B3 Laan van Heemstede 44b Puttershoek Bijlagen toelichting
Tekst van het document
BESTEMMINGSPLAN LAAN VAN HEEMSTEDE 44B PUTTERSHOEK ontwerp
ruimte voor ideeën
Laan van Heemstede 44b Puttershoek
Inhoudsopgave Bijlagen toelichting
3
Bijlage 1
Inrichtingsplan Landgoed Eeckelaar
4
Bijlage 2
Bodemonderzoek
27
Bijlage 3
Actualiserend bodemonderzoek
91
Bijlage 4
Archeologisch vooronderzoek
202
Bijlage 5
Quickscan flora en fauna
242
(ontwerp) Laan van Heemstede 44b Puttershoek NL.IMRO.1963.BPPTHLvHstede44b21-ON01
2 - 283
Bijlagen toelichting
(ontwerp) Laan van Heemstede 44b Puttershoek NL.IMRO.1963.BPPTHLvHstede44b21-ON01
3 - 283
Bijlage 1 Inrichtingsplan Landgoed Eeckelaar
(ontwerp) Laan van Heemstede 44b Puttershoek NL.IMRO.1963.BPPTHLvHstede44b21-ON01
4 - 283
13 mei 2020
Inrichtingsplan Landgoed Eeckelaar Puttershoek
Colofon Niets uit dit document mag worden vermenigvuldigd en/of openbaar gemaakt worden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Wissing B.V. en naamsvermelding. Aan de inhoud van dit document kunnen geen rechten worden ontleend.
Opdrachtgever: Familie Eekman
Documentnaam: 1316-Landgoed Eeckelear-Inrichtingsplan
Wijzigingsdatum: 13 mei 2020
Wissing B.V. Middenbaan 108, 2991 CT, Barendrecht Postbus 37, 2990 AA, Barendrecht
T + 31 (0)180 61 31 44 www.wissing.nl
Inleiding Landgoed Eeckelaar ligt aan de Laan van Heemstede 44 in Puttershoek. In 2006 is er een vergunning afgegeven voor het creëren van een landgoed, in 2012 is hiervoor een herbeschikking afgegeven. Hiervoor is destijds een apart bestemmingsplan opgesteld dat inmiddels geïntegreerd is in het bestemmingsplan Landelijk gebied Binnenmaas. In het bestemmingsplan is de mogelijkheid opgenomen om één landhuis te realiseren met drie wooneenheden. De landschappelijke inrichting van het landgoed is gerealiseerd, het landhuis is uiteindelijk echter niet gerealiseerd. Nu is de wens om in plaats van één landhuis drie vrijstaande woningen (vrije kavels) realiseren in het bestaande bestemmingsvlak en bouwvlak.
De provincie heeft aangegeven dat het realiseren van drie losse woningen niet onmogelijk is. Essentieel vindt ze dat vanwege de uitstraling van het landgoed de drie woningen samen een landgoed-achtig ensemble moeten vormen. Daarvoor vragen ze om een zorgvuldige onderbouwing in de vorm van een landschappelijke studie / inrichtingsplan waarin de nieuwe uitgangspunten onderbouwd worden. Dit document vormt deze landschappelijke studie / dit inrichtingsplan.
_ Inrichtingsplan Landgoed Eeckelaar, Puttershoek
3
Puttershoek
Ligging van landgoed Eeckelaar
_ Inrichtingsplan Landgoed Eeckelaar, Puttershoek
4
Ruimtelijke verkenning Het landgoed Eeckelaar ligt aan de rand van Puttershoek. De entree van het landgoed loopt tussen 2 woningen aan de Laan van Heemstede door. Daar, achter het bebouwingslint van de Maasdamsedijk en de Laan van Heemstede, ligt het landgoed Eeckelaar. Het landgoed heeft een oppervlakte van circa 10 ha en is heeft (globaal) een driehoekige vorm. Het landgoed ligt op een bijzondere plek in een open polder in de Hoeksche Waard. Aan de westkant wordt het begrensd door de Kreek en aan de oostkant door de Oostvliet. Aan de noordkant van de locatie komen deze twee waterlopen bij elkaar. Aan de zuidkant wordt het landgoed begrensd door een stuk agrarisch land en een kreek. Landgoed Eeckelaar is de afgelopen decennia ontwikkeld op een voormalig agrarisch terrein. Daarbij zijn de oorspronkelijke grote woonhuis en de agrarische schuren behouden. De bedrijfswoning behoort niet tot het landgoed waar beschikking voor is afgegeven, ruimtelijk gezien maakt deze wel onderdeel van het landgoed. Het grote woonhuis in nu de huidige hoofdwoning van het landgoed. Het landschappelijke ontwerp voor de tuinen en natuur is gemaakt door Groenontwerp Kuiper. Dit is gerealiseerd. Door de jaren heen zijn daar elementen aan toegevoegd en zijn er landschappelijke elementen verdwenen.
Maasdamsedijk
Laan van Heemstede
(lucht)foto huidige situatie en beelden entree naar het landgoed en woonhuis De Kreek
_ Inrichtingsplan Landgoed Eeckelaar, Puttershoek
5
Oostvliet
beëindiging zichtas
wandelroute
Oprijlaan privé tuin met vijver
bomenstructuur versterkt de richting van de hoofdas primaire zichtas
afscherming zicht secundaire zichtas
statige bomen omkransing
open weide (deels voormalige wijngaard)
beëindiging zichtas (opgaande beplanting)
statige bomen omkransing
doorzetting oude kreeklandschap open voor wandelaars
beëindiging zichtas
wandelroute
_ Inrichtingsplan Landgoed Eeckelaar, Puttershoek
wandelroute
6
Om tot een goede ruimtelijke inpassing te komen is de huidige landschappelijke structuur in kaart gebracht. Hierbij is zowel gekeken naar het oorspronkelijke ontwerp en de situatie zoals deze nu is.
Hoofdstructuur Het landgoed bestaat uit een grofweg driehoekig stuk land. De krekenstructuur vormt aan alle zijden de natuurlijke grens. Op dit stuk land zijn drie dominante lijnen aanwezig die de verschillende landschappelijke elementen met elkaar verbinden. De primaire zichtas loopt over het gehele landgoed. Het hoofdgebouw is op deze as geplaatst. De zichtas wordt extra benadrukt door de bomenstructuur die in dezelfde richting is aangeplant. De zichtas wordt zowel aan de noord- en zuidzijde beëindigd door opgaande beplanting. De oprijlaan staat haaks op deze as en heeft een aantal bochten. De oprijlaan wordt begeleid door een reeks solitaire bomen. Deze lijn wordt verder doorgezet in een statige bomen omkransing. Deze bomen zijn nog niet volgroeid maar gedurende de jaren zal dit steeds zichtbaarder worden. De secundaire zichtas is verbonden aan de agrarische woning die al op het landgoed aanwezig was. Deze zichtas loopt vanaf het woonhuis over een grote vijver en volgt vervolgens de richting van een sloot. Daarbij doorkruist hij de statige bomen omkransing. De zichtas blijft de sloot volgen in het natte grasland en wordt ook hier beëindigd met een klein bosje met opgaande beplanting. Langs de oost en westzijde van het landgoed is het zicht naar de omliggende polders enigszins afgeschermd met riet, ruige vegetatie en knotwilgen.
Foto’s huidige situatie landgoed Eeckelaar en oorspronkelijk ontwerp (bron: Groenontwerp Kuiper)
Bos Struweel Bomen Hagen
Bo St Bo
Wijngaard
H
W Bloemrijkgrasland Bl Riet en ruigtevegetatieRi Nat grasland ru N
Water
_ Inrichtingsplan Landgoed Eeckelaar, Puttershoek
7
W
Verkenning relevant beleid Voor de locatie zijn diverse lokale en provinciale beleidsstukken van toepassing die aanleiding en richtlijnen geven voor een goede ruimtelijke inpassing. Onderstaande volgende relevante beleidsstukken.
Omgevingsvisie Hoeksche Waard Voor de Hoeksche Waard is een omgevingsvisie opgesteld. In deze visie worden initiatiefnemers uitgenodigd bij te dragen aan de Hoeksche Waard: aan de Hoeksche Werken en de aan Hoeksche Waarden en om samen te blijven werken aan een aantrekkelijke Hoeksche Waard.
