Keuzenota Actualisatie Huisvestingsverordening 2026-2029

Keuzenotitie Aan: Van: Zaaknummer: Documentnummer: Portefeuillehouder: Team: Datum vaststelling college: Vertrouwelijk: Fase BOB-cyclus:

gemeenteraad college van burgemeester en wethouders Z/24/255194 DOC-24888327 wethouder Van der Wulp Omgeving 15 oktober 2024 Nee beeldvormend, oordeelsvormend en besluitvormend

Onderwerp Actualisatie Huisvestingsverordening 2026-2029 Gevraagd besluit • te kiezen voor variant 1 uit de keuzenota actualisatie Huisvestingsverordening 2026-2029; • Variant 1 uit de keuzenota actualisatie Huisvestingsverordening 2026-2029 vast te stellen; • Variant 1 uit de keuzenota actualisatie Huisvestingsverordening 2026-209 uit te werken in een nieuwe Huisvestingsverordening. Inleiding De gemeente Hoeksche Waard heeft sinds 2020 1 een huisvestingsverordeningstekst met betrekking tot de toewijzing van urgent woningzoekenden in sociale huurwoningen van woningcorporatie HW Wonen. De Huisvestingswet 2014 bepaalt dat er een huisvestingsverordening voor de maximale duur van vier jaar mag worden vastgesteld. Eind 2024 eindigt de wettelijke looptijd van deze verordening. In een separaat raadsvoorstel, vroegen wij u om de huidige Huisvestingsverordening met maximaal 1 jaar te verlengen om de nieuwe verordeningstekst goed te laten aansluiten bij (nieuwe) wet- en regelgeving én om te zorgen voor het juiste draagvlak. In deze keuzenota leggen wij de verschillende varianten voor. Inhoud Wat zijn de wettelijke mogelijkheden? Woonruimteverdeling wordt in Nederland wettelijk gekaderd door de Huisvestingswet. In deze wet staat het uitgangspunt van vrije vestiging van de burger centraal. Alleen in bijzondere gevallen mogen gemeenten ingrijpen in deze vrije vestiging.

De gemeente kan nadere regels stellen over het toewijzen en het woningvoorraadbeheer van door gemeente aan te wijzen delen van de woningvoorraad. De grondslag voor ingrijpen moet gevonden worden in schaarste en (in enkele gevallen) leefbaarheid. Omdat vrije vestiging op grond van de Huisvestingswet een groot goed is, geldt voor gemeenten een vrij zware onderzoeksplicht om schaarste- en leefbaarheidsproblemen aan te tonen. Welke instrument heeft de gemeente? De Huisvestingswet biedt gemeenten één instrument om te kunnen interveniëren op de (lokale) woningmarkt: de Huisvestingsverordening. Alleen in een Huisvestingsverordening kunnen wij de volgende onderdelen reguleren: 1

De vijf gemeenten hadden voor de fusie ook al een huisvestingsverordening.

1/8

Woonruimteverdeling ➔ Urgentieregeling (bij inwerkingtreding van de Wet versterking Regie Volkshuisvesting verplicht) ➔ Sociale huur (van corporaties en/of andere aanbieders) ➔ Middenhuur (van corporaties en/of andere aanbieders) ➔ Betaalbare koop nieuwbouw (tot €390.000,-) ➔ Woonwagens en standplaatsen Woningvoorraadbeheer ➔ Gebruik van de voorraad (bijvoorbeeld splitsen/samenvoegen, e.d.) ➔ Opkoopbescherming (tegengaan buy-to-let) ➔ Toeristische verhuur (tegengaan van negatieve effecten van bijvoorbeeld veelvuldige AirBnBverhuur) De gemeente heeft een onderzoeksplicht Zoals aangegeven geldt dat als gemeenten via een Huisvestingsverordening ingrijpen op de vestigingsvrijheid van burgers of de contractvrijheid van verhuurders en/of verkopers, zij dit onderbouwd moeten doen: ➔ Voor het onderdeel ‘woonruimteverdeling’ betekent dit concreet dat wij in algemene zin schaarste moeten aantonen in het te reguleren segment en dat deze schaarste zonder ingrijpen zou leiden tot verdringing van groepen woningzoekenden. Voor het sociale corporatiesegment is dat doorgaans vrij eenvoudig te doen: corporaties hebben immers doorgaans veel cijfers beschikbaar over wachttijden, slaagkansen, vraag en aanbod, etc. Voor het particuliere huursegment is dit doorgaans veel minder het geval en moet van andere bronnen (bv platforms als Pararius) gebruik worden gemaakt.

