Raadsvoorstel Bestemmingsplan Thomaskerk Margrietstraat en V Egmondstraat

Voorstel Aan: Van: Zaaknummer: Documentnummer: Portefeuillehouder: Team: Datum vaststelling college: Vertrouwelijk: Fase BOB-cyclus:

gemeenteraad college van burgemeester en wethouders Z/23/226076 DOC-24845174 wethouder Van der Wulp Omgeving 28 mei 2024 Nee beeldvormend, oordeelsvormend en besluitvormend

Onderwerp Bestemmingsplan ‘Margrietstraat 2- Graaf Van Egmondstraat 46-48 Oud-Beijerland’ voor het slopen van een voormalig kerkgebouw en voormalige school en het realiseren van 50 appartementen. Beslispunten: 1. In te stemmen met de beantwoording van de zienswijzen en overlegreacties, zoals opgenomen in de Nota beantwoording zienswijzen 2. Het ontwerp bestemmingsplan ‘Margrietstraat 2- Graaf Van Egmondstraat 46-48 Oud-Beijerland’ (NL.IMRO.1963.BPMargrstr2OBL23-ON01, met in acht name van één ambtshalve wijziging in de Nota beantwoording zienswijzen, gewijzigd vast te stellen. 3. Te bepalen dat afdeling 2 van hoofdstuk 1 van de Crisis- en herstelwet op het besluit van toepassing is. 4. Geen exploitatieplan vast te stellen. Samenvatting voorstel Om het realiseren van 50 (huur) appartementen mogelijk te maken op de locatie van de voormalige Thomaskerk en school De Ark is een herziening van het bestemmingsplan nodig. Het plan ligt aan de Margrietstraat en Graaf van Egmondstraat in Oud-Beijerland en bestaat uit 2 bouwlagen en een 3e iets terug springende bouwlaag. De bouwhoogte is maximaal 10 meter, net als de omliggende woonblokken. Wij ontvingen één zienswijze op dit plan. Omdat uw raad bevoegd is bestemmingsplannen vast te stellen, bieden wij u dit voorstel aan.

Inleiding Het bestemmingsplan heeft betrekking op de percelen aan de Margrietstraat 2 en Graaf Van Egmondstraat 46-48 in Oud-Beijerland en het (openbare) parkeerterrein aan de Begoniastraat. Deze inbreidingslocatie ligt nabij het centrum van Oud-Beijerland in de wijk Croonenburgh. Initiatiefnemers willen het aanwezige kerkgebouw en school slopen om vervolgens 50 (huur) appartementen terug te bouwen in samenwerking met HW Wonen. Het gaat om 25 appartementen in het sociale huur segment, 25 appartementen in het segment middeldure huur en een ruimte met een maatschappelijke functie, te weten een ‘huiskamer voor de buurt’. Het (openbare) parkeerterrein richten de initiatiefnemers efficiënter in. Om dit initiatief mogelijk te maken zijn een bestemmingsplan en een besluit hogere waarden geluid opgesteld. Beoogd effect Een bijdrage leveren aan een vitaal en leefbaar centrum en betaalbare huurwoningen in Oud-Beijerland. 1/6

Argumenten 1.1 Tijdens de ter inzage termijn van het ontwerp bestemmingsplan ontvingen wij een zienswijze Het ontwerp bestemmingsplan lag vanaf 21 december 2023 tot en met 31 januari 2024 ter inzage. Tijdens deze periode kon iedereen een zienswijze indienen. Daarnaast stelden wij de overlegpartners in het kader van overleg in de gelegenheid om op het ontwerp bestemmingsplan te reageren. Wij ontvingen één zienswijze. Deze zienswijze vatten wij samen en beantwoorden wij in een Nota beantwoording zienswijzen. 1.2 Wij komen niet aan de zienswijzen tegemoet De bezwaren betreffen onder andere de afstand tot de woning van indiener, vrees voor aantasting privacy, minder bezonning, hoogte en volume van het gebouw en parkeerdruk. Het plan is zorgvuldig in de omgeving ingepast en sluit qua bouw en goothoogte aan bij de omliggende woonblokken. Ook de afstanden tot de onderlinge gevels zijn niet erg afwijkend voor de woonwijk. Het realiseren van dit bouwplan op deze locatie is daarom ruimtelijk inpasbaar. Een bezonningstudie was beschikbaar op de website van de ontwikkelaar, maar lag niet ter inzage bij het ontwerpbestemmingsplan. Voor de volledigheid voegen wij deze bijlage alsnog toe bij het beschikbaar stellen van het vastgestelde bestemmingsplan.

