Bijlage 1 Meerjarenprognose Grondexploitaties 2024 - Toelichting

Meerjarenprognose Grondexploitaties 2024 (Deel 1 toelichting en samenvatting)

Vastgesteld door de gemeenteraad Hoeksche Waard op …, zaaknummer Z/24/240806, besluit ….

Meerjarenprognose Grondexploitaties (MPG) 2024

1

Deel 1 toelichting en samenvatting

Inhoud 1.

Inleiding............................................................................................................................................................................................................................... 3

2.

Beleidscyclus ...................................................................................................................................................................................................................... 3

3.

Grondbeleid ........................................................................................................................................................................................................................ 4 3.1 Visie grondbeleid ........................................................................................................................................................................................................................................... 4 3.2 Trends en ontwikkelingen grondbeleid .................................................................................................................................................................................................... 4

4.

Uitvoering grondbeleid..................................................................................................................................................................................................... 5 4.1 Aanpak actualisatie grondexploitaties ...................................................................................................................................................................................................... 5 4.2 Openen en sluiten van grondexploitaties ................................................................................................................................................................................................ 6 4.3 Stand van zaken lopende grondexploitaties ............................................................................................................................................................................................ 6 4.4 Samenvatting prognose eindresultaten ...................................................................................................................................................................................................

8 4.5 Samenvatting ontwikkelingsprognose boekwaarden ........................................................................................................................................................................... 8 4.6 Gerealiseerde winst- en verliesneming ..................................................................................................................................................................................................... 9

5.

Risicomanagement .......................................................................................................................................................................................................... 10 5.1 Risico’s ............................................................................................................................................................................................................................................................ 10 5.2 Voorzienbare risico’s ................................................................................................................................................................................................................................... 11 5.3 Onvoorziene risico’s .................................................................................................................................................................................................................................... 11

Deel 2 Actualisatie grondexploitaties naar prijspeil 1-1-2024 is, in verband met geheimhouding, een separaat document.

Meerjarenprognose Grondexploitaties (MPG) 2024

2

1. Inleiding Het doel van een Meerjarenprognose Grondexploitaties (MPG) is het zichtbaar maken van de voortgang van de grondexploitaties en de financiële effecten ervan, separaat en in samenhang. Voor ontwikkelingen waarbij de gemeente een eigendomspositie heeft, wordt een grondexploitatie geopend. In de grondexploitatie worden per jaar de projectbegrotingen, de financiële transacties, de boekwaarde en het financiële resultaat opgesteld en verantwoord. De MPG geeft een beeld van alle gemeentelijke gebiedsontwikkelingen waarvoor een grondexploitatie is vastgesteld. Deze rapportage geeft per grondexploitatie inzicht in: • De mutaties van de boekwaarden in het verslagjaar; • De actualisatie van de ramingen en geprognosticeerde eindwaarde; • Het actuele risicoprofiel. De MPG wordt door de raad vastgesteld. Deel 1 bevat een toelichting en samenvatting. Deze is openbaar. Deel 2 bevat detailinformatie van de grondexploitaties. Deze is geheim op basis van artikel 7.5 van de Wet Open Overheid. Bij openbaarheid van deze bijlage kunnen de financiële belangen van de gemeente worden geschaad.

2. Beleidscyclus De MPG wordt één keer per jaar, voorafgaand aan de jaarrekening, door het college ter vaststelling aangeboden aan de gemeenteraad. Met het vaststellen van de MPG neemt de gemeenteraad ook een budgettair besluit. Naast de MPG wordt in de jaarrekening en de begroting de verplichte paragraaf grondbeleid opgenomen. Ook wordt bij de slotrapportage, aan de hand van de dan bekende gegevens, een voorlopige tussentijdse winst geraamd. Hiermee wordt getracht om grote mutaties bij de jaarrekening te voorkomen. In onderstaand schema 2.1 is globaal de planning en control cyclus voor de raad weergegeven.

