Bijlage 1 bij RV integrale verkenning aangepast voor raad 25-9

Vervanging zwembad “De Waterstee” Integrale verkenning

1

Inhoudsopgave Inleiding .......................................................................................................................... 3 1.

Context .................................................................................................................... 4

1.1

Aanleiding .......................................................................................................... 4

1.2

Doorlopen proces ................................................................................................ 4

1.3

Uitgangspunten voor de integrale verkenning ......................................................... 5

2.

Ruimtelijke scan Meestooflaan ..................................................................................... 7

2.1

Locatieselectie .................................................................................................... 7

2.2

Ruimtelijke scan locatie Meestooflaan .................................................................... 9

2.3

Conclusie ruimtelijke scan .................................................................................. 11

2.4

Ruimtelijke kansen en risico’s ............................................................................. 12

3.

Locatie Nassaustraat ................................................................................................ 14

3.1

Sloop van het bestaande zwembad ..................................................................... 14

3.2

Ontwikkelopties ................................................................................................ 15

4.

Financiële en fiscale aspecten .................................................................................... 16

4.1

Exploitatie ........................................................................................................ 16

4.2

Investeringsprognose ........................................................................................ 17

4.3

Kapitaallasten................................................................................................... 17

4.4

Confrontatie met de begroting ............................................................................ 18

4.5

Fiscale aspecten................................................................................................ 18

4.6

Conclusie financiële analyse ............................................................................... 19

4.7

Financiële kansen en risico’s ............................................................................... 19

5.

Arhi en stappenplan ................................................................................................. 21

5.1

Arhi ................................................................................................................. 21

5.2

Kansen en risico’s ............................................................................................. 21

5.3

Stappenplan ..................................................................................................... 23

6.

Conclusie ................................................................................................................ 24

Bijlage 1

Ontwikkelopties Nassaustraat.......................................................................... 25

2

Inleiding In de gemeente Cromstrijen is sprake van een grote diversiteit in sportaanbod. Dit wil de gemeente graag behouden en waar mogelijk onderling (inhoudelijk) versterken. De uitgangspunten hiervoor staan in het gemeentelijk accommodatiebeleid. Een gewaardeerde en veel gebruikte accommodatie is zwembad De Waterstee, gelegen aan de Nassaustraat in de kern Numansdorp. Voor de vitaliteit van onze kernen is deze voorziening van grote waarde. Dit gebouw van 50 jaar oud, is verouderd en voldoet niet meer aan de eisen van deze tijd qua functies, techniek en duurzaamheid. Maar ook sporttechnisch sluiten de mogelijkheden van het gebouw niet meer aan bij de eisen en behoeften. De gemeente besloot om te onderzoeken of het haalbaar is om het huidige zwembad te vervangen door een nieuwe zwemvoorziening. De resultaten van dit onderzoek zijn verwerkt in een integrale verkenning. Benadrukt wordt dat deze verkenning géén gevolgen heeft voor het buitenbad in Klaaswaal. In deze rapportage staat in hoofdstuk 1 wat de aanleiding is voor deze integrale verkenning, de eerder genomen processtappen en de gehanteerde uitgangspunten. In hoofdstuk 2 beschrijven we de ruimtelijke aspecten van de voorkeurslocatie en werken we deze uit. Hoofdstuk 3 gaat over de huidige locatie van het zwembad, locatie Nassaustraat.

We brengen de gevolgen, mogelijkheden en globale financiële consequenties van sloop van het huidige bad en de vrijkomende locatie in beeld. In hoofdstuk 4 staan de financiële en fiscale gevolgen van vervanging van het zwembad weergegeven. Hoofdstuk 5 geeft een mogelijk stappenplan met bijbehorende planning, inclusief de aspecten m.b.t. de wet Arhi. Hoofdstuk 6 sluit deze integrale verkenning af met een conclusie.

3

1. Context 1.1

Aanleiding

Zwembad De Waterstee is bijna 50 jaar oud en daardoor behoorlijk gedateerd. De afgelopen jaren is grootschalig onderhoud uitgevoerd om het zwembad veilig en aantrekkelijk te houden voor de bezoekers. Voor de komende jaren staat er wederom groot onderhoud gepland. Naast het feit dat het gebouw bouwtechnisch is verouderd, is het gebouw zeer beperkt te verduurzamen. Het plaatsen van zonnecollectoren is qua veiligheid en overwegingen op het gebied van dakonderhoud lastig en de aanwezige installaties en het gebouw zelf zijn energetisch niet optimaal. Het gebouw is niet (meer) geschikt voor de wedstrijd zwem- en waterpolosport. Hierdoor is de zwemvereniging voor trainingen van de hogere teams en het organiseren van wedstrijden genoodzaakt uit te wijken naar baden in de regio (binnen en buiten de Hoeksche Waard). Het uitgangspunt voor het accommodatiebeleid1, dat de gemeenteraad in maart 2017 vaststelde, is omvorming naar een intensief, integraal, flexibel accommodatiebestand, dat levensvatbaar en toekomstbestendig is en zo de activiteiten in Cromstrijen optimaal faciliteert. Hierbij wordt minimaal uitgegaan van behoud van functies en activiteiten en worden deze, waar mogelijk, uitgebreid en onderling versterkt. De gemeente heeft voor de uitvoering van dit beleid vanaf 2021 structureel gelden in de gemeentebegroting opgenomen.

Deze factoren én de beelden over de toekomst van het zwembad zoals die gedeeld zijn tussen de huidige exploitant en de gemeente, vormen de basis voor het idee om te onderzoeken of vervanging van het huidige zwembad een haalbare kaart is voor de gemeente Cromstrijen. Het zwembad levert immers een aanzienlijke bijdrage aan het woon- en leefplezier binnen de gemeente Cromstrijen.

1.2

Doorlopen proces

In 2017 voerden Sportfondsen NV 2 en de gemeente een verkennend gesprek met elkaar over de toekomst van het zwembad in Numansdorp. In eerste instantie waren de staat van onderhoud en de beperkte mogelijkheden tot verduurzaming hiertoe de aanleiding. Sportfondsen stelde een inventarisatie op van mogelijke ontwikkelconcepten voor een nieuw te bouwen zwembad ter vervanging van het huidige zwembad De Waterstee. Deze inventarisatie was aanleiding voor de gemeente om een nader onderzoek naar de mogelijkheden om het zwembad te vervangen uit te voeren. Om te komen tot een objectieve beoordeling koos de gemeente ervoor om een extern deskundige te vragen een eerste haalbaarheidsverkenning uit te voeren naar vervangende nieuwbouw voor De Waterstee. 1

2

Z.04729/ADV-B&W-16-00408, Raad 21-3-2017 Beheerder/exploitant van zwembad De Waterstee en ‘t Centrum

4

In dit door Andres cum suis uitgevoerde onderzoek is ter eerste toetsing van de haalbaarheid een aantal elementaire zaken in kaart gebracht en becijferd, o.a. 

De behoefte aan zwemwater.



De uitgangspunten voor een nieuw overdekt zwembad.



De exploitatieprognose.



De investeringsprognose.



Een aanbestedingsadvies.



Een locatiekeuze.

De resultaten van dit onderzoek zijn op 12 december 2017 in een werkbijeenkomst met de raad gedeeld. Mede op basis van deze werkbijeenkomst besloot het college dat een integrale verkenning uitgevoerd diende te worden. In deze studie moet een aantal vragen beantwoord worden voordat gekomen kan worden tot een besluit tot “go” of een “no-go”. Het gaat dan om de volgende vragen: 1. 2. 3. 4.

