20231121 Langeweg 12 puntsgewijze reactie

Reactie indieners op de reactie van de gemeente op de zienswijzen op het ontwerpbestemmingsplan Langeweg 12, Oud-Beijerland Datum 22-11-2023

Geachte raad, Wij hebben als bewoners zienswijzen ingediend die aan u, onze gemeenteraad, zijn gericht. De reactie op de zienswijzen zijn een juridisch correcte wijze van behandelen. Zij bieden echter maar in beperkte mate een inhoudelijk antwoord op de aan u als raad geuite zorgen. Zoals tijdens het inspreken met u gedeeld zijn wij niet tegen een woningbouwontwikkeling op deze locatie. Ook wij onderkennen de grote behoefte aan woningen in de Hoeksche Waard. Onze zorgen betreffen de impact van het bouwvolume dat als gevolg van het door een vorig college meegegeven programma een zeer groot is en de vertaling van dat programma zoals die nu voorligt. Onze zorgen hebben ook betrekking op het voorliggende ontwerpbestemmingplan. Wij voorzien graag van onze zienswijze op de reactie gemeente op de eerder aangeleverde zienswijzen. Wij hebben deze aangevuld met een analyse van het plan. Wij hebben ook een poging gedaan om de Woonbalans in te vullen. Dit in aanvulling op de presentatie van de gemeente tijdens de beeldvormende vergadering. Voor elk onderdeel hebben we getracht de daadwerkelijk prestatie van de ontwikkeling te meten. Wij hebben ons hierbij niet beperkt tot de check of een maatregel is toegepast, maar hierbij ook beschouwd wat de huidige kwaliteiten zijn die worden ingeleverd of de daadwerkelijke prestatie van een maatregel.

Op deze wijze ontstaat een saldo per onderwerp dat aangeeft wat de feitelijke maatschappelijke meerwaarde is. De ingevulde Woonbalans treft u aan als bijlage. Helaas kunnen wij de conclusie van de gemeente niet delen dat de voorliggende ontwikkeling goed scoort op Bouwen voor de Toekomst, Bouwen aan vitale dorpen en Bouwen voor Iedereen. Op zowel ambities als op de uitgangspunten schiet de ontwikkeling binnen elk thema ernstig te kort. De ontwikkeling scoort met name (en uitsluitend) op de mix van woningcategorieën. Wij hopen met onze reactie een zinvolle bijdrage te leveren aan het verbeteren van de kwaliteit van de ontwikkeling op de kavel Langeweg 12 en aan een discussie over de borging van de gewenste en noodzakelijke kwaliteit gedurende de realisatie. Wij volgen de nummering van de zienswijzen in onze onderstaande reactie. 2.1.1 Indieners zijn niet tevreden over de inspraakprocedure De indieners hebben aan de gemeenteraad toegelicht hoe de door de ontwikkelaar geïnitieerde inspraak is verlopen, kanttekeningen geplaatst bij de kwaliteit en betrouwbaarheid van de door hen verstrekte informatie en het gevoel gedeeld dat gedurende dit proces is ontstaan.

Een formele reactie had wat ons betreft achterwege kunnen blijven (het was ook niet bedoeld als zienswijze). Volgens de reactie van de gemeente is het inspraakproces verlopen volgens de participatievisie Hoeksche Waard en heeft de ontwikkelaar voldaan aan wat op dit vlak mag worden verwacht. Dat onder meer de inhoud van de aangeleverde documenten niet overeenstemde met de beoogde werkelijkheid doet blijkbaar bij de beoordeling van het proces niet ter zake. Overigens was de gemeente getuige van deze problematiek. De reactie op deze zienswijze is pijnlijk voor de indieners, slecht voor het vertrouwen in het proces van de ruimtelijke ordening en vraagt wellicht om een nadere beschouwing van het doel van de participatievisie. Ter illustratie: de aanpassingen van het plan naar aanleiding van de opmerkingen van omwonenden kennen de volgende ontwikkeling. Het oorspronkelijke ontwerp van 2 maart 2022 bevatte 42 woningen. Deze ontwikkeling kende 9 balkons en 2 terrassen aan de westzijde, die uitkijken op de tuin van Rembrandtstraat 3A. Het aangepaste ontwerp van 15 november 2022 bevat 64 woningen. Waarvan 14 balkons en 2 terrassen op de westzijde plus een geheel glazen gevel van het verplaatste hoofdtrappenhuis uitkijken op de buurkavel. Tevens zijn als gevolg van de extra toegevoegde woningen ook naast de achtertuin van Rembrandstraat 3A parkeerplaatsen getekend.

