bijlage 2a. zienswijze 1 ontwerp bestemmingsplan (geanonimiseerd)

2/23/207213/DOC-23739046

Gemeente Hoeksche Waard

Gemeenteraad en College van Burgemeester en Wethouders Postbus 2003

3260 EA OUD-BEIJERLAND

14

juli

2023

Zienswijzen

omgevingsvergunning

en ontwerpbesluit

hogere

w:

ien Langeweg

12 te Oud-B:

Geachte Raad, geacht college, In een eerder schrijven hebben wij als direct omwonenden, onze zorgen gedeeld ten aanzien van de plannen op het perceel Langeweg 12 te Oud-Beijerland. Wij hebben indertijd een (geanonimiseerd) in vervolg daarop brief ontvangen van bouwer/ontwikkelaar n hebben wij onze bezwaren en ongerustheid met hen gedeeld. Tot op heden is onze ongerustheid maar in beperkte mate weggenomen. Wij willen bijgevolg herhalen wat eerder met het college is gedeeld:

1 Wij begrijpen dat er een grote behoefte is aan woningen in de Hoeksche Waard, 2 Als actieve deelnemers aan het ‘experiment' met de Tiny houses bij de Zuidrotonde, zijn wij het vertrouwen in een op kwaliteit gericht ruimtelijk beleid kwijtgeraakt getuige het eindresultaat; kwaliteit van het proces garandeert geen kwaliteit van het resultaat, 3 Het feit dat ontwikkelingen voldoen aan provinciale kaders en normen, betekent niet dat een ontwikkeling bijdraagt aan de kwaliteit van de leefomgeving,

4 De ontwikkeling op Langeweg 12 is in strijd met het vigerende bestemmingsplan dat geldt voor deze locatie en haar omgeving, 5 Woningbouwontwikkelingen met een omvang en schaal zoals beoogd op Langeweg 12

vragen om een zorgvuldige inpassing op basis van een stedenbouwkundige visie voor een groter gebied. De invloed van de ontwikkeling blijft niet beperkt tot de kavel Langeweg 12, doch heeft een omvang en een impact op de directe omgeving, die een nieuw bestemmingsplan voor een groter gebied rechtvaardigt om de rechtszekerheid van de huidige gebruikers, eigenaren en bewoners niet in gevaarte brengen.

Gebaseerd op het bovenstaande verzoeken wij de gemeente Hoeksche Waard om een deugdelijke stedenbouwkundige visie te vervaardigen voor het gebied tussen de Langeweg en de Jordaensdreef, die vervolgens een juridische verankering krijgt in een bestemmingsplan. Op deze basis ontstaat rechtszekerheid voor de huidige bewoners en

Bijlage

als genoemd

2/23/207213/DOC-23739046

gebruikers en een helder ruimtelijk kader voor een eventuele transformatie van binnen het gebied liggende individuele eigendommen.

Wij gaan er van uit dat de stedenbouwkundige visie een duurzame woon- en leefomgeving centraal stelt. Hierbij vormen maat en schaal van de gebouwen en de kwaliteit van de publieke ruimte belangrijke elementen.

In een tijd van woningschaarste mag men van ontwikkelende partijen niet verwachten dat men niet kiest voor winstmaximalisatie; immers een woning raakt verkocht ondanks de

geboden kwaliteit. De gevolgen hiervan zijn op korte of langere termijn uiteindelijk voor de leefgemeenschap.

Langs deze weg delen wij onze zienswijzen ten aanzien van het ontwerp bestemmingsplan en het besluit hogere grenswaarden.

U vindt een nadere onderbouwing van onze zienswijzen in de bijlage bij deze brief. Wij zien uit naar uw reactie.

