Raadsvoorstel Bestemmingsplan Land van Essche III Strijen

Voorstel Aan: Van: Zaaknummer: Documentnummer: Portefeuillehouder: Team: Datum vaststelling college: Vertrouwelijk: Fase BOB-cyclus:

gemeenteraad college van burgemeester en wethouders Z.06200 DOC-22653502 wethouder Heij Arianne Rotscheid-Terlaak, Omgeving 20 december 2022 Nee beeldvormend, oordeelsvormend en besluitvormend

Onderwerp Bestemmingsplan ‘Land van Essche III Strijen’ voor de ontwikkeling van een nieuwe woonwijk met maximaal 155 woningen ten zuiden van Strijen. Beslispunten: 1. In te stemmen met de beantwoording van de zienswijzen en overlegreacties, zoals opgenomen in de Nota beantwoording zienswijzen. 2. Het ontwerp bestemmingsplan ‘Land van Essche III Strijen’ (NL.IMRO.1963.BPLVEIIISTR21-ON01) met in acht name van de Nota beantwoording zienswijzen, gewijzigd vast te stellen. 3. Het beeldkwaliteitsplan voor wat betreft de onderdelen materiaalkeuze, kleur en erfafscheidingen vast te stellen als vervangend welstandskader op de nota ruimtelijke kwaliteit Hoeksche Waard. 4. Te bepalen dat afdeling 2 van hoofdstuk 1 van de Crisis- en Herstelwet op het besluit van toepassing is. 5. Geen exploitatieplan vast te stellen. Samenvatting voorstel Met dit voorstel leggen wij het ontwerp bestemmingsplan ‘Land van Essche III Strijen’ voor vaststelling aan u voor. Dit bestemmingsplan maakt het mogelijk een nieuwe woonwijk te realiseren ten zuiden van Strijen met maximaal 155 woningen. De proefverkaveling van het uitbreidingsplan gaat uit van de bouw van 101 grondgebonden woningen, 16 beneden‐bovenwoningen en 38 appartementen. In het plangebied wordt een verdeling aangehouden van 30% goedkoop (waarvan maximaal 20 sociale huurwoningen) ‐ 40% middelduur ‐ 30% duur.

De woningen zijn geschikt voor meerdere doelgroepen zoals starters, jongeren, senioren en jonge gezinnen. Inleiding Voor u ligt een bestemmingsplan voor het ontwikkelen van maximaal 155 woningen ten zuiden van het dorp Strijen. De typologieën zijn divers, onder andere rijwoningen, beneden-boven woningen, tweekappers, vrijstaande woningen en appartementen. Er is ook ruimte voor een bijzondere woonvorm. Om flexibiliteit te bieden laat het bestemmingsplan de locatie van het woningtype zoveel mogelijk vrij, behalve aan de noordrand van het plangebied. In de noordwest‐ en noordrand maakt het bestemmingsplan grotendeels enkel vrijstaande woningen en twee onder één kapwoningen mogelijk. Beoogd effect Komen tot een uitbreiding van het dorp Strijen die bijdraagt aan de vitaliteit en leefbaarheid van Strijen. 1/5

Argumenten 1.1 Tijdens de ter inzage termijn van het ontwerp bestemmingsplan ontvingen wij zienswijzen Het ontwerp bestemmingsplan met alle bijlagen lag vanaf 10 juni tot en met 21 juli 2022 ter inzage. Tijdens deze periode kon iedereen een zienswijze indienen. Daarnaast stelden wij de overlegpartners in het kader van overleg in de gelegenheid om op het ontwerp bestemmingsplan te reageren. Wij ontvingen 7 zienswijzen (waarvan 2 namens meerdere personen/adressen) en 3 overlegreacties. De zienswijzen en overlegreacties vatten wij samen en beantwoordden wij in een Nota beantwoording zienswijzen. 1.2 Wij komen gedeeltelijk aan de zienswijzen en overlegreacties tegemoet De zienswijzen richten zich vooral op vermindering van uitzicht, privacy en planschade en enkele vragen of opmerkingen die bij de uitvoering aan de orde komen. Inhoudelijk geven de zienswijzen aanleiding hieraan gedeeltelijk tegemoet te komen. Om de privacy van de omliggende bewoners beter te beschermen sluiten wij het realiseren van vlonders in de regels uit. Ook borgen wij in de regels dat de woningen en de inrichting van het plangebied moeten voldoen aan de vereisten uit het beeldkwaliteitsplan en als zodanig in stand worden gehouden. Verder wijzigen wij de plangrenzen van het bestemmingsplan door aankoop van het perceel kadastraal bekend sectie V nummer 250 (Schenkeldijk 48a).

