Raadsvoorstel

Voorstel Aan: Van: Zaaknummer: Documentnummer: Portefeuillehouder: Team: Datum vaststelling college: Vertrouwelijk: Fase BOB-cyclus:

gemeenteraad college van burgemeester en wethouders Z/23/200406 DOC-23786303 wethouder Heij Omgeving 21 november 2023 openbaar beeldvormend, oordeelsvormend en besluitvormend

Onderwerp Bestemmingsplan ‘Scheepmakershaven 1 Oud-Beijerland’ voor het slopen van een (winkel)pand en het realiseren van 26 appartementen en een half verdiepte parkeergarage. Beslispunten: 1. In te stemmen met de beantwoording van de zienswijzen en overlegreacties, zoals opgenomen in de Nota beantwoording zienswijzen. 2. Het ontwerpbestemmingsplan ‘Scheepmakershaven 1 Oud-Beijerland’ (NL.IMRO.1963.BPScheepmh1OBL22-ON01), met in acht name van de Nota beantwoording zienswijzen, ongewijzigd vast te stellen. 3. Het beeldkwaliteitsplan voor wat betreft de onderdelen materiaalgebruik, kleur, dakvorm en gevelindeling vast te stellen als vervangend welstandskader op de nota ruimtelijke kwaliteit Hoeksche Waard. 4. Te bepalen dat afdeling 2 van hoofdstuk 1 van de Crisis- en Herstelwet op het besluit van toepassing is. 5. Geen exploitatieplan vast te stellen. Samenvatting voorstel De planvorming voor deze locatie loopt al jaren. In 2015 is het bestemmingsplan al aangepast en is het mogelijk gemaakt om de bovenverdieping te transformeren en hier vijf woningen te realiseren. Dit plan is nooit uitgevoerd. Vanaf 2018 heeft de vorige eigenaar al diverse plannen aan de gemeente voorgelegd. Het is de vorige eigenaar echter niet gelukt te komen tot een haalbaar plan. De vorige eigenaar heeft het pand om die reden in 2020 verkocht aan de huidige initiatiefnemer.

Om 26 woningen mogelijk te maken stelde initiatiefnemer een ontwerpbestemmingsplan op, waarin als resultaat van het participatietraject een aantal wijzingen zijn verwerkt (o.a. de massieve erfafscheiding, het ontbreken van uitstekende balkons i.v.m. privacy, de afstand tot de perceelsgrens, de terugspringende bovenste verdieping en de positionering van de ventilatieroosters). Op dit ontwerpbestemmingsplan zijn zienswijzen ontvangen die wij beantwoorden in de Nota van beantwoording zienswijzen. Inleiding Het bestemmingsplan heeft betrekking op het perceel Scheepmakershaven 1 in het centrum van OudBeijerland. Het gaat om een inbreidingslocatie. Op het perceel staat een oud(winkel)pand. Initiatiefnemer sloopt dit oude (winkel)pand en wil hier 26 (koop) appartementen voor terugbouwen voorzien van een half verdiepte parkeergarage.

1/6

Beoogd effect Een bijdrage leveren aan een vitaal en leefbaar centrum door het realiseren van woningen en het terugdringen van leegstand van winkelpanden in Oud-Beijerland. Argumenten 1.1.1 Tijdens de ter inzage termijn van het ontwerp bestemmingsplan ontvingen wij zienswijzen en overlegreacties Het ontwerp bestemmingsplan met alle bijlagen lag vanaf 20 juli tot en met 30 augustus 2023 ter inzage. Tijdens deze periode kon iedereen een zienswijze indienen. Daarnaast stelden wij de overlegpartners in het kader van overleg in de gelegenheid om op het ontwerp bestemmingsplan te reageren. Wij ontvingen 2 zienswijzen en 2 overlegreacties. De zienswijzen en overlegreacties vatten wij samen en beantwoordden wij in een Nota beantwoording zienswijzen. 1.1.2 Wij komen niet aan de zienswijzen en overlegreacties tegemoet De overleginstanties gaven aan inhoudelijk geen opmerkingen te hebben op het ontwerpbestemmingsplan. De zienswijzen geven geen aanleiding om het ontwerp bestemmingsplan aan te passen. De zienswijzen hebben voornamelijk betrekking op de privacy, de hoogte en het volume van het pand en parkeerdruk. De diverse adviseurs oordelen dat deze ontwikkeling passend is op deze locatie. Dit is verder toegelicht in de Nota beantwoording zienswijzen.

