Bijlage 2 specificatie grondkosten en plankosten

Conclusie onderbouwing inbrengwaarde methode van de grond van basisschool De Ark te Oud Beijerland. A 

 

   

Analyse Stiko BM van Houwelingen versus residuele benadering Gemeente De verkrijgingsprijs voor de percelen (D6606 resp. D6608, samen 1.798 m2) van de Thomaskerk in de huidige staat bedraagt, blijkens de opgave, 1.177.652 euro. Dit komt overeen met 655 euro per m2; De totale kosten voor het bouw- en woonrijpmaken, inclusief sloopkosten, zijn in beide opgaven vergelijkbaar (orde grootte); De totale stichtingskosten worden door de BM geraamd op 10, 7 miljoen plus een post bijkomende kosten van 1,0 miljoen (geschoond van GREX-bijdragen) resulterend in een totaal bedrag van 11,7 miljoen; De totale stichtingskosten worden door de gemeente geraamd op 10, 2 miljoen inclusief een post bijkomende kosten; De stichtingskosten die door BM zijn opgegeven zijn niet goed te achterhalen; De stichtingskosten zijn door de gemeente geraamd op basis van kengetallen uit het Bouwkostenkompas, met prijspeil 1-1-2023; De indruk bij de gemeente bestaat dat bij de stichtingskosten zoals opgegeven door BM ook woninginrichtingskosten zijn inbegrepen (ca. 30.000 euro per woning). Voor het bepalen van de inbrengwaarde van de gronden volgens de residuele benadering dienen deze kosten geëlimineerd te worden uit de opgave.

B Toelichting op de bepaling van de inbrengwaarde Bij de waardering van de gemeentelijke grondpositie te Oud-Beijerland, deel uitmakend van het te ontwikkelen grondcomplex, zijn van belang: 



A De te volgen systematiek In geval gronden deel uitmaken van een beoogde gebiedsontwikkeling en in de huidige staat worden ingebracht dan worden deze binnen het stelsel van de Wro/Bro en Omgevingswet op een daaraan gekoppelde wijze gewaardeerd. Het gaat om de bepaling van de zogenaamde ‘inbrengwaarde’. Door deze systematiek (artikel 6.13, vijfde lid Wro en artikel 6.2.3 Bro) toe te passen wordt een objectieve waardebepaling bereikt, die reproduceerbaar is en de rechtmatigheid van de aankoop/verkoop aantoont. Van vermeende staatssteun is dan geen sprake. Dit is hier met name van belang om het gaat om gemeentegrond die onderhands, 1-op-1 verkocht wordt. Deze inbrengwaarde komt tot stand door: i. De waarde te bepalen in de huidige staat bij voortgezet gebruik; En deze te vergelijken met ii. De waarde te bepalen van alle gronden die deel uit maken van een te ontwikkelen grondcomplex. Deze kan bepaald worden door: a. Vergelijkingstransacties te beschouwen (comparatieve methode); b. Residuele waardebepaling (residuele methode); c. Een combinatie van methode a en b. De hoogste waardering volgens i en ii is de inbrengwaarde van de gronden. Een grondverkoop dat hierop aansluit is goed te onderbouwen richting raad, accountant en derden. B Aansluiten bij de feiten en omstandigheden van het project

De beoogde gronden zijn bij aanvang noodzakelijk om invulling te kunnen geven aan een goede ruimtelijke ordening, waarbij diverse omgevingsaspecten zijn betrokken en participatie een rol van betekenis speelt. De gronden maken daarmee deel uit van het te ontwikkelen grondcomplex. i. De waarde van de gronden in de huidige staat bij voortgezet gebruik (basisschool), is beperkt. ii. De waarde van de gronden bij een ontwikkeling naar een appartementengebouw. a. Gebaseerd op referentietransacties te Oud-Beijerland, waarbij gemeentegronden werden ingebracht om door derden te worden ontwikkeld tot appartementen gebouw, zijn deze recent verkocht (2023) voor 300 euro tot 450 euro per m2. Binnen het plangebied zijn de gronden gelegen onder de Thomaskerk verkregen voor 655 euro per m2 door initiatiefnemers; b. Op basis van bijgevoegde residuele berekening komt de waardering van de gemeentegronden uit op 450.000 euro (Eindwaarde GREX 788.000/1,1 (ivm risico-afslag) gedeeld door 5.000 m2 plangebied maal circa 3.200 m2 gemeentegrond). Hetgeen overeenkomt met circa 143 euro per m2. De residuele benadering tref je als bijlage aan. C   

 

  

Conclusie en advies De inbrengwaarde van de gemeentelijke gronden bedraagt €450.000 de massa (circa 3.200 m2); Een grondverkoop die hierop aansluit is goed te onderbouwen richting raad, accountant en derden; De verkrijgingsprijs van de gronden van de Thomaskerk door ontwikkelaar zijn substantieel hoger dan inbrengwaarde van deze gronden zoals door de gemeente bepaald. Binnen het stelsel van de Wro/Bro, een en ander te verwerken in een exploitatieplan, zou leiden tot een noodzakelijke afwaardering met circa 800.000 euro; De inbrengwaarde van de gemeentelijke gronden vormt grofweg 3% van de thans door BM opgegeven totale kosten (zijnde 14,4 miljoen euro); Wij zien geen redenen om de inbrengwaarde van de gemeentegrond zoals eerder kenbaar gemaakt te verlagen. Terzijde: de grondprijs per m2 is zelfs lager dan die thans wordt gehanteerd door de gemeente in haar Grondprijzenbrief 2023 voor sociale woningbouw. Het voorliggende plan voorziet in 50 appartementen waarvan 25 in het sociale huursegment en 25 in het middeldure huursegment; De gemeente is bereid om haar gronden 1-op-1 te verkopen aan ontwikkelaar; Omwille van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, indachtig het Didam arrest, zal het college voorafgaand aan de grondtransactie een besluit moeten nemen van dit voornemen en dit voornemen moeten publiceren.

