Raadsvoorstel Bestemmingsplan Kreupeleweg 70 Westmaas en Oudendijk 77 Strijen

Voorstel Aan: Van: Zaaknummer: Documentnummer: Portefeuillehouder: Team: Datum vaststelling college: Vertrouwelijk: Fase BOB-cyclus:

gemeenteraad college van burgemeester en wethouders Z/22/165975 DOC-23705222 wethouder Van der Wulp Omgeving 18 april 2023 Nee beeldvormend, oordeelsvormend en besluitvormend

Onderwerp Bestemmingsplan ‘Kreupeleweg 70 Westmaas en Oudendijk 77 Strijen’ voor het ontwikkeling van de percelen ten behoeve van het veranderen van de twee bestaande bedrijfswoningen naar burgerwoning en het realiseren van vier kavels Beslispunten: 1. In te stemmen met de beantwoording van de zienswijzen, zoals opgenomen in de Nota beantwoording zienswijzen. 2. Het ontwerp bestemmingsplan ‘Kreupeleweg 70 Westmaas en Oudendijk 77 Strijen’ (NL.IMRO.1963.BPKreupelew70WMS21-ON01), met in acht name van de Nota beantwoording zienswijzen, gewijzigd vast te stellen. 3. De beeldkwaliteitsparagraaf als onderdeel van het plan voor de landschappelijke inpassing voor wat betreft de materiaalkeuze, kleur, vorm en gevelgeleding vast te stellen als vervangend welstandskader op de nota ruimtelijke kwaliteit Hoeksche Waard. 4. Geen exploitatieplan vast te stellen. Samenvatting voorstel Dit voorstel gaat in op het vaststellen van het ontwerpbestemmingsplan voor het veranderen van twee bedrijfswoningen naar een woonbestemming en het realiseren van vier kavels. Het ontwerpbestemmingsplan heeft ter inzage gelegen. In die periode zijn er twee zienswijzen ingediend die met name ingaat om het ontbreken van de ruimtelijke kwaliteit. Als gevolg daarvan zijn drie compensatiewoningen uit het plan geschrapt en in de onderbouwing van het plan in de toelichting beter gemotiveerd.

Inleiding De initiatiefnemer heeft een glastuinbouwbedrijf aan de Oudendijk 77 in Strijen. Het bedrijf beschikt over twee bedrijfswoningen (Oudendijk 77 in Strijen en Kreupeleweg 70 in Westmaas). Initiatiefnemer wil de bedrijfsactiviteiten beëindigen . Om die reden vraagt hij u mee te werken aan het omzetten van de bedrijfswoningen in burgerwoningen. Daarnaast wil initiatiefnemer vier kavels realiseren voor het bouwen van vrijstaande woningen in ruil voor het saneren van 30.540 m kassen en 446 m bedrijfsgebouwen. Om dit plan mogelijk te maken is een herziening van het bestemmingsplan opgesteld. Beoogd effect Een ruimtelijke kwaliteitsverbetering door het toepassen van de Ruimte voor Ruimte regeling waarbij er een passende invulling wordt gerealiseerd voor de percelen Kreupeleweg 70 in Westmaas en Oudendijk 77 in Strijen. 1/5

Argumenten 1.1 Tijdens de ter inzage termijn van het ontwerp bestemmingsplan ontvingen wij zienswijzen Het ontwerp bestemmingsplan met alle bijlagen lag vanaf 10 juni 2022 tot en met 21 juli 2022 ter inzage. Tijdens deze periode kon iedereen een zienswijze indienen. Daarnaast stelden wij de overlegpartners in het kader van overleg in de gelegenheid om op het ontwerp bestemmingsplan te reageren. Wij ontvingen twee zienswijzen. De zienswijzen vatten wij samen en beantwoordden wij in een Nota beantwoording zienswijzen. 1.2 Wij komen gedeeltelijk aan de zienswijzen tegemoet Ten tijde van het ontwerp bestemmingsplan was er sprake van zeven woningen. Er zouden vier woningen op de saneringslocatie gebouwd worden. Voor drie woningen zouden andere locaties gevonden worden. Voor die woningen zouden aparte bestemmingsplannen gemaakt worden. In de zienswijzen wordt de ruimtelijke kwaliteit van deze drie woningen ter discussie gesteld omdat niet duidelijk is waar deze woningen gerealiseerd worden. Wij delen deze mening. Door het ontbreken van concrete locaties is het niet duidelijk of de ruimtelijke kwaliteit met het plan ten minste gelijk blijft. Omdat dit één van de (provinciale) voorwaarden is om mee te werken aan een plan, schrappen wij deze drie woningen. Initiatiefnemer stemt daarmee in.

