MPG 2021 tekstdeel

Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2021 (inclusief geheime bijlage grondexploitaties per 1-1-2021)

2

Inhoudsopgave Meerjaren Perspectief Gebiedsontwikkel ingen, deel 1 (openbaar)

Bl z.

1

Inleiding

4

2

Beleidscyclus

4

3

Grondbeleid

4

3.1 Visie Grondbeleid

4

3.2 Trends en ontwikkelingen grondbeleid

4

4

5

4

Uitvoering grondbeleid 4.1 Grondexploitaties

4

4.2 Prognose grondexploitaties

5

4.3 Overzicht boekwaarden

5

4.4 Toelichting per complex

5

4.5 Afsluiten en openen grondexploitaties

7

Financiële positie

7

5.1 Winst en verliesneming

7

5.2 Voorzieningen

7

5.3 Risico's

8

5.4 Reserve grondexploitaties

8

Vertrouwel ijk op basis van artikel 10, l id 2b van de Wet openbaarheid van bestuur

Bijlage MPG 2021 - herziene grondexploitaties op prijspeil 1-1-2021

deel 2

apart boekje

3

4

1. Inleiding

Besl uitvorming raad pl anning en control Meerjaren Perspectief (MPG)

Voorjaar

De aanleiding om een Meerjaren Perspectief Grondexploitaties op te stellen, is het zichtbaar maken van de ontwikkeling van alle grondexploitaties en de financiële effecten ervan.

J aarrekening (t-1)

Medio

Zomerrapportage

Medio

Begroting (t+1)

Najaar

Voor ontwikkelingen waarbij de gemeente een eigendomspositie heeft wordt een grondexploitatie geopend. In de grondexploitatie worden per jaar de projectbegrotingen, de financiële transacties, de boekwaarde en het financiële resultaat opgesteld en verantwoord.

Sl otrapportage

Eind

Het MPG geeft een beeld van alle gebiedsontwikkelingen waarvoor een grondexploitatie is vastgesteld. Doel van deze rapportage is per grondexploitatie het inzicht geven in:  De mutaties in het verslagjaar en de boekwaarde per 31-12-2020;  De geprognosticeerde eindwaarde;  Risicoprofiel. Het MPG 2021 is een openbaar vastgestelde rapportage. De bijlage met de grondexploitaties, behorende bij dit MPG is geheim op basis van artikel 10, lid 2b van de Wet openbaarheid van bestuur. Bij een openbaarheid van deze bijlage kunnen de financiële belangen van de gemeente worden geschaad.

2.

Beleidscyclus

Het MPG wordt één keer per jaar, voorafgaand aan de jaarrekening, door het college ter vaststelling aangeboden aan de gemeenteraad. Met het vaststellen van het MPG neemt de gemeenteraad ook een budgettair besluit. Naast het MPG wordt in de jaarrekening en de begroting de verplichte paragraaf grondbeleid opgenomen. In onderstaand schema is globaal de planning en control cyclus voor de raad aangegeven.

Via de jaarrekening, begroting en het MPG wordt verantwoording afgelegd voor het gevoerde grondbeleid.

3.

Grondbeleid

3.1 Visie grondbeleid Momenteel wordt uitgegaan van het bestaande grondbeleid. In de loop van 2021 zal een geharmoniseerde Nota Grondbeleid aan de raad worden aangeboden.

3.2 Trends en ontwikkelingen grondbeleid Wij zien een verbeterende woningmarkt en een stabiele markt in verband met de verkoop van bedrijventerreinen. De Omgevingswet treedt naar verwachting per 2022 in werking. Vooruitlopend hierop is een omgevingsvisie vastgesteld. Wij werken aan een implementatie van de nieuwe regelgeving en werkwijze. De werkzaamheden om te komen tot omgevingsplannen zijn gestart.

4.

Uitvoering grondbeleid

Voor het verantwoorden van de gebiedsontwikkelingen wordt aangesloten bij de uitgangspunten van het Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten, hierna BBV. Voor de gebiedsontwikkelingen die in uitvoering zijn eerder grondexploitatiecomplexen vastgesteld die jaarlijks per 1 januari herzien worden en waarover in dit MPG gerapporteerd wordt.