Hoeksche Waarden De Hoeksche Waarden zijn de belangrijkste waarden in de Hoeksche Waard. De locatie ligt in het gebied ‘De Oudste Landen’. Belangrijk in de Oudste Landen: • Historische polders binnen het rationele agrarische landschap • Waterrijk open landschap • Fijnmazige structuur van dijken, kreken en sloten • Grote rijkdom in flora en fauna • Stiltegebied • Zeer open - vergezichten
De te ontwikkelen waarden zijn: • • • • • • •
• •
Versterken en in stand houden van het patroon van groene dijken en kreken. Versterken van het recreatieve netwerk, gekoppeld aan de groenblauwe structuur van kreken en dijken. Versterken van het duurzame en innovatieve karakter van de landbouw. Versterken van de herkenbaarheid van cultuurhistorisch landschap en haar iconen. Versterken van het contrast tussen grote open ruimten en groene randen en groene gebieden binnen de open ruimtes. Hierbij rekening houden met de lange zichtlijnen ‘van dijk tot dijk’. Agrarische bedrijven blijven of worden groene parels in het landschap. Daarbij is er aandacht voor biodiversiteit. Versterken van de landschappelijke en natuurlijke inpassing van de bedrijfsbebouwing. Het bouwvlak moet hierin niet bepalend zijn, maar juist de kwalitatieve versterking. Akkerranden benutten voor versterking van de biodiversiteit. We stimuleren het circulair ondernemen in de landbouw (kringlooplandbouw). Het creëren van openheid door het saneren van verspreid liggend glas.
_ Inrichtingsplan Landgoed Eeckelaar, Puttershoek
8
Hoekse Werken Hoekse Werken zijn de opgaven waaraan gewerkt moet worden om de Hoeksche Waard vitaal en leefbaar te houden. Vijf maatschappelijke opgaven vragen specifiek aandacht de komende jaren: • Duurzaam, energieneutraal en klimaatbestendig • Vitaal economisch klimaat • Bereikbaar, nabij en toegankelijk • Duurzame, innovatieve landbouw • Vitale dorpen en actieve samenleving
Conclusie De ontwikkeling van drie vrijstaande woningen op het landgoed in plaats van 1 landhuis met 3 wooneenheden is niet in strijd met de omgevingsvisie Hoeksche Waard. Van belang is dat het deels openbare karakter van het landgoed behouden blijft (recreatief netwerk). Tevens is het van belang dat de 3 woningen landschappelijk worden ingepast op het landgoed.
Provinciale gebiedsprofielen De provincie Zuid Holland heeft gebiedsprofielen voor de verschillende regio’s in haar provincie opgesteld. Een gebiedsprofiel omvat een beschrijving van karakteristieken, ontwikkelingen, kwaliteiten en ambities in het gebied. Oftewel een antwoord op de vragen: ‘wat is er’, ‘wat speelt er’, ‘wat is waardevol’ en ‘wat willen we daarmee’. Het gebiedsprofiel is samen met gemeenten en andere gebiedspartners opgesteld. Gezamenlijk is bepaald wat karakteristiek is voor de streek en wat de (gewenste) ruimtelijke kwaliteit is. Met het formuleren van kwaliteitscriteria wordt de eerste stap gezet naar het maken van mooie, functionele en duurzame plannen. Het gebiedsprofiel is een hulpmiddel om de kwaliteit van plannen en ontwikkelingen te stimuleren. Het is nadrukkelijk geen blauwdruk of ontwikkelingsplan. Er wordt niet bepaald waar welke functie mag komen; er staan dus geen contouren, bestemmingen of functies in. Elke ontwikkeling vraagt uiteindelijk om maatwerk.
Gebiedsprofiel De Hoeksche Waard Het landgoed Eeckelaar ligt in het gebiedsprofiel Hoeksche Waard. De huidige Hoeksche Waard is een mozaïek van polders die vanaf de Middeleeuwen zijn bedijkt. Het eiland is ontstaan vanuit een aantal oude polders die met de inpoldering van de noordelijke aanwaspolders aan elkaar zijn gegroeid. Daarna is het eiland in oostelijke en zuidelijke richting steeds verder uitgebreid door opeenvolgende aanwassen in te polderen. De verschillende poldertypen die zo zijn ontstaan hebben allen andere ruimtelijke karakteristieken en kwaliteiten en vertellen samen het verhaal van de ontstaansgeschiedenis van het eiland. Het polderpatroon, het reliëf van dijken en kreken en de openheid zijn benoemd als de drie kernkwaliteiten van het Nationaal Landschap Hoeksche Waard. Behoud en versterking van deze kwaliteiten is het uitgangspunt. Ambities die betrekking hebben op de locatie • Versterken van het specifieke karakter van de Hoeksche Waard ten opzichte van de overige eilanden in de delta. • Herkenbaar houden van het patroon van (ronde) opwas- en (langgerekte) aanwaspolders door behouden en versterken van de (beplante) dijk als herkenbare landschappelijke structuurdrager in contrast met de grootschalige, open polder. • Ontwikkelingen dragen bij aan het contrast tussen de regelmatige patronen in de polder en de (verkaveling rond) de kronkelige kreken.
• Versterken van de kreek als herkenbare landschappelijke structuurdrager van het zeekleilandschap.
_ Inrichtingsplan Landgoed Eeckelaar, Puttershoek
9
Onderdelen die uit het gebiedsprofiel voor deze locatie van belang zijn; • Noordelijke en oostelijke aanwaspolder • Water als structuurdrager - Kreek • Waterrecreatie
Noordelijke en oostelijke aanwaspolder Ambities • In het minder verstedelijkte deel van de polders wordt ingezet op behoud en waar mogelijk versterking van de openheid. Voorkom versnippering van de ruimte door bebouwing en beplanting waar mogelijk te koppelen aan de dijklinten en de erven of in te zetten voor de afronding van de compacte dorpskernen. Hier is ruimte voor ontwikkeling van de landbouw (schaal vergroting en/of specialisatie) als belangrijke drager van het open polderlandschap.
Water als structuurdrager Ambities • Een beleefbaar waterstelsel als dragende structuur van Zuid Holland: verbeteren van de zichtbaarheid, toegankelijkheid en uitstraling van het water. • Waar mogelijk wordt gezocht naar vereenvoudiging van het waterbeheer en gewerkt aan een klimaatbestendige en robuuste inrichting van het watersysteem. • De oevers van rivieren, vaarten, kanalen en plassen zijn waar mogelijk openbaar toegankelijk. Om oevers en water toegankelijk en beleefbaar te houden is er geen ruimte voor verdere verdichting (privatisering) van de oevers, direct grenzend aan het water. • Bewaken en herstellen van continuïteit van landschappelijke structuurdragers als veenstromen, kanalen of -dijken waar nodig.
Kreek Ambities • Versterken van de ecologische betekenis en landschappelijke expressie van de kreken in contrast met het regelmatige polderlandschap. Behoud en ontwikkeling van de eeuwissen, aanleg van natuurlijke rietoevers. • Waar nodig en mogelijk opheffen van ontbrekende schakels in het (vaar)netwerk van kreken en havenkanalen door de aanleg van nieuwe verbindingen (zie ook Voormalige kreek).
_ Inrichtingsplan Landgoed Eeckelaar, Puttershoek
10
•
•
•
Versterken van de beleefbaarheid en recreatieve betekenis door waar mogelijk paden langs kreken aan te leggen en kreken op te nemen in het recreatieve (kano)vaarnetwerk. De paden hebben een natuurlijk karakter en liggen onnadrukkelijk in het landschap. Behoud van de primaire functie voor de water aan- en afvoer en de ecologische randvoorwaarden staan bij deze ontwikkelingen voorop. Vooral de verstoring van vogels in deze smalle stroken kan de mogelijkheden beperken. Er wordt terughoudend omgegaan met opgaande beplanting langs de kreken om de openheid van de polders zo min mogelijk aan te tasten. Inzet op extra natuurontwikkeling bij de inlaatpunten voor de kreken ter versterking van de ecologische schakelpunten tussen binnen- en buitenwater. Hier liggen ook mogelijkheden voor helyofietewaterzuivering.
Waterrecreatie Ambities • Versterken van de recreatieve verbindingen met de andere eilanden en wateren in de delta zodat er een groot, afwisselend recreatief netwerk ontstaat. • Versterken van het netwerk van havenkanalen en kreken door waar nodig en mogelijk verbindingen aan te leggen tussen kreekrestanten, afgesloten havenkanalen weer bevaarbaar te maken en ze op te nemen in het (kano)vaarnetwerk. Behoud van de primaire functie voor de water aan- en afvoer en de ecologische randvoorwaarden staan bij deze ontwikkelingen voorop. • Inzet op de doorontwikkeling van de Binnenbedijkte Maas als kerngebied voor binnendijkse waterrecreatie, met behoud van de huidige zonering(zie ook Water als structuurdrager).
Conclusie De ontwikkeling van drie vrijstaande woningen op het landgoed in plaats van 1 landhuis met 3 wooneenheden is niet in strijd met het gebiedsprofiel Hoeksche Waard. Voor het landschap liggen er met name ambities voor de kreken die de oost- en westgrenzen vormen van het landgoed.
