ontwerp bestemmingsplan Land van Essche III
Tekst van het document
Conclusie
De ontwikkelingen in het plangebied hebben geen negatieve gevolgen voor de waterhuishoudkundige situatie in en rondom het plangebied.
4.5
Archeologie
Monumentenwet De Monumentenwet regelt de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem, de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen: 'de veroorzaker betaalt'. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn, dient door de initiatiefnemer, voorafgaand aan bodemingrepen, archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken. Het belangrijkste doel is de bescherming van het archeologische in de bodem (in situ) omdat de bodem doorgaans de beste garantie biedt voor een goede conservering. Er wordt uitgegaan van het basisprincipe de 'verstoorder betaalt' voor het opgraven en het documenteren van de aangetroffen waarden als behoud in de bodem niet tot de mogelijkheden behoort. Onderzoek Op de archeologische verwachtingskaart van de Hoeksche Waard heeft het plangebied een middelhoge verwachting voor de periode IJzertijd tot en met Nieuwe tijd. Voor deze gebieden geldt conform de bijbehorende beleidsadvieskaart dat archeologisch onderzoek noodzakelijk is bij plangebieden groter dan 500 m2 en bodemingrepen dieper dan 30 cm –mv.
In het plangebied zijn twee archeologische vooronderzoeken uitgevoerd: een bureauonderzoek in 2008 en een bureau‐ en inventariserend veldonderzoek in 2010. Naar aanleiding van deze onderzoeken is besloten dat proefsleuvenonderzoek in het plangebied noodzakelijk is. Dit onderzoek is op basis van een Programma van Eisen (zie bijlage 6) uitgevoerd door IDDS Archeologie (2018). Het onderzoeksrapport is opgenomen in bijlage 7. Uit het onderzoek blijkt dat er in het plangebied een vindplaats is aangetroffen, bestaande uit greppels, kuilen, muurfunderingen, een stortlaag, een muuruitbraak en een paalkuil. Alle sporen zijn aangetroffen in het noordelijke deel van het onderzoeksgebied. De enige uitzondering hierop is een greppel in het oostelijke deel van het plangebied. Van het muurwerk is alleen het funderingsniveau nog aanwezig, bestaande uit twee tot maximaal drie lagen baksteen, zodat de gaafheid en conservering van deze spoorcategorie maximaal als gemiddeld gezien kan worden. Ook voor de greppels en kuilen geldt dat de gaafheid en conservering als gemiddeld gezien kan worden. Het muurwerk dateert op basis van de baksteenformaten uit de 18e eeuw. De funderingen lijken toe te schrijven te zijn aan structuren op een achtererf of bijgebouwen en blijken een onderdeel te zijn van de historische bekende structuren aan de Schenkeldijk.
De greppels zijn te herleiden tot het kadastrale minuutplan uit 1811‐1832.
56/114
Het onderzoeksbureau adviseert in 2018 om het terrein vrij te geven, dit advies is niet overgenomen door de gemeente Hoeksche Waard. Motivatie voor dit besluit is als volgt: Tijdens het proefsleuven‐ onderzoek zijn archeologische sporen aangetroffen daterend in de periode 15e‐ 19e eeuw. Het onderzoeksbureau is in 2018 uitgegaan van een oude provinciale richtlijn in de beoordeling van deze sporen. Hierdoor zijn deze sporen als 'niet behoudenswaardig' bestempeld. Binnen het beleid van de gemeente Hoeksche Waard worden deze sporen als 'behoudenswaardig' bestempeld. Het zijn namelijk sporen van bewoning in Strijen vanaf de st Elisabethsvloeden ( ca 1421). Deze zijn juist van belang voor ons begrip van de historische en economische ontwikkeling van het eiland. Daarnaast zijn de proefsleuven destijds op het achterterrein van de toenmalige bebouwing gesitueerd hetgeen een vertekend beeld geeft van de aard en omvang van het sporen complex alsmede de ensemblewaarde van het boerderij complex ter plekke. Conclusie In het plangebied geldt een hoge kans op archeologische sporen. In het bestemmingsplan wordt een dubbelbestemming voor dit gebied opgenomen. Het betekent ook dat voorafgaand aan de uitvoering een aanvullend archeologisch onderzoek dmv proefsleuven met een mogelijke doorstart naar opgraving dient te worden uitgevoerd door een hiertoe gecertificeerd bureau.
4.6
Vormvrije m.e.r.‐beoordeling
4.6.1
Toetsingskader
In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning plan‐m.e.r.‐plichtig, project‐m.e.r.‐plichtig of m.e.r.‐beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Indien een activiteit onder de drempelwaarden blijft, dient alsnog een vormvrije m.e.r.‐beoordeling uitgevoerd te worden, waarbij onderzocht dient te worden of de activiteit belangrijke nadelige gevolgen heeft voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG‐richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten. Per 16 mei 2017 is de regelgeving voor de MER en m.e.r.‐beoordeling gewijzigd met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.‐beoordeling. Voor de ontwerp‐bestemmingsplanfase moet een m.e.r‐beoordelingsbeslissing worden genomen, waarin wordt aangegeven of wel of geen MER nodig is, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen. Deze beslissing wordt als bijlage bij het bestemmingsplan opgenomen.
Voor elke aanvraag waarbij een vormvrije m.e.r.‐beoordeling aan de orde komt moet de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie opstellen, waarbij ook mitigerende maatregelen mogen worden meegenomen. Het bevoegd gezag dient binnen zes weken na indienen een m.e.r.‐beoordelingsbesluit af te geven. Een vormvrije m.e.r.‐beoordelingsbeslissing hoeft echter niet gepubliceerd te worden.