5

4.1 Grondexploitaties Voor de locaties waar wij een actief grondbeleid voeren stellen we een grondexploitatie op. Voor het herzien van de grondexploitaties naar prijspeil 1-12021 hanteren wij de volgende parameters: - Kostenstijging 2% - Opbrengststijging 0% - Rentelasten en –opbrengst 0,2%

De kostenstijging is gerelateerd aan het stijgingspercentage binnen de Grond- weg- en waterbouw zoals opgenomen in Metafoor Outlook-2021. De rente wordt zoals voorgeschreven in het BBV berekend.

Eindwaarde grondexploitaties (bedragen x € 1.000) Project

Investering

Opbrengst

€

Dorpshart

€

De Hoogerwerf

€

J an T ooropstraat

€

839 €

-516 €

323

Land van Essche III

€

5.153 €

-5.685 €

-531

Poortwijk III

€

19.629 €

-20.365 €

-736

Uitbreiding Nieuw-Beijerl and

€

1.353 €

-1.357 €

-4

Uitbreiding Zuid-Beijerl and

€

2.093 €

-2.073 €

20

Uitbreiding Goudswaard NO

€

1.389 €

-1.485 €

-96

Uitbreiding Piershil

€

597 €

-645 €

-49

Voormal ige Dorpshuizen

€

113 €

-203 €

Totaal expl oitaties 2021

2.215 €

Resul taat

Bedrijventerrein VI

-2.471 €

-256

7.913 €

-6.246 €

1.667

21.363 €

-21.431 €

-69

62.657

-62.478

€

165 €

-165 €

-0

De negatieve bedragen geven aan dat er sprake is van een grondexploitatie met een positief saldo per 11-2021.

4.3 Overzicht boekwaarden grondexploitaties

Met een fiscalist worden de gevolgen van de Vennootschapsbelasting (Vpb) inzichtelijk gemaakt. Het financieel risico voor 2021 is voorlopig geraamd op € 116.192 en is als verplichting opgenomen in de jaarrekening 2020.

Elke grondexploitatie kent een boekwaarde die, afhankelijk van de gerealiseerde investeringen en opbrengsten, per jaar fluctueert. De boekwaarde volgt grotendeels de begrote kosten en opbrengsten tenzij er

4.2 Prognose grondexploitaties

onvoorziene omstandigheden optreden waardoor extra kosten of minder opbrengsten gerealiseerd worden. Vanwege de lage rekenrente van 0,2% is de invloed van de rentecomponent op de boekwaarde en eindwaarde relatief klein.

Het totaaloverzicht van de investeringen en opbrengsten geeft inzicht in het verwachte exploitatieresultaat op eindwaarde. Ook geeft het inzicht in de begrote investeringen en opbrengsten gedurende de gehele looptijd van de grondexploitaties.

-91 180

Afgesl oten 2020 Strienemonde

Bij het berekenen van de opbrengsten gaan wij uit van residuele grondprijzen, gebaseerd op actuele marktprijzen, met uitzondering van de grondprijzen voor sociale woningbouw, deze zijn vast en staan in de grondprijzenbrief.

Grex 2021

In onderstaande tabel geven wij een overzicht van de boekwaarden per 1-1-2020 en 31-12-2020, de begrote inkomsten en uitgaven 2021 e.v. en de resultaatverwachting. Bedragen x € 1.000

6

Verloop boekwaarde grondexploitaties Project

BoekwaardeW 1-1-2019 Mutaties 1-1-2020

Tussentijdse winst

Boekwaarde

Mutaties

Exploitatie

31-12-2020

2021 e.v.

resultaat

2020

Bedrijventerrein VI

€

1.128 €

-271 €

41 €

898 €

-1.154 €

Dorpshart

€

3.416 €

De Hoogerwerf

€

-58 €

-1.865 €

- €

1.551 €

116 €

-132 €

-22 €

-212 €

144 €

J an Tooropstraat

€

128 €

385 €

- €

512 €

-189 €

Land van Essche III

€

1.950 €

77 €

- €

2.026 €

-2.557 €

Poortwijk III

€

-2.300 €

-1.259 €

645 €

-2.915 €

2.179 €

Uitbreiding Nieuw-Beijerland €

-41 €

8 €

2 €

-30 €

26 €

Uitbreiding Zuid-Beijerland

€

-17 €

13 €

- €

-4 €

23 €

Uitbreiding Goudswaard NO

€

-

€

131 €

- €

131 €

-226 €

Uitbreiding Piershil

€

39 €

4 €

3 €

45 €

-94 €

Voormalige Dorpshuizen

€

-154 €

4 €

3 €

-146 €

Strienemonde

€

-66 €

33 €

32 €

0 €

Totaal

€

4.025 €

-2.872 €

704 €

1.857 €

55 € -

€

-1.678 €

De negatieve bedragen geven aan dat er sprake is van een grondexploitatie met een positief saldo per 1-1-2021.

