Bijlage bij VVD vraag Brief Strijen nu of nooit

)UDQQ\%HNNHU5RVNDP 9DQ 9HU]RQGHQ $DQ 2QGHUZHUS %LMODJHQ

/%DWHQEXUJOEDWHQEXUJ#ERZRQHQQO! YULMGDJIHEUXDUL *HPHHQWH+RHNVFKH:DDUG 6WULMHQ182)122,7 5HLVZLM]HU*HELHGVRQWZLNNHOLQJVHSWHPEHUSGI

&DWHJRULHsQ

$FWLH&ODXGLD$FWLH)UDQQ\

$DQGHEHOHLGVPDNHUVYDQGH+RHNVFKH:DDUG   *HDFKWHOHGHQYDQ5DDG  *HDFKWHEXUJHPHHVWHUHQZHWKRXGHUV *HDFKWHEHWURNNHQDPEWHQDUHQ     $IJHORSHQZHHN GRQGHUGDJIHEUXDUL YRQGKHWZHELQDU:RQHQLQ6WULMHQSODDWV+HHOJRHGGDWGLW KHHIWSODDWVJHYRQGHQ'HRUJDQLVDWLHZDVKHHOSURIHVVLRQHHOHQJRHGYHU]RUJG'DDUNULMJMHHQHUJLHYDQ  +HWPDDNWHRRNHHQDDQWDO]DNHQQRJHHQVH[WUDGXLGHOLMN ϭ͘ 6WULMHQYHUGLHQWRQ]HJH]DPHQOLMNHRQYHUNRUWHDDQGDFKW  Ϯ͘ +HWZRQHQYRRUMRQJHUHQHQVWDUWHUVPRHWZRUGHQJHIDFLOLWHHUG ϯ͘ (U]LMQELMRQWZLNNHOHQWDOYDQHLVHQGLHHONHHQYDOLGHGRHOGLHQHQLQWHJUDDOYUDDJWGLWYHUYROJHQVRP DIVWHPPLQJHQKHWPDNHQYDQNHX]HV ϰ͘ 9HUVQHOOLQJLVQRGLJGHYHUVQHOOLQJVNDQVHQGLHHU]LMQGLHQHQZHWHJULMSHQ   ,HGHUHSDUWLMLQGHNHWHQLVEH]LJPHW]LMQHLJHQEHVRJQHVHQGHYUDDJLVRIHULHPDQGRSVWDDWGLHDOOH QRRG]DNHOLMNH]DNHQPHWHONDDULQYHUELQGLQJEUHQJW  %LM³KHW/DQGYDQ(VVFKH,,,´OLJWKLHUHHQ.$16ZDDUYDQKHWRQYRRUVWHOEDDUMDPPHU]RX]LMQDOVZHGLHQLHW ]RXGHQJULMSHQ   =RDOVXZHHWJDDWKHWZHO]LMQHQZRQHQLQGH+RHNVFKH:DDUGRQVDOVORNDOHEHWURNNHQSDUWLMDDQKHWKDUW :HZLOOHQRQVKHHOJUDDJLQ]HWWHQRPGHYHUELQGHQGHVFKDNHOWH]LMQLQKHWUHDOLVHUHQYDQGHJH]DPHQOLMNH

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µWHQGHUSOLFKW¶GLHELMGLWVWXNJURQGSULQFLSLHHO1,(7DDQGHRUGHLV'DW EHSOHLWGHPLQLVWHUQDGUXNNHOLMNLQKDDU5HLVZLM]HU*HELHGVRQWZLNNHOLQJ]LHELMODJH  +HWEHKRHIWJHHQEHWRRJGDW]DNHQ]RUJYXOGLJPRHWHQJHEHXUHQ0DDU]RUJYXOGLJKHLGKRHIWQLHWRS JHVSDQQHQYRHWWHVWDDQPHWµYHUVQHOOLQJ¶&RQFUHHWLVRQVYHUKDDO   'HJHPHHQWHKHHIWJURQGLQKHW/DQGYDQ(VVFKH,,, GLUHFWJUHQ]HQGDDQRQ]HJURQG !]LHELMODJH  'HJHPHHQWHZLOJUDDJHHQGRHOJURHSEHGLHQHQMRQJHUHQVWDUWHUVGRRUVWURPHUVHQPLGGHQ KXXUGHUV  

'HJHPHHQWHZLOJUDDJGRHOVWHOOLQJHQEHUHLNHQRSKHWJHELHGYDQGXXU]DDPKHLGHQNOLPDDWDGDSWDWLH  'HJHPHHQWHZLOJUDDJGRHOVWHOOLQJHQEHUHLNHQLQKHWVRFLDOHGRPHLQRSKHWJHELHGYDQ OHYHQVORRSEHVWHQGLJKHLGHQWRHJDQNHOLMNKHLG   (Q]R]LMQHUQRJHHQDDQWDOHLVHQGLHVDPHQµVWDSHOHQ¶  %2ZRQHQZLOJUDDJDOGH]H]DNHQVDPHQEUHQJHQHQLQppQSURMHFWRRNZHUNHOLMNYHUVQHOGUHDOLVHUHQ   

