2a Bijlage bij beantwoording amendement cultuurhuis.docx - Bevroren versie

Memo Aan Van Onderwerp Datum

Gemeenteraad College/opgesteld door planeconoom Financiële verkenning Herontwikkeling Willem Alexanderschool te Oud-Beijerland variant 1 en 2 17 oktober 2023 Bijlage bij beantwoording amendement cultuurhuis

Context (in- en aanleiding) In voorliggende financiële verkenning wordt specifiek ingegaan op de bedrijfseconomische consequenties als de gemeente ervoor kiest om de leegstaande Willem Alexanderschool in Oud-Beijerland voor eigen rekening en risico te ontwikkelen tot woningbouwlocatie. De betrokken gronden zijn in eigendom van de gemeente. Uitgangspunten financiële verkenning 1. De ontwikkeling ziet op gemeentegrond gelegen aan de Jordaensedreef 1 in Oud-Beijerland met een oppervlakte van ongeveer 2800 m2 . Het gaat om kadastraal perceelnummer C4274 en een gedeelte van C5438, zie hieronder figuur 1. Figuur 1.

Meer dan waard.

1/3

2. Voor het bepalen van de kosten en opbrengst zijn er twee varianten woning typen uitgewerkt: a. Variant 1- het realiseren van 12 sociale woningen type bovenwoning/tussenwoning met een maximum kavelgrootte van150 m². b. Variant 2 – het realiseren van 8 vrije sector woningen type twee-onder-één-kapwoning met een maximum kavelgrootte van 275 m². 3. Oppervlakten bij benadering zijn bepaald door het ontbreken van een stedenbouwkundig plan. 4. Uitgifteprijs voor sociale woningbouw van € 21.000 voor een kavelgrootte van maximum 150 m² gebaseerd op het grondprijzenbrief van Gemeente Hoeksche waard 2020 en woningbouw in de vrije sector gebaseerd op een marktconforme prijs voor een 2 onder een kapwoning van ongeveer 275 m² bedraagt € 555.000,-. 5. Rekenparameters zoals vastgesteld door college voor 2023: a. Kostenindex: 5% tot en met 2025, daarna 2% volgens de ECB-doelstelling; b. Opbrengstindex: 0%. 6. Rekenrente van 0,16%, zoals bepaald door FIN/Treasury op basis van de BBV-regels; 7. Eenheidsprijzen voor de civiele werken en werkzaamheden gebaseerd op het Planeconomisch prijzenboek 2023 van leverancier Metafoor. 8. Plankosten bepaald aan de hand van de ministeriële regeling plankosten met prijspeil 2023 9. Een fasering en een doorlooptijd van kosten en opbrengsten met een totale doorlooptijd van 4 jaar.

Resultaat financiële verkenning Op basis van bovenstaande uitgangspunten zijn een tweetal varianten beschouwd waarbij de woningtype sociale en vrijesectorwoning bepalend is. De resultaten op eindwaarde (31-12-2027) zijn in onderstaande tabel samengevat. Variant 2 is het meest rendabel. Variant 1 2

Woningtype Sociale woning (totaal 12 woningen) Vrije sector (totaal 8 twee onder één kapwoningen)

Resultaat eindwaarde (31-12-2027) 246.193 euro negatief (tekort) 343.237 euro positief (overschot)

Risico’s De risico’s die gepaard gaan met het bezit van gronden en de ontwikkeling daarvan worden door de gemeente onderkend. De belangrijkste risico’s, in algemene zin, die kunnen worden onderscheiden zijn: a. Renteschommelingen (lees: stijgingen) op de leenportefeuille; b. Afname marktbehoefte. Dit komt tot uitdrukking door kostenverhogingen verband houdend met c. plan- en programma aanpassingen, lagere opbrengsten en/of verlate opbrengsten; d. Toename kosten door inflatie; e. Toename kosten door tegenvallende resultaten bij de uitvoering van werken en werkzaamheden.

Meer dan waard.

2/3

Dit kan betrekking hebben op een aanbesteding en/of de omvang van een bodemsanering (grond, grondwater, asbest) en/of achterstallig onderhoud in verband met de lange doorlooptijd. Bij iedere projectontwikkeling zijn er voorzienbare respectievelijk onvoorziene risico’s. Deze risico’s worden hieronder nader toegelicht. De voorzienbare risico’s zijn meegenomen bij het opstellen van de voorliggende financiële verkenning. Een voorbeeld is het indexeren van ramingen voor het bouw- en woonrijp maken met de gemeten inflatie-% om te komen tot het huidige prijspeil 1-1-2023. Het gaat in algemene zin om voorzienbare tegen- en meevallers met betrekking tot kosten en opbrengsten en de fasering hiervan in de tijd. De keuze van de uitgangspunten spelen hierbij een belangrijke rol. Er wordt beoogd om een realistische vertaling te geven van de voorgenomen ontwikkeling. In het geval van variant 1, waarbij er 12 sociale woningen gerealiseerd kunnen worden met een tekort van 246.193 euro (eindwaarde op 31-12-2027). Dit is een voorzienbaar tekort waarvoor een verliesvoorziening moet worden getroffen. Naast de beschreven voorzienbare risico’s zijn er ook onvoorziene risico’s (onbenoemde en onbekende risico’s). Bij het bepalen van de verwachte eindwaarde van een grondexploitatie is hier nog geen rekening mee gehouden.

De onvoorziene risico’s zijn hier berekend volgens de IFLO-methode (Inspectie Financiën Lokale (en provinciale) Overheden). Dit is een eenvoudige en eenduidige methode om de hoogte van het afdekken van de onvoorziene risico’s te bepalen. Het totaal benodigde bedrag voor het afdekken van deze onvoorziene risico’s is de optelling van 10% van de boekwaarden en 10% van de te realiseren kosten. In het geval van variant 1, gaat het om een bedrag van € 4.535, - euro. Dit bedrag maakt deel uit van het totale benodigde weerstandsvermogen voor de gemeente, zou hiermee verhoogd moeten worden en wordt gedekt vanuit de (vrij besteedbare) algemene reserve. Bij het bepalen van deze financiële verkenning zijn de volgende punten niet meegenomen : a. Boekwaarde van de verlaten Willem Alexanderschool; b. Planschade risicoanalyse c. Nadeelcompensatie analyse; d. Sloopkosten is exclusief asbestverwijdering.

Meer dan waard.

3/3