In de koop worden vaak analyses uit het WoON (grootste woononderzoek van Nederland) gebruikt. De wet bevat geen harde definitie van wat schaarste precies is. ➔ In veel gemeenten is er daarnaast een wens aanwezig om via een verordening te sturen op toewijzing aan woningzoekenden met lokale binding. De wet biedt daarvoor mogelijkheden (voorrang bij maximaal 50% van de woningtoewijzingen), mits de gemeente onderbouwt dat gemeentelijke sturing hierop nuttig en noodzakelijk is. Als bijvoorbeeld 95% van de ‘eigen’ woningen terecht komen bij ‘eigen’ mensen, dan voegt sturing op lokale binding niet zoveel toe. Onderbouwing van dit type maatregel gebeurt doorgaans aan de hand van cijfers van het Kadaster (koop) en corporaties (sociale huur). ➔ Met opkoopbescherming en regulering toeristische verhuur heeft een gemeente sinds enkele jaren ook tools in handen om ongewenst handelen van woningeigenaren (buy-to-let, AirBnB-gebruik) tegen te gaan. Het is dan wel noodzakelijk om aan te tonen dat dit ongewenste gebruik zich in voldoende mate voor doet, om het tegengaan ervan te onderbouwen. In aanvulling op het bovenstaande worden dan vaak cijfers van het Kadaster (die inzicht hebben in gedrag van investeerders op de woningmarkt) of bijvoorbeeld platforms als AirBnB.

Aan de huisvestingsverordening is een vergunningstelsel gekoppeld Het is hier nog relevant om te melden dat de Huisvestingswet zo in elkaar zit, dat aan het enige instrument (de huisvestingsverordening) een vergunningsstelsel is gekoppeld. Dat betekent concreet dat woningen die ‘onder’ de huisvestingsverordening vallen, pas bewoond c.q. aangepast mogen worden op het moment dat de gemeente hiervoor een (huisvestings)vergunning verleent. Het is gebruikelijk dat colleges van B&W het verlenen van deze vergunning mandateren aan woningcorporaties, voor zover het hun woningvoorraad 2/8

betreft. Het tekenen van een huurcontract bij een corporatie wordt dan gelijk gesteld aan het verlenen van een huisvestingsvergunning. Daar heeft de gemeente dus geen werk aan / last van. Als overwogen wordt om ook delen van de niet-corporatievoorraad te verordenen, is dit een ander verhaal. Gemeenten moeten dan zelf een balie openen, waar kandidaat-huurders of kandidaat-kopers zich kunnen melden voor de aanvraag van een huisvestingsvergunning, om deze aanvraag vervolgens te beoordelen en al dan niet toe te kennen. Ook neemt een gemeente dan de plicht op zich om dit vergunningsstelsel actief te handhaven. Met andere woorden: aan het verordenen van de niet-corporatievoorraad kunnen (stevige) kosten verbonden zijn. Dat roept doorgaans de vraag op hoe deze kosten zich verhouden tot de volkshuisvestelijke meerwaarde van sturing. Dit kan per gemeente stevig verschillen. Wat zijn de plussen en de minnen van de geschetste mogelijkheden? Zoals valt op te maken uit de vorige paragraaf, is bij het maken van keuzes over waar door gemeenten via de huisvestingsverordening op wordt gestuurd, de beantwoording van de volgende drie vragen cruciaal: 1. Is er sprake van schaarste, of anders gezegd: is er überhaupt een wettelijke basis voor sturing door de gemeente? 2.