&RQFUHHWKHEEHQZLMKHWYROJHQGHYRRUVWHO XQVROLFLWHGSURSRVDO   /DDWHHQRQDIKDQNHOLMNHSDUWLMGHJURQGZDDUGHEHSDOHQRSEDVLVYDQGHH[SORLWDWLHYDQGHZRQLQJHQ YRRUGHJHQRHPGHGRHOJURHSHQ SULMVFDWHJRULHs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

DĞƚǀƌŝĞŶĚĞůŝũŬĞŐƌŽĞƚ͕

>ĞŽŶĂƌĚĂƚĞŶďƵƌŐ ϬϲϱϯϭϱϱϬϯϬ ϬϭϴϲͲϲϯϯϲϯϯ  ĞŬŝũŬŽŶnjĞƉƌŽũĞĐƚĞŶŽƉ ďŽǁŽŶĞŶ͘Ŷů    





<ĞƌŬƐƚƌĂĂƚϭϯϮ ϯϮϲϮW,KƵĚͲĞŝũĞƌůĂŶĚ

EĂĚĞƌĞƚŽĞůŝĐŚƚŝŶŐ  

/$1'9$1(66&+(,,,!,RS,

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sQPHWGHKRRJVWH RSEUHQJVWSRWHQWLHYRRUGHRQWZLNNHOHQGHSDUWLM ZDWORJLVFKLVJHOHWRSGHERXZNRVWHQHQJDQJEDUH JURQGSULM]HQ 'HEHWDDOEDUHZRQLQJHQYRRUVWDUWHUVHQ MRQJH JH]LQQHQKHEEHQMXLVWGHODDJVWH QHJDWLHYH RSEUHQJVWSRWHQWLH  





(UOLJJHQYHHOSURMHFWHQRSVWDSHOHFKWHUYHHOGDDUYDQEOLMYHQKDQJHQLQGHERXZYRRUEHUHLGLQJVIDVH +HWDPEWHOLMNDSSDUDDWLVHUGUXNPHHPDDUWHYDDNNRPWKHWQLHWWRWHHQZHUNHOLMNHUHDOLVHULQJ'DW YRUPWHHQ JURRW SUREOHHP:DQQHHUQLHWWLMGLJKHWPD[LPXPWRHODDWEDUHDDQWDOZRQLQJHQELQQHQGH +RHNVFKH:DDUGJHUHDOLVHHUGZRUGW]DOGHHHUVWYROJHQGHSHULRGHGHJHPHHQWH+:GRRUGH SURYLQFLHZRUGHQJHNRUWLQGHWHRQWZLNNHOHQDDQWDOOHQ :DDUGPDNHQ!YDDUWPDNHQ 



,QYRRUNRPHQGHJHYDOOHQLVGHJHPHHQWH+RHNVFKH:DDUGQLHWELMPDFKWHRPJHZHQVWHYHUVQHOOLQJ LQGHUHDOLVDWLHWHEHZHUNVWHOOLJHQ

   .$16







 0EW/DQGYDQ(VVFKH,,,OLJWKLHUHHQKHHOVHULHX]HNDQVYRRUGHJHPHHQWH+RHNVFKH:DDUG 'RRUGDWGHJHPHHQWHHLJHQDDULVYDQHHQJURRWGHHOYDQGHJURQG FDPð KHHIW]LMHHQJURWH VWHPLQGHWHNLH]HQRQWZLNNHOVWUDWHJLH(HQNOHLQHUGHHODDQGH]LMGHYDQGH6FKHQNHOGLMN FD Pð ZDWRQORVPDNHOLMNRQGHUGHHOYDQGHRQWZLNNHOLQJ]RXPRHWHQ]LMQLVHLJHQGRPYDQ%2ZRQHQ 9DQDIGH]HNDYHOLVHUHHQYHUELQGLQJPHWGH6FKHQNHOGLMN  'HNDQVGLH]LFKYRRUGRHWODDW]LFKDOVYROJWRPVFKULMYHQ o 'HJHPHHQWHJHHIWGHJURQGXLWDDQHHQRQWZLNNHOHQGHSDUWLMGLH  ƒ GHYHUSOLFKWLQJKHHIWRPPLQLPDDOZRQLQJHQYRRUVWDUWHUVHQ MRQJH JH]LQQHQLQ KHWNRRSHQPLGGHQKXXUVHJPHQWWHUHDOLVHUHQ ƒ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¼SHUZRQLQJ

