Memo Laan van Heemstede 44b Puttershoek

Memo Laan van Heemstede 44b Puttershoek Datum

14.02.2023

Auteur

D. de Jonge

Betreft

herstelpunten bestemmingsplan Laan van Heemstede 44b Puttershoek

Inleiding Op 26 januari 2023 heeft de voorzieningen rechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State een tussenuitspraak gedaan betreffende het bestemmingsplan Laan van Heemstede 44b Puttershoek. Uit de uitspraak volgt dat de gemeente een herstelbesluit moet nemen. Hieronder de punten die het betreft en het voorstel hoe deze te herstellen. 1. In de planregels is niet geborgd dat bij een verlening van een omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk binnen de bestemming ‘Wonen-Landgoed’ aan het inrichtingsplan getoetst moet worden. Er is een mogelijkheid om nadere regels te stellen, maar dit is een bevoegdheid en geen verplichting. Daarom zijn er geen waarborgen dat de nieuwe woningen in het beoogde landgoedachtige ensemble worden gerealiseerd. Voorstel We passen hiervoor de voorwaardelijke verplichting (artikel 5.3) aan, waarbij we niet alleen de beplanting regelen, maar ook de bebouwing. Daarbij is voor de beplanting de voorwaardelijke verplichting aangepast dat deze aangelegd moet zijn voordat de gebouwen en bouwwerken in gebruik worden genomen of binnen een jaar na ingebruikname. Het bouwen van gebouwen en bouwwerken wordt alleen toegestaan als deze voldoen aan de beeldkwaliteitseisen van het inrichtingsplan. Op deze manier is de beoogde beeldkwaliteit van het ensemble gewaarborgd alsmede de aanleg van de beplanting uit het inrichtingsplan.

Aanpassing 5.3 Voorwaardelijke verplichting Voor het bouwen van gebouwen en bouwwerken geldt dat een omgevingsvergunning voor het bouwen uitsluitend wordt verleend dan nadat de bomen en beplanting is aangelegd conform het inrichtingsplan, dat als Bijlage 2 Inrichtingsplan 'Landgoed Eeckelaar' is toegevoegd.

vervangen door: 5.3 Voorwaardelijke verplichting 1. Voor het bouwen van gebouwen en bouwwerken geldt dat een omgevingsvergunning voor het bouwen uitsluitend wordt verleend nadat is aangetoond dat voldaan wordt aan de beeldkwaliteitseisen in het inrichtingsplan ‘Landgoed Eeckelaar’ zoals opgenomen in bijlage 2 behorende bij de regels van het bestemmingsplan. 2. Het gebruik van gebouwen en bouwwerken is alleen toegestaan als de bomen en beplanting zijn, of binnen een jaar na ingebruikname zijn aangelegd conform het inrichtingsplan ‘Landgoed Eeckelaar’ zoals opgenomen in bijlage 2 behorende bij de regels van het bestemmingsplan en als zodanig in stand worden gelaten.

2. Het bestemmingsplan bevat geen planregels met nadere beperkingen ten aanzien van bijvoorbeeld de locatie van de hoofdgebouwen die zijn toegestaan binnen de aanduiding ‘bouwvlak’. Er is sprake van één groot bouwvlak, waaruit niet blijkt waar de woningen komen. Voorstel Hiervoor nemen we op de verbeelding in plaats van één bouwvlak per woning een bouwvlak op. Zie de afbeelding hieronder voor het voorstel. Deze bouwvlakken zijn afgestemd op de positie van de woningen in het inrichtingsplan. De bouwvlakken laten ruimte voor afstemming van de positie van de woningen aan individuele wensen. Tegelijkertijd borgen ze, samen met de beeldkwaliteitseisen uit het bestemmingsplan een evenwichtige stedenbouwkundige inpassing, de waarborging van de ruimtelijke kwaliteit en waarmee het landgoed ensemble en samenhang gewaarborgd worden. Tevens wordt in de regels opgenomen dat er maximaal 1 woning per bouwvlak is toegestaan. Aanpassing

Aanpassing 5.2 Bouwregels Uitsluitend de volgende bouwwerken zijn toegestaan a. binnen het bouwvlak:

_ Memo Herstelpunten bestemmingsplan Laan van Heemstede 44b Puttershoek

2-4

1. hoofdgebouwen met een bouwhoogte en een goothoogte van maximaal de ter plaatse van de aanduiding 'maximum bouwhoogte' , 'maximum goothoogte' aangegeven bouwhoogte respectievelijk goothoogte en een dakhelling van minimaal 20º en maximaal 45º; 2. met een gezamenlijke oppervlakte van maximaal 1.000 m2 vervangen door: 5.2 Bouwregels Uitsluitend de volgende bouwwerken zijn toegestaan a. binnen een bouwvlak: 1. maximaal 1 woning met een bouwhoogte en een goothoogte van maximaal de ter plaatse van de aanduiding 'maximum bouwhoogte' , 'maximum goothoogte' aangegeven bouwhoogte respectievelijk goothoogte en een dakhelling van minimaal 20º en maximaal 45º.

