ontwerp bestemmingsplan Land van Essche III

LAND VAN ESSCHE III Hoeksche Waard bestemmingsplan

1/2

2/2

DATUM KENMERK

31 mei 2022 NL.IMRO.0617.BPLVEIIISTR21-ON01

PROJECT PROJECTLEIDER

Land van Essche III I. de Feijter

OPDRACHTGEVER PROJECTNUMMER

Hoeksche Waard 20171073

AUTEUR STATUS

I. de Feijter Ontwerp

Inhoudsopgave

Toelichting Hoofdstuk 1

Inleiding

7

1.1

Aanleiding en doel

7

1.2

Begrenzing plangebied en vigerende regeling

7

1.3

Leeswijzer

8

Beleidskader

9

2.1

Rijksbeleid

9

2.2

Provinciaal en regionaal beleid

11

2.3

Gemeentelijk beleid

18

2.4

Conclusie

21

Hoofdstuk 3

Planopzet

23

3.1

De locatie

23

3.2

Ruimtelijk concept

23

3.3

Stedenbouwkundige proefverkaveling

25

3.4

Woningbouwprogramma

27

3.5

Openbare ruimte

27

3.6

Verkeer en parkeren

27

3.7

Beeldkwaliteitsparagraaf

28

Onderzoek

35

4.1

Verkeer en parkeren

35

4.2

Milieu

38

4.3

Ecologie

48

4.4

Waterhuishouding

53

4.5

Archeologie

56

4.6

Vormvrije m.e.r.‐beoordeling

57

Hoofdstuk 5

Juridische planbeschrijving

59

5.1

Inleiding

59

5.2

Wijze van bestemmen

59

5.3

Planregels

59

Uitvoerbaarheid

63

6.1

Economische uitvoerbaarheid

63

6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

63

Hoofdstuk 2

Hoofdstuk 4

Hoofdstuk 6

3/114

Bijlagen Bijlage 1

Beeldkwaliteitsplan

Bijlage 2

Verkennend bodemonderzoek

Bijlage 3

Quickscan ecologie

Bijlage 4

Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai

Bijlage 5

Ecologisch onderzoek

Bijlage 6

Programma van eisen archeologie

Bijlage 7

Verkennend archeologisch onderzoek

Bijlage 8

Aerius memo

Bijlage 9

Stikstofberekening gebruiksfase

Bijlage 10

Natuuronderzoek Schenkeldijk 48

Bijlage 11

Ontwerp besluit hogere waarden

Regels Hoofdstuk 1

Inleidende regels

91

Artikel 1

Begrippen

91

Artikel 2

Wijze van meten

95

Bestemmingsregels

97

Artikel 3

Groen

97

Artikel 4

Verkeer ‐ Verblijfsgebied

98

Artikel 5

Water

99

Artikel 6

Woongebied

100

Artikel 7

Waarde‐Archeologie

103

Artikel 8

Waterstaat ‐ Waterkering

105

Hoofdstuk 3

Algemene regels

107

Artikel 9

Antidubbeltelregel

107

Artikel 10

Algemene bouwregels

108

Artikel 11

Algemene afwijkingsregel

109

Artikel 12

Algemene wijzigingsregels

110

Artikel 13

Overige regels

111

Overgangs‐ en slotregels

113

Artikel 14

Overgangsrecht

113

Artikel 15

Slotregel

114

Hoofdstuk 2

Hoofdstuk 4

4/114

TOELICHTING

© RHO ADVISEURS BV

Niets uit dit drukwerk mag door anderen dan de opdrachtgever worden verveelvoudigd en/ of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze dan ook zonder voorafgaande toestemming van Rho Adviseurs bv, behoudens voorzover dit drukwerk wettelijk een openbaar karakter heeft gekregen. Dit drukwerk mag zonder genoemde toestemming niet worden gebruikt voor enig ander doel dan waarvoor het is vervaardigd.

Hoofdstuk 1

1.1

Inleiding

Aanleiding en doel

Ten zuiden van de kern Strijen wordt een nieuwe woonwijk ontwikkeld voor maximaal 155 woningen. De gronden zijn voor het grootste deel in eigendom bij de gemeente. De overige gronden zijn in eigendom bij een ontwikkelende partij. In dit bestemmingsplan is het gehele ontwikkelingsgebied opgenomen. De woonwijk is de derde uitbreiding van Strijen in de polder Land van Essche en sluit direct aan op de uitbreiding Land van Essche I. Het onderhavige bestemmingsplan beoogt de nieuwe woonwijk, die in meerdere fases wordt ontwikkeld, juridisch‐planologisch mogelijk te maken. Het bestemmingsplan voorziet in directe bouwtitels voor de woningbouw.

1.2

Begrenzing plangebied en vigerende regeling

Het plangebied wordt aan de noord‐ en oostzijde begrensd door de percelen aan de Schenkeldijk. In het noordwesten wordt de plangrens gevormd door de watergang achter de straten De Vredenburg en Doornbos. De zuidelijke grens wordt gevormd door het tracé van de Randweg. De ligging van het plangebied is weergegeven in figuur 1.1.

Figuur 1.1. Ligging plangebied (bron: Google maps)

7/114

Voor het plangebied vigeert momenteel voor het overgrote deel het bestemmingsplan Landelijk Gebied dat is vastgesteld op 29 maart 1994 door de gemeenteraad en (gedeeltelijk) goedgekeurd door Gedeputeerde Staten bij besluit van 15 november 1994.

1.3

Leeswijzer

In hoofdstuk 2 komt allereerst het beleidskader aan bod. In hoofdstuk 3 is het stedenbouwkundig plan beschreven en onderbouwd. De sectorale aspecten worden beschreven in hoofdstuk 4. In dit hoofdstuk komen de aspecten verkeer en parkeren, milieu, ecologie, water en archeologie aan bod. In hoofdstuk 5 is de juridische planbeschrijving opgenomen. In dit hoofdstuk is de wijze van bestemmen uiteengezet. Tevens wordt artikelsgewijs een beschrijving gegeven van de planregels en de bestemmingen. Hoofdstuk 6 behandelt tot slot de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan.

8/114

Hoofdstuk 2 2.1

Beleidskader

Rijksbeleid

Nationale Omgevingsvisie (NOVI) De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dat wil zeggen dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. De NOVI maakt bij het maken van keuzes gebruik van drie afwegingsprincipes: 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies, 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal, en 3. Afwentelen wordt voorkomen. Belangrijkste keuzes in de NOVI:  een klimaatbestendige inrichting van Nederland. Dat betekent dat we Nederland zo inrichten dat ons land de klimaatveranderingen aankan. Daarvoor is nodig dat we functies meer in evenwicht met natuurlijke systemen (bodem en water) inpassen. Een voorbeeld hiervan is het op termijn verhogen van grondwaterstanden in veenweidegebieden;  de verandering van de energievoorziening. Bij de inpassing van duurzame energie hebben we oog voor omgevingskwaliteit. Een voorbeeld hiervan is dat we eerst kijken naar ongebruikte daken om zonnepanelen op te plaatsten;  de overgang naar een circulaire economie, waarbij we tegelijk goed kunnen blijven concurreren en een aantrekkelijk vestigingsklimaat bieden.

Een voorbeeld is het aanpassen van productieprocessen en het gebruik van reststoffen in het haven‐ en industriegebied;  de ontwikkeling van het Stedelijk Netwerk Nederland. Hiermee sturen we op een goed bereikbaar netwerk van steden. We gebruiken zo de ambities en mogelijkheden in steden en regio’s in heel Nederland. Voorbeelden van regionale uitwerking hiervan zijn de verstedelijkingsstrategieën, waarin vooruitgekeken wordt hoe verschillende ruimtelijke functies in en rondom steden het beste ingepast kunnen worden;  het bij elkaar plaatsen van zogenaamde logistieke functies (bijvoorbeeld distributiecentra, datacenters) om hiermee de openheid en de kwaliteit van het landschap te behouden. We maken daarbij gebruik van een voorkeursvolgorde logistieke functies;  het toekomstbestendig maken van het landelijk gebied in goed evenwicht met de natuur en landschap. We werken bijvoorbeeld aan de overgang naar de kringlooplandbouw zodat gebruik van de grond meer wordt afgestemd op de natuurlijke water‐ en bodemsystemen. Toetsing beoogde ontwikkeling Het NOVI kenmerkt zich door een hoog abstractieniveau en bevat geen concreet beleid ten aanzien van de voorgenomen ontwikkeling. Er is geen sprake van strijdigheid met het nationaal beleid.

