Bijlage 2 - Indiener Ontwikkelende pa
Tekst van het document
Z/24/232811/DOC-24817270
advocaten
LD
gemeerte
;
Hoeksche Waard Postbus 76613
21 FEB. 2024
1070 HE Amsterdam
(geanonimiseerd)
AANGETEKEND
Gemeenteraad
van
de gemeente Hoeksche Waard
WWW.SIxIegal.n
Postbus 2003 3260
EA
OUD-BEIJERLAND
datum
dossier
20 februari 2024
65.414
uw
referentie
aantal bijlagen
betreft
Zienswijze Chw ontwerp bestemmingsplan +
NL.IMRO.1963.BPStougjeswykOBL23-ONO1 NL.IMRO.1963.EPStougjeswykOBL23-ON01.
exploitatieplan Stougjeswijk
Geachte raad, Namens
cliënten,
(geanonimiseerd) (hierna: partijen) worden hierbij zienswijzen ingediend met betrekking bestemmingsplan als het exploitatieplan genaamd Stougjeswijk.
het ontwerp
voor
zowel
het
Bestemmingsplan 1.1
Het
bestemmingsplan
het grootste kader betend
over
1.2
ziet op
deel
Partijen verzoeken
B.V.
1/6
gelegen
hebben wenst
om
voornoemde
niet tot het de
gewenste resultaat geleid.
te verwerven, De
eigenaar,
de perce
bestemmingsplan (en exploitatieplan,
zie
hierna)
worden
verricht
uit
hoofde
en
van
maar
(geanonimise rd)
bedrijfsvoering ter plaatse voort te zetten. om
gevestigd te Amsterdam
partijen beschikken uitgezonderd de percelen
percelen eveneens
gemeente daarom
uw
Voornoemde
percelen,
(geanonimiseerd) uit
te halen.
Er is immers
geen
ingeschreven in het handelsregister onder nummer 34297931. Alle diensten en (andere) een overeenkomst van opdracht met SIX advocaten B.V. Op de overeenkomst zijn van toepassing de algemene voorwaarden van SIX advocaten B.V. Deze algemene voorwaarden, welke zijn in te zien op www.sixlegal.nl en op verzoek kosteloos zullen worden toegezonden, bevatten onder meer een beperking van aansprakelijkheid. BTW nummer: NL8191.99.151.B01. werkzaamheden
is
gebied Stougjeswijk.
daarbinnen
Partijen hebben zich ingespannen
het
SIX advocaten
het
de
(geanonimiseerd) Nn
ss
(geanonimiseerd) nn 13
van
zicht op
Z/24/232811/DOC-24817270
advocaten
SIX
datum
dossier
20 februari 2024
65.414
de
herontwikkeling
van
die
percelen
(geanonimiseerd) bedrijfsvoering MO de
wenst
voort te zetten. 14
Wel verzoeken
partijen u om het maximum aantal woningen gelijk te houden, de aantallen tevens de haalbaarheid van het project als geheel beïnvloeden.
1.5
Ten aanzien
onder 1.6
17
uw
van
de regels in het ontwerpbestemmingsplan,
aangezien
brengen partijen het volgende
aandacht:
In de
planregels zijn maximale vierkante meters grondoppervlakte opgenomen voor diverse Het woningtypen (zie artikel 3.2.2.d. en 8.2.1.d van de planregels). begrip “grondoppervlakte” wordt niet nader gedefinieerd, noch is daar iets over gezegd in de toelichting. Om verwarring te voorkomen, benoemen partijen expliciet dat het hierbij gaat om de vloeroppervlakte van de begane grond van het hoofdgebouw (de ‘footprint’, exclusief aan- en uitbouwen en bijbehorende bouwwerken. Partijen zien graag uw bevestiging daarvan tegemoet. In artikel 3.2.1.e wordt
benoemd
dat een
over maximaal 50% van verzoeken uw raad om in gezamenlijk bouwlaag. Partijen overleg nader te specificeren wat hiermee bedoeld wordt (en te onderzoeken wat mogelijk
de
oppervlakte
van
tussenlaag is toegestaan
de eerste
is). 1.8
In artikel
3.2.2.j. en -k. en 8.2.1.j. en -k. zijn maximale goot- en bouwhoogten opgenomen hoofdgebouwen indien die uit één en twee bouwlagen met kap bestaan. In aanvulling daarop stellen partijen voor om voor de grondgebonden woningen te bepalen dat bij voor
toepassing 18
van
platte
daken de goothoogte
gelijk mag zijn aan de nokhoogte.
