1. 240508 Businesscase cultureel centrum Oud-Beijerland - 1. Businesscase
Tekst van het document
Businesscase
Cultureel Centrum Oud-Beijerland 8 mei 2024
Inhoudsopgave 1.
Inleiding
1
1.1
Aanleiding en doel
1
1.2
Onderzoek
1
2.
Uitgangspunten
2
2.1
Huidige situatie
2
2.2
Nieuwe situatie
2
3.
Analyse vlekkenplan
3
3.1
Resultaten
4
3.2
Conclusie
4
4.
Programma van Eisen en huurderswensen
5
4.1
Uitgangspunten
5
4.2
Programma van Eisen
5
4.3
Huurderswensen
7
4.4
Ruimtestaat
9
5.
Kosten-/batenanalyse
10
5.1
Investeringskosten
10
5.1.1
Raming planontwikkeling
10
5.1.2
Raming nieuwbouw
10
5.2
Kapitaallasten, exploitatiekosten en jaarlasten
11
5.2.1
Kapitaallasten
11
5.2.2
Exploitatiekosten en jaarlasten
11
5.2.3
Toelichting exploitatiebegroting
13
6.
Risico’s en kansen
15
6.1
Risico’s
15
6.2
Kansen
15
Bijlagen
16
1.
Inleiding
1.2
Onderzoek
De businesscase bestaat uit een analyse (inhoudelijk deel) en een uitwerking (bouwkundig/
1.1
Aanleiding en doel
In de kern van Oud-Beijerland is grote behoefte aan culturele voorzieningen en ontbreekt het aan beschikbare ruimte om de voorzieningen die er zijn, te kunnen huisvesten. Gemeente Hoeksche Waard en Stichting Cultuurhuis Hoeksche Waard hebben het huisvestingsvraagstuk beoordeeld en het voormalige pand van de Willem Alexanderschool aan de Jordaensdreef 1 aangemerkt als mogelijk geschikte locatie om een cultureel centrum in te vestigen.
economisch deel), waarbij de resultaten van de analyse worden vertaald naar een bouwkundig en economisch kosten-/batenoverzicht. Basis voor het onderzoek is de verkenning die door Stichting Cultuurhuis Hoeksche Waard heeft plaatsgevonden door middel van gesprekken met de (mogelijk) toekomstige gebruikers. Van deze verkenning is een globale inrichtingsschets verstrekt. Het onderzoek omvat onderstaande aspecten: •
•
Inzicht in de functies die in het cultureel centrum worden ondergebracht, met daarbij: -
de bijbehorende activiteiten;
-
een raming van de omvang van het gebruik per activiteit (uren/frequentie).
Een ruimtelijk-functioneel Programma van Eisen ten behoeve van de noodzakelijke gebouwaanpassingen, inclusief: -
een ruimtestaat;
-
een overzicht van de faciliteiten die benodigd zijn om op een goede wijze van de functies gebruik te kunnen maken.
•
Een op het ruimtelijk-functioneel Programma van Eisen gebaseerde (integrale) stichtingskostenraming.
•
Een exploitatiemodel met de jaarlasten.
In voorliggend conceptrapport is de analyse verwerkt en is een aanzet gegeven voor het Programma van Eisen en de huurderswensen. De projectgroep heeft op 14 juni 2023 hiervoor de uitgangspunten afgestemd en deze voorgelegd aan de stuurgroep, die op 3 juli 2023 met het voorstel heeft ingestemd. Met deze vastgestelde uitgangspunten en met inbegrip van enkele kleine wijzigingen die op 4 juli 2023 in het conceptrapport verwerkt zijn, Bres Accommodaties voert het gebouwbeheer uit en is gevraagd een businesscase op te
is de vertaling gemaakt naar een bouwkundig en economisch kosten-/batenonderzoek.
stellen, waaruit moet blijken of het realiseren van een cultureel centrum in het
In de periode vanaf de zomer van 2023 tot en met januari 2024 zijn op financieel gebied de
schoolgebouw haalbaar is en wat de consequenties zijn in financieel opzicht, ook in relatie
puntjes op de ‘i’ gezet en is onderzocht welke subsidiemogelijkheden eventueel voor het
tot de verduurzamingsopgave van maatschappelijk vastgoed.
project van toepassing kunnen zijn.
