210527 - Keuzenota beleid accommodaties voor maatschappelijke activiteiten

Keuzenota beleid accommodaties voor maatschappelijke activiteiten

Aan: Raad Van: Volbregt Smit, Vastgoed Zaaknummer: Z/21/097216 Documentnummer: Portefeuillehouder: Harry van Waveren Datum: 27 mei 2021 1/17

Inhoud Keuzenota beleid accommodaties voor maatschappelijke activiteiten ...................................................................... 1 Keuzenota ................................................................................................................................................................................. 3 1. Primaire beleidskeuzes ...................................................................................................................................................... 5 1.1.Eigendom ....................................................................................................................................................................... 5 1.2.Gebruik............................................................................................................................................................................ 7 2. Uitvoerende beleidskeuzes ............................................................................................................................................... 8 2.1.Invulling ..........................................................................................................................................................................

8 2.2.Verhuur ........................................................................................................................................................................... 9 2.3.Huurcontracten ........................................................................................................................................................... 10 2.4.Huurprijzen vaste contracten .................................................................................................................................. 11 2.5.Tarifering uur-verhuur ............................................................................................................................................... 14 2.6.Verkoop ........................................................................................................................................................................ 15 Bijlagen ................................................................................................................................................................................ 17

2/17

Keuzenota Onderwerp Keuzenota beleid accommodaties voor maatschappelijke activiteiten Inleiding Gemeente Hoeksche Waard heeft op dit moment geen nota over beleid accommodaties voor maatschappelijke activiteiten. Keuzes daarover zijn in essentie terug te brengen tot de vraag waartoe wij gemeentelijk vastgoed in eigendom hebben en op welke manier - met welke uitgangspunten en regels - die voor de uitvoering van onze beleidsdoelen aan maatschappelijke organisaties worden verhuurd. In 2018 is door de Rekenkamercommissie Hoeksche Waard onderzoek gedaan naar het gemeentelijk vastgoed(beleid) van de voormalige gemeenten die nu gemeente Hoeksche Waard vormen. De conclusies uit de desbetreffende rapporten zijn per gemeente ter informatie in een bijlage bij deze keuzenota gevoegd. Daarmee wordt een evenwichtig en vergelijkbaar beeld geschetst van het vastgoedbeleid van deze gemeenten en daarmee van het startmoment van gemeente Hoeksche Waard.

Het wettelijk kader De kaders voor het beleid accommodaties voor maatschappelijke activiteiten zijn de wettelijke vereisten zoals: - Burgerlijk Wetboek (BW) - Gemeentewet - Wet Markt en Overheid (WMeO) - Aanbestedingswet 2012 Doel Gemeentelijk vastgoed kan bijdragen aan het realiseren van wettelijke taken en maatschappelijke doelen. Hierbij valt te denken aan het creëren van maatschappelijke en sociale cohesie, een levendige en actieve gemeenschap en een plezierige, gezonde en veilige leefomgeving. Door zorgvuldig om te gaan met het gemeentelijk vastgoed kan een maatschappelijke meerwaarde worden gerealiseerd. De doelstelling van deze keuzenota is het maken van richtinggevende keuzes omtrent de diverse spelregels maatschappelijk vastgoed om uiteindelijk die beoogde maatschappelijke meerwaarde te realiseren. Dit betekent meer transparantie, uniformiteit en rechtmatigheid voor de gemeente en voor de maatschappelijke gebruikers meer inzicht, gelijkheid en flexibiliteit. Beleidskeuzes In deze keuzenota worden beleidskeuzes aan u voorgelegd over de gemeentelijke vastgoedportefeuille met uitzondering van onderwijshuisvesting, buitensportaccommodaties en onbebouwd vastgoed. Vastgoed is ondersteunend aan de inhoudelijke beleidsafdelingen. Het omgaan met vastgoed op zichzelf is privaatrechtelijk van aard.