Besluitvorming raad planning en control Meerjarenprognose (MPG) Jaarekening (t-1) Begroting (t+1) Slotrapportage

juli juli november november

Schema 2.1: jaarlijkse planning en control cyclus

Via de jaarrekening en de MPG wordt verantwoording afgelegd over het gevoerde grondbeleid.

Meerjarenprognose Grondexploitaties (MPG) 2024

3

3. Grondbeleid 3.1

Visie grondbeleid

Momenteel wordt nog uitgegaan van het bestaande grondbeleid vanuit de vijf voormalige gemeenten. Naar verwachting wordt eind mei 2024 ter vaststelling een geharmoniseerde Nota Grondbeleid aan de raad aangeboden. De koers is gericht op een dynamisch grondbeleid waarbij afhankelijk van de situatie in samenhang met de gewenste ambitie wordt ingezet op een actief, faciliterend of passief faciliterend grondbeleid. Bij de woningbouw is deze vooral (passief) faciliterend, waarbij de gemeente stuurt op een goede ruimtelijke ordening van plannen van derden. De gemeente is wel actief in het segment dat commercieel minder aantrekkelijk is. Zo zijn in 2023 en begin 2024 twee grondexploitaties geopend die zien op het realiseren van tijdelijke huisvesting voor statushouders, jongeren en alleenstaanden. Ook later in 2024 worden twee grondexploitaties geopend voor tijdelijke huisvesting en voor sociale huurwoningen. De woningen worden door HW Wonen gerealiseerd en geëxploiteerd. De raad zal via separate voorstellen gevraagd worden om hiervoor een grondexploitatie te openen. Onderdeel van een dynamisch grondbeleid is ook de mandatering van het college om (incidenteel) tot maximaal 2,5 miljoen euro per begrotingsjaar strategische verwervingen te doen die een of meer ambities voor volkshuisvesting, mobiliteit en duurzaamheid helpen realiseren.

3.2

Trends en ontwikkelingen grondbeleid

De sterke prijsstijgingen en de gestegen hypotheekrente van 2022 en 2023 zijn inmiddels in enige mate gestabiliseerd. Met de afname van het woningaanbod gecombineerd met gestegen lonen is de druk op de woningmarkt toegenomen en vertonen de woningprijzen weer een stijgende trend. Dit laat onverlet dat de uitdagingen voor gebiedsontwikkelingen nog groot zijn, het gaat dan om het betaalbaar houden van energieneutraal en klimaatadaptief bouwen en inrichten, maar ook de stikstofproblematiek blijft een uitdaging. Voor bedrijventerreinen is er nog steeds sprake van schaarste. De Omgevingswet is per 1 januari 2024 in werking getreden; projecten waarvoor in 2023 nog een ontwerp bestemmingsplan ter inzage is gelegd worden nog volgens de oude wet afgehandeld, voor de overige projecten worden omgevingsplannen opgesteld. Onder de Omgevingswet is ook kostenverhaal zonder tijdvak mogelijk voor zogeheten “organische” gebiedsontwikkeling, dat wil zeggen een project waarvoor nog geen goed eindbeeld te geven is en ook geen termijn(en) waarbinnen gebouwd gaat worden.

Meerjarenprognose Grondexploitaties (MPG) 2024

4

4. Uitvoering grondbeleid Voor het (financieel) verantwoorden van de gebiedsontwikkelingen wordt aangesloten bij de uitgangspunten van het Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten, hierna BBV. Voor de gebiedsontwikkelingen die in uitvoering zijn, zijn eerder door de Raad grondexploitatiecomplexen vastgesteld. Deze lopende grondexploitaties worden jaarlijks per 1 januari geactualiseerd waarover in deze MPG wordt gerapporteerd.

