Bijlage 2 vertrouwelijke raadsinformatiebrief maart 2021 ontwikkeling gemeentehuis Numansdorp

Vertrouwelijke Raadsinformatiebrief Aan: gemeenteraad Van: college DOC-20343132 Z/20/057991 Portefeuillehouder wethouder Piet van Leenen (coördinerend) 22 februari 2021 Onderwerp Voornemen om het gemeentehuis in Numansdorp te transformeren tot een appartementencomplex voor tijdelijke verhuur en daarnaast invulling te geven aan de vraag naar sociaal-maatschappelijke ruimte voor de samenleving. Kernboodschap Door het college is onderzocht op welke manier het leegstaande gemeentehuis in Numansdorp een rol kan spelen bij de opgaven van de toekomst en of binnen dit gebouw invulling gegeven kan worden aan diverse wensen van de gemeenteraad en inwoners. Via deze raadsinformatiebrief informeren wij u over de bevindingen van dit onderzoek, wat hieraan vooraf ging (proces) en de mogelijke vervolgstappen. Samen met HW Wonen zien wij kansen om met een nieuwe invulling van het gemeentehuis in Numansdorp een oplossing te bieden voor 3 belangrijke wensen van gemeenteraad en/of inwoners: 1. Woningen/appartementen voor jongeren/studenten 2. Tijdelijke woningen voor verschillende doelgroepen zoals beschreven in de door de gemeenteraad op 9 juli 2019 vastgestelde visie op Flexwonen 3. Een ‘dorpshuisachtige voorziening’ (wens van een groep inwoners, hierna: de Dorpshuis-groep).

In nauwe samenspraak met HW Wonen en de bovengenoemde Dorpshuis-groep is onderzocht of transformatie van het gebouw naar tijdelijke woningen haalbaar is en of dit te combineren valt met een ruimte voor sociaal-maatschappelijke activiteiten. Uitkomst is dat het mogelijk is om op een gedeelte van de begane grond van het gebouw ruimte te creëren voor sociaal-maatschappelijke activiteiten en daarnaast appartementen te creëren die verhuurd worden op tijdelijke basis. Met HW Wonen is een principeovereenkomst bereikt voor de realisatie van deze doelstelling op basis van de verkoop van het gebouw, waarna HW Wonen zorg draagt voor de transformatie en inrichting van dit gebouw. Verhuur en exploitatie van de appartementen en van de sociaal-maatschappelijke ruimte vindt plaats door en voor rekening van HW Wonen. Afgesproken is dat in het gehele complex het percentage bewoners met ondersteuningsbehoefte (mensen die begeleiding nodig hebben) maximaal 40% (16 woningen) mag zijn. In de opstartfase van het project zal dit percentage aanzienlijk lager komen te liggen. Het streven is daarnaast om ten minste 40% (16 woningen) aan jongeren toe te wijzen. De uiteindelijke toewijzing van het aantal woningen aan jongeren is mede afhankelijk van de behoefte. Die moet zich in de praktijk nog uitwijzen.

Leegstand is gezien de grote behoefte aan (tijdelijke) woningen en leefbaarheid in een complex onwenselijk.

1/5

Proces Onderstaand geven we een opsomming van het doorlopen proces: • In februari 2019 spreken de initiatiefnemers van de Dorpshuis-groep de wens uit om van het leeg te komen gemeentehuis in Numansdorp een dorpshuis te maken. Echter alleen een dorpshuisvoorziening geeft onvoldoende invulling van het gebouw. • Op 13 maart 2019 heeft een jongere uit de Hoeksche Waard ingesproken tijdens een raadsvergadering, waarbij hij pleitte voor goedkope huurwoningen voor studenten in het voormalige gemeentehuis in Numansdorp. • In de maanden daarna is er met de Dorpshuis-groep, verschillende partijen met diverse (en soms overlappende) behoeften en de gemeente om tafel gezeten om te kijken of er een samenwerking kon worden opgetuigd om gezamenlijk invulling te geven aan het gemeentehuis. Zo is samen met een projectontwikkelaar onderzocht of er een combinatie van jongerenwoningen, flexwerken, ruimte voor creatieve ondernemers en een dorpshuis mogelijk was. Helaas haakten in de loop van de tijd een aantal initiatiefnemers af, waardoor het voor de projectontwikkelaar niet rendabel meer was om te investeren in dit project. Met de Dorpshuis-groep is in augustus 2019 afgesproken dat zij in de gelegenheid worden gesteld om andere mogelijkheden verder te onderzoeken. • Op 9 juli 2019 heeft uw raad de visie op Flexwonen in de Hoeksche Waard vastgesteld.

