Raadsvoorstel Bestemmingsplan en exploitatieplan Stougjeswijk

Voorstel Aan: Van: Zaaknummer: Documentnummer: Portefeuillehouder: Team: Datum vaststelling college: Vertrouwelijk: Fase BOB-cyclus:

gemeenteraad college van burgemeester en wethouders Z/23/224739 DOC-251074592 wethouder Van der Wulp Team Omgeving Nee beeldvormend, oordeelsvormend en besluitvormend

Onderwerp Bestemmingsplan ‘Stougjeswijk’ en exploitatieplan ‘Stougjeswijk’, voor de ontwikkeling van een nieuwe wijk met ca. 2485 woningen en diverse voorzieningen aan de oostzijde van OudBeijerland.

Beslispunten: 1. In te stemmen met de beantwoording van de zienswijzen en overlegreacties, zoals opgenomen in de Nota beantwoording zienswijzen. 2. Het ontwerp bestemmingsplan ‘Stougjeswijk’ (NL.IMRO.1963.BPStougjeswykOBL23ON01), met in acht name van de Nota beantwoording zienswijzen, gewijzigd vast te stellen. 3. Het beeldregieplan vast te stellen als kader waarbinnen beeldregieplannen als vervangend welstandskader op de nota ruimtelijke kwaliteit Hoeksche Waard vastgesteld moeten gaan worden. 4. Te bepalen dat afdeling 2 van hoofdstuk 1 van de Crisis- en Herstelwet op het besluit van toepassing is. 5. Het ontwerp exploitatieplan ‘Stougjeswijk’ (NL.IMRO.1963.EPStougjeswykOBL23ON01), met in acht name van de Nota beantwoording zienswijzen, gewijzigd vast te stellen. Samenvatting voorstel Een consortium van projectontwikkelaars is voornemens om samen met de gemeente Hoeksche Waard het gebied Stougjeswijk te transformeren tot een woonwijk met circa 2.485 woningen. Er zal sprake van een gedifferentieerd woningbouwprogramma om zo een gevarieerde dorpsuitbreiding te maken voor verschillende doelgroepen met alle voorzieningen binnen handbereik. Zo komen er eveneens commerciëleen maatschappelijke voorzieningen, maar ook mobiliteitsfuncties (zoals een R-net).

Tenslotte wordt het nieuwe woon- en werkgebied adequaat ingepast met respect voor natuur, landschap en cultuurhistorie om zo voldoende ruimte te hebben voor groen- en water/natuurruimtes. Zo wordt bij het ontwerp en de inrichting van de wijk gezorgd voor voldoende waterbergingscapaciteit, vertraagde regenwaterafvoer en worden bewoners gefaciliteerd bij een klimaatadaptieve inrichting van hun tuin. Het nu voorliggende bestemmingsplan en exploitatieplan voorzien in een kader voor de ontwikkeling. Met dit kader kan het gebied in fases verder uitgewerkt en ontwikkeld worden. Daarom stellen wij u voor om het voorliggende bestemmingsplan en exploitatieplan vast te stellen. PAGE \* MERGEFORMAT 1/ NUMPAGES \* MERGEFORMAT 1

Inleiding De komende jaren zal het aantal huishoudens op het grondgebied van de gemeente Hoeksche Waard nog verder toenemen en om te voorzien in de geprognosticeerde woningbehoefte is naast enkele kleinschalige inbreidingslocaties ook een grootschalige uitbreidingslocatie nodig. Deze locatie is gevonden aan de Stougjesdijk aan de oostkant van de kern Oud-Beijerland, aansluitend op de bestaande woonwijk ‘Poortwijk’. Het betreft een hoofdzakelijk agrarisch gebied van circa 77 hectare (deels in gebruik ten behoeve van tuinbouw) met verspreid liggend bedrijfsbestemmingen, enkele woonbestemmingen en enkele maatschappelijke bestemmingen. Het gebied ligt ingekapseld tussen de infrastructuur van de Stougjesdijk aan de westzijde en de N217 die slingert langs de noord- en oostelijke zijde van het plangebied richting de zuidelijke zijde, waar deze weer aangetakt middels een rotonde op de Stougjesdijk. In het plangebied is een historische voormalige spoordijk aanwezig, alsmede een karakteristieke kreek en enkele monumentale gebouwen en boomgaarden, welke behouden blijven en zullen worden ingepast in de nieuwe woonwijk. Een consortium van projectontwikkelaars is voornemens om samen met de gemeente Hoeksche Waard het gebied Stougjeswijk te transformeren tot een woonwijk met circa 2.485 woningen.