De gemeente is immers eigenaar van het vastgoed en moet zich conform de wet als eigenaar gedragen. De gemeente heeft wel de beleidsvrijheid om over een aantal zaken zelf keuzes te maken. Deze beleidskeuzes voor vastgoed worden vastgelegd in de beleidsnota accommodaties voor 3/17

maatschappelijke activiteiten. Uitgangspunt is dat vastgoed de inhoudelijke beleidskeuzes volgt. Ofwel, deze beleidsnota geeft de spelregels “hoe om te gaan met vastgoed”, maar maakt niet de inhoudelijke keuze voor welk doel welke partijen gebruik gaan maken van het vastgoed. Dat is de verantwoordelijkheid van de beleidsinhoudelijke teams. Het proces U ontvangt deze nota als basis voor de beeldvormende bijeenkomst op 22 juni 2021. In de besluitvormende bijeenkomst op 13 juli 2021 stelt u de keuzes vast voor het beleid accommodaties voor maatschappelijke activiteiten. Deze keuzes zijn de basis voor de exploitatie van gemeentelijk vastgoed. Zoals in de Raadsinformatiebrief van 9 februari 2021 is vermeld, zullen we na vaststelling van deze keuzes starten met het opstellen van een integraal accommodatieplan. Hierbij bekijken we het voorzieningenniveau in de dorpen aan de hand van de vastgestelde inhoudelijke beleidsnota’s. Ook wordt het vastgoed van derden hierbij beoordeeld en waar mogelijk betrokken. Het integraal accommodatieplan zal zo veel mogelijk per dorp worden opgesteld. Een beperkt aantal bovenlokale functies wordt mogelijk separaat onderzocht. Voor zover de toepassing van de verschillende uitgangspunten uit deze nota gevolgen heeft voor individuele huurders of gebruikers zal een overgangstermijn worden gehanteerd waarbij maatwerk wordt geboden.

4/17

1. Primaire beleidskeuzes 1.1.Eigendom

Eigendom: a) De gemeente heeft vastgoed in eigendom: * als huisvesting van de eigen gemeentelijke organisatie; * met historische en/of culturele waarden; * met strategische waarden; * dat kan bijdragen aan het realiseren van gemeentelijke beleidsdoelstellingen. b) De gemeente heeft vastgoed in eigendom voor een of enkele onder a. vermelde doelen.

Het in eigendom hebben en beschikbaar stellen van gemeentelijk vastgoed c.q. gebouwen is één van de instrumenten, die een gemeente heeft om haar taken te vervullen en haar doelstellingen te realiseren. Dit naast het verstrekken van gelden, regulering en het inzetten van mensen. Er is bijna geen wetgeving, waarin wordt bepaald dat de gemeente vastgoed zelf in eigendom moet hebben. De belangrijkste uitzondering is de taak van de gemeente om te zorgen voor huisvesting van de basisscholen en die voor voortgezet onderwijs. Echter, onderwijshuisvesting, vormt geen onderdeel van de keuzenota. Er zijn wel verschillende redenen om als gemeente zelf vastgoed in eigendom te willen hebben. A: Huisvesting van de eigen gemeentelijke organisatie Voor een grote, diverse en dynamische organisatie als de gemeente Hoeksche Waard geeft het in eigendom hebben van eigen huisvesting de mogelijkheid om slagvaardig te handelen bij actuele ontwikkelingen. Het gaat hierbij om de huisvesting van de ambtelijke organisatie, zowel de binnendienst, als de buitendienst, en de sociale werkvoorziening (HW Werkt!). B: Vastgoed met historische en/of culturele waarden In de loop van de geschiedenis zijn er diverse gebouwen en/of bouwwerken in handen gekomen van de gemeente, die belangrijke historische en/of culturele waarde hebben.

Deze waarde rechtvaardigt een grote betrokkenheid van de gemeente om het behoud te bewerkstelligen. Eigendom is hiertoe een heel sterk instrument. In de Hoeksche Waard gaat het om bijvoorbeeld Fort Buitensluis in Numansdorp en het Oude Raadhuis in Oud-Beijerland. C: Vastgoed met strategische waarden De gemeente houdt strategische vastgoedlocaties in eigendom als dat behulpzaam is voor bijvoorbeeld het realiseren van gewenste ruimtelijke en/of verkeerskundige ontwikkelingen. Voor leegstaand vastgoed wordt zo lang dat nodig is leegstandbeheer ingezet. D: Vastgoed dat kan bijdragen aan het realiseren van gemeentelijke beleidsdoelstellingen. Gemeentelijke beleidsdoelstellingen kunnen voortvloeien uit een vastgelegde wettelijke taak of uit een eigen beleidskeuze. Uitvoering van de Jeugdwet is een voorbeeld van een wettelijke taak, waaruit 5/17