Partijen constateren voorts dat “maatschappelijke voorzieningen” niet is gedefinieerd in de in onderling overleg met regels van het bestemmingsplan en verzoeken uw raad om wel een definitie op te nemen. Partijen stellen voor om aan te sluiten bij de thans partijen —
—
in
het exploitatieplan opgenomen definitie: culturele, educatieve, medische, sociale en levensbeschouwelijke voorzieningen voor (incl. kinderdagverblijf!), voorzieningen openbare dienstverlening, als ook ondergeschikte detailhandel en horeca ten dienste van deze voorzieningen en (ondersteunende en horeca), _speelvoorzieningen
ontmoetingsplekken. In
artikel 8.4.1.a in
wonen
is opgenomen
woning, anders dan
een
dat het in ten
het
begrip “huishouding” te wijzigen begrippenlijst van het bestemmingsplan. om
strijd
behoeve
is met
van
naar
een
de
bestemming “Wonen” om te huishouding. Partijen verzoeken u
“huishouden”
zoals
in
de
buiten
de
opgenomen
Exploitatieplan Mede
gelet
op
het verzoek
om
de
percelen
van
Red
Vastgoed
Beheer
B.V.
planbegrenzing te laten en deze percelen dus niet te betrekken bij de vaststelling van het bestemmingsplan, verzoeken partijen uw raad tevens (primair) om geheel afte zien van het vaststellen van een exploitatieplan. 1
Volledigheidshalve expliciet benoemd.
Z/24/232811/DOC-24817270
advocaten
SIX
datum 20
dossier
februari 2024
65.414
Partijen beschikken (na het schrappen
1.12
de
planvorming)
Partijen zijn voor
het sluiten
een
vergevorderd
kostenverhaal 113
namelijk
voornemens van
een
alle
over
de
herontwikkeling die
In
(geanonimiseerd) het
plangebied en de onderhandelingen
realiseren
daar te
daarvan
overeenkomst
anterieure
uit
Stougjeswijk.
bevinden
worden
zich in
zowel
het
als de locatie-eisen opgenomen.
gemeente
uw
percelen van percelen in
anterieure overeenkomst ten behoeve
stadium.
voor
de
van
betrokken
Uw
gemeente heeft echter een exploitatieplan opgesteld en in ontwerp ter inzage gelegd. vanuit het wettelijk systeem van de Wro (het oude recht is nog van toepassing) is het exploitatieplan met name bedoeld als fall back optie indien het kostenverhaal niet anderszins (via overeenkomst) is verzekerd. Het kostenverhaal en de locatie-eisen zijn Bezien
echter Het
(op zeer korte termijn)
sluiten
deze
van
wel
anderszins verzekerd: via de anterieure
overeenkomst
heeft
de voorkeur
partijen
en
overeenkomst. het
zetten
overleg
daarover graag voort. 1.14
Samengevat:
voor
de percelen
partijen
van
is geen exploitatieplan noodzakelijk omdat verzekerd (zullen) zijn. Voor de percelen
ie-eisen anderszins
(geanonimiseerd)
het van
is geen
exploitatieplan noodzakelijk omdat zij volledig uit de gelaten door het niet betrekken van deze percelen in het vast te stellen bestemmingsplan. Partijen verzoeken u daarom af te zien van vaststelling van een n
exploitatieplan. 1.15
Subsidiair verzoeken partijen u om de inhoud te brengen met de anterieure overeenkomst. op essentiële
punten afwijkt
Ter illustratie
(niet limitatief):
=De
uitvoeringsovereenkomst; =De fasering van de gebieden de
anterieure
is
uitgiftecategorieën
in
deze
in
bijlage 5 van
nog
niet
is
dat het
exploitatieplan
overeenkomst.
3 vastgesteld,
dat
vastgelegd
overeenkomst
constateren
de anterieure
bijlage
en
overeengekomen
is
Partijen
van
ontwikkelvelden zijn in artikel 7.2.4.a
overeenkomst
in
de inhoud
van
het exploitatieplan in overeenstemming
van
terwijl
worden
in de anterieure
vastgelegd
het exploitatieplan,
vastgelegd.
