609-Keizersdijk 82 Strijen-20230508-Situering en landschappelijke inpassing - Landschappelijke i

8 mei 2023

Situering en landschappelijke inpassing Keizersdijk 82 Strijen

Colofon Niets uit dit document mag worden vermenigvuldigd en/of openbaar gemaakt worden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Wissing B.V. en naamsvermelding. Aan de inhoud van dit document kunnen geen rechten worden ontleend.

Opdrachtgever: R3 Advies

Documentnaam: 609-Keizersdijk 82 Strijen-Situering en landschappelijke inpassing+bkp

Wijzigingsdatum: 8 mei 2023

Wissing B.V. Middenbaan 108, 2991 CT, Barendrecht Postbus 37, 2990 AA, Barendrecht

T + 31 (0)180 61 31 44 www.wissing.nl

Inhoud Ruimtelijke verkenning

4

Ruimtelijk beleid

7

Schetsmodel

9

Beeldkwaliteit

11

Duurzaamheid

17

_ Situering en landschappelijke inpassing Keizersdijk 82, Strijen

3

Ruimtelijke verkenning Op de kavel aan de Keijzersdijk 82 wil de initiatiefnemer 3 woningen realiseren. Er stond voorheen een bedrijfswoning met verschillende bedrijfsgebouwen. Deze zijn gesloopt. Er lag een plan om een nieuwe woning en een bedrijfsgebouw te realiseren. Dit plan gaat echter niet door. In plaats daarvan is er nu een initiatief om 3 woningen te bouwen. De landschappelijke inpassing van deze 3 woningen is het onderwerp van dit document.

Maasdam

Keizersdijk 82

Strijen

Ligging van het plangebied, Keizersdijk 82

_ Situering en landschappelijke inpassing Keizersdijk 82, Strijen

4

Karakteristieken omgeving

De Keizersdijk 82 bestond voorheen uit een erf met de woning aan de dijk stond. De schuren stonden meer naar achteren op de kavel. Vanaf de dijk waren er een aantal doorzichten richting het achtergelegen open polderlandschap. Langs de zuidzijde wordt de kavel begrenst door een sloot. Er is vrijwel geen erfbeplanting aanwezig. De bomen en struiken die er stonden zijn met de sloop van de woning en de schuren verdwenen. De kavel heeft drie inritten.

De kavel aan de Keizersdijk 82 ligt aan het dijklint tussen Maasdam en Strijen. Langs de dijk staan woningen, schuren en bedrijfsgebouwen. Deze variëren in afmetingen en afstand tot de dijk. Achter het dijklint ligt het open polderlandschap met een aaneenschakeling van weilanden, landbouwgronden en sloten. Ter hoogte van de kavel kruist de Hoekseweg de Keizersdijk. Foto’s van de oorspronkelijke bebouwing aan Keizersdijk 82

_ Situering en landschappelijke inpassing Keizersdijk 82, Strijen

5

Huidige situatie gezien vanaf de Keizersdijk, kijkend in zuidelijke richting

Huidige situatie gezien vanaf de Keizersdijk, kijkend in noordelijke richting

Huidige situatie gezien vanaf de Hoekseweg,

_ Situering en landschappelijke inpassing Keizersdijk 82, Strijen

6

Ruimtelijk beleid Gebiedsprofiel Hoeksche Waard

Verkeer

Het gebiedsprofiel van Hoeksche Waard beschrijft de randvoorwaarden waaraan nieuwe ontwikkelingen moeten voldoen. De Keizersdijk is aangemerkt als een cultuurhistorisch waardevol dijklint. Nieuwe ontwikkelingen moeten de structuur van de dijk en het open polderlandschap versterken. Daarbij zijn een aantal aspecten van belang:

Voor de ontsluiting van de drie woningen is één inrit voldoende. In de schetsverkaveling is dan ook één inrit gehandhaafd. Hierbij is de voorkeur gegeven aan een inrit aan de Keizersdijk.

•• •• •• •• •• •• •• ••

Bestemmingsplan Voor Keizersdijk 82 is het bestemmingsplan Buitengebied, vastgesteld in april 2013, van kracht. Binnen het plangebied zijn een aantal bestemmingen aangegeven.