57/114
4.6.2
Onderzoek
In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject m.e.r.‐beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer of een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat (Besluit milieueffectrapportage, Bijlage onderdeel D11.2). De beoogde ontwikkeling bestaat uit de realisatie van maximaal 155 woningen. De beoogde ontwikkeling blijft daarmee ruim onder de drempelwaarde. Dit betekent wel dat een zogenaamde 'vormvrije m.e.r.‐beoordeling' noodzakelijk is. Het college heeft besloten dat geen MER nodig is. het besluit is genomen op basis van een aanmeldingsnotitie voor de vormvrije m.e.r.‐beoordeling. Daaruit blijkt dat, gelet op de kenmerken van het project (zoals het kleinschalige karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r.), de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten, geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden mits de in de notitie genoemde mitigerende maatregelen worden uitgevoerd.
58/114
Hoofdstuk 5 5.1
Juridische planbeschrijving
Inleiding
In dit hoofdstuk wordt de bestemmingsregeling bestaande uit de verbeelding en de planregels nader toegelicht. Het voorliggende bestemmingsplan voorziet in de ontwikkeling van de nieuwe woonwijk Land van Essche III. Op welke wijze de planopzet in de bestemmingsregeling concreet is verwerkt, wordt in de volgende paragraaf beschreven. In paragraaf 5.2 en 5.3 is een beschrijving gegeven van de wijze van bestemmen en is een toelichting gegeven op de verschillende regels.
5.2
Wijze van bestemmen
De planopzet zoals beschreven in hoofdstuk 3 is de basis voor de toegepaste bestemmingsplansystematiek. Om flexibiliteit voor de planuitwerking te houden is er gekozen voor een hoofdzakelijk globale bestemmingslegging. De meest voorkomende functie is Woongebied. Hierbinnen zijn naast woningen, wegen, groen en alle andere benodigde voorzieningen mogelijk. Uitsluitend daar waar het voor het waarborgen van de ruimtelijke kwaliteit noodzakelijk is, zijn detailleringen in de bestemmingslegging aangebracht, het betreft hieronder andere de groene randen van het gebied en de groene aders die het woongebied in lopen. Naast de woonfunctie komen in het plangebied de functies verkeer, groen en water voor. De wegen, trottoirs, (openbare) parkeerplaatsen, niet‐structurele groenstroken en overig straatmeubilair zijn opgenomen binnen de bestemming Verkeer. De structurele groenstroken zijn opgenomen binnen de bestemming Groen en binnen de bestemming Woongebied, met een specifieke aanduiding. De in het plangebied voorkomende en geplande watergangen hebben de bestemming Water (WA) gekregen. De bijbehorende bouw‐ en gebruiksbepalingen van deze bestemmingen komen kort in paragraaf 5.3 aan bod.
5.3
Planregels
De planregels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken. Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Hoofdstuk 2 geeft de planregels behorende bij de in het plangebied voorkomende bestemmingen, waaronder de hierboven genoemde bestemmingen. Hoofdstuk 3 bevat de algemene, voor het gehele plangebied geldende, bepalingen en hoofdstuk 4 bevat tot slot de overgangsregels en slotregel. In deze paragraaf worden alle planregels kort nader toegelicht.
59/114
5.3.1
Inleidende regels
Artikel 1 Begrippen In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd, die in de planregels worden gehanteerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis. Artikel 2 Wijze van meten Dit artikel geeft aan hoe hoogte‐ en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden. 5.3.2
Bestemmingsregels
Artikel 3 Groen De grotere structurele groenstroken rondom de watergangen zijn bestemd als Groen. Binnen deze bestemming zijn uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan met een maximale bouwhoogte van 3 m. Tevens zijn water, speelvoorzieningen, nutsvoorzieningen (waaronder afvalvoorzieningen) en voet‐ en fietspaden binnen de bestemming Groen toegestaan, evenals een zogenaamde faunatoren Ter plaatse van de aanduiding 'ontsluiting' wordt de verkeersontsluiting naar het aangrenzende woongebied gerealiseerd. Artikel 4 Verkeer ‐ Verblijfsgebied De reeds bestaande aansluiting van de Hilsondusstraat naar de rotonde op de Randweg heeft de bestemming Verkeer‐Verblijfsgebied gekregen. Binnen de bestemming zijn tevens nutsvoorzieningen (waaronder afvalvoorzieningen) alsmede parkeervoorzieningen, oplaadvoorzieningen, groen en water toegestaan. Artikel 5 Water De geplande en bestaande watergangen in het plangebied zijn bestemd voor Water. Binnen de bestemming zijn slechts bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan met een maximale hoogte van 3 m. Artikel 6 Woongebied De flexibele bestemming Woongebied is opgenomen omdat de exacte invulling van het gebied nog niet bekend is. De voornaamste functie is hier het wonen. Hierbij worden verschillende vormen van wonen onderscheiden, zoals twee‐aaneengebouwde woningen, vrijstaande woningen en gestapelde woningen.
Binnen de bestemming zijn, langs de noord‐ en noordwestrand van het plangebied, bouwaanduidingen opgenomen ten behoeve van het gewenste woningtype. Aan de noordwestrand zijn vrijstaande woningen (vrij) en twee‐aaneengebouwde woningen (tae) toegestaan. Aan de noordrand kunnen ook andere woningtypes, maar gestapelde woningen zijn daar uitgesloten (‐gs). Op gronden zonder aanduiding kunnen alle woningtypen worden gebouwd mits het in de regels aangegeven aantal woningen niet wordt overschreden. Binnen de bestemming zijn maximaal 155 woningen toegestaan. Voorts zijn enkele regels opgenomen te behoeve van de ruimtelijke kwaliteit. Het betreft hier onder andere de locatie van de calamiteitenontsluiting, het ontwikkelen van openbaar groen ter plaatse van de aanduiding 'groene wig' en de maximale goot‐ en bouwhoogten.