1.3 Wij doen een ambtshalve wijziging Door de zienswijze merkten wij een omissie op in artikel 2.10 van de regels (Wijze van meten voor ondergeschikte bouwdelen). Het artikel geeft aan welke bouwdelen buiten beschouwing blijven bij het toetsen van het bouwplan. Hieronder vallen o.a. balkons, overstekende daken en bouwlagen. De bedoeling was om hiervoor aan de sluiten bij het huidige bestemmingsplan, waarin de overschrijding van bouwgrenzen en -hoogten niet meer dan 1 meter bedraagt. In de nieuwe regels is echter 2,5 meter opgenomen. Door aan te sluiten bij het onderliggende (nog geldende) bestemmingsplan Correctieve herziening bestemmingsplan wonen, herstellen wij ambtshalve deze omissie. De indiener van zijn zienswijze heeft hierdoor ook meer zekerheid dat er een nadere afweging volgt voor (ondergeschikte) bouwdelen die de bouwgrenzen/ of - hoogtes met meer dan 1 meter overschrijden. 2.1 Uit de Woonbalans volgt dat het plan niet geheel in balans is Wij onderzochten de balans van het plan. Hiervoor doorliepen wij de onderwerpen van de Woonbalans. Wij wogen de scores af en stellen vast dat het plan niet geheel in balans is. Kort samengevat volgt uit de Woonbalans dat het plan op de meeste onderwerpen voldoet aan onze uitgangspunten. Het plan scoort goed op de onderwerpen sociale huur en BENG. Het plan bevat 50% sociale huurwoningen.

Het plan scoort minder goed op de ambities in verband met natuurinclusief, klimaatadaptie en circulaire economie. Gezien de ligging van de ontwikkeling en de beperkingen die dit met zich meebrengt is het niet mogelijk om aan alle ambities van de gemeente te voldoen. Op het perceel is weinig ruimte voor groen en relatief veel is verhard of bebouwd. Daarnaast moeten de kosten bij het realiseren van dit aantal sociale huurwoningen relatief laag blijven om dit project haalbaar te maken. In de huidige situatie zijn de percelen grotendeels al betegeld en bebouwd voor parkeren en schoolplein en is er weinig sprake van inpassing met groen. 2/6

Dit betekent niet dat wij dit bij herbestemming niet willen verbeteren met een groenere inrichting die daarmee ook bijdraagt aan ecologie en klimaatadaptatie. Uiteraard voldoet het plan aan alle wettelijke eisen en de eisen die gesteld worden aan goede ruimtelijke ordening. Wij stellen vast dat de positieve punten zwaarder wegen dan de punten waarop het plan niet aan onze uitgangspunten voldoet. Voor de toelichting op de Woonbalans verwijzen wij u naar de bijlage resultaat woonbalans. 2.2 In het bestemmingsplan is onderbouwd dat er sprake is van een goede ruimtelijk ordening In de toelichting van het bestemmingsplan is aangetoond dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Hierin zijn alle ruimtelijk relevante aspecten beschreven en is gemotiveerd dat deze ontwikkeling past binnen de ruimtelijke beleidsregels. De appartementen dragen bij aan het tegemoetkomen aan de stijgende vraag naar voldoende (betaalbare) huurwoningen. 2.3 Wij beoordeelden de ruimtelijke aspecten van het bestemmingsplan Gezien de ligging in een bestaande woonwijk is de stedenbouwkundige inpassing een belangrijk aandachtspunt. De bouwhoogte sluit aan bij de omgeving. Van de drie bouwlagen springt de bovenste bouwlaag iets terug. Het platte dak geeft mogelijkheden voor zonnepanelen.

De stedenbouwkundigen constateerden dat hiermee een ruimtelijke ontwikkeling wordt voorgesteld die past in de omgevingskwaliteit van de locatie. Daarnaast zijn verkeers- en geluidsaspecten nader onderzocht. De Omgevingsdienst beoordeelde het aanvullende Flora en Fauna onderzoek en gaf hier goedkeuring aan. Ook de verschillende vakspecialisten beoordeelden het plan en stemmen in met de conclusies van de betreffende onderzoeken. 2.4 Het initiatief draagt bij aan de woningopgave Initiatiefnemers namen 25 appartementen op in het sociale huursegment. Dit is 50% van het ontwikkeling. De overige 25 appartementen vallen in prijsklasse middeldure huur. De woningen worden met de uitgangspunten van Woonkeur gebouwd en daarmee zijn deze appartementen geschikt voor iedere doelgroep. De ontwikkeling voorziet in een maatschappelijke behoefte aan appartementen. De appartementen zijn aantrekkelijk voor ouderen en de middeldure huur ook voor starters die nog niet willen kopen. Daarnaast ontstaat er bij verhuizing van ouderen naar de appartementen elders in de regio, meer ruimte op de woningmarkt. Daarmee wordt voorzien in doorstroming, conform de Woningmarktanalyse Hoeksche Waard. Wij namen de woningen eerder op in het vastgestelde woningbouwprogramma. 2.5 Het plan voldoet aan het provinciaal beleid De provincie gaf geen reactie op het ontwerpbestemmingsplan.