9/114

Besluit en ministeriële regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Barro en Rarro) Het Barro is de juridische vertaling van het nationaal ruimtelijk beleid. Dit beleidsdocument bevat regels die doorwerken naar lagere overheden. Dit betekent dat de regels uit het Barro ook geïmplementeerd moeten worden in provinciale en gemeentelijke ruimtelijke plannen. Het Barro wordt gekenmerkt door een hoog abstractie‐ en schaalniveau. Het kabinet heeft vastgesteld dat voor een beperkt aantal onderwerpen, bijvoorbeeld voor defensie en waterveiligheid, de bevoegdheid om algemene regels te stellen moet worden ingezet. Het gaat daarbij om het beschermen van de nationale belangen. Naar aanleiding van een advies van de Raad van State voorziet het Barro ook in een bij dit besluit behorende ministeriële regeling (Rarro). Toetsing beoogde ontwikkeling Het Barro kent geen concrete kaders, directe uitgangspunten of uitvoeringsprogramma's die op het voorliggende bestemmingsplan en de daarin voorziene ontwikkelingen van toepassing zijn. Het plangebied ligt vanuit de Rarro in het radarverstoringsgebied van Woensdrecht en Herwijnen. Binnen deze zone geldt een beperking voor de hoogte van windturbines. Omdat hiervan in het plangebied geen sprake is, is de ontwikkeling ook passend binnen de Rarro.

Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en ladder voor duurzame verstedelijking Zorgvuldig ruimtegebruik is het uitgangspunt van de (rijks)overheid. Om dit principe beter te borgen is in 2012 de ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6). Hieruit volgt dat bij alle ruimtelijke besluiten die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken, aandacht moet worden besteed aan de ladder voor duurzame verstedelijking. Zowel voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen binnen als buiten bestaand stedelijk gebied moet de behoefte worden beschreven. Uitgangspunt voor de wijziging is dat met het oog op een zorgvuldig ruimtegebruik, een nieuwe stedelijke ontwikkeling in beginsel in bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. Indien de nieuwe stedelijke ontwikkeling voorzien wordt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient dat te worden gemotiveerd in de toelichting. Toetsing beoogde ontwikkeling De beoogde ontwikkeling voorziet in het toevoegen van maximaal 155 nieuwe woningen en betreft daarmee een nieuwe stedelijke ontwikkeling in het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking. Voor toetsing aan de uitgangspunten van de ladder voor duurzame verstedelijking wordt verwezen naar paragraaf 2.2. De rijksregels hebben op dit punt namelijk doorwerking gevonden in de Omgevingsverordening van de provincie Zuid‐Holland.

Conclusie Het rijksbeleid staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

10/114

2.2

Provinciaal en regionaal beleid

Omgevingsvisie Zuid‐Holland In lijn met de maatschappelijke behoefte zet de provincie in op het beter benutten van het bestaand stads‐ en dorpsgebied. Beter benutten van de bebouwde ruimte krijgt ruimtelijk invulling door verdichting, herstructurering en binnenstedelijke transformatie. Indien een gemeente een ruimtelijke ontwikkeling wil realiseren, wordt de Ladder voor duurzame verstedelijking doorlopen. De Ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen in nationale wet‐ en regelgeving Toepassing is van provinciaal belang, daarom is in de verordening een verwijzing opgenomen naar de Rijksladder. Uitgangspunt van de Ladder is dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte en in beginsel in bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. Het doel is een zorgvuldig gebruik van de ruimte. De provincie wil bevorderen dat de ladder op (sub)regionaal niveau wordt toegepast en dat samenwerkende gemeenten een gezamenlijk beeld ontwikkelen van de ontwikkelmogelijkheden binnen en buiten bestaand stads‐ en dorpsgebied. De gemeenten stemmen de geplande opgave met behulp van actuele regionale visies voor in ieder geval wonen en kantoren af met andere gemeenten in de regio.

Figuur 2.1 Uitsnede kaart bestaand stads‐ en dorpsgebied 2018 (bron: Omgevingsvisie Zuid‐Holland)

11/114

Toetsing beoogde ontwikkeling Het plangebied is nog geen bestaande bebouwde ruimte, maar is beleidsmatig wel als zodanig aangemerkt. Omgevingsverordening Zuid‐Holland In samenhang met de omgevingsvisie is de omgevingsverordening opgesteld. De regels in deze verordening zijn bindend en werken door in gemeentelijke bestemmingsplannen. Het volgende is relevant voor dit bestemmingsplan. Artikel 6.9 Ruimtelijke kwaliteit 1. Een bestemmingsplan kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, mits is aangetoond dat de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft. 2. Om de ruimtelijke kwaliteit te waarborgen wordt in het bestemmingsplan rekening gehouden met de beschermingscategorie, het gebiedstype en de relevante richtpunten voor ruimtelijke kwaliteit, zoals vermeld op kaart 14 in bijlage II en beschreven in de omgevingsvisie, beleidskeuze landschap. 3. Bij het beantwoorden van de vraag of bij een beoogde ruimtelijke ontwikkeling de ruimtelijke kwaliteit gewaarborgd kan blijven, wordt de schaalverdeling inpassen, aanpassen en transformeren gehanteerd als bedoeld in het vijfde lid. 4. Een bestemmingsplan kan een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk maken, mits een zorgvuldige afweging is gemaakt over de locatiekeuze. De motivering gaat in op de beschreven kenmerken en waarden van het gebied en de effecten van de ontwikkeling daarop.

Deze vereisten gelden voor zover het gaat om een ruimtelijke ontwikkeling waarbij: 1. een of meer richtpunten voor ruimtelijke kwaliteit in het geding zijn zoals beschreven in de omgevingsvisie beleidskeuze landschap; of 2. sprake is van aanpassen of transformatie als bedoeld in het vijfde lid. 5. Een bestemmingsplan kan voorzien in een ruimtelijke ontwikkeling onder de volgende voorwaarden: a. de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit, waardoor de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft. In dit geval is er sprake van inpassen; b. de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar veroorzaakt wijziging op structuurniveau. Een dergelijke ontwikkeling wordt alleen toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit. In dit geval is er sprake van aanpassen; c. de ruimtelijke ontwikkeling past niet binnen de bestaande gebiedsidentiteit. Een dergelijke ontwikkeling wordt uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door een integraal ontwerp.

Daarin wordt behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied ook aandacht besteed aan de fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd en wordt ook rekening gehouden met de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit. In dit geval is er sprake van transformeren. 6. Specifieke regels voor de gebiedstypen worden in acht genomen tenzij een zwaarwegend openbaar belang hieraan in de weg staat. Er zijn specifieke regels voor de verschillende gebiedstypen opgenomen in de artikelen 6.9a, 6.9b, 6.9c, 6.9d. 6.9e, 6.9f en 6.9g.

12/114

7. Om de ruimtelijke kwaliteit per saldo gelijk te houden of te waarborgen kan het nodig zijn om aanvullende maatregelen te nemen bij aanpassen en transformeren. Aanvullende ruimtelijke maatregelen kunnen bestaan uit (een combinatie van): a. duurzame sanering van bestaande bebouwing, kassen en/of boom‐ en sierteelt b. wegnemen van verharding c. toevoegen of herstellen van kenmerkende landschapselementen d. andere maatregelen waardoor de ruimtelijke kwaliteit verbetert, waarbij:  aanvullende maatregelen worden getroffen binnen het plangebied van de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling, tenzij kan worden gemotiveerd dat dat onmogelijk is. In dat geval kunnen ook ruimtelijke maatregelen buiten het plangebied worden betrokken in de motivering;  indien aanvullende maatregelen niet volstaan, financiële compensatie wordt toegepast. 8. Een bestemmingsplan voor een gebied met beschermingscategorie 3, zijnde buitengebied, waarvan de plaats geometrisch is bepaald en verbeeld op kaart 14 in bijlage II, kan ontwikkelingen mogelijk maken die kunnen vallen onder noemer inpassen, aanpassen of transformeren en die in overeenstemming zijn met artikel 6.9a. 9.