De rapportage wordt na goedkeuring door de projectgroep en vaststelling in de stuurgroep aan de raad voorgelegd ter besluitvorming.
1
2.
Uitgangspunten
2.1
Huidige situatie
Het schoolgebouw aan de Jordaensdreef 1 is al geruime tijd niet meer als school in gebruik. Momenteel vindt leegstandbeheer plaats, met tijdelijk gebruik en bewoning door diverse bedrijven respectievelijk personen. Sinds de wijziging van het gebruik bij het vertrek van de school naar een nieuwe accommodatie is er geen onderhoud meer gepleegd aan het gebouw. In september 2021 is het pand geheel geïnspecteerd en is een nieuwe meerjaren onderhoudsplanning opgesteld.
2.2
Nieuwe situatie
Door Stichting Cultuurhuis Hoeksche Waard is een verkenning uitgevoerd naar de wensen en behoeften van de (mogelijke) toekomstige gebruikers van het cultureel centrum. Onderdeel van deze verkenning is een locatiebezoek dat op 17 april 2023 heeft plaatsgevonden, waarbij de gegadigden de ruimtes hebben bekeken en hun voorkeuren qua verdeling en indeling hebben aangegeven. Met deze informatie heeft Stichting Cultuurhuis Hoeksche Waard een vlekkenplan opgesteld. Vlekkenplan Het vlekkenplan geeft een overzicht van de door de (mogelijke) toekomstige gebruikers benodigde ruimte, waarbij rekening is gehouden met de opgegeven wensen qua positionering in het pand. Tevens is op hoofdlijnen aangegeven wat de gevolgen zijn van de gewenste positionering, zoals het toevoegen van scheidingswanden en deurkozijnen. Verder voorziet het vlekkenplan in een (aanzet tot een) opgave van de gewenste faciliteiten, zowel voor de te verhuren ruimtes als voor de algemene ruimtes. Bij het vlekkenplan is een overzicht gevoegd met per gebruiker de maandelijkse huurinkomsten. Onderhoud Er is een verdeling gemaakt ten aanzien van de verantwoordelijkheid van het onderhoud. •
Groot onderhoud buitenzijde: Bres Accommodaties.
•
Onderhoud binnenzijde: Stichting Cultuurhuis Hoeksche Waard.
•
Wettelijke keuringen van installaties: Bres Accommodaties. 2
3.
Analyse vlekkenplan
Op basis van het vlekkenplan van Stichting Cultuurhuis Hoeksche Waard is beoordeeld of de gewenste indeling inpasbaar is binnen de constructieve structuur van het gebouw. Deze beoordeling is uitgevoerd aan de hand van de beschikbare bouwtekeningen. Zie onderstaande afbeeldingen. In paragraaf 3.1 wordt het resultaat van de analyse toegelicht.
Afbeelding 1: vlekkenplan begane grond
Afbeelding 2: vlekkenplan verdieping
Afbeelding 3: bouwkundige tekening begane grond
Afbeelding 4: bouwkundige tekening verdieping 3
3.1
Resultaten
•
Positie 3 - verdieping: in de huidige situatie zijn de ‘tussenruimtes’ van de lokalen
Op basis van de beschikbare bouwtekeningen kunnen we concluderen dat de gewenste
gedeeltelijk voorzien van een scheidingswand. Het gaat hier om dragende wanden
indeling grotendeels past binnen de bestaande constructieve structuur van het gebouw.
(afbeelding 7). Het handhaven hiervan vormt geen belemmering voor de gebruikers.
Een aantal wensen is constructief gezien veelomvattend; met het oog op de kosten adviseren we de bestaande indeling te handhaven. Het betreft de volgende posities. •
Positie 1 - begane grond, Popschool HW: in de huidige situatie is de ruimte gedeeltelijk voorzien van een scheidingswand. Het gaat hier om een dragende wand (afbeelding 5).