4.4 Financiële toelichting op grondexploitaties De totale prognose van de grondexploitaties is afgerond € 0,18 miljoen nadelig (zie overzicht verloop boekwaarde). In het overzicht verloop boekwaarden hebben wij vanuit de mutaties 2020 de winstnemingen en middels de positieve bedragen in de kolom van het exploitatieresultaat, zijnde de grondexploitaties met een verliesgevend saldo, de bijdrage uit de verliesvoorziening inzichtelijk gemaakt. Deze bedragen zijn gelijk aan elkaar. De grondexploitatie De Hoogerwerf laat in de kolom “winst” een minbedrag zien. Het betreft hier een correctie van de winst, omdat in voorgaande jaren te veel winst is genomen vanuit deze grondexploitatie. In hoofdstuk 5 geven wij de overzichten van de winstnemingen en voorzieningen.

Buiten de grondexploitaties waarvoor een financiële verliesvoorziening is getroffen laten de overige grondexploitaties een voordelig resultaat zien van € 1,83 miljoen.

Per exploitatiegebied wordt in de (geheime) bijlage een overzicht gegeven van de voortgang van het project en de -256 financiële gevolgen.

1.667

-69

In 2020 is het grondexploitatiecomplex Strienemonde administratief afgesloten. -736 323

-531

-4

Bedrijventerrein VI (Strijen) Aansluitend op de bestaande bedrijventerreinen in Strijen, is -91 het bedrijventerrein VI ontwikkeld. Binnen dit bedrijventerrein -0 waren nog 4 kavels te koop. In 2020 is 1 kavel verkocht. Voor 180 de 3 laatste kavels lopen gesprekken met potentiële grondafnemers. Naar verwachting leidt dit in 2021 en 2022 tot grondverkopen. De grondverkoop in de grondexploitatie is dan ook verdeeld over de jaren 2021 en 2022. 20

-96 -49

Dorpshart (Mijnsheerenland) In 2020 zijn werkzaamheden uitgevoerd in het kader van asbestsanering, archeologie, bodemgesteldheid, bomenkap en het verplaatsen van een zogenaamde WAS-mast. De nieuwbouw is gestart en de woningen worden in 2021 opgeleverd. Er moeten vervolgens nog enkele werkzaamheden zoals de aanleg verharding en parkeerplaatsen en het herplanten van bomen plaatsvinden. De uitvoering hiervan zal in 2021 plaatsvinden. De Hoogerwerf (Oud-Beijerland) Het bedrijventerrein De Hoogerwerf is bijna vol gebouwd. In 2020 is de op-één-na laatste kavel verkocht. Naar verwachting geeft de gemeente in 2021 de laatste bedrijfskavel uit. Het openbare gebied wordt in 2021 voorzien van de definitieve bestrating. Jan Tooropstraat (Oud-Beijerland) Samen met de woningbouwcorporatie ontwikkelen we het project ‘Jan Tooropstraat’. Op deze locatie komen 24 seniorenwoningen in het sociale segment. Deze woningen zijn in het vierde kwartaal van 2020 opgeleverd. Het woonrijp maken van de locatie wordt in 2021 afgerond. Land van Essche III (Strijen) De gronden van deze locatie zijn grotendeels eigendom van de gemeente. In december 2019 is de private grond in het plangebied van eigenaar veranderd. In 2020 hebben we met de nieuwe eigenaar gesprekken gevoerd over de

7

eigendomssituatie, het stedenbouwkundig plan en de woningprogrammering. In 2021 ronden we een gezamenlijk

grondgebonden huurwoningen) vindt plaats in 2021. De aanleg van de in 2020 voorbereide definitieve woonomgeving vindt plaats vanaf eind 2021/begin 2022.

stedenbouwkundig plan en het onderzoek naar versnelde ontwikkeling af (prognose start bouw 2022), om daarna te starten met de bestemmingsplanprocedure. Gezien de voortgang van deze ontwikkelingen kan dit betekenen dat de plannen waar nu in deze herziene grondexploitatie van uit wordt gegaan wijzigen voor vaststelling van dit MPG. Deze eventuele planwijziging zullen wij toelichten indien dit majeure financiële consequenties heeft voor de grondexploitatie en dit MPG.