Een bestemmingsplan voor een gebied met beschermingscategorie 2, zijnde recreatiegebied, belangrijk weidevogelgebied of groene buffer, waarvan de plaats geometrisch is bepaald en verbeeld op kaart 14 in bijlage II, kan in beginsel slechts ontwikkelingen mogelijk maken die vallen onder de noemer inpassen of aanpassen en die in overeenstemming zijn met de artikelen 6.9b, 6.9c of 6.9d. 10. Een bestemmingsplan voor een gebied met beschermingscategorie 1, zijnde Kroonjuweel cultureel erfgoed, Natuurnetwerk Nederland of beschermd grasland in de Bollenstreek, waarvan de plaats geometrisch is bepaald en verbeeld op kaart 14 in bijlage II, kan slechts ontwikkelingen mogelijk maken die vallen onder de noemer inpassen en die in overeenstemming zijn met de artikelen 6.9e, 6.9f of 6.9g. 11. Transformatie is mogelijk in de beschermingscategorieën zoals genoemd in het negende en tiende lid voor de ontwikkeling van bovenlokale infrastructuur of van natuur‐ en recreatiegebieden of van grote buitenstedelijke bouwlocaties bedoeld in artikel 6.10. De voorwaarden als bedoeld in het vijfde lid zijn van overeenkomstige toepassing 12.

Voor zover een ruimtelijke ontwikkeling als bedoeld in het eerste lid een significante aantasting tot gevolg heeft van de wezenlijke kenmerken en waarden van belangrijke weidevogelgebieden, recreatiegebieden rond de stad, of karakteristieke landschapselementen, moet deze aantasting worden gecompenseerd. Gedeputeerde staten leggen de vereisten betreffende de aard en omvang van de compensatie en het moment waarop de compensatie gerealiseerd moet zijn, vast in een beleidsregel over de compensatie bij nieuwe ontwikkelingen. De motivering bij het omgevingsplan bevat een verantwoording over de wijze van compensatie. Toetsing beoogde ontwikkeling Ad 1, 2 en 4. In paragraaf 3.7 is de ontwikkeling getoetst aan de gebiedstypering en de richtpunten voor ruimtelijke kwaliteit. Er is geen sprake van een beschermingscategorie. Er is sprake van een ruimtelijk kwalitatieve ontwikkeling. Ad 3 en 5. De ontwikkeling is aan drie zijden omsloten door bestaande stedelijke functies en ligt bovendien binnen het tracé van de randweg. Gelet hierop wordt geconcludeerd dat in dit geval sprake is van 'aanpassen'. In de beeldkwaliteitsparagraaf in paragraaf 3.7 is onderbouwd dat er sprake is van een ruimtelijk kwalitatieve ontwikkeling. De overige leden zijn niet van toepassing op het plangebied.

13/114

Artikel 6.10 Stedelijke ontwikkelingen 1. Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende eisen: a. de toelichting van het bestemmingsplan gaat in op de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking overeenkomstig artikel 3.1.6, tweede, derde en vierde lid van het Besluit ruimtelijke ordening; b. Indien in de behoefte aan de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stads‐ en dorpsgebied kan worden voorzien en voor zover daarvoor een locatie groter dan 3 hectare nodig is, wordt gebruik gemaakt van grote buitenstedelijke bouwlocaties waarvan de plaats geometrisch is bepaald en verbeeld op kaart 19 in bijlage II en wordt rekening gehouden met de voor deze locaties opgenomen gegevens en criteria in bijlage X. 2. Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling met de functie wonen mogelijk maakt voorziet in voldoende sociale huurwoningen. Onder voldoende wordt in ieder geval verstaan wat hierover is vastgelegd in de geldende door Gedeputeerde Staten aanvaarde regionale woonvisie. 3. Gedeputeerde staten kunnen bij de aanvaarding van een regionale visie aangeven in hoeverre de ladder voor duurzame verstedelijking op regionaal niveau geheel of gedeeltelijk is doorlopen.

In de toelichting van het bestemmingsplan kan in dat geval worden verwezen naar de regionale visie bij de beschrijving van de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling, als bedoeld in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening. 4. Gedeputeerde staten kunnen een regionale visie voor wonen of bedrijventerreinen vaststellen. Een bestemmingsplan bevat geen bestemmingen die in strijd zijn met de door gedeputeerde staten vastgestelde regionale visie. Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende eisen: Toetsing beoogde ontwikkeling ad 1a Het voorliggende plan maakt een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk. Voor de beschrijving van de behoefte is het navolgende relevant. ‐Woningbehoefte en woningbouwprogrammering‐ Iedere gemeente maakt afspraken met de provincie over het aantal woningen dat gebouwd wordt en welke ontwikkelplannen dit zijn. Deze afspraken staan in de Woningbouwprogrammering. De gemeente vindt het belangrijk dat de woningen die gebouwd worden, aansluiten bij de wensen en behoeften van de (toekomstige) inwoners van de Hoeksche Waard. Daarom is er een Woningbehoefteonderzoek gedaan. Dit Woningbehoefteonderzoek 2019 geeft richting aan welke woningbouwprojecten opgenomen worden in de Woningbouwprogrammering 2019.

Woningbehoefteonderzoek 2019 In het Woningbehoefteonderzoek 2019 is onderzocht wat de woningbehoefte per dorp is en hoe deze zich ontwikkelt in de toekomst (tot 2040). Denk hierbij aan aantallen woningen, typen, huur of koop, prijsklassen en voor welke doelgroepen. Ook is onderzocht wat de behoeften zijn op het gebied van wonen en zorg, speciale woonvormen of wonen voor speciale doelgroepen. Het Woningbehoefteonderzoek geeft richting aan de Woningbouwprogrammering. De gemeente Hoeksche Waard wil komen tot een integraal gemeentelijk woonbeleid, met een op de individuele dorpen afgestemde woningbouwprogrammering die recht doet aan de verschillen tussen de dorpen. Daarbij vinden de gemeente en woningcorporatie HW Wonen het essentieel dat bij de gesprekken rond het maken van nieuwe prestatieafspraken gesproken wordt vanuit een gezamenlijk beeld van de volkshuisvestelijke opgave.

14/114

Daarom is een actualisering uitgevoerd van de in 2016 door Companen uitgevoerde woningmarktanalyse. Aanvullend daarop is de woonbehoefte in beeld gebracht van ouderen met een zorgvraag en andere kwetsbare groepen, en van enkele bijzondere doelgroepen binnen de gemeente. Aandachtspunten  Er zijn de komende jaren behoorlijke aantallen extra woningen nodig in de Hoeksche Waard. De extra woningbehoefte zoals die uit de nieuwe prognoses blijkt is beduidend hoger dan ten tijde van het onderzoek in 2016 werd voorzien. Ook het moment dat de groei van de woningbehoefte in de gemeente afvlakt en de vraag naar woningen gaat afnemen, ligt verder in de toekomst dan uit de vorige prognose bleek. Dat moment komt echter wel. Als de grote babyboomgeneratie verdwijnt, gaat de behoefte aan woningen getalsmatig afnemen. In de tijd dat er sprake is van groei, is er geld en momentum om te sturen op de woningvoorraad. Als de woningbehoefte afneemt, is dat veel minder makkelijk. Het is daarom zaak om de komende periode te gebruiken om klaar te zijn voor de periode dat de gemeente niet meer groeit, en te sturen op een woningvoorraad die aansluit op de toekomstige behoefte van een bevolking die wat kleiner is, en een meer gelijkmatige leeftijdsopbouw kent. Dat vraagt aandacht voor levensloopbestendigheid van woningen die worden toegevoegd, de geschiktheid voor huishoudens in verschillende levensfasen.

