inspreken raad def 4-6-2023 (geanonimiseerd)

Nut en noodzaak voor sloop Oosterse Gorzen ontbreekt De Oosterse Gorzen is een zeer gevarieerde wijk met koophuizen, vrije sector-, bejaarden- en sociale huurwoningen. De bewoners ervaren de woonomgeving als prettig en zeer plezierig. De sociale cohesie en participatie van de bewoners in de wijk is sterk. Het is een zeer sociale wijk en bewoners blijven lang in hun huis wonen.

In de heftige corona periode kwam HW Wonen met de mededeling, dat het sociale huurgedeelte van de wijk, gesloopt zou worden. De mensen zouden hun veilige thuis gedwongen moeten verlaten. Dit bericht hebben de bewoners als zeer traumatisch ervaren. Sommigen wonen daar al 40 jaar en hebben al hun herinneringen daar. Die mensen uit huis zetten doeje alleen als het echt niet anders

kan. En dat kan het hier wel. De in de

brief enigszins kolderiek aandoende argumenten, heeft de BC direct kunnen weerleggen. (Maar aansluitend vond hww altijd weer nieuwe, om toch vooral maar niet serieus samen te overleggen wat nu verstandig zou zijn.) Tijdens de daaropvolgende presentatie werd zelfs gezegd, dat de bewoners van fase 1 (noord) moesten vertrekken, dat ze niet konden terugkomen en dat er geen wisselwoningen waren. Dit sloeg in als een bom.

De Bewonerscommissie is opgericht, nadat telefonisch contact was geweest met de huurdersvereniging, die desgevraagd verklaarde, dat HW Wonen het altijd goed aanpakt. Van de huurdersvereniging hoefden wij dus niets te verwachten. Sterker nog, in een later stadium wenste zij niets te maken te hebben met de bewonerscommissie, ondanks de diverse uitnodigingen.

Het eerste overleg met HW Wonen begon met de mededeling, dat we als BC te laat waren, dat het besluit al genomen was. Hetgeen in feite onjuist was, er bestond alleen nog maar een voornemen. Er was en is niets geregeld, geen MER, geen omgevingsvergunning, etc. (geanoimserd) De bewonerscommissie kreeg weinigllgeen medewerking van HW Wonen, weinig of onvolledige informatie en heeft daar vaak om

moeten

soebatten.

HW

Wonen

heeft

in dit proces zeker niet laten zien, dat ze op de hoogte is van de Wet Overleg huurders-verhuurder. Deze regels

(geanoimserd) zijnijworden ook regelmatig overtreden en dit laat zien, dat hww vindt, dat zij niets te maken heeft met huurders en hun belangen noch met de bewonerscommissie.

Op dringend verzoek van de Bewonerscommissie is er een second opinion onderzoek gestart om te achterhalen of de woningen veilig genoeg en technisch in goede staat waren om gerenoveerd te worden. Arcadis heeft dit uitgevoerd. Daaruit bleek dat de huizen prima te renoveren zijn. Dit onderzoek is in uw bezit, evenals het onderzoek uit 2016 van Kontek, die daarin adviezen

heeft gegeven omtrent uit te voeren onderhoudswerkzaamheden.

In de nieuwsbrief van maartjl. aan de gemeenteraad stelt HW Wonen, dat het rapport van Arcadis naadloos aansluit op dat van Kontek, hetgeen op zich klopt. Maar dat het daarom de juistheid van de beslissing om te slopen onderstreept? Hiermee geeft HW Wonen zichzelf een brevet van onvermogen. In het Kontek rapport stonden allerlei aanbevelingen om het onderhoud weer op een acceptabel niveau te brengen.

Diezelfde adviezen

stonden

ook weer

in het

Arcadisrapport. Dat laat zien, dat HW Wonen

in de

tussenliggende jaren niets heeft gedaan aan onderhoud, iets wat

huurders

ook steeds weer verklaren.

Bijvoorbeeld: de problemen met vocht en schimmel — ontstaan door onvakkundige isolatietoepassing in het verleden — zijn niet opgelost. In plaats daarvan legt HW Wonen de verantwoordelijkheid voor deze problemen bij de huurders neer. Als er schimmel is, komt dat volgens HW Wonen doordat huurders te weinig ventileren. En niet doordat de werklui alle ventilatiegaten dichtsmeren, hww uitgevoerde werkzaamheden niet controleert en alleen cosmetische ingrepen laat doen en wellicht gebruik makend van een niet zo goed werkend systeem voor onderhoud

Hww

door derden

heeft.

neemt de klachten van huurders, waaronder ook

ontstane (ernstige) gezondheidsklachten, zeker niet serieus en handelt daar ook naar.

