bijlage 6.1 raadsvoorstel bij besluit 18 april 2023

Voorstel Aan: Van: Zaaknummer: Documentnummer: Portefeuillehouder: Team: Datum vaststelling college: Vertrouwelijk: Fase BOB-cyclus:

gemeenteraad college van burgemeester en wethouders Z/23/187059 DOC-23685270 wethouder Heij projectleiding ruimtelijke ordening, omgeving 14 maart 2023 Nee beeldvormend, oordeelsvormend en besluitvormend

Onderwerp Het inrichten van percelen en het realiseren van 40 tijdelijke woningen voor 15 jaar ten zuiden van de Middelsluissedijk Oostzijde en ten oosten van de Wethouder van der Veldenweg in Numansdorp. Beslispunten: 1. In ontwerp een verklaring van geen bedenkingen (vvgb) af te geven voor het inrichten van percelen en realiseren van 40 tijdelijke woningen voor 15 jaar ten zuiden van de Middelsluissedijk Oostzijde en ten oosten van de Wethouder van der Veldenweg in Numansdorp. 2. De grondexploitatie ‘Numansdorp – tijdelijke huisvesting’ vast te stellen. 3. De financiële consequenties van dit voorstel met de 9e begrotingswijziging vast te stellen.

Samenvatting voorstel Om de druk op de woningmarkt te laten afnemen besloten wij om samen met Stichting HW Wonen de mogelijkheden te onderzoeken om -naast alle reguliere woningbouw- op korte termijn 100-150 tijdelijke woningen te realiseren. Wij spreiden dit aantal woningen over verschillende dorpen. Uit onderzoek blijkt dat een perceel ten zuiden van de Middelsluissedijk Oostzijde en ten oosten van de Wethouder van der Veldenweg in Numansdorp beschikbaar en geschikt is voor het realiseren van 40 tijdelijke woningen (15 jaar). Om dit plan mogelijk te maken hebben wij het voornemen om een procedure als bedoeld in artikel 2.12 eerste lid, onder a, onder 3° van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) te volgen. Om deze procedure te kunnen volgen moet uw raad beslissen over het afgeven van een vvgb. Daarnaast is er sprake van exploitatie van gemeentegrond waardoor uw raad een beslissing moet nemen over het vaststellen van een grondexploitatie. Inleiding De woningmarkt raakt steeds verder op slot. De wachttijden voor sociale huurwoningen lopen de laatste jaren op. Koopwoningen worden steeds duurder. Daarnaast is het voor mensen die van de ene op de andere dag een woning nodig hebben enorm lastig om iets te vinden.

Om die reden besloten wij om samen met Stichting HW Wonen de mogelijkheden te onderzoeken om -naast alle reguliere woningenbouw- op korte termijn ook 100-150 tijdelijke woningen te realiseren. Wij spreiden dit aantal woningen over verschillende dorpen.

1/6

Aanvraag om omgevingsvergunning Wij onderzochten welke locaties geschikt en beschikbaar zijn voor het realiseren van tijdelijke woningen. Uit het onderzoek volgt dat het perceel ten zuiden van de Middelsluissedijk Oostzijde en ten oosten van de Wethouder van der Veldenweg in Numansdorp geschikt en beschikbaar is voor het realiseren van 40 tijdelijke woningen. Dit perceel wordt voor een deel gebruikt voor het realiseren van de tijdelijke woningen. Het overblijvende deel richten wij in overleg met omwonenden in met groen. Om dit gebruik en het realiseren van de tijdelijke woningen mogelijk te maken diende Stichting HW Wonen een aanvraag om omgevingsvergunning in voor het inrichten van percelen en het realiseren van 40 tijdelijke woningen (15 jaar). Deze aanvraag is in strijd met het bestemmingsplan omdat het plan gerealiseerd wordt op gronden met een agrarische bestemming. Wij kunnen het plan mogelijk maken door het volgen van een procedure als bedoeld in artikel 2.12 eerste lid, onder a, onder 3° van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Openen grondexploitatie De betrokken gronden in Numansdorp zijn eigendom van de gemeente. Het zijn agrarische gronden die de gemeente voor de (tijdelijke) woningen transformeert naar bouwrijpe grond. Daarna neemt HW Wonen de bouwkavels af. Dit betekent dat er sprake is van een grondexploitatie van gemeentegrond.