Toets de locatie Meestooflaan en breng de ruimtelijke aspecten in kaart. Aan welke randvoorwaarden moet worden voldaan? Wat is het potentieel en de risico’s? Wat zijn de gevolgen, mogelijkheden én globale financiële gevolgen voor het bestaande zwembad (sloop) en de vrijkomende locatie? 5. Wat zijn de financiële en fiscale gevolgen? 6. Wat zijn de gevolgen inzake Arhi? 7. Schets een stappenplan en mogelijke planning.

1.3

Uitgangspunten voor de integrale verkenning

Andres cum suis, voerde als extern deskundige organisatie, een haalbaarheidsverkenning naar de mogelijkheid van vervanging van zwembad De Waterstee uit3. Dit leidde tot onderstaande conclusies. Bezoekpotentie Uit de analyse van het bezoek aan het bestaande zwembad De Waterstee blijkt (in combinatie met demografische ontwikkelingen en gerelateerd aan de beperkte concurrentie binnen een straal van 10 kilometer rondom Cromstrijen) dat het zwembadbezoek in Cromstrijen zich de komende jaren stabiliseert op gemiddeld 60.000 tot maximaal 80.000 bezoeken per jaar. Uitvoering van het regionaal woningbouwprogramma leidt verder tot enige toename in het zwembadbezoek4. Het animocijfer voor zwemmen in Cromstrijen is hoger dan het landelijk gemiddelde (5,2 t.o.v. 4,5).

3 4

Kenmerk HV17-100.1427 d.d. 29 augustus 2017 Exclusief bezoekers van het openlucht bad Klaaswaal

5

Zwemwater en waterconfiguratie Op basis van het huidige gebruik en de huidige - en toekomstige bevolkingssamenstelling is vastgesteld dat er binnen Cromstrijen behoefte is aan water ten behoeve van: 

Wedstrijden.



Recreatie.



Doelgroep- en peuterzwemmen.

Op basis van de bezoekpotentie én deze behoeftes bestaat het meest passende zwembad uit: 

een wedstrijdbassin in een afmeting van 15,4 x 25 meter, over een gedeelte van het wateroppervlak voorzien van een beweegbare bodem.



een peuter/kleuterbassin van 15 m2 .

Ruimtestaat De oppervlakte van het wedstrijdbassin en het peuterbassin samen bedraagt 400m2 benodigd zwemwater. Op basis van deze waterconfiguratie is een totale ruimtestaat opgesteld waarin alle ruimten zijn opgenomen die noodzakelijk zijn om te komen tot een volwaardig en functioneel nieuw overdekt zwembad. In totaal is circa 2.000 m2 bruto vloeroppervlakte nodig, verdeeld over de begane grond, de verdieping en een kelder. Investeringsprognose De ruimtestaat en de waterconfiguratie vormen samen de basis voor de opgestelde investeringsprognose. Hiervoor is gebruik gemaakt van een database met ervaringscijfers die voortkomen uit actuele aanbestedingen. De geprognosticeerde investering voor vervanging van het zwembad en de sloop van het huidige complex wordt door Andres cum suis geraamd op € 5,7 mln. (prijspeil juli 2017). Exploitatieprognose Voorlopige berekeningen op basis van bezoekaantallen, formatieplaatsen en duurzaamheidsmaatregelen laten zien dat de huidige exploitatieresultaten aanmerkelijk kunnen worden verbeterd in een nieuw en eigentijds bad5.

Sociale duurzaamheid In steeds meer gemeentelijke zwembaden worden de horecavoorziening, vergader- en/of andere algemene ruimten ingezet voor op welzijn gerichte activiteiten6 Daarnaast worden gemeentelijke zwembaden steeds vaker als centraal ontmoetingspunt gepositioneerd in het kader van sport/beweeg en outdoor activiteiten, al dan niet in samenwerking met onderwijs of andere partijen uit het maatschappelijk middenveld. Voornoemde conclusies zijn als basis voor de integrale verkenning van de haalbaarheid gehanteerd. 5 6

P 23 ev. Rapport Andres cum suis Bijv. dagstructurering, ontmoetingsfuncties, klusateliers, satelliet voor gemeentelijke publieksfuncties en zorgpunt

6

2. Ruimtelijke scan Meestooflaan Hoofdstuk 1 beschreef het doorlopen proces en de uitgangspunten voor deze nadere verkenning. Hoofdstuk 2 beschrijft de totstandkoming van de keuze voor de voorkeurslocatie sportterrein Meestooflaan en brengt de ruimtelijke aspecten van de inpassing van een zwembadvoorziening aldaar in kaart.

2.1

Locatieselectie

Bij de inventarisatie van mogelijke locaties is een tweetal basisuitgangspunten gehanteerd. 

De gronden moeten gemeentelijk eigendom zijn (ter voorkoming van financiële kosten en tijdsverlies ten gevolge van verwerving).



De locatie moet mogelijkheden bieden voor inhoudelijke versterking van functies, zoals in het accommodatiebeleid is vastgelegd.

Dit leidde tot een drietal mogelijke locaties, namelijk: 1.

Het sportterrein aan de Meestooflaan.

2.

De groenlocatie achter het gemeentehuis en naast de sporthal en het muziekgebouw.

3.

De huidige locatie aan de Nassaustraat.

Deze mogelijkheden zijn door Andres cum suis beoordeeld aan de hand van de volgende criteria: 

Bestemmingsplan.



Bezwaren.



Bereikbaarheid.



Ligging t.o.v. bevolkingsconcentraties.



Oriëntatie ten opzichte van de zon.



Voldoende ruimte op het perceel.



Mogelijkheden voor binnen/buitenrecreatie.



Nabijheid van andere functies.

7

De beoordelingsresultaten van de onderzochte locaties zowel in kwalitatieve als in kwantitatieve zin zijn samengevat in onderstaande tabel.

Bestemmingsplan Bezwaren Bereikbaarheid Ligging t.o.v. demografische spreiding Orientate t.o.v. de zon Voldoende ruimte op perceel Mogelijkheden voor binnen/buiten recreatie Nabijheid andere functies Totale score

Meestooflaan

Buttervliet

Nassaustraat

+ ++ +

7 10 7

+

4 1 7

+ --

7 4 1

++ ++

10 10

++ +

10 7

++ ++

10 10

++

10

-

4

+

7

++

10

-

4

-

4

++ ++

10 74

+ +/-

7 44

+/-

4 47

Deze beoordeling leidt tot conclusie dat het sportterrein aan de Meestooflaan de beste mogelijkheden biedt voor het realiseren van een nieuwe zwemvoorziening. Hoewel op onderdelen de score anders kan worden ingeschat en er discussie gevoerd kan worden of een score op een bepaald aspect een punt hoger of lager moet zijn, blijft de getrokken conclusie ten aanzien van de locatie met (veruit) de meeste potentie overeind.