Het huidig gebruik van dit perceel nemen wij op in het bestemmingsplan. Daarnaast breiden wij de mogelijkheid binnen de bestemmingen Groen en Woongebied uit om bouwwerken te kunnen realiseren die nodig zijn als maatregel om onevenredige aantasting van beschermde diersoorten te voorkomen. 2.1 In het bestemmingsplan is onderbouwd dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening Door mee te werken aan dit plan voorzien wij in een woningbouwbehoefte. Het plan wordt zorgvuldig in de omgeving ingepast. In de toelichting van het bestemmingsplan is aangetoond dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Hierin zijn alle ruimtelijk relevante aspecten beschreven en is gemotiveerd dat deze ontwikkeling past binnen de ruimtelijke beleidsregels. 2.2 Wij beoordeelden de ruimtelijke aspecten van het ontwerp bestemmingsplan Wij stemden het ontwerp bestemmingsplan af met diverse vakdisciplines. Ook legden wij het plan voor aan de Provincie, het Waterschap, Veiligheidsregio Zuid-Holland Zuid en Omgevingsdienst Zuid-Holland Zuid. Zij stemden in met het plan. De woningen in het project worden aanpasbaar gebouwd met uitzondering van de goedkope woningen. 2.3 Het initiatief draagt bij aan de woningopgave Met dit plan geven we uitvoering aan het woningmarktonderzoek Hoeksche Waard (vastgesteld op 15 november 2022).

Het woningmarktonderzoek laat voor Strijen behoefte aan een gevarieerd bouwprogramma zien met een relatief grote behoefte aan betaalbare woningen (goedkoop en middelduur). Het uitbreidingsplan Land van Essche III voorziet hierin. Er is een programma opgesteld van maximaal 155 woningen. De proefverkaveling van het uitbreidingsplan gaat uit van de bouw van 101 grondgebonden woningen, 16 beneden‐bovenwoningen en 38 appartementen. In het plangebied wordt een verdeling aangehouden van 30% goedkoop (waarvan maximaal 20 sociale huurwoningen) ‐ 40% middelduur ‐ 30% duur. 2.4 Het plan voldoet aan het provinciaal beleid De provincie zag geen aanleiding een zienswijze in te dienen tegen het ontwerp bestemmingsplan. Wel gaf zij onderhands twee punten mee. De provincie ziet graag een nieuwe voetgangersverbinding 2/5

opgenomen ten zuidoosten van het plangebied. Dit voorstel vraagt nader onderzoek naar o.a. verkeerstechnische aanpassingen. De bestemmingen Groen en Woongebied maken een ontsluiting of voetpad mogelijk. Om die reden nemen wij dit punt niet mee in het bestemmingsplan. Verder wijst de provincie op de regels in de Omgevingsverordening over parkeernormen voor sociale huurwoningen. Vanwege de lokale situatie passen wij deze parkeernorm voor sociale huurwoningen uit de Omgevingsverordening niet toe, maar sluiten wij aan op de beleidsregel Parkeernormen van onze gemeente. 2.5 Het vaststellen van een bestemmingsplan is een raadsbevoegdheid Dit volgt uit artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening. In een raadsinformatiebrief informeerden wij u eerder over dit initiatief en het ter inzage leggen van het ontwerp bestemmingsplan. 3.1 Voor dit initiatief is een ontwerp beeldkwaliteitsplan opgesteld als vervangend welstandskader Voor het uitvoeren van het initiatief is een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Wij leggen stedenbouwkundige eisen zoals maatvoering en situering vast in het bestemmingsplan. Het verbinden van eisen aan materiaalkeuze, kleur en erfafscheidingen kan alleen als het beeldkwaliteitsplan het formele welstandskader is voor dat gebied.

