Meerjarenprognose Grondexploitaties 2023 Deel 1 Toelichting - samenvatting

Meerjarenprognose Grondexploitaties 2023 (Deel 1 toelichting en samenvatting)

Vastgesteld door de gemeenteraad Hoeksche Waard op 29 juni 2023, zaaknummer Z/23/ 195759, besluit ….

Meerjarenprognose grondexploitaties 2023

1

Deel 1 toelichting en samenvatting

Inhoud 1.

Inleiding.........................................................................................................................................................................................................3

2.

Beleidscyclus................................................................................................................................................................................................3

3.

Grondbeleid ..................................................................................................................................................................................................4 3.1 Visie grondbeleid............................................................................................................................................................................................................4 3.2 Trends en ontwikkelingen grondbeleid...........................................................................................................................................................................4

4.

Uitvoering grondbeleid ................................................................................................................................................................................5 4.1 Aanpak herziening grondexploitaties .............................................................................................................................................................................5 4.2 Openen en sluiten van grondexploitaties .......................................................................................................................................................................5 4.3 Stand van zaken doorlopende grondexploitaties ...........................................................................................................................................................6 4.4 Samenvatting prognose eindresultaten..........................................................................................................................................................................7 4.5 Samenvatting ontwikkelingsprognose boekwaarden .....................................................................................................................................................8 4.6 Gerealiseerde winst- en verliesneming

..........................................................................................................................................................................8

5.

Risicomanagement.......................................................................................................................................................................................9 5.1 Risico’s ...........................................................................................................................................................................................................................9 5.2 Voorzienbare risico’s ......................................................................................................................................................................................................9 5.3 Onvoorziene risico’s .....................................................................................................................................................................................................10

Deel 2 herziening grondexploitaties naar prijspeil 1-1-2023 is, in verband met geheimhouding, een separaat document.

Meerjarenprognose grondexploitaties 2023

2

1. Inleiding Het doel van een Meerjarenprognose Grondexploitaties (MPG) is het zichtbaar maken van de voortgang van de lopende grondexploitaties en de financiële effecten ervan, separaat en in samenhang. Voor ontwikkelingen waarbij de gemeente een eigendomspositie heeft, wordt een grondexploitatie geopend. In de grondexploitatie worden per jaar de projectbegrotingen, de financiële transacties, de boekwaarde en het financiële resultaat opgesteld en verantwoord. De MPG geeft een beeld van alle gemeentelijke gebiedsontwikkelingen waarvoor een grondexploitatie is vastgesteld. Deze rapportage geeft per grondexploitatie inzicht in: • De mutaties van de boekwaarden in het verslagjaar; • De herziening van de ramingen en geprognosticeerde eindwaarde; • Het actuele risicoprofiel. De MPG wordt door de raad vastgesteld. Deel 1 bevat een toelichting en samenvatting. Deze is openbaar. Deel 2 bevat detailinformatie van de grondexploitaties. Deze is geheim op basis van artikel 7.5 van de Wet Open Overheid. Bij openbaarheid van deze bijlage kunnen de financiële belangen van de gemeente worden geschaad.

2. Beleidscyclus De MPG wordt één keer per jaar, voorafgaand aan de jaarrekening, door het college ter vaststelling aangeboden aan de gemeenteraad. Met het vaststellen van de MPG neemt de gemeenteraad ook een budgettair besluit. Naast de MPG wordt in de jaarrekening en de begroting de verplichte paragraaf grondbeleid opgenomen. Ook wordt bij de slotrapportage, aan de hand van de dan bekende gegevens, een voorlopige tussentijdse winst geraamd. Hiermee wordt getracht om grote mutaties bij de jaarrekening te voorkomen. In onderstaand schema 2.1 is globaal de planning en control cyclus voor de raad weergegeven. Besl uit vor ming r aad pl anning en cont r ol M eerjarenprognose (M PG)

Juni

Jaarekening (t -1)

Juli

Begrot ing (t +1)

Nov

Slot rapport age

Nov

Schema 2.1: jaarlijkse planning en control cyclus

Via de jaarrekening en de MPG wordt verantwoording afgelegd over het gevoerde grondbeleid.