De volgende paragrafen van dit hoofdstuk schetsen de ruimtelijke consequenties van de keuze voor een zwembad op de locatie aan de Meestooflaan. 8

2.2

Ruimtelijke scan locatie Meestooflaan

De voorkeurslocatie is door een extern adviseur 7 getoetst middels een ruimtelijke scan. Onderstaand de bevindingen op de getoetste onderdelen. Bereikbaarheid en parkeren De locatie is goed bereikbaar vanuit de verschillende omliggende kernen. De aanrijdroutes zijn via de Rijksstraatweg/Middelsluissedijk WZ/Zijplaan en via de Burgemeester de Zeeuwstraat/burgemeester Henrylaan. Beide aanrijdroutes hebben aandachtspunten. De Middelsuissedijk is op plaatsen erg smal, er wordt geparkeerd en enkele woningen liggen direct aan de dijk. De burgemeester Henrylaan is breder en er is een oversteekroute voor veelal kwetsbare verkeersdeelnemers richting scholen, sporthal en muziekgebouw. De locatie heeft verkeerstechnisch een knel- c.q. aandachtspunt. Het parkeren van personenauto’s is voorzien aan de Meestooflaan en van bussen op het grote parkeerterrein aan de Buttervliet. Er is een berekening gemaakt van de oppervlakte die benodigd is voor het parkeren voor het zwembad en de eventuele uitbreiding van de Beachsport. De kosten voor de parkeerplaatsen zijn opgenomen in de financiële analyse van de vervangende nieuwbouw van het zwembad. Andere functies in de omgeving In en rond het plangebied liggen de tennisvereniging, het gemeentehuis, maatschappelijke voorzieningen als sporthal, muziekgebouw, basisschool en kinderdagverblijf en parkeerterrein.

Een tweetal woningen grenst direct aan het plangebied. Een aantal andere woningen is op verdere afstand gelegen. Woningen zijn geluidsgevoelige objecten. Bij het vestigen van een nieuwe voorziening moet rekening worden gehouden met de afstand tot deze bestaande bebouwingen. De te hanteren richtafstand daarbij is in dit geval 30 meter. Met de bouwkundige staat van de in de nabijheid zijnde woningen dient bij planvorming rekening te worden gehouden. Bestemmingsplan en bodem De locatie kent op basis van het bestemmingsplan (laatst vastgesteld in 2008) de bestemming Sport. Deze locatie is omzoomd door een “ring” met bestemming Groen. Binnen de sportbestemming is géén bouwvlak ten behoeve van een gebouw (zoals een zwembad) aanwezig. Het is mogelijk om deze via een planologische procedure op te nemen. Ruimte Het ruimtegebruik van de huidige functies, inclusief de parkeerbehoefte van een zwembad, het bouwoppervlak voor een zwembad, vierkante meters ten behoeve van de eventuele uitbreiding van de Beachsport en de benodigde watercompensatie zijn geprojecteerd op het perceel van het sportterrein aan de Meestooflaan. Daarbij is als behoefte voor een ijsbaan uitgegaan van een recreatieve landijslaan (op basis van de KNSB-criteria). 7

bureau Wissing, ruimtelijke denkers. 9

De beschikbare oppervlakte van ongeveer 16.000m2 is voldoende om al deze functies te plaatsen. Een optimale indeling en functietoedeling moeten in een latere fase worden uitgewerkt. Inmiddels worden hier al particuliere initiatieven op ondernomen. Water Het gehele plangebied ligt onder NAP. Hier moet bij de ontwikkeling rekening mee gehouden worden. Daarnaast moet 300 m2 wateroppervlakte worden gecompenseerd. Dit benodigde wateroppervlak kan in de omgeving worden gevonden, eventueel worden uitgeruild of gecombineerd worden met de aanleg van de landijsbaan. Flora, fauna en stikstof Binnen een straal van twee kilometer rondom het plangebied liggen gebieden die toebehoren aan het NatuurNetwerk Nederland. Ten zuiden (op ongeveer twee kilometer afstand) ligt een Natura 2000 gebied. Om de invloed van de vestiging van een zwembad met bijbehorende voorzieningen te onderzoeken wordt een flora- en fauna onderzoek aanbevolen. Externe veiligheid Gelet op de hoeveelheid van verschillende inrichtingen (school, sportverenigingen, sporthal, muziekgebouw, gemeentehuis, het eventuele zwembad en de woningen aan de Zijplaan en Middelsluissedijk WZ) wordt het totale gebied beschouwd als gemengd gebied. Dit houdt in dat er een minimale afstand tussen de woningen en de zwemvoorziening moet zijn van 30 meter.

Deze afstand is op kaart8 uiteengezet en dit leidt tot de conclusie dat er ruim voldoende perceeldelen resteren om een zweminrichting te plaatsten. Akoestiek Het realiseren van een additionele voorziening brengt, naast de voorziening zelf ook extra verkeersbewegingen met bijbehorend geluid met zich mee. Door middel van een akoestisch onderzoek moeten de effecten op het woon- en leefklimaat van de omliggende woningen in kaart worden gebracht. Vooralsnog worden hier geen belemmeringen verwacht omdat er geen relevante geluidsbronnen in de nabijheid zijn gelegen. MER Gelet op de zeer beperkte omvang van het planvoornemen kan worden volstaan met een vormvrije MER-beoordeling.

8

Ruimtelijke scan Wissing, p. 13

10

Luchtkwaliteit Gelet op de verkeerstoename als gevolg van de toevoeging van een zwemvoorziening dient er een berekening van het effect op de luchtkwaliteit plaats te vinden. Ladder Vanwege het feit dat het gaat om realisatie van een zwembad binnen bestaand stadsen dorpsgezicht is een ladderonderbouwing zonder uitgebreide motivering mogelijk.

2.3

Conclusie ruimtelijke scan

De ruimtelijke scan geeft aan dat het goed mogelijk is een zwembad te positioneren op het sportpark aan de Meestooflaan. De verkeersafwikkeling in relatie tot de breedte van de Meestooflaan en de route is een belangrijk aandachtspunt dat meegenomen moet worden met de (eventuele) verdere ontwikkeling. Op deze route is sprake van bestaande verkeersproblematiek als gevolg van (landbouw) verkeer, zodat een integrale benadering vereist is. Daarnaast is aandacht nodig voor: 

Aantal parkeerplaatsen.



Mogelijkheden tot optimalisatie.



De groene randen.



De bezonning van het zwembad.



De milieucontour van 30 meter rondom de woningen.



Watercompensatie.



Verhoging van het plangebied in relatie met omliggende peilen.



Noodzaak tot verschillende onderzoeken en onderbouwingen.

11

2.4

Ruimtelijke kansen en risico’s

Onderstaand benoemen wij de kansen en risico’s van ontwikkeling van een zwemvoorziening op de locatie aan de Meestooflaan. Kansen 

De gronden van het sportterrein aan de Meestooflaan zijn in eigendom van de gemeente Cromstrijen.



Op het perceel van het sportterrein rust een bestemming Sport.



Het terrein aan de Meestooflaan heeft een oppervlakte van 15.970 m2 (afgerond op 16.000m2). Hiermee is er ruimte genoeg voor het ontwikkelen van een zwembad.



In de directe nabijheid van het plangebied zijn verschillende sport- en maatschappelijke voorzieningen aanwezig. De ligging van het zwembad nabij deze voorzieningen is ruimtelijk passend en leidt tot een versterking van de zone Onderwijs, jongeren, sport en cultuur (accommodatiebeleid 2017).



Aan de overzijde van de Meestooflaan is aan de Buttervliet een parkeerplaats met 80 plekken aanwezig ten behoeve van verschillende maatschappelijke voorzieningen. Dit biedt ruimte voor uitwisseling bij evenementen.