Is de inzet van de diverse instrumenten in de Huisvestingsverordening nuttig en noodzakelijk, of anders gezegd: is er een duidelijke volkshuisvestelijke meerwaarde voor deze sturing? 3. Hoe verhoudt de volkshuisvestelijke meerwaarde zich tot de bijbehorende kosten die een gemeente maakt? Schaarste De Huisvestingswet kent geen ‘harde’ definitie van schaarste: het is aan gemeenten zelf om te beredeneren of hier sprake van is op de lokale woningmarkt. In economische termen is sprake van schaarste als er meer vraag is dan aanbod, en dat is vrijwel op de gehele Nederlandse woningmarkt het geval. Uiteraard is de situatie op de woningmarkt in de Hoeksche Waard – in termen van schaarste – wel een hele andere dan bijvoorbeeld in de nabij gelegen stad Rotterdam. Uit de verkenning van vraag en aanbod in de Hoeksche Waard (Verkenning schaarste in de Hoeksche Waard, RIGO, 2024, zie bijlage 1) blijkt dat er in het sociale huursegment en ook in de betaalbare koop schaarste aangetoond kan worden. De situatie op de woningmarkt staat in die zin sturing via een Huisvestingsverordening niet in de weg. Voor het middenhuursegment is dit – gegeven de beperkte omvang en beperkte zicht op deze voorraad – minder eenduidig vast te stellen. Recent woningmarktonderzoek (Springco, 2024) lijkt erop te wijzen dat er ook in dit segment tekorten zijn. Een tekort is echter niet 1 op 1 hetzelfde als schaarste.

Nuttig, noodzakelijk en kosten: wat is de meerwaarde van sturing? De minimale variant van de Huisvestingsverordening Hoeksche Waard is er één met een urgentieregeling in de sociale huur. Deze variant heeft de gemeente momenteel in haar Huisvestingsverordening. ➔ Het woonruimteverdeelbeleid in de sociale huur in de gemeente wordt momenteel vormgegeven door de woningcorporatie, HW Wonen. De vraag kan gesteld worden wat het verordenen van dit beleid bijdraagt voor de woningzoekende in de Hoeksche Waard. Doorgaans hanteren gemeenteraden twee argumenten voor het verordenen van de woonruimteverdeling in de sociale huur: een principiële (“niet woningcorporaties moeten de spelregels bepalen, maar de democratisch gekozen raad”) en een inhoudelijke (bijvoorbeeld omdat ze ander beleid voorstaan dan een corporatie). Voorbeelden van het laatste zijn bijvoorbeeld situaties waarbij gemeenteraden wel willen sturen op woningzoekenden met lokale binding of (daarbinnen) mensen met vitale

3/8

beroepen2, en corporaties niet. Argumenten om dit deel van de woningvoorraad niet in de verordening op te nemen, zijn het beperken van de flexibiliteit in beleid aan de zijde van de corporatie. Gemeenten mogen daarnaast via een Huisvestingsverordening niet sturen op leefbaarheid- corporaties mogen dit in eigen beleid wél. Het verordenen van de sociale huur brengt relatief beperkte extra kosten met zich mee. De vergunningverlening wordt doorgaans gemandateerd aan de woningcorporatie, waardoor de kosten voor de gemeente zich beperken tot het opstellen van een tekst en de bijbehorende schaarste onderbouwing. Omdat de vergunningverlening door de corporatie doorgaans wordt gekoppeld aan het verhuurproces, zijn de meerkosten voor de woningcorporatie zeer beperkt of zelfs nihil. ➔ Het via de verordening sturen op het particuliere huursegment heeft als belangrijkste voordeel dat een gemeente op die wijze kan organiseren dat deze woningen bij de ‘juiste doelgroep’ terecht komen, bijvoorbeeld middeninkomens of lokaal woningzoekenden.

