Document · PDF

Nota beantwoording zienswijzen Hofstraat 1.docx

Besluitvormende raad 16 november 2021, gemeente Hoeksche WaardBij agendapunt: Bestemmingsplan Hofstraat Westmaas22.240 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 3

Nota beantwoording zienswijzen Ontwerpbestemmingsplan ‘Hofstraat’ in Westmaas

September 2021

1. Inleiding Het ontwerpbestemmingsplan ‘Hofstraat’ in Westmaas lag vanaf 3 april 2021 gedurende 6 weken ter inzage. Een ieder is gedurende deze termijn in de gelegenheid gesteld om een mondelinge of schriftelijke zienswijze in te dienen. Het ontwerp was analoog raadpleegbaar in het gemeentehuis en digitaal via de landelijke website www.ruimtelijkeplannen.nl. In het kader van artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is overleg gepleegd met de diverse instanties, zoals Provincie Zuid-Holland en het Waterschap Hollandse Delta. Er zijn 13 zienswijzen ontvangen. De zienswijzen zijn gericht tegen het ontwerpbestemmingsplan. De zienswijzen geven gedeeltelijk aanleiding tot aanpassing van het ontwerpbestemmingsplan. Ook is er aanleiding 1 ambtelijke wijziging door te voeren. Deze aanpassing staat opgesomd in paragraaf 3 van deze nota van beantwoording. Indieners van de zienswijzen . Sinds 25 mei 2018 geldt de Algemene verordening gegevensbescherming (AVG). In (digitale) stukken zijn de namen van natuurlijke personen daarom geanonimiseerd. Dit geldt niet voor objectgegevens. Anonimiseren is ook niet nodig voor namen van bedrijven en organisaties die een zienswijze indienen Indiener van de zienswijze Nr. Naam 1 Indiener 1 2. Indiener 2 3. Indiener 3 4. Indiener 4 5. Indiener 5 (namens 18 personen/adressen) 6. Indiener 6 7. Indiener 7 8. Indiener 8 9.

Vereniging Hoekschewaards Landschap 10. Indiener 10 11. Indiener 11 12. Indiener 12 13. Indiener 13

Datum 12-5-2021 12-5-2021 12-5-2021 11-5-2021 11-5-2021

Registratienummer Z/21/097446 Z/21/097416 Z/21/097346 Z/21/097196 Z/21/097188

11-5-2021 11-5-2021 11-5-2021 10-5-2021

Z/21/097253 Z/21/097190 Z/21/097194 Z/21/096921

10-5-2021 17-5-2021 17-5-2021 14-5-2021

Z/21/096987 Z/21/097828 Z/21/097796 Z/21/097667

2/4

2. Beantwoording van de zienswijze 2.1 Samenvatting en reactie op zienswijze van indiener 1 Indiener is teleurgesteld in het proces. Er zijn diverse gelegenheden geweest waarop indiener over het plan is geïnformeerd maar met de aangedragen ideeën is niets gedaan. Ook heeft er geen terugkoppeling plaatsgevonden van de reactieformulieren die tijdens de eerste informatiebijeenkomst zijn ingevuld.

Reactie college: De initiatiefnemer heeft een aantal bijeenkomsten georganiseerd. Het ontwerp is qua aantallen woningen, vorm en architectuur aangepast waarbij ook vele adviezen en opmerkingen van omwonenden zijn verwerkt. Er is inderdaad geen individuele terugkoppeling geweest van de reactieformulieren. De gemeente HW was op alle bijeenkomsten aanwezig om deze ontwikkeling zowel ruimtelijk als procedureel te volgen en toe te zien op de participatie met de omwonenden. De gemeente geeft in diverse publicaties aan zuinig te zijn op de Binnenmaas en daarom sporadisch bouw wil toestaan bij de Binnenmaas. Recreatie en natuur staan hoog in het vaandel. Indiener vraagt zich daarom af waarom de bouw van de woningen aan de Hofstraat nu mogelijk wordt gemaakt terwijl het gebied nu recreatief wordt gebruikt. De kans wordt nu ontnomen het gebied recreatief te benutten.

Reactie college: De gemeente is inderdaad zuinig op de Binnenmaas en beoordeelt plannen die een relatie met de Binnenmaas hebben zeer zorgvuldig. Hier gaat het om een particulier perceel grond waarop deels een transportbedrijf is gevestigd en deels enkele kampeerplaatsen aanwezig zijn. Het perceel is niet openbaar toegankelijk. Bij ruimtelijke initiatieven worden alle voor- en nadelen van een ontwikkeling op een rij gezet en beoordeeld. Hier gaat het om het saneren van een milieubelastende bestemming in de woonkern van Westmaas. Het transportbedrijf betreft verouderde bebouwing met onbebouwd terrein waarop o.a. vrachtwagens worden gestald. De transportbewegingen vinden plaats door woonstraten in Westmaas, dit met een verkeersgevaarlijke kruising over de Nieuwstraat. Op grond van de bedrijfsbestemming zou het bedrijf nu zijn bebouwing kunnen vernieuwen, waarbij de milieubelastende functie weer langere tijd zal kunnen worden gecontinueerd. Het saneren van deze bedrijfsbebouwing is een algemeen belang dat past in het gemeentelijk beleid. Daarnaast is nu de oever van de Binnenmaas in het plangebied niet openbaar toegankelijk vanaf het land. Onderdeel daarvan is het versterken van de dag recreatieve betekenis van de Binnenmaas, door o.a. het toegankelijk maken van de oevers.

Onderdeel van het plan tot de herontwikkeling van het plangebied is het maken van een openbaar toegankelijk oevergedeelte met uitzichtplaats aan de Binnenmaas. Vanaf die plaats is er vrij uitzicht over de Binnenmaas en wordt recht gedaan aan het genoemde beleid om de Binnenmaas zichtbaar te maken voor de inwoners en het daarvoor toegankelijk maken van de oever van de Binnenmaas. De bestaande kampeermiddelen op de kop van het plangebied zijn zeer verouderd en de oeverranden van het gebied zijn in sterk verslechterde staat. De recreatieve waarde van dit gedeelte heeft geen betekenis

3/4

voor de inwoners nu het gaat om een particulier stuk grond dat niet openbaar toegankelijk is. In het nieuwbouwplan zit juist wel een openbare component. Het gebied wordt daarom niet onttrokken aan de recreatieve functie, maar het accent verschuift van particulier recreatief gebruik naar deel openbaar recreatief gebruik. Naar de mening van de gemeente staat dit niet op gespannen voet met het eigen beleid. Indiener geeft aan zijn magnifieke uitzicht op de Binnenmaas en zijn rust te verliezen door de bouw van luxe villa’s die hoger zijn dan een gebruikelijke bungalow of villa. Aanplanting van bomen in tuinen zal het uitzicht ook verminderen. Daarnaast vreest indiener zijn rust en privacy te verliezen door de aanleg van een openbare weg tegenover zijn tuin. Indiener geeft aan dat de aanleg van verlichting zijn nachtrust zal verstoren.

Reactie college: Er bestaat begrip voor de wens van omwonenden om zoveel mogelijk het zicht op de Binnenmaas te behouden. Dat geldt ook voor de wens om geen of weinig bebouwing of bomen te plaatsen om uitzicht te behouden. Op voorhand wordt hierbij opgemerkt, dat er volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrecht van de Raad van State (ABRvS) geen recht op blijvend vrij uitzicht bestaat. Reeds meermalen heeft immers de ABRvS uitgemaakt dat er geen recht bestaat op een onveranderd woon- en leefklimaat. De raad kan op grond van gewijzigde planologische inzichten en na afweging van alle betrokken belangen andere bestemmingen en regels voor gronden vaststellen. Zoals al aangegeven betreft de herontwikkeling van het plangebied een wenselijke ontwikkeling, gezien de sanering van de milieubelastende functie van het transportbedrijf. Bij een herontwikkeling wordt gekeken naar de mogelijkheden voor het gehele plangebied. Enerzijds moet het gaan om een economisch haalbare herontwikkeling, daarnaast moet gekeken worden of aan beleidsuitgangspunten van de gemeente invulling wordt gegeven. En uiteraard mag het woon- en leefklimaat van omwonenden niet onaanvaardbaar worden aangetast. Naar het oordeel van de gemeente blijft het woon- en leefklimaat voor omwonenden op een aanvaardbaar niveau.

