Bijlage - Ruimtelijke analyse tijdelijke woningen Steenenstraat
Tekst van het document
TIJDELIJKE WONINGEN STEENENSTRAAT OUD-BEIJERLAND
CONCEPT
ANALYSES & ONTWERPSTUDIE
DATUM: 07-05-2024 PROJECT: TIJDELIJKE WONINGEN STEENENSTRAAT, OUD-BEIJERLAND OPDRACHTGEVER: HW WONEN PROJECTNUMMER: 20240318
RHO ADVISEURS - Rotterdam Weena 505 (Delftse Poort) verdieping 36 3013 AL Rotterdam info@rho.nl 010 2018555
2
INHOUD 1. INLEIDING
4
2. RUIMTELIJKE EN FUNCTIONELE ANALYSE
5
RUIME CONTEXT
6
HISTORIE
7
BOUWPERIODES
8
HUIDIGE BESTEMMING
9
ONDERGRONDSE INFRASTRUCTUUR
10
FOTO ANALYSE
11
FUNCTIES & GELUID
12
BEBOUWING & BOUWHOOGTE
13
TYPOLOGIEËN & BIJZONDERE ELEMENTEN
14
HISTORISCHE PANDEN
15
EBEN-HAËZERSCHOOL
16
INFRASTRUCTUUR & PARKEREN
17
PARKEERBALANS
18
GROEN, WATER & SOORTENDIVERSITEIT
23
HITTESTRESS & WATEROVERLAST
24
UITGANGSPUNTEN
25
3. ONTWERPSTUDIE
26
RUIMTELIJKE ANALYSE STEENENSTRAAT, OUD-BEIJERLAND
3
Prins B ernhar dstr.
1. INLEIDING HW wonen is op zoek naar een geschikte locatie voor 50 tijdelijke woningen in Oud-Beijerland. Dit document bevat de ruimtelijke en functionele analyses voor de mogelijkheden voor de inpassing van dit programma op de locatie van het voormalig cultureel centrum aan de Steenenstraat. Daarnaast wordt verbeeld op welke manier het programma kan worden ingepast op de locatie.inpassingsstudie
Steene
nstraa
t Pad va
n Jonge
g
jan
Koning
innewe
Deze locatie komt vrij na de verhuizing van het jongerencentrum. De gebouwen op de locatie worden gesloopt waardoor ruimte ontstaat voor een tijdelijke ontwikkeling.
H.B.S. La
de B
an
azu
Ebe
n-H
aëz
in
ers
cho
ol
RUIMTELIJKE ANALYSE STEENENSTRAAT, OUD-BEIJERLAND
4
RUIMTELIJKE EN FUNCTIONELE ANALYSES
5
GEBIEDSVISIE CRIMPENERSTEYN BEELDKWALITEITSPLAN CRIMPENERSTEYN E.O. KRIMPEN E.O. KRIMPEN A/D IJSSELA/D IJSSEL
RUIMTELIJKE ANALYSE STEENENSTRAAT, OUD-BEIJERLAND
5
RUIME CONTEXT: LIGGING BINNEN OUD-BEIJERLAND
3. RUIMTELIJKE EN FUNCTIONELE ANALYSE
De locatie ligt vrij centraal in de kern. Het dorpscentrum van Oud-Beijerland met dagelijkse voorzieningen ligt op ca. 10 minuten loopafstand van de planlocatie. Binnen 5 minuten lopen zijn de eerste belangrijke dagelijkse voorzieningen al te bereiken langs de OostVoorstraat. Ook het Laningpark ligt in de directe omgeving, op circa. 5 minuten loopafstand vanaf de planlocatie.
i 5m
Hiermee zijn de belangrijkste voorzieningen zoals winkels en recreatieve mogelijkheden goed bereikbaar vanaf de locatie.
n
n mi 10
Legenda Stedelijk woongebied Industrie/ werkgebied Park/groen Water Plangebied
Winkelcentrum Supermarkt Restaurant Huisarts/Fysio Tandartspraktijk
Bibliotheek Sportvoorziening Basisschool Middelbare school
RUIMTELIJKE ANALYSE STEENENSTRAAT, OUD-BEIJERLAND
6
HISTORIE VAN DE PLEK Het plangebied ligt aan de rand van het oude centrum van Oud-Beijerland. Op de kaart van 1925 is al bebouwing te zien in het gebied. Opvallend is dat die als lintbebouwing op de Steenenstraat en Oost-Voorstraat is georiënteerd. Deze structuur met de historische lintbebouwing is in de huidige situatie nog steeds herkenbaar.
1925
1946
Het zuidelijke deel van het gebied was in gebruik als boomgaard. In de huidige situatie staan hier nog steeds enkele oude fruitbomen. Ook de Steenenstraat en het Nieuwe Vliet staan al op de oude kaarten weergegeven, evenals ‘t Paradijs dat nu is opgenomen in het Laningpark. Het fietspad dat door het gebied loopt staat hiermee in verbinding. Deze fietsverbinding komt samen met de huidige bebouwing in 1986 tevoorschijn op de kaart. In de tussentijd is Oud-Beijerland verder uitgebreid naar het zuidoosten. De bebouwing direct rondom het plangebied is vooral vlak voor de tweede wereldoorlog gebouwd. In de jaren vijftig van de vorige eeuw wordt het eerste grote gebouw neergezet: Het voormalige Actief College (nu een bedrijfsverzamelgebouw). In de jaren ‘80 zijn tenslotte ook het muziekgebouw, de basisschool en het jongerencentrum ontwikkeld.
