1. Projectplan Goudswaard Oost

Projectplan Ontwikkeling Goudswaard Oost, zuidelijk deel 28 oktober 2024

Eigenaarschap Bestuurlijk opdrachtgever Ambtelijk opdrachtgever Projectleider Programma

Wethouder Van der Wulp Simona Petescu Henriëtte Vernes - Schellingerhout ☒Verkeer, vervoer en waterstaat ☒Sociaal domein ☒Volksgezondheid en milieu ☒Volkshuisvesting en ruimtelijke ordening

Aanleiding Het college heeft op 30 mei 2023 besloten prioriteit te geven aan de projectmatige ontwikkeling van de zuidelijk gelegen gemeentegronden ten oosten van Goudswaard. Het afgelopen jaar zijn er verschillende acties uitgevoerd, maar de projectopdracht is nog niet vastgesteld. Deze wordt nu aan u voorgelegd. Doel Inspelen op de behoefte aan huisvesting voor diverse doelgroepen en het versterken van basisvoorzieningen in lijn met de Wonen, welzijn en zorgvisie 2021 (hierna WWZ-visie), die van de eerstelijns zorg. Resultaat Inzicht in de haalbaarheid van realisering van de huisvesting van de diverse doelgroepen en basisvoorzieningen op de locatie Goudswaard Oost en wat daarvoor nodig is. Waaronder woningen, eerstelijnszorg en een ontmoetingsfunctie. Afbakening en samenhang De locatie Goudswaard Oost is in beeld voor woningbouw, zowel tijdelijke woningen als permanente woningen. De tijdelijke woningen worden op dit moment gerealiseerd aan de noordkant van de kavel. Hoewel de stedenbouwkundige invulling van de tijdelijke invulling aangepast moet worden op de invulling van de resterende kavel, gaat dit projectplan alleen over de invulling van het zuidelijke gedeelde van de kavel. In overeenstemming met onze inspanningen in de WWZ-uitvoeringsagenda stimuleren we de realisatie van basisvoorzieningen in de 14 dorpen.

De dorpsvereniging Goudswaard heeft eind 2023 subsidie ontvangen voor het gebruik van een tijdelijke ontmoetingsruimte. Het gebruik van de tijdelijke locatie is eindig. De ontwikkeling in Goudswaard Oost biedt een kans om een permanente ontmoetingsruimte te realiseren. Dit projectplan beperkt zich tot het in beeld brengen van de haalbaarheid van het gewenste programma. Het uiteindelijk resultaat, in de vorm van een businesscase met inzicht in de haalbaarheid, zal aangeboden worden aan het college en raad waarna de vervolgstappen van de ontwikkeling bepaald kunnen worden.

Aanpak 1. Ambities voor de locatie Er zijn 3 ambities benoemd voor het perceel, zie hieronder: 1. Ca 20 permanente sociale huurwoningen HW Wonen 2. Huisartsenpraktijk op basis van concrete aanvraag 3. Ontmoetingsruimte / multifunctionele accommodatie (MFA) Verder is er door het college aandacht gevraagd voor onderstaande beleid uitgangspunten: • Een onderzoek met een brede scope waarbij wat betreft de 1e lijns-zorgvoorziening niet alleen de inpassing van een huisartsenpraktijk wordt onderzocht, maar ook de mogelijkheid voor een MFA/ontmoetingsruimte. • Onderzoek mogelijke koppelkansen in relatie tot het Integraal Accommodatieplan voor Goudswaard 2. Haalbaarheid ambities onderzoeken Om de planontwikkeling op te kunnen pakken, zullen de ambities zoals genoemd bij punt 1 eerst concreet gemaakt moeten worden en indien nodig aan de raad voorgelegd worden. 2a. Woningbouw Op basis van het Woningmarktonderzoek 2024 geconstateerd is dat toevoeging van sociale en middeldure woningbouw binnen het Plangebied gewenst is. Vanuit volkshuisvesting is het wenselijk om op langere termijn ruimte te bieden aan diversiteit in woningen. Nadruk ligt nu (tijdelijk) op goedkope en middeldure huurwoningen gelet op de druk op dat deel van de woningmarkt.

