Raadsvoorstel Bestemmingsplan s-Gravendeel West fase 1

Voorstel Aan: Van: Zaaknummer: Documentnummer: Portefeuillehouder: Team: Datum vaststelling college: Vertrouwelijk: Fase BOB-cyclus:

gemeenteraad college van burgemeester en wethouders Z/20/060160 DOC-23779547 wethouder Heij Omgeving 31 oktober 2023 openbaar beeldvormend, oordeelsvormend en besluitvormend

Onderwerp Bestemmingsplan ’s-Gravendeel West fase 1 voor de ontwikkeling van een nieuwe woonwijk met 179 woningen. Beslispunten: 1. In te stemmen met de beantwoording van de zienswijzen en overlegreacties, zoals opgenomen in de Nota beantwoording zienswijzen. 2. Het ontwerp bestemmingsplan ’s-Gravendeel West fase 1 (NL.IMRO.1963.BPGRwest1fase22-ON01) met in acht name van de Nota beantwoording zienswijzen, gewijzigd vast te stellen. 3. Het beeldkwaliteitsplan voor wat betreft de onderdelen materiaalkeuze, kleur en erfafscheidingen vast te stellen als vervangend welstandskader op de nota ruimtelijke kwaliteit Hoeksche Waard. 4. Te bepalen dat afdeling 2 van hoofdstuk 1 van de Crisis- en Herstelwet op het besluit van toepassing is. 5. Geen exploitatieplan vast te stellen Samenvatting voorstel Met dit voorstel leggen wij het ontwerp bestemmingsplan ’s-Gravendeel West fase 1 voor vaststelling aan u voor. Dit bestemmingsplan maakt het mogelijk een nieuwe woonwijk te realiseren ten westen van ’sGravendeel met 179 woningen. Inleiding Voor u ligt een bestemmingsplan voor het ontwikkelen van 179 woningen ten westen van het dorp ‘sGravendeel. De uitbreiding voorziet in de woningbouwbehoefte in ‘s-Gravendeel. Het woningbouwprogramma voor de uitbreidingslocatie is gevarieerd.

Het programma bevat: 10 rijwoningen - sociale huur, 20 rijwoningen - middel dure huur, 20 rug-aan-rug woningen - goedkope koop (starters), 77 rijwoningen - vrije sector koopwoningen, 30 twee-onder-één-kap woningen - vrije sector koopwoningen en 22 vrijstaande woningen - vrije sector koopwoningen. Beoogd effect Komen tot een uitbreiding van het dorp ’s-Gravendeel die bijdraagt aan de vitaliteit en leefbaarheid van ‘sGravendeel.

1/5

Argumenten 1.1 Tijdens de ter inzage termijn van het ontwerp bestemmingsplan ontvingen wij zienswijzen en overlegreacties Het ontwerp bestemmingsplan met alle bijlagen lag vanaf 16 juni tot en met 27 juli 2022 ter inzage. Tijdens deze periode kon iedereen een zienswijze indienen. Daarnaast stelden wij de overlegpartners in het kader van overleg in de gelegenheid om op het ontwerp bestemmingsplan te reageren. Wij ontvingen 7 zienswijzen waarvan er 2 zijn ingetrokken, en 2 overlegreacties. De zienswijzen en overlegreacties vatten wij samen en beantwoordden wij in een Nota beantwoording zienswijzen. 1.2 Wij komen gedeeltelijk aan de zienswijzen en overlegreacties tegemoet De zienswijzen richten zich vooral op de keuze van de verkeersontsluiting voor de nieuwe woonwijk. Inhoudelijk geven de zienswijzen aanleiding hieraan gedeeltelijk tegemoet te komen. In samenwerking met de ontwikkelaars zijn gesprekken gevoerd met 2 indieners van de zienswijzen, nl. Humanitas en HW Wonen. Ook kregen de andere indieners de mogelijkheid hun zienswijzen toe te lichten. Dit gaf aanleiding de weg ten zuiden van de Welhof met een extra ruime bocht aan te passen en leidde tot intrekking van 2 van de oorspronkelijk 7 zienswijzen, namelijk de zienswijzen van HW Wonen en Humanitas.