De huidige toegang tot het plangebied via de Meestooflaan is (met eventuele aanpassingen) bruikbaar. Dit moet worden beoordeeld aan de hand van een verkeerskundige toets.



Het plangebied is al omzoomd met opgaand groen. Hierdoor is het groene karakter van de locatie gemakkelijk te behouden.



Binnen het plangebied liggen al 23 parkeerplaatsen. De extra benodigde parkeerplaatsen kunnen gerealiseerd worden in de nabijheid van de al aanwezige parkeerplaatsen. 9



Er zijn uitstekende mogelijkheden om het gebruik van het terrein verder te optimaliseren. Dubbelgebruik, onderlinge versterking etc. ligt eveneens voor de hand. Particuliere initiatieven daartoe worden inmiddels ontplooid.



De ijsbaan kan eventueel gebruikt worden als watercompensatie.



Er is genoeg ruimte om een passende inrichting te maken met ruimte voor recreatie, sport, groen en water.



Faciliteiten kunnen worden gedeeld door verschillende (sport) verenigingen.



Het bestemmingsverkeer kan via de burgemeester de Zeeuwstraat en burgemeester Henrylaan worden geleid. Deze profielen zijn aanmerkelijk breder dan de Middelsluissedijk WZ. Er moet een verkeerskundige toets plaatsvinden om de meest optimale ontsluiting, en de gevolgen daarvan, in kaart te brengen.

9

Indien een van de maatschappelijke voorzieningen aan de Buttervliet kan de keuze voor gewenste locatie van de parkeerplaatsen worden heroverwogen

12



Het grote plangebied biedt mogelijkheden om de zwemvoorziening te plaatsen op een deel van het perceel waar de bezonning optimaal is.



Participatie met stakeholders en omwonenden in een zo vroeg mogelijk stadium biedt (naast de wettelijke verplichtingen in een bestemmingsplanprocedure) de mogelijkheid om gezamenlijk tot een meest optimale invulling van het terrein te komen. Verschillende modellen voor positionering van functies kunnen besproken en gewogen worden.

Risico’s 

Ten noorden en ten westen van het plangebied liggen twee woningen direct en ook rondom (Zijplaan en Middelsluissedijk WZ) zijn woningen gelegen. Bij de verdere uitwerking dient hier op aspecten rekening mee gehouden te worden.



De route via de Rijksstraatweg/Middelsluissedijk WZ/Zijplaan wordt voor gebruikers van buiten de kern Numansdorp gezien als de snelste route. Het profiel van deze route is op sommige stukken, vooral aan de dijk, zeer smal.



Het gehele plangebied ligt onder NAP. Dit dient op niveau te worden gebracht. Hierbij gaan wij, gelet op de noodzakelijke grondwerkzaamheden voor het zwembad en de parkeervoorzieningen, uit van een gesloten grondbalans.

13

3. Locatie Nassaustraat In dit hoofdstuk wordt uitgewerkt wat de globale financiële gevolgen zijn voor het “achterlaten” van de huidige zwembadlocatie aan de Nassaustraat. We bezien welke kosten er gemaakt móeten worden en wat de aandachtspunten zijn. Daarnaast is een aantal ontwikkelopties voor het achterblijvende terrein ter grootte van 5.000m2, voorzien van een eerste toetsing, in kaart gebracht. Een eerste toetsing is als bijlage opgenomen.

3.1

Sloop van het bestaande zwembad

Het uitgangspunt is dat het gebruik van het zwembad aan de Nassaustraat wordt beëindigd zodra het nieuwe bad in gebruik genomen wordt. Zo spoedig mogelijk daarna wordt overgegaan tot verwijdering van de opstallen en wordt het gehele perceel geëgaliseerd en groen ingezaaid opgeleverd. Voor de financiële gevolgen van het achterlaten van de huidige locatie is een aantal zaken van belang: 

Vanaf 2021 is de boekwaarde van het gebouw nihil.



De kosten van sloop en het verwijderen van leidingen zijn geraamd op circa € 160.000,--.

Bij de sloop wordt geadviseerd om de aanwezige betonnen oplangers te verwijderen en de houten heipalen vooralsnog in de bodem te laten. Dit is vanwege praktische uitvoerbaarheid en omdat de kosten van het trekken van de palen aanzienlijker worden ingeschat dan de vermindering van de eventuele verkoopwaarde van het perceel. De totale doorlooptijd van onderzoeken, sloop en het opleveren van een geëgaliseerd terrein is zes maanden (uitgaande van een meervoudig onderhandse aanbesteding op basis van de ARW). De volgorde van de werkzaamheden is als volgt: 1.

Opstellen plan van aanpak incl. participatie en communicatie.

2.

Goedkeuring gemeente plan van aanpak.

3.

Offerte/opdracht Bouwmanagement.

4.

Milieukundig bodemonderzoek.

5.

Opstellen sloopplan.

6.

Vervaardigen sloopbestek.

7.

Aanvraag omgevingsvergunning activiteit slopen.

8.

Aanbesteden en gunning sloopwerkzaamheden.

9.

Uitvoering en oplevering. 14

3.2

Ontwikkelopties

Voor de locatie aan de Nassaustraat is in kaart gebracht wat mogelijke ontwikkelopties zijn. De in kaart gebrachte ontwikkelopties zijn: A. B. C. D. E. F. G.

Groen/park met speel/trimbaan. Wissellocatie voor sportfunctie van de Meestooflaan. Toevoeging aan NSVV. Wonen. Parkeren. IntegraalKindCentrum (IKC). Zonnepark.

Vervolgens is voor elk van deze opties beknopt in kaart gebracht welke gevolgen dit heeft voor wat betreft Bestemmingsplan, Stedenbouwkundige kwaliteit, Bijdrage aan de Vitaliteit van Cromstrijen, Verkeer (parkeren en ontsluiting), Duurzaamheid, Overige Wet- en regelgeving, Financieel, Planning, Maatschappelijke haalbaarheid. Deze bevindingen zijn gescoord en samengevat in een tabel. In bijlage 1 treft u de uitwerking per (her) ontwikkeloptie en de scoretabel. Deze tabel kan gebruikt worden om de verdere besluitvorming over herontwikkeling van deze locatie te faciliteren.

15

4. Financiële en fiscale aspecten In dit hoofdstuk wordt een indicatie gegeven van de mogelijke financiële gevolgen van vervanging van het zwembad De Waterstee. Dit is de algemene financiële lijn gebaseerd op een prognose. Let wel: met de aanbesteding worden de wérkelijke financiële gevolgen duidelijk. In deze fase kiezen we daarom voor twee sporen.  Enerzijds het in kaart brengen van de huidige financiële middelen en het hanteren van deze beschikbare middelen als plafond in het aanbestedingsresultaat.  Anderzijds worden op basis van (behoudende) prognoses de effecten doorgerekend. De opgenomen bedragen zijn vooralsnog gebaseerd op globale inschattingen. De exacte financiële gevolgen worden concreter bij aanbesteding van nieuwbouw, exploitatie en onderhoud. Alle bedragen zijn exclusief btw. De te kiezen aanbestedingsmethodiek heeft gevolgen voor de kosten die verwacht worden. Voor de situatie van vervanging van zwembad De Waterstee is een innovatieve aanbestedingsvorm in de vorm van een Design, Build & Maintainopgave (DBM) aanbevolen. Dit omdat met een dergelijke vorm de prijszekerheid gegarandeerd is omdat de opdracht wordt gegund op basis van een vaste prijs en discussies over meer- en minderwerk niet plaats vinden.