Daarnaast is er geen goede reden te bedenken, waarom een rijke woningstichting als hww haar woningbezit verwaarloost.

Het onderhoud

wordt tenslotte

opgebracht door de huurders dmv het betalen van huur. In feite bestaat er dus recht op onderhoud en de vraag is waarvoor het geld bestemd voor onderhoud, is gebruikt.

Er is dus sprake van jarenlange strategische verwaarlozing van onze huizen. En gezien de wens van HW Wonen om te slopen, is daar kennelijk doelbewust naar toe gewerkt. Want waarom is de Croonenburgwijk in Oud-B. wel gerenoveerd en de Oost. Gorzen niet? Ook dat is niet duidelijk geworden.

Financiën

HW Wonen geeft de voorkeur aan sloop/nieuwbouw, omdat zij uitgaat van een klein financieel voordeel, gerekend over een periode van 40 jaar met als peildatum 2019. De kosten voor renovatie zijn door Arcadis berekend in 2022. Dat is appels met peren vergelijken, zeker gezien de sterke inflatie van de tussenliggende

jaren (40%). (Het verschil in rentabiliteit in de berekening was al klein en wordt door de vergelijking juist uit te voeren positief voor renovatie.) Volgens hoogleraar André Thomsen is renovatie sowieso minimaal 30% goedkoper bij dezelfde woonkwaliteit.

Niet meegerekend in de berekening voor

(geanoimserd) slooplnieuwbouw is de aanpassing van de complete infrastructuur, zowel onder- als bovengronds van de (geano im se rd) woonwijk. Dat zijn kosten voor de gemeentelinwoners. Wat ook niet meegerekend is, is de belasting van het milieu. Dit zal naar voren komen bij een vormvrije milieu effect rapportage die bij de aanpassing van het bestemmingsplan behoort. Zie hiervoor de jurisprudentie van de Raad

van

te Rotterdam.

State inzake de Tweebosbuurt

Zuid

Oost

Kortom:

- De noodzaak en het nut van sloop/nieuwbouw ontbreekt.

- De woningen zijn prima te renoveren. Dit levert vergelijkbare woningkwaliteit. In de prestatieafspraken 23-24 staat als norm energielabel B, streven naar A. Dat is uitermate goed haalbaar, aangezien de woningen nu het label c dragen. (In de wijk Croonenburgh wordt momenteel

gerenoveerd volgens deze normen.) Maar ook 0-op-de-meter is mogelijk. - Renoveren is minimaal 30% goedkoper, veel duurzamer én circulair. (ls ook een voorschrift van de

(geanoimserd) overheid: 2030: 50%j2050: 100% circulair bouwen). (CO2, stikstof, natura2000 materiaalgebruik, energie, natuurbehoud etc.) - Renoveren is dus ook nog vele malen minder milieubelastend.

- Er hoeft geen nieuwe infrastructuur onder en boven de kosten daarvan zijn voor de gemeente. Bij renovatie levert dit een grote besparing op voor de (geanoimserd) gemeentellinwoners. - Met de uitgespaarde bouwkosten kan er elders meer nieuwbouw

worden

verricht. 7-

- Er wordt bovendien niet aan kapitaalvernietiging gedaan: 132 á 168.000 = 23 miljoen Want wie draait er voor dit kapitaalverlies op?

- Renovatie

is veel socialer want:

- Mensen kunnen er gewoon blijven wonen. - Andere woningzoekenden hoeven niet nog langer op de wachtlijst te staan, doordat 132 huurders een urgentieverklaring krijgen en dus voorgaan. De onrust in de hele wijk kan dan afnemen, ook huurders van vrije sector huurwoningen in de wijk zijn ongerust, want wordt hun huis dadelijk ook afgebroken?

Die staan ook aan de rivier of passen er

niet meer bij. - Zo’n beetje het laatste gedeelte van OBL met een enigszins betaalbare huur blijft bestaan.

Losse

notities.

De woningstichting is zeer zeker niet onbemiddeld, waarom gebruikt ze haar kapitaal dan niet om haar woningbezit goed te onderhouden en de huurders tevreden?