Er zal sprake van een gedifferentieerd woningbouwprogramma om zo een gevarieerde dorpsuitbreiding te maken voor verschillende doelgroepen met alle voorzieningen binnen handbereik. Zo komen er eveneens commerciële- en maatschappelijke voorzieningen, maar ook mobiliteitsfuncties (zoals een Rnet). Tenslotte wordt het nieuwe woon- en werkgebied adequaat ingepast met respect voor natuur, landschap en cultuurhistorie om zo voldoende ruimte te hebben voor groen- en water/natuurruimtes. Zo wordt bij het ontwerp en de inrichting van de wijk gezorgd voor voldoende waterbergingscapaciteit, vertraagde regenwaterafvoer en worden bewoners gefaciliteerd bij een klimaatadaptieve inrichting van hun tuin. Beoogd effect De gemeente heeft de ambitie om het gebied tussen de Stougjesdijk en de N217 te ontwikkelen tot een nieuw woon- en werkgebied. Met het plan willen we uitvoering geven aan de wens voor meer groen, woningen voor alle doelgroepen en het doorontwikkelen van de OVverbinding. Ook biedt deze ontwikkeling de mogelijkheid om (verouderde) bedrijfsbebouwing te saneren. Argumenten PAGE \* MERGEFORMAT 1/ NUMPAGES \* MERGEFORMAT 1

1.1 Tijdens de ter inzage termijn van het ontwerp bestemmingsplan ontvingen wij zienswijzen en overlegreacties Het ontwerp bestemmingsplan met alle bijlagen lag vanaf 21 december 2023 tot en met 21 februari 2024 ter inzage. Tijdens deze periode kon iedereen een zienswijze indienen. Daarnaast stelden wij de overlegpartners in het kader van overleg in de gelegenheid om op het ontwerp bestemmingsplan te reageren. Wij ontvingen 19 zienswijzen en 4 overlegreacties. De zienswijzen en overlegreacties vatten wij samen en beantwoordden wij in een Nota beantwoording zienswijzen. 1.2 Wij komen gedeeltelijk aan de zienswijzen en overlegreacties tegemoet Mede naar aanleiding van de zienswijzen is gekeken naar de ontsluitingsstructuur van de te ontwikkelen wijk. Doordat deze is aangepast, wordt op dat punt tegemoetgekomen aan de zienswijzen. Verder is steeds gekeken waar tegemoet gekomen kon worden. Dit heeft enkel tot een aantal kleine wijzigingen geleid. Aan de overlegreacties is grotendeels wel tegemoet gekomen. Alle gevraagde aanpassingen zijn in lijn met de uitgangspunten van regelgeving, beleid en de opzet van het plan. Hiermee moet het bestemmingsplan gewijzigd worden vastgesteld. 2.1 Uit de Woonbalans volgt dat het plan in balans is Wij onderzochten de balans van het plan. Hiervoor doorliepen wij de onderwerpen van de Woonbalans.

Wij wogen de scores af en stellen vast dat het plan in balans is. Kort samengevat volgt uit de Woonbalans dat het plan op de meeste onderwerpen voldoet aan onze uitgangspunten. Het plan scoort goed op de onderwerpen concrete behoefte, ruimtelijke kwaliteit en mobiliteit. Het voorziet in de woningbehoefte, en de gebiedsontwikkeling gaat uit van duurzaamheid, klimaatadaptiviteit, natuurinclusiviteit. Het plan scoort minder goed op participatie en circulariteit. Wij stellen vast dat de positieve punten zwaarder wegen dan de punten waarop het plan niet aan onze uitgangspunten voldoet. Voor de toelichting op de Woonbalans verwijzen wij u naar de bijlage resultaat woonbalans. 2.2 In het bestemmingsplan is onderbouwd dat er sprake is van een goede ruimtelijk ordening In de toelichting van het ontwerpbestemmingsplan is aangetoond dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Hierin zijn de ruimtelijk relevante aspecten beschreven en is gemotiveerd dat deze ontwikkeling past binnen de ruimtelijke uitgangspunten. De ontwikkeling van Stougjeswijk levert een belangrijke bijdrage aan de groei van OudBeijerland en het aantrekken van jonge huishoudens, gezinnen en doorstromers. Het bevordert de vitaliteit en kwaliteit van de leefomgeving. De ontwikkeling van Stougjeswijk levert een belangrijke bijdrage aan het realiseren van een gedifferentieerde woningvoorraad.

