Raadsvoorstel bestemmingsplan Groeneweg 16 Puttershoek - AANGEPAST percentages

Voorstel Aan: Van: Zaaknummer: Documentnummer: Portefeuillehouder: Team: Datum vaststelling college: Vertrouwelijk: Fase BOB-cyclus:

gemeenteraad college van burgemeester en wethouders Z/19/048486 DOC-22564661 Robin Heij Omgeving 9 augustus 2022 Nee beeldvormend, oordeelsvormend en besluitvormend

Onderwerp Bestemmingsplan ‘Groeneweg 16 Puttershoek’ en aanvraag om een omgevingsvergunning voor het herontwikkelen van de horecavoorziening Alcazar naar een woonwijk Beslispunten: 1. Het ontwerp bestemmingsplan ‘Groeneweg 16 Puttershoek’ (NL.IMRO.1963.BPGroenw16PTH22-ON01) gewijzigd vast te stellen, waardoor de rapportage van de ARIUES berekening voor stikstofdepositie wordt geactualiseerd en de nieuwe beleidsregel omtrent de regels van de gemeentelijke parkeernormen wordt toegepast; 2. Te bepalen dat afdeling 2 van hoofdstuk 1 van de Crisis- en Herstelwet op het besluit van toepassing is; 3. Geen exploitatieplan vast te stellen. Samenvatting voorstel Het initiatief ziet toe op het realiseren van 67 woningen op de locatie Groeneweg 16 in Putterhoek. Op dit perceel is nu horecavoorziening Alcazar gevestigd. Deze bebouwing wordt gesloopt. Voor de herontwikkeling van dit perceel stelde initiatiefnemer het ontwerpbestemmingsplan ‘Groeneweg 16 Puttershoek’ op. Initiatiefnemer vroeg de coördinatieregeling toe te passen (artikel 3.30 Wet ruimtelijke ordening en coördinatieverordening Wro gemeente Hoeksche Waard 2020). Op basis van de coördinatieregeling zijn de procedures voor het bestemmingsplan en de vergunningprocedure gelijktijdig doorlopen. Het plan past kwantitatief en kwalitatief binnen het woningbouwprogramma.

Ten slotte past het plan binnen een goede ruimtelijke ordening en uitgangspunten van een goed woon- en leefklimaat. Het ontwerp bestemmingsplan, het ontwerpbesluit hogere waarden, de ontwerp omgevingsvergunning en alle bijlagen lagen met ingang van 7 april tot en met woensdag 18 mei 2022 ter inzage. Wij ontvingen geen zienswijzen en inspraakreacties. Het vaststellen van het bestemmingsplan is een raadsbevoegdheid. Inleiding Wij ontvingen een initiatief voor het realiseren van 67 woningen op de locatie Groeneweg 16 in Putterhoek. Op dit perceel is horecavoorziening Alcazar gevestigd. Deze bebouwing wordt gesloopt. Voor de herontwikkeling van dit perceel stelde initiatiefnemer het ontwerpbestemmingsplan ‘Groeneweg 16 Puttershoek’ op.

1/6

Om de herontwikkeling van Alcazar mogelijk te maken is aankoop van gemeentegrond noodzakelijk. Dit betreft de huidige grondwal rondom de locatie. Beoogd effect Komen tot een beter passende herontwikkeling van de locatie aan de Groeneweg 16 in Puttershoek. Argumenten 1.1 Tijdens de ter inzage termijn van het ontwerp bestemmingsplan ontvingen wij geen zienswijzen en geen overlegreacties Het ontwerp bestemmingsplan met alle bijlagen lag vanaf 7 april tot en met 18 mei 2022 ter inzage. Tijdens deze periode kon iedereen een zienswijze indienen. Daarnaast stelden wij de overlegpartners in het kader van overleg in de gelegenheid om op het ontwerp bestemmingsplan te reageren. Wij ontvingen geen zienswijzen of overlegreacties. Wel dient de rapportage van de ARIUES berekening voor de stikstofdepositie geactualiseerd te worden. Gedurende de tervisielegging van het ontwerp bestemmingsplan was gebruik gemaakt van een verouderde de rapportage. Initiatiefnemer heeft de rapportage geüpdatet. De uitkomst van de berekening zijn hetzelfde gebleven. Via een ambtshalve wijziging wordt de geactualiseerde versie in het bestemmingsplan gewijzigd. Daarnaast is de parkeerbehoefte aan de hand van de CROW-publicatie 381 ‘Kerncijfers parkeren en verkeersgeneratie’ berekend.