4.1

Aanpak actualisatie grondexploitaties

Voor de locaties waar wij een actief grondbeleid voeren, stellen we een grondexploitatie op. Voor het actualiseren van de grondexploitaties worden alle gehanteerde uitgangspunten opnieuw getoetst op houdbaarheid. Dit is een samenwerking tussen de projectleiders en betrokkenen van de teams Projecten RO, Projecten Civiel, Grondzaken en Financiën (financieel advies). Budgetten waarover nog geen overeenkomsten zijn gesloten (door het ontbreken van een aanbesteding of een koop-realisatieovereenkomst) worden aan de hand van inflatiecijfers van 2023 geactualiseerd en sluiten zo aan op het huidige prijspeil van 1-1-2024. De inflatie bedroeg 5,2% voor de GWW-sector gemeten over het gehele jaar 2023 (1-1-2023 tot 1-1-2024, CBS Statline). Voor de situatie dat een grondexploitatie vanaf 1-1-2024 doorloopt (2024 en verder) hanteren wij voor het ramen van kosten en opbrengsten de volgende rekenparameters, waarover het College mei jl. heeft besloten: • Kostenstijging 4,0% • Opbrengststijging woningbouwkavels 1,0% • Opbrengststijging bedrijfskavels 1,0% Deze parameters zijn aan de hand van een bureaustudie tot stand gekomen. De Outlook Grondexploitaties van bureau Metafoor is daarin de belangrijkste. Deze wordt door het merendeel van de gemeenten geraadpleegd.

Temeer deze de meest recente jaarcijfers (metingen, terugkijkend) en prognoses (vooruitkijkend) van een aantal toonaangevende instanties zoals CBS Statline, Funda, NVM en BDB bundelt. Het te hanteren reken-rentepercentage bedraagt 0,587% en wordt zoals voorgeschreven in het BBV door team Financiën berekend op basis van de werkelijke rente over 2023. In algemene zin geldt dat voor het bepalen van de grondprijzen voor woningbouw deze marktconform en residueel worden bepaald. Uitzondering hierop wordt gevormd door sociale huurwoningen. Daar hanteert de gemeente een verlaagde grondprijs, hetgeen wettelijk is toegestaan. Voor bedrijventerreinen wordt de comparatieve methode toegepast om te komen tot een marktconforme grondprijs. Een en ander is te lezen in de vastgestelde Grondprijzenbrief 2024. Voor de in 2024 doorlopende grondexploitaties Goudswaard Noordoost en Tijdelijke huisvesting Goudswaard zijn alle gronden verkocht, bij Land van Essche III te Strijen en Tijdelijke huisvesting Numansdorp moet de juridische levering nog plaatsvinden. Dit is vastgelegd in met de ontwikkelende partijen gesloten overeenkomsten, daarin staan ook de voorwaarden voor de te ontwikkelen gebieden zoals voor het bouwprogramma en de openbare inrichting.

Meerjarenprognose Grondexploitaties (MPG) 2024

5

4.2

Openen en sluiten van grondexploitaties

Het BBV geeft aan dat gemeentelijke grondexploitaties door de Raad worden geopend of gesloten. Dit komt voort uit het budgetrecht van de Raad. Het betreft immers een financiële vertaling van de inzet van financiële middelen voor een gebiedsontwikkeling. Per 31 december 2023 is de grondexploitatie Bedrijventerrein VI in Strijen administratief afgesloten. Op een inrit na zijn alle werken en werkzaamheden voltooid en zijn alle gronden verkocht. Voor de inrit is nog een bedrag van € 10.000 gereserveerd zodat het later in 2024 aangelegd kan worden. In het raadsvoorstel van dit MPG wordt de Raad gevraagd hiermee akkoord te gaan. Het voordelige eindresultaat en de consequenties voor de Vpb worden in de jaarrekening 2023 verwerkt. In dit MPG wordt nog eenmaal verslag gedaan (over de financiële uitkomsten). Om een grondexploitatie te kunnen openen is het van belang dat de stedenbouwkundige randvoorwaarden duidelijk zijn en sprake is van een goede ruimtelijke ordening, waarbij omgevingsaspecten zijn afgewogen. In het afgelopen jaar zijn er twee nieuwe grondexploitaties geopend, te weten Tijdelijke huisvesting Numansdorp in 2023 en begin 2024 Tijdelijke huisvesting Goudswaard. Zoals in 3.1 al even werd aangestipt worden twee nieuwe grondexploitaties geopend, en omdat het later in het jaar gebeurt zullen ze in de Slotrapportage 2023, de Jaarrekening 2024 en de MPG 2025 aan de orde komen.

