anterieure overeenkomst (geanonimiseerd) 1.docx
Tekst van het document
Anterieure overeenkomst Hofstraa
ANTERIEURE OVEREENKOMST Artikel 6.24, lid 1 Wro
tussen
Gemeente Hoeksche Waard
en
XXXX
Maasdam 20 september 2021
Paraaf gemeente:
Paraaf ontwikkelaar:
1
Anterieure overeenkomst H
INHOUD HOOFDSTUK I –ALGEMEEN.........................................................................................................................4 Artikel 1. Definities......................................................................................................................................4 Artikel 2. Doel van de overeenkomst ..........................................................................................................5 Artikel 3. Uitgangspunten ...........................................................................................................................5 Artikel 4. Verwerven gronden .....................................................................................................................6 Artikel 5. Activiteiten ...................................................................................................................................7 HOOFDSTUK II – FINANCIËN .......................................................................................................................7 Artikel 6. Planschade..................................................................................................................................7 Artikel 7. Financiële uitgangspunten...........................................................................................................8 Artikel 8.
Schade ........................................................................................................................................9 HOOFDSTUK III – OVERDRACHT OPENBAAR GEBIED .............................................................................9 Artikel 9. Grondoverdracht openbaar gebied aan gemeente......................................................................9 Artikel 10. Levering gronden.....................................................................................................................10 HOOFDSTUK IV – OPENBARE VOORZIENINGEN ....................................................................................10 Artikel 11. Realiseren openbare voorzieningen........................................................................................10 Artikel 12.
Beperking overlast...................................................................................................................12 Artikel 13 Bereikbaarheid .........................................................................................................................13 Artikel 14 Gedoogplicht ............................................................................................................................13 HOOFDSTUK V – ALGEMENE BEPALINGEN ............................................................................................14 Optioneel: Artikel 15. Organisatie en besluitvorming................................................................................14 Artikel 16. Aanpasbaar bouwen................................................................................................................15 Artikel 17. Gasloos en energieneutraal bouwen.......................................................................................15 Optioneel: Artikel 18. Planning .................................................................................................................15 Artikel 19. Duur van de overeenkomst......................................................................................................16 Artikel 20.
Twee of meer Private Partijen .................................................................................................17 Artikel 21. Concernbeding ........................................................................................................................17 Artikel 22. Overdracht contractpositie.......................................................................................................17 Artikel 23. Boetebepaling met betrekking tot nakoming ...........................................................................17 Artikel 24. Geschillen en toepasselijk recht ..............................................................................................18 Artikel 25. Publicatie .................................................................................................................................18 Artikel 26. Bijlagen en slotbepalingen.......................................................................................................18
Paraaf gemeente:
Paraaf ontwikkelaar:
2
Anterieure overeenkomst H ONDERGETEKENDEN 1.
Gemeente Hoeksche Waard, gevestigd te Sportlaan 22, 3299 XG te Maasdam, op grond van artikel 171 Gemeentewet rechtsgeldig vertegenwoordigd door wethouder P.J. van Leenen, handelend op basis van de door de heer A.P.J. van Hemmen in zijn hoedanigheid van burgemeester op 23 maart 2021 verleende volmacht, en handelend ter uitvoering van het besluit van het college van burgemeester en wethouders, - hierna te noemen ‘de gemeente’; en
2.
XXX., statutair gevestigd te XXX, kantoorhoudende aan XXXXX met betrekking tot onderhavige overeenkomst rechtsgeldig vertegenwoordigd door XXXX hierna te noemen ‘de ontwikkelaar ’ Ondergetekenden hierna ook gezamenlijk aan te duiden als ‘partijen’.
OVERWEGINGEN A.
De ontwikkelaar heeft een initiatief voor het ontwikkelen van de locatie Hofstraat, zoals aangegeven op het als bijlage 1 aan deze overeenkomst gehechte tekening, hierna te noemen ‘het plangebied’.
B.
De ontwikkelaar heeft een overeenkomst tot koop van de gronden, ontwikkelaar is op het moment van ondertekening geen eigenaar van de percelen grond in het plangebied.
C.
De ontwikkelaar wil het gebied met 5 woningen herontwikkelen als woningbouwlocatie, hierna te noemen ‘het project’. Het uitgangspunt voor het verder uitwerken van het project is het door partijen goedgekeurde en als bijlage 2 aan deze overeenkomst gehechte schetsontwerp.
D.
Het geldende bestemmingsplan Mijnsheerenland/Westmaas 2009’ vastgesteld door de gemeenteraad van de voormalige gemeente Binnenmaas staat de ontwikkeling van het project in het plangebied niet toe, zodat planologische medewerking in de vorm van een bestemmingsplanprocedure van de gemeente nodig is.
E.
De gemeente concludeert dat er uit eerste onderzoek geen doorslaggevende stedenbouwkundige en planologische beletselen blijken voor het verlenen van planologische medewerking aan het project.
F.
De gemeente is in principe bereid haar medewerking aan het realiseren van het project te verlenen als de economische uitvoerbaarheid vanuit oogpunt van de gemeente is verzekerd via het sluiten van deze overeenkomst.
G.