2.1 In het bestemmingsplan is onderbouwd dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening Door mee te werken aan dit plan voorzien wij in een woningbouwbehoefte. Het plan is zorgvuldig in de omgeving ingepast. In de toelichting van het ontwerp bestemmingsplan is aangetoond dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Hierin zijn alle ruimtelijk relevante aspecten beschreven en is gemotiveerd dat deze ontwikkeling past binnen de ruimtelijke beleidsregels. 2.2 Wij beoordeelden de ruimtelijke aspecten van het ontwerp bestemmingsplan Het ontwerp bestemmingsplan stemden wij met diverse vakdisciplines af. Daarnaast legden wij het plan voor aan de Provincie, het Waterschap, Veiligheidsregio Zuid-Holland Zuid en Omgevingsdienst ZuidHolland Zuid. Zij stemden in met het plan. De woningen in het project voor de doelgroep senioren worden aanpasbaar gebouwd met als uitgangspunt de eisen van het Handboek Woonkeur 2015 ‘Basispakket Woonkeur’. De 20 goedkope starterswoningen worden gebouwd volgens de raadsmotie ‘Bouwen voor starters’ van 7 juli 2020. Deze woningen worden aangeboden voor maximaal € 200.000,-(prjjspeil 1-1-2020). 2.3 Het initiatief draagt bij aan de woningopgave Er is een programma opgesteld van maximaal 179 woningen. Het woningbouwprogramma voor de uitbreidingslocatie is gevarieerd.

Het programma bevat: 10 rijwoningen - sociale huur, 20 rijwoningen middel dure huur, 20 rug-aan-rug woningen - goedkope koop (starters), 77 rijwoningen - vrije sector koopwoningen, 30 twee-onder-één-kap woningen - vrije sector koopwoningen en 22 vrijstaande woningen - vrije sector koopwoningen. 2.4 Het plan voldoet aan het provinciaal beleid De provincie zag geen aanleiding een zienswijze in te dienen tegen het ontwerp bestemmingsplan. Wel gaf de zij onderhandse twee punten mee. De provincie ziet graag in het plan een bebouwingsvrije zone van 5 meter langs de waterkant (op vlonders na). Wij breiden hiervoor de bebouwingsvrije zone uit bij de gronden langs de kreek om het realiseren van bouwwerken te voorkomen. Verder verzoekt de provincie kritisch te kijken naar de mogelijkheden om het aandeel sociale woningen te verhogen. Dertig van de 179 woningen worden sociaal, dat is 17 procent. Het recente rijksbeleid gaat 2/5

voor 30% in de woningvoorraad van elke gemeente. Het plan voldoet niet aan 30% sociaal. Onder de kanttekening lichten wij toe waarom het plan hieraan niet voldoet. 2.5 Voor dit initiatief verleenden wij een hogere waarde geluid In het bestemmingsplan is toegelicht dat de nieuw te bouwen woningen moeten voldoen aan de bepalingen in de Wet geluidhinder. Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat de voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt overschreden door de provinciale weg N217. In dit geval is een ontheffing nodig voor 53 dB. Het verlenen van deze ontheffing past binnen onze beleidsregels. Het college is het bevoegd gezag voor het verlenen van de ontheffing. Wij verleenden een hogere waarde geluid. Hiermee is sprake van een goede ruimtelijke ordening. 2.6 Het vaststellen van een bestemmingsplan is een raadsbevoegdheid Dit volgt uit artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening. In een raadsinformatiebrief informeerden wij u eerder over dit initiatief en het ter inzage leggen van het ontwerp bestemmingsplan. 3.1 Voor dit initiatief is een ontwerp beeldkwaliteitsplan opgesteld als vervangend welstandskader Voor het uitvoeren van het initiatief is een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Wij leggen stedenbouwkundige eisen zoals maatvoering en situering vast in het bestemmingsplan.

Het verbinden van eisen aan materiaalkeuze, kleur en erfafscheidingen kan alleen als het beeldkwaliteitsplan het formele welstandskader is voor dat gebied. Omdat de eisen op het gebied van welstand voor dit initiatief afzonderlijk zijn bepaald, is het gewenst het beeldkwaliteitsplan als vervangend welstandskader voor deze locatie vast te stellen. 4.1 Dit bestemmingsplan valt onder de werking van de Crisis- en herstelwet (Chw) Bijlage I bij de Chw geeft een lijst met categorieën ruimtelijke en infrastructurele projecten als bedoeld in artikel 1.1, eerste lid Chw. Hierin staat dat woningbouwlocaties van meer dan 11 woningen in een aaneengesloten gebied worden aangemerkt als project onder de Chw. Artikel 11 van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet schrijft voor dat wij in het besluit en bij de bekendmaking van het besluit vermelden dat de Crisis- en herstelwet van toepassing is. Daarbij vermelden wij dat de beroepsgronden in het beroepschrift moeten worden opgenomen. De beroepsgronden kunnen na afloop van de beroepstermijn niet meer worden aangevuld (het instellen van pro forma beroep is dus niet mogelijk). Daarnaast is de proceduretijd bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State korter.