Het betreft Fazant 5 te Maasdam ten behoeve van elf sociale huurwoningen. De andere locatie is Lindenhoeve in Oud Beijerland voor de realisatie van 50 tijdelijke wooneenheden voor statushouders en specifieke doelgroepen zoals jongeren en alleenstaanden. Alle woningen zullen door HW Wonen worden gerealiseerd en beheerd.

4.3

Stand van zaken lopende grondexploitaties

Per 1 januari 2024 zijn er vier grondexploitaties actief en daarvan wordt in deze paragraaf per grondexploitatie een beknopte (kwalitatieve) beschrijving gegeven over de stand van zaken. In deel 2 van het MPG wordt per grondexploitatie een financieel detailoverzicht gegeven van het project. Dat is een separate bijlage omwille van de geheimhouding. Van de in 2024 doorlopende grondexploitaties is in onderstaande tabel 4.3 het verwachte jaar van afsluiten opgenomen. Hier is te zien dat dit jaar naar verwachting twee grondexploitaties kunnen worden afgesloten, namelijk Tijdelijke huisvesting Numansdorp en Tijdelijke huisvesting Goudswaard.

Prognose afsluiten grondexploitaties Project

Jaar

Tijdelijke huisvesting Numansdorp

2024

Tijdelijke huisvesting Goudswaard

2024

Land van Essche III Strijen

2026

Uitbreiding Goudswaard Noordoost

2026

Tabel 4.3: Prognose jaar van afsluiten grondexploitaties

Meerjarenprognose Grondexploitaties (MPG) 2024

6

Tijdelijke huisvesting Numansdorp De locatie ligt in het oosten van Numansdorp aan het noordelijk gedeelte van de Wethouder Van der Veldenweg. De tijdelijke huisvesting bestaande uit 40 wooneenheden is gelegen in de zuidelijke helft van de locatie, de noordelijke helft wordt ingericht als park met een speeltuin en een boomgaard. De grond is verkocht aan HW Wonen waarbij de gemeente zorg draagt voor het bouw- en woonrijp maken. Naast de grondopbrengst ontvangt de gemeente in 2024 ook een bijdrage voor de kosten van het woonrijp maken. De totale kosten vallen echter hoger uit zodat de grondexploitatie met een nadelig resultaat zal sluiten. Dit was ingecalculeerd en is door de gemeenteraad bij de vaststelling van de grondexploitatie geaccepteerd. Met HW Wonen is ook overeengekomen de verkochte grond over 15 jaar terug te kopen tegen dezelfde prijs als de verkoopprijs. In de financiële administratie is voor de terugkoop een melding aangemaakt middels een “niet uit de balans blijkende verplichting”. Het is niet zinvol alleen voor de terugkoop een grondexploitatie 15 jaar open te houden. In de grondexploitatie is ook een risicobedrag opgenomen in verband met een beroepsprocedure tegen de tijdelijke huisvesting. Het risico bestaat dat bij toekenning van het beroep alles in de oude staat hersteld moet worden. De kans daarop is echter zeer klein.