De introductie van een kokosscherm moet de geluidhinder van de auto’s en dichtslaande portieren beperken. Vervolgens heet het dat de ontwikkelaar het plan heeft aangepast op onderdelen, als er 3 balkons naar de zuidgevel worden verplaatst, doch nog deze steeds zicht hebben op de achtertuin van Rembrandtstraat 3A. Conclusie: de aanpassingen aan het plan die hebben plaatsgevonden vanaf maart 2022 zijn geen feitelijke verbetering! Het aanleveren van suggestieve en incorrecte 3D impressies om een beeld te geven van de impact van de massa vanuit de naast gelegen tuin heeft ook niet bijgedragen aan het vertrouwen en de zorgvuldigheid van de ontwikkelaar. De gemeente was hiervan overigens getuige tijdens het enige gezamenlijke overleg dat met ontwikkelaar en gemeente is gevoerd op 8 mei 2023. Doch concludeert in haar reactie dat de inspraak uitstekend is verlopen. Dit is erg pijnlijk voor de betrokken indieners. De eerlijkheid gebied om te melden dat na de informatieavond en het indienen van de zienswijze er een inhoudelijk constructief gesprek is geweest geïnitieerd door een toegetreden co-ontwikkelaar. Een eerste stap.

2.1.2 Het plan voldoet niet aan de Omgevingsverordening van provincie Zuid-Holland In het ontwerp bestemmingsplan wordt aangegeven dat de ontwikkeling volgens de Omgevingsverordening van de provincie Zuid-Holland wordt aangemerkt als inpassing conform artikel 6.9 lid 5. Uitgaande dat artikel 6.9 lid 5 van toepassing zou zijn is een zienswijze geformuleerd. Aan de hand van de reactie van de gemeente en navraag bij de provincie Zuid-Holland blijkt dat de

Omgevingsverordening artikel 6.9 lid 5 niet van toepassing is. Het betreft hier een ontwikkeling binnen het stedelijk gebied. De provincie geeft aan hier geen rol in te hebben. Als gevolg hiervan vervalt de in het ontwerpbestemmingsplangenoemde argumentatie dat er hier sprake is van een inpassing. Wij vragen opnieuw uw aandacht voor het ontwikkelen van een visie op de ruimtelijke ontwikkeling van het bedrijvengebied tussen de Groeneweg, Langeweg en de Rembrandtstraat om de voorliggende ontwikkeling in een duurzaam ruimtelijk kader te kunnen plaatsen.

2.1.3 Het gebiedsprofiel Hoeksche Waard is niet goed toegepast Wij hebben niet geconstateerd dat het gebiedsprofiel Hoeksche Waard niet goed is toegepast. Wij hebben geconstateerd dat een helder stedenbouwkundig kader op het juiste schaalniveau ontbreekt (zie ook de vorige reactie). De reactie van de gemeente geeft aan dat de motivering in paragraaf 3.1 van de toelichting het plan voldoende stedenbouwkundig is gemotiveerd. Deze planbeschrijving beschrijft kwaliteiten zoals deze in het oorspronkelijk plan met 42 woningen werden beoogd. Een deel van deze kwaliteiten zijn nu al niet meer terug te vinden in de plannen. De omschreven kwaliteiten zijn als ambitie relevant, maar deze zullen zoals nu al wordt aangetoond in het ontwerpbestemmingsplan, niet leiden tot de noodzakelijke plankwaliteit. De in de reactie genoemde omgevingsvisie Hoeksche waard is bedoeld als inspiratie document en is te generiek om als ‘toetsingskader’ te worden gebruikt. Het is in die zin niet verbazingwekkend dat een ontwikkeling bij toetsing, moeiteloos een bijdrage kan leveren aan de Hoeksche Waarden en Hoeksch werken. Als vanzelfsprekend past ook het voorliggende initiatief daarin.