Met vriendelijke groet,

(geanonimiseerd)

(geano(geanonimiseerd) nimise rd)

(geanonimiseerd)

(geanonimise rd) p/o.

genoemd

2/23/207213/DOC-23739046

Zienswijze ontwerp bestemmingsplan Langeweg 12, Oud-Beijerland en besluit hogere waarden Langeweg 12, Oud-Beijerland Inspraakprocedure Hoewel in de communicatie waarschijnlijk een ander beeld naar voren komt, is er door de

ontwikkelaar (geanonimiseerd) B e zeer beperkte informatie, overleg gevoerd met de directe omwonenden. Zo zijn er ooit een 3-tal plattegronden en een situatietekening, maar nooit geveltekeningen van het project ter beschikking gesteld en werden er impressies getoond die verre van zorgvuldig waren vervaardigd. Het was hierdoor onmogelijk om een compleet beeld te krijgen van de impact die de ontwikkeling

zou gaan hebben op het woongenot van de betrokkenen. Wij hebben dit ook aangegeven in onze reacties naar de ontwikkelaar en de gemeente. Voor ons als betrokkenen heeft dit de indruk gewekt dat er procedureel inspraak moest worden georganiseerd door de ontwikkelaar, op een verder bestuurlijk bezegeld plan. Ter ilustratie: in een zorgvuldig ontworpen plan plaatst men géén hoofdtrappenhuis voorzien van een glazen gevel met direct uitzicht op de tuin van de buren. Als hierover tijdens het overleg, in het bijzijn van de gemeente, grote zorgen worden geuit, geeft de ontwikkelaar aan niet te weten of er in het trappenhuis glas zit.

Als gevolg van het ‘inspraakproces’ en de communicatie en informatie vanuit de ontwikkelaar, Ís ons vertrouwen in de zorgvuldigheid, de betrokkenheid en de professionaliteit van de ontwikkelaar ondertussen niet erg groot. Wij mogen aannemen dat een inspraakprocedure zonder afdoende informatie over de ontwikkeling en met een ontwikkelaar die blijkbaar niet bekend is met de eigen plannen, niet als conform uw beleid op het gebied van inspraak is.

Zienswijzen 4.2.2 omgevingsverordening Zuid-Holland Het feit dat bijna de gehele kavel wordt gebruikt als bouwvlak in combinatie met parkeerplaatsen

geeft aan dat hier een binnenstedelijke dichtheid wordt na gestreefd op een groene locatie aan de rand van het dorp. Een dergelijke impactvolle wijziging van de aanwezige ruimtelijke kwaliteit is niet aan te merken als een inpassing conform artikel 6.9 lid 5 van de omgevingsverordening van de provincie Zuid-Holland. Het voorliggende plan is qua maat en schaal sterk afwijkend van de huidige op de locatie aanwezige

voormalige bedrijfswoning en past derhalve niet in de bestaande gebiedsidentiteit die wordt gekenmerkt door bedrijven en bedrijfswoningen. De ontwikkeling voldoet zeker niet aan de kwalificatie van artikel 6.9 d 5 sub a, die aangeeft wanneer er sprake is van inpassen. Daarnaast wordt aangegeven in 1.1 Aanleiding, dat de ontwikkeling tevens als viegwiel kan fungeren om het verouderde bedrijventerrein (bestaande uit bedrijfsbebouwing en bedrijfswoningen) tussen de Groeneweg en de Rembrandtstraat te transformeren naar wonen.

2/23/207213/DOC-23739046

Dit maakt het extra evident dat de locatie dient te worden gekwalificeerd als een 6.9 lid 5 sub c. “De

ruimtelijke ontwikkeling past niet binnen de bestaande gebiedsidentiteit. Een dergelijke ontwikkeling wordt uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd

door een integraal ontwerp. Daarin worden behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied, ook aandacht besteed aan de fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de fasering in

ruimte en tijd en wordt rekening gehouden met de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit. In dit geval is er sprake van transformeren”. Dit vraagt om een integrale visie ten aanzien van de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied, de

fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd …. e.e.a. conform artikel 6.9 lid 5 sub c van de omgevingsverordening van de provincie Zuid-Holland. De voorliggende omgevingsvergunning richt zich uitsluitend op de kavel Langeweg 12, hetgeen in conflict is met de omgevingsverordening van de provincie Zuid-Holland. Wij verzoeken u om deze strijdigheid met de omgevingsverordening te herstellen en een integrale visie te laten ontwikkelen voor het gehele gebied conform het gestelde in artikel 6.9 lid 5 sub c van de omgevingsverordening van de provincie Zuid-Holland en vervolgens het ontwerp bestemmingsplan

Langeweg 12 te toetsen/ te herzien op basis van dit kader.