Het terrein is bouwrijp en alle wooneenheden zijn door HW Wonen geplaatst. De inrichting en afwerking van het terrein worden in de loop van dit jaar afgerond. De verwachting is dan ook dat de grondexploitatie eind 2024 afgesloten kan worden. Tijdelijke huisvesting Goudswaard De locatie ligt in het oosten van Goudswaard net tegen de woningbouwlocatie Goudswaard Noordoost aan. Door HW Wonen zijn hier 20 wooneenheden geplaatst en net als bij Numansdorp is daarvoor grond van de gemeente gekocht. De gemeente zorgt voor het bouw- en woonrijp maken en ontvangt naast de grondopbrengst aanvullend een bijdrage voor het woonrijp maken waarmee de grondexploitatie op een neutraal resultaat afsluit. Naar verwachting kan ook deze grondexploitatie eind 2024 afgesloten worden. Land van Essche III Strijen Deze ontwikkellocatie ligt aan de zuidkant van Strijen. De gronden van deze locatie zijn grotendeels eigendom van de gemeente. In verband met de procedures van het bestemmingsplan heeft dit project een oponthoud opgelopen van twee jaar. Het bestemmingsplan is in maart 2023 door de raad vastgesteld. Het project omvat de bouw van 155 woningen waarvan 18 woningen in de sociale sector. Begin 2024 heeft de ontwikkelaar de meeste woningen sneller dan verwacht kunnen verkopen en zal later in 2024 met de bouw van de eerste woningen gestart kunnen worden.

Daarmee ziet het er naar uit dat de oplevering van de laatste woningen in 2026 goed haalbaar is. Naar verwachting zal dan de grondexploitatie, ondanks de vertraging, kunnen afsluiten met een voordelig resultaat. Uitbreiding Goudswaard Noordoost Het bestemmingsplan is in december 2020 vastgesteld en onherroepelijk. Het bouwrijp maken heeft in 2021 plaatsgevonden. In 2021 is een tenderprocedure doorlopen hetgeen tot een kooprealisatie-overeenkomst heeft geleid met een ontwikkelaar die in 2022 de gronden heeft afgenomen. Het project omvat de bouw van 24 of 26 woningen in verschillende categorieën. De verkoop van de woningen verloopt echter moeizaam en daarom wordt nu de mogelijkheid onderzocht om twee of drie woningen te vervangen door een huisartsenpraktijk. De uitkomst hiervan ligt echter nog niet vast maar leidt al wel tot een extra jaar vertraging, twee jaar in totaal. Deze vertraging betekent extra kosten, vooral plankosten, het eindresultaat van de grondexploitatie blijft echter positief. Wel is ten laste van de grondexploitaties een kleine correctie nodig geweest van een eerder genomen winstneming. Afhankelijk van de voortgang kan naar verwachting eind 2024 of begin 2025 worden begonnen met de bouw van de eerste woningen. De bouw en de aanleg van de definitieve woonomgeving zullen gefaseerd plaatsvinden.

Meerjarenprognose Grondexploitaties (MPG) 2024

7

4.4

Samenvatting prognose eindresultaten

Een totaaloverzicht van de investeringen en opbrengsten voor de vier doorlopende grondexploitaties is opgenomen in onderstaande tabel 4.4. Deze tabel geeft inzicht in het totaal aan investeringen en opbrengsten (som van gerealiseerde en nog te realiseren kosten resp. opbrengsten) en het verwachte exploitatieresultaat op eindwaarde. Bij wijze van leeswijzer, het negatieve bedrag in de kolom ‘Resultaat’ geeft aan dat de opbrengsten de kosten overstijgen. Dit leidt tot een negatieve boekwaarde bezien vanuit het project. Voor de gemeente betreft het in totaal voor alle vier doorlopende grondexploitaties in totaal een verwacht batig saldo van ca. € 542.000.

Eindwaarde grondexploitaties Projecten in 2024 Tijdelijke huisvesting Numansdorp Tijdelijke huisvesting Goudswaard* Land van Essche III Strijen Uitbreiding Goudswaard Noordoost Totaal exploitaties

Inv estering € 1.378 € 878 € 2.698 € 1.706 € 6.660

Tabel 4.4: Resultaat grondexploitaties (bedragen x €1.000 euro)

4.5

Opbrengst € -1.164 € -891 € -3.296 € -1.851 € - 7.202

€ € € € €

Resultaat 214 nadelig -12 voordelig -598 voordelig -145 voordelig - 542 v oordelig

| * Vastgesteld in januari 2024.