Meerjarenprognose grondexploitaties 2023

3

3. Grondbeleid 3.1

Visie grondbeleid

Momenteel wordt nog uitgegaan van het bestaande grondbeleid vanuit de vijf voormalige gemeenten. Eind 2023 zal naar verwachting een geharmoniseerde Nota Grondbeleid aan de Raad worden aangeboden. Ten aanzien van woningbouw is deze vooral faciliterend, waarbij de gemeente stuurt op een goede ruimtelijke ordening van plannen van derden. De gemeente is wel actief in het segment dat commercieel minder aantrekkelijk is. Zo worden in 2023 naar verwachting enkele grondexploitaties geopend die zien op het realiseren van Flexwoningen. Deze woningen zijn een tijdelijke huisvesting voor jongeren, alleenstaanden en statushouders. De woningen worden door HW Wonen gerealiseerd en geëxploiteerd. De raad zal via separate voorstellen gevraagd worden om hiervoor een grondexploitatie te openen.

3.2

Trends en ontwikkelingen grondbeleid

De woningmarkt is door de oorlog in Oekraïne, de hoge energieprijzen, de stikstofproblemantiek, de stijgende inflatie en een stijging van de hypotheekrente in korte tijd veranderd van een overspannen woningmarkt naar een rustige en afwachtende markt. In zijn algemeenheid geldt dat het realiseren van betaalbare klimaatbestendige woningen op dit moment een uitdaging is voor gebiedsontwikkelingen. Er is voor bedrijventerreinen nog steeds sprake van schaarste. De Omgevingswet treedt naar verwachting per 1 januari 2024 in werking. Deze wet is inmiddels door de Eerste Kamer goedgekeurd. Vooruitlopend hierop is een Omgevingsvisie vastgesteld. Wij werken aan een implementatie van de nieuwe regelgeving en werkwijze. De werkzaamheden om te komen tot omgevingsplannen zijn gestart.

Meerjarenprognose grondexploitaties 2023

4

4. Uitvoering grondbeleid Voor het (financieel) verantwoorden van de gebiedsontwikkelingen wordt aangesloten bij de uitgangspunten van het Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten, hierna BBV. Voor de gebiedsontwikkelingen die in uitvoering zijn, zijn eerder door de Raad grondexploitatiecomplexen vastgesteld. Deze lopende grondexploitaties worden jaarlijks per 1 januari herzien waarover in deze MPG wordt gerapporteerd.

4.1

Aanpak herziening grondexploitaties

Voor de locaties waar wij een actief grondbeleid voeren, stellen we een grondexploitatie op. Voor het herzien van de grondexploitaties worden alle gehanteerde uitgangspunten opnieuw getoetst op houdbaarheid. Dit is een samenwerking tussen projectleider en betrokkenen van de teams Projecten RO, Projecten Civiel, Grondzaken en Financiën (financieel advies). Budgetten waarover nog geen overeenkomsten zijn gesloten (door het ontbreken van een aanbesteding of een koop-realisatieovereenkomst) worden aan de hand van inflatiecijfers van 2022 geactualiseerd en sluiten zo aan op het huidige prijspeil van 1-1-2023. De inflatie bedroeg 14,9% voor de GWW-sector gemeten over het gehele jaar 2022 (1-1-2022 tot 1-1-2023, CBS Statline). Voor de situatie dat een grondexploitatie vanaf 1-1-2023 doorloopt (2023 en verder) hanteren wij voor het ramen van kosten en opbrengsten de volgende rekenparameters, waarover het College medio februari jl. heeft besloten: • Kostenstijging 5,0% • Opbrengststijging woningbouwkavels 0,0% • Opbrengststijging bedrijfskavels 0,0% Deze parameters zijn aan de hand van een bureaustudie tot stand gekomen. De Outlook Grondexploitaties van bureau Metafoor is daarin de belangrijkste. Deze wordt door het merendeel van de gemeenten geraadpleegd.