De nieuwe bebouwing zal op onderdeel inderdaad leiden tot beperking van uitzicht, maar de opzet van het plangebied maakt niet dat het woon- en leefklimaat onaanvaardbaar wordt beïnvloed. Het gaat hier om de bouw van vijf woningen op een plangebied met een omvang van circa 7.100 m2. Dit is een beperkte bebouwingsdichtheid. Bij bebouwingsdichtheid gaat het om het aantal woningen per oppervlakte-eenheid, meestal uitgedrukt per hectare (10.000 m2). In het plangebied gaat het om een bebouwingsdichtheid van 7,1 woning per ha. Ter vergelijking is het zo, dat het bij een woningdichtheid van 60 of meer woningen per ha gaat om (hoog)stedelijke, meestal gestapelde bouw, bij 25 of minder woningen per ha om landelijke bebouwing, een villa of bungalowwijk. De hier gekozen bebouwingsdichtheid is als laag aan te merken. Indiener geeft aan rust en privacy te verliezen door de aanleg van de openbare weg. De aanleg van verlichting zou zijn nachtrust verstoren. Het betreft een openbare weg ter ontsluiting van vijf woningen en de uitzichtplaats op de Binnenmaas. Per woning gaat het volgens de kengetallen van de CROW om ruim 7 verkeersbewegingen per woning, hier naar boven afgerond circa 40 verkeersbewegingen per etmaal. De uitzichtplaats zal vooral worden bezocht door wandelaars/fietsers. Dit betreft een uiterst lage verkeersintensiteit.

De verlichting van de openbare weg zal niet afwijken van de verlichting zoals in de rest 5

4/4

van de bebouwde kern van Westmaas aanwezig is. Overlast daarvan ligt niet voor de hand. Op dit moment is er een transportbedrijf gevestigd nabij de woning van indiener, waarbij sprake is van bedrijfsactiviteiten, in ieder geval transportbewegingen, die ook invloed hebben op de rust en privacy. Indiener stelt voor - als bouw ter plaatse toch mogelijk wordt gemaakt - het aantal woningen te verminderen en de bouw alleen toe te staan op de gronden van het huidige transportbedrijf. Verder wil indiener graag zijn uitzicht behouden door lagere bebouwing. De woning op de kop (woning E) moet daarvoor bestaan uit 1 bouwlaag in plaats van 2 en de overige woningen voorzien van een plat dak. Verder wil indiener geen aanplant van bomen.

Reactie college: De omgevingsvisie geeft voor herontwikkeling van plangebieden in dorpskernen een aantal uitgangspunten: er is sprake van inbreiding, het versterkt de identiteit van de dorpskern en het past bij de maat en schaal van de omgeving. De directe omgeving heeft grote invloed gehad op het stedenbouwkundige plan. Zo vraagt de Binnenmaas om een opzet die past bij de landschappelijke kenmerken. De gemeente heeft al eerder plannen ter beoordeling gehad voor de herontwikkeling van het plangebied. Het ging daarbij om plannen voor veel meer woningen, o.a. ook appartementenbouw. Die plannen zijn niet doorgegaan. Dichtheid bebouwing Allereerst heeft dit geresulteerd in een plan met lage bebouwingsdichtheid van 7,1 woningen per hectare, terwijl inbreidingen in de Hoeksche Waard gewoonlijk een dichtheid hebben van 25-40 woningen per hectare. Zodoende blijft de bebouwingsdruk beperkt en zit er lucht en ruimte in het plan die passend is voor een locatie aan de Binnenmaas. Ook blijft er voldoende maat over in de openbare ruimte voor een publiek toegankelijke plek aan de Binnenmaas en landschappelijke overgangen naar de omgeving. De herontwikkeling van bebouwing in bestaand stads- en dorpsgebied naar een woonfunctie vraagt een zodanige investering, dat er voldoende wooneenheden moeten worden gerealiseerd om de herontwikkeling rendabel te maken.

In dit geval gaat het al om een beperkt aantal woningen in het plangebied. De gekozen opzet is voor de gemeente aanvaardbaar, het betreft een evenwicht tussen particulier bezit en openbaar toegankelijk gebied. Daken Bebouwing in de Hoeksche Waard heeft overwegend een dak die is vormgegeven als een kap. Dit geldt met name voor bebouwing gezien vanuit het open landschap (Binnenmaas) en vanaf dijklinten. Ook de dorpskern Westmaas kenmerkt zich voornamelijk door bebouwing met kapdaken. Het aansluiten bij de identiteit van de dorpskern en omgeving vraagt stedenbouwkundig gezien dus om bebouwing met kapdaken. Een goothoogte van 6 m en een nokhoogte van 11 m zijn gebruikelijke maatvoeringen in de Hoeksche Waard. Toch sluiten we het toepassen van platte daken niet uit in de Hoeksche Waard. Dit laten we in beperkte mate toe op bijvoorbeeld een markante plek. Bij de herontwikkeling van de Hofstraat is op het noordelijke perceel E een woning getekend die uit twee bouwlagen met een plat dak bestaat. Deze woning vormt in het stedenbouwkundig plan de markante afsluiting van het nieuwe buurtje. Bovendien wordt door het toepassen van een plat dak de bebouwingshoogte beperkt, zodat het uitzicht vanuit de omgeving in mindere mate wordt belemmerd. 5

5/4

Bouwhoogte woning E Ten aanzien van de hoogte van woning E het volgende. In het ontwerpbestemmingsplan is opgenomen, dat de goothoogte van die woning 7,5 m mag bedragen en de maximale hoogte 11 m. De gemeente vindt dat het aanvaardbaar is dat er enig volume aan bebouwing op deze plaats wordt gerealiseerd. Anderzijds is er begrip voor de wens om de bouwhoogte te begrenzen. Om die reden wordt dit onderdeel van de zienswijze in zoverre gegrond verklaard, dat in het bestemmingsplan zal worden opgenomen dat woning E geen grotere goot- en bouwhoogte mag krijgen dan 7,5 m. Daarmee wordt de maximale bouwhoogte van het hoofdgebouw met 3,5 m verlaagd. Goothoogte woningen A t/m D Verder geeft de zienswijze aanleiding voor de overige 4 woningen (A t/m D) de goothoogte van het hoofdgebouw aan de straatkant aan te passen van 6 meter naar 4,5 meter). Planten van bomen Een bestemmingsplan kan het planten van bomen niet voorkomen. Bomen , struiken en planten zijn geen bouwwerk. Om die reden is planten toegestaan mits men de regels uit het Burgerlijk Wetboek naleeft. In de realisatie-ambitie van 2019 is opgenomen dat de ontwikkelaar de woningen in 2 bouwlagen met plat dak wilde realiseren. In het huidige plan hebben de woningen A t/m D geen plat dak.

De aanvankelijke bedoeling om het uitzicht vanuit de Nieuwstraat zo maximaal mogelijk te houden is hiermee losgelaten en voor de bewoners van de Nieuwstraat zo minimaal mogelijk geworden. In het ontwerp bestemmingsplan is een bouwhoogte van 11 meter opgenomen voor hoofdgebouwen. Eerder is op een wijzigingskaart voor woning E een bouw-/nokhoogte aangegeven van 7,5 meter. Indiener heeft hiertegen ernstig bezwaar en vraagt zich af wat de waarde is van eerdere consultaties nu aan deze eerder aangegeven bouwhoogte geen invulling is gegeven.