De parkeerbehoefte dient door de inwerkingtreding van de nieuwe beleidsregel omtrent de regels van de gemeentelijke parkeernormen berekend te worden. Paragraaf 4.9 (verkeer en parkeren) wordt in de toelichting van het bestemmingsplan aangepast. 1.2 In het bestemmingsplan is onderbouwd dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening; In de toelichting van het ontwerpbestemmingsplan is aangetoond dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Hierin zijn alle ruimtelijke relevante aspecten beschreven en is gemotiveerd dat deze ontwikkeling past binnen de ruimtelijke beleidsregels. Het beoogde initiatief draagt in het kader van de ‘Hoeksche werken’ met name bij aan de opgave ‘Vitale dorpen en actieve samenleving’ en het staat de overige opgaven niet in de weg. Met het beoogde initiatief worden woningen gerealiseerd in verschillende typologieën en daarmee voor diverse doelgroepen. De focus op gerichte doelgroepen draagt bij aan een evenwichtige samengestelde bevolking, waarin alle leeftijdsgroepen vertegenwoordigd zijn. Er wordt een veilige en gezonde fysieke leefomgeving voor hen gecreëerd, waar de samenleving zich beschermd kan voelen en sociale cohesie versterkt kan worden. Er is sprake van een klimaatbestendige omgevingskwaliteit, Een actieve samenleving wordt gestimuleerd door het activeren van het naastgelegen park, door verbindingspaden te maken.

Bovendien wordt rekening gehouden met de Hoeksche Waarden behorend bij deze opgave, doordat belanghebbenden worden uitgenodigd om aan het initiatief mee te werken en actief te zijn door middel van participatiesessies. In het kader van de ‘Hoeksche waarden’ is het plangebied gelegen in het deelgebied ‘Dorpse trots’. De architectuur van het beoogd initiatief laat zich onderscheidend zien van andere dorpen. Doordat het tegelijkertijd passend is bij het dorpse karakter en inspeelt op de identiteit van Puttershoek, sluit het beoogd initiatief goed aan bij de onderscheidende identiteit van het dorp. Het toevoegen van nieuwe woningen kan bovendien bijdragen aan een versterking van de gemeenschapszin in het dorp. De mix van ouderen en gezinnen in dezelfde woonwijk zal de sociale cohesie onder de bevolking faciliteren. De vitaliteit en leefbaarheid van het dorp wordt versterkt door het realiseren van woongelegenheid die aansluit bij de woonvraag. Met de ligging aan de rand van het dorp, wordt tevens rekening gehouden met de mogelijkheid om de natuurlijke overgang van het dorp naar het landelijk gebied te versterken. 2/6

1.3 In het ontwerp bestemmingsplan zijn de ruimtelijke aspecten goed onderbouwd Wij beoordeelden het bestemmingsplan intern. Uit deze beoordeling volgt dat archeologie en cultuurhistorie aandachtspunten zijn. Wij stemden in met het inventariserend archeologisch veldonderzoek. Wij namen als voorwaarde in de ontwerp omgevingsvergunning op dat voorafgaand aan de werkzaamheden een archeologisch proefsleuvenonderzoek moet plaatsvinden. Daarnaast is op het perceel Groeneweg 18 sprake van een Rijksmonument. In de plantoelichting is beschreven dat met de beoogde ontwikkeling voldoende is rekening gehouden met de aanwezige cultuurhistorische waarden en monumenten. Daarnaast beoordeelde Omgevingsdienst Zuid-Holland Zuid de diverse milieuonderzoeken. De Omgevingsdienst stemt in met de resultaten van de onderzoeken. De Veiligheidsregio gaf een beoordeling op de berekening van de groepsrisico. Aan de overzijde van de Groeneweg 16 ligt een parkeerterrein. Onder het parkeerterrein ligt een leiding. Voor eventueel vrijkomende vloeistof wordt een opvangbak gecreëerd. Verder wordt VRHZ betrokken bij de verdere uitwerking van het inrichtingsplan. Door het gebruik van de parkeerplaatsen van het parkeerterrein wordt voldaan aan de parkeernorm. De adviseur stedenbouw was betrokken bij de inrichting van het plangebied.