Daarmee heeft uw raad de kaders geschetst waarbinnen realisatie van flexwoningen binnen de gemeente mogelijk is. Uw raad drong daarbij aan op voortvarend handelen vanuit het oogpunt van de urgentie van de vraag. Vanaf 2019 worden er in het kader van Flexwonen verschillende individuele woningen tijdelijk verhuurd. Hiermee kan een deel van de mensen worden geholpen, maar de vraag naar flexwoningen is fors groter dan het aanbod van individuele flexwoningen. • In september 2019 is het project jongerenhuisvesting gestart, waarbij er een brede oproep aan allerlei betrokkenen is gedaan om mee te denken over en aan te geven tegen welke problemen zij aanlopen als het gaat om huisvesting. • Begin 2020 is gestart met een onderzoek naar potentieel geschikte locaties voor de realisatie van clusters van tijdelijke woningen. Op 31 maart 2020 heeft het college een besluit genomen om voor een aantal kansrijke locaties een haalbaarheidsonderzoek uit te voeren. Het ging in dit geval om drie gemeentelijke vastgoedobjecten, te weten de Lindenhoeve in Oud-Beijerland en de voormalige gemeentehuizen in Numansdorp en Strijen. Samen met de provincie Zuid-Holland en HW Wonen is een onderzoeksbudget samengesteld. • Vanaf mei 2020 is de Dorpshuis-groep betrokken bij het haalbaarheidsonderzoek voor de invulling van de maatschappelijke ruimte in het voormalige gemeentehuis in Numansdorp.

• Aan het iteratieve proces van ’rekenen en tekenen’ namen naast de gemeente ook HW Wonen, Cavent, Pameijer en de Dorpshuis-groep deel. Een architect heeft tekeningen gemaakt voor de verschillende locaties en een kostendeskundige heeft een berekening gemaakt van de kosten voor transformatie naar tijdelijke woningen en de maatschappelijke ruimte. Hiermee kregen de uitkomsten van het haalbaarheidsonderzoek een hoog realiteitsgehalte. Mede op basis van deze informatie heeft HW Wonen de projecten doorgerekend in haar ‘investeringsbesluitenmodel’. • Op 1 september 2020 zijn de plannen voor de verschillende locaties aan het college voorgelegd en zijn zij geïnformeerd over de uitdagingen rondom de businesscases voor deze locaties. De locatie Lindenhoeve in Oud-Beijerland is toen afgevallen omdat er forse investeringen gedaan moesten worden gezien de onderhoudsstaat van het pand en de bestaande indeling van het pand ook extra investeringen in constructie en structuur vraagt bij transformatie naar woningen. Deze extra investeringen maakten de businesscase onhaalbaar. Daarnaast wordt er nog veel ruimte verhuurd aan andere partijen, waardoor er

2/5

•

in verhouding tot de gebouwen in Numansdorp en Strijen ook weinig woningen gerealiseerd kunnen worden. Daarop heeft het college opdracht gegeven een optimalisatie van de businesscases voor beide gemeentehuizen te onderzoeken. Dit onderzoek heeft tot de conclusie geleid dat, rekening houdend met de beschikbare subsidie vanuit de Rijksoverheid, de ontwikkeling van beide locaties (anders dan een eerder verkende ontwikkeling op basis van transformatie van appartementen door een particuliere ontwikkelaar) onder voorwaarden op basis van een inzet van 30 jaar voor exploitatie door HW Wonen financieel haalbaar is. Gezien de behoefte aan dit type woonvoorziening voor tijdelijke verhuur in het sociale segment ligt het voor de hand om beide locaties voor dit doel te ontwikkelen. HW Wonen heeft daarbij als voorwaarde gesteld dit volgtijdelijk uit te voeren. Daarbij is er, mede gezien de centrale ligging van Numansdorp voor gekozen om aan deze locatie prioriteit te geven. In oktober 2020 is het project jongerenhuisvesting afgesloten. De raad is hier door middel van een raadsinformatiebrief op 14 oktober 2020 over geïnformeerd. Vanuit het traject zijn een aantal oplossingen uitgevoerd. Om alle jongeren in dat proces nog beter te ondersteunen worden jongeren op hun 18e verjaardag door de gemeente actief geïnformeerd om de mogelijkheden te benutten.