Hetzelfde
in
een
terwijl dit
geldt
voor
de
bijlage 7;
fasering van uitgeefbaar/openbaar gebied en realisatie woningcategorieën zijn per fase zeer gedetailleerd vastgelegd in het exploitatieplan, terwijl deze in de anterieure overeenkomst in twee rondes zijn vastgelegd (de eerste 1.491 woningen en de tweede/resterende 994 woningen); =De aantallen woningen per woningcategorie in het exploitatieplan komen niet overeen =De
met
de
met
de eisen
m_De niet
aantallen woningen per woningcategorie van de subsidiebeschikkingen;
vierkante
meters in
onbebouwde
?
het
bestemmingsplan
voor
de commerciële
en
is
worden
anterieure
overeenkomst, noch
maatschappelijke voorzieningen 8.000
m2
bebouwde
en
circa
2.000
overigens wel 10.000 m2 BVO opgenomen zich af hoe dit zich tot elkaar verhoudt. voorzieningen. Partijen vragen
3/6
In
het
exploitatieplan maatschappelijke voorzieningen?
overeen:
in de
voor
m2
en
komen
3.500
m2
commerciële
maatschappelijke
Z/24/232811/DOC-24817270
advocaten
datum
dossier
20 februari 2024
65. 414
voorzieningen genoemd terwijl in de anterieure overeenkomst circa 10. 000 m2 maatschappelijke voorzieningen en circa 2. 000 tot 3. 000 m2 commerciële voorzieningen worden genoemd; Voor de maatschappelijke en commerciële voorzieningen is bovendien in de anterieure overeenkomst opgenomen dat deze op een dusdanige wijze worden gesitueerd en geclusterd dat er vanuit ruimtelijk oogpunt sprake is van levensvatbare voorzieningen terwijl deze voorzieningen in het exploitatieplan al zijn meegenomen in de fasering in bijlage 6 bij het plan; ln artikel van het exploitatieplan is klimaat-adaptief bouwen opgenomen als een resultaatsverplichting maar in de anterieure overeenkomst is dit overeengekomen als een inspanningsverplichting ('zoveel mogelijk'). Voor de biodiversiteit is voorts in de anterieure overeenkomst overeengekomen dat partijen met door de gemeente goed te keuren voorstellen zullen komen maar in artikel van het exploitatieplan is opgenomen dat voldaan moet worden aan bijlage 10 van het exploitatieplan; Wat betreft de instandhoudingstermijnen en -voorwaarden zijn partijen en uw gemeente nog in overleg omtrent de details maar in de regels van het exploitatieplan worden verdergaande eisen gesteld dan is besproken in het kader van de anterieure overeenkomst. ,
,
,
,
,
Ter illustratie:voor sociale huurwoningen wordt in het exploitatieplan aangesloten bij de gemeentelijke huisvestingsverordeníng en wordt bepaald dat het niet is toegestaan een sociale huurwoning binnen 25 jaar na ingebruikname in juridische of economische eigendom over te dragen dan wel te bezwaren met een persoonlijk recht of beperkt zakelijk recht waardoor het gebruik van de woning overgaat op een derde welke niet past binnen de in de gemeentelijke huisvestingsverordeníng omschreven doelgroep. Deze formulering wijkt in grote mate af van de anterieure overeenkomst. Bovendien zijn partijen nog met uw gemeente in gesprek over de duur van instandhouding van 25 jaar in het geval de betrokken woningen niet zouden worden verkocht aan de woningcorporatie. Voor betaalbare huurwoningen is eveneens een instandhoudingsverplichting opgenomen van ten minste 25 jaar terwijl in de anterieure overeenkomst wordt gesproken over 15 jaar. ,
Tot slot is voor betaalbare koopwoningen een instandhoudingstermijn van 5 jaar opgenomen. ln de anterieure overeenkomst is een zelfbewoningsplicht opgenomen. Partijen en uw gemeente zijn nog in gesprek omtrent een kortere termijn dan 5jaar. Het exploitatieplan wijkt wat betreft instandhouding van de woningen dus in grote mate af van de anterieure overeenkomst. Partijen kunnen zich hier niet in vinden. Voor betaalbare huurwoningen is een minimum van 10%opgenomen wijken van het minimum van 151 woningen conform de Wbi-beschikking.