Om die reden moet uw gemeenteraad een grondexploitatie vaststellen. Beoogd effect Het realiseren van 40 tijdelijke woningen waarmee wij een deel van het acute woningtekort oplossen. Argumenten 1.1 Om mee te kunnen werken aan het initiatief is een vvgb van uw gemeenteraad nodig Het nemen van een besluit over het verlenen van een omgevingsvergunning met toepassing van artikel 2.12 eerste lid, onder a, onder 3° Wabo is een collegebevoegdheid. Onderdeel van de procedure is het aanvragen van een vvgb bij uw gemeenteraad. Op 11 juni 2019 stelde u een lijst met categorieën van gevallen vast waarvoor geen vvgb van uw raad is vereist. Dit initiatief valt niet onder deze lijst vvgb. Dit heeft tot gevolg dat wij dit initiatief apart voor besluitvorming aan u voorleggen. 1.2 U beslist nu over het in ontwerp afgeven van een vvgb Wij leggen de aanvraag voor een omgevingsvergunning, de ontwerp vvgb en de bijbehorende stukken vervolgens voor het indienen van zienswijzen ter inzage. Uit de lijst vvgb van 11 juni 2019 volgt dat wanneer er gedurende het ter inzage leggen van de stukken geen zienswijzen zijn ingediend, er geen definitieve vvgb van uw raad is vereist. De ontwerp vvgb wordt dan automatisch omgezet in de definitieve vvgb. Wanneer wij wel zienswijzen ontvangen, leggen wij het verlenen van de definitieve vvgb voor besluitvorming aan u voor.

1.3 In de aanvraag en ruimtelijke onderbouwing is onderbouwd dat er sprake is van een goede ruimtelijk ordening Bij de aanvraag voor een omgevingsvergunning is een ruimtelijke onderbouwing gevoegd. Hierin is aangetoond dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Alle ruimtelijke relevante aspecten zijn beschreven en er is gemotiveerd dat dit plan binnen de ruimtelijke beleidsregels past. Het realiseren van 40 tijdelijke woningen draagt bij aan onze opgave om te zorgen voor voldoende huisvesting voor de doelgroepen in de Hoeksche Waard en het terugdringen van het woningtekort. De 2/6

woningen worden aansluitend aan de bestaande bebouwing van Numansdorp geplaatst. Hierdoor blijven andere mogelijke woningbouwlocaties in Numansdorp beschikbaar voor het tijdig realiseren van het reguliere woningbouwprogramma. Ondanks dat er sprake is van een tijdelijke situatie worden de woningen goed landschappelijk ingepast. 1.4 In de aanvraag en ruimtelijke onderbouwing zijn de ruimtelijke aspecten goed onderbouwd Wij beoordeelden de ruimtelijke onderbouwing. Wij stemmen in met de inhoud. Daarnaast wonnen wij advies in bij Omgevingsdienst Zuid-Holland Zuid, Veiligheidsregio Zuid-Holland Zuid en GGD. Zij stemmen in beginsel in met het plan. Wij verwerkten hun (vooral technische) opmerkingen in de stukken. Wij voerden overleg met omwonenden over de invulling van het plan. Op 8 december 2022 en 14 december 2022 vonden een informatieavond en inloopavond plaats. Tijdens deze avonden lichtten wij het plan toe. Wij legden twee varianten (noord en zuid) voor. De omwonenden konden hun vragen en suggesties inbrengen. Deze verwerkten wij in beide varianten. Wij kozen uiteindelijk voor de zuidelijke variant omdat deze variant een directere aansluiting op de bestaande wijk heeft, de infrastructuur beter aansluit bij de bestaande wijk en de kosten voor boven- en ondergrondse infrastructuur lager zijn. Het noordelijk deel van het perceel richten wij in met groen.