Ook blijft de gemeente zich sterk maken voor de ontwikkeling van meer jongerenwoningen.

Wat levert deze ontwikkeling op? In de onderzochte plannen voor het gemeentehuis van Numansdorp komen drie belangrijke wensen samen, namelijk woningen voor jongeren, tijdelijke woningen in het kader van Flexwonen en ruimte voor maatschappelijk initiatief uit de samenleving. Concreet houdt dit het volgende in: Met de nieuwe invulling voor het pand ontstaat er ruimte voor 40 kleine zelfstandige appartementen met elk een eigen keuken en badkamer. Sommige appartementen beschikken over een aparte slaapkamer. Er zijn ook appartementen die niet beschikken over een aparte slaapkamer (studio's). De appartementen zijn daardoor met name geschikt voor kleinere huishoudens en niet voor grote(re) gezinnen. De realisatie van de tijdelijke woningen past binnen de door uw gemeenteraad vastgestelde visie op Flexwonen in de Hoeksche Waard. Alle appartementen worden op tijdelijke basis, met een minimum van 2 maanden en een maximum van 2 jaar, verhuurd. Deze contractvorm is om meerdere redenen nodig: de tijdelijke woningen tellen hierdoor niet mee in het woningbouwprogramma, er is aangetoonde behoefte aan kortdurend wonen (ook bij jongeren) en voor tijdelijke woningen binnen het project Flexwonen is een Rijkssubsidie beschikbaar.

De doelgroepen voor de tijdelijke appartementen zijn jongeren/studenten en de verschillende andere doelgroepen uit de door de gemeenteraad op 9 juli 2019 vastgestelde visie op Flexwonen. Bij toewijzing door HW Wonen, via het intaketeam, wordt rekening gehouden met een goede verdeling tussen de verschillende doelgroepen en het streven om ten minste 16 jongeren te huisvesten. Er wordt toegewezen op volgorde van aanmelden. Daarvan kan door het intaketeam gemotiveerd worden afgeweken, bijvoorbeeld in het kader van de goede verdeling tussen de verschillende doelgroepen. Als blijkt dat jongeren de maximale contractduur van 2 jaar te kort vinden en daarom niet op deze locatie willen wonen, dan is het mogelijk om te experimenteren met een andere contractvorm, waardoor jongeren niet 2 jaar, maar bijvoorbeeld maximaal 5 jaar op deze locatie kunnen wonen. Ook ontstaat met de nieuwe invulling van het pand maatschappelijke ruimte (een gedeelte van de begane grond). Met de Dorpshuis-groep worden gesprekken gevoerd om tot concrete invulling van de betreffende ruimten te komen, passend binnen de businesscase van HW Wonen. Uitgangspunt daarbij is dat het gaat om nieuwe initiatieven en dat dit niet leidt tot vermindering van gebruik van bestaande accommodaties. Het is overigens wel de bedoeling om de beschikbare maatschappelijke ruimte in Numansdorp op basis van het