Temeer deze de meest recente jaarcijfers (metingen, terugkijkend) en prognoses (vooruitkijkend) van een aantal toonaangevende instanties zoals CBS Statline, Funda, NVM en BDB bundelt. Het te hanteren reken-rentepercentage bedraagt 0,16% en wordt door team Financiën zoals voorgeschreven in het BBV berekend op basis van de werkelijke rente over 2022. In algemene zin geldt dat voor het bepalen van de grondprijzen voor woningbouw deze marktconform en residueel worden bepaald. Uitzondering hierop wordt gevormd door sociale huurwoningen. Daar hanteert de gemeente een verlaagde grondprijs, hetgeen wettelijk is toegestaan. Voor bedrijventerreinen wordt de comparatieve methode toegepast om te komen tot een marktconforme grondprijs. Een en ander is te lezen in de vastgestelde Grondprijzenbrief 2023 (vastgesteld op 10 januari 2023). Voor de in 2023 doorlopende grondexploitaties Bedrijventerrein VI te Strijen, Land van Essche III te Strijen en Goudswaard Noordoost zijn alle gronden verkocht. Hetgeen is vastgelegd in gesloten overeenkomsten met partijen.

Meerjarenprognose grondexploitaties 2023

5

4.2

Openen en sluiten van grondexploitaties

Het BBV geeft aan dat gemeentelijke grondexploitaties door de Raad worden geopend of gesloten. Dit komt voort uit het budgetrecht van de Raad. Het betreft immers een financiële vertaling van de inzet van financiële middelen voor een gebiedsontwikkeling. Om een grondexploitatie te kunnen openen is het van belang dat de stedenbouwkundige randvoorwaarden duidelijk zijn en sprake is van een goede ruimtelijke ordening, waarbij omgevingsaspecten zijn afgewogen. In 2022 zijn geen nieuwe grondexploitaties geopend die zien op de ontwikkeling van gemeentelijke grondposities. Eind 2022 zijn drie lopende grondexploitaties administratief afgesloten, te weten bedrijventerrein De Hoogerwerf te Oud-Beijerland en woningbouwontwikkelingen Poortwijk III te Oud-Beijerland en Uitbreiding Piershil. Alle werken en werkzaamheden hebben plaatsgevonden en alle gronden zijn verkocht. In het raadsvoorstel van dit MPG wordt de Raad gevraagd hiermee akkoord te gaan. De financiële consequenties worden in de jaarrekening 2022 verwerkt. In dit MPG wordt nog eenmaal verslag gedaan (over de financiële uitkomsten).

4.3

Stand van zaken doorlopende grondexploitaties

In deel 2 van het MPG wordt per grondexploitatie een financieel detailoverzicht gegeven van het project. Dit is een separate bijlage omwille van de geheimhouding. In deze paragraaf wordt per grondexploitatie een beknopte (kwalitatieve) beschrijving gegeven over de stand van zaken. Van de in 2023 doorlopende grondexploitaties, drie stuks, is in onderstaande tabel 4.3 het verwachte jaar van afsluiten opgenomen. Hieruit blijkt dat wij ultimo 2023 verwachten nog eens één grondexploitatie te kunnen afsluiten, namelijk Bedrijventerrein VI te Strijen.

A f sl uit en g r o nd ex p l o it at ies Pr o ject

Jaar

Bedrijvent errein VI

2023

Land van Essche III

2026

Uit breiding Goudsw aard NO

2025

Tabel 4.3: Prognose jaar van afsluiten grondexploitaties

Bedrijventerrein VI Aansluitend op de bestaande bedrijventerreinen in Strijen, is het bedrijventerrein VI ontwikkeld. Binnen dit bedrijventerrein waren nog 2 kavels te koop. In 2022 is er 1 kavel verkocht. Voor de laatste kavel is een betaalde optie afgesloten. Naar verwachting zal deze in 2023 worden omgezet in een koopovereenkomst en worden geleverd aan de ondernemer om te worden bebouwd. De ontwikkeling van bedrijventerrein VI is rond 2005 gestart. Hierna is de wegenstructuur gerealiseerd maar is deze nooit woonrijp opgeleverd. Ook heeft er weinig beheer en onderhoud van de wegen plaatsgevonden.