De drie woningen dienen samen een boerenerf te vormen; behoud en versterken van het landelijke groene karakter; behoud en versterken van doorzichten richting het open polderlandschap; het boerenerf met zijn karakteristieke erfindeling is uitgangspunt; behoud en versterking van slotenstructuur; de nokrichting van de bebouwing op en aan de dijk is parrallel aan de dijk; de nokrichting van de bebouwing op de poldervloer staat haaks op de dijk; streekeigen bebouwing (bijvoorbeeld: éénlaagse bebouwing met kap, zadeldak, rechthoekige verticaal georiënteerde ramen, baksteen).

De kavel heeft de bestemming bedrijf. Door middel van een ruimtelijk procedure zal wonen op het kavel mogelijk gemaakt worden. Tevens geldt op deze kavel de dubbelbestemming archeologie voor de zone langs de Keizersdijk. Wanneer er in deze zone gebouwd wordt dient er tijdens civieltechnische werkzaamheden een archeoloog aanwezig te zijn. Er ligt ook een geluidszone over de kavel (oranje markering op de kaart). Deze zone komt van de kartbaan aan de Voorweg. Wanneer er in deze zone een nieuwe woning wordt gebouwd dienen er extra geluidsmaatregelen getroffen te worden.

Randvoorwaardenkaart Alle bovengenoemde zaken zijn ruimtelijk vertaald naar een randvoorwaarden kaart. Deze kaart vormt de basis voor de landschappelijke inpassing van de drie woningen. Deze kaart staat op de volgende bladzijde.

Bestemmingsplan Bedrijf Archeologie Bouwvlak Specifieke vorm van bedrijf Geluidzone Keizersdijk 82

_ Situering en landschappelijke inpassing Keizersdijk 82, Strijen

7

Randvoorwaardenkaart

archeologische zone herintroductie erfbeplanting

o eve

r sloo

t

geluidscontour

_ Situering en landschappelijke inpassing Keizersdijk 82, Strijen

8

Schetsmodel geluidszone industrie (kartbaan)

beplanting op de erfgrens in overleg met de aangrenzende buren compact ensemble op het boerenerf

hoofdwoning van het boerenerf

doorzicht naar polder zone van 9 meter vrij te 9m houden van de buren

ca. 1.350 m2

ca. 1.700 m2

herintroductie streekeigen erfbeplanting

ca. 1.500 m2

behoud oorspronkelijke entree

erfafscheiding met hagen ruimte voor de sloot ecologische zone met rij knotwilgen of essen weide die eventueel bij de agrarische grond getrokken kan worden

In het schetsmodel worden de woningen gegroepeerd rond een erf centraal op de kavel. Als ontsluiting wordt aangesloten de zuidelijke entree aan de Keizersdijk. Ook bij dit model ligt er 1 woning aan de Keizersdijk, die zich voegt naar de lintbebouwing langs de dijk. De andere twee woningen liggen aan een compact gezamenlijk erf, meer naar achten op de kavel. Dit erf is voldoende groot dat bezoekers er kunnen parkeren. Het erf heeft een toegang in de vorm van een groen laantje met streekeigen opgaande beplanting, zoals bijvoorbeeld zwarte populier. De toegang loopt via de bestaande inrit via de dam over de sloot. Bij de dam kan de toegang voorzien worden van een poort ter versterking van het beeld van een gezamenlijk erf. _ Situering en landschappelijke inpassing Keizersdijk 82, Strijen

Rondom de kavel ligt een sloot. Deze is grotendeels bestaand. De sloot wordt voorzien van brede slootranden met natuurvriendelijke oevers met rietkragen en een rij knotwilgen of essen. Aan de oostkant van de kavel is ruimte voor een schapenweide. Dit deel van de kavel kan ook agrarisch gebruikt worden, als uitbreiding van het aansluitende land. Aan de westkant wordt minimaal 9 meter vrijgehouden van bebouwing, vergelijkbaar met de zone tussen het bouwvlak van het voormalige bedrijf en de buurkavel.