3/5

onderzoek van maatschappelijk vastgoed te optimaliseren. Het is daarbij waarschijnlijk dat oudere en/ of moeilijk te onderhouden c.q. te verduurzamen locaties zullen worden afgestoten. Door de combinatie van woonruimte en ruimte voor maatschappelijke initiatieven kan een levendige plek ontstaan waar bewoners van het pand en bezoekers elkaar kunnen ontmoeten. HW Wonen hecht in het kader van het beheer ook waarde aan een bepaalde mate van activiteit vanwege de sociale cohesie in het complex. Wat hebben we al bereikt? Het is een grote uitdaging gebleken om een acceptabele businesscase te maken voor de realisatie van appartementen voor tijdelijke bewoning. Daarbij is gezocht naar vormen van cofinanciering. Het Rijk stimuleert het beschikbaar maken van appartementen/woningen voor tijdelijke bewoning en heeft onze aanvraag positief geaccepteerd. Dit betekent dat voor het project in Numansdorp een subsidie van € 7.000 per appartement voor tijdelijke bewoning wordt toegekend. Daarmee kan een deel van de onrendabele top worden afgedekt. Een voorwaarde binnen de regeling van het Ministerie van BZK is dat het project in 2021 moet starten en dat de gemeente uiterlijk op 31 december 2022 het geld volledig heeft besteed aan de projecten waarvoor subsidie is verstrekt.

Een andere voorwaarde binnen de regeling is dat dit bedrag ter beschikking wordt gesteld voor woningen die beschikbaar komen aan de kwetsbare doelgroepen. Voor de Hoeksche Waard is het project Flexwonen in de breedte aangemerkt als subsidiabel, dus met de ruim beschreven doelgroep uit de vastgestelde visie op Flexwonen. Met een beperkte bijdrage van de gemeente aan de onrendabele top vanuit de boekwinst bij verkoop van het gebouw (tegen marktwaarde) is HW Wonen bereid om dit project te realiseren en te exploiteren. Belang van deze ontwikkeling De vraag naar woonruimte voor tijdelijke bewoning is groot en urgent. Er is een wachtrij van mensen die op de reguliere woningmarkt voorlopig niet slagen, waaronder jongeren. Ook zijn er mensen om allerlei redenen met spoed op zoek naar een tijdelijke woning en er kan door een lange wachttijd escalatie van problemen en zelfs dak- en thuisloosheid optreden. Voor hen is het van groot belang om een plek te vinden om tot rust te komen en het leven weer opnieuw of verder op te bouwen. Financiële consequenties De verkoop van het gemeentehuis in Numansdorp leidt tot een verwacht netto-voordeel (boekwinst) na bijdrage aan de onrendabele top van € 638.000 in 2021 en € 126.000 structurele lastenverlichting in de jaren daarna.

Communicatie en participatie In het kader van zorgvuldige beeld-, oordeels- en besluitvorming stellen wij u als raad als eerste op de hoogte over het voornemen van het college. Het college hecht waarde aan een breed draagvlak. Op XX maart vindt daartoe een vertrouwelijke raadsbijeenkomst plaats waarbij vragen kunnen worden gesteld en desgewenst een nadere toelichting kan worden gegeven. Ook stellen we u in de gelegenheid tot het stellen van technische vragen voorafgaand aan en na afloop van de bijeenkomst. Deze raadsinformatiebrief is vertrouwelijk tot de omwonenden en de naastgelegen (sport)verenigingen via een brief zijn geïnformeerd. Dit gebeurt na de vertrouwelijke raadsbijeenkomst.

4/5

We vinden het belangrijk om omwonenden en de naastgelegen (sportverenigingen) ook te informeren over de plannen en hen hier ook bij te betrekken. In een brief worden omwonenden en belanghebbenden uitgenodigd voor een digitale bijeenkomst waarbij de plannen nader worden toegelicht en er alle ruimte is voor vragen en/of suggesties. Wij gaan het gesprek met de omgeving aan voordat de besluitvorming heeft plaatsgevonden. Uiteraard bent u als raadslid ook van harte welkom bij de digitale bijeenkomst. De directie van de naastgelegen school, het kinderdagverblijf en de muziekvereniging zijn eerder in een persoonlijk gesprek al vertrouwelijk geïnformeerd over de mogelijke plannen voor het gemeentehuis. Vervolgprocedure Mede afhankelijk van het verloop van het participatietraject wordt behandeling van het voorstel in de aprilof mei-cyclus van de raad beoogd.

5/5