Raadsvoorstel Bestemmingsplan Dr. Bossersstraat 11 en Strijensedijk 22 s-Gravendeel

Voorstel Aan: Van: Zaaknummer: Documentnummer: Portefeuillehouder: Team: Datum vaststelling college: Vertrouwelijk: Fase BOB-cyclus:

Raad College van burgemeester en wethouders Z/23/191522 DOC-24855795 Wethouder A.D. van der Wulp Omgeving 28 mei 2024 nee Beeldvormend, oordeelsvormend en besluitvormend

Onderwerp Bestemmingsplan ‘Dr. Bossersstraat 11 en Strijensedijk 22 ’s-Gravendeel’ voor het realiseren van 31 woningen Beslispunten: 1. In te stemmen met de beantwoording van de zienswijzen en overlegreacties, zoals opgenomen in de Nota beantwoording zienswijzen. 2. Het ontwerp bestemmingsplan ‘Dr. Bossersstraat 11 en Strijensedijk 22 ’s-Gravendeel’ (NL.IMRO.1963.BPBosserSGD23-ON01), met in acht name van de Nota beantwoording zienswijzen, gewijzigd vast te stellen. 3. Het beeldkwaliteitsplan voor wat betreft de onderdelen vorm, materiaalkeuze en kleur vast te stellen als vervangend welstandskader op de nota ruimtelijke kwaliteit Hoeksche Waard. 4. Geen exploitatieplan vast te stellen.

Samenvatting voorstel Wij ontvingen een ontwerpbestemmingsplan voor het realiseren van 20 woningen op het perceel Dr. Bossersstraat 11 en 11 woningen op het perceel Strijensedijk 22 in “-Gravendeel. Het ontwerpbestemmingsplan lag ter inzage van 21 december 2023 tot en met 31 januari 2024. Wij ontvingen 18 zienswijzen. Inleiding Initiatiefnemer heeft het voornemen om op het perceel Strijensedijk 22 in ’s-Gravendeel een woning met grote schuur te slopen en totaal 11 woningen te bouwen. De bestaande bebouwing is in zeer slechte staat en heeft een armoedige uitstraling in het karakteristieke dijklint van ‘s-Gravendeel. Op het perceel Dr. Bossersstraat 11 wordt het voormalig partycentrum ‘Concordia’ vervangen door nieuwbouw van totaal 20 huurwoningen. Het bestaande gebouw is recentelijk nog onbruikbaar verklaard door brandstichting. Dit perceel heeft een horeca bestemming. Het voorliggende plan gaat voor beide locaties uit van een in het dorpse karakter passend bouwvolume. De ontwikkeling wordt mogelijk gemaakt in één bestemmingsplan vanwege de locaties die in elkaarsnabijheid zijn. Om het initiatief mogelijk te maken zijn een bestemmingsplan en een besluit hogere waarden geluid opgesteld.

1/5

Beoogd effect Komen tot een passende invulling van deze locatie in het belang van de levendigheid en de vitaliteit van ’s-Gravendeel. Argumenten 1.1 Tijdens de ter inzage termijn van het ontwerp bestemmingsplan ontvingen wij 18 zienswijzen Het ontwerp bestemmingsplan met alle bijlagen lag vanaf 21 december 2023 tot en met 31 januari 2024 ter inzage. Tijdens deze periode kon iedereen een zienswijze indienen. Daarnaast stelden wij de overlegpartners in het kader van overleg in de gelegenheid om op het ontwerp bestemmingsplan te reageren. Wij ontvingen 18 zienswijzen en geen overlegreacties. De zienswijzen vatten wij samen en beantwoordden wij in een Nota beantwoording zienswijzen. 1.2 Wij komen gedeeltelijk aan de zienswijzen tegemoet Uit de Nota beantwoording zienswijzen volgt dat de zienswijzen met name toezien op het parkeren, de hoeveelheid woningen, het aantasten van privacy en uitzicht, het bouwverkeer en het feit dat zij deze woningen niet passend vinden op deze locaties. In de nota beantwoording zienswijzen leest u dat de te bouwen woningen voldoen aan een goede ruimtelijke ordening en dat het plan niet tot gevolg heeft dat er voor omwonenden een onaanvaardbaar woon- en leefklimaat ontstaat. De zienswijzen geven wel aanleiding om het plan voor de ontwikkeling aan de Bossersstraat 11 aan te passen.