60/114
Per bouwperceel bedraagt de gezamenlijke oppervlakte van hoofdgebouwen, aan‐ en uitbouwen en bijgebouwen ten hoogste 60% van het bouwperceel met een maximum van 250 m². Uitzondering hierop is dat bij vrijstaande woningen het percentage ten hoogste 40% bedraagt. Hoofgebouwen dienen met de voorgevel naar de ontsluitende weg gekeerde bouwgrens gebouwd te worden. Voor de verdere situering van het hoofdgebouw dient een afstand aangehouden te worden van ten minste 8 m tot de achterste perceelsgrens. Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van deze afstand. De diepte van een woning bedraagt ten hoogste 15 m. De maximale goothoogte die aangehouden moet worden is 6m en de bouwhoogte bedraagt maximaal 11m. Uitzondering hierop is dat bij gestapelde woningen de bouwhoogte maximaal 15m bedraagt. In de regels is bepaald dat voor maximaal 40% van de gevel een verhoging van de goothoogte van de gevel van ten hoogste 2 m is toegestaan. Dit om verbijzonderingen mogelijk te maken. Aan‐ en uitbouwen en bijgebouwen zijn toegestaan tot een oppervlak van ten hoogste 65 m². Hierbij moet ten minste een afstand worden aangehouden van 2,5 m tot de voorgevel van het hoofdgebouw. Uitzondering hierop is dat bij vrijstaande woningen een afstand van 5 m aangehouden dient te worden. Van de minimale afstand van 2,5 m kan worden afgeweken.
Een aan‐ of uitbouw mag voorts niet meer dan 2,5 m uitsteken ten opzichte van een aangrenzend hoofdgebouw of een aangrenzende aanbouw. Hiervan kan tot 3,5 m worden afgeweken. De maximale bouwhoogte van bijgebouwen en overkappingen bedraagt 3 m. Voor overkappingen geldt dat deze plat dienen te worden afgedekt. Voor aan‐ en uitbouwen geldt dat de hoogte niet meer bedragen dan de hoogte van de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw + 35 cm. Artikel 7 Waterstaat ‐ Waterkering (dubbelbestemming) De noordoostelijke rand van het plangebied valt binnen de keurzone van de waterkering (Schenkeldijk) en is bestemd voor Waterstaat ‐ Waterkering. Bij de waterkering behoren beschermingszones. Dit kunnen diverse zones zijn zoals de kernzone, de 1e of 2e beschermingszone. In overleg met de waterbeheerder wordt bepaald welke van deze zones planologische relevant zijn. Deze zones zijn op de verbeelding vastgelegd en voorzien van een beschermende regeling zoals opgenomen in artikel 8. 5.3.3
Algemene regels
Artikel 8 Antidubbeltelregel Deze regel dient om te voorkomen dat indien in het bestemmingsplan bij een bepaald gebouw een zeker open terrein is geëist, dat terrein nog eens meetelt bij het beoordelen van een aanvraag voor een ander gebouw, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld. Artikel 9 Algemene bouwregels De op de verbeelding aangegeven bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen worden overschreden met kleine bouwdelen. In dit artikel is geregeld hoe groot de overschrijding mag zijn en onder welke voorwaarden. Artikel 10 Algemene afwijkingsregels In dit artikel wordt een opsomming gegeven van de regels waarvan kan worden afgeweken bij een omgevingsvergunning. Het gaat hierbij om de bevoegdheid om af te wijken van regels die gelden voor alle bestemmingen in het plan.
61/114
Artikel 11 Algemene wijzigingsregels In dit artikel is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen ten behoeve van kleine overschrijdingen van de bestemmingsgrenzen. Artikel 12 Overige regels In dit artikel is bepaald dat voorzien dient te worden in voldoende parkeren. 5.3.4
Overgangs‐ en slotregels
Artikel 13 Overgangsrecht In artikel 3.2.1. van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) zijn standaardregels opgenomen met betrekking tot het overgangsrecht voor bouwwerken en gebruik. Deze maken onderdeel uit van dit bestemmingsplan. Artikel 14 Slotregel Het laatste artikel van de planregels betreft de citeertitel van het onderliggende bestemmingsplan.
62/114
Hoofdstuk 6 6.1
Uitvoerbaarheid
Economische uitvoerbaarheid
Het bestemmingsplan voorziet in het realiseren van een nieuwe woonwijk. Het gebied is thans grotendeels in eigendom bij de gemeente Hoeksche Waard en voor een kleiner deel in eigendom van een ontwikkelaar. Met de ontwikkelaar wordt een anterieure overeenkomst gesloten waarmee het gemeentelijk kostenverhaal geregeld is.
6.2
Maatschappelijke uitvoerbaarheid
In 2009 heeft er een voorontwerpbestemmingsplan in het kader van de inspraak ter inzage gelegen. Vanwege het tijdsverloop en vanwege gewijzigde inzichten is er met de direct omwonenden van het plangebied gesproken over de planvorming van Land van Essche III. Het ontwerpbestemmingsplan wordt vervolgens gedurende 6 weken ter inzage gelegd. Gedurende deze periode kan een ieder zienswijzen indienen. Tevens wordt het ontwerpbestemmingsplan toegezonden aan diverse overleginstanties.
63/114
64/114
BIJLAGEN BIJ DE TOELICHTING
Bijlage 1 Beeldkwaliteitsplan
STRIJEN - LAND VAN ESSCHE III stedenbouwkundig plan & beeldkwaliteit
ST2001-BO01-07 LVE3 BEELDKWALITEITSPLAN.pdf
09.03.2022
Inhoudsopgave
Inleiding
Inleiding Strijen sfeerbeeld De locatie Ruimtelijk concept Landschappelijk raamwerk Profielen Stedenbouwkundige voorbeeldverkaveling Verbeelding
2 3 4 6 8 10 14 16
Beeldkwaliteitsplan
19
landschappelijke randen groene aders parkeerhoven buitenruimte
20 22 24 26
architectuur vrijstaand/twee-onder-een-kap architectuur geschakeld architectuur geschakeld/gestapeld bijzondere woonvormen
28 30 32 34
Aan de zuidoostzijde van Strijen wordt aan de rand van het dorp een uitbreiding gerealiseerd: het Land van Essche 3. Het vormt de afrondende fase op het eerdere gerealiseerde Land van Essche 1 (1990) en Land van Essche 2 (1995). Dit document toont voor Land van Essche 3 de stedenbouwkundige randvoorwaarden en het beeldkwaliteit. Het bestemmingsplan biedt nog enige flexibiliteit in ruimtelijke opzet. Zo is er binnen de opzet nog ruimte voor aanpassingen in woonprogramma. Dit document geeft voor de verdere uitwerking de kaders en borgt de ruimtelijke opzet en kwaliteit. Het uitgangspunt is een woonwijk waar het Hoeksche Waardse landschap centraal staat. Waar toekomstige bewoners en inwoners van Strijen kunnen genieten van het open polderlandschap. Een divers woonprogramma zorgt ervoor dat geen doelgroep wordt overgeslagen: van betaalbare starterswoningen en seniorenwoningen tot (jonge) gezinswoningen.