_ Inrichtingsplan Landgoed Eeckelaar, Puttershoek
11
Welstandsnota Het welstandstoezicht dient gericht te zijn op het versterken van de bestaande en/of gewenste locaties die tot zeer waardevol welstandsgebied horen. Het open polderlandschap en de historische dijklint zijn waardevolle plekken. Gevoel om dicht gezet te worden of te transformeren naar iets on herkenbaars. Het plangebied maakt dan ook onderdeel uit van het buitengebied van de Hoeksche Waard wat bijzondere en waardevolle kenmerken en eigenschappen bezit. Hierdoor is dit gebied ook aangewezen als bijzonder welstandsgebied.
Polderlandschap Het landgoed ligt het gebied 17. Polderlandschap. Het uitgangspunt bij ontwikkelingen in het polderlandschap is dat bij nieuwbouw in het polderlandschap landschappelijke inpassing erg belangrijk is. In verband met de openheid van het landschap is bijzondere aandacht vereist voor de positionering van bijgebouwen. Behouden van de cultuurhistorische waarde die met name gevormd wordt door monumentale boerderijen op beplante erven. Conclusie De landschappelijke inpassing is van belang.
Gebiedsindeling Hoekse Waard 17 Polderlandschap
_ Inrichtingsplan Landgoed Eeckelaar, Puttershoek
12
Bestemmingsplan Voor de locatie geldt bestemmingsplan ‘Landelijk gebied Binnenmaas’. In dit bestemmingsplan is een groot deel van het landgoed bestemd als natuur en de delen waar woningen staan hebben de bestemming wonenlandgoed. Ook het gedeelte waar de 3 woningen moeten komen heeft de bestemming wonen-landgoed. Op dit deel is tevens de functieaanduiding ‘specifieke vorm van wonen- landhuis’ aangegeven. Dit betekent dat daar uitsluitend een landhuis is toegestaan met maximaal drie wooneenheden. De oppervlakte mag maximaal 1000 m2 zijn en de gebouwen dienen voorzien te zijn van een flauwe dakhelling van minimaal 20º en maximaal 30º. de maximale goothoogte is 4 meter en de maximale bouwhoogte is 8 meter. Conclusie De ontwikkeling past niet in het bestemmingsplan. Het betreft hier 3 vrijstaande woningen en niet één landhuis met drie wooneenheden. Er zal voor deze ontwikkeling afgeweken moeten worden van het bestemmingsplan.
uitsnede verbeelding bestemmingsplan ‘Landelijk gebied Binnenmaas’
_ Inrichtingsplan Landgoed Eeckelaar, Puttershoek
13
schetsmodel met drie vrijstaande woningen
C 92 921 21
C 277 22778 7778 78
E 1113 133
20 20
C 22770 770 7770 70 400
C 13 1316 316 31
C 26 26911
44 4
De Kreek
4466
4 48
C 2692 2692 26 E 134 C 2440 440 40
48A 48 8A A
zichtas
E 1114 4
C 202 22023 023 233
boomgaard
C 24 22439 4399
oprijlaan
uitbreiding boomgaard
C 2127 212
E 241 2 24
C 235 22356 3556
bestaande bomen E 22 229 29
E 13 136
bestaand struweel 44A 4 4A
erf
554A 54 4A A
nieuwe bomen
E 238
C 22355 3555
E 240
accent
E 10 107 07
56
bestaande bomen nieuwe bomen
588 E 109 1009
E 108 1008 08
600
100 E 110
E 27 274
E 144 1
E 140 14 40 40
eemstede e ee e mstede m st mst s ede ed e 4 44 4 Puttershoek.dwg P u tte Putte Pu tttersh t e rsh r sh shoek oe oek.d e k .dw ..d dw d wg
_ Inrichtingsplan Landgoed Eeckelaar, Puttershoek
14
Schetsmodel Voor de ontwikkeling van 3 woningen op het landgoed is een schetsmodel gemaakt. Dit model gaat uit van 3 kavels van circa 1500 m2 met vrijstaande woningen ter plaatse van het bestemmingsvlak wonen. Het model gaat, in tegenstelling van het eerdere ontwerp voor het landhuis, een informele verkaveling zien. De woningen zijn gegroepeerd rondom een centraal erf. Dit centrale erf is bereikbaar via de oprijlaan vanaf de centrale ontsluitingslaan op het landgoed. De laan naar het erf ligt in de primaire zichtas van het landgoed, waarin de huidige woning staat. Deze as over de laan krijgt een beëindiging bij de woning aan de kop van het erf. Deze wordt hiervoor voorzien van een accent. De andere twee woningen staan aan weerszijden van het erf. De oprijlaan naar het erf loopt langs de bestaande bomenrij. Deze bomenrij wordt doorgetrokken het erf op zodat de as een begeleiding krijgt op het erf. Aan de andere zijde wordt de boomgaard uitgebreid. Deze houdt afstand van de oprijlaan voor een open zicht op de eerste woning op het erf. Er is gekozen voor een informele opzet, omdat dit meer flexibiliteit biedt bij de ontwikkeling van de woningen. Bij een informele opzet is er meer ruimte voor individuele invullingen dan bij een formele, symmetrische opzet. Aan de westzijde liggen de kavels aan De Kreek. De kavels lopen tot aan het huidige struweel.
De huidige oever met riet en ruigtevegetatie en het struweel zelf liggen tussen de kavels en De Kreek. De kavel aan de oostzijde grenst aan de ontsluitingslaan van het landgoed. Om te zorgen voor een groene overgang tussen het kavel de weg worden hier de bestaande bomen langs de weg aangevuld, zodat de hele zijerfgrens voorzien is van bomen.
schetsmodel ten opzichte van het bestemmingsvlak en bouwvlak C 269 2691 6911
44 4 4
4466
488
C 22692 692 92 E 134 C 2440 440 40
48A 48 8A A
E 1114 4
C 22023 202 0223
C 24 22439 4399
C 2127 127 27
E 241
C 235 22356 356 56
E 22 29 229
E 13 136 36
44A 4 4A
54A A
E 2388
C 22355 355 55
E 240 40
bouwvlak
E 107 07
56 56
588 E 109 1009 09
E 108 1008
bestemming wonen - landhuis 60
E 1100
E 27 274
E 144 1
E 140 14 40 40
_ Inrichtingsplan Landgoed Eeckelaar, Puttershoek
15
schetsmodel met drie vrijstaande woningen
E 241
E 22 229 29
kavel 1 44A 4 4A
E 238
C 22355 3555
E 240
Kavel 3
kavel 2
E 108 1008
E 1100
afmetingen kavels
E 241
40 m
40 m
1600 m2
E 22 229 29
44A 4 4A
E 238
C 22355 3555
1452 m2
E 240
24 m
63 m
33 m
44 m
E 108 1008
1512 m2
E 1100
_ Inrichtingsplan Landgoed Eeckelaar, Puttershoek
16
Beeldkwaliteit De essentie van een volwaardig landgoed is dat er een functionele en visuele samenhang bestaat tussen de opstallen en de terreinen. Er moet een hechte samenhang worden gecreëerd tussen de delen waaruit het landgoed is opgebouwd, zowel de samenhang tussen de 3 kavels waar inrichtingsplan betrekking op heeft als samenhang tussen deze 3 kavels en de rest van het landgoed waar het onderdeel van is. In deze paragraaf wordt per onderdeel toegelicht op welke manier die samenhang wordt bewerkstelligd en versterkt.
Uitgangspunt Omdat de ontwikkeling van het landgoed destijds een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling was is hiervoor een bestemmingsplan opgesteld met daarbij ook een welstandsparagraaf. In deze welstandsparagraaf zijn onder andere de volgende stedenbouwkundige uitgangspunten gegeven: • De bouwmassa’s dienen zorg te dragen voor een versterking van de gekozen landschappelijke opzet van het landgoed en de karakteristiek van de omgeving (m.a.w. er wordt gevraagd de regionale identiteit te waarborgen). • Het volume, de bebouwingshoogte, de bebouwingsrichting en de bebouwingsvorm is geënt op de historische streekeigen bebouwing. Deze reeds opgestelde welstandsparagraaf is als uitgangspunt gebruikt voor de beeldkwaliteit voor de nieuwe opzet van de 3 woningen op het landgoed.
Beeldkwaliteitseisen De algemene welstandscriteria en de (gebiedsgerichte) sneltoetscriteria zijn van toepassing (zie de welstandsnota van de gemeente Binnenmaas). De onderstaande beeldkwaliteitseisen zijn een nadere specificatie van de eisen voor de locatie. Algemene beeldkwaliteitscriteria • De drie woningen vormen samen een gebouwensemble dat de allure en uniciteit behorend bij een landgoed • De 3 woningen hebben een duidelijke samenhang en hiërarchie ten opzichte van elkaar • Het ontwerp van de woningen dient architectonisch voorbeeldig en hoogwaardig te zijn • De karakteristiek van de oorspronkelijke, krachtige en karakteristieke bebouwing in de Hoeksche Waard bebouwing vormt derhalve een belangrijk uitgangspunt, c.q. de richtlijn, voor deze ontwikkeling van de woningen op het landgoed de Eeckelaar • Historiserend bouwen wordt niet uitgesloten, daarbij wordt gevraagd om een juiste en een zorgvuldige interpretatie van de oorspronkelijke karakteristiek Situering Voor de onderlinge samenhang is de situering van de woningen van belang. Het beeld van 3 losse kavels met woningen dient vermeden te worden. De woningen worden vanwege de samenhang gesitueerd rond een gezamenlijk erf. Door de woningen vooraan de kavel te plaatsen komt de verbondenheid met het erf tot uiting.
