memo bp Sportlaan Westzijde Strijen

Memo BP Sportlaan Westzijde in Strijen Op 11 januari 2023 deed de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: Afdeling) een tussenuitspraak over het bestemmingsplan ‘Sportlaan Westzijde’ in Strijen. Uit de uitspraak volgt dat de gemeente een herstelbesluit moet nemen. Hieronder leest u de punten die het betreft en het voorstel hoe deze te herstellen. 1. In het bestemmingsplan is opgenomen dat het plangebied binnen bestaand stedelijk gebied ligt. De Afdeling is van mening dat het plangebied buiten bestaand stedelijk gebied ligt omdat het voorgaande plan alleen een agrarisch bedrijf binnen het plangebied mogelijk maakte. Daarnaast is het plangebied niet aan alle zijden omsloten door bestaand stedelijk gebied. Om die reden moet de gemeenteraad in de plantoelichting motiveren waarom de woningen niet binnen het bestaand stedelijk gebied gerealiseerd kunnen worden. In paragraaf 3.1.2 van de plantoelichting staat alleen dat voor het realiseren de 89 woningen op andere plekken in Strijen geen ruimte is. Dit is verder in de plantoelichting niet onderbouwd. De raad moet in de plantoelichting alsnog duidelijk maken waarom de woningen niet binnen het bestaand stedelijk gebied kunnen worden gerealiseerd. Voorstel Wij passen hiervoor paragraaf 3.1.2 van de toelichting aan, waarbij wij de oude tekst weghalen en een nieuwe tekst toevoegen.

In deze nieuwe tekst motiveren wij dat de te realiseren 89 woningen niet binnen het bestaand stedelijk gebied gerealiseerd kunnen worden. Aanpassing 3.1.2 Artikel 3.1.6. van het Bro: Ladder voor duurzame verstedelijking (SVIR/Bro) De Ladder wordt geregeld in artikel 3.1.6 leden 2 – 4 Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen binnen bestaand stedelijk gebied moet de behoefte in de relevante regio worden beschreven. Voor stedelijke ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied moet daarnaast worden gemotiveerd waarom deze niet binnen bestaand stedelijk gebied gerealiseerd kunnen worden. Toetsing beoogde ontwikkeling De beoogde ontwikkeling voorziet in het toevoegen van maximaal 89 nieuwe woningen en betreft daarmee een nieuwe stedelijke ontwikkeling in het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking. Beschrijving behoefte Uit het onderzoek (Woningmarktanalyse 2019, Companen 2020) blijkt dat er in Strijen 185 woningen moeten worden gebouwd voor diverse doelgroepen. De woningbehoefte wordt voorts in paragraaf 3.2 behandeld. De behoeftecijfers voor de Hoeksche Waard zijn nadien omhoog bijgesteld. In de nieuwste behoefteraming is de behoefte voor Strijen vastgesteld op 359 woningen. Bestaand stedelijk gebied In artikel 1.1.1 onder h van het Bro is een nadere omschrijving van het begrip ‘bestaand stedelijk gebied' vastgelegd.

Als bestaand stedelijk gebied wordt aangemerkt: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'. Uit de definitie volgt dat er sprake moet zijn van een stedenbouwkundig samenstel van bebouwing. In de Nota van Toelichting wordt opgemerkt dat de kwalificatie bestaand stedelijk gebied afhangt van de omstandigheden van het geval, de specifieke ligging, de feitelijke situatie, het bestemmingsplan en de aard van de omgeving.