De aanpassing ziet toe op het verplaatsen van het bouwvlak van de te realiseren woningen richting het Nestpad. Hierdoor blijft de ’t Veldstraat voldoende breed voor gemotoriseerde verkeervoertuigen, o.a. hulpdiensten. Ook voeren we deze wijziging door zodat tweerichtingsverkeer in de In ’t Veldstraat standhoudt. 2.1 Uit de Woonbalans volgt dat het plan in balans is Kort samengevat volgt uit de Woonbalans dat het plan op de meeste onderwerpen voldoet aan onze uitgangspunten. Het plan behaalt zelf onze ambitie op het onderwerp ‘Bouwen voor iedereen’. Een groot gedeelte van alle woningen (ca 65%) worden afgenomen door HW Wonen. Hiermee levert deze ontwikkeling een grote bijdrage aan de concrete behoefte voor Hoeksche Waard en ’s-Gravendeel in het bijzonder. Er is sprake van een inbreiding in de kern waar vervallen panden plaatsmaken voor deze woningen. Het plan scoort minder goed op ‘Bouwen voor de toekomst’, omdat er door de geringe oppervlakte van de percelen niet veel ruimte is voor groen, biodiversiteit en klimaatadaptief bouwen. Waar mogelijk wordt hieraan een bijdrage geleverd door onder andere het behoud van het aanwezige groen. Daarnaast is er minder verhard oppervlakte dan in de huidige situatie. Wij stellen vast dat de positieve punten zwaarder wegen dan de punten waarop het plan niet aan onze uitgangspunten voldoet.

Voor de toelichting op de Woonbalans verwijzen wij u naar de bijlage resultaat woonbalans. 2.2 In de aanvraag en ruimtelijke onderbouwing is onderbouwd dat er sprake is van een goede ruimtelijk ordening Het perceel ligt op basis van de Omgevingsvisie Hoeksche Waard in het deelgebied ‘Dorpse Trots’. Voor dit deelgebied geldt dat inbreiding in de dorpskern wenselijk is. Bestaande panden in een slechte staat worden gesloopt en maken plaats voor woningbouw wat bijdraagt aan de levendigheid en vitaliteit van ‘s-Gravendeel. 2/5

Het plan wordt zorgvuldig in de omgeving ingepast. Het perceel Dr. Bossersstraat 11 heeft een horecabestemming en maakt plaats voor 20 appartementen in een schuurachtig volume. Op het perceel Strijensedijk 22 in ’s-Gravendeel staat een grote vervallen schuur. Op dit perceel komen 8 beneden boven woningen en 3 grondgebonden woningen in nagenoeg dezelfde contouren als de bestaande schuur. Op beide locaties voegt de nieuwe bebouwing zich vanzelfsprekend in de omgeving. Aan de Strijensedijk is het bestaande schuurvolume als inspiratie gebruikt voor het nieuwe volume. Het voegt zich daarmee goed in de karakteristieken van het dijklint. Op de locatie Concordia komt een appartementencomplex die goed past bij de dorpse karakteristieken: een bouwvolume met bouwhoogte en zadeldak. Daarnaast kent het nieuwe complex een alzijdige oriëntatie, richting de omgeving is er geen sprake van blinde gevels. Het realiseren van woningen op deze locatie is daarom ruimtelijk inpasbaar. 2.3 In de aanvraag en ruimtelijke onderbouwing zijn de ruimtelijke aspecten goed onderbouwd Wij legden het bestemmingsplan voor beoordeling voor aan de Omgevingsdienst Zuid-Holland Zuid (OZHZ). OZHZ concludeert dat er op de diverse milieuaspecten geen belemmeringen zijn voor de gewenste herziening van het bestemmingsplan. Voor wat betreft archeologie zijn er op de locatie aan de Dr. Bossersstraat geen belemmeringen.