XLWJDDQGHYDQZRQLQJHQRSJHPHHQWHJURQGWHUHDOLVHUHQZRQLQJHQ SOXVRSJURQG%2:RQHQ WRWDDOVWXNV 9RRUGHJHPHHQWHOLMNHNDYHONRPWGHJURQGZDDUGHGDDUPHHRSPDDO¼N ¼ (HQRQDIKDQNHOLMNHSDUWLM]DOGHGHILQLWLHYHJURQGZDDUGHPRHWHQZDDUGHUHQHQNDQGDDUQDZRUGHQ YDVWJHVWHOG

  'RHOJHULFKWHDDQSDN  (HQPLVYHUVWDQGZDWPHWHQLJHUHJHOPDDW]LFKDDQGLHQWLVGHYHURQGHUVWHOOLQJGDWJHPHHQWHVJHHQJURQGHQ RS]RXGHQPRJHQYHUNRSHQDDQHHQPDUNWSDUWLMOHHV]RQGHUGDWGDDUHHQWHQGHUDDQYRRUDILVJHJDDQ 'HWHQGHUSOLFKWLVSULQFLSLHHOHFKWHUQLHWDDQGHRUGH  6WHHGVYDNHUZRUGWLQGHQODQGHMXLVWLQGHKXLGLJHPDUNWRPVWDQGLJKHGHQPHWUHGHQHQZpOGHRS PHWKRGHRSJH]RFKWRYHUHHQNRPVWLJGHVWLPXODQVLQKHWODQGHOLMNEHOHLG PLQLVWHULH%L=DHQ.5!]LHRQGHU YRRUHHQYHUGHUHWRHOLFKWLQJRSGH]HPDWHULH    x ,QGHYRRUOLJJHQGHVLWXDWLHLVVSUDNHYDQHHQSULYDDWLQLWLDWLHIYDQGH]LMGHYDQ%2ZRQHQGLHPHW KDDUDGYLVHXUKHHIWLQJH]HWRSKHW]HOIEHQDGHUHQYDQGHJHPHHQWH+RHNVFKH:DDUG DPEWHOLMN EHVWXXUOLMNSROLWLHN PEWGHNDQVGLH]LFKYRRUGRHW]RDOVKLHUERYHQEHVFKUHYHQ+HW JHSUHVHQWHHUGHYRRUVWHOTXDRQWZLNNHOLQJNDQJH]LHQZRUGHQDOVHHQunsolicited proposal.

  x %R:RQHQKHHIWHHQYRRUVWHOJHPDDNWYRRUHHQWHUHDOLVHUHQSURJUDPPD ]LHRQGHU 'LWSURJUDPPD YLQGDDQVOXLWLQJELMGHZHUNHOLMNHEHKRHIWHVYDQXLWGHZRQLQJPDUNWPHWHHQ]ZDDUWHDFFHQWRS EHWDDOEDUHZRQLQJHQYRRUVWDUWHUVHQ MRQJH JH]LQQHQ+HWWRWDDODDQWDOWHUHDOLVHUHQZRQLQJHQ NDYHOJHPHHQWHHQNDYHO%R:RQHQ LVVWXNV6WHGHQERXZNXQGLJHYHUNHQQLQJHQ]LMQUHHGV JHPDDNWPDDUQRJQLHWDIJHURQG$OPHWDOLVUHHGVUHGHOLMNKHOGHUZDWJHUHDOLVHHUG]RXNXQQHQ ZRUGHQ  x *HOHWRSKHWSULYDWHLQLWLDWLHIGHSRVLWLHYDQ%R:RQHQPHWKDDUHLJHQNDYHO KDOItQKHWSODQJHELHG PHWGHRQWVOXLWLQJULFKWLQJGH6FKHQNHOGLMN HQKHWYRRUVWHOYRRUGHSURJUDPPHULQJHQHU]LMGVHQGH QRRG]DDNEHKRHIWHVLQGHZRQLQJERXZPDUNWDQGHUVLVKHW]HHUDDQQHPHOLMNGDWGHJHPHHQWHGH]H 

 

SURJUDPPHULQJYDVWVWHOWLQKDDU2QWZLNNHOVWUDWHJLHHQWHYHQVLQ]HWRSGHUHDOLVDWLHYDQGLW SURJUDPPDGRRU%R:RQHQ

x (U]LMQGLYHUVHVDPHQZHUNLQJVWUDWHJLHsQGHQNEDDUZDDUELMLQGH]HHHQSULYDWH*5(; ]HOIUHDOLVDWLH GRRUGHPDUNWSDUWLM%R:RQHQ KHWPHHVWSDVVHQGZRUGWJHDFKW  x 9DQXLWGHJHPHHQWH+RHNVFKH:DDUGZRUGW%2ZRQHQDOVVDPHQZHUNLQJVSDUWQHUHHQRSHHQ JHVHOHFWHHUG  