Belangrijkste argument tegen is – naast het ingewikkeld kunnen aantonen van schaarste – dat er relatief veel komt kijken bij de vergunningverlening (die niet gemandateerd kan worden) en handhaving/toezicht: Woningzoekenden die voornemens zijn een dergelijke woning te gaan huren, zullen zich moeten melden bij de gemeentelijke balie, al waar een vergunningsproces moet worden doorlopen. De gemeente heeft dan ook een plicht om toe te zien op dat particuliere (ver)huurders zich aan de regels uit de verordening houden. ➔ Het sturen op de betaalbare koop kent het zelfde (kosten)nadeel als de particuliere huur, al ligt het er daarbij wel aan of op de bestaande voorraad wordt gestuurd (bijvoorbeeld opkoopbescherming), of op de nieuwbouw (toewijzing). Bij de laatste is er sprake van een projectmatige (en eenmalige) basis, wat de kosten drukt t.o.v. structurele sturing (in de bestaande voorraad). De volkshuisvestelijke meerwaarde van sturing op de koopvoorraad zit vooral in het kunnen beschermen van deze voorraad (bijvoorbeeld door opkopen tegen te gaan, waarvan nog wel moet worden aangetoond dat daar in de Hoeksche Waard sprake van is) of het kunnen sturen op de toewijzing aan ‘eigen’ inwoners bij nieuwbouw. Momenteel komt ruim 60% van de betaalbare koopvoorraad ook zonder sturing / huisvestingsverordening al terecht bij woningzoekenden uit de eigen gemeente.

Sturing kan een antwoord zijn als politiek wordt geoordeeld dat dit percentage best wat hoger mag liggen. Verschillende varianten In de huisvestingsverordening is het mogelijk om voor de volgende woningmarktsegmenten de woningvoorraad te reguleren: 1. Urgentie sociale huur (conform huidige huisvestingsverordening) 2. Volledige sociale huur (inclusief woonruimteregels) 3. Middenhuur (woonruimteverdeling) 4. Betaalbare koop bestaande voorraad (bijvoorbeeld opkoopbescherming) 5. Betaalbare koop nieuwbouw (toewijzing)

2

Sinds 1 januari kunnen gemeenten via een huisvestingsverordening – of corporaties via eigen beleid sturen op voorrang voor woningzoekenden met een passend inkomen, lokale maatschappelijke of economische binding en een beroep in de zorg, het onderwijs of de veiligheid. Gedachte achter deze nieuwe mogelijkheid is het tegengaan van maatschappelijk ontwrichtende effecten die kunnen ontstaan als er geen leraar voor de klas staat, geen handen aan het bed zijn of geen bezetting is op de brandweerkazerne. Aangetoond moet worden dat huisvesting dan een oplossing kan zijn voor dit vraagstuk.

4/8

Variant 1: urgentie scoiale huur (huidige huisvestingsverordening) Advies: Doen. Wettelijk verplicht. Voortbouwen op en doorontwikkelen van wat we al hebben. -

-

Vanaf 2026 is het verplicht om deze categorie op te nemen in de Huisvestingsverordening, dit is een minimale variant: • Mantelzorg • Chronische medische problematiek • Uitstromers uit GGZ • Uitstromers uit opvang slachtoffers van huiselijk geweld of mensenhandel • Uitstromers uit opvang voor daklozen • Uitstromers uit beschermd wonen • Uitstromers uit Jeugdzorg (18-23 jarigen) • Uitstromers uit gevangenis of jeugdinrichting • Deelnemers uitstapprogramma Prostituees (DUUP) HW Wonen bepaalt grotendeels het beleid

Voordeel HW Wonen verleent in mandaat de huisvestingsvergunningen

Nadeel Het is niet mogelijk om op andere wijze af te dwingen dat beleid gestalte krijgt (bijvoorbeeld toewijzen aan bepaalde beroepsgroepen)

Er is een goed functionerend woonruimteverdeelbeleid

Variant 2: Volledige sociale huur (inclusief woonruimteregels) Advies: Niet doen. De woningzoekende heeft hier niets aan, kosten nemen toe. -

-

Een reden is om deze variant toe te passen als gemeente het niet eens is met het woonruimteverdeelbeleid van HW Wonen of omdat de gemeenteraad vindt dat zij als democratisch gekozen orgaan de regels vaststelt en niet een woningcorporatie Het beleid van HW Wonen nemen we op in de verordening

Voordeel Mogelijkheid om aan het ‘stuur’ te zitten op t.a.v. nieuwe mogelijkheden (voorrang sociale binding, vitale beroepsgroepen) Kosten voor vergunningverlening sociale huur van de woningcorporatie is beperkt, omdat dit gekoppeld is aan mandaatbesluit We kunnen de particulier verhuur benutten voor huisvesting doelgroepen