1965
2005
bron: topotijdreis.nl
RUIMTELIJKE ANALYSE STEENENSTRAAT, OUD-BEIJERLAND
7
BOUWPERIODEN
RUIMTELIJKE ANALYSE STEENENSTRAAT, OUD-BEIJERLAND
8
HUIDIGE BESTEMMING Volgens het gemeentelijke bestemmingsplan “Correctieve herziening bestemmingsplan Wonen” heeft de planlocatie momenteel de enkelbestemming “maatschappelijk” met een bouwvlak. Naast maatschappelijke voorzieningen zijn ook oa. tuinen, wegen en paden, parkeervoorzieningen, speel- en groenvoorzieningen en nutsvoorzieningen mogelijk. De toegestane bouwhoogte is 10 meter. Om tijdelijke woningen op deze locatie toe te kunnen staan dient deze bestemming mogelijk gewijzigd te worden naar de enkelbestemming ‘‘wonen’’. Volgens de “Nota Ruimtelijke Kwaliteit Hoeksche Waard 2020” maakt de planlocatie onderdeel uit van het zeer waardevolle welstandsgebied “Voorstraatdorpen”, wat valt onder de historische dorpskernen en -structuren. De kwaliteit van deze structuur zal dan ook behouden moeten blijven.
Legenda Grens welstandsgebieden Plangrens
bron: ruimtelijkeplannen.nl
RUIMTELIJKE ANALYSE STEENENSTRAAT, OUD-BEIJERLAND
9
ri
ONDERGRONDSE INFRASTRUCTUUR KLIC-nummer: 24O0052183 - 1 Overzichtskaart
datatransport KL1010 datatransport KL1011 datatransport KL1051 datatransport KL1081 datatransport KL1089 datatransport KL1119 datatransport KL1479 gas hoge druk KL1081 gas lage druk KL1081 laagspanning KL1081 laagspanning WS0655 middenspanning KL1081 overig KL1104 riool over/onderdruk GM1963 riool vrijverval GM1963 water KL1104
pagina: 1 van 1
schaal:
RUIMTELIJKE ANALYSE STEENENSTRAAT, OUD-BEIJERLAND
10
FOTO ANALYSE N
1
2
3
4
5
6
7
8
RUIMTELIJKE ANALYSE STEENENSTRAAT, OUD-BEIJERLAND
11
FUNCTIES
GELUID
N
Legenda • • • • •
Muziekgebouw De Bazuin (koor, fanfare) Basisschool en kinderopvang Park Tandarts/lab/mondzorg Atelier CreActief (tijdelijke invulling antikraak)
N •
•
•
De basisschool (gemeten vanaf de rand van het schoolplein) en de muziekschool hebben beiden in principe een geluidscontour van 30 meter. Geluid vanwege activiteiten (bedrijven, muziekscholen, café’s) gelden altijd voor de “representatieve bedrijfssituatie” (een situatie die vaker voorkomt dan 12x per jaar). Om deze reden gelden voor de Bazuin dezelfde eisen als voor een muziekschool die vaker dan drie avonden per week gebruikt wordt. Deze geluidscontouren dient nader onderzocht te worden in de verdere planontwikkeling voor de locatie.
RUIMTELIJKE ANALYSE STEENENSTRAAT, OUD-BEIJERLAND
12
BEBOUWING
BOUWHOOGTES
N
Legenda
Legenda •
Oriëntatie bebouwing Afstand tussen gevels Plangebied
N
•
De meeste bebouwing staat met de voorzijde richting de weg/straat. De minimale afstand tussen de gevels is 14 meter.
Om aan te sluiten op de bestaande lintbebouwing aan de Steenenstraat zal de groene voorzijde langs de Steenenstraat zo veel mogelijk behouden moeten blijven. Nieuwe woningen zullen richting te straat moeten worden georiënteerd, als ware het een voorzijde.
• 0-3m 3-6m 6-9m 9-12m >12m Plangebied
•
In de directe omgeving van de Lindehoeve is niet hoger dan 3 bouwlagen met kap gebouwd. Het statige pand van de Regiobank is met 12,5m het hoogste gebouw aan de Steenenstraat.
Om de flexwoningen qua massa aan te laten sluiten op de omliggende bebouwing wordt uitgegaan van een maximale bouwhoogte van 3 bouwlagen.