Om de gewenste realisatie van het project vorm te geven willen partijen deze overeenkomst aangaan en daarin hun afspraken vastleggen. Deze overeenkomst is een anterieure overeenkomst, zoals bedoeld in artikel 6.24 van de Wet ruimtelijke ordening, waarmee de gemeente haar verplichting tot kostenverhaal regelt.
Paraaf gemeente:
Paraaf ontwikkelaar:
3
Anterieure overeenkomst H H.
Via deze overeenkomst wentelt de gemeente de schade als bedoeld in afdeling 6.1 Wet ruimtelijke ordening (planschade) af op de ontwikkelaar.
VERKLAREN TE ZIJN OVEREENGEKOMEN ALS VOLGT
HOOFDSTUK I –ALGEMEEN Artikel 1. Definities Bouwrijp maken
Het geschikt maken van gronden in het plangebied voor verdere inrichting en bebouwing. Dit omvat in ieder geval (voor zover nodig): sloop van bestaande opstallen, bodemsanering conform de wettelijke eisen van het bevoegde overheidsgezag en zodanig dat de betreffende gronden geschikt zijn voor de beoogde bestemming en (voor zover van toepassing) voor het verlenen van omgevingsvergunningen, terreinophoging, ontgravingen, aanleg van riolering en de aanleg van tijdelijke bouwwegen.
Bruikbare omgevingsvergunning Een door het college verleende omgevingsvergunning, die onherroepelijk is geworden, waartegen geen beroepsprocedure loopt danwel waartegen een beroepsprocedure loopt en geen verzoek om voorlopige voorziening is ingediend danwel een beroepsprocedure loopt en een verzoek om voorlopige voorziening is afgewezen. Handboek Openbare Ruimte Het handboek opgesteld door de gemeente dat beleidslijnen omvat voor het ontwerp en de inrichting van de openbare ruimte van de gemeente. Inrichtingsplan
Het door de ontwikkelaar conform het Handboek Openbare Ruimte op te stellen en door de gemeente goed te keuren inrichtingsplan voor het openbaar gebied.
Onherroepelijke omgevingsvergunning Een omgevingsvergunning die in werking is getreden en waartegen geen rechtsmiddelen meer openstaan. Openbaar gebied
Het gedeelte van het project dat te zijner tijd een openbaar karakter krijgt in de zin van de Algemene Plaatselijke Verordening, Wegenverkeerswet en Wegenwet, met inbegrip van – voor zover aanwezig – bermen en openbaar groen.
Overeenkomst
Deze overeenkomst tussen de gemeente en de ontwikkelaar inclusief de daarbij behorende bijlagen.
Paraaf gemeente:
Paraaf ontwikkelaar:
4
Anterieure overeenkomst H Plangebied
De percelen aan de Hofstraat in Westmaas waarop het project zal worden gerealiseerd zoals aangegeven op de als bijlage 1 aan deze overeenkomst gehechte kaart.
Project
Het in het plangebied door de ontwikkelaar te ontwikkelen en te realiseren bouwplan zoals weergegeven in bijlage 1, inclusief het bouw- en woonrijp maken, waaronder begrepen de aanleg van parkeerplaatsen en openbare groenvoorzieningen.
Woonrijp maken
Het definitief inrichten van het openbaar gebied. Dit omvat in hoofdzaak: de aanleg van wegen, trottoirs, openbare parkeervoorzieningen, openbaar groen, straatmeubilair, straatverlichting, het aanleggen van benodigde watercompensatie en het aanleggen van nutsvoorzieningen door nutsbedrijven (exclusief huisaansluitingen), alles voor zover niet begrepen in het bouwrijp maken.
Artikel 2. Doel van de overeenkomst 2.1
Het doel van deze overeenkomst is het vastleggen van de afspraken tussen partijen waaronder de ontwikkelaar het project uitwerkt en realiseert, het toetsen van het project door de gemeente, de voorwaarden voor het verlenen van planologische medewerking en het vastleggen van het gemeentelijk kostenverhaal op de ontwikkelaar. De ontwikkelaar realiseert vastgestelde plannen binnen de door gemeente vanuit haar publiekrechtelijke verantwoordelijkheid opgelegde normen, zoals verwoord in deze overeenkomst.
Artikel 3. Uitgangspunten 3.1
De gemeente is in principe bereid haar medewerking aan het realiseren van het project te verlenen door het volgen van een ruimtelijke procedure om te komen tot een bestemmingsplan als bedoeld in artikel 3.1 Wet ruimtelijke ordening, hierna te noemen ‘planologische basis’, mits de economische uitvoerbaarheid vanuit oogpunt van de gemeente is verzekerd via het sluiten van deze overeenkomst.
3.2
Bij het uitvoeren van deze overeenkomst nemen partijen de inhoud van de volgende documenten in acht: Bijlage 3: Welstandsnota gemeente Binnenmaas 2010 Bijlage 4: Eigendomskaart Bijlage 5: Handboek Openbare Ruimte (HOR) Bijlage 6: Flyer aanpasbaar en duurzaam bouwen Bijlage 7: Stedenbouwkundig plan Wissing d.d. Bijlage 8:Huisvestingsverordening Bijlage 9: Regionale woonvisie Bijlage 10: Aansluitverordening riolering Bijlage 11: Handboek Woonkeur 2015 ‘Basispakket WoonKeur’ Bijlage 12: Klimaatadaptief bouwen
3.3
Deze overeenkomst met bijlagen vormt de volledige weergave van de afspraken tussen partijen per de datum van ondertekening van deze overeenkomst. Eventuele afspraken welke zijn gemaakt vóór ondertekening van deze overeenkomst komen te vervallen door ondertekening van deze overeenkomst.
