231211 Memo reactie op beantwoording zienswijze

Memo Aan Van Onderwerp Datum Zaaknummer

Gemeenteraad Wethouder Heij Langeweg 12 Oud-Beijerland - Toezegging analyse van de ontvangen reactie op de Nota beantwoording zienswijzen 11 december 2023 Z/23/213477

Inleiding Het bestemmingsplan voor de ontwikkeling van 64 appartementen aan de Langeweg 12 in Oud-Beijerland, is aangeboden aan uw raad voor (gewijzigde) vaststelling op 12 december 2023. In de oordeelsvormende raad op 28 november zegde wethouder Heij toe dat wij een analyse zouden maken over de reactie van omwonenden op de Nota beantwoording zienswijzen. Deze memo geeft hier invulling aan. Het gemeentelijk projectteam nam kennis van de inspraak van de heer De Leeuw in de beeldvormende raadsvergadering (dd. 21-11-2023), de binnengekomen puntsgewijze reactie (dd. 22-11-2023) en de door omwonenden ingevulde Woonbalans (dd. 22-11-2023). Ook is door omwonenden een aanbeveling gedaan voor planwijziging. In voorgenoemde volgorde volgt hieronder een reactie op deze punten. Volledigheidshalve geven wij aan dat de ontvangen reactie buiten de zienswijze termijn is ingediend en dat de Nota beantwoording zienswijzen daardoor onveranderd in stand blijft. Puntsgewijze reactie van omwonenden Wij stellen vast dat de punten die betrokkenen naar voren brengen voor een groot deel overeenkomen met de eerder ingediende zienswijze. In de nota van beantwoording gaan wij daarop in. De nadien ingekomen stukken geven geen aanleiding om deze beantwoording aan te passen. Voor de punten 2.1.1. en 2.1.6.

uit de puntsgewijze reactie van omwonenden (bijlage 1), geven wij onderstaand nog wel een aanvullende reactie op enkele specifiek genoemde onderdelen. In de puntsgewijze reactie zijn diverse onjuistheden geconstateerd door gemeente en ontwikkelaar, waardoor een vertekend beeld ontstaat. Onderstaand in de reactie op 2.1.1. zijn enkele van deze onjuistheden door de ontwikkelaar gecorrigeerd. Ook in de overige punten lezen we onjuistheden, maar voor de leesbaarheid van deze memo houden we het hierbij. We willen nog wel benadrukken dat het groene karakter als kader van het plan nog steeds aanwezig is. Denk daarbij aan het behoud van bomen en planten en nieuw aan te planten groen, conform het inrichtingsplan van de landschapsarchitect, met groene taluds, heggen, een open doorsteek naar het binnenterrein, etc. 2.1.1 Indieners zijn niet tevreden over de inspraakprocedure (uit puntsgewijze reactie van omwonenden) Omwonenden spreken over een oorspronkelijk ontwerp van 42 woningen (dd. 2 maart 2022) en een aangepast ontwerp met 64 woningen (dd. 15 november 2022). Hier wordt ook regelmatig naar verwezen in de andere punten.

Uit de gemeentelijke documenten (Z/21/088066, DOC-21378145) blijkt dat op 16 maart 2021 een collegebesluit is genomen om planologische medewerking te verlenen aan het plan Langeweg 12 in Oud-Beijerland dat aansluit bij de in 2020 aangenomen raadsmotie ‘Bouwen voor starters’. Op dat moment wordt al gesproken over de ontwikkeling van 61 appartementen in het goedkope en middeldure segment. Met dit collegebesluit zijn deze 61 woningen al in 2021 toegevoegd aan het gemeentelijk woningbouwprogramma. In de verdere planontwikkeling zijn dit uiteindelijk 64 appartementen geworden. Meer dan waard.