RUIMTELIJKE ANALYSE STEENENSTRAAT, OUD-BEIJERLAND
13
TYPOLOGIEËN
BIJZONDERE ELEMENTEN Bijzonder muurtje met zitelement
N
Legenda
Legenda •
Vrijstaand
Bijzondere muur met bankje
Twee-onder-een-kap
Monumentale panden
Rijwoning
Nutsgebouwtje
Schoolgebouw
Ondergrondse vuilniscontainers
Lindehoeve
Plangebied
Bijgebouw
•
Historische muurtje dient te worden behouden. Ondergrondse vuilniscontainers worden gebruikt door de omwonenden, Er is geen capaciteit voor gebruik door toekomstige bewoners. Er zullen nieuwe moeten worden geplaatst voor de ontwikkeling.
RUIMTELIJKE ANALYSE STEENENSTRAAT, OUD-BEIJERLAND
14
Het plangebied ligt aan de Steenenstraat. Er staan veel historische gebouwen aan deze straat. De foto’s hiernaast tonen de veelzijdigheid van bouwjaren en uitstraling van de bebouwing in de Steenenstraat. Direct ten oosten van het plangebied staat een gebouw uit 1880. Tegenover het plangebied staan jaren dertig woningen. En aan de westkant is het naastgelegen gebouw afkomstig uit 1959, met daarnaast weer een statige villa uit 1880 (Rijksmonument).
Steene
nstraa
t
Het oudste gebouw van de straat staat op de hoek met de Oost-Voorstraat en stamt ook uit 1800. Dit pand staat geregistreerd als Rijksmonument. Naast Rijksmonumenten staan er ook twee gemeentelijke monumenten in de straat, beide gebouwd in het begin van de 20e eeuw. Bij ontwikkeling van tijdelijke woningen zal rekening moeten worden gehouden met de uitstraling van de bebouwing langs de Steenenstraat. Qua plaatsing en rooilijn kan op de bestaande lintstructuur worden ingespeeld.
RUIMTELIJKE ANALYSE STEENENSTRAAT, OUD-BEIJERLAND
15
EBEN-HAËZERSCHOOL Ten zuiden van de planlocatie ligt de reformatorische basisschool de Eben-Haëzerschool. Het schoolplein is vanaf verschillende entrees toegankelijk. De entrees liggen langs het fietspad dat de planlocatie verbindt met het Laningpark. Met name de entrees ten zuidwesten en noorden van het schoolterrein worden gebruikt als hoofdentrees. Het einde van de H.B.S.-Laan (1) wordt gebruikt als ophaalpunt van de groepen 1 en 2. De rest van de klassen worden bij de hoofdentree (3) opgehaald.
3
1
De fietsenstallingen zijn gesitueerd bij de overige twee entrees (2). Rond de openings- en sluitingstijden van de school maken veel kinderen met fietsen gebruik van deze entrees.
2
Legenda Hoofdentree Fietsenstalling Ophalen groep 1&2 Parkeerplaats Entrees Doorgaande fietsroute
1
2
3
Grens schoolterrein
RUIMTELIJKE ANALYSE STEENENSTRAAT, OUD-BEIJERLAND
16
INFRASTRUCTUUR
PARKEREN
N
Legenda Fietsenstalling Invalide parkeren Autoroute Doorgaande fietsroute Rijrichting
N
Legenda Hoofdroute auto Fietspad Bus Parkeerplaats Plangrens
• • • •
De bushalte in het gebied wordt enkel gebruikt door 2 lijnen van de buurtbus: 711 en 712. Lijnbussen 160, 170, 172 en 663 rijden via bushalte Koninginneweg. Route door het gebied, ook te gebruiken door auto’s: bestemmingsverkeer voor parkeerplaats. Het pad langs het bestaande gebouw is geen doorgaande route maar is wel toegankelijk met de auto.
• • • • •
Op dit moment zijn er 47 parkeerplaatsen in het gebied plus twee voor mindervalide. De route over het parkeerterrein is éénrichtingsverkeer. In het westen wordt de parkeerplaats van de omgeving afgesloten door een wal met beukhagen en groenblijvende struiken. In het noorden is het fietsparkeren gesitueerd achter een lage haag. Deze wordt met name gebruikt door bezoekers van de omliggende functies als de tandartspraktijk. Vanaf punt 1 is de autoroute richting de basisschool enkel toegankelijk voor fietsers en bestemmingsverkeer.
RUIMTELIJKE ANALYSE STEENENSTRAAT, OUD-BEIJERLAND
17
PARKEERBALANS BASISSCHOOL In de bestaande situatie zijn binnen het plangebied een basisschool en een muziekvereniging aanwezig. Voor het berekenen van de parkeerbehoefte wordt in eerste instantie aangesloten bij de kencijfers uit CROW-publicatie 381. Voor het bepalen van de te hanteren kencijfers wordt op basis van CBS-data een stedelijkheidsgraad aangehouden van ‘weinig stedelijk’ en wordt uitgegaan van het gemiddelde van de bandbreedte. De ligging van het plangebied is gedefinieerd als ‘rest bebouwde kom’. Voor basisscholen geldt vanuit het CROW een parkeerkencijfer van 0,75 parkeerplaatsen per klaslokaal voor het personeel. De bestaande basisschool bestaat uit 14 klaslokalen, wat leidt tot een parkeerbehoefte van (14 x 0,75 = 10,5 =) 11 parkeerplaatsen voor het personeel. Daarnaast dient echter ook rekening te worden gehouden met het benodigde aantal parkeerplaatsen voor het faciliteren van haal- en brengverkeer. In CROW-381 zijn hiervoor geen kencijfers beschikbaar. De methodiek voor het bepalen van het benodigde aantal parkeerplaatsen voor haal en brengverkeer is gebaseerd op de voormalige ‘Rekentool Verkeersgeneratie & Parkeren’ van het CROW. Hiervoor zijn gegevens benodigd omtrent het aantal leerlingen, de verdeling tussen bovenbouw en onderbouw, het percentage leerlingen dat met de auto naar school wordt gebracht en het gemiddelde aantal kinderen per auto.