1.2.1 In het bestemmingsplan is onderbouwd dat er sprake is van een goede ruimtelijk ordening Gezien de beeldbepalende ligging in het centrum is de stedenbouwkundige inpassing een belangrijk aandachtspunt. Daarnaast zijn verkeers- en geluidsaspecten nader onderzocht. De adviseurs van stichting Dorp, Stad en Land, die door de gemeente waren aangetrokken om de plannen stedenbouwkundig te beoordelen, constateerden dat hiermee een ruimtelijke ontwikkeling wordt voorgesteld die zowel past bij de historisch ruimtelijke context als bij de huidige omgevingskwaliteit van de locatie. Ook de Omgevingsdienst en de verschillende vakspecialisten zoals Erfgoed beoordeelden het plan en stemmen in met de conclusies van de betreffende onderzoeken. 1.2.2 Wij beoordeelden de ruimtelijke aspecten van het bestemmingsplan In de toelichting van het ontwerpbestemmingsplan is aangetoond dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Hierin zijn alle ruimtelijk relevante aspecten beschreven en is gemotiveerd dat deze ontwikkeling past binnen de ruimtelijke beleidsregels. De appartementen dragen bij aan het tegemoetkomen aan de stijgende vraag naar voldoende (betaalbare) woningen. 1.2.3 Het geldende bestemmingsplan geeft meer bouwmogelijkheden dan nu feitelijk aanwezig is De bouwhoogte mag op het gehele perceel (maximaal) 11 meter bedragen.

Deze bouwmogelijkheid wordt in de bestaande bebouwing niet benut. Het huidige winkelpand heeft een grote lage aanbouw van ca 3,5 m hoog en een oppervlakte van ca. 670m2. Het bestemmingsplan met de nieuwe ontwikkeling, gaat uit van een gebouw met dak aan de zijde van de Scheepmakershaven en een plat (hoog) deel hierachter. De dakvorm heeft een bouwhoogte van 15,7 m met een goothoogte van 11,5 m. Het achterliggende deel heeft bouwhoogtes van 11,4 m aan de rand en 14,4 m in het midden. 1.2.4 Op eigen terrein realiseert men meer parkeerplaatsen dan in theorie nodig is Op basis van de parkeernormering zijn voor deze ontwikkeling 39 parkeerplaatsen nodig. Er is sprake van een compensatie in verband met verrekening vanuit de huidige functie als detailhandel. 2/6

Met de realisatie van het plan verdwijnt er 900 m2 bvo (brutovloeroppervlak) aan detailhandel. Volgens de CROW-norm voor detailhandel (3,3 per 100 m2 bvo) betekent dit dat er een behoefte van afgerond 30 parkeerplaatsen verdwijnt en er een behoefte resteert van 9 parkeerplaatsen. De ontwikkelaar realiseert 20 parkeerplaatsen in de parkeergarage onder het gebouw. Dit zijn 11 parkeerplaatsen meer dan volgens de berekening nodig zijn. 1.2.5 Het geluidsniveau voldoet aan een aanvaardbaar woon- en leefklimaat Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat de voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt overschreden door wegverkeerslawaai. Aangezien sprake is van een 30km zone bij de nieuw te bouwen woningen hoeft u geen ontheffing te verlenen op basis van de bepalingen in de Wet geluidhinder. Wel moet op grond van de goede ruimtelijke ordening sprake zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. De ontwikkelaar treft maatregelen zoals balkonschermen, absorberende plafonds en raamschermen om het geluid in de appartementen te reduceren. De maximale ontheffingswaarde van 63 dB wordt dan ook niet overschreden. 1.2.6 Het initiatief draagt bij aan de woningopgave Initiatiefnemer nam acht studio’s op in de prijsklasse tot € 225.000,-. Dit is 30% van het woonprogramma. De overige appartementen vallen in prijsklasse duur.

Deze 18 dure woningen worden met de uitgangspunten van Woonkeur gebouwd en daarmee zijn deze appartementen geschikt voor iedere doelgroep. De ontwikkeling voorziet in een maatschappelijke behoefte aan appartementen. De appartementen zijn aantrekkelijk voor ouderen, maar ook zeker voor kleine, jonge huishoudens. Er worden zowel studio’s in het bereikbare segment gerealiseerd, als appartementen in de vrije sector. Daarnaast ontstaat er bij verhuizing van ouderen naar de appartementen elders in de regio ruimte op de woningmarkt. Daarmee wordt voorzien in doorstroming, conform de Woningmarktanalyse Hoeksche Waard. 1.2.7 Het plan voldoet aan het provinciaal beleid De provincie gaf geen reactie op het ontwerpbestemmingsplan. In een ambtelijk voortraject liet de provincie al weten het eens te zijn met deze inbreiding. 1.2.8 Het vaststellen van een bestemmingsplan is een raadsbevoegdheid Dit volgt uit artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening. In een raadsinformatiebrief informeerden wij u eerder over dit initiatief en het ter inzage leggen van het ontwerp bestemmingsplan 1.3.1 Voor dit initiatief is een beeldkwaliteitsplan opgesteld als vervangend welstandskader Voor het uitvoeren van het initiatief is een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Wij leggen stedenbouwkundige eisen zoals maatvoering en situering vast in het bestemmingsplan.