Paraaf gemeente:
Paraaf ontwikkelaar:
5
Anterieure overeenkomst H 3.4
Partijen onderkennen het belang van een goede wederzijdse betrokkenheid en informatie-uitwisseling. Partijen doen al alles wat nodig is om elkaar over en weer in staat te stellen hun taken naar behoren te vervullen.
3.5
Partijen verplichten zich tegenover elkaar om zich tot het uiterste in te spannen -één en ander binnen de kaders en randvoorwaarden die in deze overeenkomst zijn opgenomen- om het ontwikkelen en realiseren van het project mogelijk te maken.
3.6
De gemeente behoudt bij het nakomen van hetgeen in deze overeenkomst is bepaald volledig haar publiekrechtelijke verantwoordelijkheid. Dit houdt in dat er van de zijde van de gemeente geen sprake is van een toerekenbare tekortkoming, wanneer de gemeente op basis van deze verantwoordelijkheid handelingen verricht die niet in het voordeel zijn van de aard of strekking van deze overeenkomst, de voortgang van het project of wanneer aan het project uiteindelijk geen medewerking kan worden verleend. De ontwikkelaar kan de gemeente niet aanspreken voor schade en/of kosten.
3.7
De gemeente handelt in deze overeenkomst als publiek orgaan en draagt geen bedrijfseconomisch ondernemersrisico, behalve als dit is vastgelegd in deze overeenkomst. De ontwikkelaar draagt het bedrijfseconomisch risico voor handelingen in deze overeenkomst .
Artikel 4. Verwerven gronden 4.1
De ontwikkelaar zorgt voor eigen rekening en risico voor het verwerven van alle gronden in het plangebied welke nodig zijn voor het ontwikkelen en realiseren van het project.
4.2
Wanneer voor het ontwikkelen en realiseren van het project gronden van de gemeente nodig zijn wordt hiervoor een afzonderlijke koopovereenkomst gesloten.
Artikel 5. Activiteiten 5.1
De ontwikkelaar stelt voor het uitvoeren van deze overeenkomst -in overleg met en ter goedkeuring van de gemeente- voor eigen rekening en risico de volgende documenten op: a. Beeldkwaliteitsplan zoals opgemaakt door bureau Wissing en het beeldkwaliteitplan van architect Hans Roest b. Bestemmingsplan/Ruimtelijke onderbouwing, inclusief alle benodigde onderzoeken c. Bouw- en inrichtingsplannen op het niveau van Voorlopig en/of Definitief Ontwerp d. Bestekken en tekeningen voor de bebouwing e. Rioleringsplan De documenten moeten voldoen aan de eisen gesteld in de geldende regelgeving.
5.2
De ontwikkelaar maakt het plangebied voor eigen rekening en risico bouw- en woonrijp conform de door de gemeente gestelde eisen en eventueel door de gemeente te stellen aanvullende eisen.
Paraaf gemeente:
Paraaf ontwikkelaar:
6
Anterieure overeenkomst H 5.3
De ontwikkelaar zorgt voor eigen rekening en risico voor het tijdig indienen en met inachtneming van de geldende voorschriften van aanvragen voor alle vergunningen, ontheffingen, vrijstellingen en goedkeuringen die nodig zijn voor de uitvoering van het project.
5.4
De ontwikkelaar zorgt, na afstemming met de gemeente, voor communicatie richting omwonenden en belanghebbenden over het project.
HOOFDSTUK II – FINANCIËN Artikel 6. Planschade 6.1 Aanvragen om tegemoetkoming van planschade die voortvloeien uit het project van de ontwikkelaar neemt het college van burgemeester en wethouders van de gemeente in behandeling conform de geldende gemeentelijke procedureverordening planschadevergoeding, afdeling 6.1 Wet ruimtelijke ordening en afdeling 6.1 Besluit ruimtelijke ordening. 6.2
De ontwikkelaar compenseert aan de gemeente het totale bedrag van de planschade (inclusief wettelijke rente) die voor tegemoetkoming door de gemeente in aanmerking komt.
6.3
Nadat het bedrag aan planschade onherroepelijk is vastgesteld vindt een eindafrekening plaats op basis van nacalculatie. Teveel betaalde bedragen worden door de gemeente terugbetaald, tekorten worden door de ontwikkelaar bijbetaald. De wettelijke rente wordt hierbij verrekend.
6.4
Het staat de ontwikkelaar vrij om met degene die een aanvraag voor tegemoetkoming in planschade heeft ingediend te onderhandelen over een door de gemeente goed te keuren minnelijke regeling. Komen partijen tot overeenstemming, dan betaalt de ontwikkelaar het overeengekomen bedrag of vergoeding anderszins rechtstreeks aan de verzoeker en vrijwaart de ontwikkelaar de gemeente tegenover degene die een aanvraag voor tegemoetkoming in planschade heeft ingediend.
Artikel 7. Financiële uitgangspunten 7.1
De ontwikkelaar draagt alle voor de uitvoering van de overeenkomst te maken kosten, tenzij in deze overeenkomst anders is overeengekomen.