De verdere stedenbouwkundige aspecten voor de beoogde ontwikkeling zijn in afstemming met de gemeente nader vormgegeven bij de aanvraag tot het bouwen. In het plangebied zijn 3 vrij uit te geven kavels opgenomen. Om de stedenbouwkundige kwaliteit hiervan te waarborgen, stelde initiatiefnemer kavelpaspoorten op voor deze 3 kavels. Via de anterieure overeenkomst spraken wij met initiatiefnemer af dat de nieuwe woningen zo veel mogelijk duurzaam en aanpasbaar/levensloopbestendig worden gebouwd. In de bijlagen van de anterieure overeenkomst zijn hiervan rapportages opgesteld. De aflopen 2 jaar zijn de beleidsregels namelijk aangescherpt ten aanzien van de prijsklasse (30-30-40), Woonkeur, Klimaat adaptief Bouwen en Ontwikkelen Duurzaamheid en de Bomenverordening. De ontwikkeling geeft grotendeels invulling aan de kwalitatieve en kwantitatieve randvoorwaarden van de gemeente. Naast de veranderde woningmarkt heeft dit een (financieel) effect gehad op de haalbaarheid van de businessclass. Met initiatiefnemer is langdurig gezocht naar een acceptabele balans ten aanzien van de gemeentelijke randvoorwaarden en haalbaarheid van het plan. 1.4 Het initiatief draagt (deels) bij aan de woningopgave In 2018 is de gemeente met de initiatiefnemer een samenwerkingsovereenkomst aangegaan ten behoeve van de herontwikkeling van de horecavoorziening Alcazar.

In de overeenkomst waren geen concrete afspraken gemaakt over de woningtypologieën, prijsklasse (verdeling) en specifieke doelgroepen. Wel was afgesproken dat het programma moet aansluiten bij de lokale behoefte. Tot 2020 bestond het programma uit dure woningen en appartementen. Woningen uit de goedkopere prijsklasse maakte geen onderdeel uit van het programma. De inpassing van deze specifieke prijsklasse is opgepakt nadat in 2020 de motie ‘Bouwen voor starters’ in de raad was aangenomen. Initiatiefnemer heeft toen het programma aangepast. Binnen de beoogde ontwikkeling realiseert initiatiefnemer betaalbare, middeldure en dure koopwoningen in de vorm van villa’s, tweekappers en eengezinswoningen. Daarnaast realiseert initiatiefnemer appartementen voor ouderen en alleenstaanden en beneden-boven woningen voor starters. Het hier beoogde programma bestaat uit: - 3 vrijstaande (villa) woningen; - 10 twee-onder-één-kap woningen; - 36 appartementen (in een appartementengebouw); 3/6

-

12 beneden-boven woningen; 6 rijwoningen.

