Bijlage 2 - Indiener RED

Z/24/230883/DOC-24810112

=3d LEGAL

í

(geanonimiseerd)

BEZORGEN EN PER POST Gemeente Hoeksche Waard T.a.v. de gemeenteraad Postbus 2003 3260 EA Oud-Beijerland

Tevens per mail:

KANTOOR: DOSSIERNR: UW

ro@gemeentehw.nl; info@gemeentehw.nl

Delft, 31 januari 2024 20240057

REF:

INZAKE:

RED BOUW B.V. / ZIENSWIJZEN CHW ONTWERP-BESTEMMINGSPLAN EN ONTWERP-EXPLOITATIEPLAN STOUGJESWIJK

Geachte

Raad,

(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) beiden gevestigd ik in het

(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) dien

„

aan

hierbij zienswijzen tegen ontwerpbestemmingsplan en ontwerpexploitatieplan Stougjeswijk (verder respectievelijk: “ontwerpbestemmingsplan” en “ontwerpexploitatieplan”). ‚

2.

Het

ontwerpbestemmingsplan en ontwerpexploitatieplan zijn op 21 december 2023 ter inzage gelegd. Dit betekent dat op deze procedure de Wet ruimtelijke ordening (hierna: de Wro), zoals die gold vóór 1 januari 2024, van toepassing blijft en de nieuwe Omgevingswet niet van toepassing is.

3.

In de

bekendmaking van 20 december 2023 is aangegeven dat de stukken ter inzage lagen tot en met 31 januari 2024. In de bekendmaking van 24 januari 2024 (Gemeenteblad 2024, 36620) is echter aangegeven dat de termijn is verlengd t/m 21 februari a.s. De zienswijzen zijn daarmee tijdig ingediend.

Stichting Beheer Derdengelden EBH Legal NL22 RABO

in

0318

onder

info@ebhlegal.nl ebhlegal.nl

1704 26

me

ADVOCATEN

&

MEDIATORS

Z/24/230883/DOC-24810112

LEGAL Inleiding 4.

De gemeente wil het gebied Stougjeswijk ontwikkelen tot een nieuw woon- en werkgebied met maximaal 2.485 nieuwe woningen. Daarnaast komen er nieuwe een een school en andere commerciëleen busbaan, groenvoorzieningen, Het ontwerpexploitatieplan bevat de regels omtrent maatschappelijke voorzieningen. het _kostenverhaal voor de van het ontwikkeling _ publiekrechtelijk Het initiatief voor deze is van een bestemmingsplangebied. ontwikkeling afkomstig aantal samenwerkende marktpartijen. Deze marktpartijen hebben een groot deel van de gronden in het gebied in eigendom. De

cliënte bestaan uit het realiseren van bedrijfsactiviteiten van bouwprojecten. Zij houdt zich daarbij bezig met de realisatie, sanering, financiering, dienstverlening, exploitatie en het onderhoud en ontwerp o bouwnijverheid. Het bedrijf heeft haar hoofdvestiging en kantoor aan d in Oud-Beijerland en diverse nevenvestigingen.

complexe

ontwikkeling, (geanonimiseerd)

(geanonimiseerd) (geanonimiseerd)

.

heeft de bedrijfs- en in eigendom (de

(geanonimiseerd)

(geanonimiseerd)

opslaglocatie

(geanonimiseerd) nn

percelen kadastraal

bekend

aan de gemeente

(geanonimiseerd) verder

gezamenlijk:

“de

locatie’).

De

locatie heeft op grond van het bestemmingsplan “Buitengebied Oud-Beijerland” de bestemming ‘bedrijf’ (artikel 5 van de planregels) en is bestemd voor bedrijfsactiviteiten in milieucategorie 1 en 2 en bedrijfsactiviteiten in milieucategorie 3 die naar aard, omvang en hinderuitstraling gelijk te stellen zijn met bedrijfsactiviteiten in categorie 2. De

locatie

Stougjeswijk

bevindt zich midden in het plangebied en is hieronder in rood aangegeven:

ADVOCATEN

&

van

MEDIATORS

het

ontwerpbestemmingsplan

2/8

Z/24/230883/DOC-24810112

zò LEGAL Ontwerpbestemmingsplan 9.