voortkomt dat jeugdteams over huisvesting moeten kunnen beschikken. Daarnaast zijn er maatschappelijke activiteiten, die, al dan niet ter uitvoering van gemeentelijk beleid en al dan niet gesubsidieerd, een bijdrage leveren aan de leefbaarheid, de vitaliteit van de samenleving. Het zelf in eigendom hebben van gebouwen heeft voor en nadelen: Voordelen eigen vastgoed 1. de gemeente bepaalt zelf de invulling van het vastgoed en de staat van onderhoud daarvan; 2. de gemeente kan zelfstandig bepalen of er voldoende geschikt vastgoed beschikbaar is om de beleidsinhoudelijke ambities te realiseren en is daarbij niet afhankelijk van derden; 3. de gemeente heeft meer invloed op de (eigen) huisvestingslasten; Nadelen eigen vastgoed 4. de gemeente draagt zelf de exploitatierisico’s; 5. de gemeente dient zelf de administratie, het beheer en onderhoud te organiseren; 6. de flexibiliteit om van pand te kunnen wisselen is minder groot;

6/17

1.2.Gebruik

Gebruik: a) Gebruik voor het faciliteren van maatschappelijke activiteiten zo veel mogelijk het vastgoed van derden tenzij de markt daarin niet kan voorzien. b) Het faciliteren van maatschappelijke activiteiten kan zowel met gemeentelijk vastgoed als dat van derden.

Derden hebben vastgoed in eigendom dat gebruikt kan worden om de gemeentelijke beleidsdoelstellingen te realiseren en maatschappelijke organisaties te faciliteren. Het kan gaan om commerciële vastgoed exploitanten, maar ook om maatschappelijke organisaties als sportverenigingen, zorginstanties of kerken. Door het gebruik van het vastgoed van derden, met name dat van maatschappelijke organisaties, te stimuleren voor het faciliteren van maatschappelijke activiteiten, wordt een optimale benutting van het vastgoed van derden bevorderd. Hieraan zitten voor- en nadelen, die bij een kaderstellende uitspraak van belang zijn om te noemen. Voordelen gebruik vastgoed van derden: 1. de leegstand bij derden vermindert c.q. de bezettingsgraad verbetert; 2. het bevordert de zelfredzaamheid en keuzevrijheid van maatschappelijke organisaties; 3. het vermindert de kans op een gestaag groeiende vastgoedportefeuille bij de gemeente. Voordelen gebruik vastgoed van marktpartijen: 4. er wordt op een overzichtelijke wijze voldaan aan de wettelijke regel dat gemeenten niet concurreren met marktpartijen (zie hierover meer bij het onderdeel huurprijzen vaste contracten); Voordelen gebruik vastgoed van maatschappelijke organisaties: 5. het bevordert de leefbaarheid en de samenhang tussen maatschappelijke organisaties in de kernen; Nadelen gebruik vastgoed van maatschappelijke organisaties: 6.

maatschappelijke organisaties moeten met elkaar oplossingen vinden voor hun soms tegenstrijdige wensen en behoeften; 7. het kan de onderlinge verhoudingen tussen maatschappelijke organisaties op de proef stellen als ze meer van elkaar afhankelijk zijn; 8. het vergt rolvastheid van de gemeente omdat de wetenschap dat de gemeente als 'vangnet' fungeert als de 'markt' faalt een (te) gemakkelijk 'toevluchtsoord' kan betekenen voor maatschappelijke organisaties die er onderling niet of niet gemakkelijk uitkomen. Nadelen gebruik van marktpartijen 9. de kosten voor de gemeente kunnen toenemen, als een maatschappelijke organisatie van een gemeentelijke subsidie afhankelijk is en de huurprijs van commercieel vastgoed hoger is dan dat van gemeentelijk vastgoed of van een maatschappelijke organisatie, met in acht name van de wettelijke bepalingen.

7/17

2. Uitvoerende beleidskeuzes 2.1.Invulling Invulling: a) Accommodaties zoveel mogelijk multifunctioneel verhuren. b) Accommodaties zoveel mogelijk verhuren aan één huurder.