Daarnaast ligt er nog een doelstelling vanuit de raad om in ieder dorp een geclusterde woonvorm in ontwikkeling te brengen (t/m 2026), deze locatie kan bijdragen aan die doelstellingen. 2b. Huisartsenpraktijk Er ligt sinds geruime tijd een concrete aanvraag van de huisarts in Goudswaard om een nieuwe apotheekhoudende huisartsenpraktijk met ruimte voor eerstelijnszorgvoorziening (hierna huisarts) te realiseren in Goudswaard Oost. Het college heeft op 30 augustus 2023 in de beantwoording van raadsvragen naar aanleiding van het Integraal Accommodatieplan aangegeven dat we, waar mogelijk, ruimte willen bieden aan de versnelling van de realisatie van de huisartsenpraktijk. Er is opdracht gegeven om de versnellingsmogelijkheden te onderzoeken. Onderzocht is of de huisarts ingepast zou kunnen worden op de locatie de Boomgaard waar de verkoop van woningen achterblijft. Dit heeft niet geleid tot afspraken met de ontwikkelaar. Met de huisarts is nu afgesproken dat hij onderdeel zal uitmaken van het onderzoek naar integrale ontwikkeling van de locatie. 2c. Ontmoetingsruimte Op basis van de WWZ-uitvoeringsagenda versterken we de sociale basis door alle ontmoetingsplekken te faciliteren in alle 14 dorpen. De dorpsvereniging Goudswaard maakt gebruik van een tijdelijke

Uitgebreid projectplan Goudswaard Oost, zuidelijk deel

2/8

ontmoetingsplek. Onderzocht wordt op welke manier een permanente ontmoetingsruimte haalbaar gemaakt kan worden. Waar mogelijk in de vorm van een multifunctionele accommodatie. 2d. Integraal Accommodatieplan Goudswaard De raad heeft op 12 september 2023 het Integraal Accommodatieplan (IAP) voor de dorpen Goudswaard en ’s-Gravendeel geamendeerd vastgesteld en besloten het college opdracht te geven om voor de dorpen Goudswaard en ’s-Gravendeel ieder afzonderlijk minimaal 2 scenario’s nader uit te werken. Waarbij voor Goudswaard geldt dat scenario’s worden uitgewerkt met de mogelijkheid voor een multifunctionele accommodatie (MFA) in combinatie met de huisartsenpraktijk en rekening wordt gehouden met de voorkeuren van Dorpsvereniging “de Coorndijk” en toekomstige ontwikkelingen in Goudswaard. 3. Opdracht HEVO B.V. Voordat concrete plannen voor de invulling van de locatie worden gemaakt, is het essentieel om met alle betrokken partijen tot één gemeenschappelijke visie en aanpak te komen waar iedereen achter staat. Dit betreft de invulling van de MFA, maar gezien de besluitvorming van het college en raad over de ontwikkeling van de locatie en het Integraal Accommodatieplan maakt een onderzoek naar een combinatie met de gewenste woningen en de huisartsenpraktijk onderdeel uit van deze visie.

HEVO is een partij met ruime ervaring in advisering over het ontwikkelen van MFA’s en gebiedsontwikkeling. Zij hebben een werkmethode waarbij inzicht verkregen wordt in beheer, exploitatie, samenwerking, eigendom en financiën. Om te bepalen hoe te komen tot een businesscase en de haalbaarheid van een integrale ontwikkeling op de locatie met een MFA/Ontmoetingsfunctie, wonen en een huisartsenpraktijk is er een offerte opgevraagd bij HEVO. Met het vaststellen van deze projectopdracht zal de opdracht aan HEVO verleend worden. Plan van Aanpak HEVO In bijgevoegd plan van aanpak wordt ingegaan op hoe HEVO het proces om te komen tot een businesscase en inzicht in de haalbaarheid ervan, wil aanpakken. In het plan van aanpak kunt u lezen dat de volgende stappen worden doorlopen. 1. Het gezamenlijk formuleren van die elementen die maatschappelijke meerwaarde hebben en de gezamenlijke missie voor een leefbare kern met een sociale structuur vormen. 2. De visie op samenwerking: in welke vorm gaan participanten inhoudelijk samenwerken? Wij doelen hierbij nog niet op de juridische kant van de samenwerking maar (de rechtsvorm) maar wel op de sociaal-organisatorische kant.