  /DQGHOLMNEHOHLGVWLPXODQVHHQRSHHQ  +HWNDELQHW5XWWH,,,ZLOYDDUWPDNHQPHWJHELHGVRQWZLNNHOLQJHQHQKHHIWHHQQLHXZH5HLVZLM]HURSJHVWHOG RQGHUUHJLHYDQPLQLVWHU.DMVD2OORQJUHQ %LQQHQODQGVH=DNHQHQ.RQLQNULMNVUHODWLHV   ,QRQGHUVWDDQGHWRHOLFKWLQJ]LMQGHcursieveWHNVWHQOHWWHUOLMNHFLWDWHQXLWGH]H5HLVZLM]HU    2PSODQQHQYHUVQHOGWHQXLWYRHUWHEUHQJHQLVHUHHQURHSRPGHVDPHQZHUNLQJWXVVHQJHPHHQWHQHQ PDUNWSDUWLMHQWHYHUHHQYRXGLJHQ,QGHQLHXZH5HLVZLM]HU]LMQGHYHUDQGHUGHZHWWHOLMNHNDGHUVYRRU JHELHGVRQWZLNNHOLQJHQFRQWUDFWYRUPLQJRSJHQRPHQLQFOHHQDFWXHHORYHU]LFKWYDQKHW(XURSHVH DDQEHVWHGLQJVUHFKWHQGHUHJHOVRYHUVWDDWVVWHXQ   x $GYLHVLQYHQWDULVHHUGHMXULGLVFKHUXLPWHRPWHNLH]HQYRRUHHQHHQRSHHQVDPHQZHUNLQJ WHQGHUNRVWHQYRRUSXEOLHNHHQSULYDWHSDUWLMHQZRUGHQKLHUGRRUYRRUNyPHQHQVQHOKHLGNDQZRUGHQ JHPDDNW  x %RYHQVWDDQGHODDWRQYHUOHWGDWveel keuzes bij gebiedsontwikkeling nog steeds onderhevig zijn aan voorschriften die voortkomen uit nationale en Europese regelgeving op het gebied van mededinging. Deze dienen uiteraard te worden gevolgd. Tegelijkertijd mogen juridische voorschriften nooit leiden tot een afnemend enthousiasme voor marktinitiatieven of planvorming bij overheden.

Daarom is het zaak de regelgeving niet meteen als beperkend te zien, maar vooral goed na te gaan of ze het gewenste doel dient en, zo niet, durf te tonen om af en toe van de gebaande paden af te wijken. Partijen moeten hierbij beseffen dat zij een andere houding moeten ontwikkelen, meer gericht op samenwerking en transparantie in belangen en handelen. Marktpartijen hebben vooral een rol in de ontwikkeling, planvorming, realisatie en exploitatie van de projecten in een gebiedsontwikkeling. Overheden hebben een maatschappelijke doelstelling, maar kunnen zich meer of minder actief opstellen om dat doel te bereiken.   x Kansen voor een betere samenwerking ontstaan alvast omdat veel (gebieds)ontwikkelingen niet vallen onder de aanbestedings regelgeving en dus niet hoeven te worden aanbesteed. Dit biedt mogelijkheden voor een een-opeen-samenwerking. De bouwopgave is momenteel groter dan de bouwcapaciteit in de markt, maar ook ontwikkelaars zien de druk oplopen. Alles via tenders op de markt zetten, is daardoor ineffectief. Een een-op-een-samenwerking biedt mogelijkheden om in gezamenlijkheid tot een optimale planvorming te komen.

Dit vergt goede spelregels om vrijblijvendheid te voorkomen, maar biedt ook kansen die in een tender moeilijk kunnen worden verzilverd   x Publieke en private belangen bij gebiedsontwikkeling zijn per definitie verschillend, maar die belangen kunnen wel samenkomen in een gemeenschappelijk doel. De private vastgoedontwikkelingen zijn a priori de verantwoordelijkheid van de marktpartij die daarvoor het afzetrisico loopt en inzicht heeft in de vraag en behoefte van de markt. De overheid heeft echter ook een taak vanuit haar publieke rol, primair als bewaker van ruimtelijke kwaliteit, maar ook bijvoorbeeld vanuit het volkshuisvestings of welzijnsbeleid. Deze afzonderlijke belangen komen bij elkaar bij gebiedsontwikkelingen. De gemeente zal bijvoorbeeld, met de ruimtelijke kwaliteit van het gebied voor ogen, bouwhoogtes en dichtheden regelen in het bestemmingsplan. De ontwikkelaar zal daarover ook een mening hebben op basis van de door hem gesignaleerde behoefte in de markt en de haalbaarheid van zijn businesscase. Het vroegtijdig delen van dergelijke kennis is daarom erg belangrijk voor een goed plan.  x  