Er lijkt een soort natuurlijke voorkeur bij gebruikers te zijn om een accommodatie zo veel mogelijk voor zichzelf ter beschikking te hebben. Dat geeft ze maximale vrijheid, maar is voor de gemeente niet het meest doelmatig, ook niet in financieel opzicht. Overigens zijn natuurlijk niet alle accommodaties geschikt voor multifunctioneel gebruik, maar diverse accommodaties zijn daarvoor wel geschikt (of geschikt te maken). De vraag die beantwoord moet worden, is of het bevorderen van multifunctioneel gebruik ook de gewenste richting is. Het eventueel geschikt maken van accommodaties voor multifunctioneel gebruik moet opwegen tegen de daarmee te realiseren (financiële en inhoudelijke) meerwaarde. Gebruikers kunnen het als een kans gezien, maar ook als een bedreiging. Voordelen multifunctioneel verhuren: 1. het beter benutten van beschikbare accommodaties voor functioneel gebruik leidt tot een betere bezettingsgraad en lagere huurlasten voor de individuele maatschappelijke organisatie; 2. het leidt mogelijk tot minder gemeentelijk vastgoed; 3. multifunctioneel gebruik van accommodaties kan ervoor zorgen dat gebruikers elkaar versterken en/of activiteiten elkaar (beter) aanvullen. Hierdoor wordt de dynamiek en de leefbaarheid in de dorpen vergroot; Nadelen multifunctioneel verhuren: 4.

multifunctioneel gebruik vergt goede onderlinge afspraken tussen de gebruikers én met de exploitant/verhuurder; 5. gebruikers kunnen minder het gevoel van “een thuishonk” hebben, waardoor ze zich minder inzetten voor de accommodatie; 6. het vergt een 'strakkere' sturing op het dagelijks beheer door de exploitant; het verleggen van beheertaken zoals schoonmaak/klein onderhoud is lastiger bij meerdere gebruikers 7. het doet een beroep op rolvastheid van de gemeente.

8/17

2.2.Verhuur

Prioritering bij verhuur: a) Maatschappelijke gebruikers, commerciële gebruikers. b) Commerciële gebruikers of maatschappelijke gebruikers ( wie het eerst komt, wie het eerst maalt).

Om willekeur of het 'wie het eerst komt'-principe te vermijden is het wenselijk meer sturing te geven aan het verhuren van het gemeentelijke vastgoed. Gebruikers kunnen worden ingedeeld in twee categorieën: maatschappelijke en commerciële gebruikers. De maatschappelijke gebruikers zijn verenigingen en stichtingen die zonder winstoogmerk in het kader van het maatschappelijk belang gebruik maken van vastgoed (denk hierbij bijvoorbeeld aan sportverenigingen, welzijnsorganisaties of muziekscholen zonder winstoogmerk). Gebruikers met winstoogmerk, ingeschreven in het handelsregister als organisatie met winstoogmerk, (bijvoorbeeld sportscholen, therapeuten, kinderopvangorganisaties) maken veelal beroepsmatig gebruik van gemeentelijk vastgoed. Gemeentelijk vastgoed kan bijdragen aan het realiseren van wettelijke taken en maatschappelijke doelen. Tegen die achtergrond is het moeilijk voorstelbaar dat commerciële gebruikers voorrang zouden krijgen op maatschappelijke organisaties en die in gemeentelijk vastgoed zouden verdringen. De bedoeling van de Wet Markt en Overheid is bovendien dat overheden niet oneerlijk concurreren met de markt. Hoewel onderwijs buiten deze keuzenota valt, is het natuurlijk wel mogelijk dat ook onderwijsinstellingen ruimten zoals gymzalen verhuren of in gebruik geven aan maatschappelijke organisaties.