5.1 Voor het kostenverhaal sloten wij een anterieure overeenkomst Artikel 6.12, lid 1 en 2 Wet ruimtelijke ordening (Wro) geeft aan dat u verplicht bent voor een dergelijk initiatief een exploitatieplan vast te stellen. U hoeft geen exploitatieplan vast te stellen als het verhaal van de kosten van de grondexploitatie over de in het plan begrepen gronden anderszins is verzekerd. Dat is het geval. Met initiatiefnemer sloten wij een anterieure overeenkomst. Hierdoor regelden wij het kostenverhaal en hoeft u geen exploitatieplan vast te stellen. Kanttekeningen 2.1. In het plan is de verdeling 30% sociaal/40% middelduur/30% duur niet opgenomen Deze verdeling 30-40-30 was ten tijde van het sluiten van de intentieovereenkomst door de vm. gemeente Binnenmaas en bij het ondertekenen van de anterieure overeenkomst (maart 2021) namelijk nog geen harde eis. Het lagere percentage sociaal komt voort uit eerdere afspraken die door het college in de anterieure overeenkomst zijn geaccordeerd. Wel zijn in het plan 20 goedkope koopwoningen toegevoegd volgens de raadsmotie ‘Bouwen voor starters’ van 7 juli 2020. De woningen 3/5

zijn geschikt voor meerdere doelgroepen zoals starters, jongeren, senioren en jonge gezinnen. De verdeling 30-40-30 zullen wij wel inbrengen als eis in het overleg over fase 2. Duurzaamheid Energieneutraal De woningen in het project worden gasloos en energieneutraal gebouwd. Dit betekent dat de woningen een neutraal ‘gebouw gebonden’ energiegebruik hebben. Waar (technisch) mogelijk zal de ontwikkelaar duurzaamheidsopties aan kopers aanbieden zoals een Nul op de Meter (NOM) woning. De 20 goedkope koopwoningen (starterswoningen) zullen voldoen aan de BENG- norm. Klimaatadaptie het plan voorziet in klimaat adaptieve maatregelen door voldoende ruimte op te nemen voor water ter compensatie van de toenemende verharding. Bovendien is in het plan veel ruimte voor openbaar groen en bomen (hittestress). Deze groene zones en het zgn. kreekpark zullen ook bijdragen aan de biodiversiteit. Op de erfgrenzen passen we groenblijvende hagen toe. De parkeerkoffers worden groen ingepast en ingericht met waterdoorlatende verharding. Natuur inclusief en biodiversiteit In het plan is veel ruimte voor openbaar groen en bomen. Deze groene zones zullen bijdragen aan de biodiversiteit. We gaan uit van een gevarieerde beplantingskeuze die aan verschillende diersoorten een habitat biedt. Circulaire economie Voor het project is een beeldkwaliteitsplan opgesteld.

Initiatiefnemer wijzen wij erop zo veel mogelijk Cradle2 Cradle gecertificeerde materialen toe te passen (niet gifhoudend, recyclebaar). Financiën Aan dit voorstel zijn geen financiële consequenties voor de gemeente verbonden. Via een anterieure overeenkomst regelden wij het kostenverhaal met de initiatiefnemer. Communicatie Wij maken het besluit op de wettelijk voorgeschreven manier bekend in het huis-aan-huisblad ‘Het Kompas’ en het Gemeenteblad. Daarnaast plaatsen wij de stukken op de landelijke website www.ruimtelijkeplannen.nl. Wij informeren initiatiefnemer en de indieners van de zienswijzen en overlegreacties over uw besluit. Uitvoering Tegen uw besluit tot het vaststellen van het bestemmingsplan staat beroep open bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Bijlagen 1. Zienswijzen (geanonimiseerd) 2. Nota van beantwoording 3. Ontwerp bestemmingsplan 4. Raadsbesluit 5. Anterieure overeenkomst (geanonimiseerd) 4/5

Aangeboden door, burgemeester en wethouders van gemeente Hoeksche Waard C. Rijnberg secretaris a.i. {{esl:Signer1:Signature:size(200,50)}}

F.D. van Heijningen burgemeester {{esl:Signer2:Signature:size(200,50)}}

5/5