Reactie college: Bij het vorige onderdeel van de behandeling van deze zienswijze is al ingegaan op de gehanteerde bouw- en goothoogte. De situering van woning E is stedenbouwkundig gezien wenselijk. Bij de ontwikkeling aan de Hofstraat is beoogd een zorgvuldige inpassing te bereiken. De afstand die ontstaat tussen woning E en woning D zorgt voor enige openheid, gezien vanaf de entree van het buurtje. Hiermee wordt in de aanlooproute vanuit de omgeving de openbare plek aan de Binnenmaas herkenbaar. De situering van woning E zorgt voor belemmering van uitzicht voor omwonende aan de Nieuwstraat. Wanneer woning E binnen de planopzet richting het oosten wordt verplaatst, blijft deze belemmering bestaan voor andere omwonenden aan de Nieuwstraat. In de ruimtelijke afweging is daarom besloten in te zetten op de kwaliteit en toegankelijkheid van de openbare plek aan de Binnenmaas. Om de bouwhoogte te kunnen bepalen moet een maaiveldhoogte bekend zijn. Gebleken is dat deze nog niet bekend is vanwege nog uit te voeren terreinwerkzaamheden. Om die reden verzoekt indiener de bestemmingsplanprocedure aan te houden totdat een juist en effectief peil c.q. maaiveldhoogte bekend is.

Reactie college: 5

6/4

De goot- en bouwhoogten van de bebouwing in het plangebied is gerelateerd aan het peil in het plangebied. In het bestemmingsplan is het peil voor de te bouwen woningen gerelateerd aan de kruin van de aan te leggen weg. Op dit moment wordt gewerkt aan een civieltechnisch uitwerkingsplan, waarin ook de peilhoogten worden opgenomen. De gemeente moet het civieltechnisch uitwerkingsplan goedkeuren en zal ook aandacht besteden aan het aspect van de aanleghoogte. Op dit moment is nog niet exact aan te geven hoe hoog de kruin van de weg zal zijn ten opzichte van het NAP. Dit is overigens een omstandigheid die dikwijls aan de orde is qua volgorde bij ruimtelijke ontwikkelingen. Zodra bekend is wat de hoogte van de kruin van de weg gaat worden, zal deze informatie met omwonenden worden gedeeld. Voor nu is dit derhalve een nog niet exact aan te geven hoogte. De hoogte van de kruin van de weg zal naar verwachting ca. 80 cm hoger zijn dan de hoogte van het huidige maaiveld op de kop van het plangebied. Ter plaatse van de entree van het plangebied blijft de maaiveldhoogte nagenoeg gelijk. De eigendomsgrens van indiener ligt in het water en loopt tot circa 1 meter van het plangebied. Als toekomstige bewoners dit water voor doorvaart willen gebruiken wil indiener hierover voordat het bestemmingsplan gewijzigd wordt afspraken maken met de ontwikkelaar.

Reactie college: Het bestemmingsplan ziet niet toe op de grond/het water waar indiener op doelt. Het is uiteraard prima dat er contacten zijn tussen indiener en initiatiefnemer van het plan over het aspect van doorvaart. De gemeente is hierin en andere privaatrechtelijke aangelegenheden echter geen partij. Zij is geen eigenaar van de gronden/het water.

Door de druk van de nieuwe bebouwing op de bestaande camping is het niet ondenkbaar dan wel waarschijnlijk dat de bodem van het water dat grenst aan de Nieuwstraat omhoog komt en tot onwenselijke ondiepte van de sloot leidt. Indiener eist dat dit wordt geregeld voorafgaand aan het afgeven van een omgevingsvergunning en verzoekt om hiervoor een garantstelling op te nemen in de anterieure overeenkomst. Indiener vraagt om het uitvoeren van een nulmeting door een onafhankelijk bureau, op kosten van de ontwikkelaar en voor aanvang van de bouw.

Reactie college: De geotechnische aspecten van het plan worden in beeld gebracht, ook de wateraspecten. Daarover zal uiteraard ook overleg zijn met het waterschap Hollandse Delta. Het waterschap is het orgaan dat bevoegd is tot afgifte van vergunningen op het terrein van peilhoogten, waterstanden etc. Dit is geen bevoegdheid van de gemeente. In de overeenkomst worden er om die reden tussen gemeente en initiatiefnemer geen punten over opgenomen. Initiatiefnemer is hiervoor verantwoordelijk en kan een vooropname/nulmeting doen. Het staat initiatiefnemer en indiener uiteraard vrij hierover afspraken te maken. Indiener kan via een zgn. bouwexploit initiatiefnemer op voorhand aansprakelijk stellen. Een bestemmingsplan regelt dit aspect niet.

De wijze waarop de oeverranden worden ingericht blijkt niet uit het plan. Indiener ziet graag dat deze aan de westkant door een degelijke beschoeiing wordt voorzien om de kans op versmalling van het water door rietgroei te voorkomen.

Reactie college: De aard van de afwerking van de oeverranden regelt het ontwerp bestemmingsplan niet. Over de vormgeving en afwerking van de oeverranden vindt afstemming plaats tussen gemeente, waterschap en initiatiefnemer plaats. Een aspect dat hierbij o.a. speelt, is de eis die het waterschap stelt aan het ecologisch potentieel van de Binnenmaas. In hoeverre dat al dan niet rietgroei voorkomt zal moeten blijken. 5

7/4

Indiener geeft aan te allen tijde het recht te willen behouden een planschadeclaim in te dienen, zowel bij u (ontwikkelaar?) als de gemeente Hoeksche Waard.

Reactie college: De Wet ruimtelijke ordening biedt indiener de mogelijkheid om binnen vijf jaar na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan een aanvraag tegemoetkoming planschade in te dienen bij de gemeente. Conclusie:

De zienswijze geeft wel aanleiding om het bestemmingsplan aan te passen. Het gaat daarbij om de maximale bouwhoogte van woning E. De bouwhoogte voor woning E was 11 meter en wordt 7,5 m. Ook wordt voor de overige 4 woningen (A t/m D) de maximale goothoogte van het hoofdgebouw aan de straatkant aangepast naar 4,5 meter (was 6 meter).

2.2 Samenvatting en reactie op zienswijze van indiener 2 Indiener is teleurgesteld over de procesgang voor de wijziging van dit bestemmingsplan. De projectontwikkelaar heeft enkele informatiesessies georganiseerd die in het teken stonden van informatieverstrekking in plaats van informatieverstrekking en dit bespreekbaar maken. Indiener geeft aan dat belanghebbenden de sterke indruk kregen dat de projectontwikkelaar zijn plannen al in een eerder stadium met de gemeente had besproken waardoor hij al min of meer zeker was van zijn zaak omdat de door hem gewenste plannen door de gemeente werden ondersteund. Indiener is van mening dat aspecten die voor belanghebbenden echt belangrijk waren in het proces niet serieus in overweging zijn genomen, zoals bouwhoogte. Indiener geeft aan vanaf het begin van de plannen (vanaf eerste bijeenkomst op 13-11-2019) aanwezig te zijn geweest bij informatiebijeenkomsten en 2 gesprekken heeft gevoerd met ontwikkelaar, zijn architect en de gemeente. Indiener is van mening dat de ontwikkelaar volledig de vrije hand kreeg waardoor belanghebbenden alleen nog invloed hadden op details, zoals bijvoorbeeld straatverlichting. De ontwikkelaar wilde niet tornen aan de bouwhoogte en werd daarbij door de gemeente gesteund. Deze opstelling heeft belanghebbenden verontrust en geeft carte blanche aan een ontwikkelaar die zijn winst wil maximaliseren.

Reactie college: De initiatiefnemer heeft een aantal bijeenkomsten georganiseerd. Het ontwerp is qua aantallen woningen, vorm en architectuur aangepast waarbij ook vele adviezen en opmerkingen van omwonenden zijn verwerkt. Er is inderdaad geen individuele terugkoppeling geweest van de reactieformulieren. De gemeente HW was op alle bijeenkomsten aanwezig om deze ontwikkeling zowel ruimtelijk als procedureel te volgen en toe te zien op de participatie met de omwonenden. Het is correct dat de gemeente bekend was met de plannen van de initiatiefnemer voordat de informatieavond heeft plaatsgevonden. Het is gebruikelijk dat de gemeente het gehele proces op de hoogte wordt gesteld van de ontwikkeling omdat er diverse zaken voorbereid moeten worden om een dergelijk plan te ontwikkelen en realiseren. Een ontwikkelaar moet altijd voldoen aan algemene richtlijnen en voorwaarden van de gemeente HW en de specifieke voorwaarden van een locatie.