1

Het gebied wordt aan drie zijden omsloten door bestaande stedelijke functies en ligt binnen de randweg. Het nieuwe woongebied kan echter niet als bestaand stedelijk gebied worden gezien, omdat het op dit moment nog een agrarische bestemming heeft. Uit jurisprudentie blijkt dat gebieden met een agrarische bestemming niet als bestaand stedelijk gebied worden beschouwd. Daarnaast is het plangebied niet aan alle zijden omsloten door bestaand stedelijk gebied. Daarom is gemotiveerd waarom niet binnenstedelijk in de behoefte kan worden voorzien. Waarom niet binnenstedelijk? Slechts een deel van de woningbehoefte in Strijen kan op inbreidingslocaties worden gerealiseerd. In de woningbouwplanning zijn nu circa 14 binnenstedelijke inbreidings- en transformatielocaties aangewezen waar in totaal circa 77 woningen kunnen worden toegevoegd. Uit onderstaande kaart blijkt dat alle overige binnenstedelijke ruimte binnen de kern Strijen in gebruik is voor stedelijke functies zoals wonen, bedrijventerrein en sport. Er zijn geen onbebouwde of vrijgekomen locaties beschikbaar met een oppervlakte van in totaal 3,3 ha om te kunnen voorzien in de woningbehoefte voor de beoogde 89 woningen.

Tuin

ijsbaan

Sportlaan Sport

volkstuinen

Land van Essche III

Figuur open ruimte binnen indicatieve grens bestaand stedelijk gebied volgens definitie Bro (ondergrond ruimtelijkeplannen.nl) 2

Omdat er binnenstedelijk slechts plek is voor 77 woningen op kleine inbreidings- en transformatielocaties, koos de gemeente ervoor om Sportlaan Westzijde met 89 woningen in de planning op te nemen. Hiermee is in totaal ruimte voor 166 woningen, een tekort van 19 woningen. Daarom is ook de uitbreidingslocatie Land van Essche fase III noodzakelijk, mede omdat de actuele woningbehoefte hoger ligt dan in 2020 is berekend. Dat uitbreiding noodzakelijk is, is ook door de provincie geconstateerd en daarom zijn de woningbouwlocaties Sportlaan Westzijde en Land van Essche opgenomen op kaart 19 en in bijlage X van de Omgevingsverordening ZuidHolland (geconsolideerde versie januari 2023).

Figuur Grote buitenstedelijke bouwlocaties, woonlocaties in rood aangegeven (bron: Omgevingsverordening ZuidHolland) Conclusie De locatie Sportlaan is noodzakelijk voor het realiseren van 89 woningen, waarmee een bijdrage wordt geleverd in de totale woningbehoefte van de kern. Binnen Strijen is onvoldoende plek voor het realiseren van de woningbehoefte. Daarom heeft de gemeente gekozen voor een locatie aangrenzend aan bestaand stedelijk gebied. Hiermee is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik. Conclusie Het rijksbeleid staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

3

2. Het bestemmingsplan maakt het juridisch mogelijk dat de te realiseren woningen direct naast het caravanpark tot op de grens van de bestemming ‘Wonen’ gebouwd kunnen worden. Deze bestemming loopt tot bijna de erfgrens door. Hierdoor kunnen de woningen op een afstand van ongeveer vijf meter van het caravanpark komen te staan. De Afdeling constateert dat dit niet de bedoeling van de raad is geweest. De bedoeling is geweest dat de woningen een tuin zullen krijgen en zo op een grotere afstand van de erfgrens met het caravanpark komen te liggen. Dit is ook zo opgenomen in het beeldkwaliteitsplan. De Afdeling draagt de gemeenteraad op om in het plan zeker te stellen dat de woningen op grotere afstand van het caravanpark komen te liggen. Voorstel Hiervoor passen wij de verbeelding en de regels van het bestemmingsplan aan. Op de verbeelding nemen wij een strook op met de ‘specifieke bouwaanduiding- hoofdgebouw uitgesloten’. Door het opnemen van de specifieke bouwaanduiding kunnen er binnen de aangegeven strook geen woningen gerealiseerd worden, waarmee wij waarborgen dat de woningen op een grotere afstand van de erfgrens met het caravanpark komen te liggen. Binnen de aangegeven strook is de maatvoeringmaximum goot- en bouwhoogte 6/10 verwijderd. Deze hoogte is passend bij woningen.