9

Beelden omgeving locatie

_ Situering en landschappelijke inpassing Keizersdijk 82, Strijen

10

Beeldkwaliteit In dit hoofdstuk worden op basis van de analyse van de locatie en het beleid uitgangspunten beeldkwaliteit en landschappelijke inpassing voor de ontwikkeling gegeven.

Het plangebied ligt aan de historische Keizersdijk en bepaalt vanaf de Hoekseweg de entree tot het buurtschap Cillaarshoek. Het plangebied ligt op de grens tussen bebouwing aan de dijk en het achtergelegen open polderlandschap. De ontwikkeling dient zowel in het lint als landschappelijk en met zorg ingepast te worden.

de overige twee woningen zijn daaraan ondergeschikt. Dit komt onder andere tot uiting in de massa en rijkdom van detaillering. Alle woningen hebben een eenvoudige opbouw en zijn bij voorkeur één laag met kap hoog. Terughoudend met uitbouwen als erkers en andere aanen uitbouwen, met name bij de twee overige woningen op het erf. De woningen zijn voorzien van een zadeldak, waarbij de nokrichting haaks of evenwijdig is aan de toegangsweg naar het erf. Gezien de iets lagere ligging is het dakvlak goed zichtbaar en dienen eventuele toevoegingen aan het dakvlak zorgvuldig te worden ontworpen.

De ontwikkeling gaat uit van een erf waarbij de drie woningen gegroepeerd zijn rondom het gemeenschappelijke erf. De woning die het dichts bij de dijk staat is de hoofdwoning en heeft een oriëntatie op zowel het erf als de dijk. Door de positie van de overige woningen op hun kavels ontstaat een gezamenlijk erf. Dit erf is compact zodat er ruimte is voor een groene omlijsting. De woningen staan evenwijdig of haaks op elkaar, zodat er een heldere samenhang is. De overgang naar het weidse polderlandschap vraagt om deze groene omlijsting met streekeigen beplanting. Passend zijn streekeigen beplanting als hoog opgaande zwarte populieren of gemengde windsingels, geriefbosjes, boomgaarden en dierenweitjes. Langs de slootrand zijn treur- en knotwilgen en/of knot-essen passend. Op het erf, in de tuinen zelf moet gedacht worden aan flinke solitaire (sier-) bomen als essen, kastanjes en notenbomen.

Van belang is dat de woningen op het erf een samenhangend geheel vormen. Het uitgangspunt is de traditionele uitstraling zoals ook de woningen in de omgeving hebben. Een kloeke en eigentijdse vormgeving is ook mogelijk mits passend bij de traditionele uitstraling. Gevels zijn in samenhang en evenwichtig. Rijkheid aan detaillering en divers materiaalgebruik is passend voor de hoofdwoning. De overige woningen zijn soberder in detaillering en materialisering. De voorkeur gaat uit naar natuurlijke materialen als metselwerk, keramische pannen en hout. Het kleurgebruik dient streekeigen te zijn. Toepassing van wit pleisterwerk is mogelijk bij de hoofdwoning, niet bij de andere woningen op het erf.

De sloten aan de rand van het plangebied lopen blijven behouden. Deze dragen bij aan het karakteristieke beeld en de ruimtelijke kwaliteit. Aan de Hoekseweg is ruimte om een natuurlijke flauwe oever te maken langs de sloot. Dit draagt bij aan de waterberging en de biodiversiteit. Rietkragen en geknotte bomen zijn hier passend. Daarnaast zijn bloemrijke randen langs het erf hier passend en dragen bij aan de biodiversiteit.

Van belang is de groene erfafscheiding grenzend aan de toegangsweg en het erf. Hierdoor worden de toegangsweg en het erf duidelijk afgebakend. Verharding op eigen kavel dient zoveel mogelijk aan het zicht onttrokken te worden door groen. Er dienen wel op eigen kavel 2 parkeerplaatsen gerealiseerd te worden voor de bewoners. Bezoekers kunnen op daar ook parkeren of anders op het erf.