2.1.4 De woningen voldoen niet aan de duurzaamheidseisen In de zienswijze wordt gesteld dat het plan niet voldoet aan de Regionale Woonvisie met betrekking tot de energiebehoefte, doch dat men de wettelijke BENG eis als voldoende beschouwd. De recent geïntroduceerde nieuwe systematiek van de Woonbalans wordt gebruikt in de reactie van de gemeente om aan te tonen dat “het plan op de meeste onderwerpen voldoet aan onze uitgangspunten”. Het is het vermelden waard dat ook in deze systematiek er sprake is van het uitgangspunt om EnergieNeutraal te bouwen. Blijkbaar is het voldoende om af te zien van Energie Neutraal Bouwen (kwantificeerbaar) omdat het plan op de meeste punten ‘voldoet’ en goed scoort op bouwen voor de toekomst en bouwen aan vitale dorpen. Bij het beschouwen van de Woonbalans kan de conclusie op basis van de voor publiek beschikbare informatie, alleen zijn dat de voorliggende ontwikkeling op hooguit 2 of 3 van de thema’s per hoofdthema scoort. Dit dankzij het feit dat de systematiek uitsluitend een kwalitatieve benadering kent. De daadwerkelijke impact van een ambitie in relatie tot bijvoorbeeld de ruimtelijke impact speelt hierbij geen rol. Het rapport van Zri (bijlage 2 van de toelichting) bevat, in tegenstelling tot hetgeen in de reactie van de gemeente wordt beweerd, geen berekening van de energieprestatie van het plan doch vergelijkt 2

referentieprojecten met het voorliggende plan en concludeert dat Nul op de Meter (NOM) niet haalbaar is. De conclusie dat ENG niet haalbaar is wordt niet getrokken en wordt ook niet onderbouwd met berekeningen. Het feit dat de ontwikkelaar het niet Energie Neutraal bouwen compenseert met onder andere aanpasbaar bouwen, zou volgens de Woonbalans inhouden dat de woningen volgens de richtlijnen van Woonkeur worden ontwikkeld. In zienswijze 2.1.12 hebben wij aangegeven dat de tot op heden getoonde plattegronden niet levensloopbestendig zijn.

2.1.5 Indieners geven aan dat welstand een belangrijke rol heeft In de reactie wordt ingegaan op de rol van het beeldkwaliteitsplan en op het feit dat als gevolg van zienswijze 2.1.6 de geluidsmaatregelen op een andere wijze worden vorm gegeven en het beeldkwaliteitsplan niet behoeft te worden aangepast. De rol van welstand en de afdeling stedenbouw hebben wij benadrukt in het licht van de volledig afsluitbare beglazing van de balkons en de impact die dit heeft op de architectonische verschijningsvorm en de omvang van het bouwvolume. Zie onze reactie bij 2.1.6.

2.1.6 Invloed van de geluidwerende voorzieningen op het architectonisch beeld/ beeldkwaliteit Het feit dat de zienswijze betrekking heeft op ‘de uitvoering van het op grond van het voorliggende bestemmingsplan te realiseren bouwplan’ en ‘een bestemmingsplan niet bedoeld is om de exacte uitvoering van het gebouw te regelen’ onderschrijven wij. De bijzonder grote bouwmassa laat zich echter uitsluitend rechtvaardigen door een zeer hoogwaardige architectonische uitwerking en met name om een verfijning in de gevel die ontstaat door de aan de massa toegevoegde balkons. In deze zienswijze geven wij aan dat de gevolgen van de eisen die in het akoestisch rapport (bijlage 3 toelichting op het ontwerp bestemmingsplan) worden gesteld ten aanzien van een geluidluwe buitenruimte conform het gemeentelijk geluidbeleid, op geen enkel beschikbaar plandocument zichtbaar zijn. De impact op de architectonische verschijning en op de omvang van de bouwmassa zijn echter zeer groot. Deze omissie hindert de beoordeling van het ontwerpbestemmingsplan. De tot op heden getoonde impressies, tekeningen en het beeldkwaliteitsplan tonen balkons die de te grote bouwmassa enige schaal verlenen. De akoestische rapportage geeft echter aan dat er glazen serres moeten worden gemaakt om te voldoen aan het gemeentelijke geluidsbeleid waarin een geluidsluwe buitenruimte wordt verlangd.