Een ander belangrijk voordeel van een dergelijke aanbesteding is dat de opdrachtnemer niet alleen verantwoordelijk is voor de realisatie van het zwembad maar ook voor de duurzame instandhouding ervan. Dit betekent dat het ook in het belang van de opdrachtgever is om het gebouw zo onderhoudsarm mogelijk te realiseren. Hierdoor wordt de kwaliteit van het te realiseren bad extra geborgd.

4.1

Exploitatie

Afspraken bestaande situatie In de bestaande situatie wordt zwembad De Waterstee geëxploiteerd door Sportfondsen op basis van de volgende afspraken met de gemeente Cromstrijen: 

Er is sprake van een risicodragende exploitatie door Sportfondsen.



Sportfondsen ontvangt jaarlijks een exploitatie- en een onderhoudsbijdrage.



De gemeente draagt in de exploitatie bij op basis van een vaste bijdrage die uitsluitend wijzigt op basis van de jaarlijkse indexering.



Er zijn afspraken gemaakt over de exploitatiebijdrage als gevolg van gewijzigde kwantitatieve afspraken met betrekking tot schoolzwemmen.



In de huurovereenkomst zijn afspraken gemaakt over het groot onderhoud (kosten gemeente, uitvoering sportfondsen).



De gemeente stelt jaarlijks een bedrag aan sportfondsen beschikbaar voor de uitvoering van groot onderhoud. Voor het niet uitgevoerd / uitgesteld onderhoud wordt een reserve gevormd.



De exploitatieovereenkomst met Sportfondsen heeft een looptijd tot en met 2022.

16

Resultaten huidige situatie De gemeente draagt bij in de exploitatie op basis van een jaarlijks geïndexeerde vaste bijdrage, zodat de exploitant met deze bijdrage op eigen risico een positief resultaat kan realiseren. In de bijlage financiële analyse zijn de gerealiseerde opbrengsten en kosten van de exploitatiejaren 2012-2016 inzichtelijk gemaakt. Het groot onderhoud aan de zwembaden komt voor rekening van de gemeente als verhuurder. Op basis van de onderhoudsplannen 2018-2027 zijn de kosten voor het groot onderhoud totaal € 2.618.000. Op basis van de huidige reservering voor uitgesteld onderhoud ad € 816.000 (jaarverslag Sportfondsen) en de toekomstige dotaties van € 1.207.000 over de komende 10 jaar is een tekort van ongeveer € 600.000 op het onderhoud verwacht. Exploitatieprognose nieuwe situatie De prognose voor de nieuwe situatie is dat het exploitatietekort teruggebracht kan worden. Waar Andres cum suis in de haalbaarheidsverkenning uitging van een daling van het exploitatietekort ten opzichte van het exploitatiejaar 2016, vergelijken wij het berekende exploitatietekort van € 84.000 met het gemeentelijk budget.

4.2

Investeringsprognose

De totale investeringsprognose bedraagt circa € 6,6 mln. (prijspeil 2018). De basis voor dit bedrag vormt de investeringsprognose van Andres cum suis (€ 5,7 mln.). Deze investeringsraming is aangepast met:  toevoeging van kosten voor inhuur externe deskundigen van 7%. De interne personele kosten zijn niet toegerekend.  toevoeging van kosten als gevolg van voorlopige prijsindex van 10%.  de kosten voor sloop van de locatie aan de Nassaustraat en het egaal opleveren van het terrein (inclusief het verwijderen van kabels en leidingen).

4.3

Kapitaallasten

De kapitaallasten bestaan uit rente en afschrijvingslasten en voor de berekening wordt uitgegaan van de uniforme richtlijnen voor de gemeente Hoeksche Waard.

17

Uitgaande van een afschrijvingstermijn van gemiddeld 2510 jaar en 2,0% rente zijn de kapitaallasten geraamd op: 2%/25 jr.

e

e

Per jr. (1 4 jr.)

kapitaallasten

Per jr. (1 25 jr.)

€ 380.000

€ 320.000

De rentelasten zijn in de eerste vier jaren (voor de meerjarenbegroting) hoger dan het gemiddelde over de gehele looptijd omdat de boekwaarde in de eerste jaren hoger is dan gemiddeld. Voor de gemeentelijke begroting moeten we rekening houden met de (hogere) kapitaallasten voor de eerste vier jaren na investering.

4.4

Confrontatie met de begroting

Ter dekking van de geraamde kosten zijn de volgende middelen aan te wijzen: 1. Structureel lagere exploitatielasten. 2. Onderhoudsreserve zwembaden inzetten als dekkingsreserve investering. 3. Budget uitvoering accommodatiebeleid. De boekwaarde van het huidige zwembad is in 2021 volledig afgeschreven. Met de berekende budgetruimte als gevolg van daling van exploitatielasten (ongeveer € 180.000 per jaar) en inzet van de onderhoudsvoorziening (€ 970.000, is € 20.000 per jaar), is de nog in te vullen dekkingsbehoefte van circa € 180.000 aflopend naar € 120.000 per jaar op lange termijn. Dit bedrag kan worden gedekt door gedeeltelijke inzet van het budget uitvoering accommodatiebeleid (jaarlijks totaal € 250.000 m.i.v. 2021). Gemiddeld eerste 4 jaar Resterend te dekken kapitaallasten nieuwe zwembad Budget uitvoering accommodatiebeleid m.i.v. 2021 Resterende ruimte overige activiteiten accommodatiebeleid

4.5

Gemiddeld over 25 jaar

€ 180.000 € 250.000

€ 120.000 € 250.000

€

€ 130.000

70.000

Fiscale aspecten

Wijziging sportvrijstelling in 2019 De wijziging sportvrijstelling in 2019 kan voor gemeenten gevolgen hebben voor btw aftrek sportaccommodaties. Er is namelijk geen aftrek van btw bij het ter beschikking stellen van sportaccommodaties (het zogenoemde Sportbesluit) door organisaties zonder winstoogmerk, zoals gemeenten en beheerstichtingen. Het ligt in de lijn der verwachting dat bij de keuze voor een commerciële exploitant volledige aftrek van btw mogelijk is. Bij een aanbesteding is het goed om hier rekening mee te houden.

10

• Op basis van componentenbenadering. Inhoudend dat de verschillende delen van de investeringen, die afzonderlijk vervangen kunnen worden, afzonderlijk worden afgeschreven op basis van de individuele waardevermindering / economische levensduur van die delen. De gemiddelde afschrijvingstermijn is 25 jaar. 18

4.6

Conclusie financiële analyse Een nieuw zwembad kan volgens de verkenning met globale inschattingen geëxploiteerd worden met een aanzienlijk lagere gemeentelijke exploitatiebijdrage. Met dit voordeel en in de gemeentelijke begroting vanaf 2021 opgenomen aanvullende middelen zijn voldoende middelen beschikbaar om een nieuw zwembad met een geprognosticeerde investering van € 6,6 mln. te kunnen laten exploiteren. Daarbij wordt ook de vrijvallende onderhoudsreserve ingezet.

4.7

Financiële kansen en risico’s

Kansen 

Aanbestedingsresultaat Door in de berekeningen uit te gaan van behoudende prognoses en te kiezen voor een innovatieve aanbestedingsvorm is het mogelijk dat het aanbestedingsresultaat positiever dan de prognose uitvalt.