Het in gebruik geven door het schoolbestuur van een gedeelte van het schoolgebouw en/of het terrein aan derden is in de verschillende onderwijswetten geregeld en nader uitgewerkt in de op 20 april 2021 door de raad vastgestelde Verordening voorzieningen huisvesting onderwijs gemeente Hoeksche Waard 2021. Zo bepaalt de verordening bijvoorbeeld dat het uitgangspunt voor een vergoeding voor medegebruik is dat de vergoeding kostendekkend moet zijn. Benadrukt wordt dat een maatschappelijke of welke andere gebruiker dan ook moet wijken voor het onderwijs als een ruimte zoals een gymzaal voor het onderwijs zelf nodig is (bijvoorbeeld bij toename van aantal leerlingen). Onderwijs heeft voorrang op elk ander maatschappelijk of commercieel gebruik. Voordelen voorrang maatschappelijk gebruik: 1. als gekozen wordt om maatschappelijke gebruikers voorrang te geven op commerciële gebruikers, kan meer ruimte voor maatschappelijke gebruikers ontstaan in gemeentelijk vastgoed c.q. worden voorkomen dat accommodaties niet beschikbaar zijn voor gemeentelijke inhoudelijke doelstellingen; 2. mogelijk hoeft minder vastgoed in portefeuille te blijven voor een zelfde maatschappelijk gebruik. Nadelen voorrang maatschappelijk gebruik: 3. commerciële gebruikers zijn aangewezen op de markt; 4.

commerciële gebruikers zorgen, als de tariefstelling wordt ingericht op commercieel gebruik, voor een beter financieel rendement. Het prioriteren op maatschappelijke gebruikers kan zorgen voor een minder goed financieel rendement. 9/17

2.3.Huurcontracten

Huurcontracten: a) Gebruik maken van de model-huurcontracten ROZ (Raad voor Onroerende Zaken) met de mogelijkheid daarin aanvullende (maatwerk) afspraken op te nemen. b) Handhaven huidige diversiteit van (onvolledige en juridisch niet actuele) huurcontracten Momenteel is sprake van een verhuurportefeuille waarbij geen eenduidige huurcontracten zijn gebruikt. Bovendien zijn die contracten onvolledig en juridisch gedateerd. Hierdoor is geen sprake van uniforme en transparante verhuur en zijn de afspraken die gemaakt zijn met gebruikers veelal niet voldoende, soms in strijd met wettelijke bepalingen en niet inzichtelijk. Dit levert voor zowel de huurder als de gemeente veel vragen op. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de verdeling van onderhoudswerkzaamheden, de mogelijkheden om onder te verhuren, het aanvragen van benodigde vergunningen en de manier van gebruik van de locatie. Uiteraard is dit begrijpelijk vanuit het perspectief van de gemeentelijke herindeling, maar die verschillende werkwijzen en voorwaarden kunnen niet in stand blijven. Ook de accountant heeft aanbevolen om de verhuurcontracten te herzien zodat alle (basis)voorwaarden gelijk zijn. De Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) heeft model huurovereenkomsten opgesteld met de daarbij behorende algemene bepalingen die voldoen aan de geldende wet- en regelgeving en die ook continue actueel gehouden worden (zie bijlagen).

Deze modellen moeten uiteraard 'op maat' gemaakt worden voor gemeente Hoeksche Waard. Verder bieden die contracten de mogelijkheid om onder 'bijzondere bepalingen' aanvullende specifieke (maatwerk) afspraken op te nemen. Tot slot is onderdeel daarvan de zogenoemde algemene bepalingen en voorzien de contracten in demarcatielijsten met betrekking tot onderhoud, proces verbaal van oplevering en beheertekening. Het ROZ-model voor de huurovereenkomst kantoorruimte en winkelruimte is als bijlage bij deze nota gevoegd. Voordelen uniforme huurcontracten ROZ: 1. model-huurovereenkomsten zorgen ervoor dat voldaan wordt aan geldende wet- en regelgeving; 2. model-huurovereenkomsten zorgen voor uniformiteit, zorgen ervoor dat huurders met gelijke voorwaarden te maken krijgen; 3. model-huurovereenkomsten vereenvoudigen de administratie en uitvoering waardoor de kans op fouten wordt verminderd. Nadelen uniforme huurcontracten ROZ: 4. het herzien van huurovereenkomsten kan (eenmalig) gevolgen hebben voor de rechten en plichten van de huurders (bijvoorbeeld andere verdeling van verantwoordelijkheid voor dagelijks onderhoud); 5. het herzien van huurovereenkomsten kan alleen met instemming van de huurder en op momenten dat huurcontracten eindigen of kunnen worden opgezegd.

10/17

2.4.Huurprijzen vaste contracten

Huurprijzen vaste contracten: a) Kostprijsdekkende huurprijs, tenzij besluit van algemeen belang. b) Huidige situatie in stand houden: geen kostprijsdekkende huurprijs, ongeacht of er een besluit van algemeen belang is genomen.