Dit document is opgesteld op 18 juni 2021 door:
Peter van der Graaf stedenbouwkundige gemeente Hoeksche Waard
Robin de Bruijn adviseur stedenbouw en landschap gemeente Hoeksche Waard
LVE 1 bronvermelding lucht- en straatfoto’s: Street Smart
LVE 2
LVE 3
2
Strijen | Land van Essche 3 | 09.03.2022 | Stedenbouwkundig plan & beeldkwaliteit
N
STRIJEN Land van Essche 3 | 09.03.2022 | ST2001-BO01-07 LVE3 BEELDKWALITEITSPLAN.pdf 3
A
ZICHT VANAF SCHENKELDIJK
De locatie ONTSTAANSGESCHIEDENIS VAN STRIJEN De gemeente Strijen is de oudste gemeente van de Hoeksche waard en kent een lange geschiedenis. Het dorp is destijds vernoemd naar Strien, een gelijknamige rivier. Uit bodemonderzoek is gebleken dat Strijen tijdens de middeleeuwen al een welvarende gemeenschap was. In deze tijd is ook begonnen met de bouw van de Grote- of Sint Lambertuskerk (13e eeuw). Dit gebouw is een aantal keer herbouwd tot in de 16e eeuw het huidige kerkgebouw werd neergezet. Tijdens de St. Elizabethsbloed van 1412 komt Strijen op een eiland te liggen. Door het inpolderen van de landen ontstaat de Hoeksche Waard.
B
ZICHT VANAF RANDWEG
Tot aan de Tweede Wereldoorlog groeit het dorp niet hard. Vanaf de jaren ‘60 zijn er uitbreidingen in de polder en groeit het dorp Strijen uit tot een moderne gemeente met ca. 8755 inwoners.
PROJECTLOCATIE Het land van Essen 3 is een locatie gelegen aan de zuidzijde van Strijen. Het ligt ingesloten tussen de Schenkeldijk, randweg en de wijk Land van Essche 1. Aan de noordoostzijde van het plangebied ligt de Schenkeldijk, een typisch Hoeksche Waards dijklint. Daarachter ligt het water van de Nieuwe haven. In het zuiden begrenst de randweg het gebied. Deze ontwikkeling is de derde uitbreiding van het Land van Essche en zal aansluiten op de eerste uitbreiding van dit plan.
C
4
Op het stuk grond ligt momenteel nog een oude boerderijschuur uit 1914. Het woonhuis wat daarnaast ligt is gebouwd rond 1954. De naam van het land van Essche is afkomstig van de oude polder.
ZICHT VANAF RANDWEG
Strijen | Land van Essche 3 | 09.03.2022 | Stedenbouwkundig plan & beeldkwaliteit
C
B
A
N Land van Essche 3 | 09.03.2022 | ST2001-BO01-07 LVE3 BEELDKWALITEITSPLAN.pdf 5
Ruimtelijk concept
I
Ten grondslag aan de ruimtelijke opzet ligt een onderzoek naar de karakteristieken van projectlocatie en omgeving. Daarbij zijn de hoofdthema’s landschappelijke ondergrond, netwerken en occupatie bekeken. Zodoende is tot een ruimtelijk concept gekomen die zich goed voegt in de omgeving. va nE
ss ch e
ANALYSE
In de kaart hiernaast zijn de belangrijkste karakteristieken van de projectlocatie en directe omgeving getoond. Samengevat zijn de volgende onderwerpen ruimtelijk het belangrijkste om rekening mee te houden:
op
de ou
Or ië nt at ie
op
La
nd
Or ië nt at ie
he sc t( lin jk di
jk di el nk
Landschap en cultuurhistorie • richting van de oorspronkelijke polderstructuur • oorspronkelijke boerderij en boomgaard • dijklint Schenkeldijk vormt noordelijke rand • aansluiten op groenstructuur Land van Essche 1 en 2
)
Oriëntatie op het landschap
Netwerken • randweg vormt zuidelijke rand • Nieuwe Haven als bijzondere structuurdrager Occupatie: • dijklintbebouwing aan schenkeldijk en vrijstaande woningen Land van Essche 1 vragen om goede aansluiting in maat en schaal.
ANALYSE
RANDVOORWAARDEN Land van Essche
1000
NL-Strijen Land van Essche
pL VE
I
CONCEPT Aa ns lu ite n
op
De ruimtelijke opzet van Land van Essche 3 toont een vervlechting van polderlandschap en woongebied. Groene aders volgen de oorspronkelijke slotenstructuur en lopen van polder door het nieuwe woongebied tot aan de Schenkeldijk.
di
t lin jk
Aa n
slu ite no
• aansluiting op Land van Essche 1 • aansluiten op dijklint (korrelgrootte, nokrichting en doorzichten) • zicht op watertoren • rekening houden met geluidszone N-weg
De ontsluiting is zo efficiënt mogelijk opgezet, zodat het oppervlakte aan verharding minimaal blijft. Parkeren gebeurt zoveel mogelijk uit het openbare straatbeeld. Hiermee kent de buurt een dorpse sfeer, waar groen het beeld domineert. Verder is er een verbinding met de dijk voor langzaam verkeer en calamiteiten.
Geluidszone randweg
Bebouwing sluit in maat en schaal aan op zijn omgeving: een kleine korrel aan dijklint en Land van Essche 1 en grotere bebouwing aan het open landschap. De woonvelden oriënteren zich op de groene aders.