Appartementen zijn aantrekkelijk voor een deel van de jonge huishoudens en voor oudere huishoudens. Kleinere grondgebonden woningen zijn nu aantrekkelijk voor oudere huishoudens die een levensloopgeschikte woning zoeken met een kleinere tuin, maar zijn daarnaast (nu en op termijn) ook aantrekkelijk voor startende huishoudens met beperkte financiële mogelijkheden.  Momenteel trekt de Hoeksche Waard veel huishoudens van buiten de gemeente. Het gaat in belangrijke mate om jonge huishoudens, die ervoor zorgen dat de gemeente minder 'ontgroent'. Om als gemeente van dit momentum te kunnen profiteren, moeten deze huishoudens een aantrekkelijke woning in de gemeente kunnen vinden. Veelal gaat het om betaalbare eengezinswoningen in de koopsector. Van dit woningtype zijn er al veel in de Hoeksche Waard aanwezig. Het toevoegen van dergelijke woningen sluit aan bij de directe vraag in de markt. Echter, door te sturen op het laten doorstromen van huishoudens naar een meer aantrekkelijke en/of meer geschikte woning, wordt het effect van nieuwbouw vergroot. Immers, door te sturen op doorstroming draagt het toevoegen van een nieuwbouwwoning bij aan het invullen van de woonbehoefte van twee of meer huishoudens. Dat vraagt een ander bouwprogramma. In deze rapportage zijn scenario's uitgewerkt die dit inzichtelijk maken.

 De vraag naar ruime eengezinswoningen van instromende jongere huishoudens richt zich in belangrijke mate op de dorpen binnen de gemeente die gunstig liggen ten opzichte van de snelweg naar de omliggende regio's, waar veel van hen werkzaam zijn. Het ligt voor de hand om in deze dorpen de nadruk te leggen op het bouwen voor de directe vraag en in de dorpen die minder huishoudens van buiten trekken meer in te zetten op het faciliteren van doorstroming. Daarbij moet niet uit het oog verloren worden dat ook in de voor instromende huishoudens aantrekkelijke dorpen sprake is van een vergrijzing van de autonome bevolking, met de ontwikkeling van de woonbehoefte die daar mee gepaard gaat. Woningbouwprogrammering 2019‐2030 In de Woningbouwprogrammering 2019‐2030 staat waar binnen de gemeente nieuwe woningen worden gebouwd. Het zijn de afspraken tussen gemeente Hoeksche Waard en provincie Zuid‐Holland. Het Woningbehoefteonderzoek geeft richting aan wat er in het programma wordt opgenomen. Daarnaast wordt er rekening gehouden met kwaliteit, zoals duurzaamheid, toekomstbestendigheid, meerwaarde voor de omgeving, de manier waarop de nieuwbouw past binnen het dorp of het landschap en de kernkwaliteiten van de Hoeksche Waard behoudt én versterkt.

15/114

Toetsing Uit het woningbouwbehoefteonderzoek blijkt dat er een vraag is naar diverse woningtypes in zowel het huur als koopsegment. Het woningbouwprogramma van de voorgenomen ontwikkeling sluit hierop aan met de diversiteit in koop/huur en zowel gestapelde als grondgebonden woningen. ad 1b. In de provinciale Omgevingsverordening is de locatie op de '3 hectare kaart' opgenomen. Als een locatie is opgenomen op de ‘3 ha kaart’ betekent dit dat de provincie op hoofdlijnen geen ruimtelijk bezwaar heeft tegen de betreffende ontwikkeling. ad 2. In het plangebied wordt voorzien in maximaal 155 woningen. Er is sprake van een verscheidenheid aan woningtypes. Er wordt een verdeling aangehouden van 30% goedkoop, waarvan maximaal 20 sociale huurwoningen, 40% middelduur en 30% duur. Dit is in overeenstemming met de regionale woonvisie. ad 3 en 4 zijn niet van toepassing. Artikel 6.10a Dichtheid en verscheidenheid woningbouw 1. Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling met de functie wonen mogelijk maakt buiten bestaand stads‐ en dorpsgebied, houdt rekening met een zo hoog mogelijke woningdichtheid en draagt bij aan een goede woon‐ en leefomgeving. 2. Het bestemmingsplan, bedoeld in het eerste lid, betrekt de mogelijkheden voor gevarieerde woningtypen bij het toelaten van woningbouw.

Toetsing beoogde ontwikkeling Verwezen wordt naar paragraaf 3.4 waarin is onderbouwd dat er sprake is van een passende woningdichtheid, waarbij ook de landschappelijke inpassing voldoende ruimte krijgt. Artikel 6.10b Parkeernorm sociale huur 1. Een bestemmingsplan dat voorziet in nieuwe sociale huurwoningen hanteert een parkeernorm van maximaal 0,7 autoparkeerplaats per sociale huurwoning. 2. In afwijking van het eerste lid kan een andere parkeernorm worden gehanteerd, als de gemeente op de lokale situatie afgestemde regels of beleid voor parkeren heeft vastgesteld. Toetsing beoogde ontwikkeling Verwezen wordt naar paragraaf 4.1 waarin is beschreven dat de gemeente beschikt over een eigen beleidsregel Parkeernormering Hoeksche waard welke ook voor het onderhavige gebied wordt gehanteerd. Artikel 6.10d Bereikbaarheid Een bestemmingsplan voor een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling houdt rekening met de gevolgen van die ontwikkeling voor de bereikbaarheid.

16/114

Toetsing beoogde ontwikkeling Verwezen wordt naar paragraaf 4.1 waarin is geconcludeerd dat geen problemen te verwachten zijn op het gebied van doorstroming en verkeersafwikkeling. Artikel 6.50 risico's van klimaatverandering In een bestemmingsplan wordt rekening gehouden met de gevolgen van de risico's van klimaatverandering tenminste voor zover het betreft de risico's ten aanzien van: a. wateroverlast door overvloedige neerslag; b. overstroming; c. hitte; d. droogte. Toetsing beoogde ontwikkeling In 2018 is het Convenant Klimaatadaptief Bouwen opgesteld dat ondertekend is door diverse partijen, zoals bouwbedrijven, gemeenten, de provincie, waterschappen, maatschappelijke organisaties, financiers en projectontwikkelaars. Ook de gemeente Hoeksche Waard heeft het convenant ondertekend. Vanuit het convenant wordt gezamenlijk opgetrokken om de Zuid‐Hollandse delta zo adaptief mogelijk te maken. Bij de uitwerking van het inrichtingsplan en de bouwplannen voor het nieuwe woongebied stuurt de gemeente aan de hand van de in het kader van het convenant opgestelde Leidraad op klimaat adaptief bouwen. Op bestemmingsplanniveau is relevant dat er wordt voorzien in voldoende water ter compensatie van de toenemende verharding en dat het gebied bovendien voorziet in (openbaar groen) in de vorm van bijvoorbeeld Wadi's (infiltratie) en bomen (hittestress).

De groene zones zullen bovendien een functie hebben voor het bijdragen aan de biodiversiteit. Voor het gebied zijn geen specifieke overstromingsrisico's die op bestemmingsplanniveau om regulering vragen. Regionale Woonvisie Hoeksche Waard 2030 In de Regionale Woonvisie Hoeksche Waard 2030 staat de vitaliteit van de regio centraal. Om die te bewaken, zet de gemeente in op meer kwaliteit en extra woningbouw om de instroom van gezinnen te bevorderen. De vijf voormalige gemeenten in de Hoeksche Waard hebben gezamenlijk een nieuwe woonvisie en bijbehorend woningbouwprogramma opgesteld. De visie kwam tot stand in samenwerking met diverse partijen. De nieuwe visie speelt in op veranderingen in de woningmarkt en kansen die er liggen om toekomstige krimp tegen te gaan. De verwachting is dat de regio na 2035 te maken krijgt met een dalend aantal huishoudens. Bijkomende uitdaging is het feit dat het aantal jongere huishoudens onder de 55 jaar tot die tijd al afneemt met bijna 20%. Die gezinnen zijn heel belangrijk voor de vitaliteit van onze gemeente. Als er meer jonge gezinnen naar de Hoeksche Waard komen, helpt dat niet alleen om de voorzieningen in stand te houden; het is ook goed voor het geboortesaldo en daarmee gaat het de krimp tegen. De bouw van extra woningen maakt het eiland interessant voor jonge mensen om hier te blijven, dan wel hier te komen wonen.

De instroom van gezinnen is de laatste jaren al gaande en makelaars bevestigen dat de belangstelling voor de Hoeksche Waard blijft groeien. Het gaat met name om consumenten uit de regio's Rotterdam en Drechtsteden die bewust kiezen voor een betaalbaar, groen en landelijk woonmilieu in de nabijheid van de Randstad.

