Raadsvoorstel Bestemmingsplan Langeweg 12 Oud-Beijerland

Voorstel Aan: Van: Zaaknummer: Documentnummer: Portefeuillehouder: Team: Datum vaststelling college: Vertrouwelijk: Fase BOB-cyclus:

gemeenteraad college van burgemeester en wethouders Z/23/198309 DOC-23767121 wethouder Heij Omgeving 31 oktober 2023 openbaar beeldvormend, oordeelsvormend en besluitvormend

Onderwerp Bestemmingsplan “Langeweg 12, Oud-Beijerland” voor de realisatie van 64 appartementen. Beslispunten: 1. In te stemmen met de beantwoording van de zienswijzen en overlegreacties, zoals opgenomen in de Nota beantwoording zienswijzen. 2. Het ontwerp bestemmingsplan “Langeweg 12, Oud-Beijerland” (NL.IMRO.1963.BPLangeweg12OBL22ON01), met in acht name van de Nota beantwoording zienswijzen, gewijzigd vast te stellen. 3. Het beeldkwaliteitsplan voor wat betreft de onderdelen 5 en 6 vast te stellen als vervangend welstandskader op de nota ruimtelijke kwaliteit Hoeksche Waard. 4. Te bepalen dat afdeling 2 van hoofdstuk 1 van de Crisis- en Herstelwet op het besluit van toepassing is. 5. Geen exploitatieplan vast te stellen. Samenvatting voorstel Om de realisatie van 64 appartementen mogelijk te maken op de locatie Langeweg 12 in Oud-Beijerland is een herziening van het bestemmingsplan nodig. Tegen het ontwerpbestemmingsplan zijn zienswijzen door omwonenden ingediend waaraan gedeeltelijk tegemoet gekomen kan worden. Omdat uw raad bevoegd is bestemmingsplannen vast te stellen, bieden wij u dit voorstel aan. Inleiding Aan de Langeweg 12 in Oud-Beijerland staat een vrijstaande woning. Deze wordt gesloopt om plaats te maken voor een appartementengebouw van 64 wooneenheden. Om dit plan mogelijk te maken stelde initiatiefnemer een ontwerpbestemmingsplan op.

Beoogd effect Voorzien in de woningbehoefte van Oud-Beijerland voor een vitale en leefbare kern. Argumenten 1.1. Tijdens de ter inzage termijn van het ontwerp bestemmingsplan ontvingen wij zienswijzen Het ontwerp bestemmingsplan met alle bijlagen lag vanaf 8 juni 2023 tot en met 19 juli 2023 ter inzage. Tijdens deze periode kon iedereen een zienswijze indienen. Daarnaast stelden wij de overlegpartners in het kader van overleg in de gelegenheid om op het ontwerp bestemmingsplan te reageren. Wij ontvingen twee zienswijzen en geen overlegreacties. De zienswijzen en overlegreacties vatten wij samen en beantwoordden wij in een Nota beantwoording zienswijzen. 1/6

1.2 Wij komen gedeeltelijk aan de zienswijzen tegemoet Zienswijze 1 benoemt een veelheid aan bezwaren waarvan de voornaamste zijn: ontevredenheid over de inspraakprocedure, zorgen over de (stedenbouwkundige) kwaliteit van de ontwikkeling en de verkeersen parkeeroplossingen. Er is meerdere keren (ook in een vroegtijdig stadium) overleg geweest tussen de ontwikkelaar en omwonenden. Dit heeft geleid tot aanpassingen van het plan, met name op punten van privacy en het beperken van overlast. Ontwikkelaar was in de veronderstelling dat dit naar tevredenheid was opgelost. Ontwikkelaar bevestigde de aanpassingen aan omwonenden en nodigde hen uit voor vervolggesprekken. Een 2e punt dat naar voren komt is het ontbreken van een stedenbouwkundige visie voor het gebied. Indieners maken zich zorgen over de ruimtelijke uitstraling van dit grote plan en de kwaliteit van het gebouw (welstand). Zeker nu de appartementen worden voorzien van balkonbeglazing. Wij geven aan dat we in het bestemmingsplan voldoende de stedenbouwkundige inbreiding motiveren. Het plan is passend in de omgeving. De toets aan welstandseisen vindt in een later stadium plaats, namelijk bij de aanvraag om een omgevingsvergunning. Wel zijn we het met de indieners van de zienwijze eens dat de eerder voorgestelde maatregel met volledige balkonbeglazing een negatief effect heeft op de architectonische uitstraling van het pand.