Afbeelding 7
Afbeelding 5
Verder maken we uit het vlekkenplan op dat het de wens is de indeling ter plaatse van de huidige douches/kleedruimtes aan te passen en op een andere plek kleedruimtes (zonder
•
Positie 2 - begane grond, kleedruime en opbergruimte: er kan bespaard worden op de
douchegelegenheid) te realiseren. Dit lijkt constructief geen bezwaar, maar vraagt om
kosten door de bestaande indeling te handhaven (afbeelding 6). Stichting Cultuurhuis
relatief grote ingrepen. Het advies is om te kijken waar bestaande functies aangehouden
Hoeksche Waard heeft aangegeven dat dit geen probleem is.
kunnen worden. Daarnaast is ter plaatse van de huidige kleedkamers ook een watermeterruimte aanwezig. Hier dient de nieuwe indeling op afgestemd te worden. Voor Stichting Cultuurhuis Hoeksche Waard vormen beide punten geen belemmering.
3.2
Conclusie
Ons advies is op de aangegeven posities de bestaande indeling te handhaven en zo kostbare constructieve ingrepen te voorkomen. Voor positie 2 en 3 zijn de consequenties voor het vlekkenplan gering. Voor positie 1 heeft Stichting Cultuurhuis Hoeksche Waard aangegeven dat het handhaven van de dragende wand geen belemmering vormt voor het gebruik van de ruimte. Afbeelding 6 4
4.
Programma van Eisen en huurderswensen
De aanpak is nadrukkelijk gebaseerd op technische noodzaak. Dit houdt in dat, naast de huurderswensen, alleen die zaken zijn opgenomen die technisch noodzakelijk zijn en
4.1
benodigd zijn om het pand te laten voldoen aan BENG en de vigerende regelgeving. Zoals
Uitgangspunten
brandveiligheidsmaatregelen, met eventuele gevolgen voor bijvoorbeeld materialisatie. Het
Gemeente Hoeksche Waard hanteert als uitgangspunt dat haar gebouwen gasloos zijn, tenminste voldoen aan de eisen van BENG (Bijna Energieneutraal Gebouw) en integraal
sausen van binnenwanden of het vervangen van een gedateerd keukenblok vallen niet onder technische noodzaak en zijn daarom niet opgenomen.
toegankelijk zijn. Deze uitgangspunten zijn meegenomen in de opzet voor het Programma van Eisen, waarvoor in deze businesscase een aanzet wordt gegeven. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen het zogenaamde opleverniveau - de staat waarin gemeente Hoeksche Waard het pand ter beschikking stelt aan de huurders - en de huurderswensen. Huurderswensen zijn onder te verdelen in drie categorieën: 1. Door de huurder gewenste voorzieningen die door en voor rekening van de verhuurder worden gerealiseerd als onderdeel van het opleverniveau. 2. Door de huurder gewenste voorzieningen die door de verhuurder worden gerealiseerd voor rekening van de huurder. 3. Door de huurder gewenste voorzieningen die de huurder zelf voor eigen rekening kan realiseren na toestemming van de verhuurder. Afgelopen jaren is het onderhoud aan het pand beperkt tot strikt noodzakelijk voor
Gebouwschil Het grootste gedeelte van het schoolgebouw stamt uit 1976. In 1986 is het pand op de begane grond uitgebreid. Van de uitbreiding zijn details en een technische omschrijving beschikbaar, waaruit blijkt dat er spouwmuurisolatie (40 mm steenwol; ook achter gevelbetimmering), vloerisolatie (balken-broodjesvloeren, Rc = 1,7 m 2 K/W) en dakisolatie (Unidek-platen 84 mm) is toegepast. Van het oorspronkelijke schoolgebouw ontbreekt informatie over eventuele isolatie van de spouwmuurconstructie, het dak en de vloer. Uit tekeningen blijkt dat er Dato-combinatievloeren zijn toegepast. We adviseren deze te laten controleren, omdat dit type vloer gevoelig is voor betonrot. De noodzakelijke ingrepen zijn opgenomen in onderstaande tabel. Onderdeel