Door de woningen in de breedte te situeren wordt het erf omsloten door de bebouwing en de samenhang versterkt. Iedere woning speelt daarbij een eigen rol. De woning op kavel 1 is de entreewoning op het erf. Bij deze woning ligt de voor- en zijgevel vol in het zicht en zijn het visitekaartje van het erf. De woning op kavel 2 ligt centraal op het erf. Deze ligt in de zichtas over de oprijlaan. Omdat er een informele setting van het erf gewenst is ligt deze woning niet centraal in de zichtas, wel heeft deze woning een (hoek) accent in de zichtas. De woning op kavel 3 zorgt voor de omsluiting van het erf aan de oostzijde en versterkt op deze manier de samenhang op het erf.
_ Inrichtingsplan Landgoed Eeckelaar, Puttershoek
17
Inspiratiebeelden
_ Inrichtingsplan Landgoed Eeckelaar, Puttershoek
18
Beeldkwaliteitscriteria situering • De woningen zijn in de breedte gesitueerd aan het erf en oriënteren zich daarop. Ze hebben hun voordeur aan het erf. Alleen kavel 1 kan een oprit naar de kavel vanaf de oprijlaan naar het erf. • De woningen staan op een afstand van maximaal 6 meter van de oprijlaan / het erf • Een te directe oriëntatie van de woning op kavel 2 en de oprijlaan, (uitgelijnd op de symmetrieas) op het tegenovergelegen grote woonhuis is zeer ongewenst, er ontstaat een wezensvreemde en ongewenste relatie tussen het te ontwikkelen landhuis en de bestaande grote woning. • Geen te formele opzet. Een strenge symmetrie wordt uitgesloten. Er wordt een meer ontspannen opzet gevraagd, eigen aan de karakteristiek van de bebouwing in de Hoeksche waard en afgestemd op de vorm en de landschappelijke inrichting van het landgoed. • Er dient voorzien te worden in twee parkeerplaatsen op eigen erf. Deze dienen naast elkaar gesitueerd te worden, achter de voorgevellijn. De afmeting van de parkeerplaatsen is minimaal 5 meter diep en 5,5 meter breed. Hoofdvorm/Massavorm In de landschappelijke omgeving van het landgoed en de informele opzet passen zijn evenwichtige en helder hoofdvolumes, voorzien van een kap het meest passend. De gewenste allure van op het landgoed komt tot uitdrukking in de verfijnde eenvoud van de woningen.
De hoofdvorm is per kavel duidelijk herkenbaar en is voor alle woningen gelijk: een rechthoekige hoofdvorm met een zadeldak. Aan - en uitbouwen en bijgebouwen zijn duidelijk ondergeschikt. Alleen de woning op kavel 2 is voorzien van een accent, deze ligt in de zichtlijn van de oprijlaan. Hierdoor wordt deze woning meer benadrukt dan de andere twee woningen aan het erf. Dit doet recht aan de positie van deze woning, centraal op het erf. Beeldkwaliteitscriteria hoofdvorm/massavorm • Evenwichtige en heldere massaopbouw en massacompositie, maximaal 2 bouwlagen met een kap(laag), e.e.a. afgestemd op de landschappelijke inrichting/ de maat en schaal van het landgoed. • De bouw- en goothoogte niet hoger dan het bestemmingsplan (goothoogte maximaal 4 meter, nokhoogte maximaal 8 meter) • De woningen zijn voorzien van een zadeldak, waarbij de nokrichting evenwijdige aan de voorgevel loopt • De dakhelling is niet meer dan 45 graden • De woningen zijn maximaal 18 meter breed en maximaal 12 meter diep, waar bij de woning altijd tenminste 1/3 breder is dan diep. • De totale bebouwing (gebouwen en overkappingen) op een kavel heeft een footprint van maximaal 300m2 • Alleen de woning op kavel 2 is voorzien van een accent dat tot uitdrukking komt in het volume. Dit accent ligt in de zichtas van de oprijlaan.
• Er dient een redelijke verhouding te zijn tussen het bebouwd oppervlak van de woning en de bijgebouwen. Aan- en uitbouwen en bijgebouwen zijn ondergeschikt aan het hoofdgebouw (de woning). Architectonische uitwerking, gevelaanzichten en detaillering Voor de gewenste samenhang is het van belang dat de woningen in architectonische uitwerking op elkaar aansluiten. Om dit te organiseren geeft deze beeldkwaliteitseisen hier duidelijke richting aan. Er wordt gevraagd om een traditionele landelijke stijl, waarbij ook een moderne interpretatie is toegestaan. Een strenge symmetrische opzet is ongewenst vanwege de informele uitstraling. Staande gevelopeningen zijn het uitgangspunt vanwege de gevraagde allure, evenals een evenwichtige en voorname gevelopbouw en gevelcompositie. De detailleringen, profilering en plasticiteit passen bij de stijl. Er is sprake van een verfijnde detaillering, waarbij overdaad wordt vermeden. Beeldkwaliteitscriteria architectonische uitwerking, gevelaanzichten en detaillering • Traditionele landelijke stijl waarbij ook een moderne interpretatie is toegestaan (zie inspiratiebeelden) • De gevelopbouw, de gevelgeleding en de gevelcompositie zijn evenwichtig (niet spanningsloos), voornaam, verhouden zich goed tot de gekozen bouwstijl en hebben een relatie met de streekeigen kenmerken en de gevraagde allure; o.a. staande gevelopeningen.
Een streng symmetrische opzet is ongewenst.
_ Inrichtingsplan Landgoed Eeckelaar, Puttershoek
19
Inspiratiebeelden
_ Inrichtingsplan Landgoed Eeckelaar, Puttershoek
20
• • • • • • •
Gevelvlakken met openingen, geen strookramen of geveldelen geheel van glas. Geen overhoekse raamopeningen Architectonische uitwerking en detaillering (o.a. profilering en afmetingen van kozijnen) afstemmen op de gekozen bouwstijl en de gevraagde allure Aandacht voor plasticiteit en de rijkdom van de materialen, profilering, etc. ). Geen te uitbundige versieringen, toevoegingen of ornamenten (wezensvreemd voor de streek). Geen erkers aan de voorgevel (aan de overige gevels zijn erkers uit het oogpunt van de karakteristiek ongewenst). Geen dakloggia’s en andere te zware aantastingen en toevoegingen aan de kap (geen woon(kamer) lagen in de kap). Bijgebouwen zijn uitgevoerd in dezelfde stijl als het hoofdgebouw
Kleuren en materialen Voor een duidelijke samenhang geven is er voor de ontwikkeling van de drie vrijstaande woningen een kleuren en materialenpalet vastgelegd. De woningen krijgen gevels die in hoofdzaak wit zijn. Op deze manier wordt ook verbinding gelegd met de witte hoofdwoning op het landgoed. De witte geveldelen kunnen worden aangevuld met houten delen (naturel houtkleur of natuurlijk vergrijsd) en gemetselde geveldelen (in lichte kleur (zand - bruin) in een gemêleerd palet). De daken zijn voorzien van antracietkleurige ceramische dakpannen, waarbij zonnepanelen in opgenomen zijn. Kozijnen zijn donker van kleur of in een tint passend bij de gevel (wittint, zandkleur of naturel hout). Beeldkwaliteitscriteria kleuren en materialen • Witte gevels (gestuukt, gekeimd), geen witte baksteen is het hoofdmateriaal • Witte geveldelen kunnen aangevuld worden met houten delen of gemetselde geveldelen • Houten geveldelen zijn naturel van kleur of natuurlijk vergrijsd • Gemetselde geveldelen zijn licht van kleur, in zand/bruintinten, bij voorkeur in een gemêleerd palet • Daken zijn voorzien van zwarte of antracietkleurige pannen (ceramisch), zodat zonnepanelen ziet zo opvallen. • Dakkapellen zijn uitgevoerd in een donkere kleur zodat ze terughoudend zijn in het dakvlak • Kozijnen zijn donker van kleur (zwart, donkergrijs, antraciet) of in een kleur passend bij het gevelvlak
Erfinrichting De inrichting van het erf dient het karakter van één landgoed te ondersteunen. Er mag geen sprake zijn van visueel opgedeelde kavels door schuttingen of andere erfafscheidingen. De inrichting van de kavels, de gedeelten waar privacy gewenst is dienen in samenhang met het geheel te worden ontworpen. De toegang de kavels dient ontspannen te worden vormgegeven, niet te symmetrisch en formeel van opzet. De inrijpoort en de toegang tot het erf eenvoudig houden, in overeenstemming met het karakter van het landhuis en het landgoed.
