Raadsvoorstel bestemmingsplan Fazant 5 Maasdam

Voorstel Aan: Van: Zaaknummer: Documentnummer: Portefeuillehouder: Team: Datum vaststelling college: Vertrouwelijk: Fase BOB-cyclus:

gemeenteraad college van burgemeester en wethouders Z/23/219769 DOC-24813155 wethouder Heij Omgeving 12 maart 2024 Openbaar beeldvormend, oordeelsvormend en besluitvormend

Onderwerp Fazant 5 Maasdam Beslispunten: 1. Het ontwerp bestemmingsplan ‘Fazant 5 Maasdam’ (NL.IMRO.1963.BPFazant5MSD23.ON01), gewijzigd vast te stellen. 2. Het beeldkwaliteitsplan voor wat betreft de onderdelen vorm, materiaalkeuze en gevelgeleding vast te stellen als vervangend welstandskader op de nota ruimtelijke kwaliteit Hoeksche Waard. 3. De grondexploitatie Fazant 5 Maasdam vast te stellen. 4. De grondexploitatie als geheime bijlage bij de raadsstukken op te nemen. 5. De financiële consequenties van dit voorstel met de 8e begrotingswijziging 2024 vast te stellen.

Samenvatting voorstel Het plan ziet toe op het realiseren van 11 huurappartementen voor HW Wonen. Het ontwerpbestemmingsplan lag ter inzage van 16 november 2023 tot en met 27 december 2023. Wij ontvingen geen zienswijzen. Dit voorstel ziet toe op het vaststellen van het ontwerpbestemmingsplan ‘Fazant 5Maasdam’. Daarnaast is er sprake van een exploitatie van gemeentegrond waardoor uw raad een beslissing moet nemen over het vaststellen van een grondexploitatie. Inleiding Initiatiefnemer heeft het voornemen om op de locatie van de voormalige basisschool OBS de Pijler, Fazant 5 in Maasdam 11 woningen te realiseren. De grond is in eigendom van de gemeente en verkopen wij aan HW Wonen waardoor deze ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt. Openen grondexploitatie De betrokken gronden in Maasdam zijn eigendom van de gemeente. De grond wordt door de gemeente getransformeerd naar bouw- en woonrijpe grond. Daarna neemt HW Wonen de bouwkavels af. Dit betekent dat er sprake is van een grondexploitatie van gemeentegrond. Om die reden moet de gemeenteraad een grondexploitatie vaststellen.

Beoogd effect Komen tot een passende invulling van dit gebied in het belang van de levendigheid en vitaliteit van Maasdam. 1/5

Argumenten 1.1 Wij pasten de woonbalans nog niet toe op dit plan Sinds kort werken wij met de woonbalans. Daarbij beoordelen wij diverse relevante onderwerpen en wegen wij af of het plan in balans is. Omdat hier sprake is van een plan dat al liep voor het opstellen van de woonbalans, pasten wij de woonbalans niet toe voor dit plan. 1.2 In het bestemmingsplan is onderbouwd dat er sprake is van een goede ruimtelijk ordening In de toelichting van het ontwerpbestemmingsplan is aangetoond dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Hierin zijn de ruimtelijk relevante aspecten beschreven en is gemotiveerd dat deze ontwikkeling past binnen de ruimtelijke beleidsregels. Het wijzigen van de bestemming naar een woonbestemming geeft een kwaliteitsimpuls in het gebied. De beoogde ontwikkeling ziet toe op de bouw van 11 sociale huurwoningen door HW Wonen. Het betreft een appartementencomplex met 3 bouwlagen met appartementen met op de 1 e en 2e bouwlaag 4 appartementen en op de 3e bouwlaag 3 appartementen. Het gebouw is zo op het perceel gesitueerd dat er aan de voorzijde ruimte is voor een groene inrichting wat nog nader in te vullen is in overleg met omwonenden. Parkeren vindt plaats aan de achterzijde van het gebouw.