17/114

Vitaliteit vraagt ook om een toekomstbestendige woningvoorraad. Naast meer kwantiteit besteedt de nieuwe woonvisie dan ook veel aandacht aan kwaliteit. De gemeente zetten in op de volgende kwaliteitscriteria: 1. op energie omdat we op weg zijn een energieneutrale regio te worden; 2. op geschiktheid vanwege het groeiend aantal oudere huishoudens; 3. op bereikbaarheid per auto en openbaar vervoer; 4. op de ruimtelijke kwaliteit die ons onderscheidt van de grote stad. De gemeente kijkt daarbij niet alleen naar nieuwbouw maar ook naar de bestaande woningvoorraad. Om de regionale economie en vitaliteit, de omgevingskwaliteit en het welzijn van de inwoners te verbeteren, hebben de voormalige Hoeksche Waardse gemeenten en de provincie uitgesproken dat zij de samenwerking willen intensiveren in een integraal gebiedsprogramma. Het programma speelt in op de toekomst van de Hoeksche Waard. Hierbij staan vijf thema's centraal: duurzame landbouw, energie, bereikbaarheid, natuur en recreatie en demografische ontwikkelingen.

2.3

Gemeentelijk beleid

Omgevingsvisie Hoeksche Waard De gemeenteraad Hoeksche Waard stelde de Omgevingsvisie Hoeksche Waard op 17 december 2019 vast. In de Omgevingsvisie is gekozen om de samenleving uit te nodigen bij te dragen aan de Hoeksche Waard. Het accent is gelegd op wat de Hoeksche Waard wil; niet op wat niet mag. Of in Omgevingswet termen: 'Ja mits', in plaats van 'Nee, tenzij'. De Omgevingsvisie biedt handvatten en inspiratie aan iedereen die een bijdrage wil leveren aan de Hoeksche Waard. Dat noemen we Waardmaken. Ruimtelijk analyse Strijen De identiteit van Strijen, het oudste dorp in de Hoeksche Waard, (het dorps‐DNA) is nauw verbonden met de ontstaansgeschiedenis van het landschap en de invloed van de zee. De gemeente Hoeksche Waard heeft voor het opstellen van de omgevingsvisie bouwstenen voor elke kern vastgelegd. De belangrijkste elementen voor Strijen worden weergegeven op figuur 2.1.

18/114

Figuur 2.1 Verzameltekening bouwstenen Strijen Maatschappelijke opgaven De relevante maatschappelijke opgave in de Hoeksche Waard is als volgt geformuleerd: Als de trend zich doorzet krijgt de Hoeksche Waard te maken met krimp van de bevolking. Als gevolg van de vergrijzing raakt de verhouding tussen jongere en oudere huishoudens dusdanig uit balans dat het draagvlak voor bepaalde voorzieningen verder onder druk komt te staan. Wanneer een evenwichtig samengestelde samenstelling van de bevolking het doel is, is het nodig dat er tot 2035 circa 3.500 nieuwe huishoudens instromen in de Hoeksche Waard. Dat komt bovenop de vraag naar circa 3.100 woningen die tot 2030 nodig zijn als gevolg van gezinsverdunning. Doordat de Hoeksche Waard letterlijk een eiland is, zijn mensen op elkaar aangewezen, staat zorg voor elkaar hoog in het vaandel en bloeit het verenigingsleven. De Hoeksche Waard kent (mede daardoor) kleine, hechte gemeenschappen met veelal een geheel eigen identiteit. De combinatie van ondernemerszin en de zorg voor elkaar maakt het eiland zeer aantrekkelijk voor gezinnen. De dorpen in de Hoeksche Waard zijn nauw verbonden met de inpolderingsgeschiedenis. Veel nederzettingen zijn gekoppeld aan de dijken of aan het water. De dijken in de dorpen zijn van oudsher bebouwd en bewoond en hebben een functie als ontsluitingsweg.

Dit heeft tot verschillende typen dorpen geleid, met een eigen stedenbouwkundige structuur. Belangrijkste hoofdgroepen zijn de voorstraatdorpen en de dijkdorpen, daarnaast zijn er nog rivier rug‐ en kreekrugdorpen. Er zijn ook combinatietypen zoals voorstraatdorpen. De gemeente gaat uit van de identiteit per dorp als basis voor de toekomst. Maatwerk per dorp is hierbij het uitgangspunt. In‐ en uitbreidingen passen bij de schaal en maat van het dorp. In het dorpsgericht werken moeten initiatieven bijdragen aan het versterken van de identiteit per dorp.

19/114

Bij ontwikkelingen in de dorpen kijkt de gemeente niet alleen naar nieuwe functies, zoals woningen, maar met name ook naar de gevolgen voor het sociale netwerk in het dorp. Nieuwbouw of herontwikkeling moet bijdragen aan de gemeenschapszin in het dorp. Daarbij geldt als uitgangspunt dat eerst de mogelijkheden voor inbreiding en herontwikkeling binnen het dorp worden benut, voordat aan de rand van het dorp kan worden gebouwd. Waar mogelijk worden bestaande woningen aangepast in de richting van levensloopbestendige en duurzame woningen. Inbreiding mag echter niet ten koste gaan van de groene kwaliteiten in het dorp. Versterken van de onderscheidende identiteit per dorp.  Versterken van de gemeenschapszin in het dorp.  Versterken van de vitaliteit en leefbaarheid per dorp.  Versterken van de natuurlijke overgang van het dorp naar het landelijk gebied. Sociale cohesie onder bevolking faciliteren en versterken. Versterken van de inclusieve samenleving.  Levensloopbestendige woningen; zelfstandige woningen die geschikt zijn (te maken) voor bewoning in alle levensfasen. Op die manier kunnen ouderen of mensen met een lichamelijke beperking prettig en comfortabel wonen. Men hoeft niet noodgedwongen bestaande sociale contacten te verbreken en de vertrouwde sociale omgeving te verlaten.  Creatieve aanpak voor het realiseren van seniorenwoningen.

Groepsgewijs bouwen, dicht bij (medische) verzorging. Prijsvraag uitschrijven!  Herbestemming van bestaande panden, waarbij je generaties samenbrengt – zorg voor elkaar – contacten – vriendschappen;  Betaalbaar wonen voor jongeren door samen een woning te delen; denk aan Friendswonen.  Flexibel wonen voor starters.  Woonvorm voor “jonge ouderen” en “oudere jongeren” die graag elkaar helpen en zo lang mogelijk zelfstandig willen wonen. Het concept van veilig wonen met veel privacy en tegelijkertijd alle voordelen van samenwonen met een bijvoorbeeld een gezamenlijke binnentuin.  Meergeneratiewonen met een mix van jong en oud(er), die elkaar versterken en ondersteunen.  Tiny Houses; Een nieuwe woonvorm met een duidelijke filosofie. Kleine volwaardige vrijstaande woningen met een zo klein mogelijke ecologische voetafdruk  Dynamische hotspots: Plekken waar creatief ondernemerschap de ruimte krijgt. Door vooral creatieve zelfstandigen in een verzamelgebouw onder te brengen, wordt niet alleen het leegstandsprobleem aangepakt, er ontstaat bovendien een broedplaats waaruit mooie dingen kunnen voortkomen. Voordeel van samenvoegen, is dat er een smeltkroes – creatieve 'fabriek' – ontstaat waar mensen elkaar inspireren, ideeën uitwisselen en samenwerken, en waaruit nieuwe innovatieve ideeën kunnen ontstaan.

 (Buurt)cultuurhuizen – theater Karakteristieke panden, of panden die van oudsher een andere bestemming hadden, spreken tot de verbeelding van de bewoners van de Hoeksche Waard. In plaats van leegstand, of afbraak, is het zeer interessant deze panden een culturele (wijk)bestemming te geven. Behoud van historie met het oog op de toekomst. Een plek creëren waar mensen elkaar kunnen ontmoeten en waar laagdrempelig culturele activiteiten kunnen plaatsvinden.