Op dit moment worden verschillende huurprijzen en -indexeringen gehanteerd en komt het voor dat vastgoed (bijna) om niet in gebruik wordt gegeven. Dit leidt tot ongelijkheid tussen gebruikers. Een voorbeeld van een pand dat om niet in gebruik is, is het voormalige gemeentehuis in Piershil en de jeugdsoos aldaar. Een voorbeeld van een te lage huur is het museum in Strijen. Verder is de Wet Markt en Overheid van belang. Daarin zijn de mededingingsregels die gelden voor gemeenten vastgelegd (feitelijk hoofdstuk 4b van de Mededingingswet). Doel van de Wet Markt en Overheid is om concurrentievervalsing door de overheid te voorkomen, door gedragsregels voor te schrijven aan overheden die economische activiteiten verrichten. Een economische activiteit is iedere activiteit bestaande uit het aanbieden van goederen en/of diensten op een bepaalde markt. Op grond van deze wet moeten de integrale kosten van economische activiteiten aan de afnemers daarvan in rekening worden gebracht. Voorbeelden van gemeentelijke diensten waarbij dit aan de orde is, zijn het parkeren in gemeentelijke parkeergarages, het exploiteren van fietsenstallingen, het beschikbaar stellen van camperplaatsen of aanlegplaatsen in gemeentelijke havens en het verkopen of verhuren van gemeentelijk vastgoed en gemeentelijke sportaccommodaties.

Economische activiteiten die plaatsvinden in het algemeen belang - bijvoorbeeld op het terrein van volksgezondheid, maatschappelijke zorg en welzijn, culturele activiteiten, ruimtelijke ordening of veiligheid zijn uitgezonderd van de wet. De gemeenteraad stelt vast of sprake is van een algemeen belang. Zo'n besluit moet aan behoorlijk zware voorwaarden voldoen, zo blijkt uit jurisprudentie. Gemeenten die een algemeen belang besluit willen nemen moeten in ieder geval een antwoord formuleren op de volgende vragen: 1. Is er een algemeen belang dat ingrijpen door de gemeente rechtvaardigt? 2. Wat is de hoogte van de integrale kostprijs, waarom kan deze niet worden gehanteerd en welke prijs is dan wél gerechtvaardigd? 3. Wat zijn de gevolgen voor de overige belanghebbenden en waarom zijn deze gevolgen gerechtvaardigd? De algemeen belang bepaling in de Wet Markt en Overheid wordt verder aangescherpt. Een wijzigingsvoorstel is in februari 2021 naar de Raad van State gestuurd voor advies. Op grond van het wijzigingsvoorstel moeten overheden op uniforme wijze motiveren waarom ze een activiteit onder de kostprijs willen aanbieden. Ze moeten bijvoorbeeld de gevolgen voor bedrijven zichtbaar maken. Ondernemers krijgen daarnaast meer inspraak vooraf omdat een openbaar aangekondigde consultatie verplicht wordt.

Ook wordt een evaluatiebepaling aan de Wet Markt en Overheid toegevoegd zodat 11/17

verleende uitzonderingen achteraf kunnen worden heroverwogen. Evaluaties leiden tot een besluit waartegen bezwaar en beroep mogelijk is. Ondernemers die vinden dat de overheid oneerlijk concurreert en zich niet aan de gedragsregels houdt, kunnen een klacht indienen bij de organisatie waar zij problemen mee hebben. Ook kunnen zij met hun klacht over oneerlijke concurrentie terecht bij Autoriteit Consument en Markt (ACM) die toezicht houdt op de naleving van deze wet. De ACM kan dan een onderzoek instellen naar concurrentievervalsing. Stelt de ACM vast dat de wet wordt overtreden, dan kan zij een boete opleggen voor elke dag dat de wet wordt overtreden. De projectgroep Wet Markt en Overheid is binnen de gemeente bezig met het inventariseren en toetsen van economische activiteiten (waaronder die van vastgoed). Een eventueel besluit van algemeen belang wordt ter besluitvorming aan de raad voorgelegd. Het invoeren van kostprijsdekkende huren is dus een wettelijke plicht, tenzij voor de verhuur van de desbetreffende accommodatie een besluit van algemeen belang wordt genomen. De introductie van kostprijsdekkende huren leidt tot verschillen met de huidige huurprijzen.