RANDVOORWAARDEN 6
Strijen | Land van Essche 3 | 09.03.2022 | Stedenbouwkundig plan & beeldkwaliteit
Land van Essche
LANDSCHAP - groene aders verbinden buurt met polder
Wonen aan lint
Land van Essche NL-Strijen Land van Essche
Luxere kavels
Ontmoeten
Wonen aan lint
Parkeren in hof Parkeren in hof
INFRASTRUCTUUR - ringweg en parkeerhoven
Wonen aan groen
Wonen aan groen Bijzondere Woonvorm
V
FR
ONT
KL EI NE LLDD
VE V E
EL
D
EL RR
FRONT
KO RR
EL
KL EIN E
KO
Natuurlijke wateroevers
VELD FRO NT
BEBOUWING - van kleine korrel naar polderfront
RUIMTELIJK CONCEPT Land van Essche 3 | 09.03.2022 | ST2001-BO01-07 LVE3 BEELDKWALITEITSPLAN.pdf 7
Landschappelijk raamwerk GROENE ADERS
De groene aders lopen van de zuidrand tot het dijklint. Hierdoor ontstaat een duidelijke vervlechting leefomgeving en landschap en oriëntatie vanuit de wijk op de Hoeksche Waardse polder. Het is en kwaliteitsvolle omgeving waar plek is voor klimaatadaptatie, ontmoeten en spelen. De groene aders zelf worden niet te strak aangeplant maar moet natuurlijk gevormd worden. Er is ruimte voor biodiversiteit en wadi’s zorgen dat overtollig regenwater kan infiltreren. In het verlengde van de groene aders zullen losse bomen en boomgroepen geplaatst worden. Verder wordt het een heuvelachtig landschap met bloemrijke graslanden. In deze groenzone komen natuurspeelplekken te liggen waar kinderen kunnen spelen.
HOVEN
Op enkele plekken aan de rand van het plangebied komen groene hoven. Het zijn informele parkeerpleintjes met een groen karakter. Vanuit de omgeving ontstaan zo zichten langs de hoven en groene aders richting de polder.
ZUIDRAND - OVERGANG NAAR POLDER
Aan de zuidzijde van het plangebied is een landschappelijke overgangszone. Dit gebied sluit aan op de groenstructuur van Land van Essche 1 en 2, maakt de buitenrand met zicht op polder toegankelijk met een wandelpad en zorgt voor inpassing van de aanzichten. Enerzijds wordt hier het zicht op bebouwing groen ingepast met bomen en anderzijds verzachten rietoevers het zicht vanuit de wijk op de randweg. De watergang wordt verbreed en draagt daarmee bij aan de wateropgave. Het talud bestaat uit natuurlijke oevers, ingepland met riet- en grassoorten.
OVERIGE RANDEN
Bestaande sloten worden uitgegraven tot een breedte van 5 meter. Naast onderhoud technische redenen, zorgt de brede watergang voor aansluiting op bestaande bebouwing en het borgen van privacy.
HOOFDONTSLUITING
De hoofdontsluiting wordt gevormd door een bomenlaan. Het groen bepaalt hier het straatbeeld. Parkeren wordt hoofdzakelijk uit het zicht opgelost binnen de woonvelden of in de groen aangeklede hoven. Incidenteel kan geparkeerd worden aan de hoofdontsluitingsweg.
8
Strijen | Land van Essche 3 | 09.03.2022 | Stedenbouwkundig plan & beeldkwaliteit
N
1 : 1250 A3 PAPIER
Land van Essche 3 | 09.03.2022 | ST2001-BO01-07 LVE3 BEELDKWALITEITSPLAN.pdf 9
PROFIEL HOOFDONTSLUITING 10 Strijen | Land van Essche 3 | 09.03.2022 | Stedenbouwkundig plan & beeldkwaliteit
SCHENKELDIJK
PROFIEL AANSLUITING SCHENKELDIJK Land van Essche 3 | 09.03.2022 | ST2001-BO01-07 LVE3 BEELDKWALITEITSPLAN.pdf 11
PROFIEL GROENE ADERS 12 Strijen | Land van Essche 3 | 09.03.2022 | Stedenbouwkundig plan & beeldkwaliteit
RANDWEG
PROFIEL RANDWEG Land van Essche 3 | 09.03.2022 | ST2001-BO01-07 LVE3 BEELDKWALITEITSPLAN.pdf 13
Stedenbouwkundige voorbeeldverkaveling FLEXIBILITEIT
Bij de ontwikkeling van de uitbreidingswijk is rekening gehouden met enige mate van flexibiliteit in de woningdifferentiatie, zodat de daadwerkelijke te bouwen woningen afgestemd kunnen worden op feitelijke marktsituatie of wensen van de deelnemende partijen en/of de woonconsumenten. Op deze pagina en in het hoofdstuk ‘beeldkwaliteit bebouwing’ wordt verder uitgewerkt waar de stedenbouwkundige opzet aan moet voldoen en welke type woningen passend zijn binnen het bestemmingsplan. Het stedenbouwkundig plan (pagina 15) laat een voorbeeldverkaveling zien, die een mogelijk passend totaalbeeld geeft. De verkaveling gaat uit van een gedifferentieerd woningbouwprogramma bestaande uit: • vrijstaande woningen • twee-onder-een-kap woningen • rijwoningen • appartementen • seniorenwoningen • rug-aan-rug woningen • beneden-boven woningen
RUIMTELIJKE UITGANGSPUNTEN
• dorps karakter • diverse woontypologieën • woningen oriënteren zich op hofjes, groen en het landschap • kleine korrel aan de rand in aansluiting op Schenkeldijk en LvE 1 • uitzondering hierop is 1 groter bouwvolume, die zich schikt binnen de karakteristieken van dijklintbebouwing (zie *1 pagina 15) • een woonveld bestaat uit een diversiteit aan typologieën, wat zorgt voor dorpse sfeer • gestapelde bebouwing is aan zuidelijke rand geplaatst • uitzondering hierop is 1 groter bouwvolume op een kruising van groene ader en hoofdontsluitingsweg (zie *2 pagina 15)