Dorpshuizen Goudswaard en Piershil De woningen zijn medio februari 2021 opgeleverd en in het eerste kwartaal van 2021 wordt de in 2020 voorbereide buitenruimte aangelegd, zowel in Goudswaard als Piershil. Aansluitend planten we het groen en plaatsen we enkele speeltoestellen. Eind 2021 is dit plan naar verwachting afgerond.

Poortwijk III (Oud-Beijerland) Na realisering van de laatste woningbouwprojecten, het Orkest en het Actief College, beide inmiddels opgeleverd, is de definitieve inrichting van het openbaar gebied opgepakt. De aanleg van de definitieve woonomgeving vindt plaats in 2021en loopt mogelijk door tot in 2022.

Strienemonde (Strijen) Dit grondexploitatiecomplex wordt per ultimo 2020 afgesloten. Er moeten nog wat kleine werkzaamheden aan een ontsluitingsweg uitgevoerd worden. Deze geringe kosten zijn in verband met de ligging naast Land van Essche III opgenomen in de grondexploitatie van Land van Essche III, zodat de huidige grondexploitatie Strienemonde kan worden afgesloten.

Uitbreiding Nieuw-Beijerland Voor de ontwikkeling van de locatie ‘Aan de Kreek’ heeft de gemeente een verkoop- en samenwerkingsovereenkomst met een ontwikkelende partij afgesloten. De vijfde tevens laatste fase (20 grondgebonden woningen en 18 appartementen) is eind 2020 opgeleverd. Daarnaast zijner nog een aantal woningen op vrije kavels in aanbouw. Eind 2021 worden de in 2020 voorbereide afrondende werkzaamheden in het kader van de definitieve woonomgeving uitgevoerd.

4.5

Afsluiten en openen grondexploitaties

De grondexploitatie Strienemonde is ultimo 2020 administratief afgesloten, maar is nog opgenomen in het MPG 2021 om een compleet beeld van het verloop van de grondexploitaties te geven. Onderstaand het verwachte jaar van kunnen afsluiten van de lopende grondexploitaties. Ultimo 2021 verwachten wij 7 grondexploitaties te kunnen afsluiten.

Uitbreiding Zuid-Beijerland De woningen van dit project zijn opgeleverd. Er moeten nog enkele in 2020 voorbereide aanvullende werkzaamheden in het kader van groenaanleg plaatsvinden. De uitvoering hiervan zal in 2021 plaatsvinden. Uitbreiding Piershil De uitbreiding Piershil is een ontwikkeling met woningbouw op de locatie van het voormalige volkstuinencomplex aan de oostzijde van Piershil. De gemeente heeft een verkoop- en samenwerkingsovereenkomst met een ontwikkelende partij afgesloten. De realisatie van de woningen in de derde tevens laatste fase (14 appartementen, 1 vrijstaande woning en 10

8

Afsl uiten grondexpl oitaties Project

J aar

Bedrijventerrein VI

2022

Dorpshart

2021

De Hoogerwerf

2021

J an Tooropstraat

2021

Land van Essche III

2026

Poortwijk III

2022

Uitbreiding Nieuw-Beijerland

2021

Uitbreiding Zuid-Beijerland

2021

Goudswaard NO

2023

Uitbreiding Piershil

2021

Voormal ige Dorpshuizen

2021

Strienemonde

2020

Het BBV geeft aan dat grondexploitaties worden geopend bij een actief grondbeleid. Hierbij kijken wij of de stedenbouwkundige randvoorwaarden duidelijk zijn en een project binnen 1 jaar tot ontwikkeling kan komen. De grondexploitaties leggen wij ter vaststelling voor aan de gemeenteraad, zoals in 2020 gebeurd is met de grondexploitatie Goudswaard NO.

5.