3. De bouw- en goothoogte van de hoofdgebouwen is niet geregeld. Voorstel Op de verbeelding wordt in ieder bouwvlak een aanduiding opgenomen van een maximum bouwhoogte en een maximum goothoogte. De maximum bouwhoogte wordt 8 meter en de maximum goothoogte wordt maximum 4 meter. Dit is conform het inrichtingsplan en dit wijkt ook niet af van hetgeen in bestemmingsplan Landelijk Gebied Binnenmaas geregeld is. In de regels (artikel 5.2) wordt al reeds verwezen naar de verbeelding voor de bouw- en goothoogte, daarin is op dit punt geen wijziging nodig. Aanpassing Zie voorstel aanpassing verbeelding bij punt 2. 4. De maximale omvang per hoofdgebouw is niet begrensd in de planregels. Voorstel In de regels (artikel 5.2) staat dat het gezamenlijk oppervlakte van hoofdgebouwen maximaal 1000 m2 mag zijn. Dit maximale oppervlakte komt uit de provinciale regeling voor nieuwe landgoederen. Volgens deze regeling mag er maximaal 1000 m3 van een landgoed van tenminste 5 ha bebouwd worden door een landhuis met maximaal 3 wooneenheden. De maximale oppervlakte wordt vervangen door de regel dat gebouwen en overkappingen hebben een gezamenlijk oppervlakte van maximaal 300 m 2 per bouwperceel. Hiermee blijft het gezamenlijk maximaal bebouwd oppervlakte onder 1000 m2. Samen met de maximale bouwhoogte, goothoogte en dakhelling is zo de maximale omvang per hoofdgebouw begrensd.

Aanpassing 5.2 Bouwregels a. binnen het bouwvlak: 1. hoofdgebouwen met een bouwhoogte en een goothoogte van maximaal de ter plaatse van de aanduiding 'maximum bouwhoogte' , 'maximum goothoogte' aangegeven bouwhoogte respectievelijk goothoogte en een dakhelling van minimaal 20º en maximaal 45º; 2. met een gezamenlijke oppervlakte van maximaal 1.000 m2

_ Memo Herstelpunten bestemmingsplan Laan van Heemstede 44b Puttershoek

3-4

vervangen door: 5.2 Bouwregels Uitsluitend de volgende bouwwerken zijn toegestaan a. binnen een bouwvlak: 1. maximaal 1 woning met een bouwhoogte en een goothoogte van maximaal de ter plaatse van de aanduiding 'maximum bouwhoogte' , 'maximum goothoogte' aangegeven bouwhoogte respectievelijk goothoogte en een dakhelling van minimaal 20º en maximaal 45º. b. binnen het bestemmingsvlak: 1. aan- en uitbouwen en bijgebouwen en overkappingen met: a. een oppervlakte van maximaal 20% van het hoofdgebouw; b. een goothoogte van maximaal 3 m; c. een bouwhoogte van maximaal 6 m; d. een afstand tot de zijdelingse bouwvlakgrens van minimaal 5 m. 2. bouwwerken, geen gebouwen zijnde met een bouwhoogte van maximaal 3 m, met dien verstande dat de hoogte van erfafscheidingen maximaal 1 mag bedragen. 3. gebouwen en overkappingen hebben een gezamenlijk oppervlakte van maximaal 300 m 2 per bouwperceel. 5. Voor de andere punten in het hoofdstuk beeldkwaliteit van het inrichtingsplan, waaronder voor bijbehorende bouwwerken, is het aan de raad om nader af te wegen en toe te lichten of het noodzakelijk is die punten, of een deel daarvan, in het bestemmingsplan te borgen gelet op de specifieke ligging van het plangebied.

De raad kan ook aangeven dat het al dan niet voldoen aan die punten ter nadere beoordeling wordt gelaten aan het college bij de toetsing van een aanvraag om omgevingsvergunning voor bouwen. In de uitspraak geeft de voorzieningenrechter een handreiking. Aangegeven wordt dat als de raad voor borging kiest, in de planregels een bouwregel opgenomen kan worden dat bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor bouwen binnen het bestemmingsvlak met de bestemming ‘Wonen-Landgoed’ aan nader aan te duiden delen van het hoofdstuk beeldkwaliteit uit het inrichtingsplan getoetst moet worden. Voorstel Dit wordt geborgd met de voorgestelde aanpassing van paragraaf 5.3 Voorwaardelijke verplichting. Hierin wordt nu geregeld dat het bouwen van gebouwen en bouwwerken is alleen toegestaan als is aangetoond dat voldaan wordt aan de beeldkwaliteitseisen in het inrichtingsplan ‘Landgoed Eeckelaar’ zoals opgenomen in bijlage 2 behorende bij de regels van het bestemmingsplan. Zie onder punt 1. Aanpassing Zie voorstel aanpassing paragraaf 5.3 Voorwaardelijke verplichting bij punt 1.

_ Memo Herstelpunten bestemmingsplan Laan van Heemstede 44b Puttershoek

4-4