1.3 In het ontwerp bestemmingsplan zijn de ruimtelijke aspecten goed onderbouwd Wij legden het ontwerpbestemmingsplan voor aan de Omgevingsdienst Zuid-Holland Zuid (OZHZ). OZHZ concludeert dat zich op de diverse milieuaspecten geen belemmeringen voordoen voor de gewenste herziening van het bestemmingsplan. Er is een geactualiseerde stikstof berekening op basis van de meest recente Aerius calculator. OZHZ beoordeelde deze berekening en ging hiermee akkoord. De meest recente berekening voegen we als bijlage toe aan het bestemmingsplan. Ook de Veiligheidsregio Zuid-Holland Zuid stemde in met het plan. Daarnaast bekeken interne vakdisciplines het plan en hadden geen opmerkingen. Uit het archeologisch onderzoek blijkt dat de dubbelbestemming blijft, maar de vrijstellingsdiepte te verruimen naar 1.3 meter. Dit waarborgen we in het bestemmingsplan door deze dubbelbestemming te behouden. Het aanbrengen van heipalen wordt niet beschouwd als een significante bodemverstoring op archeologisch gebied oor de relatief beperkte oppervlakte en de ruimte tussen de heipalen. 1.4 Het initiatief draagt bij aan de woningopgave De woningen zijn sociale huurwoningen die opgenomen zijn in de programmering. Uit de Behoefteraming blijkt dat de behoefte aan deze woningen er is. Dit plan levert een bijdrage aan de opgave om meer sociale huurwoningen te bouwen.

1.5 Het plan voldoet aan het provinciaal beleid De provincie gaf geen reactie op het ontwerpbestemmingsplan. 1.6 Tijdens de ter inzage termijn ontvingen wij geen zienswijzen en overlegreacties Het ontwerp bestemmingsplan met alle bijlagen lag vanaf 16 november 2023 tot en met 27 december 2023 Tijdens deze periode kon iedereen een zienswijze indienen. Daarnaast stelden wij de overlegpartners in het kader van overleg in de gelegenheid om op het ontwerp bestemmingsplan en de bijbehorende stukken te reageren. Wij ontvingen geen zienswijzen en overlegreacties. 2/5

1.7 Het vaststellen van een bestemmingsplan is een raadsbevoegdheid Dit volgt uit artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening. In een raadsinformatiebrief informeerden wij u eerder over dit initiatief en het ter inzage leggen van het ontwerp bestemmingsplan. 1.8 Het oude recht blijft van toepassing op deze procedure bestemmingsplan Als voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet een ontwerpbestemmingsplan ter inzage is gelegd, dan blijft het oude recht van toepassing tot het bestemmingsplan van kracht is. Dit volgt uit artikel 4.6, lid 2, sub a, onder 1 van de Invoeringswet Omgevingswet. 1.9 Voor dit initiatief verleenden wij een hogere waarde geluid In het bestemmingsplan is toegelicht dat de nieuw te bouwen woningen moeten voldoen aan de bepalingen in de Wet geluidhinder. Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat de voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt overschreden door het wegverkeer afkomstig van de N217. In dit geval is een ontheffing nodig voor 56 dB. Het verlenen van deze ontheffing past binnen onze beleidsregels. Het college is het bevoegd gezag voor het verlenen van de ontheffing. Wij verleenden een hogere waarde geluid. Hiermee is sprake van een goede ruimtelijke ordening. 2.1 Voor dit initiatief is een ontwerp beeldkwaliteitsplan opgesteld als vervangend welstandskader Voor het uitvoeren van het initiatief is een beeldkwaliteitsplan opgesteld.

Wij leggen stedenbouwkundige eisen zoals maatvoering en situering vast in het bestemmingsplan. Het verbinden van eisen aan materiaalkeuze, kleur en gevelgeleding kan alleen als het beeldkwaliteitsplan het formele welstandskader is voor dat gebied. Omdat de eisen op het gebied van welstand voor dit initiatief afzonderlijk zijn bepaald, is het gewenst het beeldkwaliteitsplan als vervangend welstandskader voor deze locatie vast te stellen. 2.2 Voor het kostenverhaal sloten wij een anterieure overeenkomst De kosten zijn verzekerd via een anterieure overeenkomst waarin (artikel 9) ook de verkoop van de grond is geregeld. 3.1 In de grondexploitatie nemen wij alle kosten en inkomsten van het plan op In de grondexploitatie nemen wij de inkomsten vanuit de grondverkoop en een bijdrage plankosten en meerkosten voor bouw- en woonrijp maken. Daarnaast namen wij o.a. een inbrengwaarde van de grond, de kosten voor het bouw- en woonrijp maken, de interne uren, de inhuur en de rente op. De grondexploitatie sluit nagenoeg met een neutrale eindwaarde. Wij nemen de grondexploitatie op als bijlage 5 bij dit voorstel. 4.1 De grondexploitatie kan op verzoek door raadsleden worden ingezien. De grondexploitatie is de weerslag van de financiële afspraken tussen de Hoeksche Waard Wonen en de gemeente die in zijn vertrouwelijkheid gemaakt.