Nadeel Beperking flexibiliteit in beleid voor de Corporatie Extra kosten voor schaarsteonderzoek

Vergunningverlening particuliere verhuur kan niet gemandateerd worden aan woningcorporatie. 5/8

Aandeel sociale huur particuliere sector is heel beperkt. Totale particuliere huursector is 5% in de Hoeksche Waard. Vergunningstelsel voor particuliere verhuur is noodzakelijk met daarbij handhaving. Dit zijn extra kosten van inrichten van een balie en extra capaciteitskosten voor de gemeente voor vergunningverlening Gemeente mag niet sturen op leefbaarheid in een huisvestingsverordening, corporatie mag dit wel via eigen beleid.

Variant 3: Middenhuur Advies: Niet doen. Voegt niks toe t.o.v. huidige situatie, kosten verhouden zich niet tot omvang van deze voorraad. -

HW Wonen bepaalt voor de woningen van de woningcorporaties het beleid Een reden is om deze variant toe te passen als gemeente het niet eens is met het woonruimteverdeelbeleid van HW Wonen Het beleid van HW Wonen nemen we op in de verordening Steden zoals Den Haag, Amsterdam, Utrecht passen dit vergunningstelsel in beperkte mate toe voor particuliere middenhuur.

Voordeel Middenhuur kun je terecht laten komen bij de juiste doelgroep Je kunt voorrang vanuit de sociale huur stimuleren

Er is een goed functioneren woonruimteverdeelbeleid voor woningen van de woningcorporatie

Nadeel Sturen op middenhuur is duur door vergunningverlening en handhaving Middenhuur is zeer klein segment in de Hoeksche Waard Totale particuliere huur is 5% in de Hoeksche Waard Het is niet mogelijk om op andere wijze af te dwingen dat beleid gestalte krijgt (bijvoorbeeld toewijzen aan bepaalde beroepsgroepen) Extra kosten voor schaarsteonderzoek

6/8

Variant 4: betaalbare koop bestaande voorraad (opkoopbescherming) Advies: Niet doen. De markt voor buy-to-let is volledig ingezakt door beleid van de rijksoverheid. Onderbouwing is daardoor zeer complex geworden.

Voordeel Je kunt (een deel van de) opkopen tegengaan

Nadeel Aantonen dat ongewenste gebruik in voldoende mate voordoet om tegengaan te onderbouwen

Meer dan 60% van de betaalbare koop komt zonder sturing terecht al bij ‘eigen’ inwoners

Extra kosten gemeente voor schaarsteonderzoek

In bestemmingsplannen is vastgelegd wat gebruik mag zijn van percelen in relatie tot toeristische verhuur

Variant 5: betaalbare koop nieuwbouw Advies: Niet doen. Toegevoegde waarde is beperkt en weegt niet op tegen de kosten. Voordeel Je kunt betaalbare koop terecht laten komen bij lokaal woningzoekenden of andere vormen van sturing in de verdeling van deze woningen

Nadeel Vergunningstelsel met daarbij handhaving is noodzakelijk. Dit betekent extra kosten inrichten balie en extra capaciteitskosten voor de gemeente. Meer dan 60% van de betaalbare koop komt al terecht bij ‘eigen’ inwoners zonder sturing

Je kunt betaalbare koop terecht laten komen bij mensen met een vitaal beroep

Extra kosten gemeente voor schaarsteonderzoek Het met voorrang toewijzen van woningen aan doelgroepen / beroepen gaat ten koste van andere regulier woningzoekenden

Vervolgprocedure Na het vaststellen van de keuze werken wij de verordeningstekst uit. Deze leggen wij voor aan betrokken partijen en vragen (verplicht) advies aan de provincie. Daarna brengen wij de concept-verordening in procedure voor vaststelling door uw raad. Ons voornemen is om de nieuwe verordening voor 1 juli 2025 aan u voor te leggen voor besluitvorming.

7/8

Bijlagen -

Verkenning schaarste in de Hoeksche Waard, RIGO, 25 september 2024

8/8