In het ontwerpbestemmingsplan heeft de locatie de bestemming “wonen” gekregen en worden de bedrijfsactiviteiten, die op basis van het vigerend bestemmingsplan wel mogelijk zijn, volledig wegbestemd. Er wordt op geen enkele wijze rekening gehouden met de bestaande bedrijfsactiviteiten en eigendommen van cliënte binnen het

plangebied.

(geanonimiseerd)

Veneman

5

WB

vorce

woeden»

>

HE

orde

weegs

5

4

Informatie uit het Omgevingsloket

10.

In het ontwerpexploitatieplan is aangegeven: “Er is op dit moment nog onzekerheid over het verkrijgen van volledige grip op de gronden door de initiatiefnemende marktpartijen. Binnen het exploitatiegebied is er namelijk een nog privaat eigendom waarop woningbouw is voorzien welke nog niet in eigendom is van de initiatiefnemende

marktpartijen.” 41.

Het privaat eigendom waar het om gaat betreft de locatie van cliënte. De marktpartijen hebben cliënte benaderd voor de verkoop van het perceel. Gebleken is echter dat de marktpartijen niet bereid zijn om het perceel aan te kopen voor een voor cliënte acceptabele koopprijs. De onderhandelingen zijn daarop gestaakt. Dit betekent dat cliënte haar bedrijfsactiviteiten op de locatie zal blijven uitoefenen en niet van plan is deze bedrijfsactiviteiten te staken of te verplaatsen.

12.

Uit vaste jurisprudentie volgt dat legaal bestaand gebruik uit een oogpunt van rechtszekerheid in beginsel als zodanig in het bestemmingsplan moet worden bestemd. Indien nieuwe planologische inzichten daartoe aanleiding geven en het belang bij de beoogde nieuwe bestemming zwaarder weegt dan de gevestigde rechten en belangen, kan uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening daarvan worden afgezien. In dat geval moet wel aannemelijk worden gemaakt dat het gebruik op termijn binnen de planperiode zal worden beëindigd.

ADVOCATEN

&

MEDIATORS

3/8

Z/24/230883/DOC-24810112

L A GE L Met het bestemmingsplan worden 2485 in het woningen mogelijk gemaakt. bestemmingsplan is niet onderbouwd welke maatschappelijke en volkshuisvesteiijke belangen bij de realisering van dit totaal aantal nieuw te bouwen woningen is gemoeid. in de toelichting bij het bestemmingsplan 25 en 37) is aangegeven dat uit de woningmarktanalyse 2019 van de Hoeksche Waard blijkt dat er in Oud-Beijerland tot 2025 een woningbehoefte is met daaropvolgend van 550 woningen tot 2030 340 woningen. in de totale Hoeksche Waard zou tot 2025 een behoefte zijn aan 1800 woningen. Uit een onderzoek van Sprinco eind 2021 blijkt een behoefte tot 2025 van 375 woningen en tot 2030 933 woningen. Dit onderbouwt derhalve op geen enkele wijze het totaal aantal van 2485 woningen. ,

integendeel in het bestemmingsplan is in artikel 13. 1 zelfs opgenomen dat er voor 985 woningen een voorlopig bouwverbod geldt. Dit bouwverbod wordt pas opgeheven als er een positief advies van de provincie is en daarvoor aan het plangebied extra woningbouwprogramma is toegekend in een door de provincie aanvaard regionaal woningbouwprogramma en de benodigde woningaantaiien in de actuele gemeentelijke woningbouwprogrammering zijn opgenomen. ,