_ Inrichtingsplan Landgoed Eeckelaar, Puttershoek
21
Bijlage 2
Bodemonderzoek
(ontwerp) Laan van Heemstede 44b Puttershoek NL.IMRO.1963.BPPTHLvHstede44b21-ON01
27 - 283
HISTORISCH ONDERZOEK 'LAAN VAN HEEMSTEDE 44 EN 44A (LANDGOED DE EECKELAER)' TE PUTTERSHOEK
Rapportage T.09.5714
November 2009
TERRASCAN B.V. Afdeling bodemonderzoek Postbus 102 1170 AC Badhoevedorp
RAADGEVEND INGENIEURSBUREAU VOOR BODEM EN MILIEU
Opdrachtgever: Groen Ontwerp Kuiper
COLOFON:
TERRASCAN B.V.
Afdeling bodemonderzoek Postbus 102, 1170 AC Badhoevedorp Hoofdweg 204, 1175 LD Lijnden Telefoon: 023 5551456 Telefax: 023 5551780 Projectnummer: Projecttitel: Opdrachtgever:
26 november 2009 TS\09\ND\HO
T.09.5714 Historisch onderzoek ‘Laan van Heemstede 44 en 44a (landgoed de Eeckelaer)’ te Puttershoek Groen Ontwerp Kuiper te Zetten Mevrouw W. Kuiper
Verantwoording: • Terrascan B.V. is ISO 9001:2008, BRL SIKB 1000 (protocollen 1001 en 1002), BRL SIKB 2000 (VKB protocollen 2001, 2002, 2003 en 2018) en BRL SIKB 6000 (VKB protocollen 6001, 6003 en 6004) gecertificeerd. • Terrascan B.V. is lid van NLingenieurs (branchevereniging van advies-, management- en ingenieursbureaus). • Terrascan B.V. streeft de door NLingenieurs opgestelde gedragscode na. De ten behoeve van de onafhankelijkheid in de beoordelingsrichtlijnen (BRL) verplicht gestelde functiescheiding tussen Terrascan B.V. (opdrachtnemer) en de opdrachtgever en/of de eigenaar van de partij, de grond en/of het terrein is middels deze gedragscode gewaarborgd.
Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt worden door middel van druk, fotokopie, microfilm, elektronisch of op geluidsband of op welke andere wijze ook en evenmin in een retrieval systeem worden opgeslagen zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de opdrachtgever.
INHOUDSOPGAVE
1.
INLEIDING ......................................................................................................................1
2.
LIGGING EN GEBRUIK VAN DE LOCATIE ...................................................................2
3.
BODEMSAMENSTELING EN GEOHYDROLOGIE........................................................3
4.
RESULTATEN ................................................................................................................5
5.
CONCLUSIE EN ADVIES ...............................................................................................8
6.
SAMENVATTING..........................................................................................................10
FIGUREN 1. 2. 3. 4.
Regionale tekening met ligging onderzochte locatie Ontwikkelingsplan ‘De Eeckelaar’ Overzichtskaart situatie 1839-1859 Overzichtskaart situatie in 1864
BIJLAGEN 1. 2. 3. 4. 5.
Kadastrale informatie Historische kaarten en luchtfoto Resultaten dossieronderzoek 2007 Resultaten Bodemloket Informatie van de opdrachtgever met foto’s
1.
INLEIDING
Mevrouw W. Kuiper van Groen Ontwerp Kuiper te Zetten heeft in november 2009 aan Terrascan B.V. opdracht verleend voor het uitvoeren van een historisch onderzoek ter plaatse van de ‘Laan van Heemstede 44 en 44a (landgoed De Eeckelaer)’ te Puttershoek. De regionale ligging van de onderzoekslocatie is weergegeven in figuur 1. Het historisch onderzoek is uitgevoerd naar aanleiding van een beoordeling van de milieuparagraaf van het ontwerpbestemmingsplan betreffende landgoed De Eeckelaar door de Milieudienst Zuid-Holland Zuid (kenmerk 2009021756/MOT, d.d. 27 juli 2009). De milieudienst is van mening dat er geen volledig vooronderzoek is uitgevoerd ter plaatse van de onderzoekslocatie. Het doel van het historisch onderzoek is om vast te stellen of mogelijk op bodemverontreiniging verdachte locaties op het terrein aanwezig zijn waar mogelijk milieuhygiënisch bodemonderzoek noodzakelijk is. Terrascan heeft het historisch onderzoek uitgevoerd in november 2009. Bij de uitvoering van het historisch onderzoek is gebruik gemaakt van de richtlijn NEN 5725 ‘Strategie voor het uitvoeren van vooronderzoek bij verkennend en nader onderzoek’. In de onderhavige rapportage worden in hoofdstuk 2. de ligging en gebruik van de locatie behandeld. In hoofdstuk 3. wordt de bodemsamenstelling en geohydrologie weergegeven. In hoofdstuk 4.
worden de resultaten van het uitgevoerde historisch onderzoek beschreven. De conclusie en het advies wordt behandeld in hoofdstuk 5. Voor de samenvatting wordt verwezen naar hoofdstuk 6.
T.09.5714 / H.O. ‘Laan van Heemstede 44 en 44a (landgoed de Eeckelaer)’ te Puttershoek
1/10
2.
LIGGING EN GEBRUIK VAN DE LOCATIE
De onderstaande gegevens zijn mede gebaseerd op informatie van de zijde van de opdrachtgever en uit een voorgaand verkennend bodemonderzoek (kenmerk T.07.4742, zie hoofdstuk 4). Het tekenmateriaal is mede verstrekt door de opdrachtgever. Landgoed De Eeckelaer is gelegen in de Polder Nieuw-Bonaventura ten zuidoosten van Puttershoek in de gemeente Binnenmaas (zie figuur 1). De locatie is gelegen tussen de coördinaten: X Y
= 98,610 = 423,270
en en
Z
= NAP - 0,9 m
± 0,5 m
98,840 423,290
en en
98,960 423,900
Landgoed De Eeckelaer betreft een gebied ter grootte van ca. 11 ha dat aan de noordwest- en noordoostzijde wordt begrensd door watergangen (Maasdamse Kreek en het Kooidiep). Aan de zuidzijde wordt het landgoed begrensd door een recent gegraven verbindingssloot tussen beide watergangen. Het landgoed stond in het verleden bekend onder de naam ‘boezemland’ (zie bijlage 5). Ten zuiden van het landgoed bevinden zich enkele natuurgebieden. Aan de oost- en westzijde van het landgoed bevinden zich landbouwpercelen. Het landgoed wordt ontsloten via een verharde toegangsweg vanaf de nabijgelegen Laan van Heemstede. Het perceel waarop de toegangsweg zich bevindt was in het verleden bekend als ‘het boomgaardje’ (zie bijlage 5). Het terrein ten noorden van de toegangsweg heeft een oppervlakte van ca. 1,5 ha en betreft een monumentaal landhuis met tuin en grasland. Het terrein ten zuiden van de toegangsweg is in 2003 aangekocht door de eigenaar van het noordelijk deel van het landgoed en heeft een oppervlakte van ca. 9,6 ha. Op het zuidelijk terrein was ten tijde van de aankoop een biologisch landbouwbedrijf gevestigd. Op het terrein waren in 2003 een bedrijfswoning met tuin, schuren, een loods en een kas aanwezig. De huidige eigenaar van het landgoed was bij aankoop van het zuidelijke ‘agrarische’ deel voornemens dit terrein in te richten als landgoed / natuurgebied, waarvan ca.
5,8 ha voor publiek toegankelijk is (zie ontwikkelingsplan in figuur 2). De aanwezige kas is tussen 2004 en 2007 gesloopt. De bedrijfswoning, de schuren en de loods zijn in 2005 gerenoveerd. Op / nabij de locatie van de voormalige kas wordt / is tevens een nieuw landhuis gebouwd. Over het terrein lopen twee sloten in noord - zuid richting. Aan de oostzijde van het monumentale landhuis bevindt zich een vijver, die in verbinding staat met de watergang langs de noordoostzijde van het landgoed (Kooidiep). Onderhavig historisch onderzoek concentreert zich op het zuidelijke ‘agrarische’ deel van het landgoed, aangezien op het noordelijke deel geen ontwikkelingen zullen plaatsvinden. De onderzoekslocatie is bekend bij de kadastrale gemeente Puttershoek onder sectie E nummers 238, 239, 240 en 241 (zie bijlage 1) en heeft een oppervlakte van ca. 9,6 ha. T.09.5714 / H.O. ‘Laan van Heemstede 44 en 44a (landgoed de Eeckelaer)’ te Puttershoek
2/10
3.