PROGRAMMATISCHE UITGANGSPUNTEN • dorpse dichtheid: maximaal 155 woningen • verdeling programma: 30% goedkoop 40% middelduur 30% duur • maximaal 30% gestapeld
14 Strijen | Land van Essche 3 | 09.03.2022 | Stedenbouwkundig plan & beeldkwaliteit
Woningtypologie
Vrijstaande woning Twee-onder- een-kapwoning Rijwoning (beuk 4.8 m) Rijwoning (beuk 5.1-6.0 m) Rijwoning (beuk >6.0 m) Rug-aan-rugwoning (70m²) Beneden-bovenwoning (60m²) Appartement (80m²) Appartement (120m²)
N
1 : 1250 A3 PAPIER
Land van Essche 3 | 09.03.2022 | ST2001-BO01-07 LVE3 BEELDKWALITEITSPLAN.pdf 15
16 Strijen | Land van Essche 3 | 09.03.2022 | Stedenbouwkundig plan & beeldkwaliteit
Land van Essche 3 | 09.03.2022 | ST2001-BO01-07 LVE3 BEELDKWALITEITSPLAN.pdf 17
18 Strijen | Land van Essche 3 | 09.03.2022 | Stedenbouwkundig plan & beeldkwaliteit
BEELDKWALITEITSPLAN
Land van Essche 3 | 09.03.2022 | ST2001-BO01-07 LVE3 BEELDKWALITEITSPLAN.pdf 19
Beeldkwaliteit landschappelijke randen Toetsingscriteria RAND SCHENKELDIJK & LAND VAN ESSCHE 1 [A] (OVERGANG PRIVÉ TUIN/SLOOT) • • • • •
De bestaande sloten worden verbreed tot 5.00 meter (insteek water) en vormen een doorlopende waterstructuur. Talud heeft een minimale helling van 1:3. De oevers worden natuurlijk ingericht met inheemse oeverbeplanting (voorbeplante matten of inzaaien met een mengsel G3 Natte tot vochtige gronden). Bij tuinen aansluitend op het water is het bij de overgang van tuin naar sloot niet toegestaan om een hoge damwand of beschoeiing te plaatsen. Per woning mag een (eventueel verlaagd) vlonderterras aan het water worden gemaakt. Dit terras mag maximaal 40% van de breedte van de kavel langs het water bedragen.
ZUIDRAND [B]
A
•
•
B
• • •
• •
20 Strijen | Land van Essche 3 | 09.03.2022 | Stedenbouwkundig plan & beeldkwaliteit
Aan de zuidzijde moet de bestaande watergang uitgebreid worden in een variërende breedtemaat en voldoende oppervlakte hebben om te voldoen aan de wateropgave (10% van verhard oppervlak plangebied). De minimale breedte maat van de watergang is 5.00 meter (insteek water) en vormt een doorlopende waterstructuur. Talud oever zuidzijde heeft een minimale helling van 1:5 Talud oever noordzijde heeft een minimale helling van 1:3 De oevers worden aan de zuidzijde van de waterpartij natuurlijk ingericht met inheemse oeverbeplanting (voorbeplante matten of inzaaien met een mengsel G3 Natte tot vochtige gronden). Aan de noordzijde van de waterpartij komen in hoogte en soort verschillende bomen. Alle bomen dienen te worden uitgevoerd conform de eisen zoals beschreven in het Handboek Bomen 2018. In overleg met de gemeente worden boomsoorten bepaald.
Royal HaskoningDHV (n.p.) Geraadpleegd via royalhaskoningdhv.com
Land van Essche 3 | 09.03.2022 | ST2001-BO01-07 LVE3 BEELDKWALITEITSPLAN.pdf 21
Beeldkwaliteit groene aders Toetsingscriteria GROENE ADERS • • • • • •
Het plan bestaat uit 2 groene aders, die een minimale breedte hebben van 22 meter en varieert naar breder. Tussen de twee aders worden verschillende sferen nagestreefd, zodat ze een eigen identiteit krijgen. De groene aders bestaan uit grasvlaktes afgewisseld met beplanting en bomen. In overleg met de gemeente worden boom- en beplantingssoorten bepaald. Voorgesteld wordt om het maaiveld met lichte verhogingen vorm te geven. In de uitwerking van de groene aders worden biodiversiteit (denk aan beplantingssoorten, insectenhotel etc.) en klimaatadaptatie meegenomen. Er worden verschillende plekken aangewezen voor speelaanleiding, die onderdeel zijn van de groene omgeving en natuurlijk worden ingepast.
OVERGANG PRIVÉ NAAR OPENBAAR • • •
De overgang privé naar openbaar wordt met zorg vormgegeven, kent een landschappelijk karakter of is onderdeel van de architectuur. Woningen aan de groene aders hebben aan de voorzijde een veranda die direct aan het groen is gesitueerd. Op de erfgrenzen worden hagen toegepast, aan de voorzijde maximaal 1,0 meter tot 2,0 meter aan de zij- en achterkanten van de kavels. Deze worden onderhouden door de bewoners.
DUURZAAMHEID & KLIMAATADAPTATIE • • •
• •
• 22 Strijen | Land van Essche 3 | 09.03.2022 | Stedenbouwkundig plan & beeldkwaliteit
In de verschillende buitenruimtes komen wadi’s te liggen die het water bij hevige regenbuien kunnen opvangen en laten infiltreren in de ondergrond. Zonnepanelen maken deel uit van het architectonische ontwerp. Kleur van het dak is antraciet wat aansluit op de kleur van de zonnepanelen. Als er oranje/rode daken worden toegepast wordt er getracht dat de zonnepanelen meekleuren met het dak. Energie/warmte units worden bij voorkeur inpandig geplaatst De benodigde voorzieningen aan de gevel en op het kavel ten behoeve van de waterafvoer naar het openbare gebied worden ontworpen en aan de gemeente voorgelegd. Er moet in de wijk een gescheiden rioolsysteem komen.