Meerjarenprognose grondexploitaties 2023

6

Een recente schouw van het gebied heeft aangetoond dat voorafgaand aan het woonrijp maken (top-asfalt laag, bebording en verlichting) in verband met verzakkingen herstelwerkzaamheden moeten plaatsvinden aan de hemelwaterafvoer en het wegdek. Gezien de omvang van deze nog uit te voeren werkzaamheden en de kostenstijgingen (ook in de grond- weg- en waterbouw) is het restbudget verhoogd met een bedrag van ca. €400.000,-. De aanbesteding voor de laatste werken en werkzaamheden, ten behoeve van de inrichting van het openbaar gebied, vindt binnenkort (2023) plaats. De helft van genoemde kosten, zijnde €200.000, wordt gedekt door een bijdrage vanuit het reguliere budget van Beheer en Onderhoud van de Algemene Dienst. De aanleg van de openbare ruimte zal naar verwachting ook in 2023 plaatsvinden, waarna deze grondexploitatie in 2023 kan worden afgerond. In verband met bovenstaande ontwikkelingen is de totale doorlooptijd verlengd met één jaar. Land van Essche III Deze ontwikkellocatie ligt aan de zuidkant van Strijen. De gronden van deze locatie zijn grotendeels eigendom van de gemeente. In verband met de procedures van het bestemmingsplan heeft dit project oponthoud opgelopen. Het bestemmingsplan is maart jongstleden (2023) door de Raad vastgesteld. Zodra het plan onherroepelijk is, zal gestart worden met het bouwrijp maken van de betrokken gronden.

Dit zal onder andere bestaan uit een voorbelasting van de slappe en weinig draagkrachtige grond. De levering van bouwrijpe grond voor de eerste woningen wordt in 2024 verwacht. Daar is inmiddels met een ontwikkelaar een contract/ overeenkomst afgesloten. In verband met bovenstaande ontwikkelingen is de totale doorlooptijd verlengd met twee jaar. Uitbreiding Goudswaard NO Het bestemmingsplan is in december 2020 vastgesteld en onherroepelijk. Het bouwrijp maken heeft in 2021 plaatsgevonden. In 2021 is een tenderprocedure doorlopen (prijsvraag m.b.t. bouwrijpe grond), hetgeen tot een kooprealisatie-overeenkomst heeft geleid met een ontwikkelaar. Deze heeft in 2022 de gronden afgenomen. Recent is door de ontwikkelaar gestart met de verkoop van de woningen. Eind dit jaar of begin 2024, zal naar verwachting worden gestart met de bouw. De aanleg van de definitieve woonomgeving vindt gefaseerd plaats in de periode tot en met 2025, nadat de woningen van de desbetreffende fase zijn opgeleverd. Ook dit project heeft daarom te maken met oponthoud. De totale doorlooptijd van het project is daarom verlengd met één jaar.

4.4

Samenvatting prognose eindresultaten

Een totaaloverzicht van de investeringen en opbrengsten voor de drie doorlopende grondexploitaties is opgenomen in onderstaande tabel 4.4. Deze tabel geeft inzicht in het totaal aan investeringen en opbrengsten (som van gerealiseerd en nog te realiseren kosten resp. opbrengsten) en het verwachte exploitatieresultaat op eindwaarde. Bij wijze van leeswijzer, het negatieve bedrag in de kolom ‘Resultaat’ geeft aan dat de opbrengsten de kosten overstijgen. Dit leidt tot een negatieve boekwaarde bezien vanuit het project. Voor de gemeente betreft het in totaal voor alle drie doorlopende grondexploitaties in totaal een verwacht batig saldo van afgerond ca. € 850.000. (bedragen x €1.000 euro)

Tabel 4.4: Resultaat grondexploitaties

Meerjarenprognose grondexploitaties 2023

7

4.5

Samenvatting ontwikkelingsprognose boekwaarden

Elke grondexploitatie kent een boekwaarde die, afhankelijk van de gerealiseerde kosten en opbrengsten, per jaar fluctueert. De boekwaarde volgt grotendeels de begrote kosten en opbrengsten tenzij er onvoorziene omstandigheden optreden waardoor kosten en/of opbrengsten belangrijk wijzigen in omvang en/of in de tijd. Voorbeelden hiervan zijn de stikstof-uitspraak van enkele jaren geleden, de oorlog in Oekraïne, bijzonder hoge inflatie of een enkele bijzondere archeologische vondst. Vanwege de lage (reken)rente voor de gemeente is de invloed van de tijd, door de rentelast, op de ontwikkeling van de boekwaarde en eindwaarde relatief klein. In onderstaande tabel 4.5 geven wij per grondexploitatie een overzicht van de boekwaarde-ontwikkeling van het verslagjaar 2022 en de resterende begrote inkomsten en uitgaven voor 2023 en de jaren daarna alsmede de resultaatverwachting (totale opbrengsten minus totale kosten). (bedragen x €1.000 euro)

Tabel 4.5: Verloop boekwaarden.