Met andere woorden: de behoefte aan het door de marktpartijen gewenst aantal woningen is niet onderbouwd op grond van provinciaal en gemeentelijk beleid nog niet toegestaan en door het bouwverbod planologisch ook niet mogelijk. Daarmee is ook niet voldaan aan de onderbouwing van de behoefte aan deze woningen in het kader van de (provinciale en rijks)iadder voor duurzame verstedelijking. Het is derhalve nog niet zeker of voor alle woningen extra woningbouwprogramma zal worden toegekend. ,

Daarnaast is niet onderbouwd waarom de belangen van de marktpartijen prevaleren boven het belang van cliënte bij handhaving van de bedrijfsbestemming. in de toelichting van het bestemmingsplan en het exploitatiepian is geen enkele aandacht besteed aan de belangen van cliënte in het plangebied. Er is geen enkel overleg tussen cliënte en de gemeente of de marktpartijen over voortzetting van het bedrijf op een alternatieve locatie. Uit het ontwerpexpioitatiepian blijkt bovendien dat er geen gelden voor onteigening of minnelijke venfverving zijn gereserveerd. De gemeente stelt zich faciliterend opmaar de marktpartijen dragen de ?nanciëie verantwoordelijkheid voor de ontwikkeling (paragraaf 1. 1 exploitatiepian). De gemeente is kennelijk niet van plan om onteigeningsmiddeien in te zetten. ,

Daarbij komt dat er binnen de regio geen geschikte alternatieve locatie voor het bedrijf beschikbaar is. Verplaatsing brengt bovendien voor het bedrijf onaanvaardbare hoge ?nanciëie lasten met zich mee. Verplaatsing van de bedrijfsactiviteiten is dan ook niet mogelijk. Ciiënte zal daarom genoodzaakt zijn haar bedrijfsactiviteiten op de locatie de komende jaren voort te zetten. Het is derhalve onvoldoende aannemelijk dat de bedrijfsactiviteiten binnen de pianperiode zuilen worden verplaatst. en in het ontwerpbestemmingsplan in het ontwerpexpioitatiepian wordt daarmee op geen enkele wijze rekening gehouden. De belangen van cliënte zijn dan ook niet op evenwichtige wijze afgewogen. Gelet daarop is het bestemmingsplan in strijd met een goede ruimtelijke ordening.

ADVOCATEN

MEDiATORS

4/8

Z/24/230883/DOC-24810112

aman

LEGAL

me

19.

Gelet

op het voorgaande verzoekt cliënte u de voor de locatie op grond van het vigerende bestemmingsplan geldende bedrijfsbestemming weer in het bestemmingsplan op te nemen en de bedrijfsactiviteiten positief te bestemmen.

Richtafstand VNG-brochure 20.

De locatie is in de bestemming “wonen” opgenomen binnen één groot bouwvlak. Dit betekent dat direct naast de bedrijfslocatie zonder enige beperking woningen kunnen worden gebouwd. Cliënte vreest dat de toekomstige bewoners overlast zullen ervaren en bij de woningen geen sprake zal zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Bovendien vreest cliënte dat zij door de nabijheid van de woningen in haar bedrijfsactiviteiten zal worden gehinderd en beperkt.

21.

Op de locatie zijn nu bedrijven t/m milieucategorie 2 toegestaan. Op grond van de handreiking “Bedrijven en Milieuzonering" van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (hierna: “VNG-brochure”) dient bij bedrijven met milieucategorie 2 in een rustige woonwijk een richtafstand te worden aangehouden van 30 meter. De woningen zullen worden gesitueerd binnen deze richtafstand. Dit betekent dat ter plaatse van de woningen en de tuinen bij de woningen sprake zal zijn van geluid, geur-, trilling, licht- en stofoverlast. In het ontwerpbestemmingsplan is hier geen onderzoek naar gedaan en op geen enkele wijze onderbouwd waarom van deze richtafstand kan worden afgeweken.

22.