Nu er in de betreffende strook geen woningen gebouwd mogen worden, verwijderen wij deze hoogteaanduiding. Daarnaast is de gevellijn binnen de meest noordelijk gelegen strook ‘specifieke bouwaanduiding – hoofdgebouw uitgesloten’ verwijderd. De gevellijn geeft aan waar de gevel van de woningen moet liggen. Nu er in de strook geen woning gebouwd mag worden, is de gevellijn overbodig. Tenslotte nemen we in artikel 6.2.1 van de regels van het bestemmingsplan een regel op waarin wij regelen dat hoofdgebouwen niet zijn toegestaan ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke bouwaanduiding – hoofdgebouw uitgesloten’. Door het toevoegen van deze regel vernummeren wij het artikel. Aanpassing De aanpassing van de verbeelding treft u bij deze memo aan. De aanpassing van de artikel 6.2.1 van de regels van het bestemmingsplan luidt als volgt: Was 6.2.1 Hoofdgebouwen a. indien een bouwvlak is aangegeven dan dient het hoofdgebouw binnen het bouwvlak te worden gebouwd; b. binnen een bouwperceel mogen maximaal het aantal woningen zoals aangegeven met de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' worden gebouwd; c. ter plaatse van de aanduiding 'gestapeld': zijn uitsluitend gestapelde woningen toegestaan; d. de goot- en bouwhoogte van hoofdgebouwen bedraagt ten hoogste de ter plaatse van de aanduiding 'maximum goothoogte, maximum bouwhoogte (m)' aangegeven goot- en bouwhoogte; e.

ter plaatse van de aanduiding 'gevellijn' dient de voorgevel van hoofdgebouwen evenwijdig aan en in of ten hoogste 0,6 m achter de naar de aanduiding 'gevellijn' gekeerde bouwgrens gebouwd te worden; f. de afstand van hoofdgebouwen tot de zijdelingse perceelsgrenzen: 1. bedraagt bij vrijstaande woningen tot één van de zijdelingse perceelsgrenzen ten minste 5 m; de afstand tot de andere zijdelingse perceelsgrens bedraagt ten minste 3 m; 2. bedraagt bij twee-aan-één gebouwde woningen aan de zijde waar de hoofdgebouwen niet aaneen gebouwd zijn, ten minste 3 m; 3. bedraagt bij aaneengebouwde woningen aan de zijde waar hoofdgebouwen niet aaneengebouwd zijn, ten minste 1 m. g. indien sprake is van een kapconstructie dan mag de dakhelling niet meer bedragen dan 60°.

4

Vervangen door: 6.2.1 Hoofdgebouwen a. indien een bouwvlak is aangegeven dan dient het hoofdgebouw binnen het bouwvlak te worden gebouwd; b. binnen een bouwperceel mogen maximaal het aantal woningen zoals aangegeven met de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' worden gebouwd; c. ter plaatse van de aanduiding 'gestapeld': zijn uitsluitend gestapelde woningen toegestaan; d. de goot- en bouwhoogte van hoofdgebouwen bedraagt ten hoogste de ter plaatse van de aanduiding 'maximum goothoogte, maximum bouwhoogte (m)' aangegeven goot- en bouwhoogte; e. ter plaatse van de aanduiding 'gevellijn' dient de voorgevel van hoofdgebouwen evenwijdig aan en in of ten hoogste 0,6 m achter de naar de aanduiding 'gevellijn' gekeerde bouwgrens gebouwd te worden; f. de afstand van hoofdgebouwen tot de zijdelingse perceelsgrenzen: 1. bedraagt bij vrijstaande woningen tot één van de zijdelingse perceelsgrenzen ten minste 5 m; de afstand tot de andere zijdelingse perceelsgrens bedraagt ten minste 3 m; 2. bedraagt bij twee-aan-één gebouwde woningen aan de zijde waar de hoofdgebouwen niet aaneen gebouwd zijn, ten minste 3 m; 3. bedraagt bij aaneengebouwde woningen aan de zijde waar hoofdgebouwen niet aaneengebouwd zijn, ten minste 1 m. g. ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke bouwaanduiding – hoofdgebouw uitgesloten’ zijn hoofdgebouwen niet toegestaan; h.

indien sprake is van een kapconstructie dan mag de dakhelling niet meer bedragen dan 60°.

5