1/4

Er is geen formele documentatie teruggevonden in ons gemeentelijk systeem over een eerder ontwerp met 42 woningen. Een aantal punten genoemd onder 2.1.1. geven een vertekend beeld van de werkelijkheid. Daarom heeft de ontwikkelaar ook een reactie hierop gedeeld met de gemeente: “…Waarvan 14 balkons en 2 terrassen op de westzijde plus een geheel glazen gevel van het verplaatste hoofdtrappenhuis uitkijken op de buurkavel…” ; reactie ontwikkelaar: “Valse weergave: De balkons op de lage verdiepingen hebben vanzelfsprekend geen uitkijk op buurkavel. Er staan nota bene bomen, een kokoswall en de bestaande heg op hun eigen perceel. Het glas in het trappenhuis is inmiddels

-

-

sterk teruggebracht en zal worden voorzien van niet doorzichtig glas.” “…Tevens zijn als gevolg van de extra toegevoegde woningen ook naast de achtertuin van Rembrandstraat 3A parkeerplaatsen getekend…”; reactie ontwikkelaar: “De parkeerplaatsen nabij Rembrandstraat 3A hebben altijd al in het plan gezeten. Door het maken van een stallingsgarage onder het gehele gebouw zijn hier juist parkeerplaatsen komen te vervallen.” “…Conclusie: de aanpassingen aan het plan die hebben plaatsgevonden vanaf maart 2022 zijn geen feitelijke verbetering!...” reactie ontwikkelaar: “Er zijn nog meer aanpassingen gedaan waaronder: o

Behoud van bestaande bomen aan zijde Rembrandstraat 3A. Dit is realistisch, aangezien er een bomenonderzoek is geweest en een plan is opgesteld voor behoud van bomen tijdens de bouw en de toekomstige situatie;

o

Kokosscherm plaatsen tegen geluid en licht;

o

Instandhoudingsplicht bomen voor de nieuwe eigenaren;

o

Garantie dat notarieel wordt opgenomen dat een gezamenlijke daktuin niet toegestaan is daar waar het gebouw een bouwlaag lager is;

-

o Trappenhuis aangepast met minder glas. “…Het aanleveren van suggestieve en incorrecte 3D impressies om een beeld te geven van de impact van de massa vanuit de naast gelegen tuin heeft ook niet bijgedragen aan het vertrouwen en de zorgvuldigheid van de ontwikkelaar…”; reactie ontwikkelaar: “De ontwikkelaar(s) hebben naar eer en geweten informatie verstrekt. Men doelt hier op getoonde impressies in het beginstadium. Deze hadden inderdaad een vertekend beeld. Dit had te maken met het feit dat het zeer lastig is om een impressie toe te voegen aan gemaakte foto's. Inmiddels hebben wij door een impressiesbureau nieuwe impressies laten maken, waarbij voor nagenoeg alle elementen een digitale onderlegger is gebruikt. Dit geeft een nagenoeg realistisch beeld van de mogelijke toekomstige situatie.”

2.1.6 Invloed van de geluidwerende voorzieningen op het architectonisch beeld/ beeldkwaliteit (uit puntsgewijze reactie van omwonenden) “…Wij zien het als een grote onzorgvuldigheid van de ontwikkelaar dat ter tot op heden is gecommuniceerd met beelden die niet voldoen aan het gemeentelijk geluidbeleid en waarin de gevolgen van de als bijlage 3 van de toelichting op het ontwerpbestemmingsplan toegevoegde akoestische rapportage, niet zijn verwerkt…” De aanpassing van de geluidsmaatregel naar aanleiding van de ingediende zienswijze (balkonbeglazing beperkt tot een hoogte van 1.50 meter ten gunste van de beeldkwaliteit), is als impressie bijgevoegd bij de stukken en valt binnen de gestelde kaders van het eerder opgestelde beeldkwaliteitsplan. Onze reguliere werkwijze is dat na vaststelling door de raad de wijzigingen vanuit de Nota beantwoording zienswijzen worden doorgevoerd in de definitieve versie van het bestemmingsplan.

Meer dan waard.

2/4

Woonbalans De Woonbalans is een gespreksinstrument bij woningbouwinitiatieven en waarborgt een gericht en inhoudelijk gesprek tussen initiatiefnemer en gemeente. Bij ieder nieuw initiatief vult de initiatiefnemer in afstemming met de gemeente de Woonbalans in, met als doel te komen tot een ambitieus en haalbaar plan. In de overeenkomst met de initiatiefnemer nemen we de afspraken die tijdens het invullen van de Woonbalans zijn gemaakt, op in het desbetreffende artikel van de anterieure overeenkomst. Verder nemen wij in de overeenkomst op dat de Woonbalans een uitgangspunt is voor het maken van afspraken. Wij voegen de Woonbalans om die reden ook als bijlage bij de overeenkomst. Het initiatief aan de Langeweg 12 was een pilotproject voor de ontwikkeling van de Woonbalans. De uitkomsten van dit project zijn gebruikt om de Woonbalans door te ontwikkelen. Omwonenden vulden de Woonbalans op een eigen wijze in, met andere uitkomsten (zie hiervoor bijlage 2). Dit is niet de manier waarop de Woonbalans binnen de gemeente wordt toegepast. De Woonbalans is geen objectief meetinstrument. Het is, zoals eerder aangegeven, een instrument ter ondersteuning van het goede gesprek met de initiatiefnemer om samen tot een ambitieus en haalbaar plan te komen en de gemaakte afspraken in een overeenkomst te borgen.