20/114

Toetsing De toevoeging van woningen voor diverse doelgroepen zal bijdragen aan de instandhouding van de lokale voorzieningen. De woningbehoefte is niet te realiseren in de kern van Strijen daarom is gekozen voor een gebied aangrenzend aan de kern. In het stedenbouwkundig ontwerp is rekening gehouden met het landschap en haar structuren. Conclusie Het voorliggende plan sluit aan bij de omgevingsvisie. Hoeksche Waard Energieneutraal 2040 De ambitie van de Hoeksche Waard is om in 2040 100% energieneutraal te zijn. Hiermee legt de Hoeksche Waard de lat hoger dan de landelijke ambitie (in 2050 energieneutraal). Om gericht stappen in deze richting te zetten is de 'Energievisie Hoeksche Waard 2016‐2020' opgesteld in nauwe samenwerking met ondernemers en maatschappelijke organisaties in de Hoeksche Waard. De Energievisie gaat uit van de Trias Energetica. Waarbij in eerste instantie wordt ingezet op het beperken van de energiebehoefte. Dit uit zich in 3 pijlers: 1. energie besparen in de bebouwde omgeving (o.a. isolatie) 2. opwekken van duurzame energie (o.a. wind, zon, biomassa, getijdenenergie) 3. duurzame mobiliteit (o.a. elektrische auto's en fietsen, openbaar vervoer) Tot slot zijn er twee belangrijke neveneffecten.

Het gezamenlijk inzetten op besparing en opwekking van energie biedt volop kansen voor de lokale economie (bouwsector, agrarische sector en biobased economy) om daarvoor met oplossingen te komen. Het sturen op innovatie is daarbij belangrijk. Daarnaast wordt met Marketing & Educatie de Hoeksche Waard meer op de kaart gezet als duurzame regio. Beginnen bij de jeugd draagt bij aan bewustwording bij ouders en zorgt tevens voor een ander handelen door deze jeugd over 10 jaar.

2.4

Conclusie

De ontwikkeling past binnen de beleidskaders van de diverse overheden.

21/114

22/114

Hoofdstuk 3 3.1

Planopzet

De locatie

Land van Essche III ligt aan de zuidzijde van Strijen. De locatie ligt sinds de komst van de randweg ingesloten tussen de Schenkeldijk, randweg en de wijk Land van Essche I. Aan de noordoostzijde van het plangebied ligt de Schenkeldijk met daarachter het water van de Nieuwe haven. In het zuiden begrenst de randweg het gebied. De ontwikkeling is de derde uitbreiding van het Land van Essche en zal aansluiten op de eerste uitbreiding van dit plan. Op het stuk grond ligt momenteel nog een oude boerderijschuur welke gebouwd is rond 1914. Het woonhuis wat daarnaast ligt is gebouwd rond 1954. De naam Land van Essche is afkomstig van de oude polder.

3.2

Ruimtelijk concept

De ruimtelijke opzet van Land van Essche III toont een vervlechting van polderlandschap en woongebied. Groene aders volgen de oorspronkelijke polderstructuur door het woongebied heen tot aan de Schenkeldijk. Hiermee ontstaat een groene leefruimte die bij de voordeur begint en voor doorzichten zorgt vanaf de Schenkeldijk naar het polderlandschap (zie figuur 3.1. en 3.2 voor een globale opzet van het gebied en de groenstructuur).

Figuur 3.1 Ruimtelijk concept (bron: gemeente Hoeksche Waard)

23/114

De groene aders zijn het verlengde van de akkerlanden en omliggende landschap, waardoor men altijd zicht heeft op het Hoeksche Waards landschap. De groene aders zelf worden niet te strak aangeplant maar moeten natuurlijk gevormd worden. Wadi’s zorgen dat overtollig regenwater kan infiltreren. In het verlengde van de groene aders zullen losse bomen en boomgroepen geplaatst worden. Verder wordt het een heuvelachtig landschap met bloemrijke graslanden. In deze groenzone komen (natuur)speelplekken te liggen waar kinderen kunnen spelen. Hier is een mogelijkheid dat bewoners elkaar kunnen ontmoeten.

Figuur 3.2 Groenstructuur (bron: gemeente Hoeksche Waard) De ontsluiting van het gebied bevindt zich aan de randweg die aan de zuidzijde van het gebied loopt. Vanaf het oude dijklint zal het gebied ook te bereiken zijn voor fietsers, voetgangers en voor hulpdiensten in geval van calamiteiten, zie figuur 3.3 voor een globale opzet van de infrastructuur.

Figuur 3.3 Infrastructuur (bron: gemeente Hoeksche Waard)

24/114

3.3

Stedenbouwkundige proefverkaveling

De ruimtelijke hoofdstructuur van de woonwijk is opgezet vanuit het idee om de randen dunner te verkavelen met meer ruimte tussen de woningen, dan de binnenzijde van het gebied. De ruimtelijke hoofdstructuur wordt bepaald door licht gebogen lijnen van de randen. Deze bebouwingsstroken aan de buitenzijde worden grotendeels ingericht met vrijstaande woningen en/of twee – onder één kapwoningen met ruime tuinen. In deze rand wordt ook de bestaande woning met een ruim perceel ingepast. In de zuidelijke rand van het plangebied evenals in het midden van het plangebied is het mogelijk om gestapelde woningen en rijwoningen te realiseren. Er is nog geen definitief ontwerp of programma bekend. De bebouwingsstroken hebben een dusdanige maat, dat ze ruimte bieden aan een flexibel woningbouwprogramma. Indien door veranderingen in de markt of veranderende inzichten het programma aanpassing behoeft, dan is het om dit mogelijk binnen de structuur van het ruimtelijk concept op te vangen. De westrand bestaat uit een bebouwingsrand met vrijstaande en twee‐onder‐een kapwoningen, de achtertuinen sluiten aan op de achtertuinen van percelen langs Doornbos met daartussen nog de watergang. De noordrand kent verschillende woningtypes (rijwoningen, vrijstaande woningen, twee‐onder‐een kapwoningen.

De bestaande woning in deze rand kan op termijn vanuit de wijk bereikbaar worden gemaakt door een smalle nieuwe toegang aan de achterzijde. De woning blijft georiënteerd op de Schenkeldijk. Mocht de woning toch ooit worden herontwikkeld, dan kan de oriëntatie worden gedraaid richting het plangebied. De bestaande watergang langs de achtererven van de woningen aan het Doornbos, de Vredenburg en de Schenkeldijk wordt verbreed naar 5 m zodat het onderhoud kan geschieden vanaf het water. Een uitzondering daarop vormt het gedeelte van de watergang dat ligt tussen de huidige inrit ter plaatse van de Schenkeldijk 48a en een klein stukje iets westelijker langs de Schenkeldijk. De woonwijk wordt ontsloten door een centrale entree die zich vertakt in kleinere lussen. In de noordwesthoek wordt een doorsteek gemaakt voor fietsers en voetgangers naar de Schenkeldijk die de verbinding met het centrum van Strijen maakt. Deze doorgang kan ook gebruikt worden door hulpdiensten in geval van calamiteiten.

25/114

Figuur 3.4 Impressie hoofdopzet en voorlopige verkaveling (bron: gemeente Hoeksche Waard) De randen van het gebied zullen omsloten worden door water, hierlangs liggen natuurlijke oevers met daaraan bomen. De natuurlijke oevers zullen ingepland worden met riet‐ en grassoorten. Bij de zuidelijke rand wordt het bestaande water uitgebreid door de watergang breder te maken. Hierdoor draagt het bij aan de wateropgave (tien procent van het verhard oppervlak omgeving compenseren). Voor de erfscheidingen zal er een groene sfeer worden nagestreefd. Dit geldt zowel voor de afscheidingen aan de voor‐, zij‐ en achterkanten van de woningen. Deze scheidingen worden vormgegeven met groenblijvende hagen die aan de voorzijde een hoogte hebben van maximaal 1 meter en aan de zij‐ en achterzijde tot 2 meter zodat privacy kan worden geboden in de tuinen. Tussen de kavels in mag men zelf bepalen wat voor schutting neergezet wordt. Het stedenbouwkundig schetsplan laat een proefverkaveling (figuur 3.4) zien binnen de stedenbouwkundige opzet van de uitbreidingswijk. De verkaveling gaat uit van een gedifferentieerd woningbouwprogramma bestaande uit:  Vrijstaande woningen  Twee ‐onder een‐kapwoningen  Rijwoningen  Appartementen  Seniorenwoningen  Rug‐aan‐rug woningen  Beneden‐boven woningen