Bedragen x € 1.000 Winstnemingen Project

Bedrag

Bedrijventerrein VI Strijen

€

41

De Hoogerw erf (*)

€

-22

Poortw ijk III

€

645

Uitbreiding Nieuw-Beijerland

€

2

Uitbreiding Piershil

€

3

Voormalige Dorpshuizen

€

3

Strienemonde

€

32

Totaal

€

704

(*) Vanuit de grondexploitatie De Hoogerwerf is in voorgaande jaren te veel winst genomen. Dit is door een terug storting van de winst in 2020 weer hersteld.

5.2 Voorzieningen Voor de verlieslatende grondexploitaties is een verliesvoorziening ingesteld. Als gevolg van de saldi van de huidige herzieningen wordt voor de complexen Dorpshart, Jan Tooropstraat en Uitbreiding Zuid-Beijerland in de jaarrekening 2020 een toevoeging aan de voorziening gedaan ter grootte van € 138.000. Dekking vindt plaats via de Algemene Reserve.

Financiële positie

5.1 Winst- en verliesneming Voor winstneming geldt dat naar mate van gereedheid van de grondexploitatie winst wordt genomen. Dit vindt plaats volgens de percentage of completion methode (POC methode) zoals beschreven in het BBV.

Bedragen x € 1.000 (- is toevoeging)

Onderstaande winstnemingen zijn verantwoord in de jaarrekening 2020.

9

Verl oop voorziening Omschrijving

Bedrag

Stand per 1-1-2020

€

1.872

Toevoeging a.g.v. MPG 2021

€

-138

€

2.010

van optreden verder in de toekomst liggen en de dan zeer lastig in te schatten risico grote financiële gevolgen kunnen hebben.

5.3 Risico’s

5.4 Reserve grondexploitaties

In de grondexploitaties wordt aangegeven welke risico’s zich kunnen voordoen en hoe deze financieeleconomisch kunnen worden beheerd. In principe moeten de risico’s binnen de grondexploitaties worden opgevangen. De risico’s zijn bepaald aan de hand van 10% kostenstijgingen civiele werken en een opbrengstdaling van 10%. De bedragen aan risico’s zijn de gecombineerde genoemde risico’s. De resultaten van de grondexploitaties en de relatieve doorlooptijd ervan geven aan dat de financiële risico’s beheersbaar zijn.

Voor de gebiedsontwikkelingen is een reserve grondexploitatie ingesteld. Deze reserve is specifiek bedoeld om de risico’s van de lopende gemeentelijke grondexploitaties op te vangen. De stand van deze reserve bedraagt per 1-1-2020 € 659.000. Bij het herzien van de grondexploitaties hebben wij per grondexploitatie een inschatting van de risico’s gemaakt. Het totaal benodigde bedrag aan risico’s komt uit op ca. € 366.000,-. Hieruit blijkt dat de reserve grondexploitatie kan worden verlaagd met € 293.000,-. Het vrijkomende bedrag uit deze reserve kan ten gunste aan de algemene reserve worden toegevoegd.

Risico's Project

Laag

De Hoogerwerf (Oud-Beijerl and)

Normaal

Land van Essche III (Strijen)

X

€

10 Omschrijving 259

Poortwijk III (Oud-Beijerland)

X

€

21

€

1

€

76

Uitbreiding Nieuw-Beijerl and

X

Bedragen x € 1.000 Reserve grondexpl oitatie

Bedrag

Hoog

X

Goudswaard NO Uitbreiding Piershil Totaal

€

X X

€

1

€

366

Bedrag

Stand 1-1-2020

€

659

Risico's MPG 1-1-2021

€

366

Vrijval na RB Zomerrapportage

€

293

Er is sprake van een laag risico als de kans van optreden laag wordt ingeschat en de financiële gevolgen klein zijn, van een normaal risico is sprake als de kans van optreden aanwezig is als gevolg van enigszins onzekere marktomstandigheden en de financiële gevolgen daardoor behoorlijk van omvang zijn. Van een hoog risico is sprake als de kans

10

Geheim Op basis van artikel 10 lid 2b van de Wet openbaarheid van bestuur

Meerjaren Perspectief Gebiedsontwikkelingen 2021 bijlage grondexploitaties

(Herziening grondexploitaties naar prijspeil 1-1-2021)

Zie apart boekwerk.

Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2020 (MPG)