Indiener geeft aan dat de regels van het ontwerp bestemmingsplan voor de voorgenomen bouw van de villa’s op kavel E en D het mogelijk maken zijn uitzicht op de Binnenmaas ernstig te belemmeren. Deze villa’s zijn gesitueerd op de gronden van de huidige camping waar nu bouwwerkjes staan met een nokhoogte van circa 5

8/4

+ 2,3 boven het maaiveld). Indieners genieten elke ochtend en avond van het spectaculaire uitzicht op de Binnenmaas. De huidige camping geeft geen overlast van verlichting of geluid. Indieners vrezen dat dit door de bouw van de villa’s met een nokhoogte van 7-7,5 meter verandert. Het ontwerp bestemmingsplan laat zelfs 11 meter toe. Beplanting met bomen en struiken van de toekomstige bewoners komen daar nog bij.

Reactie college: Er bestaat begrip voor de wens van omwonenden om zoveel mogelijk het zicht op de Binnenmaas te behouden. Dat geldt ook voor de wens om geen of weinig bebouwing of bomen te plaatsen om uitzicht te behouden. Op voorhand wordt hierbij opgemerkt, dat er volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrecht van de Raad van State (ABRvS) geen recht op blijvend vrij uitzicht bestaat. Reeds meermalen heeft immers de ABRvS uitgemaakt dat er geen recht bestaat op een onveranderd woon- en leefklimaat. De raad kan op grond van gewijzigde planologische inzichten en na afweging van alle betrokken belangen andere bestemmingen en regels voor gronden vaststellen. De herontwikkeling van het plangebied is een voor de gemeente wenselijke ontwikkeling, gezien de sanering van de milieubelastende functie van het transportbedrijf. Bij een herontwikkeling wordt gekeken naar de mogelijkheden voor het gehele plangebied. Enerzijds moet het gaan om een economisch haalbare herontwikkeling, daarnaast moet gekeken worden of aan beleidsuitgangspunten van de gemeente invulling wordt gegeven. En uiteraard mag het woon- en leefklimaat van omwonenden niet onaanvaardbaar worden aangetast. Naar het oordeel van de gemeente blijft het woon- en leefklimaat voor omwonenden op een aanvaardbaar niveau.

De nieuwe bebouwing zal op onderdeel inderdaad leiden tot beperking van uitzicht, maar de opzet van het plangebied maakt niet dat het woon- en leefklimaat onaanvaardbaar wordt beïnvloed. Het gaat hier om de bouw van vijf woningen op een plangebied met een omvang van circa 7.100 m2. Dit is een beperkte bebouwingsdichtheid. Bij bebouwingsdichtheid gaat het om het aantal woningen per oppervlakte-eenheid, meestal uitgedrukt per hectare (10.000 m2). In het plangebied gaat het om een bebouwingsdichtheid van 7,1 woning per ha. Ter vergelijking is het zo, dat het bij een woningdichtheid van 60 of meer woningen per ha gaat om (hoog)stedelijke, meestal gestapelde bouw, bij 25 of minder woningen per ha om landelijke bebouwing, een villa of bungalowwijk. De hier gekozen bebouwingsdichtheid is als laag aan te merken. Het ontwerp bestemmingsplan maakt de bouw van grote en vooral hoge villa’s mogelijk. Dit laatste is tegen het zere been van alle bewoners van de Nieuwstraat. Het feit dat de projectontwikkelaar zo hoog mag bouwen betekent een ingrijpende verandering in het landschap en van het oeveraanzicht van de Binnenmaas. Een oase van groen moet plaatsmaken voor strakke oeverbeschoeiingen en privé steigers/insteekhavens? van de villa’s. Indiener vreest dat dit de groene en natuurlijke uitstraling van de locatie schaadt en die in lijn is met de bestaande bebouwing van de Nieuwstraat.

Vanaf het water gezien kijk je nu van laag naar hoog waardoor de huizen van de Nieuwstraat een geweldig uitzicht hebben.

9/4

al om een beperkt aantal woningen in het plangebied. De gekozen opzet is voor de gemeente aanvaardbaar. Het betreft een evenwicht tussen particulier bezit en openbaar toegankelijk gebied. Ten aanzien van de hoogte van woning E het volgende. In het ontwerpbestemmingsplan is opgenomen, dat de goothoogte van die woning 7,5 m mag bedragen en de maximale hoogte 11 m. De gemeente vindt dat het aanvaardbaar is dat er enig volume aan bebouwing op deze plaats wordt gerealiseerd. Anderzijds is er begrip voor de wens om de bouwhoogte te begrenzen. Om die reden wordt dit onderdeel van de zienswijze in zoverre gegrond verklaard, dat in het bestemmingsplan zal worden opgenomen dat woning E geen grotere goot- en bouwhoogte mag krijgen dan 7,5 m. Daarmee wordt de maximale bouwhoogte met 3,5 m verlaagd. De overige woningen mogen in het ontwerpbestemmingsplan een goothoogte krijgen van 6 m en een bouwhoogte van 11 m. Dit zijn afmetingen die niet ongebruikelijk zijn in een bebouwde omgeving. Om bebouwing enigszins te begrenzen, wordt voor de overige 4 woningen (A t/m D) de goothoogte van het hoofdgebouw aan de straatkant aangepast van 6 meter naar 4,5 meter. Indiener geeft aan dat tijdens de informatieavond van 8 april 2021 bleek dat goot- en nokhoogte in de regels van het ontwerp bestemmingsplan zijn gerelateerd aan een bepaald peil.

Dit peil is nog niet aan te geven omdat op de gronden de benodigde sanerings- en ophogingswerkzaamheden moeten worden verricht. De ontwikkelaar kon hieraan nog geen waarde koppelen en niet duidelijk werd wanneer dit bekend is. De hoogte van de kopwoning is hierdoor ook niet duidelijk. Dit gaf tijdens de bijeenkomst een gespannen sfeer. De hoogtekaart maaiveld een verschil van 80 centimeter zien tussen het bedrijfsterrein (hoogte ca. + 0,2 meter) en de camping (hoogte circa -0,6 meter). Als het plangebied wordt verhoogd naar + 0,20 meter heeft dit een verhoging van de villa’s C, D en E tot gevolg. Indiener geeft aan dat uit niets blijkt dat de gemeente dit heeft onderkend en de eisen voor wat betreft de nokhoogte daarop heeft aangepast. Omwonenden zijn hierdoor niet in staat de werkelijk bouwhoogte van de woningen in te schatten ten opzichte van hun bestaande woningen. De ontwikkelaar kan hierdoor zijn eigen bouwhoogte definiëren. Een buurman uit de Nieuwstraat heeft met een stok van bijna 8 meter hoog op het terrein gestaan en zijn van de impact van de hoogte op het uitzicht ontzettend geschrokken, zeker als het maaiveld nog wordt verhoogd).

Reactie college: De goot- en bouwhoogten van de bebouwing in het plangebied is gerelateerd aan het peil in het plangebied. In het bestemmingsplan is het peil voor de te bouwen woningen gerelateerd aan de kruin van de aan te leggen weg. Op dit moment wordt gewerkt aan een civieltechnisch uitwerkingsplan, waarin ook de peilhoogten worden opgenomen. De gemeente moet het civieltechnisch uitwerkingsplan goedkeuren en zal ook aandacht besteden aan het aspect van de aanleghoogte. Op dit moment is nog niet exact aan te geven hoe hoog de kruin van de weg zal zijn ten opzichte van het NAP. Dit is overigens een omstandigheid die dikwijls aan de orde is qua volgorde bij ruimtelijke ontwikkelingen. Zodra bekend is wat de hoogte van de kruin van de weg gaat worden, zal deze informatie met omwonenden worden gedeeld. Voor nu is dit derhalve een nog niet exact aan te geven hoogte. De hoogte van de kruin van de weg zal naar verwachting ca. 80 cm hoger zijn dan de hoogte van het huidige maaiveld op de kop van het plangebied. Ter plaatse van de entree van het plangebied blijft de maaiveldhoogte nagenoeg gelijk. De huidige bestemming Bedrijf en Recreatie voorziet in recreatie in de vorm van een camping en circa 25 aanlegsteigers voor bewoners van de Hoeksche Waard.