Als gevolg van onze zienswijze heeft de ontwikkelaar een uitweg gezocht door een gedeeltelijk geluidluwe buitenruimte te introduceren doormiddel van een 1,5 meter hoge afscherming rond het balkon. De gezochte oplossing getuigt van creativiteit, maar gaat geheel voorbij aan hetgeen is gesteld het gemeentelijke geluidbeleid; deze oplossing voldoet niet.

Deze oplossing is volgens het geluidbeleid acceptabel voor woningen met een verblijfsgebied van niet meer dan 30m2, waarbij een gezamenlijke geluidluwe buitenruimte wordt gerealiseerd in plaats van de geluidluwe privé buitenruimte. In het voorliggende plan hebben de woningen dus geen eigen geluidluwe buitenruimte, de binnenplaats van 370 m2 wordt als voldoende beschouwd om als geluidluwe buitenruimte te fungeren voor de ca. 100 bewoners. Men kan zich afvragen of op deze wijze een aanvaardbaar woon- en leefklimaat in voldoende mate wordt geborgd binnen een plan met de voorgestelde bebouwingsdichtheid. De kavel wordt voor 65% bebouwd of gebruikt voor parkeren, bestaat voor 6% uit bestaande groene randen en voor 17% uit water. Hierdoor blijft er nog 12% (ca. 850 m2) over voor groen en schuine groene oevers, die bovendien in de geluidbelaste zone liggen. Wij zien het als een grote onzorgvuldigheid van de ontwikkelaar dat ter tot op heden is gecommuniceerd met beelden die niet voldoen aan het gemeentelijk geluidbeleid en waarin de gevolgen van de als bijlage 3 van de toelichting op het ontwerpbestemmingsplan toegevoegde akoestische rapportage, niet zijn verwerkt. Het lijkt erop dat het college flexibel zal om te gaan met de regels van het gemeentelijke geluidbeleid, om een oplossing te bieden voor dit probleem. Een akoestisch zeer minimale oplossing is in dat geval het resultaat.

De precedentwerking die van een dergelijk besluit uitgaat, zal haar invloed hebben op toekomstige ontwikkelingen, die bijna allemaal onder grote druk staan. Wij verzoeken u dan ook de reactie op de betreffende zienswijze te herzien en tevens het ontwerpbesluit hogere grenswaarden aan te houden om een goed woon- en leefklimaat veilig te stellen. Er zijn in het plan immers een redelijk aantal woningen die geen verblijfsruimte aan een geluidluwe zijde hebben!!

2.1.7 Indieners geven aan dat de planbeschrijving geactualiseerd moet worden De reactie van de gemeente stelt dat de planbeschrijving geen juridisch bindend onderdeel is van het bestemmingsplan. De planbeschrijving wordt in de reactie op zienswijze 2.1.3 echter wel gezien als ‘voldoende stedenbouwkundige motivering’. In de zienswijze hebben wij gesteld dat de tekst en de afbeeldingen betrekking hebben op het oorspronkelijke plan met 42 woningen begin. Hierin was onder meer een aanzienlijk groter deel van de kavel beschikbaar als groen (toen nog) openbaar gebied (zie figuur 3 verkavelingstekening). Of een planbeschrijving op basis van het huidige planstadium nog zou worden beschouwd als ‘voldoende stedenbouwkundige motivering’, is zeer de vraag. Een actualisering van de planbeschrijving in tekst en beeld lijkt in elk geval zeer wenselijk. Het beeldkwaliteitsplan dient als toetsingskader voor de in planregel 6.3.2 voorwaardelijke verplichting. Het beeldkwaliteitsplan bevat ten aanzien van de ‘Terrein indeling’ echter kwalitatieve elementen en beschrijvingen, waarvan op voorhand kan worden geconcludeerd dat deze niet realiseerbaar.