4.2.3 gebiedsprofiel Hoeksche Waard

Wij constateren dat de conclusie dat ‘het gebied een opwaardering krijgt doordat één woning plaatsmaakt voor een appartementengebouw bij de zuidelijk entree van Oud-Beijerland’ eerder een gelegenheidsargument betreft in het perspectief van de (ook door ons onderschreven) noodzakelijke aanvulling van de woningvoorraad.

Wij zien de voorliggende ontwikkeling van Langeweg 12, n de gepresenteerde omvang van de bouwmassa, na de eerdere opwaardering van de zuidelijke entree met de Tiny Houses, als een volgende willekeurige stedenbouwkundige ingreep. Wij verwijzen hierbij graag naar hetgeen is aangemerkt onder 4.2.2

4,3.3 Duurzaamheid

Er wordt gesteld dat er met ingang van de Regionale Woonvisie uitsluitend nog nieuwe woningbouwplannen worden uitgewerkt tot gasloze, energieneutrale projecten. De voorliggende ontwikkeling is weliswaar gasloos, maar ten aanzien van de energiebehoefte spreekt men van Bijna Energie Neutraal (BENG, hetgeen duidt op het niet geheel Energie Neutraal zijn). Bijlage 2 bij de

Toelichting geeft echter aan dat ENG (gebouwgebonden Energie Neutraal) haalbaar is voor dit project.

Dat Nul op de Meter (het naast het gebouw gebonden energiegebruik ook het duurzaam opwekken van het huishoudelijke gebruik) in het geval van appartementen niet haalbaar is, is begrijpelijk (conclusie rapportage ZRi.

Het verbaast ons echter dat ‘de partijen’, in afwijking van de Regionale Woonvisie, zijn overeengekomen dat de woningen Bijna Energie Neutraal worden gebouwd. De BENG-eis is immers

een wettelijke eis uit het bouwbesluit.

De genoemde 'extra' maatregelen, zoals een betere isolatie

van onder andere glas en dak en het maximaliseren van het aantal zonnepanelen, zijn kwalitatief en vrijblijvend.

2/23/207213/DOC-23739046

Aangezien hier sprake is van niet gekwantificeerde vrijblijvende duurzaamheidsambities op het gebied van energiegebruik verzoeken wij u de werkelijk overeengekomen kwantitatieve ambities op dit gebied te beschrijven en de verplichte wettelijke eisen achterwege te laten. Hierop de conclusie van deze paragraaf aan te passen, evenals de tekst van de toelichting en evenzo de communicatie over het project aangaande duurzaam energiegebruik.

Het realiseren van 64 wooneenheden die in afwijking van de Regionale woonvisie niet Energie Neutraal zijn vinden wij een kwalijke zaak. Bovendien zorgt het niet Energie Neutraal zijn voor hogere

woonlasten voor de bewoners van deze ‘betaalbare’ woningen gedurende de gehele exploitatiefase. Wij verzoeken u dan ook de woningen te realiseren met in acht name van hetgeen n de Regionale Woonvisie is vastgelegd met betrekking tot de Energie Neutraliteit. Immers andere initiatiefnemers die ‘betaalbare’ woningen willen realiseren in de Hoeksche Waard, zullen eveneens verzoeken om het

bijstellen van eisen en slechts willen voldoen aan de wettelijke eisen, refererend aan de uitzondering die hier wordt gemaakt.