x

x







   

x +HWVWURRPVFKHPDLQERYHQVWDDQGHILJXXUYROJHQGYRRURQGHUKDYLJHRSJDYH  

o o o o

IDFLOLWHUHQGJURQGEHOHLG JHPHHQWH+RHNVFKH:DDUG  HLJHQGRPVVLWXDWLHLVJHGHHOG±VDPHQZHUNLQJVYRUPQRGLJ  VDPHQZHUNLQJPLGGHOVSULYDWH*5(;]HOIUHDOLVDWLH  JppQDDQEHVWHGLQJVSOLFKW SODQRQWZLNNHOLQJZRQLQJERXZ_RSVWDOH[SORLWDWLHZRQLQJERXZ _ JURQGH[SORLWDWLHJHPHHQWHYHUNRRSWJURQGSRVLWLH 

 x .HX]HVDPHQZHUNLQJVSDUWQHUV

(HQ mogelijkheid is dat een partij een goed voorstel (unsolicited proposal) heeft en de gemeente ervan overtuigd is dat niet verder hoeft te worden gezocht. Een een-op-een-samenwerking kan zonder problemen plaatsvinden, mits dit via bestuurlijke besluitvorming wordt vastgelegd en gecommuniceerd en er in de samenwerking geen sprake is van overheidsopdrachten boven de drempelwaarde of met een vaststaand grensoverschrijdend belang. Deze dienen dan separaat te worden aanbesteed. 

 x (HQRSHHQVHOHFWLH  Ondanks het toenemende aantal tenders in gebiedsontwikkeling is een een-op-een-selectie in veel gevallen een goede, simpele en snelle wijze om tot gebiedsontwikkeling te komen. Ook kan een eenop-een-samenwerking simpelweg de enige logische weg zijn, bijvoorbeeld door een combinatie van het eigen grondbeleid van de overheid en de eigendomsposities in het gebied. Met een een-op-een-selectie nodigt een overheid zelf één marktpartij uit voor het project en gaat ze met deze ene marktpartij over tot contractvorming. Dit kan overigens ook gebeuren op initiatief van de marktpartij zelf 

 x 6WUDWHJLVFKHDIZHJLQJ Door een-op-een te selecteren is de concurrentieprikkel weg en wanneer deze niet wordt vervangen door andere positieve prikkels in de samenwerking kan dit uiteindelijk tot een suboptimaal resultaat leiden. Organiseer daarom de juiste prikkels in de samenwerking, om zo een een-op-een-selectie verder te brengen 



x $DQGDFKWVSXQWHQ De overheid moet een aantal zaken doen voordat zij een een-op-een-selectie omzet in een samenwerking:  • Contractuele borging van de publieke belangen en het sturen daarop. Vaak gaat een eenop-een-selectie gepaard met een intentie of samenwerkingsovereenkomst, gevolgd door een koop, ontwikkel of andere soortgelijke overeenkomst. In deze overeenkomsten, worden – om de samenwerking effectief te kunnen (blijven) uitvoeren – de publieke belangen en de gezamenlijke doelstellingen geborgd, evenals de essentie en ambitie van de gebiedsontwikkeling.  • Waardebepaling.  De waardebepaling moet vooraf (en onafhankelijk) gebeuren. In verband met de staatssteunregelgeving moet bij een een-op-eenselectie nadrukkelijk worden gelet op marktconformiteit. Minimaal nodig is een taxatie en/of residuele waardebepaling, voorafgaand aan de verkoop.  • Moment van uitbetalen.  Sta bij het vormgeven van de samenwerking ook stil bij het moment waarop de gelden voor de grond of ontwikkeling worden betaald en hoe dit zich verhoudt tot de inzet die van de overheid nodig is (en het moment daarvan).  • Aanbestedingsplicht.  Blijf stilstaan bij de aanbestedingsplicht en maak dit aandachtspunt onderdeel van de overeenkomst. Wijzigingen in de afspraken kunnen namelijk (alsnog) leiden tot een aanbestedingsplicht. Let daarbij vooral op de Müllercriteria.