Beeldbepalend vanaf de dijk is de toegang tot het erf. Deze ligt ter plaatse van de huidige toegang tot het erf. Vanaf de dijk is de opbouw van groen dijktalud, teensloot, heul/brug/dam gemarkeerd met bomen en eventueel hekwerk en stenen hekpalen. De toegangsweg naar het erf wordt vanaf de poort begeleid door bomen.

Aandachtspunt is de overgang van de achterzijde van de percelen naar het open landschap. Dit geldt niet alleen voor de erfafscheiding maar ook voor aan- en uitbouwen aan de achterzijde die zichtbaar zijn vanuit het open landschap. De randen van de kavel zijn bij voorkeur groen vormgegeven met streekeigen beplanting. Verstoring van de gevel karakteristieken door uitbouwen en bijgebouwen dient voorkomen te worden.

De woningen op het erf zijn diversiteit, en tegelijkertijd familie van elkaar. De voorste woning is de hoofdwoning, _ Situering en landschappelijke inpassing Keizersdijk 82, Strijen

11

inspiratiebeelden

_ Situering en landschappelijke inpassing Keizersdijk 82, Strijen

12

Criteria beeldkwaliteit Karakteristiek erf •• ••

•• •• •• ••

Hoofdwoning

het erf bestaat uit een ensemble van gebouwen rondom een gemeenschappelijk erf de bebouwing bestaat uit 1 hoofdwoning (boerderij) en twee overige woningen die ondergeschikt zijn aan de hoofdwoning (schuurwoningen) korrelgrootte van de bebouwing past bij een boerenerf en is groter dan de woningen langs het lint de architectuur van hoofdwoning en overige woningen is op elkaar afgestemd, familie van elkaar. de toegang tot het erf onderaan de dijk voorzien van een poort en eventueel een hekwerk de weg begeleiden met bomen of hagen

Positionering •• •• •• ••

•• ••

Kavels •• •• ••

Volume •• ••

groene erfafscheiding grenzend aan de toegangsweg en het erf aanplanten verharding op eigen kavel zoveel mogelijk aan het zicht onttrekken door groen op eigen kavel 2 parkeerplaatsen realiseren

•• ••

Landschappelijke inpassing ••

•• •• •• •• •• ••

••

de woning bestaat uit 1 bouwlaag met forse kap eenvoudige opbouw, terughoudend met uitbouwen als erkers en andere aan- en uitbouwen voorzien van een zadeldak, eventueel met wolfseind het dakvlak en eventuele toevoegingen aan het dakvlak zorgvuldig vormgeven

Architectuur ••

groene omlijsting met streekeigen beplanting als hoog opgaande zwarte populieren of gemengde windsingels langs de slootrand knotwilgen en/of knotessen aanplanten op het erf, in de tuinen bij voorkeur flinke solitaire (sier-) bomen als essen, kastanjes en notenbomen bestaande sloten behouden sloot aan de Hoekseweg voorzien van een flauwe natuurvriendelijke oever bij voorkeur bloemrijke randen langs het erf aanleggen de randen van de kavel aan de achterzijde zijn bij voorkeur groen vormgegeven met streekeigen beplanting verstoring van de gevelkarakteristieken door uitbouwen en bijgebouwen aan de achterzijde dient voorkomen te worden

_ Situering en landschappelijke inpassing Keizersdijk 82, Strijen

de hoofdwoning is primair gericht op de dijk en secundair op de ontsluitende weg de woning heeft haar voorgevel aan de dijkzijde de woning staat evenwijdig of haaks op de dijk de woningen heeft een tuin van maximaal 5 meter aan de ontsluitende weg en mag ook direct aan de ontsluitende weg naar het erf staan de voortuin bepaalt grotendeels het beeld vanaf de dijk bijgebouwen liggen achter de voorgevellijn

•• •• ••

het uitgangspunt is de traditionele uitstraling zoals ook de woningen in de omgeving hebben een kloeke en eigentijdse vormgeving is mogelijk mits passend bij de traditionele uitstraling gevels zijn in samenhang en evenwichtig. rijkheid aan detaillering

Materiaal- en kleurgebruik ••

•• ••

13

divers materiaalgebruik bij voorkeur natuurlijke materialen als metselwerk, keramische pannen en houten delen. het kleurgebruik is streekeigen toepassing van wit pleisterwerk is mogelijk.