Ook

zou

hww

de huren

naar

beneden

kunnen

bijstellen ipv almaar omhoog. (Lijkt op misbruik huurtoeslag? Want als je zegt, dat de huren te hoog zijn, krijg je automatisch het antwoord: Er is toch huurtoeslag.) Moeten nieuwbouw sociale huurwoningen nu perse net onder de maximale grens voor huurtoeslag geprijsd worden? Kan dat niet lager? Waarom worden sociale huurwoningen die leegkomen zodanig verhoogd in huur, dat het vrije sector woningen worden? Soms met 200 euro verschil per maand? In de loop der jaren wordt het aantal betaalbare sociale huurwoningen steeds kleiner door huurverhogingen bij nieuwe huurders, door verkoop van de woningen, en door nieuwbouw etc. Als hww dit plan doorzet naar haar eigen wil, dan vrezen wij revolutiebouw. Want het is te duur geworden, er is te weinig personeel te vinden, waardoor het personeel dat het werk verricht lang niet altijd even vakkundig is.

Andere tijden Diverse nieuwbouwprojecten zijn afgeblazen: geen kopers, geen financiering, verhoging rentestand. Wellicht

gaat daar de investering al mis. (nachtmerriebeelden van een jarenlange lege bouwvlakte zonder woningen..)

Prestatieakkoord

Vorig jaar heb ik contact gehad met (geanonimiseerd) --(geanonimise rd) (geanonimiseerd) -van de gemeente. Hem heb ik gevraagd of de bc de besprekingen voor het Prestatieakkoord mocht bijwonen, desnoods als toehoorder. Dit mocht niet, aldus

(geanonimiseerd) Op de (geanonimiseerd) of dat dan toegestaan zou — worden, als onze wijk aan de orde zou komen, was het antwoord: “Nee, want dat wordt niet specifiek behandeld”.

Groot was dus ook de verbazing, dat in het prestatieakkoord 23-24 wel vermeld stond, dat 132 huizen werden gesloopt in 2023. Dat leek onze wijk wel. Verder op in de bijlagen werd dit zelfs nog specifiek genoemd: 132 woningen in de Oosterse Gorzen worden 10

gesloopt in 2023. En nog wel onder het kopje vaste planning. Hoe kan dit? Er is geen vaste planning, want niets staat nog vast. lronisch is het wel, dat de huurdersvereniging dit stuk heeft ondertekend, terwijl ze dus zelf geen contact wilde met de bewonerscommissie,

noch met de bewoners van

de wijk. De vraag luidt, of dit prestatie akkoord zo rechtsgeldig is. In elk geval is dit zeer pijnlijk. Ook omdat de gemeente dus sloop ook als een vaststaand feit ziet, terwijl dit niet

(geanonimiseerd) en (geanonimise rd) beiden correct is. En dat wethouders van hebben

verklaard van

niets te weten.

De woningen zijn destijds in 1975 gebouwd voor Hfl. 43.000,-- (£ 19.545,45). Duidelijk is dat de huurders dit bedrag al vele malen hebben

voldaan.

-11

Er is ook

iets vreemds

met de WOZ

huizen:

Riethil 133261EMOud-Beijerland wOZ-waarde

Peildatum

woOZz-waarde

01-01-2022

168.000

euro

01-01-2021

145.000

euro

01-01-2020

178.000

euro

Voor fase 2 en 3: Adres

Riethil 43261EMOud-Beijerland wOZ-waarde

Peildatum

woOZ-waarde

01-01-2022

167.000

euro

01-01-2021

200.000

euro

01-01-2020

178.000

euro

12

waarde

van onze

Deze waarde wordt doorgegeven door de woningstichting volgens SVHW. Als huizen slecht en slooprijp zijn, dan daalt de waarde, meldde SVHW vorig jaar, maar bij fase 1 (noord) is het nu weer omhoog gegaan. Zou dat naar aanleiding van de

(geanonimiseerd) heb ook gesproken met de vragen bij SVHW zijn, (geanonimiseerd) taxateur. De -zìjn overigens helemaal niet slecht, (geanonimiseerd) en maar er dient wel het e.e.a. te gebeuren, zie (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) Zo is hww op alle manieren bezig om de sloopwaardig te maken, maar intussen worden de bewoners en de bewonerscommissie gesloopt.

Als HWW de adviezen van (geanonimiseerd) - had opgevolgd, dan waren nu alleen nog de duurzaamheidsaanpassingen nodig. Dat had vele malen goedkoper geweest, want destijds waren alle materialen en uurlonen veel lager dan momenteel.

-13