Samenvatting ontwikkelingsprognose boekwaarden

Elke grondexploitatie kent een boekwaarde die, afhankelijk van de gerealiseerde kosten en opbrengsten, per jaar fluctueert. De boekwaarde volgt grotendeels de begrote kosten en opbrengsten tenzij er onvoorziene omstandigheden optreden waardoor kosten en/of opbrengsten belangrijk wijzigen in omvang en/of in de tijd. Voorbeelden hiervan zijn de stikstof-uitspraak van enkele jaren gelden, de hoge inflatie als gevolg van onder andere de oorlog in Oekraïne en de gestegen lonen en salarissen, of een enkele bijzondere archeologische vondst. Vanwege de lage (reken)rente voor de gemeente is de invloed van de tijd, door de rentelast, op de ontwikkeling van de boekwaarde en eindwaarde relatief klein. In onderstaande tabel 4.5 geven wij per grondexploitatie een overzicht van de boekwaarde-ontwikkeling van het verslagjaar 2023 en van de resterende begrote inkomsten en uitgaven voor 2024 en de jaren daarna, alsmede de resultaatverwachting (totale opbrengsten minus totale kosten).

Verloop boekwaarde grondexploitaties Boekw aarde Kosten Opbrengsten Boekw aarde Project 1- 1- 2023 2023 2023 31- 12- 2023 Bedrijventerrein V I Strijen € 52 € 204 € -414 € -158 Tijdelijke huisvesting Numansdorp € € 272 € € 272 Tijdelijke huisvesting Goudswaard* € € € € Land van Essche III Strijen € 2.229 € 118 € -242 € 2.105 Uitbreiding Goudswaard Noordoost € -1.262 € 102 € € -1.159 Totaal € 1.019 € 696 € - 655 € 1.059 Tabel 4.5: Verloop boekwaarden (bedragen x €1.000 euro) | * Vastgesteld in januari 2024.

Meerjarenprognose Grondexploitaties (MPG) 2024

Winstneming BW na Nog te realiseren V erw achte 2023 Winstneming kosten opbrengsten eindw aarde € -158 € afgesloten afgesloten afgesloten € € 272 € 1.106 € -1.164 € 214 nadelig € € € 878 € -891 € -12 voordelig € € 2.105 € 198 € -2.901 € -598 voordelig € 15 € -1.174 € 1.029 € € -145 voordelig € - 143 € 1.203 € 3.210 € - 4.955 € - 542 v oordelig

8

4.6

Gerealiseerde winst- en verliesneming

De berekening van (tussentijdse) winstnemingen, zoals opgenomen in bovenstaande tabel 4.5, is in de BBV nader omschreven. Deze methode wordt mede opgelegd om de resultaten van gemeenten onderling vergelijkbaar te maken. De methode staat bekend als de ‘percentage of completion’ (POC)-methode. De totale winstneming in 2023 bedraagt afgerond € 143.000, - voor belasting. Daarin zit een correctie op een in 2022 genomen winstneming bij Goudswaard Noordoost: Als gevolg van (extra) vertraging in het project, zoals beschreven in 4.3, zijn de kosten toegenomen en was de winstneming van € 56.000 in 2022 niet houdbaar meer. Dit wordt in 2023 gecorrigeerd en komt tot uitdrukking in een negatieve winstneming van € 15.000, - (‘dotatie’), zie tabel 4.6.1.