2.6 Voor het project betrokken de initiatiefnemers de omgeving Voorafgaande aan het opstellen van het ontwerp bestemmingsplan belegden initiatiefnemers twee informatieavonden voor omwonenden en eventuele geïnteresseerden. De reacties waren overwegend positief. Aandachtspunt was o.a. het parkeren en de situering van de parkeerplaatsen. Deze input is meegenomen bij de planontwikkeling. 2.7 Het vaststellen van een bestemmingsplan is een raadsbevoegdheid Dit volgt uit artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening. In een raadsinformatiebrief informeerden wij u eerder over dit initiatief en het ter inzage leggen van het ontwerpbestemmingsplan. 3/6

2.8 Voor dit initiatief verleenden wij een hogere waarde geluid In het bestemmingsplan is toegelicht dat de nieuw te bouwen woningen moeten voldoen aan de bepalingen in de Wet geluidhinder. Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat de voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt overschreden door het wegverkeer afkomstig van de Van Egmondstraat en de Margrietstraat in Oud-Beijerland. In dit geval is een ontheffing nodig voor 50 dB (Van Egmondstraat) en 52 dB (Margrietstraat). Het verlenen van deze ontheffing past binnen onze beleidsregels. Het college is het bevoegd gezag voor het verlenen van de ontheffing. Wij verleenden een hogere waarde geluid. Hiermee is sprake van een goede ruimtelijke ordening. 2.9 Het oude recht blijft van toepassing op deze procedure bestemmingsplan Als voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet een ontwerpbestemmingsplan ter inzage is gelegd, dan blijft het oude recht van toepassing tot het bestemmingsplan van kracht is. Dit volgt uit artikel 4.6, lid 2, sub a, onder 1 van de Invoeringswet Omgevingswet. 3.1 Dit bestemmingsplan valt onder de werking van de Crisis- en herstelwet (Chw). Bijlage I bij de Chw geeft een lijst met categorieën ruimtelijke en infrastructurele projecten als bedoeld in artikel 1.1, eerste lid Chw. Hierin staat dat een woningbouwlocatie van meer dan 11 woningen in een aaneengesloten gebied wordt aangemerkt als project onder de Chw.

Artikel 11 van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet schrijft voor dat wij in het besluit en bij de bekendmaking van het besluit vermelden dat de Crisis- en herstelwet van toepassing is. Daarbij vermelden wij dat de beroepsgronden in het beroepschrift moeten worden opgenomen. De beroepsgronden kunnen na afloop van de beroepstermijn niet meer worden aangevuld (het instellen van pro forma beroep is dus niet mogelijk). Daarnaast is de proceduretijd bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State korter. 4.1 Voor het kostenverhaal sluiten wij een anterieure overeenkomst Artikel 6.12, lid 1 en 2 Wet ruimtelijke ordening (Wro) geeft aan dat u verplicht bent voor een dergelijk initiatief een exploitatieplan vast te stellen. Het exploitatieplan vormt de basis voor het verhalen van grondexploitatiekosten en voor het stellen van locatie eisen. Het vaststellen van een exploitatieplan blijft achterwege wanneer partijen de afspraken over het verhalen van grondexploitatiekosten en de locatie eisen vastleggen in een anterieure overeenkomst. Met initiatiefnemers sloten wij een anterieure overeenkomst. Hierdoor regelen wij het kostenverhaal en hoeft u geen exploitatieplan vast te stellen. Kanttekeningen 2.1 Parkeren vindt zowel op eigen terrein als in de openbare ruimte plaats Op basis van de parkeernormering moeten de initiatiefnemers 56 parkeerplaatsen realiseren.

Er is sprake van een compensatie in verband met verrekening vanuit de huidige functie als kerk en school. Het nabij gelegen openbare parkeerterrein is aangelegd voor en in gebruik door bezoekers van het kerkgebouw. De initiatiefnemers realiseren in totaal 58 parkeerplaatsen. Dit zijn 2 parkeerplaatsen meer dan in theorie benodigd. In de voorlopige inrichtingsschets zijn deze parkeerplaatsen zowel op eigen terrein als op het openbare parkeerterrein, dat de initiatiefnemers hiervoor herinrichten. 2.2 In de huidige inrichtingsschets is relatief gezien, beperkt groen aanwezig De initiatiefnemers geven aan dat het nieuwe plan 265m2 meer groen bevat dan de bestaande situatie en zien dit als voldoende verbetering. In de als ‘groen’ meegerekende voortuinen zullen in de toekomst echter ook terrassen (meer verharding) komen. Wij kijken naar mogelijkheden om groen/onverhard 4/6