Naar aanleiding van de zienswijze heeft de ontwikkelaar gezocht naar de beste balans tussen geluidsmaatregel en beeldkwaliteit. Dit heeft geresulteerd in een voorstel om een glazen balustrade (met hekwerk) toe te passen tot een hoogte van 1.50m in combinatie met geluidsabsorberende plafondplaten. Daarmee wordt een geluidsluwe buitenruimte op zithoogte gerealiseerd dat binnen de geluidsruimte blijft van het eerder opgestelde ontwerpbesluit hogere waarde. Dit wordt aangetoond met een aanvullende akoestische motivering, die we als bijlage bij het bestemmingsplan opnemen. Dit leidt tot een gewijzigde vaststelling van het besluit hogere waarde. De te nemen maatregelen leggen we met een voorwaardelijke verplichting vast in de planregels. Bij de omgevingsvergunningsaanvraag wordt hier op getoetst. De zienswijze gaat ook in op een foutieve parkeernormering en het verkeersonderzoek. Indieners maken zich zorgen over de parkeerdruk in de omgeving. Volgens ons gemeentelijk parkeerbeleid is een lagere parkeernorm mogelijk als er een (toekomstige) halte van een Hoogwaardig Openbaar Vervoersverbinding in de nabijheid van de locatie is. Omdat tussen Oud-Beijerland en Rotterdam een Rnet verbinding is gepland (vanwege Stougjeswijk), kunnen we uitgaan van een lagere parkeernormering.

Om niet afhankelijk te zijn van deze R-net verbinding bekeek de ontwikkelaar de mogelijkheden voor uitbreiding van parkeerplaatsen. Door het vergroten van de parkeergarage (binnen het bouwvlak) is het mogelijk om 23 extra parkeerplaatsen te realiseren. Dit is gunstig voor de inrichting op maaiveldniveau waar meer ruimte ontstaat voor de landschappelijke inpassing. Dit leidt tot een aanpassing in de plantoelichting. De huidige verbeelding en regels laten deze aanpassing toe en hoeven niet gewijzigd te worden. Voor het overige geeft deze zienswijze geen aanleiding om het bestemmingsplan aan te passen. Zienswijze 2 richt zich tegen het weghalen van het groen wat nu tussen het terrein van de Tiny Houses en Langeweg 12 staat. We geven aan dat zoveel mogelijk groen gehandhaafd blijft, maar vanwege uitbreiding van de waterpartij is dat aan de zuidzijde niet mogelijk. Wel is er op het terrein van de Tiny Houses zelf een groene afscherming gerealiseerd (in het kader van die ontwikkeling). Nieuwe aanplant heeft de tijd nodig om tot volle wasdom te komen. Bovendien zijn de Tiny Houses met de indeling 2/6

(ramen en buitenruimte) vooral georiënteerd op de zuidkant. De zienwijze leidt niet tot een aanpassing van het plan. 2.1 Uit de Woonbalans volgt dat het plan in balans is Dit project is een pilot geweest voor het opstellen van de systematiek van de woonbalans. Kort samengevat volgt uit de Woonbalans dat het plan op de meeste onderwerpen voldoet aan onze uitgangspunten. Het plan scoort goed op de onderwerpen bouwen voor de toekomst, bouwen aan vitale dorpen en woningtypologie. Het project voldoet aan een breed scala van de gemeentelijke ambities en levert een bovengemiddeld groot programma betaalbare en middeldure woningbouw. Het project toont aan hoge ambities te hebben wat betreft bouwen voor de toekomst. Het plan scoort minder goed op energieneutraal bouwen. Dit heeft te maken met de bouwvorm (appartementen). Dit is onderbouwd door berekeningen. Dit wordt gecompenseerd door een breed scala aan maatregelen op het gebied van aanpasbare woningen, biodiversiteit en klimaatadaptatie. Ook scoort het plan minder goed op geluid. Hoewel het plan binnen de wettelijke bepalingen blijft, is het geluidsniveau vrij hoog. Wel worden er maatregelen getroffen om de geluidbelasting op de buitenruimten te verlagen. Wij stellen vast dat de positieve punten zwaarder wegen dan de punten waarop het plan niet aan onze uitgangspunten voldoet.