Welke activiteiten willen de toekomstige gebruikers gaan bieden, maar ook welke ‘cross-overs’ kunnen zij ontplooien? Daarmee bedoelen we nieuwe activiteiten met maatschappelijke meerwaarde die pas tot stand komen als men samen activiteiten ‘programmeert’ en bij voorkeur ook nog onder één dak brengt in een MFA. Denk bijvoorbeeld aan een vitaliteitsprogramma voor ouderen als samenwerking van sport, zorg en gemeente. 3. De uitwerking in een ruimtelijk Programma van Eisen, vlekkenplan/ ruimtelijke verkenning, randvoorwaarden en uitgangspunten. 4. Op basis van het Programma van Eisen, uitvoeren van locatieonderzoek van de toekomstige locatie (plangebied) met bijbehorende investeringskostenraming. Een businesscase en inzicht in de haalbaarheid. 1. Procesvoorstel voor het vervolg. Uitgebreid projectplan Goudswaard Oost, zuidelijk deel

3/8

2. Afronding van de opdracht met een eindrapportage met een samenvatting van de opbrengst van de voorgaande stappen. Dit is verwerkt in onderstaand processchema.

Voor het volledige plan van aanpak verwijzen we graag naar de bijlage. Na het doorlopen van dit processchema is het eindresultaat een rapportage die ter besluitvorming aangeboden kan worden aan het college en gemeenteraad. Participatie Is een belangrijk onderdeel van het Plan van Aanpak van HEVO. Er zal een werkgroep samengesteld worden met de belangrijkste participanten van de ontwikkeling: Gemeente Hoeksche Waard HW Wonen Huisarts Kolkman Het bestuur van de dorpsvereniging De bibliotheek In overleg andere partijen Verder zijn o.a. de volgende activiteiten opgenomen: Een plenaire dorpsavond Speeddates Vragenlijsten en gezamenlijke workshop maatschappelijke missie en visie Er zal geen apart participatieplan worden opgesteld. 4. Projectgroep Er is binnen de gemeente niet voldoende capaciteit en kennis beschikbaar om zelf een haalbaarheidsonderzoek te doen en te komen tot een businesscase voor de locatie. Opdrachtverlening aan HEVO betekent dat het grootste gedeelte van de werkzaamheden uitgevoerd wordt door HEVO en er minder inzet nodig is van gemeentelijk personeel. Wel wordt er voor de uitvoering van de stappen in Uitgebreid projectplan Goudswaard Oost, zuidelijk deel

4/8

het Plan van Aanpak inzet verwacht van in ieder geval de projectleider en de beleidsadviseur sociaal domein. Inzicht in deelnemers en de benodigde capaciteit vindt u verderop in dit projectplan. 5. Overeenkomst HW Wonen en huisarts HW Wonen is de toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 van de Woningwet die op basis van de met de gemeente gemaakte prestatieafspraken, sociale woningbouw realiseert binnen de gemeente Hoeksche Waard. In de Prestatieafspraken tussen de gemeente en HW Wonen is opgenomen dat HW Wonen streeft naar een kernvoorraad van 10.000 woningen. De groei van de kernvoorraad is afhankelijk van de mate waarin HW Wonen projecten toe kan voegen aan de huidige projectenportefeuille. HW Wonen is op basis van Nationale Prestatieafspraken als toegelaten instelling de aangewezen partij waarmee de gemeente in gesprek gaat over investeringen in ontmoetingsplekken. Voor HW Wonen betekent dit een investering in leefbaarheid. Met HW Wonen en de huisarts wordt een overeenkomst aangegaan. In deze overeenkomst leggen partijen vast dat zij de gezamenlijke intentie hebben om te verkennen hoe invulling gegeven kan worden aan de drie functies wonen, MFA en huisartsenpraktijk/eerstelijnszorg op de locatie. Partijen spreken in de overeenkomst af dat zij gezamenlijk opdracht geven aan HEVO B.V. voor het uitvoeren van het Plan van Aanpak d.d. 16 september 2024.