dat af lijkt te
Z/24/232811/DOC-24817270
SIX
advocaten
datum
dossier
20
65.414
februari 2024
1.16
Partijen
volledig
echter essentieel LAZ
Wat
in
constateren
flexibiliteit
zijn algemeenheid
is weggenomen
de uitvoerbaarheid
voor
dat
veel
overeengekomen exploitatieplan. Partijen achten deze flexibiliteit
bewust
levensvatbaarheid
en
ed
percelen van de percelen van Red
de
van
(geanonimiseerd) Vastgoed
betreft de
verzoek
in het
houden
partijen
exploitatieplan
Los
vast
de bezwaren
van
zich verhoudt tot de voor
deel
een
aan
het
te laten en geen
stellen.
te
tegen deze
(geanonimiseerd) a
percelen
in fase
B.V. uit de
vast
planvorming Volledigheidshalve wordt het volgende wel onder uw aandacht gebracht. Partijen hebben ernstige twijfels over artikel 7.3.5.e van het exploitatieplan waarin voor iedere fase is bepaald dat er geen omgevingsvergunningen worden verleend totdat de bouw van de laatste panden van de vorige fase is aangevangen. om
Beheer
het totale project.
van
4 en
i
voor
een
L
deel in fase
ing.
5.
partijen zich af hoe dit
vragen Deze
Daarmee
percelen
wordt
bevinden de
voor
zich
opvolgende
fase(s) een onredelijke afhankelijkheid gecreëerd van (geanonimiseerd)„die op dit moment voor geen plannen herontwikkeling heeft. Hierdoor zal de herontwikkeling om diverse redenen zeer onwenselijk is. Indien er een exploitatieplan stagneren, hetgeen wordt vastgesteld verzoeken 1.18
en
partijen
daar
Partijen constateren ook dat zijn gemaakt omtrent
die
overeenkomst
opgenomen
partijen voorafgaand
19
een
van
daarin worden betrokken,
te maken.
het
de
de
aan
in
aparte
laatste fase
en
exploitatieplan wordt afgeweken van de afspraken verleende subsidiebedragen. De in de anterieure afspraken omtrent storting van de subsidiebedragen aan er
realisatie
haalbaarheid
daarvan.
exploitatieplan
tast
die
bevestigen dat nagekomen.
de
gemaakte
Voorts valt het
partijen
het
van
project zijn essentieel
voor
de
financiële
De
wijze waarop met de subsidie wordt omgegaan in het haalbaarheid in ernstige mate aan. Partijen verzoeken u te
afspraken
omtrent
subsidieverstrekking
zullen
worden
exploitatieplan is gerekend met bouwkosten die te zijn, als gevolg waarvan de grondwaarden te hoog worden ingeschat. laag Het totale project lijkt daardoor meer rendabel dan in werkelijkheid het geval is en de bij initiatiefnemers in rekening te brengen kosten worden daardoor ook beïnvloed. Meer in zijn algemeenheid merken partijen op dat het kostenverhaal in ernstige mate afwijkt van en
het
kostenverhaal
Tot slot
aantal
op dat er in het
niet realistisch
haalbaarheid 1.20
(geanonimiseerd) ga
de percelen
u om
van
zoals opgenomen in de het project beïnvloedt.
anterieure
overeenkomst,
wat
benadrukken
punten
exploitatieplan
partijen dat er in de overleggen met uw gemeente overeenstemming bestond. Daarom valt niet in te zien daarvan
zou
worden
afgeweken
uitvoerbaar zal zijn. Partijen menen dat met beter (en uitvoerbaar) plan tot stand komt.
met het risico dat het
de
wederom
over
Partijen verzoeken =
de percelen deze
een
5/6
van
en
(geanonimiseerd) buiten de planvorming In
het vast te stellen
bestemmingsplan,
niet
kwalitatief
u:
niet te betrekken
in het
project daarmee
anterieure overeenkomst
Conclusie 1.21
groot
een
waarom
de
te laten door
Z/24/232811/DOC-24817270
SIX
advocaten
datum
dossier
20 februari 2024
65.414
=
de
=
primair: geen exploitatieplan
planregels van het bestemmingsplan
subsidiair: de inhoud anterieure
van
vast te
het exploitatieplan in
overeenkomst.
(geanonimiseerd)
6/6
te herzien
conform deze zienswijze,
stellen, dan wel
lijn te brengen
met de
en