De archeologische waarde op het perceel aan de Strijensedijk is hoog waardoor archeologische begeleiding tijdens graafwerkzaamheden noodzakelijk is. Dit is geborgd in artikel 12 van de anterieure overeenkomst. Er is een beeldkwaliteitsplan waarin men onder andere klimaat adaptieve maatregelen en biodiversiteit beschrijft. Met een voorwaardelijke verplichting in de regels van het bestemmingsplan borgen wij dit. Er waren twee informatiebijeenkomsten voor omwonenden en andere belangstellenden waarin de ontwikkelaren de plannen presenteerden, Het plan is door de gemaakte opmerkingen op een aantal punten aangepast. Zo is bijvoorbeeld het ontwerp van het plan aan de Dr. Bossersstraat zo aangepast dat omwonenden minder hinder ervaren in het kader van privacy. Dit heeft helaas niet kunnen voorkomen dat er zienswijzen zijn ingediend. 2.4 Het initiatief draagt bij aan de woningopgave Er worden 31 woningen gerealiseerd. Voor de locatie aan de Dr. Bossersstraat worden in één schuurvolume 20 sociale huurwoningen (appartementen) gerealiseerd die HW Wonen afneemt. Op de locatie aan de Strijensedijk 22 worden – in tegenstelling tot het eerdere plan – 11 middeldure koopwoningen gerealiseerd. Alle woningen namen we op in de woningbouwprogrammering. Voor het bepalen van het woningbouwprogramma worden de projecten ‘Schouteneinde 52-54’ in Puttershoek, ‘Concordia – Dr.

Bossersstraat 11’ en ‘Strijensedijk 22’ gecombineerd. In het plangebied van ‘Schouteneinde 52-54’ worden 15 woningen in het dure segment gerealiseerd. In het plangebied “Concordia – Dr. Bossersstraat 11” worden 20 sociale huurwoningen gerealiseerd. In het plangebied ‘Strijensedijk 22’ worden 11 betaalbare koopwoningen gerealiseerd. Hierdoor ontstaat de juiste verhouding in het woonsegment (2/3 betaalbare woningen, waarvan 30% sociale huur) volgens de gemeentelijke behoefteraming. 2.5 Het plan voldoet aan het provinciaal beleid De provincie gaf geen reactie op het ontwerpbestemmingsplan. 3/5

2.6 Het vaststellen van een bestemmingsplan is een raadsbevoegdheid Dit volgt uit artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening. In een raadsinformatiebrief informeerden wij de gemeenteraad eerder over dit initiatief en het ter inzage leggen van het ontwerp bestemmingsplan. 2.7 Het oude recht blijft van toepassing op deze procedure bestemmingsplan Als voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet een ontwerpbestemmingsplan ter inzage is gelegd, dan blijft het oude recht van toepassing tot het bestemmingsplan van kracht is. Dit volgt uit artikel 4.6, lid 2, sub a, onder 1 van de Invoeringswet Omgevingswet. 3.1Voor dit initiatief is een ontwerp beeldkwaliteitsplan opgesteld als vervangend welstandskader Voor het uitvoeren van het initiatief is een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Wij leggen stedenbouwkundige eisen zoals maatvoering en situering vast in het bestemmingsplan. Het verbinden van eisen aan materiaalkeuze, kleur en gevelgeleding kan alleen als het beeldkwaliteitsplan het formele welstandskader is voor dat gebied. Omdat de eisen op het gebied van welstand voor dit initiatief afzonderlijk zijn bepaald, is het gewenst het beeldkwaliteitsplan als vervangend welstandskader voor deze locatie vast te stellen.