Wij betrekken de omwonenden bij het opstellen van de concrete invulling daarvan. 1.5 Het initiatief draagt bij aan de woningopgave Met het plan creëren wij sociale woningen voor verschillende doelgroepen die binnen de Hoeksche Waard lastig een woning kunnen krijgen. De woningen zijn bedoeld voor jongeren en starters tot 28 jaar, inwoners die door persoonlijke omstandigheden snel woonruimte nodig hebben, mensen met een verblijfsvergunning die recht hebben op een woning en/of vluchtelingen van de oorlog in Oekraïne. Deze mensen wachten vaak lang op een woning. Hierdoor stagneert de doorstroming vanuit (nood)opvangplekken en ontstaan er op tal van plaatsen zeer ongewenste situaties. Wij werken aan de bouw van nieuwe woningen, maar het ontwikkelen van plannen vraagt vaak jaren van voorbereiding en procedures. Met het realiseren van de tijdelijke woningen beogen wij om sneller aan de urgente vraag van genoemde doelgroepen te voldoen. Door het huisvesten van deze doelgroepen neemt de druk op de woningmarkt af waardoor de woningen op de reguliere woningmarkt beter bereikbaar zijn voor andere doelgroepen. De tijdelijke woningen vallen buiten het woningbouwprogramma waardoor de woningen geen belemmering geven voor het realiseren van ons programma voor reguliere woningbouw.

2.1 In de grondexploitatie nemen wij alle kosten en inkomsten van het plan op In de grondexploitatie namen wij de inkomsten vanuit de grondverkoop en een bijdrage voor woonrijp maken van HW Wonen op. Daarnaast namen wij o.a. de kosten voor het bouw- en woonrijp maken, de interne uren en rente op. De grondexploitatie heeft een negatieve eindwaarde van € 143.542,- en is opgenomen als bijlage 5 bij dit voorstel. 3.1 Wij verwerken de financiële consequenties van dit voorstel in de voorgestelde begrotingswijziging Op deze manier zijn de uitgaven in de begroting rechtmatig. De begrotingswijziging is opgenomen als bijlage 6 bij dit voorstel.

3/6

Kanttekeningen 2.1 Er is sprake van een grondexploitatie met een negatieve eindwaarde Eerder gaven wij aan dat wij verwachtten dat het resultaat van de grondexploitatie positief/neutraal zou zijn. Er blijkt nu sprake van een negatieve eindwaarde van € 143.542,-. Het belangrijkste deel van het negatieve saldo is toe te rekenen aan de interne uren die als last op deze grondexploitatie drukken, maar die wij in dit project niet doorberekenen aan HW Wonen. Dit spraken wij met HW Wonen af in de op 8 december 2022 gesloten overeenkomst ‘uitgangspunten en afspraken ter voorbereiding op het projectverloop’. Het inbrengen van de uren in de grondexploitatie geeft enerzijds een lastenverzwaring in de grondexploitatie, maar heeft anderzijds een even zo groot positief effect op de gemeentelijke exploitatie (concern brede exploitatie) waar de uren niet langer op drukken. Duurzaamheid Energieneutraal De nieuwe woningen worden gasloos en zullen zoveel mogelijk eigen energie opwekken door bijvoorbeeld zonnepanelen voor elektriciteit en zonnecollectoren voor warm water. De woningen worden niet volledig energieneutraal doordat een koeling aan de woning toegevoegd wordt voor een beter binnenklimaat. Klimaatadaptatie | Natuurinclusief | Biodiversiteit Bij de landschappelijke inrichting van het noordelijk deel van het perceel besteden wij aandacht aan deze onderwerpen.