Daarnaast zijn de groene uitgangspunten, verankerd in de het beeldregieplan, een goede basis voor een kwalitatieve leefomgeving. 2.3 In het ontwerp bestemmingsplan zijn de ruimtelijke aspecten goed onderbouwd PAGE \* MERGEFORMAT 1/ NUMPAGES \* MERGEFORMAT 1

Wij legden het ontwerpbestemmingsplan voor aan de Provincie Zuid-Holland, de Omgevingsdienst Zuid-Holland Zuid, Rijkswaterstaat en het Waterschap Wij betrokken de verschillende partijen gedurende het hele proces. De provincie kijkt hierbij in algemene zin naar het provinciaal beleid en specifiek naar de onderdelen zoals verkeer, het woningbouwprogramma en de toevoeging van detailhandel. Er is gezamenlijk met de provincie gekeken naar vormgeving van de regels. Het waterschap gaf aan dat er aanpassingen gewenst waren zodat de belangen van het waterschap voldoende verwoord werden in het bestemmingsplan. Deze zijn over genomen. Gedurende het gehele project is er overleg en afstemming met het waterschap, waarbij ook gekeken wordt naar de volgende fases. 2.4 Het initiatief draagt bij aan de woningopgave Het bestemmingsplan maakt de realisatie van 2485 woningen mogelijk. Voor de woningen is de verdeling van 30% Sociale huurwoningen (746 woningen) én 40% Betaalbaar programma (994 woningen), waaronder minimaal 10% Betaalbare huurwoningen (249 woningen) aangehouden. Dit betekent dat 70% van de reguliere woningen binnen de ‘betaalbare’ grens valt. 10% van de woningen is een bijzondere woonvorm. 2.5 Het plan voldoet aan het provinciaal beleid De provincie gaf een reactie op het ontwerpbestemmingsplan. Deze reactie gaat over verschillende aspecten, zoals detailhandel en parkeren.

Voor zover er verschillen zaten tussen het provinciale beleid en het bestemmingsplan, brengen wij het bestemmingsplan in lijn met het provinciale beleid. Naar aanleiding van de zienswijze is overleg geweest met de provincie. De voorgestelde aanpassingen zijn ook beoordeeld en akkoord bevonden. 2.6 Het vaststellen van een bestemmingsplan is een raadsbevoegdheid Dit volgt uit artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening. In een raadsinformatiebrief informeerden wij u eerder over dit initiatief en het ter inzage leggen van het ontwerp bestemmingsplan. 2.7 Het oude recht blijft van toepassing op deze procedure bestemmingsplan Als voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet een ontwerpbestemmingsplan ter inzage is gelegd, dan blijft het oude recht van toepassing tot het bestemmingsplan van kracht is. Dit volgt uit artikel 4.6, lid 2, sub a, onder 2 van de Invoeringswet Omgevingswet.

2.8 Voor dit initiatief verleenden wij een hogere waarde geluid In het bestemmingsplan is toegelicht dat de nieuw te bouwen woning(en) moet(en) voldoen aan de bepalingen in de Wet geluidhinder. Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat de voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt overschreden door wegverkeerslawaai van de N217. In dit geval is een ontheffing nodig voor 65 dB. Het verlenen van deze ontheffing past binnen onze beleidsregels. Het college is het bevoegd gezag voor het verlenen van de ontheffing. Wij verleenden een hogere waarde geluid. Hiermee is sprake van een goede ruimtelijke ordening. PAGE \* MERGEFORMAT 1/ NUMPAGES \* MERGEFORMAT 1

