Bijlage 4 Beantwoording technische vragen VVD nieuwe invulling gemeentehuis Numansdorp definitie

Beantwoording technische vragen VVD over nieuwe invulling gemeentehuis Numansdorp De portefeuillehouder wordt verzocht de volgende technische vragen te beantwoorden: 1. Initiatief gemeente en HW Wonen •

Uit stukken blijkt dat er sprake is van een exclusieve samenwerking met HW Wonen.

In het kader van het project Flexwonen wordt al vanaf het begin nauw samengewerkt met HW Wonen. Zo ook bij de zoektocht naar geschikte locaties om tijdelijke woningen toe te kunnen voegen. •

Welke andere opties heeft het college onderzocht? Bijvoorbeeld: verkoop vrije markt; sloop/herontwikkeling?

Er zijn verschillende opties om het voormalig gemeentehuis te gebruiken. Gezien de goede staat van het pand, dat met gemeenschapsgeld goed is onderhouden, lag sloop niet voor de hand. Dit zou vernietiging van kapitaal betekenen. De optie vrije verkoop zou weliswaar het grootste rendement kunnen opleveren, maar het had de voorkeur om het pand terug te geven aan de samenleving en het pand te gebruiken voor de doelstellingen van de gemeente. Een ontwikkeling waarbij er ruimte ontstaat voor verenigingen en woningen voor jongeren en anderen die tijdelijke woonruimte nodig hebben past daar perfect binnen. •

Zijn er taxaties gemaakt van de opstallen? Zo ja wat zijn de uitkomsten daarvan? Zo nee, waarom niet?

Met de invoering van de wet Markt en Overheid wordt toegezien op de concurrentie tussen overheid en bedrijven. Onderdeel van deze wet zijn 4 gedragsregels, waarbij marktconformiteit een van de belangrijke rode draden vormt. In het geval van verkoop van gemeentelijk vastgoed is de gemeente gehouden aan deze marktconformiteit, ook op basis van de staatssteunregels. Het vastgoed is getaxeerd en zal tegen de getaxeerde, marktconforme waarde worden verkocht aan HW Wonen. In dit geval gaat het om een bedrag van €775.000,-. Marktconformiteit moet daarbij niet verward worden met de hoogst mogelijk opbrengst. •

Welke extra lasten worden er na verkoop voorzien? Wie gaat inrichting van buitengebied betalen? Welke afspraken gaan hierover gemaakt worden?

Er ontstaat bij verkoop van het pand geen nieuwe of extra kostenpost ten opzichte van de huidige situatie. Wel zullen door de verkoop een aantal exploitatielasten voor het pand komen te vervallen. Daarbij kan gedacht worden aan bijvoorbeeld onderhoudskosten, beheerkosten en verzekeringen. De inrichting van de openbare ruimte (ruimte buiten het gebouw) wijzigt niet. 2. Verkoop gebouw Er is sprake van een onderhandse transactie met HW Wonen. De overdrachtssom is onderling bepaald. • •

Kan dit volgens aanbestedingsregels? Bij grondtransacties wordt van gemeentewege gewezen op de noodzaak van marktwerking. Waarom niet hier?

De aanbestedingsregels zijn niet van toepassing op verkoop van gemeentelijk vastgoed. De noodzaak van marktconformiteit onderschrijven wij, zoals hierboven al in het kader van de staatssteunregels is aangegeven. We verkopen daarom tegen een marktconforme prijs. Het is nadrukkelijk niet het geval dat de gemeente de overdrachtssom met HW Wonen onderling heeft bepaald. De verkoopprijs vindt zoals eerder gezegd haar grondslag in een onafhankelijke taxatie. 3. Planologisch • •

Er is sprake van een tijdelijke bestemming. Hierdoor is geen planwijziging nodig. Wat gebeurt er na het verstrijken van de toegestane termijn van de tijdelijke bestemming (na 10 jaar?). Welke afspraken worden daarover met HW Wonen gemaakt?

De bestemming van het gebouw wijzigt niet. Gekozen is voor een tijdelijke wijziging van de gebruiksfunctie. Concreet houdt dit in dat de bestemming gehandhaafd blijft, maar dat een ander

gebruik van het pand wordt toegestaan. Op dit moment is gerekend met een exploitatie van 30 jaar. Daarbij is het goed om te vermelden dat de gemeente een terugkoopregeling in de koopovereenkomst is overeengekomen, waarbij het vastgoed aan het einde van de looptijd kostenneutraal wordt teruggekocht. De gemeente is daarna vrij om keuzes te maken over deze locatie. 4. Businesscase In de bijbehorende notitie wordt gesproken over een businesscase. •

Graag worden wij nader geïnformeerd over deze businesscase (cijfermatig).