5.1 Wij verwerken de financiële consequenties van dit voorstel in de voorgestelde begrotingswijziging Op deze manier zijn de uitgaven en de inkomsten in de begroting rechtmatig. De begrotingswijziging nemen wij op als bijlage 6 bij dit voorstel.

Kanttekeningen Niet van toepassing. Duurzaamheid 3/5

Energieneutraal: De woningen worden uitgevoerd als nul op de meter woningen. Nul op de meter is een strengere eis dan energieneutraal. Klimaatadaptatie: HW Wonen past bij de inrichting van de woonomgeving materialen toe om het water te laten infiltreren in de bodem, zodat het niet direct wordt afgevoerd naar het riool. Ook wordt de kleur van de betrating gekozen wat een zo klein mogelijk effect op hittestress heeft. Natuurinclusief: Het plangebied wordt groen ingericht. De omvang van het groen neemt toe van 882 m naar 1.555 m . Biodiversiteit: Bij de inrichting van de woonomgeving houdt HW Wonen rekening met de biodiversiteit door bomen te kiezen die een bijdrage kunnen leveren aan de biodiversiteit van de woonomgeving. Circulaire economie: Bij de bouw van het gebouw is de losmaakbaarheid een belangrijk uitgangspunt. Hierdoor kunnen bouwdelen later beter gerecycled worden. Elke keuze van materialisatie wordt gedaan met het BCI (Building Circularity Index) model. Ook wordt bij de materialiseren van de inrichting woonomgeving zoveel als mogelijk van gerecycled materiaal gebruik gemaakt. Financiën Grondexploitatie Zoals bij argument 3.1 is benoemd, worden de kosten en opbrengsten verwerkt in een grondexploitatie. De verwachte eindwaarde van deze grondexploitatie sluit nagenoeg met een neutraal resultaat.

Bij de te betalen vennootschapsbelasting moeten wij rekening houden met de fiscale stromen uit de grondexploitaties. Deze grondexploitatie zal hier ook onderdeel van uitmaken. Op dit moment kunnen wij nog niet aangeven welk effect deze grondexploitatie op de aanslag vennootschapsbelasting over het jaar 2024 heeft. In bijlage 5 is de berekening van de grondexploitatie opgenomen. Communicatie Wij maken het besluit op de wettelijk voorgeschreven manier bekend in het huis-aan-huisblad ‘Het Kompas’ en het Gemeenteblad. Daarnaast plaatsen wij de stukken op de landelijke website https://omgevingswet.overheid.nl, onder ‘regels op de kaart’. Wij informeren initiatiefnemers over uw besluit. Uitvoering Tegen uw besluit tot het vaststellen van het bestemmingsplan staat beroep open bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Het oude recht blijft van toepassing. Dit volgt uit artikel 4.6, lid 3, sub b van de Invoeringswet Omgevingswet. Bijlagen 4/5

1. 2. 3. 4. 5. 6.

Besluit hogere waarde geluid (geanonimiseerd) Ontwerp bestemmingsplan met bijlagen (2a t/m 2i) Beeldkwaliteitsplan Raadsbesluit Financiële rapportage van de grondexploitatie (geheim) 8e begrotingswijziging 2024

Aangeboden door, burgemeester en wethouders van gemeente Hoeksche Waard D.E. Koops secretaris {{esl:Signer1:Signature:size(200,50)}}

F.D. van Heijningen burgemeester {{esl:Signer2:Signature:size(200,50)}}

5/5