Partijen leggen ook vast welke (financiële) bijdrage zij leveren aan de uitvoering ervan. 6. De uitgangspunten van de ontwikkeling vaststellen De businesscase en inzicht in de haalbaarheid ervan worden ter besluitvorming aan college- en raad aangeboden. 7. Vervolg Na besluitvorming door partijen over de businesscase, treden partijen in overleg over de wijze waarop uitvoering gegeven kan worden aan de ontwikkeling. Afspraken hierover worden vastgelegd in een vervolgovereenkomst. Daaraan voorafgaand zal een nieuw projectplan geschreven worden. Stakeholders • Gemeente Hoeksche Waard • HW-Wonen • Huisarts • Zorggroep Hoeksche Waard • Omgeving • Provincie Zuid-Holland • Bewonersvereniging Goudswaard Randvoorwaarden Opstellen Omgevingsplan De ontwikkeling past niet in de huidige bestemming. De functieverandering van agrarisch naar nieuwbouw moet nog geregeld worden in een omgevingsplan. Dit kan opgepakt worden na besluitvorming over de businesscase.

Uitgebreid projectplan Goudswaard Oost, zuidelijk deel

5/8

Overleg met provincie De ligging aan de rand van Goudswaard vraagt om een goede onderbouwing van de ladder duurzame verstedelijking omdat het hier gaat om Buiten-Stads en Dorpsgebied (BSD). Afstemming met de provincie is van belang. Op 16 oktober 2023 zijn de voornemens voor ontwikkeling aan de provincie voorgelegd. Voor nu ziet de provincie qua beleid geen concrete belemmeringen. Wel adviseert de provincie de ruimtelijke kwaliteit zo vroeg mogelijk in deze plannen mee te nemen, en voor te leggen aan de provincie. Rekening gehouden moet worden met de dichtheid op deze locatie. Risico’s Haalbaarheid verschillende ambities Planning en besluitvorming Fase

Activiteit

Besluitvorming

Planning

1. Voorbereiding

•

Vaststellen projectplan en voorbereidingskrediet Opdracht Haalbaarheidsonderzoek HEVO

College en raad

Q4, 2024

College

Q4, 2024

• 2. Voorbereiding

•

Overeenkomst met HW Wonen en huisarts

3. Uitvoering

•

Uitvoeren Plan van Aanpak HEVO

4. Uitvoering

•

Eindrapportage HEVO vaststellen

5. Voorbereiding

• •

Afspraken maken over vervolg Nieuw projectplan vervolg

Q1, 2025 College en raad

College

Q2/Q3 2025 PM PM

Projectteam en capaciteit Onderstaand de inschatting van de uren per jaar van de betrokken medewerkers (dit is inclusief de al gemaakte uren in 2024): Samenstelling projectgroep Medewerker Projectleider Adviseur planeconomie Adviseur grondzaken Regisseur Samenleving Adviseur participatie en leefbaarheid Adviseur vastgoed Adviseur wonen Stedenbouwkundige *Financieel adviseur

Capaciteit in uren 2024 150 20 20 60

20

Uitgebreid projectplan Goudswaard Oost, zuidelijk deel

Capaciteit in uren 2025 150 40 100 20 10 10 10 20

6/8

*Adviseur communicatie Omgevingsjurist

20 10

Civiele techniek

10

Projectondersteuner 20 Totaal 250 380 * Uren overhead worden niet meegenomen in het voorbereidingskrediet Budget/ Financiële consequenties Voorbereidingskrediet Om uitvoering te geven aan dit projectplan zijn de volgende middelen nodig: 1. 630 interne uren projectleden gemeente; 2. € 55.297,- inclusief btw voor de opdracht aan HEVO om uitvoering te geven aan hun plan van aanpak om te komen tot een businesscase voor een integrale ontwikkeling van de locatie met een MFA/Ontmoetingsfunctie, woningen en een huisartsenpraktijk. Dit resulteert in het volgende benodigd budget: Raming plankosten gemeente

€ 76.028,40

Offerte HEVO B.V. onderzoek ruimtelijke inpassing

€ 45.700,00

Btw offerte HEVO B.V. onderzoek ruimtelijke inpassing*

€

9.597,00

€ 131.325,40 Voorbereidingskrediet t.b.v. uitgaven t/m 2025 (afgerond)

€ 131.000,00

AF: Bijdrage HW Wonen aan offerte HEVO B.V. (40%)

€ 22.118,80

Voorbereidingskrediet t.b.v. inkomsten t/m 2025 (afgerond)

€ 22.000,00

Saldo in 27e begrotingswijziging

€ 109.000,00

*Omdat in dit stadium nog niet bekend is welk deel van de btw compensabel zal zijn, wordt vooralsnog rekening gehouden met de volledige btw-last.