De terreinindeling dient zodanig te zijn, dat de parkachtige kwaliteiten van het bestaande groen en water dat zoveel mogelijk zijn gehandhaafd om de nieuwe woningen te situeren in een groen en lommerrijke omgeving. Inrichting: Dit groene kader bestaat aan de oost- zuidzijde uit de grotendeels bestaande tuin en watergangen met veel volwassen groen en dient een duidelijk parkachtige uitstraling te krijgen. Het is aan u om te oordelen of deze kaders realistisch zijn gezien de ruimte die het ontwerpbestemmingsplan geeft voor het realiseren van het beoogde bouwvolume en beoogde programma. In de toegevoegde analyse van het plan vindt u een nadere onderbouwing.

2.1.8 Indieners geven aan dat de verkeersgegevens niet kloppen In onze zienswijze hebben wij verzocht om duidelijkheid te geven wat de invloed is van R-net bushalte op het verkeerskundig onderzoek van Mobicon. Men heeft hier bij het maken van de berekeningen rekening mee gehouden (bijlage 1 toelichting, bladzijde 5). Er bevindt zich in de nabijheid van de locatie geen R-net bushalte, zoals wordt gesteld in het rapport van Mobicon. Er zou daarom niet mogen worden uitgegaan van een normgebied van ‘centrum’. De geïsoleerde ligging van de locatie ten opzichte van voorzieningen zal er immers voor zorgen dat de doelgroep, met of zonder de nabijheid van een bushalte, veelal de auto zal gebruiken.

2.1.9 Indieners vrezen parkeerdruk in het omliggende gebied Wij zijn blij met de in de reactie van de gemeente aangegeven vergroting van het aantal parkeerplaatsen op de locatie door middel van het uitbreiden van de ondergrondse parkeergarage.

2.1.10 Indieners maken zich zorgen over de bereikbaarheid voor voetgangers van de OV-halte De ingediende zienswijze betreft een hier een constatering dat een veilige voetgangersverbinding tussen de locatie en de OV-halte ontbreekt. Gezien de ambitie om duurzame mobiliteit te stimuleren vragen wij hiervoor uw aandacht. De zinsnede ‘de gemeente heeft reden gezien om lagere (bij centrumgebied behorende) parkeercijfers toe te passen’ in de reactie gemeente behoeft verduidelijking gezien de reactie op zienswijze 2.1.9

2.1.11 Stikstofdepositie Is in voldoende mate beantwoord

2.1.12 Indieners maken zich zorgen over de levensloop bestendigheid van de appartementen Uit de plattegronden leiden de indieners af dat veel van de woningen niet levensloopbestendig zijn. Wij beogen niet de levensloopbestendigheid van de woningen te laten garanderen door middel van het opnemen van een planregeling ter zake. Wij duiden een inconsistentie in de communicatie over de levensloopbestendigheid van de woningen, de gepresenteerde plattegronden en de planopzet (o.a. fietsen in de kelder). Wij hebben aangegeven dat het wenselijk is de levensloopbestendigheid te garanderen, bij voorkeur door een Woonkeur certificaat. Overigens is Woonkeur ook het uitgangspunt in de recent geïntroduceerde Woonbalans systematiek. Wij begrijpen uit de reactie van de gemeente dat de levensloopbestendigheid is opgenomen in de anterieure overeenkomst met de ontwikkelaar. Indien de gemeentelijke organisatie in staat is om te toetsen of de plannen daadwerkelijk voldoen aan de eisen van Woonkeur en er bijsturing van de plannen mogelijk is, is een certificering overbodig.