Daarom is onlosmakelijk daaraan verbonden de introductie van een 'huisvestingssubsidie' voor maatschappelijke organisaties waarmee het verschil tussen het huidige huurtarief en de kostprijsdekkende huur wordt gecompenseerd of bij nieuwe gebruikers als onderdeel van de subsidie voor hun maatschappelijke bijdrage. Deze 'huisvestingssubsidie' en de invoering van kostprijsdekkende huren maakt het gebruik van vastgoed van derden mogelijk. Immers, derden zullen in ieder geval een kostprijsdekkende huur rekenen en door de invoering van 'huisvestingssubsidie' zal de mogelijkheid voor gebruikers ontstaan deze huren van derden te betalen. Bij de introductie van kostprijsdekkende huren en de 'huisvestingssubsidie' worden de mogelijkheden verkend voor bijdragen van gebruikers in natura (sociale hypotheek). Uiteindelijk wordt dat concreet bij het opstellen van een integraal accommodatieplan. Uitzonderingen op de 'huisvestingssubsidie' zijn de sportaccommodaties en welzijnsgebouwen waarvoor een huur op uurbasis wordt berekend. Het opzetten van een subsidietraject voor uurverhuur is dermate omslachtig en tijdrovend dat voor deze locaties gekozen kan worden voor een kostprijsdekkende verhuur aan de exploitant.

De uurprijs die door de exploitant wordt doorberekend aan de gebruikers kan hetzelfde blijven (afgezien van trendmatige stijging en mogelijke tariefwijzigingen als gevolg van een harmonisatie daarvan, zie hoofdstuk 7.6 tarifering uur-verhuur). De kostprijsdekkende huur is een van de factoren die de exploitatiesubsidie bepaalt. Voor de invoering van een kostprijsdekkende huur met bijbehorende 'huisvestingssubsidie' moet een redelijke termijn worden uitgetrokken. Voordelen kostprijsdekkende huur: 1. het invoeren van kostprijsdekkende huren met een daaraan verbonden 'huisvestingssubsidie' maakt het voor gebruikers mogelijk om niet alleen vastgoed van de gemeente te huren, maar ook vastgoed van derden zoals van kerken, zorginstanties, verenigingsgebouwen en particulieren; 2. gebruikers krijgen op die manier de mogelijkheid om een locatie en ruimte te betrekken die het beste bij hen past; 12/17

3. het geeft gebruikers meer inzicht, gelijkheid en flexibiliteit; 4. het betekent voor de gemeente rechtmatig handelen en leidt tot meer transparantie (ook in financiële zin) en uniformiteit in het vastgoedbeheer; 5. gemeente en derden concurreren op een eerlijke manier bij de verhuur van vastgoed. Nadelen kostprijsdekkende huur: 6. het invoeren van kostprijsdekkende huren met een daaraan verbonden 'huisvestingssubsidie' betekent twee geldstromen van en naar de gebruikers en daarmee administratief meer werk.

13/17

2.5.Tarifering uur-verhuur

Tarifering uur-verhuur: a) Tarieven worden geüniformeerd (met differentiatie op basis van bijvoorbeeld oppervlakte, kwaliteit, faciliteiten). b) Huidige, niet uniforme, tarieven worden aangehouden. Verschillende tarieven gelden voor vergelijkbare locaties binnen gemeente Hoeksche Waard.

Gemeente Hoeksche Waard heeft door haar uitgestrekte grondgebied veel accommodaties. Deze accommodaties worden ook gebruikt door maatschappelijke en commerciële organisaties. Zij maken in sommige gevallen gebruik van diverse accommodaties op het eiland en worden geconfronteerd met verschillende tarieven voor soms gelijkwaardige accommodaties. De huidige tarieven zijn niet (voldoende) gebaseerd op gelijke uitgangspunten met betrekking tot bijvoorbeeld oppervlakte, kwaliteit, faciliteiten, etc. van de accommodaties en daarmee niet goed objectiveerbaar. Zeker door maatschappelijke organisaties die in verschillende kernen huren, wordt dat als verwarrend en als 'ongelijk behandeld' ervaren, hoewel historisch verklaarbaar. Gestreefd moet worden naar vergelijkbare tarieven voor vergelijkbare accommodaties die objectiveerbaar zijn. Uniformering van tarieven zal moeten plaatsvinden door een externe organisatie waarbij rekening wordt gehouden met uniformiteit, harmonisatie en de landelijke trends. Voordelen uniforme uurtarieven: 1. het uniformeren van tarieven doet recht aan het uitgangspunt om voor vergelijkbare accommodaties vergelijkbare tarieven te vragen en komt daarmee tegemoet aan het 'rechtvaardigheidsgevoel' van de gebruikers; 2. het betekent meer duidelijkheid en voorspelbaarheid voor gebruikers; 3. de administratieve afhandeling van uur-verhuur wordt efficiënter.