Het verbinden van eisen aan materiaalkeuze, kleur en gevelgeleding kan alleen als het beeldkwaliteitsplan het formele welstandskader is voor dat gebied. Omdat de eisen op het gebied van welstand voor dit initiatief afzonderlijk zijn bepaald, is het gewenst het beeldkwaliteitsplan als vervangend welstandskader voor deze locatie vast te stellen. 1.4.1 Dit bestemmingsplan valt onder de werking van de Crisis- en herstelwet (Chw). Bijlage I bij de Chw geeft een lijst met categorieën ruimtelijke en infrastructurele projecten als bedoeld in artikel 1.1, eerste lid Chw. Hierin staat dat een woningbouwlocatie van meer dan 11 woningen in een aaneengesloten gebied wordt aangemerkt als project onder de Chw. Artikel 11 van het Besluit 3/6

uitvoering Crisis- en herstelwet schrijft voor dat wij in het besluit en bij de bekendmaking van het besluit vermelden dat de Crisis- en herstelwet van toepassing is. Daarbij vermelden wij dat de beroepsgronden in het beroepschrift moeten worden opgenomen. De beroepsgronden kunnen na afloop van de beroepstermijn niet meer worden aangevuld (het instellen van pro forma beroep is dus niet mogelijk). Daarnaast is de proceduretijd bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State korter. 1.5.1 Voor het kostenverhaal sloten wij een anterieure overeenkomst Artikel 6.12, lid 1 en 2 Wet ruimtelijke ordening (Wro) geeft aan dat de gemeenteraad verplicht is bij een dergelijk initiatief een exploitatieplan vast te stellen. Het exploitatieplan vormt de basis voor het verhalen van grondexploitatiekosten en het stellen van locatie eisen. Het vaststellen van een exploitatieplan blijft achterwege wanneer partijen de afspraken over het verhalen van grondexploitatiekosten en de locatie eisen vastleggen in een anterieure overeenkomst. Met initiatiefnemers sloten wij een anterieure overeenkomst. Hierdoor regelden wij het kostenverhaal en hoeft de gemeenteraad geen exploitatieplan vast te stellen. 1.5.2 In de anterieure overeenkomst namen wij een grondtransactie op Een strook gemeentegrond die nu in gebruik is als openbaar gebied dragen wij over aan de initiatiefnemer.

De overdracht van deze strook grond maakt het mogelijk de ontwikkeling iets te schuiven om zo meer afstand te creëren van de direct omwonenden en hen op deze wijze tegemoet te komen aan hun belangen. Dit verwerkten wij in het (ontwerp) bestemmingsplan. De grondprijs is marktconform en gebaseerd op een taxatierapport van Bakker Rentmeesters & Taxateurs bv van januari 2023. Kanttekeningen 1.2.1 De acht goedkope appartementen voldoen niet aan Woonkeur Partijen kwamen overeen dat de woningen in het project aanpasbaar worden gebouwd, waarbij als uitgangspunt de eisen van het Handboek Woonkeur 2015 ‘Basispakket Woonkeur’ geldt. Overeengekomen is dat de acht studio’s (starterswoning) hier niet aan hoeven te voldoen. De ontwikkelaar toont bij de aanvraag omgevingsvergunning aan dat de overige woningen wel voldoen aan het basispakket Woonkeur. 1.2.2 Parkeren vindt zowel op eigen terrein als in de openbare ruimte plaats Op basis van de parkeernormering houden wij rekening met een compensatie in verband met verrekening vanuit de huidige functie als detailhandel. Het gaat om een behoefte van afgerond 30 parkeerplaatsen in de openbare ruimte. Door de nieuwe ontwikkeling zijn nog steeds 19 parkeerplaatsen in de openbare ruimte nodig. Dit is minder dan voorheen het geval was in verband met de detailhandel functie.

De gevolgen van de bestemmingswijziging voor de lokale parkeersituatie achten wij daarom aanvaardbaar. Duurzaamheid De duurzaamheidsambities zijn verwerkt in de planvorming. Met een aparte notitie als bijlage bij de anterieure overeenkomst tonen wij aan dat initiatiefnemer maximaal mogelijk tegemoet komt aan de beleidsuitgangspunten van de gemeente op dit onderwerp. Een gecertificeerd bureau stelt dit uiteindelijk vast via het energielabel. Energieneutraal: De appartementen voldoen aan BENG (Bijna EnergieNeutrale Gebouwen) en verder wordt getracht op gebiedsniveau naar oplossingen te zoeken. Verder leiden hogere binnentemperaturen tot 4/6