Met HW Wonen is overeengekomen dat zij 40% van de kosten van HEVO betaalt. Dit wordt in een overeenkomst vastgelegd. Met het voorbereidingskrediet kunnen de voorbereidende kosten die de gemeente maakt in de boekjaren vóór de opening van de grondexploitatie worden gedekt. De gemaakte kosten worden vervolgens in de nog te openen grondexploitatie ingebracht en worden op een later moment gedekt uit de opbrengst van de grondverkopen. Zonder dit voorbereidingskrediet zouden de kosten ten laste komen van de jaarlijkse exploitatiebudgetten waardoor deze kosten op een later moment niet meer in de grondexploitatie kunnen worden opgenomen. Grondexploitatie Alle kosten voor de ontwikkeling van de locatie komen ten laste van een nog te openen gemeentelijke grondexploitatie (grex). Het betreft agrarische gronden die ten behoeve van woningen en maatschappelijke

Uitgebreid projectplan Goudswaard Oost, zuidelijk deel

7/8

ontwikkelingen door de gemeente worden getransformeerd naar bouwrijpe grond, waarna partijen de bouwgrond afnemen. In de grex worden de kosten van het voorbereidingskrediet, kosten voor het bouw- en woonrijp maken, gemeentelijke apparaatskosten, etc. opgenomen. Daar tegenover staan de inkomsten van de uitgifte van bouwrijpe kavels aan de huisarts (op basis van taxatie) en HW Wonen. Voor sociale woningen worden gesubsidieerde grondprijzen gehanteerd. Bij het voorstel tot het openen van de grondexploitatie zal duidelijk zijn wat het verwachte resultaat op eindwaarde zal zijn. Bij het opleveren van de businesscase door HEVO zal inzicht gegeven worden in de kosten van een MFA en hoeveel middelen hiervoor nodig zijn vanuit de gemeente. Omdat er geen middelen in de begroting opgenomen zijn voor een MFA wordt verwacht dat hier een apart besluit over genomen moet worden. Op de locatie rust een kleine boekwaarde. De pachter is i.v.m. de tijdelijke woningen aan de noordzijde afgekocht met € 70.000,-. Een gedeelte van dit bedrag zal als last in de grex worden opgenomen. Op dit moment zijn we nog niet in de fase dat er een grondexploitatie opgesteld kan worden. Dit projectplan beperkt zich nu tot het haalbaarheidsonderzoek van de locatie. De eindrapportage zal inzicht bieden in de financiële consequenties van de ontwikkeling.

Vooruitlopend op de te openen en door de raad vast te stellen grondexploitatie worden de voorbereidingskosten conform artikel 34 Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) als immateriële vaste activa (IVA) geactiveerd en op de balans opgenomen. Zodra het plan tot een exploitatie komt, wordt het geactiveerde bedrag aan voorbereidingskosten in één keer afgeschreven en worden de kosten ten laste gebracht van de grondexploitatie. Terugkoppeling en rapportage De terugkoppeling vindt zoveel mogelijk mondeling plaats tijdens de reguliere overleggen met de bestuurlijk en ambtelijk opdrachtgever. Bij de besluitvormingsmomenten worden de opdrachtgevers geconsulteerd. Evaluatie Het is belangrijk om met opdrachtgevers en betrokkenen het project te evalueren. Belangrijke verbeterpunten kunnen nuttig zijn voor andere vergelijkbare projecten. De evaluatie vindt plaats binnen de projectstructuur met projectgroep, bestuurlijk en ambtelijk opdrachtgever.

Uitgebreid projectplan Goudswaard Oost, zuidelijk deel

8/8