4.6

Gerealiseerde winst- en verliesneming

De berekening van (tussentijdse) winstnemingen, zoals opgenomen in bovenstaande tabel 4.5, is in de BBV nader omschreven. Deze methode wordt mede opgelegd om de resultaten van gemeenten onderling vergelijkbaar te maken. De methode staat bekend als de ‘percentage of completion’ (POC)-methode. De totale winstnemingen in 2022 bedraagt afgerond € 218.000, - voor belasting. Door een substantiële kostenstijging voor Bedrijventerrein VI te Strijen, zie toelichting paragraaf 4.3, is het voortgangspercentage gedaald en is in 2021 te veel winst genomen. Dit wordt in 2022 gecorrigeerd en komt tot uitdrukking in een negatieve winstneming van € 44.000, - (‘dotatie’). Terzijde: Per 1 januari 2016 zijn lagere overheden verplicht vennootschapsbelasting (Vpb) te betalen over haar winst verkregen uit ondernemingsactiviteiten. Grondexploitaties vallen hier ook onder. Jaarlijks wordt daarom een deel van de winst, na verrekening met eventuele verliezen, gereserveerd voor genoemde belasting. Bij de jaarrekening is op basis van de genomen winst in 2022 een verplichting opgenomen voor de nog te betalen Vpb over 2022 van ca.€ 33.000, . De berekening hiervan blijkt niet uit bovenstaande tabel en is separaat volgens vastgestelde richtlijnen in de financiële administratie verwerkt.

Meerjarenprognose grondexploitaties 2023

8

Voor zover lopende grondexploitaties een verlies kennen, treft de gemeente een verliesvoorziening ter dekking van het voorzienbare tekort. De daadwerkelijke verliesneming wordt uitgesteld tot het moment dat een grondexploitatie wordt afgesloten. Van de drie afgesloten grondexploitaties in 2022 is geen sprake van negatieve resultaten. In verband met het ontbreken van verlieslatende grondexploitaties is de verliesvoorziening reeds in 2021 afgebouwd tot nul euro. Ook in de jaarrekening 2022 is volgens het MPG 2023 geen verliesvoorziening nodig voor de drie doorlopende grondexploitaties. Omwille van een vergelijkbare wijze van rapporteren is dit tot uitdrukking gebracht in onderstaande tabel. bedragen x €1.000 euro)

V er l o o p v er l iesv o o r ziening Omschr ijv ing

Bed r ag

St and per 1-1-2022

€

-

Ont t rekking a.g.v. MPG 2023

€

-

St ort ing a.g.v. MPG 2023

€

-

St and per 31-12-2022

€

-

Meerjarenprognose grondexploitaties 2023

9

5.

Risicomanagement

5.1

Risico’s

De risico’s die gepaard gaan met het bezit van gronden en de ontwikkeling daarvan worden door de gemeente onderkend. De belangrijkste risico’s, in algemene zin, die kunnen worden onderscheiden zijn: a. Renteschommelingen (lees: stijgingen) op de leenportefeuille; b. Afname marktbehoefte. Dit komt tot uitdrukking door kostenverhogingen verband houdend met plan- en programma aanpassingen, lagere opbrengsten en/of verlate opbrengsten; c. Toename kosten door inflatie; d. Toename kosten door tegenvallende resultaten bij de uitvoering van werken en werkzaamheden. Dit kan betrekking hebben op een aanbesteding en/of de omvang van een bodemsanering (grond, grondwater, asbest) en/of achterstallig onderhoud in verband met de lange doorlooptijd. e. Aanwezigheid van belemmerende milieucirkels en/of richtlijnen door bestaande en/of veranderende wet- en regelgeving. Het ontwikkelpotentieel komt hiermee onder druk te staan (deelgebied zit op slot). Op dit moment spelen vooral: • Het aspect beschreven onder b, afname marktbehoefte. Dit speelt tot op zekere hoogte een rol. Alle doorlopende grondexploitaties ondervinden enige stagnatie, hetgeen is terug te lezen in paragraaf 4.3, deels ingegeven door de veranderende marktomstandigheden; • Het aspect genoemd onder c, de inflatie. Deze bedroeg 14,9% voor de GWW-sector gemeten over het gehele jaar 2022 (1-1-2022 tot 1-1-2023, CBS Statline).