4.1 Voor het kostenverhaal sloten wij een anterieure overeenkomst Artikel 6.12, lid 1 en 2 Wet ruimtelijke ordening (Wro) geeft aan dat de gemeenteraad verplicht is voor een dergelijk initiatief een exploitatieplan vast te stellen. Het exploitatieplan vormt de basis voor het verhalen van grondexploitatiekosten en voor het stellen van locatie eisen. Het vaststellen van een exploitatieplan blijft achterwege wanneer partijen de afspraken over het verhalen van grondexploitatiekosten en de locatie eisen vastleggen in een anterieure overeenkomst. Met initiatiefnemer sloten wij een anterieure overeenkomst. Hierdoor regelden wij het kostenverhaal en hoeft de gemeenteraad geen exploitatieplan vast te stellen. Zoals omschreven sluiten wij voor het vastleggen van de afspraken als gevolg van het aanpassen van het plan een addendum.

Kanttekeningen Niet van toepassing Duurzaamheid Energieneutraal: De woningen worden gasloos en bijna energieneutraal. Geheel energieneutraal is bij dit plan niet haalbaar door realisatie van appartementen. De grondgebonden woningen worden wel energieneutraal. Klimaatadaptief, natuurinclusief bouwen en biodiversiteit Dit project heeft door de beperkte omvang een geringe impact op de klimaatbestendigheid van ‘s-Gravendeel. Wel wordt er, waar het mogelijk is, rekening gehouden met klimaatadaptief bouwen. Zo komt er meer groen en minder verharding terug dan in de huidige situatie. Ook wordt onderzocht of de hemelwaterafvoeren afgekoppeld kunnen worden van het rioolsysteem en bijvoorbeeld regenwater ingezet kan worden voor het water geven van beplanting of het wassen van auto’s. In het ontwerp voor de nieuwbouw worden voorzieningen getroffen voor dieren die nu ook al in de omgeving aanwezig zijn om de lokale habitat te versterken. Te denken valt aan nestkassen voor de huismus, gier- en huiszwaluwen, maar ook insectenstenen die in het gevelontwerp meegenomen worden. Circulaire economie: Er wordt zoveel mogelijk gebruik gemaakt van circulaire materialen. Zo worden de gevels van het schuurvolume aan de Strijensedijk (deels) in hout uitgevoerd. De gemetselde gevels van Concordia, passend 4/5

in de dorpse uitstraling, worden uitgevoerd met een droog stapel systeem. Dit kan bijvoorbeeld met Clickbrick, waarbij een stootvoegloos beeld ontstaat mét traditionele lintvoegen. Dit systeem is losmaakbaar en herbruikbaar in de toekomst wat een positieve bijdraagt aan de circulaire economie. Financiën Aan dit voorstel zijn geen financiële consequenties voor de gemeente verbonden. Via een anterieure overeenkomst regelden wij het kostenverhaal met de initiatiefnemer. Communicatie Wij maken het besluit op de wettelijk voorgeschreven manier bekend in het huis-aan-huisblad ‘Het Kompas’ en het Gemeenteblad. Daarnaast plaatsen wij de stukken op de landelijke website https://omgevingswet.overheid.nl, onder ‘regels op de kaart’. Wij informeren initiatiefnemers over uw besluit. Uitvoering Tegen uw besluit tot het vaststellen van het bestemmingsplan staat beroep open bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Het oude recht blijft van toepassing. Dit volgt uit artikel 4.6, lid 3, sub b van de Invoeringswet Omgevingswet. Bijlagen 1. Zienswijzen (geanonimiseerd) 2. Nota van beantwoording 3. Ontwerp bestemmingsplan 4. Resultaat woonbalans 5. Concept raadsbesluit

Aangeboden door, burgemeester en wethouders van gemeente Hoeksche Waard D.E. Koops secretaris {{esl:Signer1:Signature:size(200,50)}}

F.D. van Heijningen burgemeester {{esl:Signer2:Signature:size(200,50)}}

5/5