De door de ontwikkelaar voorgestelde nieuw aan te leggen steiger, met voornamelijk uitzicht op camping Rietgors en een klein beetje Binnenmaas, biedt totaal

10/

geen waardig alternatief voor het verloren gaan van deze recreatievoorziening die jarenlang door breed publiek met veel plezier is gebruikt. Het ontwerp gaat volledig voorbij aan de Hoeksche Waarde van deelgebied ‘Binnenpret’ die volgens de Omgevingsvisie versterkt moet worden. Indiener stelt voor het ontwerp meer in lijn te brengen met de Omgevingsvisie waarin het belang van het versterken van groene en blauw recreatie in het gebied ‘Binnenpret’ centraal staat. Het deel van het terrein met de huidige bestemming ‘Recreatie’ kan voor het versterken van de waarden voor het gebied ‘Binnenpret’ worden benut. Hiermee blijft deze waardevolle locatie behouden voor een breed publiek. Het her ontwikkelen van de camping tot een kleinschalig vakantiepark met lage bungalows (1 woonlaag) geeft indiener als voorbeeld om het recreatief karakter te versterken in de maat van het parklandschap. De huidige aanlegplaatsen kunnen worden opgeknapt en gehandhaafd voor verhuur aan bewoners van de Hoeksche Waard. Daarbij is ruimte voor een groot uitzichtpunt over de Binnenmaas, waar picknicktafels en bankjes kunnen staan. Dit biedt mogelijkheden om het uitzichtpunt op te nemen in fiets en wandelroutes door de Hoeksche Waard. Hierdoor kan ook de bestaand rietkraag aan de noordoever van het plangebied intact blijven waarin veel broedende vogels leven.

Reactie college: De gemeente is zuinig op de Binnenmaas en beoordeelt plannen die een relatie met de Binnenmaas hebben zeer zorgvuldig. Hier gaat het om een particulier perceel grond waarop deels een transportbedrijf is gevestigd en deels enkele kampeerplaatsen aanwezig zijn. Het perceel is niet openbaar toegankelijk. Bij ruimtelijke initiatieven vindt een belangenafweging plaats waarbij we voor- en nadelen van een ontwikkeling op een rij zetten en beoordelen. Hier gaat het om het saneren van een milieubelastende bestemming in de woonkern van Westmaas. Het transportbedrijf betreft verouderde bebouwing met onbebouwd terrein waarop o.a. vrachtwagens worden gestald. De transportbewegingen vinden plaats door woonstraten in Westmaas, dit met een verkeersgevaarlijke kruising over de Nieuwstraat. Op grond van de bedrijfsbestemming kan het bedrijf nu zijn bebouwing vernieuwen, waarbij de milieubelastende functie weer langere tijd zal kunnen worden gecontinueerd. Voorliggend bestemmingsplan saneert deze bedrijfsbebouwing en draagt bij aan een verbetering van het woon- en leefklimaat in de kern Westmaas. Dit vinden wij om die reden een wenselijke ontwikkeling. Daarnaast is nu de oever van de Binnenmaas in het plangebied niet openbaar toegankelijk vanaf het land. Onderdeel daarvan is het versterken van de dag recreatieve betekenis van de Binnenmaas, door o.a.

het toegankelijk maken van de oevers. Onderdeel van het plan tot de herontwikkeling van het plangebied is het maken van een openbaar toegankelijk oevergedeelte met uitzichtplaats aan de Binnenmaas. Vanaf die plaats is er vrij uitzicht over de Binnenmaas. Dit doet recht aan het genoemde beleid om de Binnenmaas zichtbaar te maken voor de inwoners en het daarvoor toegankelijk maken van de oever van de Binnenmaas. De bestaande kampeermiddelen op de kop van het plangebied zijn zeer verouderd en de oeverranden van het gebied zijn in sterk verslechterde staat. De recreatieve waarde van dit gedeelte heeft geen betekenis voor de inwoners nu het gaat om een particulier stuk grond dat niet openbaar toegankelijk is. In het nieuwbouwplan zit juist wel een openbare component. Het gebied wordt daarom niet geheel onttrokken aan de recreatieve functie, maar het accent verschuift van particulier recreatief gebruik naar deel openbaar recreatief gebruik. Naar de mening van de gemeente staat dit niet op gespannen voet met het eigen beleid. 45

11/

De aanlegsteigers die er nu zijn verdwijnen. De gebruikers zijn hier al lange tijd van op de hoogte. De meeste bootjes zijn inmiddels al weg. In de praktijk blijkt dat zij een vervangende plek kunnen vinden. Een plan tot het her ontwikkelen van het plangebied tot klein vakantiepark, daargelaten de vraag of dit een wenselijke dan wel haalbare ontwikkeling is op deze plaats, is niet voorgelegd aan de gemeente. De voorgenomen bebouwing vindt indiener een achteruitgang voor Westmaas en Binnenmaas. Een alternatief bouwplan zou wellicht beter passen dan het huidige plan. Indiener vraagt de gemeenteraad de bouwhoogte op het perceel van de huidige camping te beperken tot 1 woonlaag met een maximumhoogte van 3,5 meter. De grootte van dit perceel is uitstekend geschikt om een ruimte, brede bungalow woningen te creëren (van 1 woonlaag). Hiermee wordt voorkomen dat de woningen het uitzicht van 14 andere woningen (Nieuwstraat 12 t/m 30b) belemmert. Indiener vraagt daarnaast om een verbod tot aanplant van bomen en struiken die de vrije zichtlijn over de Binnenmaas van belanghebbenden belemmeren.

Reactie college: Of de voorgenomen bebouwing een achteruitgang betekent voor Westmaas en Binnenmaas is een persoonlijk oordeel, waar verschillend over kan worden gedacht. Wij zijn van mening dat, zoals hiervoor al gemotiveerd, het voorliggend plan voorziet in een aanvaardbare herontwikkeling van het plangebied. Een bestemmingsplan kan het planten van bomen niet voorkomen. Bomen , struiken en planten zijn geen bouwwerk. Om die reden is planten toegestaan mits men de regels uit het Burgerlijk Wetboek naleeft. Indiener vraagt het bestemmingsplan gewijzigd vast te stellen met inachtneming van de door indiener in hun zienswijze aangedragen alternatieven en vragen hun op de hoogte te houden over de verdere procedure.

Reactie college: Ten aanzien van het aspect bouwhoogte wordt het bestemmingsplan aangepast in die zin, dat de maximale bouwhoogte van woning E wordt gewijzigd in 7,5 meter (in plaats van de in het ontwerpbestemmingsplan opgenomen bouwhoogte van 11 meter). Ook wordt de voor de overige 4 woningen (A t/m D) opgenomen goothoogte van het hoofdgebouw aan de straatkant, aangepast naar 4,5 meter (was 6 meter). Conclusie:

De zienswijze geeft wel aanleiding om het bestemmingsplan aan te passen. Het gaat daarbij om de maximale bouwhoogte van woning E. De bouwhoogte van woning E wordt 7,5 meter (was 11 meter). De voor de overige 4 woningen (A t/m D) opgenomen goothoogte van het hoofdgebouw aan de straatkant, wordt aangepast naar 4,5 meter (was 6 meter).