Op basis van informatie aangeleverd vanuit de gemeente wordt uitgegaan van 341 leerlingen, waarvan 158 onderbouw en 183 bovenbouw. De school bestaat uit 6 onderbouwklassen en 8 bovenbouwklassen, wat leidt tot gemiddeld 26 kinderen per onderbouwklas en 23 leerlingen per bovenbouwklas. Voor de overige benodigde gegevens is gebruik gemaakt van expert judgement gebaseerd op standaard waardes vanuit de voormalige rekentool van het CROW. In tabel 1 zijn de gehanteerde waarden weergegeven.
Tabel 1 Gehanteerde uitgangspunten voor haal- en brengverkeer Groep
Aantal klassen
Totaal aantal leerlingen
% begeleid naar school
% ouders/verzorgers per auto
gemiddeld aantal kinderen per auto
Onderbouw
6
158
80%
45%
1,33
Bovenbouw
8
183
30%
45%
1,18
Voor het bepalen van de benodigde parkeergelegenheid voor het halen en brengen wordt de volgende berekening gehanteerd: Onderbouw: Aantal leerlingen x % leerlingen met de auto x reductiefactor parkeerduur / leerlingen per auto = parkeerbehoefte haal en brengverkeer + Bovenbouw: Aantal leerlingen x % leerlingen met de auto x reductiefactor parkeerduur / leerlingen per auto = het totaal aantal parkeerplaatsen voor halen en brengen. Bij de onderbouw wordt uitgegaan van een gemiddelde parkeerduur van 10 minuten gedurende een periode van 20 minuten, wat leidt tot een reductiefactor van 0,5. Voor de bovenbouw wordt uitgegaan van een gemiddelde parkeerduur van 2,5 minuten gedurende een periode van 10 minuten, wat leidt tot een reductiefactor van 0,25. In tabel 2 zijn de effecten van de bovenstaande formule berekend voor de beoogde ontwikkeling. Tabel 2 Berekening parkeerbehoefte haal en brengverkeer reguliere groepen Aantal leerlingen Leerlingen met de auto (%)
Reductiefactor parkeerduur
leerlingen per auto
Parkeerbehoefte halen en brengen (pp)
Onderbouw
158
(80% x 45% =) 36%
0,5
1,33
21,5
Bovenbouw
183
(30% x 45% =) 14%
0,25
1,18
5,25
Totaal
26,75
RUIMTELIJKE ANALYSE STEENENSTRAAT, OUD-BEIJERLAND
18
In de bovenstaande formule is nog geen rekening gehouden met het haal en brengverkeer voor de peuterspeelzaal/bso en de regionale klas voor hoogbegaafde kinderen. Doorgaans geldt dat peuterspeelzalen 2 maal per dag in gebruik zijn voor een periode van 2 uur. Omdat deze groepen echter niet met elkaar overlappen wordt slechts rekening gehouden met de par-keerbehoefte van één groep. Binnen de peuterspeelzaal is ruimte voor 10 kinderen. Voor het berekenen van de parkeerbehoefte wordt uitgegaan van dezelfde formule als voor de reguliere schoolkinderen. Echter wordt rekening gehouden met gemiddeld slechts 1 kind per ouder/verzorger en wordt rekening gehouden met een gemiddelde parkeerduur van 20 minuten gedurende een periode van 20 minuten, wat leidt tot een reductiefactor van 1.
hoogbegaafde klas wordt rekening gehouden met 80% van de kinderen begeleid naar school, met 1 kind per ouder. Voor de gemiddelde parkeerduur wordt rekening gehouden met 10 minuten gedurende een periode van 20 minuten, wat neerkomt op een reductiefactor van 0,5. In tabel 3 is de parkeerbehoefte berekend van de extra groepen kinderen. Tabel 3 Berekening parkeerbehoefte haal en brengverkeer aanvullende groepen Aantal leerlingen Leerlingen met de auto (%)
Reductiefactor parkeerduur
leerlingen per auto
Parkeerbehoefte halen en brengen (pp)
Peuterspeelzaal
10
(80% x 45% =) 36%
1
1
4
Een peuterspeelzaal wordt doorgaans gebruikt binnen de reguliere schooltijden wanneer de schooldag al is begonnen. Doordat de start en aanvang buiten de piekperiode van de rest van de school vallen kan worden aangehouden dat er geen aanvullende parkeerplaatsen benodigd zijn voor de peuterspeelzaal.