De beoogde ontwikkeling wijkt af aan de nieuwe prijsklassenverdeling (30-40-30). De afgelopen 2 jaar zijn de beleidsregels voor de verdeling van de prijsklassen aangescherpt. Grotendeels geeft de beoogde ontwikkeling invulling aan de kwalitatieve en kwantitatieve randvoorwaarden van de gemeente (denk hierbij aan de aangescherpte beleidsregels: prijsklasse, Woonkeur, Klimaat adaptief Bouwen en Ontwikkelen, Duurzaamheid en de Bomenverordening). Naast de veranderde woningmarkt heeft dit een (financieel) effect gehad op de haalbaarheid van de businesscase. Met initiatiefnemer is langdurig gezocht naar een acceptabele balans ten aanzien van de gemeentelijke randvoorwaarden en haalbaarheid van het plan. Dit heeft geleidt dat niet volledig kan worden voldaan aan de nieuwe prijsklassenverdeling (30-40-30). Met initiatiefnemer is de gemeente tot de onderstaande woningbouwverdeling overeengekomen. Dit is conform de prijspeil van 1 januari 2021 (zie bijlage 9): - Duur > € 325.000 69% - Middelduur t/m NHG-grens 22% - Betaalbaar < € 250.000 9% 1.5 Het plan voldoet aan het provinciaal beleid De provincie gaf geen reactie op het ontwerpbestemmingsplan. 1.6 het vaststellen van een bestemmingsplan is een raadsbevoegdheid Dit volgt uit artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening.

In een raadsinformatiebrief informeerden wij u eerder over dit initiatief en het ter inzage leggen van het ontwerp bestemmingsplan. 1.7 Voor dit initiatief verleenden wij een hogere waarde geluid. In het bestemmingsplan is toegelicht dat de nieuw te bouwen woningen moeten voldoen aan de bepalingen in de Wet geluidhinder. Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat de voorkeurgrenswaarde van 48 dB wordt overschreden door wegverkeerslawaai. In dit geval is een ontheffing nodig voor 51 dB voor het perceel meest zuidelijk gelegen 2-onder 1 kap woning en 52 dB voor bouwkavel C. Het verlenen van deze ontheffing past binnen onze beleidsregels. Het college is het bevoegd gezag voor het verlenen van de ontheffing. Wij verleenden een hogere waarde geluid. Hiermee is sprake van een goede ruimtelijke ordening. 1.8 Wij pasten de coördinatieregeling toe Initiatiefnemer vroeg de coördinatieregeling toe te passen (artikel 3.30 Wet ruimtelijke ordening en coördinatieverordening Wro Hoeksche Waard 2020). Op basis van de coördinatieregeling worden de procedures voor het bestemmingsplan, de hogere waarden geluid en de vergunningprocedure gelijktijdig doorlopen. Na het vaststellen van het bestemmingsplan door uw gemeenteraad verlenen wij de omgevingsvergunning.

2.1 Dit bestemmingsplan valt onder de werking van de Crisis- en herstelwet (Chw) Bijlage I bij de Chw geeft een lijst met categorieën en infrastructurele projecten als bedoeld in artikel 1.1, eerste lid Chw. Hierin staat dat woningbouwlocaties van meer dan 11 woningen in een aaneengesloten gebied wordt aangemerkt als project onder de Chw. Artikel 11 van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet schrijft voor dat wij in het besluit en bij de bekendmaking van het besluit vermelden dat de Crisisen herstelwet van toepassing is. Daarbij vermelden wij dat de beroepsgronden in het beroepschrift moeten worden opgenomen. De beroepsgronden kunnen na afloop van de beroepstermijn niet meer worden 4/6

aangevuld (het instellen van pro forma beroep is dus niet mogelijk). Daarnaast is de proceduretijd bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State korter. 3.1 Voor het kostenverhaal sloten wij een anterieure overeenkomst Artikel 6.12 lid 1 en 2 Wet ruimtelijke ordening (Wro) geeft aan dat u verplicht bent voor een dergelijk initiatief een exploitatieplan vast te stellen. Het exploitatieplan vormt de basis voor het verhalen van grondexploitatiekosten en voor het stellen van locatie eisen. Het vaststellen van een exploitatieplan blijft achterwege wanneer partijen de afspraken over het verhalen van grondexploitatiekosten en de locatie eisen vastleggen in een anterieure overeenkomst. Hierdoor regelden wij het kostenverhaal en hoeft u geen exploitatieplan vast te stellen. Kanttekeningen Niet van toepassing. Duurzaamheid Met initiatiefnemer is langdurig gezocht naar een acceptabele balans ten aanzien van de gemeentelijke randvoorwaarden en haalbaarheid van het plan. Via de anterieure overeenkomst zijn we met initiatiefnemer het onderstaande overeengekomen: Energieneutraal: Alle nieuwe woningen worden gasloos gebouwd en de tweekappers energieneutraal. Initiatiefnemer treedt nader met de gemeente in overleg op welke wijze hieraan uitvoering wordt gegeven.