2.1.13 Indieners maken zich zorgen over het bewaken van de kwaliteit van de ontwikkeling Hoewel ervaringen uit het verleden geen garantie bieden voor de toekomst, is het resultaat van het perfect verlopen proces van de Tiny Houses op het naast de locatie gelegen gebied aanleiding geweest om deze zorgen zienswijzen met u als gemeenteraad te delen. Proces een 8 resultaat voor niet bewoners van de woningen een vette onvoldoende. Het feit dat nieuwe initiatieven van inwoners, ondernemers en maatschappelijke organisatie die een bijdrage leveren aan de Hoeksche Waarden en Hoeksche Werken positief worden gewaardeerd is uitstekend. Het wordt echter zorgelijk als een ter inspiratie bedoeld kader wordt gebruikt als argumentatie waarom een initiatief haalbaar of wenselijk is. De omgevingsvisie is het vertrekpunt en biedt inspiratie, de Woonbalans maakt het gesprek over de mix van ambities en uitgangspunten mogelijk. De kwaliteit van een ontwikkeling zou echter moeten aantonen dat deze de komende 50 jaar een plaats in onze woon- en leefomgeving verdiend. Het proces en het beschikbare instrumentarium zijn daarbij ‘slechts’ een hulpmiddelen. Wij hebben geen zicht op de processen, procedures en inhoudelijke capaciteiten binnen de gemeentelijke organisatie op het gebied van het borgen van de kwalitatieve aspecten van ontwikkelingen. De wettelijke kaders zullen zondermeer worden gehandhaafd.

De in de Woonbalans aangegeven ambities zullen wellicht een vertaling krijgen in een anterieure overeenkomst, maar maken geen deel uit van het wettelijke toetsingskader. Gezien de ervaring met de Tiny Houses (voldoen aan het bouwbesluit), zijn wij benieuwd op welke wijze en op welk moment de overeengekomen kwaliteiten en ambities worden getoetst. De eerdergenoemde levensloopbestendigheid is wellicht een praktisch voorbeeld om dit te illustreren?

Analyse van het voorliggende plan De voorliggende ontwikkeling voorziet helaas slechts in een behoefte aan woningen en niet meer dan dat. De locatie ligt geïsoleerd ten opzichte van andere woongebied. Zoals aangetoond is de resterende groene ruimte is te klein om een goed woon- en leefklimaat te garanderen met een dichtheid van 90 woningen per hectare. De geluidbelasting en het gebrek aan een geluidluwe buitenruimte dragen ook niet bij aan een goede woonkwaliteit. De helft van de woningen en wooneenheden kijkt uit op een parkeerplaats. Een groot deel hiervan ook nog op de zijgevel of het dak van het naastliggende garagebedrijf (afstand ca. 20 meter). Dit is best deprimerend als woonmilieu. Daarnaast hebben 12 grote woningen (105 m2 GBO) geen enkele verblijfsruimte aan de geluidluwe zijde. Zij bezitten slechts een geluidluwe gevel waarin de voordeur zit. Formeel voldoet dit aan het gemeentelijke geluidbeleid, maar het betekent in de praktijk dat in deze woningen geen raam open kan zonder dat het verkeerslawaai binnendringt. Geen gezond en prettig woonmilieu. De planbeschrijving inclusief de illustraties duiden de ambities van het eerste ontwerp; een groot bouwvolume met 42 woningen in een groene parkachtige omgeving. Dit was toen al een spanningsvolle opgave. Ondertussen is het plan verder ontwikkeld (64 woningen).

Het omringende groene terrein is sterk gereduceerd door onder andere het vergraven van de bestaande waterpartij en het vergroten van de parkeerplaats. Van een landschappelijke inpassing is helaas zeker geen sprake meer. De impact van dit plan op de omgeving is groter dan men op basis van de gepresenteerde beelden kan vermoeden. Het bouwvolume is ruim 2,5 keer groter dan het gebouw van Schep bij de entree van het bedrijventerrein Hoogewerf. De huidige groene kavel zal geheel worden gedomineerd door een massief gebouw van 40 bij 45 meter met een hoogte van 13 meter met een extra verdieping tot 16 meter. De balkons, die voorzien worden van een glazen afscherming, steken ca. 2 meter buiten het hoofdvolume. De kavel van ca. 7000 m2 wordt voor ca. 2000 m2 gebruikt voor de voetprint van het gebouw, voor 2500 m2 voor parkeren en ontsluitingsweg, ca. 450 m2 voor groen op de noord en west grens van de kavel, waardoor ca. 750 m2 groen en water aan de Langeweg en ca. 1250 m2 groen en water aan de zuidzijde overblijft. De vergraven waterpartij heeft een oppervalk van ca. 1200 m2, waardoor aan de geluidbelaste zuid- en oostzijde nog een groenstrook resteert van ca. 850m2 met een breedte van 7 meter.