Voor de toelichting op de Woonbalans verwijzen wij u naar de bijlage ‘resultaat woonbalans’. 2.2 In het bestemmingsplan is onderbouwd dat er sprake is van een goede ruimtelijk ordening Het gebouw krijgt vijf bouwlagen waarvan de bovenste verdieping ter hoogte van de vrijstaande woning aan de achterzijde terug ligt. De maximale bouwhoogte is 16 respectievelijk 13 meter. De binnentuin is openbaar toegankelijk. Parkeren vindt ondergronds plaats en op maaiveldniveau (eigen terrein). Deze herontwikkeling Langeweg 12 past binnen onze visie voor de woningbouwopgave. In beginsel ligt de focus voor deze woningbouwopgave op inbreidingsplannen en transformatie binnen de dorpskernen om zo het landschap zoveel mogelijk vrij te houden. Het plan voorziet in betaalbare woningen. Om een financieel haalbaar plan te maken is verdichten noodzakelijk. Het programma is stevig, maar vanuit stedenbouwkundig oogpunt is het plan voor de herontwikkeling Langeweg 12 passend op deze plek. Een uitgebreidere motivering staat in de plantoelichting. Samen met de welstandscommissie is zorgvuldig geadviseerd in het planvormingsproces. 2.3 Wij beoordeelden de ruimtelijke aspecten van het bestemmingsplan De gewenste stedenbouwkundige opzet, uitstraling en inrichting van het perceel onderbouwen we in het beeldkwaliteitsplan. Wij leggen deze met een voorwaardelijke verplichting vast in het bestemmingsplan.

Het plan voorziet in voldoende parkeergelegenheid en onderbouwd is dat het plan verkeerskundig aan kan sluiten op de bestaande wegenstructuur. Er ontstaan geen knelpunten als gevolg van deze ontwikkeling. We wonnen advies in bij het waterschap, OZHZ en Veiligheidsregio en verwerkten de opmerkingen. Met OZHZ is uitvoerig overleg geweest over de te nemen geluidsmaatregelen. Dat heeft geleid tot het treffen van maatregelen aan de gevel van het pand waarbij een balans is gevonden tussen deze maatregelen en de beeldkwaliteit. Met het Waterschap is voorliggend plan tot stand gekomen, waarbij de waterpartij vergroot wordt en tevens een kwaliteit toevoegt aan het gebied. 2.4 Het initiatief draagt bij aan de woningopgave In het bestemmingsplan tonen we de woningbehoefte aan via het doorlopen van de ‘ladder van duurzame verstedelijking’. Deze ontwikkeling levert een bijdrage aan het realiseren van woningen voor 3/6

de doelgroep starters, doorstromers en senioren. De 64 koopwoningen zijn verdeeld in de volgende categorieën: 17% duur (11), 53% middenduur (34) en 30% goedkoop (19). Daarmee voldoet deze verdeling aan het gemeentelijk beleid (30-40-30 regeling) waarbij het aandeel middenduur aanzienlijk hoger is. De behoefte aan middenduur is groot en levert mede een bijdrage aan doorstroming. De woningen zijn opgenomen in het woningbouwprogramma. 2.5 Het plan voldoet aan het provinciaal beleid De provincie gaf geen reactie op het ontwerpbestemmingsplan. 2.6Het vaststellen van een bestemmingsplan is een raadsbevoegdheid Dit volgt uit artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening. In een raadsinformatiebrief informeerden wij u eerder over dit initiatief en het ter inzage leggen van het ontwerp bestemmingsplan 3.1Voor dit initiatief is een ontwerp beeldkwaliteitsplan opgesteld als vervangend welstandskader Voor het uitvoeren van het initiatief is een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Wij leggen stedenbouwkundige eisen zoals maatvoering en situering vast in het bestemmingsplan. Het verbinden van eisen aan materiaalkeuze, kleur en gevelgeleding kan alleen als het beeldkwaliteitsplan het formele welstandskader is voor dat gebied.

Omdat de eisen op het gebied van welstand voor dit initiatief afzonderlijk zijn bepaald, is het gewenst het beeldkwaliteitsplan als vervangend welstandskader voor deze locatie vast te stellen. De toets vindt plaats bij de omgevingsvergunningsaanvraag. 4.1Dit bestemmingsplan valt onder de werking van de Crisis- en herstelwet (Chw). Bijlage I bij de Chw geeft een lijst met categorieën ruimtelijke en infrastructurele projecten als bedoeld in artikel 1.1, eerste lid Chw. Hierin staat dat een woningbouwlocatie van meer dan 11 woningen wordt aangemerkt als project onder de Chw. Artikel 11 van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet schrijft voor dat wij in het besluit en bij de bekendmaking van het besluit vermelden dat de Crisis- en herstelwet van toepassing is. Daarbij vermelden wij dat de beroepsgronden in het beroepschrift moeten worden opgenomen. De beroepsgronden kunnen na afloop van de beroepstermijn niet meer worden aangevuld (het instellen van pro forma beroep is dus niet mogelijk). Daarnaast is de proceduretijd bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State korter. 5.1 Voor het kostenverhaal sloten wij een anterieure overeenkomst Artikel 6.12, lid 1 en 2 Wet ruimtelijke ordening (Wro) geeft aan dat de gemeenteraad verplicht is voor een dergelijk initiatief een exploitatieplan vast te stellen.