Land van Essche 3 | 09.03.2022 | ST2001-BO01-07 LVE3 BEELDKWALITEITSPLAN.pdf 23
Beeldkwaliteit parkeerhoven Toetsingscriteria PARKEERHOVEN • • • • • • • •
Parkeren wordt opgelost binnen de woonvelden of in de hoven. Zie parkeerbeleid voor normering. Voor bezoekersparkeren en voor de woningen aan de rand met de schenkeldijk en Land van Essche I komen parkeervoorzieningen op kleinschalige parkeerpleintjes. Parkeerkoffers worden groen ingepast zodat geparkeerde auto’s nagenoeg niet zichtbaar zijn. Parkeren op eigen terrein: voor elke vrijstaande woning en twee-onder-een-kapwoning is het uitgangspunt twee opstelplaatsen per kavel. Het openbare gebied in de woonhoven wordt informeel ingericht als ‘shared space’. Er mag gekozen worden om de parkeerplaatsen overdekt te maken, zolang de overkapping mee doet in het verhaal van de architectuur. De parkeerplaatsen worden ingericht met waterdoorlatende tegels waar ook groen doorheen kan groeien.
OVERGANG PRIVÉ NAAR OPENBAAR • • • •
De overgang privé naar openbaar wordt met zorg vormgegeven, kent een landschappelijk karakter of is onderdeel van de architectuur. Aan de achterzijde van de woningen aan het parkeerhof komt een doorlopende pergola die een eenheid vormt met de bergingen. De kleur van bergingen en pergola's is donker en terughoudend. Op de erfgrenzen worden hagen toegepast, aan de voorzijde maximaal 1,0 meter tot 2,0 meter aan de zij- en achterkanten van de kavels. Deze worden onderhouden door de bewoners.
GROEN •
•
24 Strijen | Land van Essche 3 | 09.03.2022 | Stedenbouwkundig plan & beeldkwaliteit
Tussen de parkeervakken komt een variatie aan beplanting en bomen te staan. Uitgangspunt is dat maximaal 6 haaksparkeerplaatsen aangesloten wordt afgewisseld voor een groenvak. In overleg met de gemeente worden boom- en beplantingssoorten bepaald.
Parkeerhoven
Parkeren in woonvelden
Plein06 (n.p.) project Parkbuurt Geraadpleegd via parkbuurt010.nl
https://www.buitenom.com/inrichting/wagenhof.html
Land van Essche 3 | 09.03.2022 | ST2001-BO01-07 LVE3 BEELDKWALITEITSPLAN.pdf 25
Beeldkwaliteit buitenruimte Toetsingscriteria De gemeente Hoeksche Waard heeft een handboek openbare ruimte waarin de standaard materialisatie en meubilair wordt getoond. Ook moeten bomen voldoen aan het handboek bomen 2018. Maatwerk in de uitwerking van de openbare ruimte is mogelijk, wanneer dit in samenspraak gaat met de gemeente. Voor het Land van Essche 3 gelden de volgende uitgangspunten:
MATERIALISATIE • • • • •
Er wordt ingezet op een eenduidige inrichting De toe te passen materialen zijn: asfalt, betonelementen, gebakken klinkers en betonstraatstenen. Wandelpaden in de groene aders worden uitgevoerd in half-verharding zoals grind, mijnsteen of schelpen. Parkeerplaatsen worden ingericht met waterdoorlatende tegels waar ook groen doorheen kan groeien. Speelvoorzieningen worden mee ontworpen in de buitenruimte en krijgen vorm als ‘‘natuurspelen’’
GROEN EN BOMEN •
• •
Aandacht voor biodiversiteit: maak een gevarieerde beplantingskeuze die aan verschillende diersoorten een habitat biedt. Denk aan insecten zoals bijen, een keur aan vlinders, amfibieën en vissen. De hoofdinfrastructuur wordt herkenbaar ingericht en wordt gevolgd door een eigen keuze aan boom- en beplantingssoorten. Er moet een variantie komen aan boomkleuren in de wijk. Denk aan fraaie bloei in het voorjaar en/of bijzondere bladkleur in het najaar.
ERFAFSCHEIDINGEN •
• •
26 Strijen | Land van Essche 3 | 09.03.2022 | Stedenbouwkundig plan & beeldkwaliteit
Voor alle erfscheidingen grenzend aan het openbaar gebied wordt een groene sfeer nagestreefd. Dit geldt zowel voor de afscheidingen aan de voor-, zij- en achterkanten van de woningen. De erfscheidingen worden vormgegeven met groenblijvende hagen die aan de voorzijde een hoogte hebben van 1.00 meter en 2.00 meter aan de achterzijde. Eventuele groene hagen worden door de toekomstige bewoners zelf onderhouden.
materialisatie
boomsoorten & beplanting
erfafscheiding
Rijbaan
Bomen hoofdweg
troittoir
Delfse stoep en wandelpaden
Wandelpaden
Parkeervakken hofjes
Parkeervakken
Land van Essche 3 | 09.03.2022 | ST2001-BO01-07 LVE3 BEELDKWALITEITSPLAN.pdf 27
Beeldkwaliteit architectuur vrijstaand/twee-onder-een-kap STEDENBOUWKUNDIG • • • • • • •
Twee-onder-kap-woningen en vrijstaande woningen, worden gemengd toegepast in een hof of rij. Woningen hebben een kap De nokrichting van woningen langs de Schenkeldijk, staat haaks op het dijklint. De verschillende woningen hebben een eenduidige architectuur. Er wordt gevarieerd met kapvormen, goot- en nokhoogte. Kopgevels op prominente plekken worden als voorgevel ontworpen met gevelopeningen en/of verbijzonderingen. Erfgrenzen aan het openbaar gebied bestaan uit opgaande beplanting, aan de voorzijde maximaal 1,0 m tot 2,0 m aan de zij- en achterkanten van de kavels. Per kavel zijn er 2 parkeerplaatsen op eigen terrein, die achter de voorgevel zijn gesitueerd.