7.2
In verband met het in exploitatie brengen van het plangebied is de ontwikkelaar in ieder geval de navolgende bedragen aan de gemeente verschuldigd: a. De kosten die voortvloeien uit het voorbereiden, opstellen, beoordelen en uitvoeren van deze overeenkomst, de kosten voor het uitvoeren en/of beoordelen van de noodzakelijke onderzoeken en de kosten voor het beoordelen en beantwoorden van inspraakreacties, zienswijzen, bezwaar- en beroepschriften. Deze kosten bedragen € 33.167,-. Een specificatie van deze kosten is opgenomen in bijlage 14. b. De kosten die op basis van de gemeentelijke verordeningen (waaronder de legesverordening) in rekening worden gebracht.
Paraaf gemeente:
Paraaf ontwikkelaar:
7
Anterieure overeenkomst H c.
d.
De kosten die door nutsbedrijven bij de gemeente in rekening worden gebracht, voor het wijzigen van de bestaande leidinginfrastructuur of –capaciteit en het aanleggen van nieuwe leidinginfrastructuur alsmede het (ver)plaatsen van brandkranen en lichtmasten. De ontwikkelaar draagt bij aan een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling binnen de gemeente Hoeksche Waard door afdracht van € 10,- per m² bouwvlak. Een en ander conform de Nota Kostenverhaal gemeente Hoeksche-Waard (vastgesteld 7 januari 2020, bijlage 15). De bijdrage is vastgesteld op € 48.880.- en wordt ingezet om nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuren te financieren.
7.3
Partijen voeren het project zodanig uit dat met inachtneming van de toepasselijke wet- en regelgeving een fiscaal zo gunstig mogelijke positie voor partijen ontstaat.
7.4
Bedragen genoemd in dit artikel zijn gebaseerd op prijspeil 1-1-2020. Indexering van de bedragen vindt plaats aan de hand van het indexpercentage van de gemeentebegroting.
7.5
Voor het betalen van de op grond van deze overeenkomst verschuldigde bedragen door de ontwikkelaar aan de gemeente ontvangt de ontwikkelaar een nota van de gemeente. Deze bedragen worden –voor zover van toepassing- vermeerderd met de ter zake verschuldigde BTW.
7.6
De nota zoals bedoeld in artikel 7.5 wordt door de gemeente op de volgende momenten verzonden: a. Het onder artikel 6.2 genoemde bedrag: direct na het besluit tot het toekennen van de planschade. b. Het onder artikel 7.2, onder a genoemde bedrag: 50% direct na het ondertekenen van de overeenkomst en 50% direct na het vaststellen van de planologische basis. c. Het onder artikel 7.2, onder b genoemde bedrag wordt in rekening gebracht op het moment dat deze van toepassing is d. Het onder artikel 7.2, onder d genoemde bedrag: 50% direct na het ondertekenen van de overeenkomst en 50% direct na het vaststellen van de planologische basis. e. Het onder artikel 11.2 genoemde bedrag: direct na aanleg en aansluitingen op het hoofdriool.
Artikel 8. Schade 8.1
De ontwikkelaar (en/of zijn eventuele (onder) aannemers) is verplicht een Construction All Risksverzekering (CAR-verzekering) af te sluiten ter dekking van schaden die ontstaan door of tijdens (bouw)activiteiten in het plangebied.
8.2
De ontwikkelaar voert een bouwkundige opname uit aan de omliggende panden. Dit met betrekking tot eventuele schade tijdens boor-, hei- en/of bouwwerkzaamheden en transporten van zware materialen.
8.3
De ontwikkelaar is gehouden schade van de gemeente, veroorzaakt door (bouw)werkzaamheden in het plangebied, te vergoeden aan de gemeente. Deze schade wordt vermoed veroorzaakt te zijn door de ontwikkelaar. Wanneer de ontwikkelaar van mening is dat de schade is ontstaan door derden, moet de ontwikkelaar dit gelijk melden bij de gemeente. De bewijslast dat de schade niet door hem is veroorzaakt, ligt bij de ontwikkelaar. Onder ‘derden’ worden hier verstaan: nutsbedrijven en aannemers
Paraaf gemeente:
Paraaf ontwikkelaar:
8
Anterieure overeenkomst H die werkzaamheden uitvoeren en degenen die niet direct of indirect verbonden zijn aan de realisatie van het plangebied. 8.4
De ontwikkelaar vrijwaart de gemeente voor aanspraken van derden als gevolg van de activiteiten van ontwikkelaar in of nabij het exploitatiegebied.
HOOFDSTUK III – OVERDRACHT OPENBAAR GEBIED Artikel 9. Grondoverdracht openbaar gebied aan gemeente 9.1
De ontwikkelaar verkoopt aan de gemeente – die van de ontwikkelaar koopt – de percelen grond zoals gearceerd aangegeven op de grondverkooptekening van bijlage 16, bestemd voor toekomstig openbaar gebied.
9.2
De koopprijs van het openbaar gebied in het plangebied bedraagt € 1,- inclusief BTW.
Artikel 10. Levering gronden 10.1
De juridische levering van het openbaar gebied vindt plaats binnen vier weken na oplevering van het openbaar gebied.
10.2
De voor de overdracht vereiste akten tot levering worden verleden door Van der Straaten Notarissen, notaris te Mijnsheerenland of een ambtsopvolger of plaatsvervanger.