2.3 Samenvatting en reactie op zienswijze van indiener 3 Indiener heeft bezwaren tegen de bouwmogelijkheden die met het ontwerp bestemmingsplan worden geboden. Vooral de forse bouwmogelijkheid op de uiterste punt van de Hofstraat betekent een ingrijpende verandering van de groene uitstraling die het gebied had en het zicht op de Binnenmaas Waar eerst caravans met een luifeltje stonden met daartussen open terrein kan volgens het ontwerp bestemmingsplan een groot bouwvolume verrijzen. Het publiek uitzicht vanuit het gebied wordt in hoofdzaak omgekeerd: van uitzicht en beleving van de Binnenmaas, naar uitzicht en beleving van de achtertuinen aan de Nieuwstraat

12/

Regels 6.2.2 en 6.2.3 van het ontwerpbestemmingsplan maken het mogelijk om buiten het bouwvlak bijbehorende bouwwerken en overige bouwwerken te bouwen. Hierdoor kan op de randen van de percelen bebouwing worden opgericht, mits een woonfunctie op het perceel is opgenomen. Behalve deze bouwmogelijkheden bestaan ook mogelijkheden om vergunningsvrij te bouwen.

Reactie college: De gemeente is zuinig op de Binnenmaas en beoordeelt plannen die een relatie met de Binnenmaas hebben zeer zorgvuldig. Hier gaat het om een particulier perceel grond waarop deels een transportbedrijf is gevestigd en deels enkele kampeerplaatsen aanwezig zijn. Het perceel is niet openbaar toegankelijk. Bij ruimtelijke initiatieven vindt een belangafweging plaats waarbij we voor- en nadelen van een ontwikkeling op een rij zetten en beoordelen. Hier gaat het om het saneren van een milieubelastende bestemming in de woonkern van Westmaas. Het transportbedrijf betreft verouderde bebouwing met onbebouwd terrein waarop o.a. vrachtwagens worden gestald. De transportbewegingen vinden plaats door woonstraten in Westmaas, dit met een verkeersgevaarlijke kruising over de Nieuwstraat. Op grond van de bedrijfsbestemming zou het bedrijf nu zijn bebouwing kunnen vernieuwen, waarbij de milieubelastende functie weer langere tijd zal kunnen worden gecontinueerd. Voorliggend bestemmingsplan saneert deze bedrijfsbebouwing en draagt bij aan een verbetering van het woon- en leefklimaat in de kern Westmaas. Dit vinden wij om die reden een wenselijke ontwikkeling. Daarnaast is nu de oever van de Binnenmaas in het plangebied niet openbaar toegankelijk vanaf het land. Onderdeel daarvan is het versterken van de dag recreatieve betekenis van de Binnenmaas, door o.a.

het toegankelijk maken van de oevers. Onderdeel van het plan tot de herontwikkeling van het plangebied is het maken van een openbaar toegankelijk oevergedeelte met uitzichtplaats aan de Binnenmaas. Vanaf die plaats is er vrij uitzicht over de Binnenmaas en wordt recht gedaan aan het genoemde beleid om de Binnenmaas zichtbaar te maken voor de inwoners en het daarvoor toegankelijk maken van de oever van de Binnenmaas. De bestaande kampeermiddelen op de kop van het plangebied zijn zeer verouderd en de oeverranden van het gebied zijn in sterk verslechterde staat. De recreatieve waarde van dit gedeelte heeft geen betekenis voor de inwoners nu het gaat om een particulier stuk grond dat niet openbaar toegankelijk is. In het nieuwbouwplan zit juist wel een openbare component. Het gebied wordt daarom niet geheel onttrokken aan de recreatieve functie, maar het accent verschuift van particulier recreatief gebruik naar deel openbaar recreatief gebruik. Naar de mening van de gemeente staat dit niet op gespannen voet met het eigen beleid. Op de uiterste punt van de Hofstraat, ook wel de kop van het schiereiland, is de woonfunctie tot aan de Binnenmaas toegestaan. Het bouwvlak op de kop is circa 511 m2. Gecombineerd met de bouwmogelijkheden die het bestemmingsplan biedt, kan dit tot een enorme versteende aanblik van deze beeldbepalende plek aan de Binnenmaas leiden.

Het bestemmingsplan levert geen onderbouwing voor deze versteende aanblik. Indiener is van mening dat op de kop een groenbestemming moet worden gelegd om een aanvaardbare overgang naar het water te borgen. Indiener verzoekt daarom het bestemmingsplan gewijzigd vast te stellen en een ruime groenbestemming rondom, aan de waterkant op te nemen.

13/

Een groenbestemming borgt niet dat deze gronden openbaar toegankelijk zouden zijn, maar borgt wel dat deze gronden vrij blijven van bebouwing. De gronden kunnen worden verkaveld. Indiener heeft in zijn zienswijze de verbeelding van het ontwerpbestemmingsplan opgenomen en verwijst hiernaar.

Reactie college: De gemeente heeft al eerder plannen ter beoordeling gehad voor de herontwikkeling van het plangebied. Het ging daarbij om plannen voor veel meer woningen, o.a. ook appartementenbouw. Die plannen zijn niet doorgegaan. Daarna is het plan voorgelegd zoals thans aan de orde. De herontwikkeling van bebouwing in bestaand stads- en dorpsgebied naar een woonfunctie vraagt een zodanige investering, dat er voldoende wooneenheden moeten worden gerealiseerd om de herontwikkeling rendabel te maken. In dit geval gaat het al om een beperkt aantal woningen in het plangebied. De gekozen opzet is voor ons als gemeente aanvaardbaar. Het voorziet in een evenwicht tussen particulier bezit en openbaar toegankelijk gebied. Wel geeft de zienswijze aanleiding een strook langs het water op de verbeelding aan te duiden als oeverzone waarbinnen uitsluitend de in het document stedenbouw/beeldkwaliteit opgenomen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mogen worden gerealiseerd. De goothoogte van hoofdgebouwen bedraagt in het ontwerp ten hoogste 6 meter, de bouwhoogte ten hoogste 11 meter. Voor dit bouwvlak op de kop van het schiereiland geldt een afwijkende goothoogte van 7,5 meter. Indiener vraagt deze hoogtemaat gewijzigd vast te stellen door de hoogte als maximale bouwhoogte in plaats van maximale goothoogte op de verbeelding op te nemen.

Uit de bijlagen bij de toelichting blijkt immers dat gestreefd wordt naar een platte afdekking (geen schuine kap). Hierdoor is niet de goothoogte aan de onderzijde van een schuine kap van het stedenbouwkundige beeld bepalend, maar de bouwhoogte. Een goothoogte is dan ook niet in overeenstemming met de onderbouwing van het bestemmingsplan.

Reactie college: Ten aanzien van de hoogte van woning E het volgende. In het ontwerpbestemmingsplan is opgenomen, dat de goothoogte van die woning 7,5 m mag bedragen en de maximale hoogte 11 m. De gemeente vindt dat het aanvaardbaar is dat er enig volume aan bebouwing op deze plaats wordt gerealiseerd. Anderzijds is er begrip voor de wens om de bouwhoogte te begrenzen. Om die reden wordt dit onderdeel van de zienswijze in zoverre gegrond verklaard, dat in het bestemmingsplan zal worden opgenomen dat woning E geen grotere goot- en bouwhoogte mag krijgen dan 7,5 m. Daarmee wordt de maximale bouwhoogte met 3,5 m verlaagd. De overige woningen (A t/m D) mogen in het ontwerpbestemmingsplan een goothoogte krijgen van 6 m en een bouwhoogte van 11 m. Dit zijn afmetingen die niet ongebruikelijk zijn in een bebouwde omgeving. Om bebouwing enigszins te begrenzen, wordt voor de overige 4 woningen (A t/m D) de goothoogte van het hoofdgebouw aan de straatkant aangepast van 6 meter naar 4,5 meter. De in het ontwerpbestemmingsplan toegestane hoogte lijkt geen rekening te houden met een mogelijk hogere ligging van bebouwing ten opzichte van de voorheen aanwezige maaiveldhoogte. Uit de toelichting van het bestemmingsplan blijkt dat in de huidige situatie de achterzijde van het terrein op -0,6 tot – 0,8 meter NAP ligt.