Mogelijk lagere onderhoudsbijdrage Bij een keuze voor een innovatieve aanbestedingsvorm waarbij de opdrachtnemer niet alleen verantwoordelijk is voor de realisatie van het zwembad, maar ook voor de duurzame instandhouding kan de onderhoudsbijdrage lager worden. Het is namelijk óók in het belang van de opdrachtnemer om een zo onderhoudsarm mogelijk zwembad te realiseren.



Budget schoolzwemmen Indien het schoolzwemmen vervalt, valt een bedrag van € 98.000 per jaar vrij. Doordat het aantal betalende bezoekers in dat geval dan daalt, leidt dit tot een lagere omzet en een lager exploitatieresultaat. Het risico daarvan ligt bij de exploitant.



Restant boekwaarde We schrijven in principe af op de historische kostprijs waardoor na de economische levensduur de boekwaarde nihil is. Hierbij zou ook rekening kunnen worden gehouden met een inschatting van de restwaarde, zijnde de waarde die het vastgoed naar verwachting zal hebben bij beëindiging van het gebruik. Omdat dit nu niet te bepalen is wordt nu geen rekening gehouden met een restwaarde.



Innovaties Als gevolg van de discussie over het gebruik van aardgas c.q. het aardgasvrij maken van woningen en (publieks)gebouwen is inmiddels ook het all electric zwembad op de markt. In het kader van de realisatie van een duurzame zwemvoorziening kan, in aanvulling op het eerdere programma van wensen, over

19

worden gegaan naar een all electric zwembad voor Cromstrijen. De hiermee gemoeide investering van € 500.000 (dan als extra op te nemen in de investeringsraming) wordt binnen de exploitatie terugverdiend. Risico’s 

Aanbestedingsresultaat De uitkomst van de aanbesteding is het resultaat van een veelheid aan factoren zoals de hoogte van een rendementsvergoeding. Het risico van een nadeel door een tegenvallend aanbestedingsresultaat kan worden gedekt door als plafond de beschikbare middelen in de gemeentelijke meerjarenbegroting te benoemen.



Prijsstijgingen en verhoging van rentevoet De investeringsraming heeft prijspeil 2018. Met een aantrekkende economie bestaat de kans dat de index op de gehanteerde kostennormen sneller stijgt dan de gemeentelijke uitgangspunten. Het is te prematuur om daar nu mee te rekenen daar het een raming betreft en de werkelijke situatie eerst duidelijk wordt met het aanbestedingsresultaat. Ter indicatie: iedere 0,5% rentemutatie heeft in de eerste vier jaren een stijging/ daling van de jaarlijkse kapitaallasten van ongeveer € 30.000. Op de lange termijn (25 jaar) is dit gemiddeld € 17.000 per jaar.



Beëindigen zwemonderwijs Indien scholen besluiten geen gebruik meer te maken van het aangeboden zwemonderwijs resulteert dit in een daling van maximaal 17.000 baden in de daluren. Dit kan effect hebben op de inschrijving. Het resultaat daarvan wordt duidelijk in het aanbestedingsresultaat. Andersom geredeneerd kan het ook zo zijn dat een nieuw zwembad meer bezoekers genereert dan geraamd in de verkenning.

20

5. Arhi en stappenplan In onderstaand hoofdstuk wordt een beeld van de te volgende stappen geschetst. Gelet op de periode van herindeling waar de gemeente zich in bevindt zijn daarbij de bepalingen in de Algemene regels Wet herindeling (Arhi) als eerste opgenomen en wordt vervolgens een stappenplan met grove planning geschetst.

5.1

Arhi

De onderwerpen die ter kennisname dan wel ter instemming moeten worden ingezonden zijn vastgelegd in het protocol Hoeksche Waard afstemming besluiten in het kader van preventief financieel toezicht van de provincie Zuid-Holland (wet Arhi)11. Gerelateerd aan het voorstel tot vervanging van het zwembad zoals verwoord in deze rapportage zijn, dient er op een tweetal onderdelen instemming te worden gegeven. Het gaat om: 1.

Besluiten tot investeringen, die nog niet in de begroting zijn verwerkt, groter dan € 150.000,00 of verhogingen (uitgaven) of verlagingen (inkomsten) van een begroting in de exploitatie met meer dan € 50.000.

2.

Mutaties in de reserves en voorzieningen die (nog) niet in de begroting zijn verwerkt groter dan € 50.000.

De besluiten dienen binnen vijf dagen na datum genomen besluit ter instemming aan de overige gemeenten te worden voorgelegd. Het resultaat van dit instemmingsoverleg moet vervolgens tegelijkertijd met de inzending van het betreffende besluit aan de provincie worden gezonden.

5.2

Kansen en risico’s

Kansen 

Bestuurlijk zijn vanaf de start van deze nadere verkenning de regiogemeenten geïnformeerd over de nadere verkenning vervanging van de Waterstee.



Het betreft géén nieuwe voorziening, maar vervanging van een al decennia lang veel gebruikte maatschappelijke voorziening in de gemeente.



2021 is het jaar waarop de boekwaarde van de huidige zwembad is afgeschreven én het jaar waarop er in het kader van het accommodatiebeleid € 250.000 per jaar structurele middelen vrijgemaakt is De huur- en exploitatieovereenkomst expireert in 2022.



De geprognosticeerde financiële gevolgen van de vervanging van het zwembad en de sloop van de oude voorziening kunnen binnen de financiële kaders van de

11

Zoals van toepassing vanaf 20 september 2016

21

gemeente worden opgevangen. Het eventuele risico wordt beheerst door een aanbestedingsplafond te benoemen ter hoogte van het voor het huidige zwembad in de begroting opgenomen bedrag. Risico’s  Regiogemeenten en de provincie hebben een eigenstandige positie en rol in de instemming op het aangeboden voorstel. 

De provincie Zuid-Holland heeft daarnaast als toezichthouder op de gemeentelijke begroting een rol.

22

5.3

Stappenplan

In onderstaand schema zijn bepalende acties in kaart gebracht in de verticale as. Op de horizontale as zijn de jaarschijven uitgezet. De kritische momenten zijn in rood aangegeven zodat duidelijk is dat er een nieuw moment van besluitvorming plaatsvindt.

Aanbesteding (DBM)

2018

2019

2020

Aanbestedingsadviseur aanwijzen

Opstellen selectie- en gunningsleidraad Uitvoeren selectieprocedure Opstellen integraal PVE Advies verkeersafwikkeling opstellen Interactief proces optimalisering sportterrein (omwonenden en verenigingen) Eindadvies inrichting Meestooflaan inclusief verkeersafwikkeling Keuze projectbesluit/ bestemmings-plan Voorbereiding (uitvoeren onderzoeken)

Uitvoeren aanbestedingsprocedure

Aanbestedings advies completeren

Ruimtelijke inrichting Meestooflaan

Bestemmingsplan procedure

Vergunnings procedure Sloop Nassaustraat

Afspraken exploitant

Adviseur sport en ruimte aanwijzen

2021

Start uitvoering bouw

Ontwerp

Beroep (optioneel)

Vaststelling

Aanvraag vergunningen Aanwijzen projectleider Start oriëntatie evt. nieuwe bestemming Start bewonersparticipatie Aanbesteding 12 exploitatie

12

Alternatief is om te kiezen voor een DBMO aanbesteding van het nieuwe zwembad indien de vigerende overeenkomst met Sportfondsen tijdig wordt opgezegd.