3.1 Voor dit initiatief is een ontwerp beeldregieplan opgesteld als vervangend welstandskader Voor het uitvoeren van het initiatief is een beeldregieplan opgesteld. Wij leggen stedenbouwkundige eisen zoals maatvoering en situering vast in het bestemmingsplan. Het verbinden van eisen aan materiaalkeuze, kleur en gevelgeleding kan alleen als het beeldregieplan het formele welstandskader is voor dat gebied. Omdat de eisen op het gebied van welstand voor dit initiatief afzonderlijk zijn bepaald, is het gewenst het beeldregieplan als vervangend welstandskader voor deze locatie vast te stellen. Per deelgebied wordt een beeldkwaliteitsplan opgesteld dat t.z.t. ook als vervangend welstandskader wordt vastgesteld. 4.1 Dit bestemmingsplan valt onder de werking van de Crisis- en herstelwet (Chw) Op 24 maart 2023 is gemeente Hoeksche Waard, waarbij in de toelichting specifiek het project Stougjeswijk wordt genoemd, toegevoegd aan de lijst met gemeenten waarvoor artikel 7g van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet geldt. Hierdoor kon geëxperimenteerd worden met de Omgevingswet. Het biedt bijvoorbeeld de mogelijkheid om het gebied stapsgewijs en flexibel te ontwikkelen en onderzoeken uit te stellen tot het moment van vergunningaanvraag voor het bouwen.

Van de bevoegdheid tot het vaststellen van bestemmingsplannen met verbrede reikwijdte, bedoeld in artikel 7g van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet, kan tot 1 januari 2026 gebruik worden gemaakt mits het ontwerp van deze plannen ter inzage is gelegd voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet. Artikel 11 van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet schrijft voor dat wij in het besluit en bij de bekendmaking van het besluit vermelden dat de Crisis- en herstelwet van toepassing is. Daarbij vermelden wij dat de beroepsgronden in het beroepschrift moeten worden opgenomen. De beroepsgronden kunnen na afloop van de beroepstermijn niet meer worden aangevuld (het instellen van pro forma beroep is dus niet mogelijk). Daarnaast is de proceduretijd bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State korter. 5.1 Voor het kostenverhaal sloten wij een anterieure overeenkomst Artikel 6.12, lid 1 en 2 Wet ruimtelijke ordening (Wro) geeft aan dat u verplicht bent voor een dergelijk initiatief een exploitatieplan vast te stellen. Het exploitatieplan vormt de basis voor het verhalen van grondexploitatiekosten en voor het stellen van locatie eisen. Het vaststellen van een exploitatieplan blijft achterwege wanneer partijen de afspraken over het verhalen van grondexploitatiekosten en de locatie eisen vastleggen in een anterieure overeenkomst.

Met de ontwikkelende partijen sloten wij een anterieure overeenkomst. 5.2 Voor het kostenverhaal stelden wij ook een exploitatieplan op Artikel 6.12, lid 1 en 2 Wet ruimtelijke ordening (Wro) geeft aan dat u verplicht bent voor een dergelijk initiatief een exploitatieplan vast te stellen. Het exploitatieplan vormt de basis voor het verhalen van grondexploitatiekosten en het stellen van locatie eisen. Het vaststellen van PAGE \* MERGEFORMAT 1/ NUMPAGES \* MERGEFORMAT 1

een exploitatieplan kan achterwege blijven wanneer partijen de afspraken over het verhalen van grondexploitatiekosten en de locatie eisen vastleggen in een anterieure overeenkomst. Wij sloten met de ontwikkelende partijen een anterieure overeenkomst. Niet alle gronden zijn in eigendom van de ontwikkelende partijen. Om het verhaal van kosten zeker te stellen voor de overige gronden en nadere regels te kunnen stellen, is daarom een exploitatieplan opgesteld. Kanttekeningen Niet van toepassing Duurzaamheid Het (ontwerp)bestemmingsplan voor Stougjeswijk gaat uit van een globaal stedenbouwkundig plan. Gelet op de looptijd wordt het plan in delen verder uitgewerkt. Op het moment dat een verdere uitwerking plaats vindt, wordt aan het thema duurzaamheid aan de hand van het ‘Beeldregieplan en Inrichtingsregieplan’ en het werkboek Woonbalans vorm gegeven. In algemene zin kan over onderstaande onderwerpen het volgende gezegd worden; Energieneutraal, circulair en klimaatadaptief: Stougjeswijk wordt zoveel als mogelijk energieneutraal, circulair en klimaatadaptief. Als het gaat om energiezuinige gebouwen, wordt ingezet op een aantal aspecten. Enkele daarvan zijn reeds wettelijk verplicht en sommige gaan verder om tegemoet te komen aan de ambities voor Stougjeswijk.