Het exploitatieplan vormt de basis voor het verhalen van grondexploitatiekosten en voor het stellen van locatie eisen. Het vaststellen van een exploitatieplan blijft achterwege wanneer partijen de afspraken over het verhalen van grondexploitatiekosten en de locatie eisen vastleggen in een anterieure overeenkomst. Met initiatiefnemer sloten wij een anterieure overeenkomst. Hierdoor regelden wij het kostenverhaal en hoeft de gemeenteraad geen exploitatieplan vast te stellen. Kanttekeningen Niet van toepassing. Duurzaamheid Het initiatief levert met de hieronder beschreven maatregelen een bijdrage aan de onze doelstellingen met betrekking tot duurzaamheid. De maatregelen maken deel uit van het plan en staan beschreven in het beeldkwaliteitsplan. 4/6

Energieneutraal: De woningen in het project worden gasloos en bijna energie-neutraal (BENG) gebouwd. Daarnaast zet initiatiefnemer in op betere isolatie, o.a. van glas en dak. Het aantal zonnepanelen wordt tot het maximaal mogelijke op het dak aangelegd. De ambitie om energieneutraal te zijn, haalt het plan niet vanwege het feit dat het hoogbouw is en ook voldaan moet worden aan andere eisen zoals uit de Woonbalans blijkt. Klimaatadaptatie: Het plangebied kent geen knelpunt voor wateroverlast en hittestress. De waterpartij wordt vergroot. Bij de verdere uitwerking van de nieuwbouw zorgt het vloerpeil dat het water van het erf niet naar binnen loopt. Initiatiefnemer handhaaft de bestaande volwassen bomen rondom het woongebouw zoveel mogelijk. Initiatiefnemer legt nieuwe bomen en beplanting aan voor meer schaduwwerking. De parkeerplaatsen worden met waterdoorlatende bestrating uitgevoerd. De zonwering maakt deel uit van het ontwerp van het gebouw. Daarnaast dragen hoogwaardige ventilatie, een doordachte opendichtverhouding in de gevel en de lichte gevelkleuren bij aan een aangenaam binnenklimaat Natuurinclusief en biodiversiteit: De bestaande, in te passen hagen, struiken en bomen, worden aangevuld met nieuwe hagen, bomen en overige streekeigen beplanting. Dit biedt op de locatie voedsel, beschutting en nestgelegenheid aan vogels insecten en kleine zoogdieren.

Initiatiefnemer voert de waterpartij uit met een natuurvriendelijke oevers. Hierdoor ontstaat een biotoop voor insecten en amfibieën. Mussenkasten en nestgelegenheden voor de gierzwaluw maken deel uit van de gevel. Op strategische en donkere plekken in de gevels komen enkele vleermuiskasten. Verdeeld over het terrein komen 3 insectenhotels. Circulaire economie: Initiatiefnemer gebruikt zoveel mogelijk circulaire materialen. Financiën Aan dit voorstel zijn geen financiële consequenties voor de gemeente verbonden. Via een anterieure overeenkomst regelden wij het kostenverhaal met de initiatiefnemer. Communicatie Wij maken het besluit op de wettelijk voorgeschreven manier bekend in het huis-aan-huisblad ‘Het Kompas’ en het Gemeenteblad. Daarbij vermelden wij dat de Crisis- en herstelwet van toepassing is. Daarnaast plaatsen wij de stukken op de landelijke website www.ruimtelijkeplannen.nl. Wij informeren initiatiefnemers en de indieners van de zienswijzen over uw besluit. Uitvoering Tegen uw besluit tot het vaststellen van het bestemmingsplan staat beroep open bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Bijlagen 1. Besluit hogere waarde geluid 2. Zienswijzen (geanonimiseerd) 3. Nota van beantwoording 4. Onderbouwing geluidsmaatregelen (memo M+P 13 oktober 2023) 5. Actuele stikstofberekeningen 30 oktober 2023 6. Ontwerp bestemmingsplan 7. Resultaat woonbalans 8.

Concept raadsbesluit 9. Anterieure overeenkomst (geanonimiseerd)

5/6

Aangeboden door, burgemeester en wethouders van gemeente Hoeksche Waard C. Rijnberg secretaris a.i. {{esl:Signer1:Signature:size(200,50)}}

F.D. van Heijningen burgemeester {{esl:Signer2:Signature:size(200,50)}}

{{esl:Signer1:Signature:size(200,50)}}

{{esl:Signer2:Signature:size(200,50)}}

6/6