Bso
15
(80% x 45% =) 36%
0,25
1,33
1
Hoogbegaafde kinderen
24
(80% x 45% =) 36%
0,5
1
4,5
Voor de bso wordt rekening gehouden met een standaard groep van 15 kinderen die voor en na de reguliere schooltijden worden gebracht en gehaald. Alhoewel dit kinderen zijn die in eerste instantie zijn meegenomen in de parkeerberekening van de reguliere klassen, wordt voor de gebruikers van een bso aangehouden dat het gemiddelde autogebruik hoger is. Als uitgangspunt wordt aangehouden dat 8% van de kinderen worden begeleid naar school. Voor de parkeerduur wordt uitgegaan van een gemiddelde parkeerduur van 5 minuten gedurende een periode van 20 minuten, wat leidt tot een reductiefactor van 0,25.
In totaal zijn er 9,5 parkeerplaatsen benodigd voor de bijzondere groepen. Echter geldt dat zowel de parkeerbehoefte van de peuterspeelzaal en de bso buiten de reguliere van de basisschool vallen. Daarom wordt de parkeerbehoefte voor het halen en brengen van deze groepen niet meegerekend in de totale parkeerbehoefte van de school. Enkel het haal en brengverkeer van de hoogbegaafde klas wordt opgeteld bij dat reguliere school. Dit leidt ertoe dat er in totaal (21,5 + 5,25 + 4,5 = 31,25 =) 32 parkeerplaatsen benodigd zijn voor het haal en breng verkeer.
Tenslotte dient ook de parkeerbehoefte te worden bepaald voor de regionale klas van hoogbegaafde kinderen. Het aantal leerlingen in de klas is vooralsnog onbekend. Daarom wordt voor nu een aanname gedaan op basis van de gemiddelde klasomvang van de reguliere school. De reguliere school bestaat uit 341 leerlingen verdeelt over 14 klassen, wat neerkomt op (341/14 =) gemiddeld 24 leerlingen per klas. Gezien het regionale karakter van de
Totaal
9,5
Samen met de 14 benodigde parkeer-plaatsen voor het personeel bedraagt de totale parkeerbehoefte van de basisschool 46 parkeerplaatsen.
RUIMTELIJKE ANALYSE STEENENSTRAAT, OUD-BEIJERLAND
19
PARKEERBALANS MUZIEKSCHOOL Voor de muziekvereniging wordt aangesloten bij de kencijfers voor de functie ‘avondonderwijs/ vrijetijdsonderwijs’. Op basis van de aangeleverde gegevens wordt aangehouden dat de muziekvereniging bestaat uit 60 leden. Echter zijn niet alle leden gelijktijdig aanwezig. Gedurende het drukste moment zijn gelijktijdig 40 leden aanwezig op de vereniging, wanneer het har-monieorkest repeteert. Voor het berekenen van de parkeerbehoefte wordt daarom rekening gehouden met slechts 40 leden. Tabel 4 Parkeerbehoefte muziekvereniging Functie
Aantal
Parkeernorm
Parkeerbehoefte
Muziekvereniging (avondonderwijs/vrijetijdsonderwijs)
40
6,8 per 10 leden
27,2
Op basis van de beschikbare gegevens zijn voor de muziekvereniging 28 parkeerplaatsen benodigd.
RUIMTELIJKE ANALYSE STEENENSTRAAT, OUD-BEIJERLAND
20
PARKEERBALANS ONTWIKKELING Voor de beoogde ontwikkeling wordt rekening gehouden met 50 flexwoningen. Voor het bepalen van de te hanteren parkeernorm zijn twee mogelijkheden. Ten eerste kan worden gekozen om aan te sluiten bij de parkeerkencijfers voor de meest vergelijkbare functie uit CROW-publicatie 381, zijnde ‘kamerverhuur, zelfstandig (niet-studenten)’. Hiervoor hanteert het CROW een kencijfer van 0,7 parkeerplaatsen per woning. Als alternatief kan worden aangesloten bij het onderzoek van Goudappel voor een lagere parkeernormering van flexwoningen. Op basis van Goudappel kan een parkeernorm van 0,2 per woning worden aangehouden. Tabel 5 Parkeerbehoefte op basis van CROW Functie
Aantal
Parkeernorm
Parkeerbehoefte
Basisschool
N.v.t.
N.v.t.