23

6. Conclusie In deze rapportage zijn alle aspecten die van belang zijn om een afweging over vervanging van het zwembad te maken de revue gepasseerd. De integrale verkenning leert dat er binnen Cromstrijen sprake is van een animocijfer voor zwemmen dat boven het landelijk gemiddelde animocijfer ligt. Het zwembad vormt een belangrijk onderdeel van het algemene voorzieningenniveau in Cromstrijen. De beschouwing op de demografische ontwikkeling in de gemeente, analyse van de huidige en toekomstige behoefte aan zwemwater resulteert in de verwachting dat het aantal bezoeken zich de komende jaren zal stabiliseren tussen de 60.000 en 80.000 per jaar. Om een effectieve en efficiënte bedrijfsvoering te bevorderen is in dat kader voorgesteld om een compacte zwemvoorziening te realiseren bestaande uit een wedstrijdbassin met beweegbare bodem en een peuter/kleuterbassin. Met deze waterconfiguratie kunnen alle doelgroepen gebruik maken van het zwembad en ontstaat voor de zwem- en polovereniging een aanmerkelijk betere situatie doordat zij voor wedstrijden en trainingen gebruik kunnen maken van een zwembad in Numansdorp. Het multifunctioneel gebruik van het wedstrijdbassin leidt eveneens tot een aanmerkelijk verbeterde exploitatie.

De integrale verkenning wijst uit dat realisatie van een nieuwe zwemvoorziening, ter vervanging van de huidige, de voorkeur heeft boven handhaving van het bestaande zwembad De Waterstee. Met een nieuw zwembad wordt een beter product voor alle gebruikers geboden, wordt een duurzame publieksvoorziening tot stand gebracht en kan de gemeentelijke structurele bijdrage aan de exploitatie fors worden teruggebracht. De meest geschikte locatie hiervoor is het sportterrein aan de Meestooflaan. Vanuit het oogpunt van sociale duurzaamheid leent een dergelijke nieuwe voorziening zich – naast de in de uitgangspunten opgenomen mogelijkheden voor welzijnsactiviteiten en ontmoeting- uitstekend als werk- stage of ervaringsplek voor mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt of studenten. Financieel gezien betekent een nieuw zwembad een aanzienlijk lagere exploitatielast. Dit, in combinatie met de inzet van de onderhoudsreserve én de bedragen die vanaf 2021 structureel in de begroting zijn opgenomen voor uitvoering van het accommodatiebeleid, resulteert in een goed financieel kader voor dekking van kapitaallasten van een nieuw zwembad en de aan te besteden exploitatie en onderhoud. Op basis van de op dit moment beschikbare gegevens, is vervanging van zwembad De Waterstee door een nieuwe zwemvoorziening op het terrein aan de Meestooflaan een goede, reële en duurzame optie.

24

Bijlage

Ontwikkelopties Nassaustraat

Ontwikkeloptie A: Groen/park (evt. met speel- en trimbaan) Bestemmingsplan Stedenbouwkundige kwaliteit Bijdrage aan de Vitaliteit van Cromstrijen Verkeer (parkeren en ontsluiting) Duurzaamheid Overige Wet- en regelgeving Financieel Planning

Maatschappelijke haalbaarheid

Kruimelgeval (niet ingrijpende herinrichting openbaar gebied) handhaving huidige bestemming. Anders wijziging van Sport naar Groen Mogelijkheid om een mooie overloop tussen de woningen en de sportvelden te creëren Kan een positieve bijdrage leveren Levert geen bijdrage aan de huidige parkeerproblematiek maar levert ook geen extra parkeerdruk op. Minder verkeersbewegingen. Meer groen, bijdrage luchtkwaliteit, meer afwatermogelijkheid. Uitruil watercompensatie van Meestooflaan mogelijk? Bodemonderzoek Investering in de inrichting en jaarlijkse kosten voor onderhoud  BP: Kort/gemiddeld indien kruimelgeval ( max 8 weken). Anders langere termijn minimaal 6 maanden (projectbesluit)  Voorbereiding, Ontwerp en Realisatie: kort Combinatie met andere partijen als NSVV/scholen/Alerimus Mogelijke zorg m.b.t. overlast

Overige Aandachtspunten/opmerkingen o Mogelijk als tussenstap of als eindresultaat

Ontwikkeloptie B: Uitwisseling functies Meestooflaan Bestemmingsplan

Handhaven huidige bestemming Sport, geen wijziging van het bestemmingsplan noodzakelijk

Stedenbouwkundige kwaliteit

Geen versterking op het gedeelte van de wijk waar ouderen wonen. Wel op het gedeelte dat waarschijnlijk verjongt door mobiliteit agv bouw elders

Bijdrage aan de Vitaliteit van Cromstrijen

Verkeer (parkeren en ontsluiting) Duurzaamheid Overige Wet- en regelgeving Financieel Planning Maatschappelijke haalbaarheid

 

Behoud van functies Onderlinge versterking mogelijk door bijvoorbeeld de beachsport (ook beachsoccer) erheen te brengen.  Vooralsnog is er geen ruimtelijke noodzaak om functies uit te plaatsen. Afhankelijk van de functie van de uitwisseling wordt het huidige parkeerprobleem licht verminderd of blijft gelijk  

Geen effect Eventueel extra groen (t.b.v. infiltratie hemelwater)

 Activiteitenbesluit  Bodemonderzoek Investering in de inrichting, geen kosten jaarlijks onderhoud bij overdracht  BP kort  Voorbereiding, Ontwerp en Realisatie: gemiddeld Combinatie met andere sporten een versterking op deze locatie Zorgen om geluidsoverlast omdat het allen buitensporten betreft die merendeels beoefend worden in avonden/weekenden

Overige Aandachtspunten/opmerkingen o Combinatie van functies is door heel de gemeente het streven. o Balans tussen de verschillende sportterreinen is noodzakelijk. 25

Ontwikkeloptie C: Uitbreiding parkeerruimte Bestemmingsplan

De huidige bestemming Sport moet worden gewijzigd naar Verkeer (toetsen of kruimelgeval van toepassing kan zijn)

Stedenbouwkundige kwaliteit

Parkeren in een groene setting (combinatie verharding en groen) Overloop voor NSVV

Bijdrage aan de Vitaliteit van Cromstrijen Verkeer (parkeren en ontsluiting)

Neutraal

Duurzaamheid

Lost enerzijds een knelpunt op (parkeren), maar creëert wellicht, door de aanzuigende werking voor bezoekers van NSVV, ook nieuwe verkeersstromen  

Geen effect Dan wel extra verharding (afhankelijk van hoeveelheid) negatief op infiltratie hemelwater Positief effect op score parkeernorm van de buurt Bodemonderzoek

Overige Wet- en regelgeving Financieel Planning

Kosten voor aanleg en onderhoud

Maatschappelijke haalbaarheid

 

BP: Langere termijn (minimaal 6 maanden, projectbesluit) Ontwerp en realisatie kort/middellange termijn



Extra parkeren (naast het meer beschikbaar komen van de huidige parkeerplekken) voor de wijk zal worden gewaardeerd Eventuele extra verkeersbewegingen zullen negatief worden beoordeeld