BODEMSAMENSTELING EN GEOHYDROLOGIE
De regionale bodemopbouw is weergegeven in onderstaand geohydrologisch model. De gegevens uit dit model zijn ontleend aan de Grondwaterkaart van Nederland (TNO Bouw en Ondergrond, REGIS II Kartering). De bodem bestaat vanaf maaiveld uit de deklaag met daaronder het eerste watervoerende pakket, de eerste scheidende laag, het tweede en derde watervoerende pakket en de derde scheidende laag. De bodemopbouw onderscheidt zich in geohydrologische zin door het ontbreken van de tweede scheidende laag. O
W
DKL: WVP1: SDL1: WVP2: WVP3: SDL3: :
deklaag watervoerend pakket 1 scheidende laag 1 watervoerend pakket 2 watervoerend pakket 3 scheidende laag 3 globale ligging onderzoekslocatie
De slecht doorlatende deklaag, behorende tot de Formaties van Naaldwijk en Nieuwkoop, bestaat voornamelijk uit humeuze klei en veen. In hydrologische zin is de deklaag een slecht doorlatend pakket, waarin zich de freatische waterspiegel bevindt. Onder de deklaag ligt het eerste watervoerende pakket. Dit watervoerende pakket bestaat uit matig fijn zand met plaatselijk leemlaagjes en behoort tot de Formaties van Kreftenheye en Boxtel. De doorlatendheid (kD-waarde) van het eerste watervoerende pakket bedraagt 100 à 200 m2 per dag.
T.09.5714 / H.O. ‘Laan van Heemstede 44 en 44a (landgoed de Eeckelaer)’ te Puttershoek
3/10
Onder het eerste watervoerend pakket ligt de eerste scheidende laag behorende tot de Formatie van Waalre. De scheidende laag bestaat voornamelijk uit leem. De kD-waarde van de eerste scheidende laag is ons onbekend. Onder de eerste scheidende laag bevinden zich het tweede en derde watervoerende pakket. Het totale watervoerende pakket bestaat uit fijn tot zeer fijn zand met leemlaagjes en behoort tot de Formatie van Waalre. De kD-waarde van het tweede en derde watervoerende pakket bedraagt 50 à 300 m2 per dag. Onder het tweede watervoerende pakket ligt de derde scheidende laag behorende tot de Formatie van Maassluis. De scheidende laag bestaat voornamelijk uit humeuze leem. De kD-waarde van de derde scheidende laag bedraagt 0 à 50 m2 per dag. De gemiddelde maaiveldhoogte ter plaatse van de locatie komt overeen met ca. NAP 0,9 m. De gemiddelde stijghoogte van het grondwater in het eerste watervoerende pakket op de locatie bedraagt ca. NAP - 1,1 m. Door voeding van neerslag kan de grondwaterstand variëren. De locatie is niet gelegen in een waterwingebied, grondwaterbeschermingsgebied of boringsvrije zone (ref. Provinciale Milieuverordening (PMV) provincie Zuid-Holland, april 2004).
T.09.5714 / H.O. ‘Laan van Heemstede 44 en 44a (landgoed de Eeckelaer)’ te Puttershoek
4/10
4.
RESULTATEN
Het historisch onderzoek heeft bestaan uit: 1. Bestudering van historisch kaartmateriaal en luchtfoto’s; 2. Bestudering van het interne Terrascan-archief; 3. Dossieronderzoek door de Milieudienst Zuid-Holland Zuid in 2007 waarvoor de volgende bestanden zijn geraadpleegd: tankbestand, bodemonderzoekbestand en bestand met historische activiteiten; 4. Raadplegen database Bodemloket; 5. Interview met de vorige eigenaar; 6. Informatie van de opdrachtgever met foto’s van de huidige situatie.
Historisch kaartmateriaal en luchtfoto’s Ten behoeve van het historisch onderzoek zijn kaarten en een luchtfoto bestudeerd uit de periode 1811-2005. De kaarten zijn afkomstig uit de Grote historische atlas van Nederland, West-Nederland 1839-1859, Wolters-Noordhoff Atlasprodukties (figuur 3), de Topografische en Militaire Kaart van het Koninkrijk der Nederlanden (TMK) 1864, Uitgeverij 12 Provincieën (figuur 4) en www.watwaswaar.nl (bijlage 2). De luchtfoto (bijlage 2) is afkomstig van Google Earth. Uit de bestudering van de kaarten en luchtfoto blijkt dat de onderzoekslocatie vanaf 1811 afwisselend als landbouwgrond en grasland in gebruik is geweest (zie figuur 3 en 4 en bijlage 2). Op kaarten uit de periode 1811-1968 is op de onderzoekslocatie geen bebouwing weergegeven. Op de topografische kaart uit 1980 is te zien dat de toegangsweg en de kas aanwezig zijn. Op de luchtfoto uit 2005 zijn zowel de kas, de overige bebouwing (woonhuis, schuren en loods) en de toegangsweg te zien. Op de topografische militaire kaart uit 1881 is een sloot op het zuidwestelijk deel van de onderzoekslocatie aanwezig. Uit de historische kaarten blijkt eveneens dat 4 kortere sloten gegraven zijn op het noordelijk deel van de onderzoekslocatie tussen 1896 en 1902. De 4 korte sloten sluiten aan op de in 1881 aanwezige sloot. In 1939 zijn 3 van deze sloten weer gedempt.
Tussen 1939 en 1968 is een relatief lange sloot gegraven die parallel loopt aan de watergang die de onderzoekslocatie aan de noordoostzijde begrenst (Kooidiep). In 1980 is de loop van de twee langere sloten, die vanuit het noorden in zuidelijke richting over het terrein lopen, enigszins verlegd en zijn 2 kortere dwarssloten aanwezig. Op de luchtfoto uit 2005 zijn de dwarssloten niet meer te zien.
Intern archief Terrascan heeft in maart / april 2007 een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (kenmerk T.07.4742, d.d. 5 april 2007) in verband met de ontwikkeling van landgoed ‘De Eeckelaar’ en de voorgenomen bouw van een landhuis ter plaatse van kadastraal perceel E 239 en E 241 (voormalig kadastraal perceel E 230 en E 231). Op basis van de analyseresultaten is geconcludeerd dat in de bovengrond ter plaatse van de bouwlocatie (ca. 2.000 m2) plaatselijk een lichte verontreiniging (> streefwaarde) door zink is aangetoond. De overige onderzochte potentieel milieuschadelijke stoffen hebben de streefwaarde in de bovengrond niet overschreden. In de ondergrond en het grondwater zijn geen verontreinigingen aangetoond. Tijdens de veldwerkzaamheden is zintuiglijk geen asbestverdacht materiaal in of op de bodem aangetroffen.
T.09.5714 / H.O. ‘Laan van Heemstede 44 en 44a (landgoed de Eeckelaer)’ te Puttershoek
5/10
Dossieronderzoek Milieudienst Zuid-Holland Zuid Ten behoeve van het bovenstaande verkennend bodemonderzoek is in 2007 dossieronderzoek uitgevoerd door de Milieudienst Zuid-Holland Zuid betreffende kadastraal perceel E 239 en E 241 (voormalig perceel E 230 en E 231). Voor de inventarisatie van de locatie zijn gegevens met betrekking tot uitgevoerde bodemonderzoeken, buiten gebruik gestelde ondergrondse brandstoftanks en historische bodembedreigende activiteiten geraadpleegd. Een overzicht van de resultaten van het dossieronderzoek is weergegeven in bijlage 3. Er zijn bij de Milieudienst Zuid-Holland Zuid met betrekking tot de onderhavige onderzoekslocatie geen bodemonderzoeken bekend. Bij een verkennend bodemonderzoek ten westen van de onderzoekslocatie (Laan van Heemstede 54) zijn maximaal lichte verontreinigingen (> streefwaarde) in de grond aangetoond. Er heeft in het verleden, voor zover bekend, op de onderzochte delen van het terrein geen ondergrondse opslag van bodembedreigende (vloei)stoffen plaatsgevonden. Er hebben zich in het verleden, voor zover bekend, op het onderzochte deel van het terrein geen milieucalamiteiten voorgedaan.
Bodemloket Uit de database van Bodemloket is gebleken dat op de onderzoekslocatie dempingen aanwezig zijn (zie bijlage 4). Met betrekking tot deze dempingen zijn bij Bodemloket geen gegevens bekend. Er zijn bij Bodemloket ook geen gegevens bekend met betrekking tot de aanwezigheid van (ondergrondse) opslagtanks, bodemonderzoeken en/of verdachte activiteiten ter plaatse van de onderzoekslocatie.