46
Muziekvereniging (avondonderwijs/vrijetijdsonderwijs)
40 leden
6,8 per 10 leden
28
Flexwoningen
50 woningen
0,7 per woning (incl. 0,2 35 (incl. 10 voor voor bezoekers bezoekers)
Bovenstaande berekeningen geven de normatieve parkeerbehoefte weer. In de beoogde situatie zijn echter meerdere functies aanwezig binnen het plangebied, waardoor dubbelgebruik kan worden toegepast. Voor het bepalen van de parkeerbehoefte per weekmoment is gebruik gemaakt van de onderstaande aanwezigheidspercentages afkomstig uit CROW-381. Tabel 7 Gehanteerde aanwezigheidspercentages Werkdag ochtend
Werkdag middag
Werkdag avond
Werkdag nacht
Koop avond
zaterdag middag
Zaterdag Zondag avond middag
Woningen bewoners
50%
50%
90%
100%
80%
60%
80%
70%
Woningen bezoekers
10%
20%
80%
0%
70%
60%
100%
70%
Dagonderwijs
100%
100%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
Avondonderwijs
0%
0%
100%
0%
100%
0%
0%
0%
Koop avond
zaterdag middag
Zaterdag Zondag avond middag
Tabel 8 Parkeerbehoefte per weekmoment op basis van CROW
Totaal
108
Werkdag ochtend
Werkdag Werkdag middag avond
Werkdag nacht
Woningen bewoners
12,5
12,5
22,5
25
20
15
20
17,5
Woningen bezoekers
1
2
8
0
7
6
10
7
Tabel 6 Parkeerbehoefte op basis van Goudappel
Dagonderwijs
46
46
0
0
0
0
0
0
Functie
Aantal
Parkeernorm
Parkeerbehoefte
Avondonderwijs
0
0
27,2
0
27,2
0
0
0
Totaal
59,5
60,5
57,7
25
54,2
21
30
24,5
Basisschool
N.v.t.
N.v.t.
46
Muziekvereniging (avondonderwijs/vrijetijdsonderwijs)
40 leden
6,8 per 10 leden
28
Flexwoningen
50 woningen
0,2 per woning (incl. 0,1 10 (incl. 5 voor voor bezoekers bezoekers)
Totaal
83
Tabel 9 Parkeerbehoefte per weekmoment op basis van Goudappel Werkdag ochtend
Werkdag Werkdag middag avond
Werkdag nacht
Koop avond
zaterdag middag
Zaterdag Zondag avond middag
Woningen bewoners
2,5
2,5
4,5
5
4
3
4
3,5
Woningen bezoekers
0,5
1
4
0
3,5
3
5
3,5
Dagonderwijs
46
46
0
0
0
0
0
0
Avondonderwijs
0
0
27,2
0
27,2
0
0
0
Totaal
49
49,5
35,7
5
34,7
6
9
7
RUIMTELIJKE ANALYSE STEENENSTRAAT, OUD-BEIJERLAND
21
FOTO’S PIEKMOMENTEN
Bezoekers basischool parkzijde (maandagochtend 09.30 uur)
Bezoekers basischool (maandagochtend 09.30 uur)
Bezoekers basisschool parkzijde (maandagochtend 09.30 uur)
Bezoekers muziekschool (donderdagavond 20.30 uur)
RUIMTELIJKE ANALYSE STEENENSTRAAT, OUD-BEIJERLAND
22
GROEN EN WATER
SOORTENDIVERSITEIT
N Legenda
•
Water Groen Plangrens
•
De planlocatie kent vier soorten groen: gras, laag struikgewas, hoge groenblijvende struiken en een aantal bomen. Achtertuin van Steenenstraat 14 wordt door middel van een wal afgeschermd van de naastgelegen parkeerplaats.
Om trouw te blijven aan de lintstructuur met licht verspringende rooilijnen is een groene uitstraling aan voorzijde langs de Steenenstraat van belang. De locatie kent een aantal grote en beeldbepalende bomen (plataan, walnoot en magnolia) welke, samen met de wal/haagbeuk, mogelijk worden behouden.
N
RUIMTELIJKE ANALYSE STEENENSTRAAT, OUD-BEIJERLAND
23
HITTESTRESS
WATEROVERLAST
N
N
Legenda
Legenda
• •
Versteend gebied: gevoelstemperatuur is gemiddeld 1,4 tot 1,6 graden hoger dan in omliggende landelijke gebieden. Bestaand groen in het gebied helpt om het stedelijk hitteeiland effect laag te houden.
De hittestress wordt met name veroorzaakt door de hoeveelheid aan verharding. Met de toevoeging van groen kan op deze hittestress worden ingespeeld.
•
Versteend gebied: veel kans op wateroverlast, gemiddeld 20 tot 30 cm bij hevige bui van 140mm in twee uur.
De locatie mist enkele middelen van wateropvang, waardoor de kans op wateroverlast relatief hoog is (met name op het parkeerveld). De toevoeging van wadi’s, groen of andere vormen van wateropvang kunnen de kans op de wateroverlast en hittestress op de locatie verminderen.