4,3.4. Welstand

Wij onderschrijven de cruciale rol die Welstand speelt bij de beoordeling van de voorliggende

ontwikkeling. Wij verwijzen kortheidshalve naar hetgeen onder 4.2.2 is gesteld ten aanzien van de context van de voorliggende ontwikkeling. Tevens gaan wij er vanuit dat Welstand en de afdeling

stedenbouw van de gemeente actief betrokken worden bij de wijzigingen van de bouwmassa en de architectuur die voortvloeien uit de geluidwerende voorzieningen zoals beschreven onder 6.1.3.1

6.1.3.1 Invloed van de geluidwerende voorzieningen op het architectonisch beeld/ beeldkwaliteit Op basis van de geluidwerende maatregelen die worden beschreven op pagina 41 van de Toelichting constateren wij dat er 47 balkons of buitenruimtes moeten worden voorzien van volledig sluitbare beglazing als gevolg van de geluidbelasting. De afbeeldingen op pagina 27 en 28 van het Akoestisch onderzoek Langeweg 12 uitgevoerd door

M+P, bijlage bij de toelichting 3 document b_NL.IMRO.1963.BPLangeweg120BL22-ON01_tb3,

geven

een overzicht van de locatie van deze voorzieningen. Daarnaast moeten de overige balkons worden voorzien van een zijscherm aan één van de zijden.

Het feit dat bijna alle balkons moeten worden voorzien van volledig sluitbare balkonbeglazing betekent dat het gevelbeeld van het complex sterk afwijkt van de gevelbeelden die op de informatieavond en op eerdere momenten, waaronder overleggen met Welstand, werden getoond.

Nog afgezien van de zorgvuldigheid op het gebied van informatieverstrekking, betekenen de afgesloten balkons dat er sprake Ís van een geheel ander architectonisch karakter. De heldere bouwmassa die was voorzien van transparante balkons wordt nu een bouwmassa waarvan gestapelde serres deel uitmaken van de massa. De gestapelde serres zorgen voor een grootschaliger beeld van het toch al zeer forse bouwvolume en vertroebelen de helderheid van de architectuur.

Het conflicteert bovendien met het beeldkwaliteitsplan waarin de zichtbaarheid van de balkons

wordt aangegeven als beeldkenmerk van de architectuur van het gebouw.

2/23/207213/DOC-23739046

Bovenstaande vraagt om een herziening van het ontwerp voordat de procedure van de omgevingsvergunning kan worden gecontinueerd. Wij verzoeken u dan ook om de procedure te staken totdat er sprake is van een correcte representatie van de gewenste ontwikkeling en sprake is van een door instanties en belanghebbenden gedragen kwalitatief acceptabel resultaat. Wij verzoeken u eveneens de besluitvorming ten aanzien van het ontwerpbesluit hogere waarden

aan te houden totdat er duidelijk is dat de ontwikkeling voldoet aan de gewekte verwachtingen.

3.1 Planbeschrijving nieuwe situatie Wij constateren dat figuur 3 verkavelingstekening (indicatief) ondertussen sterk is achterhaald. Zo is het groengebied aan de zuidzijde van de kavel grotendeels verdwenen als gevolg van het noodzakelijke vergroten van het wateroppervlak ter compensatie van de toename van de hoeveelheid verharding ten opzichte van de huidige situatie. Het doorschuiven van het parkeren consumeert de rest van het groene gebied. Wat resteert is een groenstrook van ca. 7 meter breed, die moet suggereren dat een gebouw als

zelfstandig object los in het groen staat’. Van de omschreven Iandschappelijke inpassing, die enerzijds aansluit op het groene karakter van de met bomen en tuinen begeleidde Langeweg/Koninginneweg en anderzijds bijdraagt aan de natuurlijke overlang van dorps naar landschap’ is in de huidige plannen niet veel meer over. Er staat een (te) forse bouwmassa aan een hier en daar verbrede waterpartij, niet een zelfstandig object los in het groen. Een situatie die je in

menige Vinex wijk tegenkomt als er een appartementengebouw wordt gerealiseerd. Gelukkig wordt de kwaliteit van de bestaande bomen ondertussen meer gerespecteerd dan op de indicatieve verkavelingstekening, maar in combinatie met de omvang van de bouwmassa is hier nog steeds geen sprake van de beoogde landschappelijke inpassing zoals omschreven. Wij verzoeken u de bouwmassa in maat en schaal te reduceren tot een, zoals omschreven in de

uitgangspunten, ‘los zelfstandig object’ zodat daadwerkelijk kan worden voldaan aan de gewenste landschappelijke inpassing.