Het is de eis om aardgasvrij te bouwen, met als doel de vermindering van het gebruik van fossiele brandstof en afhankelijkheid van aardgas. Verder is het ook de eis om energieneutraal te bouwen, met als doel om het energieverbruik te verminderen. Er wordt uitgegaan van een duurzame en toekomstbestendige warmte- en ventilatievoorziening, bijvoorbeeld door het toepassen van een hernieuwbare warmtebron. Het klimaat verandert en door hevige regenval krijgen we steeds meer te maken met piekmomenten waar een wijk veel regenwater te verduren krijgt. In principe wordt al het hemelwater (bebouwing, openbare ruimte) oppervlakkig afgevoerd naar de kreek, de watergangen en naar wadi’s. Om het water zo goed mogelijk te kunnen vasthouden en afvoeren is voor een robuuste waterstructuur gekozen. Biodiversiteit en natuurinclusief: Duurzaamheid zal ook herkenbaar zijn in aspecten als het realiseren van een flexibel stedenbouwkundig raamwerk met heldere dragers, waarin landschappelijk wonen, groen en water worden gecombineerd. Het groene raamwerkwerk wordt ingezet voor biodiversiteit. Ook bewoners worden betrokken bij het ontwerp, de aanleg en het onderhoud van groen. In basis komt het erop neer dat er gezorgd wordt voor nestgelegenheid en voedsel voor diverse soorten. Dit kan door op slimme plekken extra groen toe te voegen of in de woningen nestgelegenheden te bouwen.

Andere maatregelen van natuurinclusief bouwen zijn geveltuinen, groene gevels (bijvoorbeeld als kopgevel) en groene daken. Voor heel Stougjeswijk geldt dat natuurinclusiviteit een leidend ontwerpprincipe is. Of het nu gaat om de bebouwing of de openbare ruimte, op alle schaalniveaus dient natuurinclusief bouwen en PAGE \* MERGEFORMAT 1/ NUMPAGES \* MERGEFORMAT 1

natuurinclusief inrichten herkenbaar te zijn. Dit is geborgd in het Beeldregieplan en het inrichtingsregieplan. Financiën Aan dit voorstel zijn geen financiële consequenties voor de gemeente verbonden. De gemeente heeft eerder cofinanciering toegezegd. Via een anterieure overeenkomst en een exploitatieplan regelen wij het kostenverhaal met de ontwikkelende en overige partijen. Communicatie Wij maken het besluit op de wettelijk voorgeschreven manier bekend in het huis-aan-huisblad ‘Het Kompas’ en het Gemeenteblad. Daarbij vermelden wij dat de Crisis- en herstelwet van toepassing is. Daarnaast plaatsen wij de stukken op de landelijke website https://omgevingswet.overheid.nl, onder ‘regels op de kaart’. Wij informeren initiatiefnemers en de indieners van de zienswijzen en overlegreacties over uw besluit. Uitvoering Tegen uw besluit tot het vaststellen van het bestemmingsplan staat beroep open bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Bijlagen. 1. Besluit hogere waarde geluid (geanonimiseerd) 2. Zienswijzen (geanonimiseerd) 3. Nota van beantwoording (geanonimiseerd), met bijlage 4. Ontwerp bestemmingsplan 5. Voorgesteld aangepast bestemmingsplan 6. Ontwerp exploitatieplan 7. Voorgesteld aangepast exploitatieplan 8. Woonbalans 9. Raadsbesluit

Aangeboden door, burgemeester en wethouders van gemeente Hoeksche Waard R.S.M. Heintjes secretaris a.i. {{esl:Signer1:Signature:size(200,50)}}

M. Witte burgemeester {{esl:Signer2:Signature:size(200,50)}}

PAGE \* MERGEFORMAT 1/ NUMPAGES \* MERGEFORMAT 1