De businesscase van HW Wonen is niet volledig openbaar. Het gaat hier deels ook om interne, bedrijfsgevoelige informatie van de corporatie. Gedurende het proces is daarbij wel het ‘open boekenprincipe’ gehanteerd. Ook hebben experts van de Rijksdienst voor Ondernemen meegekeken of er redelijke aannames en veronderstellingen worden gehanteerd. Het is eventueel wel mogelijk om een aantal kengetallen met u te delen. Bij de besluitvorming over dit project in de gemeenteraad zullen we de financiële gevolgen expliciet toelichten. •

Welke randvoorwaarden zijn/worden opgesteld?

Het is ons niet duidelijk welk randvoorwaarden hier bedoeld kunnen worden. •

Hoe hard zijn de “toegezegde” subsidies? Welke voorwaarden worden hieraan gesteld?

Om de onrendabele top van dit project te verkleinen zijn 2 subsidies nodig, namelijk de rijkssubsidie en een gemeentelijke subsidie. De rijkssubsidie is inmiddels al op de rekening van de gemeente gestort en kan beschikbaar worden gesteld aan het project. Het betreft een doeluitkering. In de beschikking staat opgenomen dat het geld besteed moet worden aan het project Flexwonen Hoeksche Waard. Daarnaast is er nog gemeentelijke subsidie nodig om de onrendabele top van het project te verkleinen. De gemeenteraad beslist bij de besluitvorming over dit project over de subsidies. •

Huurprijzen (hoe worden deze bepaald?); sociale woningbouw, mogelijkheden huurtoeslag enz.?

Bepaling van huurprijzen doet HW Wonen op basis van het woningwaarderingssysteem (hierna WWS). Het WWS moet gezien worden als bovengrens. Het is wel toegestaan om minder te vragen. Op de website van de rijksoverheid.nl vindt u over het WWS meer informatie. Alle woningen vallen in de categorie sociale huurwoning. Voor alle woningen is, afhankelijk van de hoogte inkomen van de huurders, huurtoeslag mogelijk. •

Gebruik dorpshuis: exploitatie voor rekening/risico HW Wonen? • Worden er voor gebruik/exploitatie dorpshuis nadere subsidieafspraken gemaakt? Zo ja, welke?

De exploitatie van de maatschappelijke ruimte neemt HW Wonen voor haar rekening. Zij verhuren deze ruimte tegen een maatschappelijk huurprijs. Of en welke subsidieafspraken er tussen de gemeente en de dorpshuisgroep gemaakt moeten worden is nog onbekend. De dorpshuisgroep kan hiervoor terecht bij bestaande subsidiemogelijkheden voor dit soort initiatieven. Wel krijgen zij van HW Wonen een budget om de ruimte naar eigen inzicht in te delen. 5. Subsidies Welke voorwaarden gelden er voor de toekomstige gebruikers van het dorpshuis t.a.v. • • •

Eventueel vrijkomende huisvesting elders? Nieuwe gebruikers? Hogere huurprijs (aanvullende subsidie?)

Er ontstaat voor HW Wonen geen verplichting vervolghuisvesting te bieden. De maatschappelijke ruimte zal ook bij toekomstige verhuringen tegen een maatschappelijke huurprijs verhuurd worden.

6. Participatie Het plan is in een woonwijk gesitueerd en heeft raakvlak met nieuwe plannen zwembad/ijsbaan. Daarnaast vormen ook de sporthal en de school belangrijke onderdelen van het gebied. Met de zwembadplannen wordt al gecommuniceerd met de omgeving. •

Gaat de inspraak rondom het gemeentehuisplan afzonderlijk lopen? Is het aanbevelenswaardig dit integraal te behandelen waardoor de participatie over alle plannen gelijkwaardig verloopt? Wat zijn de voornemens van het college?

De inspraak rondom het gemeentehuisplan zal afzonderlijk lopen. Het betreffen formeel ook twee afzonderlijke juridische/planologische ontwikkelingen, waarvoor aparte bezwaarmogelijkheden gelden. Wel zitten er duidelijke raakvlakken tussen deze twee ontwikkelingen, bijvoorbeeld op het gebied van verkeer en parkeren. Op deze specifieke onderwerpen wordt juist wel de samenhang tussen de verschillende dossiers geborgd en worden eventuele knelpunten integraal opgelost. 7. Tijdpad •

Graag ontvangen wij een planning/tijdpad voor het project Numansdorp;

Het is belangrijk recht te doen aan de gesprekken met de betrokkenen en niet vooruit te lopen op de zaken. Daarom is een exacte planning niet mogelijk. Wel kunnen wij met u delen dat wij goed zijn voorbereid en dat wij op het moment van groen licht snel aan de slag kunnen. Als voorbeeld en ter indicatie: als HW Wonen en de gemeente in juni, na afronding van de gesprekken met alle betrokkenen, alle besluiten hebben genomen, dan kan in februari of maart 2022 de oplevering van alle woningen plaatsvinden. Mochten de gesprekken meer of minder tijd in beslag nemen, dan verschuift de planning vanzelfsprekend in de tijd. •

Eveneens zien wij een nadere planning voor het project gemeentehuis Strijen.

Er is nog geen planning voor het project voor het gemeentehuis in Strijen beschikbaar.