gezondheidsrisico’s en overlast. Om aan de BENG eis en het beperken van risico op oververhitting te voldoen, gaat het plan uit van de volgende installatie-opzet: • Warmtepomp • Laagtemperatuur verwarming en hoogtemperatuur koeling • Mechanische ventilatie met warmte terugwinning • Ventilatie vraaggestuurd middels een CO2-regeling • Zonnepanelen Naar verwachting wordt met deze installatie zelfs zonder de zonnepanelen al aan de BENG eis voldaan. Vervolgens plaatst initiatiefnemer het maximaal mogelijke aantal zonnepanelen op het dak. De schuine kap aan de voorzijde blijft vrij van panelen om zo de karakteristieke uitstraling van het ontwerp te waarborgen. Klimaatadaptatie: Met de ontwikkeling van het plan resteren er weinig mogelijkheden om maatregelen toe te passen op het gebied van neerslag, droogte en hitte. Initiatiefnemer zal zoveel mogelijk onderstaande maatregelen toepassen. In de praktijk betekent dit dat deze maatregelen zich beperken tot de smalle strook tussen de ontwikkeling en de naastgelegen buren: Toepassen van Infiltratieputten en/of -kratten in het niet-bebouwd deel van de kavel en het gebruik van waterpasserende verhardingsmaterialen. Het beperken van vegetatieschade door droogte door weloverwogen keus van aanplant van soorten die beter bestand zijn tegen droogte. Denk aan vegetatie met diepere wortels.

Natuurinclusief en biodiversiteit: Het groene dak beperkt zich op de smalle platte daken bij de randen (setback) (het hoogste dak van de appartementen wordt benut voor positionering installatiecomponenten). Verder is er aandacht voor: • Erfafscheiding in de vorm van een hekwerk aangeplant met klimplanten en mogelijk deze smalle strook benutten voor hagen en (lei) bomen (westzijde) • Achterdeel met pergola aankleden met verticaal groen Voor al het groen geldt dat inheemse soorten de voorkeur genieten. • • Ingemetselde nestkasten als ornamenten in de gevels. • Plaatsing van een insectenhotel. Circulariteit Gezien de looptijd van de ontwikkeling is er op voorhand geen rekening gehouden met circulariteit. Initiatiefnemer zal in dit project wel zoveel als mogelijk gebruik maken van circulaire materialen. Genoemd worden stelkozijnen gemaakt van hout geoogst uit de huidige opstallen en puingranulaat voor het beton gemaakt van het puinafval dat vrijkomt bij de sloop. Maar ook bij de inkoop van materialen worden zoveel als mogelijk circulaire materialen aangekocht. Genoemd wordt isolatiemateriaal gemaakt van oud isolatiemateriaal en gevelbakstenen gemaakt van oude gevelstenen indien passend binnen het ontwerp. Voor Scheepmakershaven wordt een materialenpaspoort opgesteld en dit wordt vastgelegd in Madaster (een online platform waar gebouwen inclusief materialen worden vastgelegd).

Op die manier is het duidelijk uit welke materialen de woningen bestaan. Mochten de woningen het einde van hun levensduur bereiken, dan kan dit zogenaamde paspoort worden opgevraagd. Daarin staat precies welke materialen geschikt zijn voor eventueel hergebruik. Financiën Aan dit voorstel zijn geen financiële consequenties voor de gemeente verbonden. Via een anterieure overeenkomst regelden wij het kostenverhaal met de initiatiefnemer. 5/6

Communicatie Het besluit maken wij op de wettelijk voorgeschreven manier bekend in het huis-aan-huisblad ‘Het Kompas’ en het Gemeenteblad. Daarbij vermelden wij dat de Crisis- en herstelwet van toepassing is. Daarnaast plaatsen wij de stukken op de landelijke website www.ruimtelijkeplannen.nl. Wij informeren de initiatiefnemers en de indieners van de zienswijzen en overlegreacties over uw besluit. Uitvoering Tegen uw besluit tot het vaststellen van het bestemmingsplan staat beroep open bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Bijlagen 1. Zienswijzen (geanonimiseerd); 2. Overlegreacties; 3. Nota van beantwoording zienswijzen 4. Ontwerpbestemmingsplan toelichting regels verbeelding; 5. Ontwerpbestemmingsplan bijlagen toelichting; 6. Ontwerp beeldkwaliteitsplan (bijlage 1 Toelichting) 7. Raadsbesluit 8. Anterieure overeenkomst (geanonimiseerd) Aangeboden door, burgemeester en wethouders van gemeente Hoeksche Waard D.E. Koops secretaris {{esl:Signer1:Signature:size(200,50)}}

F.D. van Heijningen burgemeester {{esl:Signer2:Signature:size(200,50)}}

6/6