10.3
Alle kosten verbonden aan de overdracht en levering waaronder de overdrachtsbelasting of BTW en kosten van afbakening en kadastrale opmeting zijn voor rekening van de ontwikkelaar.
10.4
De percelen grond zullen worden overgedragen met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden, kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.
10.5
De gemeente aanvaardt uitdrukkelijk alle leidende erfdienstbaarheden, bijzondere lasten en beperkingen, afzonderlijke zakelijke rechten, kettingbedingen en kwalitatieve verplichtingen die op de onroerende zaak rusten, een en ander voor zover blijkend en/of voortvloeiend uit de laatste en voorgaande notariële akten van levering en/of van vestiging van een beperkt recht op de onroerende zaak, dan wel blijkend en/of voortvloeiend uit een afzonderlijke notariële akte. De ontwikkelaar heeft kennis genomen van deze akten alsmede van bevelen en/of beschikkingen die op grond van onder meer de Wet bodembescherming gepubliceerd zijn in de openbare registers. Daarnaast aanvaard de gemeente uitdrukkelijk de lasten en beperkingen die voor de gemeente uit de feitelijke situatie kenbaar zijn of voor de gemeente geen wezenlijk zwaardere belasting betekenen.
10.6
De juiste grootte en ligging van de betreffende gronden worden vastgesteld door kadastrale opmeting op aanwijzing van partijen. Er zal geen verrekening plaatsvinden van een eventuele onder- of overmaat.
Paraaf gemeente:
Paraaf ontwikkelaar:
9
Anterieure overeenkomst H 10.7
Tot het moment van juridische overdracht blijft het onderhoud door en op kosten van de ontwikkelaar uitgevoerd worden.
HOOFDSTUK IV – OPENBARE VOORZIENINGEN Artikel 11. Realiseren openbare voorzieningen 11.1
De ontwikkelaar is verplicht het openbaar gebied en de ontsluiting van het plangebied voor zijn rekening te ontwikkelen en te realiseren overeenkomstig het Handboek Openbare Ruimte en de nader overeen te komen plannen, bestekken en planningen.
11.2
De ontwikkelaar treedt rechtstreeks in overleg met de nutsbedrijven over de aanleg van nutsvoorzieningen en vergunningen aanvragen voor het verkrijgen van huisaansluitingen op kabels en leidingen van nutsbedrijven; de kosten van dergelijke aansluitingen zijn voor rekening van de ontwikkelaar. De ontwikkelaar geeft opdracht aan de nutsbedrijven. De gemeente zorgt voor de aanleg van het hoofdriool en de aansluitingen op het hoofdriool tot de erfgrens. De kosten worden in rekening gebracht bij de ontwikkelaar.
11.3
De gemeente voert ten aanzien van de uitvoering van de werken en werkzaamheden aan het openbaar gebied door de ontwikkelaar geen directie. De gemeente heeft wel het recht om het plangebied te betreden om zich op de hoogte te stellen van de naleving van deze overeenkomst. De ontwikkelaar kan aan de gemeentelijke controle geen enkel recht ontlenen.
11.4
De ontwikkelaar realiseert 13 parkeerplaatsen, waarvan 10 parkeerplaatsen op eigen terrein en 3 parkeerplaatsen in het openbaar gebied, één en ander conform de richtlijnen uit de CROW-publicatie 381. De parkeerplaatsen mogen uitsluitend gebruikt worden voor het parkeren van voertuigen.
11.5
Partijen komen overeen dat het bepaalde in artikel 11.4 van rechtswege zal overgaan op degene(n) die het project (deels) in eigendom zal/zullen verkrijgen, waarbij tevens wordt bepaald dat mede gebonden zullen zijn diegenen die van de rechthebbende een recht tot gebruik van het verkochte zullen krijgen. Deze verplichtingen zullen als kwalitatieve verplichting in de notariële akte van levering worden vastgelegd en worden ingeschreven in de daartoe bestemde openbare registers.
11.6
De wegen in het plangebied worden openbaar in de zin van de Wegenwet. Zolang deze openbaarheid niet is gerealiseerd, maar de wegen wel door verkeer gebruikt kunnen worden, ligt de verantwoordelijkheid voor een volledige en juiste inrichting uit verkeerkundig oogpunt en voor het gebruik ervan bij de ontwikkelaar tot het moment dat de betreffende wegen als onderdeel van het openbare gebied aan de gemeente zijn opgeleverd en in eigendom overgedragen.
Paraaf gemeente:
Paraaf ontwikkelaar:
10
Anterieure overeenkomst H 11.7
Door en voor rekening van de ontwikkelaar wordt de groenvoorziening gerealiseerd volgens het door de gemeente goed te keuren inrichtings- en beplantingsplan. De ontwikkelaar heeft een onderhoudsplicht en plantgarantie voor het openbaar groen van één groeiseizoen vanaf het moment dat de werkzaamheden formeel zijn opgeleverd. Na één groeiseizoen treden de ontwikkelaar en de gemeente in overleg over de staat van de groenvoorziening. De bevindingen worden door de gemeente vastgelegd in een proces verbaal welke door partijen wordt ondertekend. De ontwikkelaar moet geconstateerde onvolkomenheden aan de groenvoorziening voor eigen rekening herstellen.