Interview met de vorige eigenaar Op 18 november 2009 heeft een medewerker van Terrascan B.V. de vorige eigenaar van het agrarische deel van de onderzoekslocatie (de heer Kooijman) telefonisch geraadpleegd. Naar informatie van de heer Kooijman is het agrarische deel van de onderzoekslocatie (ca. 10 ha) van 1986 tot 2003 in zijn eigendom geweest. In deze periode is het grootste deel van de locatie in gebruik geweest als biologisch dynamischlandbouwbedrijf. Op de locatie waren indertijd een woonhuis met schuur, een loods en een kas aanwezig (zie ook luchtfoto in bijlage 1). De kas is inmiddels gesloopt, het woonhuis, de schuur en de loods zijn volgens de voormalige eigenaar nog aanwezig. In de loods was in het verleden een bovengrondse gasolietank aanwezig. De bodem ter plaatse van de tank was verhard met beton. De tank is rond 2003 verwijderd. Voor zover bekend hebben er in het verleden geen calamiteiten (zoals lekkages) op de locatie van de olietank plaatsgevonden. Van het noordelijk deel van de onderzoekslocatie lopen tegenwoordig 2 relatief lange sloten in zuidelijke richting. Deze sloten waren in de jaren ’80 en ’90 reeds aanwezig. In deze periode werd het terrein tevens vanuit westelijke richting naar het oosten door twee kortere kavelsloten doorkruist.
Deze twee sloten zijn in de jaren ’90 in het kader van de ruilverkaveling gedempt met materiaal dat afkomstig was van de onderzoekslocatie. De lange sloten zijn na 2003 verbreed en de oevers zijn vlak gemaakt. Voor zover bekend waren er in de sloten geen (asbest)beschoeiingen aanwezig. In de periode 1986-2003 stond het water in de sloten lager dan het polderpeil. Op het zuidoostelijk deel van het terrein heeft tot 1870 een watermolen gestaan om de waterstand te reguleren. De voormalige eigenaar heeft voor het reguleren van het waterpeil gebruik gemaakt van een watermolen die naar zijn informatie nog aanwezig is op het zuidelijk deel van de onderzoekslocatie. T.09.5714 / H.O. ‘Laan van Heemstede 44 en 44a (landgoed de Eeckelaer)’ te Puttershoek
6/10
Naar informatie van de voormalige eigenaar zijn er op de onderzoekslocatie tussen 1986 en 2003 geen bodemonderzoeken uitgevoerd. Tevens zijn geen delen van het terrein opgehoogd met bodemvreemde materialen of grond afkomstig van buiten de onderzoekslocatie.
Informatie van de opdrachtgever met foto’s van de huidige situatie Uit informatie van de opdrachtgever is gebleken dat de onderzoekslocatie inmiddels al als landgoed / natuurgebied is ingericht (zie foto’s in bijlage 5). Het is naar onze mening dan ook niet zinvol om in het kader van het historische onderzoek een locatiebezoek uit te voeren. Het terrein is in 2004 aangekocht door de familie Eekman. De agrarische bedrijfsvoering is toen gestopt en het gebied is ingericht als natuurgebied met een perceel biologische druiventeelt (westelijk deel van het landgoed). De op het terrein aanwezige sloten zijn voor de aanleg van de natuur gedempt met grond uit het plangebied. In het midden van het landgoed is een rondlopende watergang gegraven.
T.09.5714 / H.O. ‘Laan van Heemstede 44 en 44a (landgoed de Eeckelaer)’ te Puttershoek
7/10
5.
CONCLUSIE EN ADVIES
Op basis van de resultaten van het historisch onderzoek worden op de onderzoekslocatie een aantal verdachte deellocaties onderscheiden: • • • •
locatie van de voormalige kas; diverse in het verleden gedempte sloten; toegangsweg en erf van het voormalig biologisch tuinbouwbedrijf; locatie voormalige bovengrondse gasolietank in de loods.
Locatie voormalige kas In kassen werden veelal asbesthoudende materialen toegepast zoals asbesthoudende beglazingskit en asbesthoudende kweekbakken / tafelbladen en dergelijke. De locatie van de voormalige kas wordt derhalve verdacht beschouwd op het voorkomen van asbest. Op een deel van de locatie van de voormalige kas is in 2007 een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (zie hoofdstuk 4), waarbij is gelet op de aanwezigheid van asbest op en in de bodem. Bij dit bodemonderzoek is geen asbestverdacht materiaal op of in de bodem waargenomen.
Diverse in het verleden gedempte sloten Van de sloten die in de periode 1986 tot heden gedempt zijn, is bekend dat het dempen is gebeurd met materiaal afkomstig van de onderzoekslocatie. In de periode voor 1986 zijn op de onderzoekslocatie ook diverse sloten aanwezig geweest. Het is niet bekend waarmee deze sloten gedempt zijn. Voor het dempen van sloten kan op het terrein aanwezige grond gebruikt zijn, maar vroeger werden ook vaak afval, asbest en/of puin toegevoegd. Het dempingsmateriaal van de gedempte sloten van voor 1986 wordt derhalve verdacht beschouwd op het voorkomen van heterogeen verspreide immobiele verontreinigingen als metalen, PAK en asbest. Op basis van het beschikbare kaartmateriaal is het nauwkeurig vaststellen van de locaties van de in het verleden gedempte sloten op de onderzoekslocatie niet mogelijk. Aangezien het terrein inmiddels grotendeels is aangelegd als natuurgebied en voor een klein deel als wijngaard en het bij dergelijke dempingen veelal gaat om immobiele verontreinigingen wordt onderzoek naar de gedempte sloten, naar onze mening, bij het huidige bodemgebruik niet zinvol geacht. Geadviseerd wordt bij een wijziging van het terreingebruik en/of bij graafwerkzaamheden op het terrein rekening te houden met eventueel aanwezig verontreinigd dempingsmateriaal op de locatie.
Toegangsweg en erf De toegangsweg en het erf zijn mogelijk verhard met een puinverhardings/funderingslaag. Hierin kunnen heterogene immobiele verontreinigingen voorkomen als metalen, PAK en asbest. Onderzoek ter plaatse van het erf en de toegangsweg kan hier uitsluitsel over geven. Bij het huidige gebruik als weg en erf worden echter geen risico’s voor de gezondheid, ecologie en verspreiding verwacht. T.09.5714 / H.O. ‘Laan van Heemstede 44 en 44a (landgoed de Eeckelaer)’ te Puttershoek
8/10
Locatie voormalige gasolietank De locatie van de voormalige bovengrondse gasolietank in de loods wordt verdacht beschouwd op het voorkomen van minerale olie. De gasolietank is in 2003 verwijderd en heeft altijd op een betonvloer (waarschijnlijk niet vloeistofdicht) gestaan. Volgens de gebruiker van de tank hebben geen calamiteiten of lekkages met / bij de tank plaatsgevonden. Geadviseerd wordt bij een eventuele verwijdering van de loods in de toekomst onderzoek te verrichten naar een mogelijk aanwezige olieverontreiniging onder de loods.
Overige deel onderzoekslocatie Het overige deel van de onderzoekslocatie wordt op basis van de beschikbare informatie niet verdacht beschouwd op het voorkomen van bodemverontreiniging.
Advies Geadviseerd wordt onderhavige rapportage ter beoordeling voor te leggen aan de Milieudienst Zuid-Holland Zuid. De milieudienst kan beoordelen of in het kader van de bestemmingsplanwijziging milieuhygiënisch bodemonderzoek op de (verdachte) locatie(s) noodzakelijk is.
T.09.5714 / H.O. ‘Laan van Heemstede 44 en 44a (landgoed de Eeckelaer)’ te Puttershoek
9/10
6.
SAMENVATTING
In opdracht van Groen Ontwerp Kuiper te Zetten heeft Terrascan in november 2009 een historisch onderzoek uitgevoerd ter plaatse van de ‘Laan van Heemstede 44 en 44a (landgoed De Eeckelaer)’ te Puttershoek. Het historisch onderzoek is uitgevoerd naar aanleiding van een beoordeling van de milieuparagraaf van het ontwerpbestemmingsplan betreffende landgoed De Eeckelaar door de Milieudienst Zuid-Holland Zuid (kenmerk 2009021756/MOT, d.d. 27 juli 2009). De milieudienst is van mening dat er geen volledig vooronderzoek is uitgevoerd ter plaatse van de onderzoekslocatie. Het doel van het historisch onderzoek is om vast te stellen of mogelijk op bodemverontreiniging verdachte locaties op het terrein aanwezig zijn waar mogelijk milieuhygiënisch bodemonderzoek noodzakelijk is. De onderzoekslocatie betreft een perceel ter grootte van ca. 9,6 ha. Voorheen was het terrein in gebruik als agrarisch terrein (o.a. weiland, biologisch tuinbouwbedrijf). De huidige eigenaar is voornemens het terrein in te richten als landgoed / natuurgebied. Het historisch onderzoek heeft bestaan uit: 1. Bestudering van historisch kaartmateriaal en luchtfoto’s; 2. Bestudering van het interne Terrascan-archief; 3. Dossieronderzoek door de Milieudienst Zuid-Holland Zuid in 2007 waarvoor de volgende bestanden zijn geraadpleegd: tankbestand, bodemonderzoekbestand en bestand met historische activiteiten; 4.