RUIMTELIJKE ANALYSE STEENENSTRAAT, OUD-BEIJERLAND
24
UITGANGSPUNTEN VOOR DE ONTWIKKELING Uitgangspunten programma • • •
50 wooneenheden in vier types In beginsel CROW normen parkeren aanhouden Openbaar houden van de plek: bereikbaarheid/ doorgang fiets
Uitgangspunten inpassing • • • • • • • • • • •
Nieuwe bebouwing zoveel mogelijk binnen bestaande bouwvlak Behoud bestaande parkeerterrein Bestaande muurtje Steenenstraat zoveel mogelijk behouden Respecteer uiterste rooilijn Steenenstraat (bij voorkeur nieuwe gevel nog iets naar achteren) Inpassen bestaande nutsgebouwtje (2 m afstand) Bouwhoogte: max. 3 lagen Groene voorzijde langs Steenenstraat zo veel mogelijk behouden Behoud grote bomen zoals Plataan, Walnoot en Magnolia (aan Steenenstraat) Walletje westzijde grotendeels behouden Veilige fietsroute Bereikbaarheid aanliggende percelen
Aandachtspunten omgeving • • •
Geluid school en muziekgebouw Archeologie Extra afvalverzamelpunt naar Steenenstraat
N
RUIMTELIJKE ANALYSE STEENENSTRAAT, OUD-BEIJERLAND
25
ONTWERPSTUDIE Voor de uitwerking van het ontwerp zijn in een eerder stadium verschillende modellen opgesteld om het maximale laadvermogen te bepalen en keuzes voor de inrichtingsprincipes te kunnen maken. Voor de uitwerking is, vanuit deze studie gekozen, om de tijdelijke woningen binnen het bestaande bouwvlak in te passen, waarbij wellicht gebruik kan worden gemaakt van de fundering. Bijkomend voordeel is dat het bestaande parkeerveld voor de tijdelijke functie niet hoeft te worden verplaatst, maar slechts op enkele punten zal moeten aangepast aan het bestaande programma én de kabels en leidingen niet hoeven worden omgelegd (dit scheelt aanzienlijk in kosten en uitvoeringstijd). De inrichting gaat uit van de volgende principes: • Oostelijk straatje doortrekken en als fietspad vormgeven. • Behoud bestaande parkeerveld en ontsluiting op de Steenenstraat. • Besloten bouwveld met meerdere bouwblokken rond een binnenterrein. • Bebouwing binnen bestaande bouwvlak bestemmingsplan. • Binnen maximale bouwhoogten bestemmingsplan. • Bouwhoogte afstemmen op de directe omgeving. • 50 woonunits in 4 typen.
26
GEBIEDSVISIE CRIMPENERSTEYN BEELDKWALITEITSPLAN CRIMPENERSTEYN E.O. KRIMPEN E.O. KRIMPEN A/D IJSSELA/D IJSSEL
RUIMTELIJKE ANALYSE STEENENSTRAAT, OUD-BEIJERLAND
26
erontlijke voorma or een
WONINGTYPES PLATTEGRONDEN WONINGTYPES (SCHAAL 1:200)
Studio’s en tweekamerappartementen
TYPE A& TYPE A B& B
s)
Twee laags grondgebonden (gezinnen)
een
an de
TYPE C
TYPE C
d van bied
een hte van
Drie laags grondgebonden (grote gezinnen) TYPE TYPE DD
2023-BO01-01 LAADVERMOGEN TIJDELIJKE WONINGEN.pdf
03.08.2023
2 RUIMTELIJKE ANALYSE STEENENSTRAAT, OUD-BEIJERLAND
27
REFERENTIEBEELDEN UITSTRALING TIJDELIJKE WONINGEN
TYPE C
TYPE D
TYPE C
TYPE D
TYPE A
TYPE A&B
Het programma is nog niet definitief en kan nog wijzigen. Er kunnen geen rechten aan de afbeeldingen worden ontleend.
(bron afbeeldingen: Barli)
TYPE C
RUIMTELIJKE ANALYSE STEENENSTRAAT, OUD-BEIJERLAND
28
INPASSING Voor de uitwerking van het ontwerp binnen het bestaande bouwvlak zijn twee opties verkend: Lindetuin en Lindehof.
LINDETUIN
LINDEHOF
BERGINGEN EN FIETSPARKEREN De woningen krijgen een kleine inpandige bergruimte. Er worden geen losse bergingen in het gebied geplaatst. Voor de stalling van fietsen wordt de bestaande fietsenstalling aan de noordzijde van het parkeerterrein uitgebreid en er wordt een tweede stalling beoogd aan de zuidwestzijde. Zo is er ruimte voor circa 80-100 fietsen (0,375 m/fiets).
KLIMAATADAPTATIE Door meer ruimte in het bouwvlak groen in te richten en het parkeerterrein deels in halfverharding uit te voeren is er minder hittestress, een betere waterafvoer en ruimte voor meer biodiversiteit.
LINDETUIN Lindetuin gaat uit van een ontsluiting van de woningen aan de buitenzijde. De woningen zijn zo georiënteerd op de omliggende infrastructuur. De buitenruimte van de woningen in de vorm van een Deftse stoep van 1,5 m diep ligt daarbij ook aan de buitenkant. Zo ontstaat in deze variant juist een hele rustige binnenzijde die wordt ingericht voor extensief gebruik met vooral een groene inrichting. LINDEHOF Lindehof gaat uit van een oriëntatie naar de binnenkant. De woningen krijgen de ontsluiting (voordeur) aan een ontsluitingspad aan de binnenzijde van het bouwblokje. Voor de deur hebbend e woningen een Delftse stoep van 1,5 m diep als buitenruimte Hierdoor ontstaat een collectieve binnenruimte waar reuring is en men elkaar ontmoet. De inrichting is gericht op intensiever gebruik. In dit Hof is dan ook ruimte voor een pleintje, picknicktafels en een speelplekje voor de allerkleinsten. BOUWHOOGTE EN OMGEVING In beide varianten wordt rekening gehouden met de bouwhoogte in relatie met de aanliggende percelen. Aan de oostzijde worden daarom maximaal twee bouwlagen neergezet in verband met privacy overwegingen. Aan de Steenenstraat en het parkeerterrein is een extra laag passend, gezien afstanden en bebouwingsstructuur.