26/114

3.4

Woningbouwprogramma

Land van Essche III heeft een netto oppervlakte van circa 5,5 ha waarbinnen maximaal 155 woningen worden gerealiseerd. Het bruto(plan)gebied is groter, omdat ten westen van de wijk reeds een groenblauwe zone is aangelegd voor onder meer de watercompensatie. De woningdichtheid bedraagt circa 28 woningen per ha. Gelet op de grote hoeveelheid groen en water die wordt gerealiseerd en die niet in de netto oppervlakte is meegerekend en gelet op de woningdichtheid van de aangrenzende woonwijken Land van Essche I en II, wordt de dichtheid ruimtelijk aanvaardbaar geacht. De proefverkaveling voor de ontwikkeling van het hele gebied gaat uit van de bouw van grondgebonden woningen, beneden‐bovenwoningen en appartementen. Het woningtype wordt in het bestemmingsplan overigens zoveel mogelijk vrijgelaten, behalve aan de noordrand van het plangebied. In de noordwest‐ en noordrand worden grotendeels enkel vrijstaande woningen en twee onder één kapwoningen mogelijk gemaakt. In het plangebied wordt een verdeling aangehouden van 30% goedkoop (waarvan maximaal 20 sociale huurwoningen)‐40% middelduur‐30% duur. Het plan is zo opgezet dat het flexibel is, zodat het woningbouwprogramma zowel gelijktijdig als in delen kan worden ontwikkeld. Vanwege de mogelijke fasering in bouw, kan er in de loop der tijd een veranderde woningbehoefte optreden.

In het bestemmingsplan is derhalve rekening gehouden met extra flexibiliteit voor wat betreft de voorgeschreven woningtypes. Het maximumaantal woningen binnen het plangebied mag het aantal van 155 niet overstijgen.

3.5

Openbare ruimte

Land van Essche III wordt rondom door water en groen begrensd: aan de noord‐, oost‐ en westzijde door de bestaande watergangen en groen aan de Schenkeldijk en het Doornbos en aan de zuidzijde door een brede watergang met een parkachtige groenstrook langs de Randweg. Daarnaast wordt het bestaande parkachtige groen en water bij het Doornbos en Strienemonde (ruimtelijke afronding Land van Essche II) doorgezet tot aan de overzijde van de entree naar de wijk. De bestaande watergangen aan de Schenkeldijk en het Doornbos worden tot 5 m verbreed zodat het onderhoud van de taluds vanaf het water kan gebeuren. De groene ruimte speelt een grote rol in de wijk en wordt via twee aders de wijk ingetrokken. Er is gelegenheid voor speel‐ en spelvoorzieningen. Daarnaast worden de wegen aangezet door beplanting langs één of twee zijden van de weg.

3.6

Verkeer en parkeren

De interne ontsluiting van Land van Essche lll geschiedt door een hoofdweg met keer lus. Het merendeel van de kruisingen wordt uitgevoerd als een T‐kruising. Achter de woningen wordt geparkeerd in parkeerkeerhoven. De straten zullen worden ingericht als 30 km/h‐wegen (erftoegangsweg).

27/114

Voor het langzaam verkeer wordt voorzien in een directe route vanaf de Schenkeldijk naar de nieuwe woonwijk. Deze verbinding wordt langs het centrale groene plein in het zuiden doorgezet in de richting van de Randweg. Deze langzaamverkeersroute dient tevens als calamiteiten ontsluiting voor hulpdiensten. Ten aanzien van het parkeren wordt uitgegaan van een parkeerbehoefte behorend bij het type woning. Gedeeltelijk wordt de parkeerbehoefte opgevangen op het eigen erf (bij de vrijstaande en twee‐aaneengebouwde woningen). De overige parkeerplaatsen worden gerealiseerd in het openbaar gebied. In hoofdstuk 4 is de verkeer‐ en parkeersituatie in relatie tot het plangebied nader beschreven en onderbouwd.

3.7

Beeldkwaliteitsparagraaf

Ruimtelijke kwaliteit is een belangrijk aspect vanuit de Omgevingsverordening van de provincie. In de provinciale Omgevingsvisie staan de richtpunten voor ruimtelijke kwaliteiten benoemd. Deze zijn voor het plangebied uitgewerkt in het Gebiedsprofiel Hoeksche Waard. Bij de verantwoording van de ruimtelijke kwaliteit is dit profiel als uitgangspunt genomen. De ambities vanuit het gebiedsprofiel worden in de volgende alinea's verwoord. Deze kunnen worden beschouwd als ontwerpuitgangspunten voor de inpassing op deze specifieke locatie. Herkenbaar open zeekleipolderlandschap Tegen de buitendijk van de oude opwaspolders aan ontstonden aanwassen door aanslibbing van zand en klei. Deze werden, als ze ver genoeg waren opgeslibd, ingedijkt waardoor de oudste eilanden aan elkaar groeiden. Eerst werden de luwere delen aan de noordzijde van de Hoeksche Waard ingepolderd. Deze aanwaspolders zijn vaak zeer groot en hebben een onregelmatige vorm. Ze zijn voornamelijk als akkerland in gebruik. De verkaveling varieert van een blok‐ tot strokenverkaveling. Zij richt zich naar het patroon van kreken en geulen. De dorpen liggen veelal aan de dijk bij de monding van een kreek. Overige bebouwing concentreert zich op en langs de dijken, met op een aantal plaatsen aaneengesloten, langgerekte dijkdorpen. Karakteristiek voor een groot aantal polders is het regelmatige wegenpatroon.

Langs de wegen liggen verspreid, beplante erven. In de polders aan de noordrand van het eiland hebben de grootste stedelijke ontwikkelingen plaatsgevonden. De openheid van de polders komt hier onder druk te staan en het beeld wordt gedomineerd door bebouwing, infrastructuur, glastuinbouw en dergelijke.

28/114

Figuur 3.5. Open zeekleipolderlandschap Ambities  In de meer verstedelijkte polders aan de noordrand, waar de openheid onder druk staat, wordt ingezet op integrale gebiedsontwikkeling, waarbij stedelijke ontwikkelingen worden gecombineerd met investeringen in het landschap. Er wordt hierbij gestreefd naar behoud van de nog resterende openheid van de polders, door stedelijke ontwikkelingen waar mogelijk te concentreren en lange zichtlijnen te behouden;  In het minder verstedelijkte deel van de polders wordt ingezet op behoud en waar mogelijk versterking van de openheid. Voorkom versnippering van de ruimte door bebouwing en beplanting waar mogelijk te koppelen aan de dijklinten en de erven of in te zetten voor de afronding van de compacte dorpskernen. Hier is ruimte voor ontwikkeling van de landbouw (schaalvergroting en/of specialisatie) als belangrijke drager van het open polderlandschap.

29/114

Kwaliteit in dorpsgebied Naast de dijk‐ en voorstraatdorpen zijn enkele dorpen ontstaan op de oeverwallen van een rivierarm of kreek. Een typisch rivierrugdorp is Mijnsheerenland aan de noordoever van de Binnenmaas, terwijl Goudswaard en Strijensas op de oeverwal van een belangrijke kreek zijn gebouwd. Strijen, het oudste dorp van de Hoeksche Waard, is ontstaan op een Middeleeuwse terp. De ruimtelijke opbouw van deze dorpen is minder generiek voor de Hoeksche Waard dan de dijkdorpen en voorstraatdorpen. De ruimtelijke opzet vertelt echter wel over de ontstaansgeschiedenis van de Hoeksche Waard. Ambities  Er wordt uitgegaan van onderscheidende compacte dorpen met een dorps karakter. Elk dorp is uniek en uitbreidingen worden zoveel mogelijk binnen bestaand bebouwd gebied gerealiseerd. Dit mag echter niet ten koste gaan van de 'lucht' in het dorp;  Er wordt ingezet op het behoud en de versterking van het historische centrum.