In de toelichting wordt aangenomen dat de op het terrein voorkomende gemiddelde maaiveldhoogte van circa -0,3 meter ook de nieuwe maaiveldhoogte zal worden (zie onderbouwing tbv bestemmingsplan opgesteld door Roest Architectuur). De regeling van de bouwhoogte sluit aan bij deze nieuwe maaiveldhoogte. Bebouwing van het schiereiland ligt door deze nieuwe planregeling daarom al 0,5 meter hoger dan in de huidige situatie. In het ontwerpbestemmingsplan is geen specifieke regeling over peil opgenomen. Dit ligt in de rede vanwege de ligging van het schiereiland aan de Binnenmaas en de bouwmogelijkheden tot aan het water. Nu geldt 14/ 45

voor peil de volgende definitie: gemiddelde hoogte van het afgewerkte maaiveld. Deze definitie bepaalt de wijze van meten voor de hoogte van een bouwwerk (artikel 2). Ondergronds bouwen wordt in het bestemmingsplan ook mogelijk gemaakt. Dit is een extra reden om het pel anders te definiëren en de bouwhoogte afhankelijk te stellen van de hoogte ten opzichte van een vaste maat zoals NAP. Een minder diepe kelder bouwen, is goedkoper dan een diepere kelder bouwen. De neiging ontstaat hierdoor het maaiveld omhoog te brengen.

Artikel 12 van het bestemmingsplan maakt het mogelijk de toegestane hoogte verder te verhogen met nog eens 10%. Vanwege de markante ligging aan de Binnenmaas geeft indiener aan dat deze regel beter kan worden geschrapt.

Reactie college: De in artikel 12 opgenomen regel biedt de gemeente enige flexibiliteit om in concrete situaties mee te werken aan een geringe afwijking van het bestemminsplan. Een dergelijke bepaling staat in vrijwel alle bestemmingsplannen in Nederland. Het is een bepaling die de bevoegdheid geeft om af te wijken, niet een verplichting om af te wijken. Per geval moet worden bezien of er -als een beroep wordt gedaan op deze afwijkingsmogelijkheid- aanleiding kan bestaan om mee te werken. Daarbij is in lid 2 van artikel 12 ook nog een toetsingskader opgenomen voor de beoordeling van verzoeken om af te wijken van het bestemmingsplan. Er kan alleen worden meegewerkt als: a. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden niet onevenredig worden geschaad; b. het straat- en bebouwingsbeeld en de verkeersveiligheidsbelangen niet onevenredig worden geschaad. Dit geeft een voldoende toetsingskader om individuele verzoeken te beoordelen. De gemeente hecht eraan om een algemene flexibiliteitsbepaling zoals hier opgenomen te handhaven. Een dergelijke bepaling is ook opgenomen in het nu ter plaatse geldende bestemmingsplan ‘Mijnsheerenland/Westmaas’.

Indiener meent dat er door de omvorming van het gebied aan de Hofstraat van kleinschalige camping met caravans, luifeltjes en openbaar groen naar een gebied met kolossale woningen sprake is van transformatie naar een nieuw stedelijk gebied met een grotere impact dan het bestemmingsplan doet voorkomen. Artikel 6.9 van de provinciale verordening bevat instructies voor de ruimtelijke kwaliteit. In de toelichting van het bestemmingsplan wordt nauwelijks ingegaan op het handelingskader ruimtelijke kwaliteit. Vanwege de

15/

impact op de omgeving meent indiener dat dit in het licht van instructieregels van de provincie nader had moeten worden onderbouwd. De ruimtelijke kwaliteit is nu in het geding.

Reactie college: Het betreft hier een herontwikkeling in het Bestaand Stads- en dorpsgebied, waarbij een milieubelastende functie verdwijnt en nieuwe woonbebouwing en een uitzichtpunt op de Binnenmaas worden gecreëerd. De nieuwe ontwikkeling past bij de bestaande gebiedsidentiteit en de aard en schaal van het gebied. De ontwikkeling voldoet om die reden aan de instructies voor ruimtelijke kwaliteit zoals opgenomen in artikel 6.9 van de provinciale verordening. Indiener stelt dat de ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied plaatsvinden en dat niet is getoetst aan artikel 1.1.1 lid 1 onder h van het Besluit ruimtelijke ordening. Indiener is van mening dat het gedeelte van het schiereiland ter plaatse van de voormalige camping – wat een recreatieve functie is – niet lijkt dat vallen onder de begripsbepaling bestaand stedelijk gebied en een aanvullende motivering moet bevatten om te voldoen aan de ladder duurzame verstedelijking. Indiener concludeert daarom dat de ontwikkeling in strijd is met de instructieregels van de provinciale verordening.

Reactie college: Het plangebied ligt geheel binnen Bestaand Stads- en dorpsgebied, zoals de provincie Zuid-Holland dat heeft bepaald. Hierna is de tekening daarvan opgenomen. Zie ook bijlage 11 van de Omgevingsvisie ZuidHolland. Om die reden is geen aanvullende motivering vereist waarom de ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan voorzien.

Indiener geeft aan dat de bij het bestemmingsplan gevoegde onderzoeken, waaronder Flora en fauna, milieu-effectbeoordeling en stikstofberekening, summier zijn. Het flora en fauna onderzoek lijkt voorbij te gaan aan de in het gebied voorkomende soorten en de milieu-effectbeoordeling gaat voorbij aan de afweging van duurzame stedelijke ontwikkeling en aanwezigheid van flora en fauna. De stikstofberekening bevat niet de bijlagen waaruit de resultaten van de Aerius berekening blijken. Ook vermeldt het stikstofonderzoek niet dat het bestemmingsplan houtstook als mogelijke stikstofbron – naast fijn stof – niet uitsluit. Bovendien lijkt geen rekening te zijn gehouden met de plezier- en recreatievaart (aanlegmogelijkheden motorjachten).

Reactie college:

16/

Bij het maken van het bestemmingsplan is aan alle relevante omgevingsaspecten aandacht besteed, waaronder Flora &Fauna en stikstof. Een deskundig ecologisch bureau heeft een quick scan Flora &Fauna uitgevoerd. Nu wordt nog nader onderzoek gedaan naar vleermuizen en gierzwaluwen. De uitkomst van dat nader onderzoek is voor de vaststelling van het bestemmingsplan bekend. De AERIUS(stikstof)-berekening is volgens de daarvoor geldende richtlijnen/uitgangspunten uitgevoerd. In de huidige situatie liggen er meer boten aan de oever van het plangebied, dan dat dat in de toekomst het geval zal zijn. Dit levert geen verslechtering op ten aanzien van het aspect ‘stikstof’. Indiener concludeert dat het bestemmingsplan niet met inachtneming van de vereiste zorgvuldigheid tot stand is gekomen en de gewenste ruimtelijke ontwikkeling en regeling in het plan niet berusten op een draagkrachtige motivering (artikelen 3:2, 3:4 en 3:46 Algemene wet bestuursrecht). Bovendien stelt indiener dat het bestemmingsplan is in strijd is met de provinciale verordening.

Reactie college: De gemeente deelt hierin de mening van indiener niet. Alle van belang zijnde beleids- en omgevingsaspecten zijn in het bestemmingsplan behandeld. Op basis van deze informatie en/of onderbouwing zijn wij van mening dat het plan voldoet aan de eisen van een goede ruimtelijke ordening. Indiener voert niet aan waarom het plan niet voldoet aan het gestelde eisen uit de Algemene wet bestuursrecht, waaronder het motiveringsbeginsel. Verder voert indiener niet aan waarom het plan in strijd is met de provinciale verordening. Zoals eerder gemotiveerd menen wij dat er sprake is van een ontwikkeling die past binnen de uitgangspunten van de provinciale verordening. Indiener verzoekt hem te informeren over het vervolg van de procedure.