Overige Aandachtspunten/opmerkingen o Het lijkt logisch om een parkeerfunctie te combineren met en andere functie, bijv. groen of uitbreiding voetbalvoorziening (zie onder)

Ontwikkeloptie D:

Woningbouw

Bestemmingsplan (BP) Stedenbouwkundige kwaliteit

Huidige bestemming Sport moet worden naar bestemming Wonen. Aansluiten op de omgeving Eventuele uitruil met de locatie van de materialen hokken van NSVV

Bijdrage aan de Vitaliteit van Cromstrijen Verkeer (parkeren en ontsluiting)

Bouwen op basis van woningbehoefte

Duurzaamheid Overige Wet- en regelgeving

Mogelijkheid tot energieneutraal bouwen  Afstand tot voetbalveld  Watercompensatie  Woningbouwprogramma  Mogelijke bodemverontreiniging/sanering  Niet opgenomen in woningbouwprogramma

Financieel Planning

Opbrengsten mogelijk  BP: lange termijn (minimaal 6 maanden, projectbesluit)  Voorbereiding, Ontwerp en Realisatie: Lange termijn (bewonersparticipatie, provincie, geen actieve grondpolitiek)

Maatschappelijke haalbaarheid

De al bestaande parkeerdruk en neemt toe, minder verspreid over de dag. Aantal verkeerbewegingen neemt naar verwachting af.

 

Afhankelijke van de behoefte Eventuele bezorgdheid over bouwhoogte?

Overige Aandachtspunten/opmerkingen o Onderpaling van het huidige zwembadgedeelte o Eventueel eerst tussenstap d.m.v. groen/park met einddoel woningbouw o Parkeren op eigen grond

26

Ontwikkeloptie E: Uitbreiding voetbalvoorziening NSVV Bestemmingsplan Stedenbouwkundige kwaliteit Bijdrage aan de Vitaliteit van Cromstrijen Verkeer (parkeren en ontsluiting)

Huidige bestemming Sport blijft gehandhaafd Geen bijdrage

Duurzaamheid Overige Wet- en regelgeving Financieel Planning

Geen bijdrage

Maatschappelijke haalbaarheid

De behoefte aan uitbreiding van de voetbalvoorziening is niet bekend Als er geen activiteiten worden toegevoegd geen verandering, bij toename activiteiten toename parkeerdruk en verkeersbewegingen  Activiteitenbesluit  Bodemonderzoek Kosten voor inrichting, geen kosten voor onderhoud bij overdracht  BP: kort  Ontwerp en realisatie: kort  Vanuit sport bezien positief  Vanuit de wijk waarschijnlijk negatief

Overige Aandachtspunten/opmerkingen o Mogelijkheid om de materiaalhokken te verplaatsen naar het huidige zwembadterrein en op de huidige locatie van de hokken parkeren mogelijk te maken. o Vermindert de parkeerdruk én de verkeersbewegingen. Ontwikkeloptie F: IKC (i.p.v. locatie aan Buttervliet) Bestemmingsplan Stedenbouwkundige kwaliteit

Huidige bestemming Sport moet worden gewijzigd naar Maatschappelijk   

Bijdrage aan de Vitaliteit van Cromstrijen

Verkeer (parkeren en ontsluiting) Duurzaamheid Overige Wet- en regelgeving

Financieel Planning

Maatschappelijke haalbaarheid

Relatie met ontwikkeling Torensteepolder en Molenpolder Geen voor de hand liggende versterkende koppelingen met omliggende functies mogelijk Biedt herontwikkelmogelijkheden voor Buttervliet



Verbinding van functies op de Meestooflaan was een van de redenen om het zwembad daar te positioneren. Door het onderwijs en kindervoorzieningen aan de Buttervliet weg te halen wordt de samenkomst van functies gereduceerd. Daarnaast ontstaat er een onderwijsfunctie die verder verwijderd is van de sporthal. Wel binnen wettelijke straat van 2 km.  Biedt een maatschappelijke functie voor de nieuwe (jonge?) wijken, minder voor de eigen wijk. Onderwijs en kindvoorzieningen levert een toename van de verkeersbewegingen op. Daarnaast parkeerbehoefte voor personeel. Energieneutraal gebouw i.p.v. huidig Buttervliet Extra verharding  Activiteitenbesluit (Geluid van IKC naar wijk en geluid van NSVV naar IKC  Verordening voorzieningen huisvesting onderwijs (Deel van het gebouw aan de Buttervliet is geen eigendom, sleutelpositie schoolbestuur)  Bodemonderzoek Investeringen op de locatie aanzienlijk. Daartegenover mogelijke opbrengsten locatie Buttervliet.  BP Lange termijn (projectbesluit minimaal 6 maanden)  Uitvoering realisatie Lange termijn (overleg schoolbesturen, andere huurders) Vanuit de wijk zal het niet worden gewaardeerd. Bereikbaarheid voor andere wijken lastig.

Overige Aandachtspunten/opmerkingen o Op gespannen voet met accommodatiebeleid, solitaire voorziening o Onderpaling van het huidige zwembadgedeelte 27

Ontwikkeloptie G: Zonnepark Bestemmingsplan Stedenbouwkundige kwaliteit

Huidige bestemming Sport moet worden gewijzigd naar Bedrijven Aandachtspunt, afhankelijke van keuze van zonnegeneratie (panelen/folie etc.) en omgroening.

Bijdrage aan de Vitaliteit van Cromstrijen Verkeer (parkeren en ontsluiting)

Geen

Duurzaamheid Overige Wet- en regelgeving

Nieuwe energiebron, bijdrage aan energiedoelstellingen Provincie strikt bij locatiekeuze voor dit type ontwikkelingen Bodemonderzoek

Financieel Planning

Investering en onderhoud bij een derde partij.

Positief, er komen parkeerplaatsen vrij voor de wijk die nu voor het zwembad worden gebruikt. Reductie verkeersbewegingen.

 

Politieke haalbaarheid Maatschappelijke haalbaarheid

BP Lange termijn (projectbesluit minimaal 6 maanden) Uitvoering en realisatie lang (bewonersparticipatie, overleg NSVV, provincie etc.)

Verwachting is dat dit maatschappelijk goed ligt. Richting omwonenden juiste visuele afscherming.

Overige Aandachtspunten/opmerkingen o Is de oppervlakte groot genoeg. Haalbaarheid. o Ook mogelijk met bijvoorbeeld tussenstap groen. o Oriëntatie t.o.v. van de zon positief SAMENVATTING

Ontwikkelopties Nassaustraat A

B

Groen/park Wissellocatie

C

D

E

F

G

Parkeren

Wonen

NSVV

IKC

Zonnepark

Meestooflaan Bestemmingsplan Stedenbouwkundige kwaliteit Bijdrage aan de Vitaliteit van Cromstrijen Verkeer (parkeren en ontsluiting)

++

+++

++

---

+++

---

---

++

+/-

++

+

+/-

+/-

+/-

+

+

+/-

+/-

+/-

-

+/-

+

+/-

+/-

+

+/-

---

+++

Duurzaamheid

+

+/-

+/-

+

+/-

+/-

+++

Overige Wet- en regelgeving

+

+/-

+

---

-

-

+/-

Financieel

---

+

---

+++

+

-

+++

Planning Maatschappelijke haalbaarheid

+++

++

++

---

+++

---

---

+

+/-

+

+/-

+/-

---

++

28