Daarnaast verbeteren wij de borging van de ruimtelijke kwaliteit van de vier kavels door het aanpassen van de regels en het verwerken van de landschappelijke inpassing in de regels en verbeelding van het bestemmingsplan. In de zienswijzen stelt men dat onjuist gebruik gemaakt wordt van de ruimte voor ruimte regeling. Dit is niet het geval. In de Nota beantwoording zienswijzen motiveren wij dat wij de toelichting op dit punt verduidelijken. In de zienswijze wordt gesteld dat er sprake is van een onveilige wegconstructie waarop de woningen gaan aansluiten. Dat is niet het geval. Wij vroegen hierover een advies bij de Veiligheidsregio Zuid-Holland Zuid. Zij geven aan dat de vier te bouwen woningen goed bereikbaar zijn. Deze reactie voegen wij toe aan het bestemmingsplan. 2.1 In het bestemmingsplan is onderbouwd dat er sprake is van een goede ruimtelijk ordening In de toelichting van het ontwerpbestemmingsplan is aangetoond dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Hierin zijn de ruimtelijk relevante aspecten beschreven en is gemotiveerd dat deze ontwikkeling ruimtelijk aanvaardbaar is. Er is sprake van sanering van 30.540 m kassen en 446 m2 bedrijfsbebouwing nabij een dijklint met voornamelijk woningen. Vanuit ruimtelijke kwaliteit staan wij op de locatie aan de Kreupeleweg in Westmaas vier compensatiewoningen toe.

De woningen worden gerealiseerd aan de voet van de dijk nabij al bestaande woningen en bebouwing. De woningen liggen niet solitair in een geheel open polder. Door de landschappelijke inpassing van de woningen wordt een situatie gecreëerd die uit oogpunt van ruimtelijke kwaliteit aanvaardbaar is en leidt tot een positieve uitstraling voor de omgeving. Het patroon van dijken en kreken wordt niet doorbroken. Daarnaast neemt de openheid in het gebied toe door het saneren van de kassen en bedrijfsbebouwing. Hiermee draagt deze ontwikkeling bij aan onze kernwaarden en de te ontwikkelen waarden uit de Omgevingsvisie Hoeksche Waard. Per saldo is er in totaliteit sprake van een ruimtelijke kwaliteitswinst. 2/5

De kavels zijn ieder circa 2500 m groot. Bij het bestemmingsplan hoort een landschappelijke inpassing waarin onderbouwd is dat er sprake is van een zorgvuldige inpassing die passend is op deze locatie. Vanuit ruimtelijke kwaliteit is het gewenst te kijken naar woningen die passend zijn in de omgeving. Vrijstaande woningen sluiten het beste aan bij de bestaande woningen en de omgeving. 2.2 In het ontwerp bestemmingsplan zijn de ruimtelijke aspecten goed onderbouwd Wij stemden de inhoud van het bestemmingsplan af met de diverse vakdisciplines. In het beeldkwaliteitskader zijn de richtlijnen geformuleerd waar de nieuwe bebouwing aan moet voldoen. Deze hebben o.a. betrekking op de positionering en oriëntatie van de woningen. De landschapsdeskundige stemt daarmee in. Daarnaast legden wij het ontwerpbestemmingsplan voor aan de Omgevingsdienst Zuid-Holland Zuid (OZHZ). OZHZ concludeert dat zich op de diverse milieuaspecten geen belemmeringen voordoen voor de gewenste nieuwe bestemming. Veiligheidsregio Zuid-Holland Zuid (VRZHZ) beoordeelde dat er sprake is van een veilige situatie. Omdat het advies van VRZHZ nog ontbrak in het ontwerp bestemmingsplan, voegen wij het advies alsnog toe. 2.3 Het initiatief draagt bij aan de woningopgave Het bestemmingsplan biedt de mogelijkheid 4 vrijstaande woningen te realiseren in de duurdere prijsklasse.