Raadplegen database Bodemloket; 5. Interview met de vorige eigenaar; 6. Informatie van de opdrachtgever met foto’s van de huidige situatie.
Daarnaast is de bodemsamenstelling en geohydrologie weergegeven. Op basis van de resultaten van het historisch onderzoek worden op de onderzoekslocatie een aantal verdachte deellocaties onderscheiden: • • • •
locatie van de voormalige kas; diverse in het verleden gedempte sloten; toegangsweg en erf van het voormalig biologisch tuinbouwbedrijf; locatie voormalige bovengrondse gasolietank in de loods.
In hoofdstuk 5 wordt een uitgebreide beschrijving van deze verdachte deellocaties weergegeven. Het overige deel van de onderzoekslocatie wordt op basis van de beschikbare informatie niet verdacht beschouwd op het voorkomen van bodemverontreiniging. Geadviseerd wordt onderhavige rapportage ter beoordeling voor te leggen aan de Milieudienst Zuid-Holland Zuid. De milieudienst kan beoordelen of in het kader van de bestemmingsplanwijziging milieuhygiënisch bodemonderzoek op de (verdachte) locatie(s) noodzakelijk is.
T.09.5714 / H.O. ‘Laan van Heemstede 44 en 44a (landgoed de Eeckelaer)’ te Puttershoek
10/10
FIGUUR 1. Regionale tekening met ligging onderzochte locatie
FIGUUR 2. Ontwikkelingsplan ‘De Eeckelaer’
FIGUUR 3. Overzichtskaart situatie1839-1859
FIGUUR 4. Overzichtskaart situatie 1864
N
Opdrachtgever:
Groen Ontwerp Kuiper te Zetten
Projecttitel:
‘Laan van Heemstede 44 en 44a (landgoed de Eeckelaer)’ te Puttershoek
Omschrijving:
Regionale tekening met ligging onderzochte locatie
Projectnummer: T.09.5714
:
Figuur 1
N
Opdrachtgever:
Groen Ontwerp Kuiper te Zetten
Projecttitel:
‘Laan van Heemstede 44 en 44a (landgoed de Eeckelaer)’ te Puttershoek
Omschrijving:
Ontwikkelingsplan ‘De Eeckelaer’
Projectnummer: T.09.5714
:
Figuur 2
N
Opdrachtgever:
Groen Ontwerp Kuiper te Zetten
Projecttitel:
‘Laan van Heemstede 44 en 44a (landgoed de Eeckelaer)’ te Puttershoek
Omschrijving:
Overzichtskaart situatie 1839-1859
Projectnummer: T.09.5714
Figuur 3
N
Opdrachtgever:
Groen Ontwerp Kuiper te Zetten
Projecttitel:
‘Laan van Heemstede 44 en 44a (landgoed de Eeckelaer)’ te Puttershoek
Omschrijving:
Overzichtskaart situatie 1864
Projectnummer: T.09.5714
Figuur 4
BIJLAGE 1. Kadastrale informatie
ste
22
2440
48
26
92
134
50
n
da
va
114
52
n
2442
La a
Ma
as
43
Uw referentie: T.09.5714 46
20
He
ms
ed
2199 2443 980927
em
ijk
22 24
de
Uittreksel Kadastrale Kaart
2023
54
2439 2127 241
2356
229
136
54a
44
238
2355
240
56 107 56a 58 109
108
60
110 60a
140
144
239
111
133
112
116 654 508
510 0m
12345 25
Deze kaart is noordgericht Perceelnummer Huisnummer Kadastrale grens Voorlopige grens Bebouwing Overige topografie
Voor een eensluidend uittreksel, ROTTERDAM, 19 november 2009 De bewaarder van het kadaster en de openbare registers
25 m
125 m
Schaal 1:2500 Kadastrale gemeente Sectie Perceel
PUTTERSHOEK E 239
Aan dit uittreksel kunnen geen betrouwbare maten worden ontleend. De Dienst voor het kadaster en de openbare registers behoudt zich de intellectuele eigendomsrechten voor, waaronder het auteursrecht en het databankenrecht.
BIJLAGE 2. Historische kaarten en luchtfoto
2001+2002
Kadastrale kaart uit 1811-1832.
Topografische militaire kaart uit 1881. Opdrachtgever:
Groen Ontwerp Kuiper te Zetten
Projecttitel:
‘Laan van Heemstede 44 en 44a (landgoed de Eeckelaer)’ te Puttershoek
Omschrijving:
Historische kaarten en luchtfoto
Projectnummer: T.09.5714
Bijlage 2
Topografische militaire kaart uit 1896.
Topografische militaire kaart uit 1902. Opdrachtgever:
Groen Ontwerp Kuiper te Zetten
Projecttitel:
‘Laan van Heemstede 44 en 44a (landgoed de Eeckelaer)’ te Puttershoek
Omschrijving:
Historische kaarten en luchtfoto
Projectnummer: T.09.5714
Bijlage 2
Topografische militaire kaart uit 1911.
Topografische militaire kaart uit 1920. Opdrachtgever:
Groen Ontwerp Kuiper te Zetten
Projecttitel:
‘Laan van Heemstede 44 en 44a (landgoed de Eeckelaer)’ te Puttershoek
Omschrijving:
Historische kaarten en luchtfoto
Projectnummer: T.09.5714
Bijlage 2
Topografische kaart uit 1939.
Topografische kaart uit 1959.
Opdrachtgever:
Groen Ontwerp Kuiper te Zetten
Projecttitel:
‘Laan van Heemstede 44 en 44a (landgoed de Eeckelaer)’ te Puttershoek
Omschrijving:
Historische kaarten en luchtfoto
Projectnummer: T.09.5714
Bijlage 2
Topografische kaart uit 1968.
Topografische kaart uit 1980.
Opdrachtgever:
Groen Ontwerp Kuiper te Zetten
Projecttitel:
‘Laan van Heemstede 44 en 44a (landgoed de Eeckelaer)’ te Puttershoek
Omschrijving:
Historische kaarten en luchtfoto
Projectnummer: T.09.5714
Bijlage 2
Luchtfoto met situatie 2005 (bron: Google Earth).
Opdrachtgever:
Groen Ontwerp Kuiper te Zetten
Projecttitel:
‘Laan van Heemstede 44 en 44a (landgoed de Eeckelaer)’ te Puttershoek
Omschrijving:
Historische kaarten en luchtfoto
Projectnummer: T.09.5714
Bijlage 2 1
BIJLAGE 3. Resultaten dossieronderzoek 2007
Milieurapportage Perceel E 230 Laan van Heemstede te Putterhoek
Aanvrager Telefoonnummer E-mail adres Projectnummer Uw kenmerk Reactie op Ons kenmerk Behandeld door
Terrascan B.V., t.a.v. Dhr. M. van der Riet 023-5551456 mvanderriet@terrascan.nl AD 07.0118 2007006044, d.d. 13-032-2007 2007006397 / MVO Roland Boomgaard, d.d. 16-03-2007 e-mail adres: rboomgaard@mzhz.nl telefoon: 078-6480618
Inleiding Voor u ligt een rapportage van de Milieudienst Zuid-Holland Zuid over de milieuhygiënische kwaliteit van grond en grondwater van het door u opgevraagde perceel. Dit rapport is een samenvatting van gegevens afkomstig uit het bodeminformatiesysteem van de milieudienst. Het informatiesysteem bevat gegevens met betrekking tot uitgevoerde bodemonderzoeken, buitengebruik gestelde ondergrondse brandstoftanks en historische bodembedreigende activiteiten. Dit milieurapport bestaat uit 3 hoofdstukken en 2 bijlagen: Hoofdstuk 1: Algemene informatie over de locatie Dit hoofdstuk bevat een algemene beschrijving van de locatiekenmerken (adres, kadastraal nummer, oppervlakte) en een overzichtskaart van het perceel. De kaart geeft de ligging van eventuele bodemonderzoeken, tanks en historische informatie weer. Hoofdstuk 2: Informatie over de milieukwaliteit op de locatie In dit hoofdstuk wordt een beschrijving gegeven van bodemgerelateerde activiteiten op de onderzoekslocatie, bestaande uit historische activiteiten, uitgevoerde bodemonderzoeken, ondergrondse brandstoftanks en gegevens over bedrijven. Hoofdstuk 3: Informatie over de milieukwaliteit in de directe omgeving van de locatie Dit hoofdstuk geeft een beschrijving van alle bodemgerelateerde activiteiten in een straal van 25 meter rondom de onderzoekslocatie (gerekend vanuit het middelpunt van de locatie).