RUIMTELIJKE ANALYSE STEENENSTRAAT, OUD-BEIJERLAND
29
VARIANT 1 | LINDETUIN
Programma •
31x woning type A (tweekamerwoning)
•
4x woning type B (studio)
•
2x woning type C (ggb, 2 laags)
•
4x woning type D (ggb, 2 laags)
•
6x woning type D (ggb, 2,5 laags)
•
3x woning type D (ggb, 3 laags)
• •
61 parkeerplaatsen 2 fietsenstallingen
•
2 afvalcontainers
Uitgangspunten • • • •
• •
Woningen zijn naar buiten georiënteerd. Grondgebonden woningen hebben aan de voorzijde een Delftse stoep van 1,5 m diep. De nieuwe bebouwing staat volledig binnen het huidige bouwvlak van de Lindehoeve. Huidige fietsverbinding via het Laningpad wordt doorgetrokken tot aan de Steenenstraat en is, i.v.m. calamiteitenverkeer, 3,5m breed. Trafo en bestaande parkeerterrein blijft behouden Binnenterrein wordt ingericht als rustig gebied met enkele zitplekken en speelvoorziening voor de allerkleinsten
Het programma is nog niet definitief en kan nog wijzigen. Er kunnen geen rechten aan de afbeeldingen worden ontleend.
RUIMTELIJKE ANALYSE STEENENSTRAAT, OUD-BEIJERLAND
30
VARIANT LINDETUIN
Het programma is nog niet definitief en kan nog wijzigen. Er kunnen geen rechten aan de afbeeldingen worden ontleend.
RUIMTELIJKE ANALYSE STEENENSTRAAT, OUD-BEIJERLAND
31
VARIANT LINDETUIN
1 1 2 8m 13,2m
2 3
3 Het programma is nog niet definitief en kan nog wijzigen. Er kunnen geen rechten aan de afbeeldingen worden ontleend.
RUIMTELIJKE ANALYSE STEENENSTRAAT, OUD-BEIJERLAND
32
A A’ B’ B
RUIMTELIJKE ANALYSE STEENENSTRAAT, OUD-BEIJERLAND
33
C’ D’
C
D
RUIMTELIJKE ANALYSE STEENENSTRAAT, OUD-BEIJERLAND
34
VARIANT 2 | LINDEHOF
Programma •
31x woning type A (tweekamerwoning)
•
4x woning type B (studio)
•
2x woning type C (ggb, 2 laags)
•
4x woning type D (ggb, 2 laags)
•
6x woning type D (ggb, 2,5 laags)
•
3x woning type D (ggb, 3 laags)
• •
61 parkeerplaatsen 2 fietsenstallingen
•
2 afvalcontainers
Uitgangspunten • • • •
• • Het programma is nog niet definitief en kan nog wijzigen. Er kunnen geen rechten aan de afbeeldingen worden
Woningen zijn met de entrees op de groene binnenruimte georiënteerd. Grondgebonden woningen hebben aan de voorzijde een Delftse stoep van 1,5m diep. Zuidelijke blokje staat buiten deels het huidige bouwvlak van de Lindehoeve. Huidige fietsverbinding via het Laningpad wordt doorgetrokken tot aan de Steenenstraat en is, i.v.m. calamiteitenverkeer, 3,5m breed. Trafo en bestaande parkeerterrein blijven behouden De binnenruimte wordt groen ingericht en biedt ruimte voor spelen, verblijf en ontmoeting.
ontleend.
RUIMTELIJKE ANALYSE STEENENSTRAAT, OUD-BEIJERLAND
35
VARIANT 2 | LINDEHOF
Het programma is nog niet definitief en kan nog wijzigen. Er kunnen geen rechten aan de afbeeldingen worden ontleend.
RUIMTELIJKE ANALYSE STEENENSTRAAT, OUD-BEIJERLAND
36
VARIANT 2 | LINDEHOF
1 1
11m
20,2m
2
2 3
3 Het programma is nog niet definitief en kan nog wijzigen. Er kunnen geen rechten aan de afbeeldingen worden ontleend.
RUIMTELIJKE ANALYSE STEENENSTRAAT, OUD-BEIJERLAND
37
A B
B’
A’
VARIANT 2 | LINDEHOF
RUIMTELIJKE ANALYSE STEENENSTRAAT, OUD-BEIJERLAND
38
VARIANT 2 | LINDEHOF C’ D’
C
D
RUIMTELIJKE ANALYSE STEENENSTRAAT, OUD-BEIJERLAND
39
IMPRESSIE VARIANT LINDEHOF
Het programma is nog niet definitief en kan nog wijzigen. Er kunnen geen rechten aan de afbeeldingen worden ontleend. RUIMTELIJKE ANALYSE STEENENSTRAAT, OUD-BEIJERLAND
40