De Stedenbouwkundige context wordt echter als volgt geschetst: “Het appartementengebouw wordt landschappelijk ingepast. Enerzijds sluit het aan op het groene karakter van de met bomen en tuinen begeleidde Koninginneweg/Langeweg. Anderzijds draagt de landschappelijke inpassing bij aan de natuurlijke overgang van dorps naar landschap.” Het beeldkwaliteitsplan biedt de volgende bindende kaders voor de landschappelijke inrichting: De terreinindeling dient zodanig te zijn, dat de parkachtige kwaliteiten van het bestaande groen en water dat zoveel mogelijk zijn gehandhaafd om de nieuwe woningen te situeren in een groen en lommerrijke omgeving. Inrichting: Dit groene kader bestaat aan de oost- zuidzijde uit de grotendeels bestaande tuin en watergangen met veel volwassen groen en dient een duidelijk parkachtige uitstraling te krijgen. Deze kaderstellende uitgangspunten zijn echter nu al niet te realiseren.

Betaalbare woningen De ontwikkelaar geeft aan dat het grote bouwvolume het resultaat is van de wens van de gemeente om 30% betaalbare koopwoningen te realiseren binnen het plan en dat het dus niet anders kan. De wooneenheden van 42,7m2 GBO, zijn alleen bruikbaar door starters en bovendien alleen bereikbaar met een inkomen van 1,4 x modaal, dan wel financieel draagkrachtige familieleden. Zowel de kwalitatieve woningbouwambities, als de ruimtelijke impact van de ontwikkeling zouden zeer gebaat zijn met een herziening van het programma. De Woonbalans vraagt om betaalbare woningen met een goede prijs-kwaliteit verhouding, waarbij het woonproduct betaalbaar moet zijn voor de beoogde inkomensgroep (aan de hand financieringsnormen Nibud). Hierbij dient men ook rekeningen te houden met de servicekosten die op de maandelijkse hypotheeklasten komen. Dergelijke kleine wooneenheden vragen in de Hoeksche Waardse context om een flexibel casco, waardoor op enig moment, bij een veranderende woningbehoefte twee woningen kunnen worden samengevoegd of van drie woningen twee woningen kunnen worden gemaakt. Een dergelijke typologie ligt meer voor de hand in de (sociale) verhuursector dan in de koopmarkt. Is het denkbaar om, in het kader van het realiseren van duurzaam vastgoed (bruikbaar over een lange periode), dit deel van het woningbouwprogramma op een andere locatie te realiseren?

Aanbeveling Om een duurzaam en gezond woon- en leefklimaat te realiseren op deze locatie is het aan te bevelen om de bebouwingsdichtheid te reduceren. Door minder woningen realiseren en voor de realisatie van de betaalbare woningen een andere (financiële) oplossing te zoeken, kan de bestaande landschappelijke kwaliteit van de locatie daadwerkelijk worden gebruikt om een prettige woonomgeving te realiseren. Dit zou wellicht kunnen in de vorm van 2 compacte gebouwen met ca. 30 appartementen. Als alternatief zou in samenspraak met de eigenaren een stedenbouwkundig plan voor het bedrijvengebiedje tussen de Groeneweg, Langeweg en Rembrandtstraat kunnen worden ontwikkeld waarmee een gefaseerde transformatie tot een woon-/ werkgebied kan worden gefaciliteerd. Hierdoor kunnen woningaantallen en de kwaliteit van een duurzame woon- en leefomgeving beter in balans worden gebracht. Hieronder staan onze gegevens mocht u met ons van gedachten willen wisselen: Victor de Leeuw Email: victor@dleeuw.nl Telefoon: 06-22482149 Pia de Heus Rembrandtstraat 3A Email: rjbakkermail@gmail.com

Ron Bakker Rembrandtstraat 5A Email: piadeheus01@gmail.com