Artikel 12. Beperking overlast 12.1
De ontwikkelaar tracht zo goed als mogelijk hinder, overlast, schade etc. aan de in de directe omgeving van het exploitatiegebied gelegen eigendommen van derden te voorkomen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid.
12.2
In de tijd dat het project nog niet wordt uitgevoerd, wordt het plangebied door de ontwikkelaar voor eigen rekening onderhouden zodat geen overlast voor de omgeving ontstaat.
12.3
De ontwikkelaar zorgt ervoor dat het openbaar gebied zich tijdens de werkzaamheden en ten tijde van de oplevering van het project in fatsoenlijke staat bevindt en brengt deze op eerste aanzegging en aanwijzing van de gemeente voor eigen rekening in de gewenste staat.
12.3
Partijen treden tijdig in overleg over de door de ontwikkelaar te nemen maatregelen voor een goede bereikbaarheid en beperking van overlast voor de bewoners en omwonenden.
12.4
De ontwikkelaar geeft ten minste 6 weken voor aanvang van de werkzaamheden het bouwterrein aan en levert hiervoor een bouwplaats tekening bij de gemeente aan. De bouwplaats tekening moet goedgekeurd worden door de gemeente. Voor zover het openbaar gebied deel uitmaakt van het bouwterrein neemt de ontwikkelaar de noodzakelijke maatregelen om schade aan voorzieningen van openbaar nut en gevaar voor de omgeving te voorkomen en de veiligheid te waarborgen.
12.5
De ontwikkelaar moet de begrenzing van het bouwterrein adequaat vorm geven. De ontwikkelaar zorgt voor een deugdelijke afsluiting van het bouwterrein gedurende de tijd dat er niet op het bouwterrein wordt gewerkt.
12.6
De ontwikkelaar is verplicht alle bouwmaterialen op het bouwterrein op te slaan. Daarnaast is de ontwikkelaar verplicht om alle aan het project gerelateerde voertuigen op het bouwterrein te parkeren. In overleg met de gemeente kan hiervan worden afgeweken wanneer blijkt dat het ruimtelijk niet mogelijk is om aan deze eisen te voldoen. Wanneer hiervan sprake is brengt de ontwikkelaar de gronden na het realiseren van het bouwplan op eigen kosten onmiddellijk in de oorspronkelijke staat terug.
Paraaf gemeente:
Paraaf ontwikkelaar:
11
Anterieure overeenkomst H Artikel 13 Bereikbaarheid 13.1
De routing van het bouwverkeer wordt tijdig en in overleg met de gemeente vastgesteld. Uitgangspunt is dat de ontwikkelaar het bouwverkeer aanpast aan de maximale belasting die naar het plangebied leidt.
13.2
De ontwikkelaar zorgt voor een adequate bewegwijzering voor het bouwplan binnen de gemeente. De ontwikkelaar moet hiervoor uiterlijk 6 weken voorafgaand aan de werkzaamheden een bebordingsplan voor goedkeuring aan de gemeente voorleggen.
13.3
De ontwikkelaar draagt zorg voor tijdige informatieverstrekking aan omwonenden en belanghebbenden over de route voor het bouwverkeer.
13.4
De ontwikkelaar verzorgt de bouwlogistiek van het project. Op het moment van het opleveren van de opstallen moet voor de toekomstige bewoners en gebruikers een goede bereikbaarheid van en naar de opstallen gegarandeerd zijn.
13.5
De ontwikkelaar is verplicht eventuele bouwwegen te onderhouden in de fase van het bouw- en woonrijp maken en bij het gebruik van de bouwwegen bij gefaseerde oplevering van het project.
13.6
Wanneer het bouwverkeer na het opleveren van de openbare voorzieningen nog gebruik maakt van de wegen in het plangebied, wordt vermoed dat eventuele schade aan openbare voorzieningen door dit bouwverkeer is veroorzaakt. De ontwikkelaar moet, ook na afloop van de onderhoudstermijn, op eerste vordering van de gemeente eventuele schade aan openbare voorzieningen, groen en verharding herstellen dan wel (ter keuze van de gemeente) de kosten voor herstel aan de gemeente vergoeden.
Artikel 14 Gedoogplicht 14.1
De ontwikkelaar is verplicht om te gedogen dat in, op of boven de grond palen, kabels, draden, isolatoren, rozetten, pijpleidingen, aanduidingsbordjes en andere soortgelijke voorzieningen voor openbare doeleinden, worden aangebracht en onderhouden op de plaatsen waar en de manier waarop dit redelijkerwijs nodig is. Over de plaats en manier, wordt, voor zover mogelijk, van te voren overlegd. Het is verplicht al hetgeen krachtens dit artikel is aangebracht te laten staan en te gedogen dat door alle gerechtigden en/of gebruikers van de naast en nabij gekregen registergoederen, welke op deze voorziening direct of indirect aangesloten zijn, daarvan gebruik wordt gemaakt, alsmede in voorkomende gevallen medewerking te verlenen aan het vestigen van een beperkt zakelijk recht terzake.
14.2
De gemeente verstrekt geen vergoeding voor het gedogen zoals bedoeld in artikel 14.1.