3.2 verkeer

In de als bijlage 1 van de Toelichting, het verkeerskundig onderzoek van Mobycon, wordt voor de parkeerbewegingen uitgegaan van de aanwezigheid van een R-net bushalte binnen een straal van 750 meter. De aanwezige bushalte is echter geen R-net bushalte. Derhalve mag de reductie, die

samenhangt met de kwaliteit en de frequentie van een dergelijke openbaar vervoer verbinding niet worden toegepast.

Wij verzoeken u het rapport te herzien en te bezien of de conclusie dat er geen knelpunten ontstaan nog valide is. Overigens konden wij niet achterhalen of de verkeersbewegingen gegenereerd door het plan Lievenshof al waren meegenomen in de simulatie en de berekeningen.

2/23/207213/DOC-23739046

3.2 Parkeernormering Ten aanzien van de parkeernormering is een reductie toegepast op de CROW-normering vanwege de nabijheid van de bushalte. Voor het recent gerealiseerde plan 'Lievenshof’, dat naast de bushalte is gelegen is een dergelijke reductie niet toegepast. Graag zien wij de argumentatie voor het verschillend hanteren van de parkeernorm tegemoet. Voorts constateren wij dat de bushalte geen HOV- of R-Net halte is, zodat niet wordt voldaan aan de voorwaarden die worden gesteld in het gemeentelijk beleid aan het toepassen van een reductie van de parkeernorm.

Wij brengen in herinnering dat de reductie van de parkeernorm bij het project ‘De Gravin’ heeft geleid tot het later aanleggen van aanvullende parkeervoorzieningen. Wij vrezen als omwonenden, dat bij gebrek aan ruimte voor extra parkeerplaatsen op de kavel Langeweg 12, de bestaande parkeerruimte grenzend aan Rembrandtstraat 3A, toegankelijk wordt gemaakt voor bewoners en bezoekers van Langeweg 12. Dit zal leiden tot extra overlast voor de bestaande woningen.

Wij verzoeken u om de ongecorrigeerde parkeernorm te hanteren voor deze ontwikkeling en de afwijkingsregeling zoals opgenomen in Artikel 11.1b Overige regels (opgenomen in de Regels Langeweg 12) te verwijderen. . Berelkbaarheid halte Openbaarvervoer Graag wijzen wij u op het ontbreken van een veilige voetgangers infrastructuur tussen het perceel Langeweg 12 en de bushalte. Kunt u aangeven of deze wordt gerealiseerd mede gelet op de met de

ontwikkeling beoogde doelgroep. Mocht dit niet zo zijn, dan ontbreekt volgens ons de reden om de nabijheid van de bushalte aan te merken als een goede verbinding met voorzieningen. Hierbij aangetekend dat wij het twee keer oversteken van de Langeweg naar het voetpad aan de oostzijde van de Langeweg, niet beschouwen als een veilige- en logische voetgangersroute naar de bushalte.

Wij verzoeken u om in dat geval zeker af te zien van een gereduceerde parkeernorm.

6.1.3.1 Strijdigheid met het gemeentelijk beleid ten aanzien geluidbelaste woningen Wij constateren op basis van de plattegronden die wij aantroffen in bijlage 2 bij de Toelichting, document b_NLIMRO.1963.BPLangeweg120BL22-ONO1. tb2, dat niet alle geluidbelaste

appartementen de beschikking hebben over een verblijfsruimte aan de geluidsluwe gevel. Dit in tegenstelling tot wat er staat vermeld in de 2° alinea van pagina 44 van de Toelichting bij het bestemmingsplan. Er wordt hierdoor onzes inziens niet voldaan aan de van gemeentewege gestelde eisen.