Nadelen uniforme uurtarieven: 4. gebruikers zullen bij een geüniformeerd tarief te maken krijgen met financiële voor- en/of nadelen.

14/17

2.6.Verkoop Verkoop: a) Overtollig vastgoed In de markt zetten tenzij er in het kader van maatschappelijk belang direct aan één gegadigde kan worden verkocht. b) Overtollig vastgoed zondermeer in de markt zetten. c) Overtollig vastgoed onderhands verkopen aan (externe) gegadigden.

Ook voor verkoop moet een nieuwe gedragslijn worden vastgesteld. Door de voormalige gemeenten werd hier verschillend mee omgegaan. Zo was het soms (bijna) regel dat onderhands werd verkocht. Het is belangrijk, ook in het kader van transparantie en integriteit, om hierover duidelijkheid te verschaffen. Als sprake is van overtollig vastgoed, is het niet meer nodig voor de uitvoering van de wettelijke en/of inhoudelijke beleidstaken. Uiteraard wordt dat gecheckt bij de (beleids)teams voordat die conclusie wordt getrokken. Daarvoor is een intern processchema opgesteld. Als uiteindelijk duidelijk is dat tot verkoop kan worden overgegaan, zijn er de hiervoor vermelde drie keuzes. Bij de eerste keus (a) is het uitgangspunt dat in principe het vastgoed in de markt wordt aangeboden (regel) tenzij er, in het kader van het maatschappelijk belang reden is om het pand aan één gegadigde aan te bieden (uitzondering). Dat kan bijvoorbeeld het geval zijn wanneer die externe derde een publiek belang behartigt (denk aan flexwonen via HW Wonen of aan de Veiligheidsregio). Maar ook een andere externe (private) partner die betrokken is bij de realisatie van een gemeentelijke doelstelling (zeker als die niet of niet snel door de markt zelf zal worden opgepakt) hoeft niet op voorhand te worden uitgesloten. Bij de tweede keus (b) wordt vastgoed altijd in de markt te koop gezet.

Hierbij heeft de gemeente niet meer de vrijheid om aan één gegadigde te verkopen. Ook niet in het geval van een te behartigen algemeen belang. Bij de derde keus (c) mag het vastgoed altijd worden verkocht aan een gegadigde zonder dat het pand in de markt wordt aangeboden of dat daarmee een maatschappelijk belang is gediend. Deze keus werkt willekeur, bevoordeling en niet-integer gedrag in de hand In alle gevallen kan verkoop alleen plaatsvinden als de koopsom ten minste gelijk is aan, of hoger is dan de (laagst) getaxeerde waarde in het economisch verkeer. Taxatie vindt plaats door een ter zake deskundige makelaar/taxateur. Voordelen in de markt zetten, tenzij…: 1. de mogelijkheid om direct aan één gegadigde te verkopen brengt de realisatie van een (gezamenlijk) na te streven maatschappelijk doel dichterbij; 2. verkoop in de markt zal een optimale prijs opbrengen; Nadelen in de markt zetten, tenzij…: 3. in het kader van maatschappelijk belang verkopen aan één gegadigde levert niet altijd de beste prijs op.

15/17

4. onderhandse verkoop maakt de gemeente gevoelig voor het verwijt een partij, zonder rechtvaardig belang, voor te trekken of te bevoordelen.

16/17

Bijlagen Conclusies uit onderzoeksrapporten van de Rekenkamercommissie Hoeksche Waard (2018) naar het gemeentelijk vastgoed(beleid) van de voormalige gemeenten Overzicht huisvesting bestemd voor de eigen organisatie en voorbeelden van panden met een historische en/of culturele waarde Model-huurovereenkomsten van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ)

17/17