Omdat de eisen op het gebied van welstand voor dit initiatief afzonderlijk zijn bepaald, is het gewenst het beeldkwaliteitsplan als vervangend welstandskader voor deze locatie vast te stellen. 4.1 Dit bestemmingsplan valt onder de werking van de Crisis- en herstelwet (Chw). Bijlage I bij de Chw geeft een lijst met categorieën ruimtelijke en infrastructurele projecten als bedoeld in artikel 1.1, eerste lid Chw. Hierin staat dat woningbouwlocaties van meer dan 11 woningen in een aaneengesloten gebied worden aangemerkt als project onder de Chw. Artikel 11 van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet schrijft voor dat wij in het besluit en bij de bekendmaking van het besluit vermelden dat de Crisis- en herstelwet van toepassing is. Daarbij vermelden wij dat de beroepsgronden in het beroepschrift moeten worden opgenomen. De beroepsgronden kunnen na afloop van de beroepstermijn niet meer worden aangevuld (het instellen van pro forma beroep is dus niet mogelijk). Daarnaast is de proceduretijd bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State korter. 5.1 Het kostenverhaal is anderszins verzekerd Artikel 6.12, lid 1 en 2 Wet ruimtelijke ordening (Wro) geeft aan dat u verplicht bent voor een dergelijk initiatief een exploitatieplan vast te stellen.

U hoeft geen exploitatieplan vast te stellen als het verhaal van de kosten van de grondexploitatie over de in het plan begrepen gronden anderszins is verzekerd. Dat is het geval. Het merendeel van de te ontwikkelen gronden binnen het plangebied (85%) is namelijk in eigendom van de gemeente waarmee de kosten worden gedekt uit de gronduitgifte (kavel verkopen). Hiervoor sloten wij een gronduitgifte overeenkomst. Hierdoor regelen wij het kostenverhaal en hoeft u geen exploitatieplan vast te stellen. Kanttekeningen 1.1 Ontheffing Wet natuurbescherming Uit het ecologisch nader onderzoek blijkt dat er binnen het plangebied (in de aanwezige loods en directe omgeving) beschermde soorten zijn aangetroffen. Het gaat om de kerkuil, buizerd (twee nestlocaties), gewone dwergvleermuis en gewone grootoorvleermuis Ter bescherming van deze soorten worden mitigerende maatregelen voorgesteld zoals een faunatoren. Vanwege de aanwezigheid van beschermde soorten is een aanvraag ontheffing Wet natuurbescherming bij de Omgevingsdienst Haaglanden (ODH) noodzakelijk. Initiatiefnemer diende deze aanvraag inmiddels in bij de ODH. 3/5

1.2 De uitspraak van de Raad van State over stikstof leidt tot aanpassing van het bestemmingsplan Op 2 november 2022 deed de Raad van State een uitspraak over stikstof . De Raad van State kwam tot de conclusie dat de vrijstelling voor de aanlegfase bij bouwprojecten niet in lijn is met de Europese natuurwetgeving. Hierdoor mag deze bouwvrijstelling niet meer gebruikt worden voor bouwprojecten. Deze uitspraak is ook van invloed op het bestemmingsplan Land van Essche III. De oude manier van berekenen (de Aeriusberekening voor de uitspraak Raad van State van 2 november jl. ) is toegepast in het ontwerp bestemmingsplan Land van Essche III. Op moment van vaststelling van het bestemmingsplan moet de dan geldende Aerius berekening zijn uitgevoerd en beoordeeld. Om die reden wordt op basis van de huidige Aerius calculator alsnog een berekening voor de aanlegfase uitgevoerd. Zodra de nieuwe Aerius calculator beschikbaar is (naar verwachting 24 januari 2023), zal een nieuwe Aerius berekening worden uitgevoerd. Mocht er op de dag van vaststelling van het bestemmingsplan onverwacht nog geen akkoord zijn van de Omgevingsdienst Zuid-Holland Zuid over de dan geldende Aerius berekening, dan zullen wij u vragen de besluitvorming over het bestemmingsplan uit te stellen. Duurzaamheid Energieneutraal Ontwikkelaar wil niet alleen voldoen aan de wettelijke BENG-norm.