Nadere richtlijnen en informatie: http://gebiedsprofielen.zuid-holland.nl

Kans voor erfarchitectuur

Compact en gevarieerd ensemble van bebouwing

K

A

inspiratiebeelden

• Typerend voor het gebied is de compacte en gevarieerde bebouwing op de boerderijplaatsen. Woonhuizen, schuren, wagenschuren en andere opstallen in verschillende vormen en maten getuigen van de dynamiek en historie van de agrarische activiteiten. • Gestreefd wordt naar een gevarieerd en_ Situering compact ensemble van streekeigen en landschappelijke inpassing 14 Keizersdijk 82, Strijen bebouwing georganiseerd rondom een erf.

•

•

Criteria beeldkwaliteit Overige woningen Positionering •• ••

••

••

de overige woningen op het erf zijn gericht op het gezamenlijk erf de woningen op het erf staan evenwijdig of haaks op elkaar (en daarmee evenwijdig of haaks op de dijk) de woningen hebben een voortuin van maximaal 5 meter, ze mogen direct aan het erf of de ontsluitingsweg staan bijgebouwen liggen achter de voorgevellijn

Volume •• •• •• •• •• •• ••

de overige woningen zijn ondergeschikt aan de hoofdwoning de woningen op het erf eenvoudige opbouw, refererend aan een agrarische schuur terughoudend met uitbouwen als erkers en andere aan- en uitbouwen bij voorkeur één laag met kap hoog voorzien van een zadeldak, waarbij de nokrichting haaks of evenwijdig is aan de toegangsweg geen wolfseinden of samengesteld dak het dakvlak en eventuele toevoegingen aan het dakvlak zorgvuldig vormgeven en zijn duidelijk ondergeschikt aan het dakvlak

Architectuur •• •• •• ••

het uitgangspunt is de traditionele uitstraling refererend aan een agrarische schuur een kloeke en eigentijdse vormgeving is mogelijk mits passend bij de traditionele uitstraling gevels zijn in samenhang en evenwichtig. sobere detaillering

Materiaal- en kleurgebruik ••

•• ••

divers materiaalgebruik bij voorkeur natuurlijke materialen als metselwerk, keramische pannen en houten delen. het kleurgebruik is streekeigen geen keimwerk of stucwerk

_ Situering en landschappelijke inpassing Keizersdijk 82, Strijen

15

inspiratiebeelden

_ Situering en landschappelijke inpassing Keizersdijk 82, Strijen

16

Duurzaamheid De gemeente Hoeksche Waard heeft de ambitie om in 2025 klimaatneutraal te zijn. Daarom worden er eisen gesteld aan nieuwe ontwikkelingen ten aanzien van biodiversiteit, energie, circulariteit en klimaatadaptatie. Voor de ontwikkeling aan de Keizerdijk 82 in Strijen gelden de volgende duurzaamheidsuitgangspunten. Biodiversiteit ••

••

In het plangebied nestkasten voor de uilen realiseren overeenkomstig de ontheffing Wet Natuurbescherming Als erfafscheiding groenblijvende hagen aanplanten waarin vogels en insecten kunnen nestelen.

Klimaat adaptatie ••

De tuinen van de woningenzoveel mogelijk voorzien van een groene inrichting waardoor (regen) water gemakkelijk kan infiltreren

Circulariteit ••

••

Zo veel mogelijk Cradle-2-Cradle gecertificeerde materialen toepassen (niet-gifhoudend, recyclebaar, etc.) Gebouwdelen met een verschillende levensduur zo veel mogelijk scheiden met het oog op reparatie en vervanging.

Energie •• ••

Voor de opwekking van energie bij de woningen gebruik maken van zonnepanelen Voor de verwarming van de woningen gebruik maken van warmtepompen.

_ Situering en landschappelijke inpassing Keizersdijk 82, Strijen

17