Wij verzoeken u om de ontwikkelaar te wijzen op deze afwijking en een herziening van de plattegronden te verlangen.

6,3.1 Stikstofdepositie Wij bestrijden dat zowel tijdens de aanleg als in de gebruiksfase geen sprake zal zijn van toename van de stikstofdepositie. De rapportage als bijlage 7 bij de toelichting geeft aan dat er gedurende de sloop

2/23/207213/DOC-23739046

en realisatie sprake is van een aanzienlijke stikstofdepositie. In de rapportage worden echter alleen conclusies getrokken ten aanzien van de stikstofdepositie in de gebruiksfase. Wij zien graag een correcte en volledige weergave van de stikstofdepositie terug in de stukken.

Zorgen om de levensloopbestendigheid Hoewel er ingezet wordt op de doelgroep starters en doorstromers is het de vraag hoeveel starters in staat zijn om een wooneenheid van 225.000 Euro te financieren. Een volledige hypotheek betekent immers een minimaal jaarinkomen van 1,4 x modaal (ca. 53.000 euro).

Dit betekent dat de maatschappelijk bijdrage van de ontwikkeling zich voornamelijk zal beperken tot de doelgroep doorstromers. Dit maakt het zeer wenselijk om rekening te houden met de levensloop bestendigheid van de appartementen. De levensloop bestendigheid wordt overigens ook genoemd in de communicatie over het project. Uit de plattegronden die wij aantroffen in bijlage 2 van de Toelichting, blijkt echter dat veel van de appartementen niet geschikt zijn voor het gebruik met een rolstoel of andere hulpmiddelen. Dit zal het langdurig bewonen van het appartement beperken en de behoefte aan door de WMO

gefinancierde ingrepen doen toenemen. Dit ijkt ons maatschappelijk niet wenselijk. Het feit dat de fietsen van de bewoners in de kelder staan en alleen via een (auto) hellingbaan naar het maaiveld kunnen, levert geen bijdrage aan duurzame mobiliteit noch een bijdrage aan een langere zelfstandigheid van bewoners. Voor de stalling van een scootmobiel is sowieso geen ruimte, noch in de woning noch in de berging. Zoals aangegeven wordt er in de publicaties over de ontwikkeling melding gemaakt van levensloopbestendige woningen. “Daarnaast hebben we ervoor gezorgd dat deze woningen evensloopbestendig zijn, waardoor bewoners kunnen genieten van comfort en veiligheid in alle levensfasen.”

Het ijkt gezien de plattegronden wenselijk om de levensloop bestendigheid door de ontwikkelaar te laten garanderen door het laten afgeven van een woonkeur certificaat.

Zorgen ten aanzien van het bewaken van de kwaliteit van de ontwikkeling Zonder hier een karikatuur van te willen maken, wordt de ontwikkeling van Langeweg 12 tot op heden niet gekenmerkt door een zorgvuldige planvorming en communicatie van de zijde van de ontwikkelaar. Het is tot op dit moment onduidelijk wat er feitelijk wordt gerealiseerd anders dan het aantal appartementen en de prijscategorieën. Zoals vermeld ontbreken correcte gevelaanzichten met de geluidwerende voorzieningen op de balkons, daarmee overeenkomende impressies van de bouwmassa, gemaatvoerde doorsneden en -plattegronden. Op basis van deze informatie kunnen direct belanghebbenden niet anders, dan bezwaar maken tegen deze ontwikkeling en u verzoeken om het plan en het ontwerp bestemmingsplan te herzien.

Tevens lijkt het wenselijk om als gemeente meer instrumentarium en capaciteit ter beschikking te hebben om door ontwikkelaars aangereikte plannen te voorzien van inhoudelijk commentaar en een

gepaste kwaliteitscontrole tijdens de planvorming en gedurende de uitvoering.