Hiervoor vindt een apart participatietraject met omwonenden plaats. Circulaire economie De woningen worden na 15 jaar op een andere plaats opnieuw neergezet en bewoond voor 15 jaar. Financiën Grondexploitatie In de kanttekening van beslispunt 2 lichtten wij toe waaraan de negatieve eindwaarde van de grondexploitatie toe te rekenen is. Om het verwachte negatieve resultaat te dekken, storten wij ten laste van de algemene reserve een bedrag in de verliesvoorziening grondexploitaties. Bij de te betalen vennootschapsbelasting moet ook rekening worden gehouden met de fiscale stromen uit de grondexploitaties. Deze grondexploitatie zal hier ook onderdeel van uitmaken. Op dit moment kan nog niet worden aangegeven welk effect deze grondexploitatie op de aanslag vennootschapsbelasting over het jaar 2023 en 2024 heeft. In bijlage 5 is de berekening van de grondexploitatie opgenomen. Bij het MPG 2024 zal de grondexploitatie geactualiseerd worden. Onderliggende afspraken Aan de in de grondexploitatie benoemde bedragen liggen afspraken ten grondslag. Hiervoor sluiten wij verschillende overeenkomsten met HW Wonen. In een grondverkoopovereenkomst met HW Wonen leggen wij afspraken vast rondom: - Verkoop van de grond conform de grondprijzenbrief 2023 (€ 18.000,- per ‘appartement’, dus in totaal voor 40 tijdelijke woningen € 720.000,-). 4/6

-

Terugkoop van de grond na 15 jaar. Met HW Wonen spraken wij af dat de gemeente de grond na 15 jaar weer terugkoopt. Dit gebeurt voor hetzelfde bedrag als waarvoor HW Wonen de grond van de gemeente koopt (€ 720.000,-). Het is mogelijk dat de gemeente de grond over 15 jaar moet afwaarderen. Daar tegenover staat dat de gemeente door de grond terug te kopen haar grondpositie behoudt. Eventuele hierop volgende ontwikkelingen kunnen ervoor zorgen dat het bedrag van de afwaardering tenminste wordt gecompenseerd. In dat geval is geen sprake van afwaarderen.

In een samenwerkingsovereenkomst met HW Wonen leggen wij onder andere afspraken vast rondom: - De kostenverdeling voor bouw- en woonrijp maken: o Conform de grondprijzenbrief 2023 komen de kosten voor bouwrijp maken voor onze rekening. o De kosten voor het woonrijp maken van het zuidelijk gebied bij de woningen komt voor rekening van HW Wonen. o De kosten voor de landschappelijke inrichting van het noordelijk gebied komen voor rekening van gemeente Hoeksche Waard. - Afhandeling planschade Risico’s Gezien de zeer korte doorlooptijd van de grondexploitatie (2 jaar) en de overeenkomsten met HW Wonen is er nagenoeg geen sprake van onvoorziene risico’s. Er is een mogelijk risico op planschade. Extern advies geeft de verwachting weer dat eventueel toegekende planschade voor omwonenden niet hoog zal zijn, omdat de woningen tijdelijk (voor een periode van 15 jaar) geplaatst worden. Communicatie Wij leggen de ontwerp omgevingsvergunning, de ontwerp vvgb en bijbehorende stukken gedurende 6 weken ter inzage. Dit maken wij op de wettelijk voorgeschreven manier bekend in het huis-aan-huisblad ‘Het Kompas’ en het Gemeenteblad. Daarnaast plaatsen wij de stukken op de landelijke website www.ruimtelijkeplannen.nl. Hierover informeren wij HW Wonen. Daarnaast informeren wij nieuwsbriefabonnees via een nieuwbrief over het ter inzage leggen van de stukken.

Uitvoering Tegen de vvgb staat geen rechtstreeks beroep open door de aanvrager of de belanghebbenden omdat de inhoud van deze beschikking wordt verwerkt in het besluit tot het verlenen van een omgevingsvergunning, waartegen reeds beroep openstaat. We voeren na uw besluit de voorgestelde begrotingswijziging door.

5/6

Bijlagen 1. Ontwerp raadsbesluit 2. Aanvraag om omgevingsvergunning met bijlagen 3. Ruimtelijke onderbouwing met bijlagen 4. Ontwerp omgevingsvergunning 5. Grondexploitatie ‘Numansdorp – tijdelijke huisvesting’ 6. 9e begrotingswijziging 2023 Aangeboden door, burgemeester en wethouders van gemeente Hoeksche Waard C. Rijnberg secretaris a.i.

Ch.B. Aptroot burgemeester

ValidSigned door Cees Rijnberg op 17-03-2023

ValidSigned door Charlie Aptroot op 17-03-2023

6/6