Met deze procedure zijn 4 tot 5 weken gemoeid; Een tweede taxatie, door een onafhankelijke deskundige, gebaseerd op de gekapitaliseerde huurinkomsten en een verkoop van de woningen na 40 jaar verhuur (uitponding), kan worden verricht maar zal naar onze verwachting niet lager uitpakken. De verwachting is dat deze niet leidt tot andere inzichten. Ook is hier tijd mee gemoeid en zal dit leiden tot extra kosten.

Bart van Wel Planeconoom gemeente Hoeksche Waard

Regeling plankosten exploitatieplan 2021 Overzicht plankosten ingeval een omgevingsvergunning Overzicht plankosten ingeval een omgevingsvergunning wordt aangevraagd en de eigenaar zelf produkten/activiteiten heeft uitgevoerd In dat geval heeft de vergunningaanvrager recht op aftrek van kosten, mits de gemeente accoord gegeven heeft op het geleverde product ! Datum Gemeente

22-5-2024 Hoeksche Waard

Projectnaam Projectnummer Totaal aantal gewogen eenheden

Thomaskerk en de Ark …. 100 Naam grondeigenaar: HWWonen en andere Aantal gewogen eenheden: 100 aandeel in de plankosten 100%

totaal resultaat exploitatieplan

euro's

euro's

voert zelf onderstaande produkten uit: conform art 8 regeling vergoedingspercentages zelf invoeren Maximaal 90% 1.1 0%

Verwerving

€

5.325

€

5.325

Taxatie inbrengwaarde percelen

€

5.325

€

5.325

1.2 Taxatie en aankoop onroerende zaak

€

-

€

-

1.2

1.3 Onteigenen van onroerende zaken

€

-

€

-

1.4 Toepassen Wet voorkeursrecht gemeente

€

-

€

-

1.1

vergoeding voor deze produkten

te betalen aan de gemeente

euro's

euro's

€

-

€

5.325

€

-

€

5.325

…%

€

-

€

-

1.3

…%

€

-

€

-

1.4

…%

€

-

€

-

Maximaal 90% 2.1 80%

€

38.359

€

4.262

€

-

€

-

Stedenbouw

€

42.621

€

42.621

2.1 Programma van Eisen

€

-

€

-

2.2 Prijsvraag

€

-

€

-

2.2

…%

€

-

€

-

2.3 Masterplan

€

-

€

-

2.3

…%

€

-

€

-

2.4 Beeldkwaliteitsplan

€

-

€

-

2.4

…%

€

-

€

-

2.5 Stedenbouwkundig plan

€

31.739

€

31.739

2.5

90%

€

28.565

€

3.174

2.6 Inrichtingsplan Openbare ruimte

€

10.882

€

10.882

2.6

90%

€

9.794

€

1.088

Maximaal 60%

Ruimtelijke Ordening

€

43.528

€

43.528

€

26.117

€

17.411

Opstellen en procedure bestemmingsplan, 3.1 omgevingsvergunning of projectuitvoeringsbesluit

€

43.528

€

43.528

3.1

60%

€

26.117

€

17.411

3.2 Opstellen en procedure wijzigingsplan

€

-

€

-

3.2

…%

€

-

€

-

3.3 Opstellen en procedure exploitatieplan

€

-

€

-

3.3

…%

€

-

€

-

Civiele en cultuur techniek

Maximaal 80%

€

137.187

€

137.187

€

109.750

€

27.437

4.1 Planontwikkeling

€

90.536

€

90.536

4.1

80%

€

72.429

€

18.107

4.2 Voorbereiding, toezicht en directievoering

€

46.651

€

46.651

4.2

80%

€

37.321

€

9.330

Landmeten/vastgoedinformatie

€

3.749

€

3.749

Maximaal 90%

€

3.749

€

3.749

5.1 Kaartmateriaal

Communicatie

€

17.003

€

17.003

6.1 Omgevingsmanagement

€

17.003

€

17.003

€

3.374

€

375

90%

€

3.374

€

375

Maximaal 90%

5.1

€

8.502

€

8.502

50%

€

8.502

€

8.502

Maximaal 90%

6.1

Management

€

43.356

€

43.356

€

21.678

€

21.678

7.1 Projectmanagement

€

43.356

€

43.356

7.1

50%

€

21.678

€

21.678

7.2 Projectmanagementassistentie

€

-

€

-

7.2

…%

€

-

€

-

€

-

€

-

Maximaal 90%

€

-

€

-

8.1 Planeconomie

€

-

€

-

€

-

€

totaal

€

Planeconomie

292.770

€

292.770

8.1

90%

€

207.780

€

-

84.990