14.3
Alle schade welke een onmiddellijk gevolg is van het aanbrengen, bestaan en herstellen of vernieuwen van de in dit artikel bedoelde zaken, wordt door de gemeente op haar kosten hersteld of wanneer de ontwikkelaar dit wenst, aan een eventuele koper vergoed.
Paraaf gemeente:
Paraaf ontwikkelaar:
12
Anterieure overeenkomst H 14.4
De ontwikkelaar en/of kopers van het project zijn verplicht, voor zover dat in redelijkheid van hen gevergd kan worden, op hun kosten die maatregelen te nemen ter voorkoming van schade aan de in dit artikel bedoelde zaken, die de gemeente dan wel de eigenaren van die zaken noodzakelijk achten.
14.5
De ontwikkelaar is te allen tijde aansprakelijk voor schade die door hun toedoen of nalaten aan de in dit artikel bedoelde zaken wordt toegebracht.
14.6
Partijen komen overeen dat het bepaalde in dit artikel van rechtswege zal overgaan op degene(n) die het project (deels) in eigendom zal/zullen verkrijgen, waarbij tevens wordt bepaald dat mede gebonden zullen zijn diegenen die van de rechthebbende een recht tot gebruik van het verkochte zullen krijgen. Deze verplichtingen zullen als kwalitatieve verplichting in de notariële akte van levering worden vastgelegd en worden ingeschreven in de daartoe bestemde openbare registers.
HOOFDSTUK V – ALGEMENE BEPALINGEN
Artikel 15. Aanpasbaar bouwen 15.1
Partijen zijn overeengekomen dat de woningen in het project aanpasbaar worden gebouwd. De woningen moeten voldoen aan de eisen van het Handboek Woonkeur 2015 ‘Basispakket WoonKeur’. Initiatiefnemer moet binnen 4 maanden na oplevering van de woningen een SKW Certificaat Woonkeur overleggen aan de gemeente.
Artikel 16. Gasloos en energieneutraal bouwen 16.1
Partijen zijn overeengekomen dat de woningen in het project gasloos en energieneutraal worden gebouwd. Hieronder wordt verstaan dat de woningen een neutraal: a. ‘gebouw gebonden’ (het energiegebruik voor ruimteverwarming, ruimtekoeling, warmtapwater, elektriciteit voor de hiervoor benodigde installaties en (forfaitair) verlichting) én b. ‘gebruik gebonden’ (het energiegebruik voor ‘huishoudelijke’ apparatuur (keuken- en kantineapparatuur, TV's, computers, kopieerapparaten, printers enz.) maar exclusief (forfaitair) verlichting) energiegebruik hebben.
Optioneel: Artikel 17. Planning 17.1
Bij het uitvoeren van deze overeenkomst houden partijen zich aan de planning zoals opgenomen in bijlage 16.
17.2
Wanneer de planning overschreden dreigt te worden, doet de meest gerede partij hiervan melding bij de wederpartij. Partijen kunnen besluiten van de planning af te wijken.
Paraaf gemeente:
Paraaf ontwikkelaar:
13
Anterieure overeenkomst H Artikel 18. Duur van de overeenkomst 18.1
Deze overeenkomst treedt in werking na ondertekening door partijen en eindigt na afloop van de termijn dat planschadeverzoeken kunnen worden ingediend en tevens het bestemmingsplan is vastgesteld en onherroepelijk is geworden én alle overeenkomstig het bepaalde in deze overeenkomst of naar aanleiding van deze overeenkomst tussen partijen verschuldigde betalingen en verplichtingen zijn voldaan.
18.2
Deze overeenkomst eindigt zodra onherroepelijk komt vast te staan dat de gevraagde planologische maatregel niet wordt vastgesteld of wordt vernietigd, respectievelijk niet wordt verleend. In het kader van het vaststellen van voornoemde onherroepelijkheid treden partijen, voordat beëindiging van de overeenkomst op grond van de onderhavige bepaling wordt ingeroepen, met elkaar in overleg om te bezien of op een voor partijen minst bezwarende wijze kan worden gekomen tot een aanpassing/aanvulling van de planologische maatregel, op zodanige wijze dat met inachtneming van de gerechtvaardigde belangen van ieder van de partijen en het doel dat partijen voor ogen hebben met deze overeenkomst in redelijkheid een resultaat wordt bereikt in lijn met en met inachtneming van de systematiek die ter grondslag ligt aan de afspraken uit de onderhavige overeenkomst.
18.3
De gemeente heeft het recht om deze overeenkomst tussentijds, zonder inachtneming van enige termijn, zonder ingebrekestelling en zonder dat rechterlijke tussenkomst zal zijn vereist, bij aangetekend schrijven voor ontbonden verklaren, wanneer a. de ontwikkelaar in staat van faillissement geraakt, surseance van betaling aanvraagt of besluit tot zijn ontbinding. De ontwikkelaar is in dat geval verplicht de kosten en schaden van de gemeente en aan de gemeente verschuldigde interesten en boetes aan de gemeente te vergoeden, zonder dat daarvoor voorafgaande ingebrekestelling is vereist. b. de ontwikkelaar in verzuim is met betrekking tot enige op haar rustende verplichting uit hoofde van deze overeenkomst, onverminderd haar recht tot het vorderen van nakoming voor het niet ontbonden deel van de overeenkomst. Daarnaast kan de gemeente volledige nakoming, schadevergoeding en/of boetes vorderen.