ARCHITECTUUR • • • •
• • •
• •
28 Strijen | Land van Essche 3 | 09.03.2022 | Stedenbouwkundig plan & beeldkwaliteit
Dorpse stijl toegepast met eenvoudige vormen; subtiele, eenvoudig ogende detaillering. Met een eigentijdse architectuur. Architectuur wordt rustig gehouden met zelfs uitstraling bij voorkeur ontworpen door 1 architect. Kleuren zijn natuurlijk en streekeigen. Wit stuc werk is niet toegestaan. Materiaalgebruik bestaat uit natuurlijke materialen met een landelijke en eigentijdse uitstraling. Hoofdvlakken kunnen daarom uit zowel gebakken steen (pallet van bruine, rode en grijze tinten) bestaan of hout. Er wordt gebruik gemaakt van ongeglazuurde matte pannen (pallet van blauwe, zwarte en rode tinten). Nokhoogte is maximaal 11,0 meter en de goothoogte is maximaal 6,0 meter Architectonische elementen zijn eigentijds en passend in een dorpse omgeving: landschappelijk-moderne vormgeving met verfijnde, ingetogen en ambachtelijke detaillering. Gebouwen met een imponerende, pompeuze uitstraling zijn niet passend. Dakkappellen worden in samenhang met architectuur hoofdgebouw ontworpen en contrasteren niet in kleur en vorm met de rest van de bouw. Dakkappellen aan de voorzijde hebben een kleinere maat/ afmeting dan op het achtervlak.
Land van Essche 3 | 09.03.2022 | ST2001-BO01-07 LVE3 BEELDKWALITEITSPLAN.pdf 29
Beeldkwaliteit architectuur geschakeld STEDENBOUWKUNDIG • • •
• •
Wanneer een bouwblok uit meer dan 6 geschakelde woningen bestaat, is er een verspringing van de rooilijn binnen het blok. Woningen aan de groene aders hebben aan de voorzijde een veranda die direct aan het groen is gesitueerd. Erfgrenzen aan het openbaar gebied bestaan uit opgaande beplanting, aan de voorzijde maximaal 1,0 m tot 2,0 m aan de zij- en achterkanten van de kavels. Deze worden onderhouden door de bewoners. Kopgevels op prominente plekken worden als voorgevel ontworpen met gevelopeningen en/of verbijzonderingen. De verschillende woningen hebben een eenduidige architectuur. Er wordt gevarieerd met kapvormen, goot- en nokhoogte.
ARCHITECTUUR • • • •
• • • •
• •
30 Strijen | Land van Essche 3 | 09.03.2022 | Stedenbouwkundig plan & beeldkwaliteit
Dorpse stijl toegepast met eenvoudige vormen; subtiele, eenvoudig ogende detaillering. Met een eigentijdse architectuur Architectuur wordt rustig gehouden met zelfs uitstraling bij voorkeur ontworpen door 1 architect. Kleuren zijn natuurlijk en streekeigen. Wit stuc werk is niet toegestaan. Materiaalgebruik bestaat uit natuurlijke materialen met een landelijke en eigentijdse uitstraling. Hoofdvlakken kunnen daarom uit zowel gebakken steen (pallet van bruine, rode en grijze tinten) bestaan of hout. Er wordt gebruik gemaakt van ongeglazuurde matte pannen (pallet van blauwe, zwarte en rode tinten). Ontwerp verdeling zonnepanelen. Nokhoogte is maximaal 11,0 meter en de goothoogte is maximaal 6,0 Architectonische elementen zijn eigentijds en passend in een dorpse omgeving: landschappelijk-moderne vormgeving met verfijnde, ingetogen en ambachtelijke detaillering. Gebouwen met een imponerende, pompeuze uitstraling zijn niet passend. Dakkappellen worden in samenhang met architectuur hoofdgebouw ontworpen en contrasteren niet in kleur en vorm met de rest van de bouw. Dakkappellen aan de voorzijde hebben een kleinere maat/ afmeting dan op het achtervlak.
Land van Essche 3 | 09.03.2022 | ST2001-BO01-07 LVE3 BEELDKWALITEITSPLAN.pdf 31
Beeldkwaliteit architectuur geschakeld/gestapeld STEDENBOUWKUNDIG •
• • • • •
In het plangebied is ruimte voor grotere bouwvolumes. Hiervan kennen de bouwwerken gesitueerd langs de Schenkeldijk een maximale goothoogte van 6,0 meter en nokhoogte van 12,0 meter. Nokrichting is haaks op het dijklint, incidenteel mag hier van afgeweken worden. Bouwwerken aan het open landschap of centraal in het plan bestaan uit maximaal 4 bouwlagen, eventueel op een half verdiepte parkeerkelder. Bebouwing heeft een dak, dit mag speels en eigentijds vormgegeven worden. Bebouwing gaat een zichtbare relatie aan met het groen. De verschillende woningen hebben een eenduidige architectuur. Er wordt gevarieerd met kapvormen, goot- en nokhoogte. Parkeren wordt opgelost binnen de woonvelden in de parkeerhoven of door middel van dubbel grondgebruik.
ARCHITECTUUR • •
• •
•
32 Strijen | Land van Essche 3 | 09.03.2022 | Stedenbouwkundig plan & beeldkwaliteit
Dorpse stijl toegepast met eenvoudige vormen; subtiele, eenvoudig ogende detaillering. Met een eigentijdse architectuur Materiaalgebruik bestaat uit natuurlijke materialen met een landelijke en eigentijdse uitstraling. Hoofdvlakken kunnen daarom uit zowel gebakken steen (pallet van bruine, rode en grijze tinten) bestaan of hout. Er wordt gebruik gemaakt van ongeglazuurde matte pannen (pallet van blauwe, zwarte en rode tinten). Architectonische elementen zijn eigentijds en passend in een dorpse omgeving: landschappelijk-moderne vormgeving met verfijnde, ingetogen en ambachtelijke detaillering. Gebouwen met een imponerende, pompeuze uitstraling zijn niet passend. Balkons zijn helemaal of half inpandig.