]LHRQGHU   x *HVFKHLGHQEHKDQGHOLQJ  In de volgende paragrafen van deze Reiswijzer komt de vraag ‘wanneer verplicht aanbesteden?’ aan de orde. Hiervoor is gebleken dat opdrachten in het kader van de grondexploitatie en opdrachten in het kader van de opstalexploitatie een wezenlijk ander karakter dragen. Daarom mogen deze vanuit aanbestedingsrechtelijk oogpunt worden gescheiden, hetgeen in de praktijk in veel situaties aan de orde is.  x *HPHHQWHOLMNDDQEHVWHGLQJVEHOHLG  In veel gevallen bevat een schriftelijk vastgelegd aanbestedingsbeleid van overheden de clausule dat in bijzondere gevallen daarvan mag worden afgeweken. Dat moet – in het geval van een gemeente – uiteraard wel goed worden gemotiveerd door burgemeester en wethouders. 

 x $UUHVW0OOHU 

Voor de praktijk van gebiedsontwikkeling bevat het arrest ‘Müller’ belangrijk nieuws. Het Hof maakt duidelijk dat gronduitgifte door de overheid en het op eigen gronden door marktpartijen voor eigen rekening en risico realiseren van vastgoed binnen publiekrechtelijke kaders, in beginsel buiten het bereik van het aanbestedingsrecht vallen. Het Hof maakt ook duidelijk dat, wil überhaupt sprake kunnen zijn van een overheidsopdracht voor werken, cumulatief moet zijn voldaan aan drie voorwaarden: (1) er is een rechtstreeks economisch belang van de overheid mee gemoeid, (2) er wordt een bouwplicht opgelegd en (3) er worden eisen gesteld die verder gaan dan de mogelijkheden van het publiekrechtelijke kader.  o 5HFKWVWUHHNVHFRQRPLVFKEHODQJ  Ter voorkoming van een rechtstreeks economisch belang van de overheid is van wezenlijk belang dat door de marktpartij een marktconforme grondprijs wordt betaald en dat de ontwikkeling van het vastgoed werkelijk voor rekening en risico van de marktpartij plaatsvindt. In dit verband moet dus voor twee gevaren worden gewaakt: (1) een te lage grondprijs en (2) participatie door de gemeente in de vastgoedexploitatie.  Op het voorkomen van een te lage grondprijs zal in paragraaf 12.11 (aanbesteding en staatssteun) nader worden ingegaan.

Van het door de gemeenten participeren in de opstalexploitatie kan sprake zijn wanneer een ‘afroomregeling’ niet goed is geformuleerd. Als de werkelijk gerealiseerde opbrengsten van vastgoed hoger zijn dan bij ondertekening van het contract was voorzien, moet worden voorkomen dat de gemeenten dit met een bepaald percentage afromen. Er ontstaat anders een gemeentelijk rechtstreeks economisch belang bij het vastgoed. Het is wel mogelijk om bij hogere vastgoed opbrengsten de grondprijs te herberekenen. Die moet immers marktconform zijn en bij hogere vastgoed opbrengsten hoort (als de grondprijs via een residuele methode wordt bepaald) ook een hogere grondprijs. Zoals in paragraaf 12.11 nader zal worden aangegeven, is de hoogte van de grondprijs ook van belang in het kader van de regelgeving rond staatssteun. 

 o %RXZHQWHUXJOHYHUSOLFKW  Volgens het Hof in de zaakMüller moet een marktpartij zich tot de uitvoering van werken verbinden, wil sprake kunnen zijn van een bezwarende titel. Een bouwplicht levert een dergelijke verbintenis op, maar een (terug)leverplicht van de grond in het geval niet binnen een bepaalde termijn wordt gestart met de bouw niet, aangezien een overheid die in die situatie gronden geleverd krijgt, nog steeds niet de realisatie heeft afgedwongen.  Er dient dan alleen wel voor te worden gewaakt dat in de grondprijsvaststelling bij teruglevering niet impliciet een boete wordt betaald. Dit wordt voorkomen door een onafhankelijke deskundige de marktwaarde te laten bepalen op het moment van teruglevering.

De gemeente moet in geval van teruglevering op zoek naar een andere partij die wel bereid en in staat is de bestemming te realiseren overeenkomstig de door de gemeente gewenste wijze van planuitvoering en aan wie de gronden kunnen worden verkocht  o 7HVWHOOHQHLVHQGRRUJHPHHQWH 3XEOLHNUHFKWHOLMN  ƒ %HVWHPPLQJVSODQ DUW:UR  ƒ :HOVWDQGVQRWD DUWD:RQLQJZHW  ƒ %HHOGNZDOLWHLWVSODQ YHUOHQJVWXN:HOVWDQGVQRWD _VXSHUYLVRUURO ƒ 9RONVKXLVYHVWLQJ!FDWHJRULHsQZRQLQJHQ:URDUW EHVWHPPLQJVSODQ HQOLG VXEG H[SORLWDWLHSODQ YRUPHQZHWWHOLMNHEDVLV  Kortom: contractuele eisen die ofwel verwijzen naar een reeds vastgesteld kader (volkshuisvestingsbeleid, beeldkwaliteitsplan) dan wel naar een nog vast te stellen kader (bestemmingsplan) horen bij de overheid als publieke regisseur en niet bij de overheid als opdrachtgever ten aanzien van vastgoed in het kader van gebiedsontwikkeling. 