Ontwikkelingen in het centrum bouwen voort op de waardevolle structuur van het dorp en houden rekening met de maat, schaal, beleefbaarheid en identiteit van het dorp;  Waardevolle, vaak historische, structuren worden opgenomen in het recreatieve netwerk, waarbij het centrum fungeert als concentratiepunt voor routes en attracties;  Bij ontwikkelingen buiten het historische centrum worden waardevolle structuren ingezet als dragers van de stedenbouwkundige structuur. Waar mogelijk wordt de relatie met het omliggende landschap opgezocht door nieuwe (zicht)relaties. Oriëntatiepunten, zoals kerktorens, historische windmolens en watertorens, zijn bepalend voor de identiteit en het karakter van het dorp en het eiland. Deze oriëntatiepunten zijn veelal historische gebouwen, zoals de historische windmolens van Goudswaard en Maasdam of de watertorens van Heinenoord en Strijen. Ook de hoge bebouwing, schoorsteen en silo's van de Suikerfabriek bij Puttershoek zijn een belangrijk herkenningspunt. De oriëntatiepunten bepalen het dorpssilhouet en fungeren als oriëntatiepunten op het eiland. Zij kunnen ook een recreatieve waarde hebben. Ambities  Inzet op behoud en bescherming van de oriëntatiepunten en het zicht daarop vanuit het landschap. De directe omgeving van oriëntatiepunten en belangrijke zichtlijnen vanuit het landschap vrijhouden van grootschalige ontwikkelingen.

 Molens als oriëntatiepunt in stand houden, inclusief de molenbiotopen die de vrije windvang regelen. Bij transformaties van de omgeving de vrije windvang en het zicht op de molen garanderen.  Oriëntatiepunten bepalen het dorpssilhouet. Dit betekent dat nieuwe ontwikkelingen nooit hoger zijn dan deze gebouwen en zorgvuldig worden ingepast. Het toevoegen van hogere bebouwing is een integrale gebiedsopgave die zowel vanuit het dorp als vanuit het landschap bekeken moet worden.

30/114

Figuur 3.6. Kwaliteit in dorpsgebied Kwaliteit van de dorpsrand Dorpsranden aan het open polderlandschap hebben een directe (zicht)relatie met het landschap. Dit zijn de plekken waar men vanuit de voordeur als het ware zo de polder instapt. De randen kunnen op verschillende manieren worden vormgegeven, maar het onderscheid tussen de beslotenheid van het dorp en de openheid van het landschap is altijd maximaal. De overgang van dorp naar landschap ligt niet vast. Door ontwikkelingen kan de dorpsrand opschuiven. Een belangrijk kenmerk van de dorpsranden is de informele en dorpse uitstraling. Dit betekent dat de inrichting en de oriëntatie van de bebouwing continu varieert. Op een aantal plaatsen zijn de dorpsranden echter hard, schreeuwend en daarmee doen ze afbreuk aan het polderlandschap en het dorpssilhouet.

31/114

Ambities  Dorpen blijven herkenbaar;  Er wordt ingezet op het contact tussen kleinschalige compacte dorpen en het weidse polderlandschap. Nieuwe ontwikkelingen dragen bij aan een heldere landschappelijke afronding van het dorp;  De dorpen hebben een groene rand naar het open polderlandschap. Dit kan zowel door private tuinen, als door openbaar groen of een beplante dorpsstraat. Deze afwisseling is belangrijk en draagt bij aan het informele en dorpse karakter;  Landschappelijk waardevolle structuren, zoals dijken en kreken, worden ingepast in de dorpsrand en vormen belangrijke stad‐landverbindingen;  De toegankelijkheid en beleefbaarheid van de dorpsrand verbeteren door fysieke en visuele relaties te handhaven dan wel te versterken.

Figuur 3.7. Kwaliteit van de dorpsrand

32/114

Landschappelijke inpassing Beschrijving van de inpassing De locatie ligt direct tegen de zuidelijke bebouwingsrand van Strijen langs de Schenkeldijk. Tussen de nieuwe wijk en het landschap ligt de zuidelijke Randweg van Strijen. Er wordt ontwikkeld binnen een duidelijk ruimtelijk concept. De bestaande woning van de boerderij met het ruime groene erf aan de zuidzijde van de Schenkeldijk wordt in de nieuwe woonwijk ingepast. De verkavelingsrichting langs de rand volgt de Schenkeldijk. In het ruimtelijk concept worden op verschillende wijzen verbindingen met het landschap gemaakt. Het water wordt doorgetrokken en rond de locatie geleid. Langs de watergangen liggen natuurlijke oevers met daaraan bomen. De natuurlijke oevers zullen ingepland worden met riet‐ en grassoorten. Bij de zuidelijke rand wordt het bestaande water uitgebreid door de watergang breder te maken. Hier staan rijen bomen. Op deze manier wordt er langs de zuidrand van het dorp een groene rand gemaakt met een verbijzondering. De rand van Strijen blijft hiermee wel duidelijk herkenbaar vanuit het landschap. Door de randweg is er een duidelijke overgang én grens tussen landschap en kern. Verder worden groene aders het gebied ingetrokken, als het verlengde van de akkerlanden en omliggende landschap. In het verlengde van de groene aders zullen losse bomen en boomgroepen geplaatst worden.

Toetsing kernkwaliteiten De uitbreiding aan de zuidzijde van Strijen heeft geen invloed op het polderpatroon rond de kern. Er wordt net buiten het gebied ontwikkeld dat is aangeduid als 'harde bebouwingsranden' in de structuurvisie Hoeksche Waard. Deze zone ligt in matig open tot besloten landschap en ligt tegen het zeer open landschap aan. De harde rand wordt op deze plek als het ware iets verschoven. Het wordt een nieuwe duidelijke overgang tussen kern en landschap. De nieuwe wijk wordt direct aan de Schenkeldijk ontwikkeld. Langs de Strijense Haven is in het verleden aan de andere zijde van de dijk langs het water reeds ontwikkeld. Door de nieuwe wijk komt een deel van de Schenkeldijk echt binnen de kern te liggen. De ontwikkeling heeft geen invloed op andere dijklichamen en kreken. Het reliëf van de dijk en kreek blijft voor het overige deel sterk herkenbaar, zowel vanuit het landschap als vanaf de dijk zelf. Land van Essche III wordt niet binnen of aan één van de oude opwaspolders van de Hoekse Waard ontwikkeld maar wel binnen een oude oostelijke opwaspolder. De locatie ligt zoals gezegd direct tegen de kern en dus buiten het nog aanwezige 'open kerngebied' van de aanliggende polder Land van Essche. De ontwikkeling heeft geen invloed op de openheid van dit landschap.

De ontwikkeling heeft geen invloed op sterke zichtlijnen, vergezichten of de beleving van grote open ruimten in de polders. Concluderend kan worden gesteld dat de ontwikkeling geen nadelige invloed heeft op de kernkwaliteiten van het Hoeksche Waards landschap omdat direct tegen de kern wordt ontwikkeld en de kern zorgvuldig wordt afgerond met een groenblauwe zoom aan het open landschap. Beeldkwaliteitsplan Land van Essche II Tegelijkertijd met dit bestemmingsplan is een beeldkwaliteitsplan voor de nieuwe woonwijk opgesteld (bijlage 1). Het beeldkwaliteitsplan geeft eisen voor het waarborgen van de ruimtelijk‐visuele kwaliteit van Land van Essche III. Het beeldkwaliteitsplan is voor wat betreft de stedenbouwkundige randvoorwaarden vertaald in de regels van dit bestemmingsplan. Voor het overige vormt het een aanvulling op de juridische bepalingen van het onderhavige bestemmingsplan en zal daarmee een sterke samenhang vertonen.

33/114

De in het beeldkwaliteitsplan geformuleerde eisen worden:  gebruikt als toetsingskader voor het welstandstoezicht bij de (afstemming van) verschillende bouwplannen in het gebied, het beeldkwaliteitsplan zal in de Welstandsnota worden opgenomen zodat er ook in de toekomst aan getoetst kan worden;  als randvoorwaarden gekoppeld aan de privaatrechtelijke overeenkomst met de ontwikkelaars van het gebied. Het beeldkwaliteitsplan maakt inzichtelijk waar en wanneer variaties moeten worden gemaakt om onderscheid en diversiteit in de bebouwing en openbare ruimte te krijgen die passen bij de doelstelling van het plan: een bij de dorpse sfeer van Strijen passende, eigentijdse woonwijk realiseren.