Winstnemingen

V erl iesnemingen

Project Bedrijventerrein V I Tijdelijke huisvesting Numansdorp Tijdelijke huisvesting Goudswaard Land van Essche III Uitbreiding Goudswaard NO

Bedrag € € € € €

Totaal

€

Pro ject

Bed ra g

-158 15

Bedrijv enterrein V I

€

-143

Tabel 4.6.1: Winstnemingen (bedragen x €1.000 euro)

-

T ijdelijke huisv esting Numansdorp

€

T ijdelijke huisv esting Goudsw aard

€

-

Land v an Essche III

€

-

Uitbreiding Goudsw aard NO

€

-

T otaal

€

71

71

Tabel 4.6.2: Verliesnemingen (bedragen x €1.000 euro)

Voor zover projecten een verlies kennen, treft de gemeente een verliesvoorziening ter dekking van het voorzienbare tekort. De daadwerkelijke verliesneming wordt uitgesteld tot het moment dat een grondexploitatie wordt afgesloten. Van de in 2023 afgesloten grondexploitatie Bedrijventerrein VI in Strijen is geen sprake van een negatief resultaat. Zoals in 4.3 is aangegeven zal de grondexploitatie Tijdelijke huisvesting Numansdorp afsluiten met een nadelig resultaat. Met € 214.000 valt het resultaat € 71.000 nadeliger uit dan vorig jaar was begroot. Daartoe is in de verliesvoorziening van de jaarrekening een mutatie van € 71.000 opgenomen, zie tabel 4.6.2. Voor de vier doorlopende grondexploitaties is er per saldo sprake van een nadelig resultaat van afgerond € 71.000. Omwille van een vergelijkbare wijze van rapporteren is dit tot uitdrukking gebracht in onderstaande tabel 4.6.3. V erl oop v oorziening Oms chrijv ing

Bed ra g

Stand per 1- 1- 2023

€

-

Onttrekking a.g.v. MPG 2024

€

-

Storting a.g.v. MPG 2024

€

71

Sta nd p er 31- 12- 2023

€

71

Tabel 4.6.3: Verloop voorziening (bedragen x €1.000 euro)

Terzijde: Per 1 januari 2016 zijn lagere overheden verplicht vennootschapsbelasting (Vpb) te betalen over haar winst verkregen uit ondernemingsactiviteiten. Grondexploitaties vallen hier ook onder. Jaarlijks wordt daarom een deel van de winst, na verrekening met de verliezen, gereserveerd voor genoemde belasting. Bij de jaarrekening is vanwege de winst in 2023 een verplichting nodig voor te betalen Vpb over 2023. Meerjarenprognose Grondexploitaties (MPG) 2024

9

5.

Risicomanagement

5.1

Risico’s

De risico’s die gepaard gaan met het bezit van gronden en de ontwikkeling daarvan worden door de gemeente onderkend. De belangrijkste risico’s, in algemene zin, die kunnen worden onderscheiden zijn: a. Renteschommelingen (lees: stijgingen) op de leenportefeuille; b. Afname marktbehoefte. Dit komt tot uitdrukking door kostenverhogingen verband houdend met plan- en programma aanpassingen, lagere opbrengsten en/of verlate opbrengsten; c. Toename kosten door inflatie; d. Toename kosten door tegenvallende resultaten bij de uitvoering van werken en werkzaamheden. Dit kan betrekking hebben op een aanbesteding en/of de omvang van een bodemsanering (grond, grondwater, asbest), de gemeentelijke apparaatskosten, en/of achterstallig of extra onderhoud in verband met de lange doorlooptijd. e. Aanwezigheid van belemmerende milieucirkels en/of richtlijnen door bestaande en/of veranderende wet- en regelgeving. Het ontwikkelpotentieel komt hiermee onder druk te staan (deelgebied zit op slot). Op dit moment spelen vooral de volgende risico’s. • Het aspect beschreven onder b, afname marktbehoefte. Dit speelt tot op zekere hoogte een rol. Sommige doorlopende grondexploitaties ondervinden in meer of mindere mate oponthoud, hetgeen is terug te lezen in paragraaf 4.3, deels ingegeven door de veranderende marktomstandigheden. • Het aspect genoemd onder c, de inflatie.