Deze woningen zijn opgenomen in onze programmering. 2.4 Het plan voldoet aan het provinciaal beleid De provincie gaf geen reactie op het ontwerpbestemmingsplan. Licht hier eventuele reactie van provincie toe. 2.6 Het vaststellen van een bestemmingsplan is een raadsbevoegdheid Dit volgt uit artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening. In een raadsinformatiebrief informeerden wij u eerder over dit initiatief en het ter inzage leggen van het ontwerp bestemmingsplan. 3.1 Voor dit initiatief is een ontwerp beeldkwaliteitsplan opgesteld als vervangend welstandskader Voor het uitvoeren van het initiatief is een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Wij leggen stedenbouwkundige eisen zoals maatvoering en situering vast in het bestemmingsplan. Het verbinden van eisen aan materiaalkeuze, kleur en gevelgeleding kan alleen als het beeldkwaliteitsplan het formele welstandskader is voor dat gebied. Omdat de eisen op het gebied van welstand voor dit initiatief afzonderlijk zijn bepaald, is het gewenst het beeldkwaliteitsplan als vervangend welstandskader voor deze locatie vast te stellen. 4.1 Voor het kostenverhaal sloten wij een anterieure overeenkomst Artikel 6.12, lid 1 en 2 Wet ruimtelijke ordening (Wro) geeft aan dat u verplicht bent voor een dergelijk initiatief een exploitatieplan vast te stellen.

Het exploitatieplan vormt de basis voor het verhalen van grondexploitatiekosten en voor het stellen van locatie eisen. Het vaststellen van een exploitatieplan blijft achterwege wanneer partijen de afspraken over het verhalen van grondexploitatiekosten en de locatie eisen vastleggen in een anterieure overeenkomst. Met initiatiefnemer sloten wij een anterieure overeenkomst. Hierdoor regelden wij het kostenverhaal en hoeft u geen exploitatieplan vast te stellen. Kanttekeningen Niet van toepassing.

3/5

Duurzaamheid Energieneutraal:. de woningen worden energieneutraal (gebouw én gebruiker gebonden) en aanpasbaar gebouwd; Klimaatadaptatie: de verharding in het plangebied in de nieuwe situatie neemt af, waardoor regenwater gemakkelijker kan infiltreren. Om de kavels zo optimaal mogelijk in het landschap te laten opgaan is het belangrijk dat het aanzicht landschappelijk en groen oogt. Om dit te borgen is er voor de voorzijde een set randvoorwaarden of landschappelijke beeldkwaliteitseisen ontworpen en is het voor de achterzijde ook geborgd, bv doordat er geen verharding in toegestaan m.u.v. paden. Natuur inclusief: in het plan worden de toekomstige bewoners gestimuleerd om onderzoek te doen naar mogelijkheden om natuur en biodiversiteit te bevorderen bijvoorbeeld door groene daken, nestkasten, groene gevels, insectenhotels enzovoorts. Biodiversiteit: de beplantingsstructuur is een belangrijk aspect in het plan. De streekeigen beplanting zoals fruitbomen, knotwilgen grasbermen en voornamelijk streekeigen hagen vorm vormen belangrijke nest en schuilmogelijkheden voor insecten en vogels. Circulaire economie: de nieuwe bewoners worden gestimuleerd om bijvoorbeeld de materialen van de te slopen gebouwen te hergebruiken. Daarnaast om zoveel mogelijk recyclebare en duurzame materialen te gebruiken bij de bouw.

De woningen worden zoveel mogelijk circulair ontwikkeld om door hiermee in het ontwerp rekening te houden materiaalgebruik zoveel mogelijk te beperken en kringlopen te sluiten. Financiën Aan dit voorstel zijn geen financiële consequenties voor de gemeente verbonden. Via een anterieure overeenkomst regelden wij het kostenverhaal met de initiatiefnemer. Communicatie Wij maken het besluit op de wettelijk voorgeschreven manier bekend in het huis-aan-huisblad ‘Het Kompas’ en het Gemeenteblad. Daarnaast plaatsen wij de stukken op de landelijke website www.ruimtelijkeplannen.nl. Wij informeren initiatiefnemers en de indieners van de zienswijzen over uw besluit. Uitvoering Tegen uw besluit tot het vaststellen van het bestemmingsplan staat beroep open bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Bijlagen 1. Zienswijzen (geanonimiseerd) 2. Nota van beantwoording (geanonimiseerd) 3. Ontwerp bestemmingsplan 4. Raadsbesluit 5. Anterieure overeenkomst (geanonimiseerd)

4/5

Aangeboden door, burgemeester en wethouders van gemeente Hoeksche Waard C. Rijnberg secretaris a.i. {{esl:Signer1:Signature:size(200,50)}}

Ch.B. Aptroot burgemeester {{esl:Signer2:Signature:size(200,50)}}

5/5