Hij realiseert alle woningen energieneutraal (gebouw gebonden en gebruiker gebonden). Klimaatadaptie Het landschappelijk raamwerk bestaat uit twee omvangrijke groene aders, deze lopen van de zuidrand tot aan het dijklint. In de groene aders is ruimte voor biodiversiteit en wadi’s zorgen dat overtollig regenwater kan infiltreren. Ook voorziet het plan in voldoende ruimte voor water ter compensatie van de toenemende verharding. Op de erfgrenzen passen we groenblijvende hagen toe. De parkeerkoffers worden groen ingepast en ingericht met waterdoorlatende verharding. De materiaalkeuze in de openbare ruimte is licht van kleur. Dit heeft een positief effect op hittestress. Natuur inclusief en biodiversiteit In het plan is veel ruimte voor openbaar groen en bomen. Deze groene zones zullen bijdragen aan de biodiversiteit. Ook maakt het plan een faunatoren mogelijk voor beschermde diersoorten. De oevers richten we natuurlijk in met inheemse oeverbeplanting. We gaan uit van een gevarieerde beplantingskeuze die aan verschillende diersoorten een habitat biedt. Circulaire economie Voor het project is een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Initiatiefnemer wijzen wij erop zo veel mogelijk Cradle2 Cradle gecertificeerde materialen toe te passen (niet gifhoudend, recyclebaar). Financiën Aan dit voorstel zijn geen financiële consequenties voor de gemeente verbonden.

Op grond van artikel 6.12, eerste lid van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) stelt u een exploitatieplan vast voor gronden waarop een bouwplan voorkomt dat in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is aangewezen. Nu het onderhavige plan de bouw van meerdere woningen (artikel 6.2.1 Bro) mogelijk maakt, is dit aan de orde. Echter, het merendeel van de te ontwikkelen gronden binnen het plangebied (85%) is in eigendom van 4/5

de gemeente waarmee de kosten worden gedekt uit de gronduitgifte (kavel verkopen). Wij sloten hiervoor een gronduitgifte overeenkomst. Het kostenverhaal is hierdoor anderszins verzekerd. Voor de ontwikkeling stelden we een grondexploitatie op. Uit de grondexploitatie blijkt dat er sprake is van een verdienlocatie. De geprognotiseerde opbrengsten uit de gronduitgifte zijn hoger dan de kosten. De economische uitvoerbaarheid is hiermee aangetoond. Communicatie Wij maken het besluit op de wettelijk voorgeschreven manier bekend in het huis-aan-huisblad ‘Het Kompas’ en het Gemeenteblad. Daarnaast plaatsen wij de stukken op de landelijke website www.ruimtelijkeplannen.nl. Wij informeren initiatiefnemer en de indieners van de zienswijzen en overlegreacties over uw besluit. Uitvoering Tegen uw besluit tot het vaststellen van het bestemmingsplan staat beroep open bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Bijlagen 1. Zienswijzen (geanonimiseerd) 2. Nota van beantwoording 3. Ontwerp bestemmingsplan 4. Raadsbesluit 5. Gronduitgifte overeenkomst Land van Essche III

Aangeboden door, burgemeester en wethouders van gemeente Hoeksche Waard V.A.H. Martens loco secretaris {{esl:Signer1:Signature:size(200,50)}}

Ch.B. Aptroot burgemeester {{esl:Signer2:Signature:size(200,50)}}

5/5