terrein alsnog zoveel mogelijk in te passen bij de verdere uitwerking van het inrichtingsplan bij de aanvraag omgevingsvergunning. Duurzaamheid De duurzaamheidsambities zijn verwerkt in de planvorming. De initiatiefnemers komen maximaal mogelijk tegemoet aan de beleidsuitgangspunten van de gemeente op dit onderwerp. Een gecertificeerd bureau stelt dit uiteindelijk vast via het energielabel. Energieneutraal: De appartementen voldoen aan BENG (Bijna EnergieNeutrale Gebouwen). Het plan gaat uit van warmtepompen en zonnepanelen. Klimaatadaptatie: In het nieuwe plan is het deel onverhard groter dan in de huidige situatie. En het deel bebouwd kleiner dan huidig. Dit onverharde deel willen initiatiefnemers zodanig vormgeven dat het een klimaat adaptieve bijdrage levert aan de omgeving. Dit wordt gedaan door het inrichtingsplan door een landschapsontwerper op te stellen, in samenwerking met de omwonenden. In de praktijk betekent dit dat deze maatregelen zich beperken tot de omsloten binnentuin en de smalle strook voortuin rondom het pand. Men kijkt bij de groene inrichting naar keus van aanplant van soorten die beter bestand zijn tegen droogte. Denk aan vegetatie met diepere wortels. Natuurinclusief en biodiversiteit: Het groen is beperkt tot hagen bij de parkeergelegenheid en bomen in de openbare ruimte langs het straatprofiel.

Verder is aandacht voor groene erfafscheidingen en een omsloten tuin met inheemse soorten groen. In het ontwerp van het bouwplan zijn al diverse elementen verwerkt, met zowel materiaalgebruik als ook het creëren van verblijfplaatsen voor dieren (nestkasten voor vogels, vleermuiskasten en bijvoorbeeld beebricks.) Circulaire economie Initiatiefnemers zullen in dit project wel zoveel als mogelijk gebruik maken van de ontwerpstrategieën, opgesteld door het Platform CB’23. Het gaat dan om de volgende strategieën: ▪ Ontwerpen voor preventie ▪ Ontwerpen voor reductie van levenscyclusimpact ▪ Ontwerpen voor toekomstbestendigheid ▪ Ontwerpen met hergebruikte objecten ▪ Ontwerpen met secundaire grondstoffen ▪ Ontwerpen met hernieuwbare grondstoffen Gezien de sturing op een financieel haalbaar plan, zit hier een spanningsveld bij de verdere uitwerking. Financiën Aan dit voorstel zijn geen financiële consequenties voor de gemeente verbonden qua ruimtelijke procedure. Via een anterieure overeenkomst regelen wij het kostenverhaal met de initiatiefnemers.

5/6

Beoogde maatschappelijk effecten 1. Wij realiseren het dit plan 50% sociale huurwoningen en 50% middeldure huurwoningen, waardoor de ontwikkeling in zijn geheel valt onder het segment betaalbaar woningaanbod. 2. De initiatiefnemer sloopt twee voormalige openbare gebouwen en hiervoor komt een andere invulling met meer bouwlagen dan voorheen. De parkeervoorziening aan de Begoniastraat richt men anders in. 3. HW wonen is betrokken bij de verhuur van de sociale en middel dure woningen. Communicatie Wij maken het besluit op de wettelijk voorgeschreven manier bekend in het huis-aan-huisblad ‘Het Kompas’ en het Gemeenteblad. Daarbij vermelden wij dat de Crisis- en herstelwet van toepassing is. Daarnaast plaatsen wij de stukken op de landelijke website https://omgevingswet.overheid.nl, onder regels op de kaart. Wij informeren initiatiefnemers over uw besluit. Uitvoering Tegen uw besluit tot het vaststellen van het bestemmingsplan staat beroep open bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Het oude recht blijft van toepassing. Dit volgt uit artikel 4.6, lid 3, sub b van de Invoeringswet Omgevingswet. Bijlagen 1. Besluit hogere waarde geluid 2. Zienswijze (geanonimiseerd) 3. Nota van beantwoording zienswijzen 4. Ontwerp bestemmingsplan 5. Resultaat woonbalans 6. Raadsbesluit

Aangeboden door, burgemeester en wethouders van gemeente Hoeksche Waard E.M. den Outer loco-secretaris {{esl:Signer1:Signature:size(200,50)}}

F.D. van Heijningen burgemeester {{esl:Signer2:Signature:size(200,50)}}

{{esl:Signer1:Signature:size(200,50)}}

{{esl:Signer2:Signature:size(200,50)}}

6/6