Gelet

verzoekt cliënte de richtafstand van meter 30 zoals in de VNG-brochure tussen de grens van het perceel van cliënte en de nieuw te bouwen woningen en de daarbij behorende tuinen aan te houden, zodat het bedrijf niet wordt belemmerd in zijn bedrijfsactiviteiten en de bewoners geen overlast van de activiteiten zullen ondervinden. op

het

voorgaande

voorgeschreven

Verkeersontsluiting

(geanonimiseerd) ce

23.

In het ontwerpbestemmingsplan is de ontsluiting van het perceel als “Groen” bestemd. Op grond van artikel 4 van de planregels zijn deze gronden bestemd voor onder andere groenvoorzieningen, bermen, beplanting en ondergeschikte wegen, straten, fietspaden en wandelpaden. Cliënte gebruikt voor haar bedrijfsactiviteiten vrachtwagens en ander zwaar materieel. Het is noodzakelijk dat de locatie bereikbaar blijft met vrachtwagens. Een bestemming van de weg als “groen”, “ondergeschikte weg” of “voetpad” is daarom onvoldoende. Cliënte verzoekt u dan ook de ontsluitingsweg naar de Stougjesdijk weer als zodanig in het bestemmingsplan op te nemen.

24.

Gelet

op het feit dat de locatie straks in een woonomgeving zal komen te liggen, is het aannemelijk dat de weg vaker zal worden gebruikt, ook door kinderen. Dit leidt tot gevaarlijke situaties, Uit het bestemmingsplan blijkt niet dat bij de verkeersafwikkeling en verkeersveiligheid rekening is gehouden met de verkeersbewegingen als gevolg van de bedrijfsactiviteiten op de locatie. Het bestemmingsplan is op dat punt in strijd met een goede ruimtelijke ordening.

ADVOCATEN

&

MEDIATORS

5/8

Z/24/230883/DOC-24810112

53-1

L A G EL

-beoordeling ln de m. e. r. -beoordeling is ten onrechte geen rekening gehouden met de mogelijkheid dat de bedrijfsactiviteiten van cliënte zullen worden voortgezet. Om die reden dient de beoordeling op dit punt te worden aangevuld. Zuid-Hollandse

Omgevingsverordening

Op grond van de Zuid-Hollandse Omgevingsverordening (ZHOV) die met ingang van 1 januari 2024 van kracht is is de locatie op kaart 1 als gebied met aangewezen buitengebied (artikel derde en zesde lid ZHOV). Op beschermingscategorie grond van artikel 7. 43a ZHOV laat een omgevingsplan nieuwe ruimtelijke een ontwikkeling alleen toe als de ruimtelijke kwaliteit per saldo gelijk blijft. Nu de ruimtelijke is sprake van transformeren ontwikkeling niet past bij de bestaande gebiedsidentiteit van het gebied (artikel 7. 43 onder Dit betekent dat sprake moet zijn van een integraal ontwerp waarbij rekening is gehouden met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart (artikel onder 3 ZHOV). Gelet op het feit dat nog niet zeker is of alle woningen ook daadwerkelijk zullen worden gerealiseerd (gelet op het bouwverbodzie hiervoor onder is niet zeker of het beeldregieplan ook en inrichtingsplan daadwerkelijk zullen worden uitgevoerd. Daarbij zijn de plannen te indicatief en globaal. ,

,

,

Verder dient in een omgevingsplan voor een locatie in het buitengebied de openheid en het groene karakter van het landschap niet onevenredig te worden aangetast. ln de motivering dient de openheid en de structuur van het landschap en de vergezichten daarin en het groene karakter van het landschap te worden betrokken (artikel 7. 43 h ZHOV). Gelet op de grote hoeveelheid woningen die in het plangebied zullen worden gebouwd is dit onvoldoende gebeurd. ,