Met betrekking tot energieneutraal bouwen is met de ontwikkelende partij langdurig gezocht naar een acceptabele balans ten aanzien van de gemeentelijke randvoorwaarden en haalbaarheid van het plan. Klimaatadaptatie: De beoogde ontwikkeling wordt overeenkomstig de Leidraad Klimaatadaptief bouwen, Zuid-Holland, oktober 2019 gerealiseerd. Initiatiefnemer treedt nader met de gemeente in overleg op welke wijze hieraan uitvoering wordt gegeven. Natuurinclusief: Met initiatiefnemer is een inrichtingsplan opgesteld (zie bijlage 10). Via de anterieure overeenkomst is geborgd dat initiatiefnemer het groenplan uitvoert. Hiermee draagt de beoogde ontwikkeling bij aan de lokale biodiversiteit en natuurwaarden. Biodiversiteit: Met initiatiefnemer is een inrichtingsplan opgesteld (zie bijlage 10). Via de anterieure overeenkomst is geborgd dat initiatiefnemer het groenplan uitvoert. Hiermee draagt de beoogde ontwikkeling bij aan de lokale biodiversiteit en natuurwaarden. Circulaire economie: Met initiatiefnemer zijn geen afspraken gemaakt welke materialen gebruikt gaan worden en hoe deze verwerkt zijn. Financiën De financiële consequenties zijn reeds verwerkt in de zomerrapportage 2022 welke door de raad is vastgesteld d.d. 05-07-2022. Communicatie Participatieproces In verband met het Coronavirus hebben de participatiebijeenkomst in het begin digitaal plaatsgevonden.

Op 25 maart 2019 was een online Meet&Greet bijeenkomst voor omwonenden en andere betrokkenen 5/6

georganiseerd. Na de Meet&Greet heeft initiatiefnemer begin mei 2020 een terugkoppeling gegeven en aanvullende vragen gesteld. In november 2020 heeft een Webinar plaatsgevonden. Tijdens de liveuitzending werden omwonenden en andere betrokkenen geïnformeerd over de plannen en wat er gedaan is met de reacties op de plannen tijdens de Meet&Greet van het project eerder dat jaar. Op 28 maart 2022 heeft een fysieke informatieavond plaatsgevonden. Omwonenden en andere betrokkenen waren welkom in het oude Alcazar gebouw om hun vragen te stellen en informatie in te winnen over het project. Gedurende de informatieavond was ambtelijke ondersteuning aanwezig. Vervolg Wij maken het besluit op de wettelijk voorgeschreven manier bekend in het huis-aan-huisblad ‘Het Kompas’ en het Gemeenteblad. Daarbij vermelden wij dat de Crisis- en herstelwet van toepassing is. Daarnaast plaatsen wij de stukken op de landelijke website www.ruimtelijkeplannen.nl. Wij informeren initiatiefnemers over uw besluit. Uitvoering Tegen uw besluit tot het vaststellen van het bestemmingsplan staat beroep open bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Bijlagen 1. Besluit hogere waarde geluid; 2. Aanvraag om omgevingsvergunning; 3. Ontwerp omgevingsvergunning; 4. Ontwerp bestemmingsplan; 5. Taxatie inbrengwaarde Alcazar Puttershoek, kenmerk 106602, datum 9 november 2021; 6. Raadsbesluit; 7.

Anterieure overeenkomst. Aangeboden door, burgemeester en wethouders van gemeente Hoeksche Waard E.M. den Outer Loco-secretaris

Ch.B. Aptroot burgemeester

6/6