Deze is voor Europese begrippen erg hoog, temeer de (langjarige) doelstelling van de ECB een inflatie van 2% is; • Het aspect beschreven onder d, extra kosten voor werken en werkzaamheden door de lange doorlooptijd en daaraan gekoppeld achterstallig onderhoud (Bedrijventerrein VI). Beheersmaatregelen Op dit moment heeft de gemeente geen actief grondbeleid. De voorraad gronden en daarmee het risico is beperkt. Van de huidige grondportefeuille geldt dat de omvang snel afneemt. Van de lopende grondexploitaties geldt dat voor veel gronden inmiddels verkoopovereenkomsten zijn gesloten. Ondanks de situatie waarin de gemeente verkeerd, is het van belang om de, ogenschijnlijk beperkte, financiële risico’s adequaat af te dekken. Deze houden verband met voorzienbare respectievelijk onvoorziene risico’s. Deze risico’s worden hieronder nader toegelicht.

Meerjarenprognose grondexploitaties 2023

10

5.2

Voorzienbare risico’s

De voorzienbare risico’s zijn meegenomen bij het actualiseren van de grondexploitaties. Een voorbeeld is het indexeren van ramingen voor het bouw- en woonrijp maken met de gemeten inflatie-% om te komen tot het huidige prijspeil 1-1-2023. Het gaat in algemene zin om voorzienbare tegen- en meevallers met betrekking tot kosten en opbrengsten en de fasering hiervan in de tijd. De meest recente inzichten met betrekking tot contractvorming, planologie en planvorming (voorbereidingsprocedure en omgevingsaspecten) spelen hierbij ook een rol. De omvang van de voorzienbare risico’s worden in overleg met team projectleiding, team grondzaken en team civiel bepaald en verwerkt in de geactualiseerde grondexploitaties. Het saldo op eindwaarde van een specifiek project kan hierdoor positief of negatief wijzigen. Een verdienlocatie kan overgaan in een verlieslocatie (of andersom). Voor zover sprake is van een verlieslocatie (en een bijbehorend voorzienbaar tekort) wordt, conform de systematiek uit het ‘Besluit Begroting en Verantwoording’ (BBV), een verliesvoorziening getroffen. Deze verliesvoorziening wordt eenmaal per jaar, met de jaarrekening, aangepast aan de geactualiseerde eindwaarde. De verliesvoorziening dient ter dekking van het tekort op het moment dat het project wordt afgesloten. De verliesvoorziening is dus een belangrijk onderdeel van het te voeren risicomanagement.

Voor verslagjaar 2022 is de specifieke situatie beschreven in voorgaande paragraaf 4.6.

5.3

Onvoorziene risico’s

Naast de beschreven voorzienbare risico’s zijn er ook onvoorziene risico’s (onbenoemde en onbekende risico’s). Bij het bepalen van de verwachte eindwaarde van een grondexploitatie is hier nog geen rekening mee gehouden. De onvoorziene risico’s zijn berekend volgens de IFLO-methode (Inspectie Financiën Lokale (en provinciale) Overheden). Dit is een eenvoudige en eenduidige methode om de hoogte van het afdekken van de onvoorziene risico’s te bepalen. Het totaal benodigde bedrag voor het afdekken van deze risico’s komt uit op € 276.631. In voorgaande jaren werden de onvoorzienbare risico’s gedekt uit de reserve grondexploitaties. Bij de vaststelling van de nota reserves en voorzieningen (medio mei 2022) is deze reserve komen te vervallen waarbij het saldo is overgeheveld naar de algemene reserve. De onvoorzienbare risico’s vanuit de lopende grondexploitaties zijn in de jaarrekening 2022 meegenomen in het totale weerstandsvermogen van de gemeente. In deel 2 van het MPG wordt per grondexploitatie dit nader gespecificeerd.

Meerjarenprognose grondexploitaties 2023

11