18.4
Bij tussentijdse beëindiging van deze overeenkomst: a. kan de ontwikkelaar reeds betaalde bedragen niet terugvorderen. b. is de ontwikkelaar verplicht nog openstaande bedragen aan de gemeente te vergoeden. c. is de gemeente niet gehouden tot enigerlei vergoeding uit welke hoofde dan ook ten opzichte van de ontwikkelaar.
18.5
Wanneer de omstandigheden waaronder deze overeenkomst is gesloten zodanig zijn gewijzigd dat van één van de partijen in redelijkheid niet meer gevergd kan worden dat deze overeenkomst geheel of gedeeltelijk wordt nagekomen dan wel niet meer kan nakomen, heeft de meest gerede partij het recht om ontbinding van de overeenkomst te vorderen.
Paraaf gemeente:
Paraaf ontwikkelaar:
14
Anterieure overeenkomst H Artikel 19. Overdracht contractpositie 19.1
Het is de ontwikkelaar niet toegestaan zijn rechten en verplichtingen uit deze overeenkomst in welke vorm dan ook over te dragen aan derden zonder voorafgaande, schriftelijke toestemming van de gemeente. De gemeente kan aan haar schriftelijke toestemming voorwaarden verbinden.
Artikel 20. Boetebepaling met betrekking tot nakoming 20.1
In geval van niet, niet tijdige of niet behoorlijke nakoming van de verplichtingen die voor de ontwikkelaar uit deze koop-/realisatieovereenkomst voortvloeien verbeurt de ontwikkelaar aan de gemeente zonder nadere aankondiging of ingebrekestelling een boete van € 1.000,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat van niet-nakoming sprake is. Deze boete laat onverlet het recht van de gemeente om daarnaast vergoeding van haar schade te vorderen.
Artikel 21. Geschillen en toepasselijk recht 21.1
Partijen proberen het ontstaan van geschillen zoveel mogelijk te voorkomen door het voeren van overleg, eventueel door middel van mediation. Partijen zullen in dat geval in onderling overleg een mediator benoemen. De partijen dragen ieder de helft van de kosten van mediation.
21.2
Geschillen, die naar aanleiding van deze overeenkomst tussen partijen ontstaan, worden beslecht door rechtbank Rotterdam.
21.3
Op deze overeenkomst is Nederlands recht van toepassing. De toepasselijkheid van het Weens Koopverdrag wordt uitgesloten.
Artikel 22. Publicatie 22.1
Partijen zijn zich er van bewust dat de gemeente op grond van artikel 6.24 lid 3 Wro moet publiceren dat deze overeenkomst is gesloten. Deze publicatie bestaat uit een zakelijke omschrijving waarin het project, de kadastrale percelen waarop de overeenkomst betrekking heeft, het plangebied, de datum van de overeenkomst en de naam van de wederpartij van de gemeente worden vermeld.
Artikel 23. Bijlagen en slotbepalingen 23.1 De volgende bijlagen maken onlosmakelijk deel uit van deze overeenkomst: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. Paraaf gemeente:
Kaart Plangebied, Inrichtingsplan Welstandsnota gemeente Binnenmaas 2010 Eigendomskaart Handboek Openbare Ruimte (HOR) Flyer aanpasbaar en duurzaam bouwen Stedenbouwkundig plan Wissink Paraaf ontwikkelaar:
15
Anterieure overeenkomst H 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16.
BKP Hans Roest Huisvestingsverordening Regionale woonvisie Aansluitverordening riolering Klimaatadaptief bouwen Specificatie Exploitatiebijdrage Nota kostenverhaal gemeente Hoeksche Waard Koopovereenkomst grond Planning
23.2
In geval van strijdigheid tussen de bijlagen en de overeenkomst prevaleert het bepaalde in de overeenkomst. In geval van tegenstrijdige bijlagen prevaleert een bijlage van latere datum boven een bijlage van eerdere datum. Wanneer de data van de bijlagen gelijk zijn, prevaleert een hoger in onderstaande lijst geplaatste bijlage boven een lager in onderstaande lijst geplaatste bijlage.
23.3
In geval van strijdigheid tussen deze overeenkomst en de planologische maatregel prevaleert het bepaalde in de planologische maatregel.
23.4
Partijen zijn van mening dat deze overeenkomst in lijn is met dwingendrechtelijke bepalingen onder meer op het gebied van staatssteun een aanbesteding. Wanneer bepalingen uit deze overeenkomst desondanks geheel of gedeeltelijk nietig of vernietigbaar blijkt te zijn, zullen partijen in overleg treden om de nietige of vernietigbare bepalingen te vervangen door geldige bepalingen die zoveel mogelijk aansluiten bij doel en strekking van de nietige of vernietigbare bepalingen.
23.5
Geen aanpassing, wijziging of toevoeging van of aan deze overeenkomst zal bindend zijn tussen partijen, tenzij deze schriftelijk is vastgelegd en rechtsgeldig is ondertekend door de partijen en als addendum aan deze overeenkomst is toegevoegd.
Aldus overeengekomen, in tweevoud opgemaakt en ondertekend te Maasdam d.d. ……………………………
Gemeente Hoeksche Waard ……………………………………. De heer P.J. van Leenen
…………………………………………..
Paraaf gemeente:
Paraaf ontwikkelaar:
XXXXX
16