 x Jurisprudentie van de Hoge Raad uit het begin van de jaren negentig (die nog steeds geldt) toont aan

dat de overheid van het privaatrecht gebruik mag maken als daarmee het publiekrecht niet op een onaanvaardbare wijze wordt doorkruist.   x $DQYXOOHQGHNZDOLWHLWVHLVHQERYHQRSGDWZDWLQGHERXZUHJHOJHYLQJLVYDVWJHOHJG Volgens het Hof kan in een convenant overeen gekomen worden dat een hoger kwaliteitsniveau wordt gerealiseerd dan voorzien in het Bouwbesluit. Voorwaarde is daarbij dus wel dat de gemeente onderhandelt vanuit een gelijkwaardige positie. Ook wijst het Hof erop dat artikel 122 gaat over normen die in het Bouwbesluit zijn opgenomen, zoals ten aanzien van veiligheid, gezondheid en milieu. De gemeente kan wel aanvullende voorwaarden stellen aan zaken die daarin niet zijn geregeld, zoals aan ruimtelijke en stedenbouwkundige kwaliteit of ten aanzien van particulier opdrachtgeverschap.  

Voor de praktijk betekent het standpunt van het Hof dat aanvullende contractuele eisen zoals de eis van het Politiekeurmerk Veilig Wonen, eisen op het gebied van duurzaam bouwen en eisen op het gebied van energieprestaties in strijd zijn met artikel 122 Woningwet. De gemeente kan de nakoming van dergelijke eisen daardoor niet afdwingen. 

 x $DQGDFKWVSXQWHQ o 6OXLWHQDQWHULHXUHRYHUHHQNRPVW o +HOGHUHVFKHLGLQJLQWDNHQHQYHUDQWZRRUGHOLMNKHGHQWHQDDQ]LHQYDQGHJURQGH[SORLWDWLHHQ RSVWDOH[SORLWDWLHDDQKRXGHQ  o 9DQDDQEHVWHGLQJVSOLFKWLJHRQGHUGHOHQLQGHRYHUHHQNRPVWKHOGHUPDNHQGDWGH DDQEHVWHGLQJKLHUYRRURRNZHUNHOLMNSODDWVJDDWYLQGHQ o ,QGHIRUPXOHULQJHQYDQ]LQQHQ]LQVQHGHVGXLGHOLMNDDQKRXGHQGDWGHWDDNYDQGHJHPHHQWH

]LFKLQMXULGLVFKH]LQEHSHUNWWRWKHWYDVWVWHOOHQYDQKHWEHVWHPPLQJVSODQHQGH JURQGRYHUGUDFKW'HUHDOLVDWLHYDQGHZRQLQJHQGRHWGHRQWZLNNHOGHPDUNWSDUWLM  o +HWHLJHQLQLWLDWLHIYDQGHRQWZLNNHODDURPZRQLQJERXZWHZLOOHQUHDOLVHUHQGXLGHOLMN RPVFKULMYHQHQEHQDGUXNNHQGDWGHJHPHHQWHHQNHOHHQIDFLOLWHUHQGHUROKHHIW o Het doel van een op ontwikkeling van een woningbouwlocatie gerichte (anterieure) overeenkomst zou eveneens in het licht van het voorgaande bijvoorbeeld als volgt kunnen luiden: ‘Deze overeenkomst is, met behoud van ieders verantwoordelijkheid en met inachtneming van ieders taakstelling, gericht op:  ƒ de voorwaarden waaronder de gemeente vanuit haar publiekrechtelijke taken en bevoegdheden haar medewerking zal verlenen aan de verdere planontwikkeling en de realisatie van de woningbouw binnen het plangebied door de ontwikkelaar, en  ƒ de wijze waarop partijen de planuitvoering onderling zullen afstemmen.  o Zo zouden er (veel) meer voorbeelden te noemen zijn. Samengevat gaat het er dus om dat de overeenkomst steeds duidelijk moet weergeven dat:  ƒ 1.

de gemeentelijke eisen ten aanzien van woningbouw en commercieel vastgoed zich beperken tot het stellen van randvoorwaarden die niet verder gaan dan publiekrechtelijk mogelijk is, zo mogelijk met verwijzing naar de publiekrechtelijke kaders waarmee de regulering plaatsvindt of zal gaan plaatsvinden;  ƒ 2. de gemeente geen verdere feitelijke of financiële bemoeienis heeft met het project. De expliciete vermelding dat grondtransacties tussen partijen niet zonder en overeenkomstig de resultaten van een taxatie door een onafhankelijke deskundige zullen plaatsvinden, biedt een goede waarborg tegen de gedachte dat de gemeente indirect financieel participeert in vastgoed dat voor rekening en risico van marktpartijen wordt ontwikkeld en geëxploiteerd. 