De vaart behoren betekent

langs de Papeweg en een strook van 15 meter aan weerszijde van de vaart tot het Natuurnetwerk Nederland (categorie 1 beschermingsgebied). Dit dat

aangewezen

waarden vermindering sprake is van en

alleen inpassen en er is toegestaan geen bestemmingen worden die de instandhouding en ontwikkeling van de wezenlijke kenmerken deze gebieden significant beperken of leiden tot een signi?cante van de oppervlakte kwaliteit of samenhang van die gebieden. Nu er transformeren is niet aan dit beleid voldaan.

aan van

,

,

,

Uítvoerbaarheid Omdat

de gronden

cliënte niet in eigendom zijn staan de eigendomsverhoudingen het plan op de locatie in de weg. van

ontwikkelende partijen

,

Het is bovendien nog niet zeker woningbouwprogramma zal worden bestemmingsplan niet uitvoerbaar.

ADVOCATEN

van

de

aan

of van de gemeente de uitvoerbaarheid van

of voor alle beoogde woningen extra toegekend. Ook om die reden is het

MEDIATORS

6/8

Z/24/230883/DOC-24810112

1

LEGAL

Exploitatieplan 31.

In het ontwerpexploitatieplan is ten onrechte geen rekening gehouden met het feit dat cliënte haar bedrijfsactiviteiten op de locatie voortzet. Het exploitatieplan dient hierop te worden aangepast en de locatie dient buiten het kostenverhaal te worden gehouden.

32.

In het

taxatierapport inbrengwaarden dat als bijlage 11 bij het ontwerpexploitati gevoegd, is de inbrengwaarde van de grond en opstallen vastgesteld op EU (paragraaf 6.11, p. 71). Cliënte is van mening dat deze inbrengwaarde veel te laag is ingeschat en het perceel gelet op de bestemming en het gebruik aanzienlijk hoger dient te worden gewaardeerd.

33.

Er is bovendien geen rekening gehouden met kosten voor het vrijmaken van de gronden door middel van onteigening. Indien cliënte haar bedrijfsactiviteiten zou moeten verplaatsen, zal zij daardoor aanzienlijke schade lijden. Deze kosten dienen ook bij de verkoop te worden gecompenseerd. De door de gemeente aangehouden waarde van de grond is voor cliënte onvoldoende om de kosten voor de verplaatsing van het bedrijf te dekken.

34.

Omdat

i

(geanonimiseerd)

geen

gereserveerd

sprake zal zijn onteigening,

van

is het cliënte ook financieel niet uitvoerbaar. voor

minnelijk verwerving en ook geen gelden zijn bestemmingsplan voor wat betreft de locatie van

Schade 35.

Het is duidelijk dat cliënte door de realisatie van deze ontwikkeling schade zal lijden. Het is voor haar niet mogelijk de bedrijfsactiviteiten te verplaatsen en zij zal door de nabijheid van de woningen in haar bedrijfsactiviteiten worden beperkt. Ook is het door de woningbouw voor haar niet meer mogelijk de bedrijfsactiviteiten op het perceel uit te breiden. voorhand doet cliënte een als het Op beroep op planschade

ontwerpbestemmingsplan ongewijzigd blijft. Conclusie 36.

Uit het voorgaande volgt dat het ontwerpbestemmingsplan en ontwerpexploitatieplan niet goed zijn voorbereid en de belangen van cliënte in het geheel niet in de plannen zijn betrokken of nader zijn gemotiveerd. Daarmee voldoet het plan niet aan de eisen van een

goede ruimtelijke ordening.

ADVOCATEN

&

MEDIATORS

718

Z/24/230883/DOC-24810112

Eer LEGAL 37.

Cliënte

verzoekt

deze zienswijzen mee te nemen bij de vaststelling van het het bestemmingsplan zodanig vast te stellen dat rekening wordt met de bestaande bedrijfsactiviteiten en het eigendom van cliënte.

bestemmingsplan

(geanonimise rd)

ie

u

en

groet,

(geanonimiseerd)

ADVOCATEN

&

MEDIATORS

8/8