Reactie college: Indiener informeren wij over ons voorstel aan de gemeenteraad met betrekking tot de beantwoording van de zienswijzen en het verdere behandelingsproces van het bestemmingsplan in de gemeenteraad. Conclusie:

De zienswijze geeft wel aanleiding om het bestemmingsplan aan te passen. Het gaat daarbij om de maximale bouwhoogte van woning E. De bouwhoogte voor woning E wordt 7,5 meter ( was 11 meter). Verder wordt voor de overige 4 woningen (A t/m D) de goothoogte van het hoofdgebouw aan de straatkant aangepast van 6 meter naar 4,5 meter. Ook zal een strook langs het water op de verbeelding worden aangeduid als oeverzone waarbinnen uitsluitend de in het document stedenbouw/beeldkwaliteit opgenomen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mogen worden gerealiseerd.

2.4 Samenvatting en reactie op zienswijze van indiener 4 Indiener verwijst naar foto’s om een horizontale voorstelling te krijgen van de bouwhoogte van de nieuw te bouwen woningen A, B, C en D. Uit de foto’s blijkt aan de hoogste punt van de paal dat de Binnenmaas inclusief horizon helemaal niet meer te zien zou zijn. Dit is voor indiener onaanvaardbaar. Wat betreft de zichtlijnen vanuit het huis van indiener heeft indiener alleen problemen met de woningen C en D. Voor indiener is voor de woningen C en D een hoogte van het type bungalow, dus een laag zonder dak

17/

met een maximale hoogte van 3.00 meter aanvaardbaar, inclusief boomhoogte. Het woongenot voor de bewoners van deze nieuwe woningen zou hierdoor volgens indiener niet verminderen. Indiener heeft geen problemen met de woningen A, B en E. A en B krijgen zelfs op de eerste verdieping meer uitzicht.

Reactie college: Er bestaat begrip voor de wens van omwonenden om zoveel mogelijk het zicht op de Binnenmaas te behouden. Dat geldt ook voor de wens om geen of weinig bebouwing of bomen te plaatsen om uitzicht te behouden. Op voorhand wordt hierbij opgemerkt, dat er volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrecht van de Raad van State (ABRvS) geen recht op blijvend vrij uitzicht bestaat. Reeds meermalen heeft immers de ABRvS uitgemaakt dat er geen recht bestaat op een onveranderd woon- en leefklimaat. De raad kan op grond van gewijzigde planologische inzichten en na afweging van alle betrokken belangen andere bestemmingen en regels voor gronden vaststellen. De herontwikkeling van het plangebied betreft voor de gemeente een wenselijke ontwikkeling, gezien de sanering van de milieubelastende functie van het transportbedrijf. Bij een herontwikkeling wordt gekeken naar de mogelijkheden voor het gehele plangebied. Enerzijds moet het gaan om een economisch haalbare herontwikkeling, daarnaast moet gekeken worden of aan beleidsuitgangspunten van de gemeente invulling wordt gegeven. En uiteraard mag het woon- en leefklimaat van omwonenden niet onaanvaardbaar worden aangetast. Naar het oordeel van de gemeente blijft het woon- en leefklimaat voor omwonenden op een aanvaardbaar niveau.

De nieuwe bebouwing zal op onderdeel inderdaad leiden tot beperking van uitzicht, maar de opzet van het plangebied maakt niet dat het woon- en leefklimaat onaanvaardbaar wordt beïnvloed.

Indiener geeft aan dat de fundatie aan de achterkant van zijn huis in slechte staat is en vreest daarom dat heiwerk ernstige problemen geeft in de onstabiele grond (boren zou een optie kunnen zijn). Dit probleem geldt volgens indiener voor meerdere buren met oudere dijkwoningen.

Reactie college: De initiatiefnemer dan wel de aannemer zal ruim voor aanvang van de werkzaamheden (bouw en sloop) een extern bedrijf opdracht geven voor een opname aan de omliggende woningen. Er zijn drie momenten van opnames: voor aanvang van de sloop, na de sloop en na de bouw. Uitgangspunt is, dat de bouw geen schade mag opleveren aan de omgeving. Mocht er toch schade zijn aan een woning dan wordt op basis van de eerste opname beoordeeld wat precies de schade is. Een schade-expert beoordeelt de situatie en de veroorzaakte schade wordt vergoed. Dit is een verantwoordelijkheid voor initiatiefnemer. Indiener kan op voorhand via een zgn. bouwexploit initiatiefnemer aansprakelijk stellen. Een bestemmingsplan kan dit aspect niet regelen. Indiener verzoekt hem te informeren over het vervolg van de procedure.

De zienswijze geeft geen aanleiding om het bestemmingsplan aan te passen. 45

18/

2.5 Samenvatting en reactie op zienswijze van indiener 5 Het plangebied ligt direct aan de Binnenmaas. Het overgrote deel van de gronden valt in het deelgebied Binnenpret opgenomen in de Omgevingsvisie Hoeksche Waard. Dit deelgebied heeft de kenmerken oude herkenbare rivierarm, recreatiepark, kerngebied binnendijkse waterrecreatie. Het plangebied heeft een uniek uitzicht op de Binnenmaas. Voor de mensen in de Hoeksche Waard en in het bijzonder die uit Westmaas, speelt de Binnenmaas een belangrijke rol in hun vrijetijdsbesteding. Niet alleen voor vissen, zwemmen en varen is het water aantrekkelijk maar ook vooral vanwege zijn natuurwaarden en de redelijke onaangetaste cultuurhistorische uitstraling aan de oevers. De Binnenmaas wordt niet voor niets ‘de parel’ van de Hoeksche Waard genoemd. Met het verdwijnen van de camping en de ligplaatsen voor boten treedt er weer een stuk verarming op voor het dorp en verliest de parel een stuk van haar glans door het nu voorliggende ontwerp bestemmingsplan.

Reactie college: De gemeente is zuinig op de Binnenmaas en beoordeelt plannen die een relatie met de Binnenmaas hebben zeer zorgvuldig. Hier gaat het om een particulier perceel grond waarop deels een transportbedrijf is gevestigd en deels enkele kampeerplaatsen aanwezig zijn. Het perceel is niet openbaar toegankelijk. Bij ruimtelijke initiatieven vindt een belangenafweging plaats waarbij we alle voor- en nadelen van een ontwikkeling op een rij zetten en beoordelen. Hier gaat het om het saneren van een milieubelastende bestemming in de woonkern van Westmaas. Het transportbedrijf betreft verouderde bebouwing met onbebouwd terrein waarop o.a. vrachtwagens worden gestald. De transportbewegingen vinden plaats door woonstraten in Westmaas, dit met een verkeersgevaarlijke kruising over de Nieuwstraat. Op grond van de bedrijfsbestemming zou het bedrijf nu zijn bebouwing kunnen vernieuwen, waarbij de milieubelastende functie weer langere tijd zal kunnen worden gecontinueerd. Voorliggend bestemmingsplan saneert deze bedrijfsbebouwing en draagt bij aan een verbetering van het woon- en leefklimaat in de kern Westmaas. Dit vinden wij om die reden een wenselijke ontwikkeling. Daarnaast is nu de oever van de Binnenmaas in het plangebied niet openbaar toegankelijk vanaf het land. Onderdeel daarvan is het versterken van de dag recreatieve betekenis van de Binnenmaas, door o.a.

19/

Het gebied wordt daarom niet geheel onttrokken aan de recreatieve functie, maar het accent verschuift van particulier recreatief gebruik naar deel openbaar recreatief gebruik. Naar de mening van de gemeente staat dit niet op gespannen voet met het eigen beleid.

De leefbaarheid van het dorp verbeteren is meer dan alleen uitbreiding van het aantal woningen. Recreatieve voorzieningen bieden iets extra’s voor de inwoners van de Hoeksche Waard en die van Westmaas in het bijzonder. Concreet begint dit met het toegankelijk houden van de Binnenmaas voor jong en oud. Immers wie Westmaas zegt, zegt ‘west Binnen maas’.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/10644655/1