 x 6WDDWVVWHXQ o 1DDVWKHWWRHWVHQRSHHQHYWDDQEHVWHGLQJVSOLFKWYDQRQGHUGHOHQLVKHWYDQEHODQJRP DI]RQGHUOLMNGDDUYDQRRNWHWRHWVHQDDQGHUHJHOVYDQRSKHWJHELHGYDQVWDDWVVWHXQ o Uit het eerste lid van artikel 107 9Z(8 blijkt dat er sprake is van staatssteun als er aan de volgende cumulatieve criteria is voldaan:  • De steun wordt door de overheid verleend of met overheidsmiddelen bekostigd.  • De steun verschaft een economisch voordeel aan onderneming(en) die zij niet langs de normale commerciële weg zouden hebben verkregen. • Dit voordeel is selectief, wat inhoudt dat het ten goede komt aan bepaalde onderneming(en). • Het voordeel moet de mededinging vervalsen of dreigen te vervalsen en een (potentiële) invloed op de tussenstaatse handel hebben o Het overkoepelende beginsel waaraan afspraken tussen overheden en marktpartijen op grond van de nieuwe mededeling dienen te worden getoetst, is het beginsel van een marktdeelnemer in een markteconomie (market economy operator, vaak afgekort als ‘MEObeginsel’). Uit de invulling hiervan in de nieuwe mededeling blijkt dat de methodiek, waarbij door middel van een taxatie door een van partijen onafhankelijke deskundige de markt conformiteit van een grondtransactie wordt aangetoond, ook onder vigeur van de nieuwe mededeling als een in beginsel voldoende waarborg wordt beschouwd.

In de mededeling wordt in dit verband letterlijk gesteld: ‘In het geval van de verkoop van gronden is een taxatie die een onafhankelijke deskundige vóór de aanvang van de onderhandelingen uitvoert om de marktwaarde te bepalen op grond van algemeen aanvaarde marktindicaties en taxatiecriteria, in beginsel voldoende.’ De residuele grondwaardemethodiek is een in beginsel aanvaarde waarderingsmethode in het licht van de staat steunregelgeving.  o 9DQEHODQJLVGDWHURYHUHHQVWHPPLQJLVRYHUGHDDQWHKRXGHQPDUNWLQGLFDWLHVHQ WD[DWLHFULWHULDLQUHODWLHWRWKHWWHUHDOLVHUHQSURJUDPPDGRHOJURHSHQ/HHV QHJDWLHYH  RSEUHQJVWHQYRRUGHEHWDDOEDUHZRQLQJHQYRRUVWDUWHUVHQ MRQJH JH]LQQHQ 

 

 

6DPHQYDWWHQGHFRQFOXVLH  0HWLQDFKWQHPLQJYDQERYHQVWDDQGHHQGHYHUZLM]LQJQDDUGHQLHXZH5HLVZLM]HU PLQLVWHU.DMVD 2OORQJUHQ%L=DHQ.5 KHHIW]RZHOKHWFROOHJHYDQ% :DOVGH*HPHHQWHUDDGYDQGHJHPHHQWH +RHNVFKH:DDUGPHWGHPRJHOLMNKHLGWRWHHQHHQRSHHQVHOHFWLHYGRQWZLNNHOHQGHSDUWLMHHQ LQVWUXPHQWLQKDQGHQRPKHWYHUVFKLOWHPDNHQ,Q6WULMHQ +HWYHUVFKLOWXVVHQYHUWUDJLQJHQYHUVQHOOLQJ (QKHWYHUVFKLOWXVVHQKHWZHORIQLHW]VPEHGLHQHQYDQGHNZHWVEDUHGRHOJURHSHQVWDUWHUVHQ MRQJH JH]LQQHQ

  7HUHDOLVHUHQSURJUDPPD%R:RQHQ RQGHUVWHJHGHHOWHLQRQGHUVWDDQGRYHU]LFKW  ([DFWHDDQWDOOHQLQQDGHURYHUOHJWHEHSDOHQ     



  

 DĞƚǀƌŝĞŶĚĞůŝũŬĞŐƌŽĞƚ͕

>ĞŽŶĂƌĚĂƚĞŶďƵƌŐ ϬϲϱϯϭϱϱϬϯϬ 



<ĞƌŬƐƚƌĂĂƚϭϯϮ 



ϬϭϴϲͲϲϯϯϲϯϯ

ϯϮϲϮW,KƵĚͲĞŝũĞƌůĂŶĚ

 ĞŬŝũŬŽŶnjĞƉƌŽũĞĐƚĞŶŽƉ ďŽǁŽŶĞŶ͘Ŷů