Voor de GWW-sector heeft deze gepiekt in 2022 maar is in 2023 afgenomen tot 5,2%. Voor Europese begrippen is dat nog te hoog, gezien de (langjarige) doelstelling van de ECB voor een inflatie van 2%. • Het aspect beschreven onder d, extra kosten voor werken en werkzaamheden van het gemeentelijk apparaat als gevolg van de lange(re) doorlooptijd en daaraan gekoppeld extra interne en externe uren van medewerkers en extra beheer en onderhoud (Land van Essche III, Goudswaard Noordoost). Beheersmaatregelen Op dit moment heeft de gemeente geen actief grondbeleid. De voorraad gronden en daarmee het risico is beperkt. Van de lopende grondexploitaties geldt dat voor veel gronden inmiddels verkoopovereenkomsten zijn gesloten. Met de geactualiseerde Nota Grondbeleid 2024 zal de gemeente indien nodig en mogelijk wel overgaan op een actief grondbeleid. Daarbij zal het nog meer dan voorheen van belang zijn om de financiële risico’s adequaat af te dekken. Deze houden verband met voorzienbare respectievelijk onvoorziene risico’s. Deze risico’s worden hieronder nader toegelicht.

Meerjarenprognose Grondexploitaties (MPG) 2024

10

5.2

Voorzienbare risico’s

De voorzienbare risico’s zijn meegenomen bij het actualiseren van de grondexploitaties. Een voorbeeld is het indexeren van ramingen voor het bouw- en woonrijp maken met de gemeten inflatie (cijfers CBS) om te komen tot het huidige prijspeil per 1-1-2024. Het gaat in algemene zin om voorzienbare tegen- en meevallers met betrekking tot kosten en opbrengsten en de fasering hiervan in de tijd. De meest recente inzichten met betrekking tot contractvorming, planologie en planvorming (voorbereidingsprocedure en omgevingsaspecten) spelen hierbij ook een rol. De omvang van de voorzienbare risico’s worden in overleg met team projectleiding, team grondzaken en team civiel bepaald en verwerkt in de geactualiseerde grondexploitaties. Het saldo op eindwaarde van een specifiek project kan hierdoor positief of negatief wijzigen. Een verdienlocatie kan overgaan in een verlieslocatie (of andersom). Voor zover sprake is van een verlieslocatie (en een bijbehorend voorzienbaar tekort) wordt, conform de systematiek uit het ‘Besluit Begroting en Verantwoording’ (BBV), een verliesvoorziening getroffen. Deze verliesvoorziening wordt eenmaal per jaar, met de jaarrekening, aangepast aan de geactualiseerde eindwaarde. De verliesvoorziening dient ter dekking van het tekort op het moment dat het project wordt afgesloten.

De verliesvoorziening is dus een belangrijk onderdeel van het te voeren risicomanagement. Voor het verslagjaar 2023 is de specifieke situatie beschreven in voorgaande paragraaf 4.6.

5.3

Onvoorzienbare risico’s

Naast de beschreven voorzienbare risico’s zijn er ook onvoorzienbare risico’s (onbenoemde en onbekende risico’s). Bij het bepalen van de verwachte eindwaarde van een grondexploitatie is hier nog geen rekening mee gehouden. De onvoorzienbare risico’s zijn berekend volgens de methodiek “impact x kans”. Dit is een relatief eenvoudige methode om de hoogte van het afdekken van de onvoorzienbare risico’s te bepalen. Bij de vier lopende grondexploitaties staan de onvoorzienbare risico’s in de onderstaande tabel 5.3 en bij elkaar komt het risicobedrag uit € 30.000 in totaal. Voor de MPG 2024 betekent het dat in het weerstandsvermogen van de gemeente rekening wordt gehouden met € 30.000 onvoorzienbare risico’s. In deel 2 van het MPG 2024 wordt per grondexploitatie dit nader gespecificeerd.

Risicoanalyse Project Tijdelijke huisvesting Numansdorp Tijdelijke huisvesting Goudswaard Land van Essche III Uitbreiding Goudswaard NO Totaal

Bedrag € € € € €

-29 51 8 30

Tabel 5.3: Risicoanalyse (bedragen x €1.000 euro)

Meerjarenprognose Grondexploitaties (MPG) 2024

11