Daarbij komt dat het gesprek tussen de initiatiefnemer en de gemeente altijd een vorm van onderhandeling is. Gedurende dit intensieve proces worden maatwerkkeuzes gemaakt, ten aanzien van de haalbaarheid van de uiteenlopende (en soms conflicterende) gemeentelijke beleidsdoelstellingen binnen het plangebied in relatie tot de financiële haalbaarheid van de businesscase van de ontwikkelaar. Ook voor dit project zijn keuzes gemaakt ter optimalisatie van plan. Dit is een intensief proces van onderhandeling tussen partijen, waarbij de uitkomst wordt vastgelegd in een overeenkomst. De gemeente houdt daarbij zoveel als mogelijk vast aan de realisatie van ‘harde’ beleidsdoelstellingen. De in dit project gemaakte keuzes zijn terug te lezen in de onderliggende stukken voor besluitvorming en zijn nader toegelicht bij de oordeelsvormende vergadering. Aanbevelingen “Wij zouden u in overweging willen geven om de ontwikkelaar de ruimte te geven om uitsluitend appartementen te realiseren in het bereikbare en hogere segment. Dit zou kunnen leiden tot twee compacte bouwvolumes met ca. 30 goede appartementen, die optimaler gebruikmaken van de bestaande kwaliteiten van de locatie.

Door middel van een financiële bijdrage aan een door de gemeente beheerd woonfonds zou invulling kunnen worden gegeven aan het realiseren van betaalbare woningen op een locatie elders in de gemeente.” Bovenstaande aanbeveling zou betekenen dat de tot nu toe overeengekomen afspraken met ontwikkelaar moeten worden ontbonden en dat wij de planontwikkeling (formeel gestart in maart 2021) opnieuw moeten starten. De ontwikkelaar en de gemeente maakten inmiddels kosten om op dit punt te komen. Het is vervolgens de vraag of bovenstaande aanbeveling wel leidt tot een gewenste ontwikkeling. De gemeente beschikt niet over een woonfonds, zoals geopperd. Het opvolgen van de aanbeveling zorgt in ieder geval voor een grote vertraging (meerdere jaren) in de realisatie van woningen op deze plek. Het voorliggende plan voorziet in een grote behoefte door een groot aantal diverse woningen te realiseren voor de doelgroepen starters en senioren, op één van de beperkt beschikbare inbreidingslocaties in Oud-Beijerland. Uit alle onderzoeken en beoordelingen volgt dat hier sprake is van een plan dat voldoet aan een goede ruimtelijke ordening. Daarom zien wij geen aanleiding om het plan opnieuw te ontwikkelen. Daarnaast zou dit betekenen dat de raad het plan op ruimtelijke gronden moet afwijzen. Daartegen kan initiatiefnemer rechtsmiddelen instellen. Dat kan dus ook een procedure met zich meebrengen.

Meer dan waard.

3/4

Conclusie De grootste zorg van omwonenden ligt bij de impact van het bouwvolume. Al in maart 2021 zijn 61 woningen (huidig aantal = 64 woningen) voor dit project toegevoegd aan het gemeentelijk woningbouwprogramma, vanwege de grote behoefte aan betaalbare woningen voor starters en senioren. In de Nota beantwoording zienswijzen en bovenstaand is toegelicht waarom deze ontwikkeling op deze plek wenselijk is. Het bouwvolume is stedenbouwkundig goed in te passen op deze plek. We zien daarom geen reden om het voorliggend bestemmingsplan aan te passen.

Met deze memo is de toezegging door wethouder Heij, op 28-11-2023 (Analyse, technische vragen en aanbevelingen Langeweg) afgedaan.

Bijlagen – in reactie op Nota beantwoording zienswijzen ingediend door omwonenden 1. 20231121 Langeweg 12 puntsgewijze reactie 2. 20231122 Woonbalans Langeweg 12 -Uitgebreide-versie-september

Meer dan waard.

4/4