Maatregelen
Dak
- verwijderen dakafwerking - aanbrengen isolatie (voldoende draagvermogen voor PV-panelen) - aanbrengen nieuwe dakbedekking - vervangen lichtkoepels (of laten vervallen) - vervangen loodslabbes - (eventueel) plaatsen PV-panelen
Gevels
- aanbrengen isolatie (onderzoek naar na-isolatie luchtspouwen of eventueel geïsoleerde voorzetwanden dan wel gevelisolatie) - vervangen kozijnen inclusief ramen en deuren - aanbrengen isolerende beglazing - vervangen gevelschermen (zonwering) - reparaties voegwerk en schilderwerkzaamheden conform MJOP
Vloer
- controleren op betonrot en aanbrengen vloerisolatie
instandhouding. Dat betekent dat het geplande groot onderhoud vooruit is geschoven. Er zijn een meerjaren onderhoudsplanning
(MJOP) en een EPA-U maatwerkadvies
beschikbaar uit 2021. Bij de opzet voor het Programma van Eisen is rekening gehouden met de in beide rapportages opgenomen elementen, maar veel onderdelen zullen gelijktijdig vervangen worden. Na realisatie zal de MJOP geheel moeten worden herzien.
4.2
Programma van Eisen
Om te komen tot een gebouw dat technisch bij de tijd is en voldoet aan de eisen van BENG en integrale toegankelijkheid, dient een pakket aan maatregelen te worden uitgevoerd dat in deze paragraaf nader wordt omschreven. Na vaststelling zal in een volgende fase de haalbaarheid en precieze omvang van deze maatregelen onderzocht worden. Vervolgens zal worden berekend welke kosten met de maatregelen zijn gemoeid. Voor de te nemen maatregelen maken we een opdeling naar gebouwschil, installaties, toegankelijkheid en afwerking.
In plaats van de in de tabel genoemde gevelschermen als zonwering kan ook onderzocht worden of vaste luifelelementen tegen de gevels mogelijk zijn.
5
Installaties
Toegankelijkheid
Voor de installaties geldt dat in principe alle onderdelen de theoretische levensduur vrijwel
De verdieping van het gebouw is bereikbaar via een vaste trap. Om de verdieping integraal
of geheel hebben overschreden. Integrale vervanging van de installaties is daarmee
toegankelijk te maken, is het mogelijk om een (plateau)lift of traplift aan te brengen. Voor
noodzakelijk. Hierbij geldt uiteraard dat onderdelen die niet meer gebruikt gaan worden,
het installeren van een (plateau)lift zijn constructieve ingrepen nodig, met de bijbehorende
buiten beschouwing kunnen worden gelaten (installaties voor kleedkamers met douche- en
financiële consequenties. Voor de bedachte ateliers boven ruimte M1 en M2 geldt dat de
toiletgelegenheid). Voor wat betreft functionaliteit is veroudering niet direct een noodzaak
bereikbaarheid nog uitgewerkt moet worden, maar dat al wel duidelijk is dat deze vanwege
om tot vervanging over te gaan van bijvoorbeeld sanitaire voorzieningen.
de positionering niet integraal toegankelijk zijn te maken. De stuurgroep heeft hiermee ingestemd.
In relatie met de huurderswensen dienen afwegingen gemaakt te worden over de wijze waarop ventilatie, luchtbehandeling en (eventueel) klimaatbeheersing plaats gaan vinden.
Het gebouw dient te beschikken over een integraal toegankelijk toilet (mindervalidentoilet).
Onderzocht kan worden of onderverdeling in de bemetering financieel haalbaar is.
In de huidige situatie zijn vijf toiletten aanwezig (een toiletruimte met twee toiletten en een toiletruimte met drie toiletten). Volgens het Bouwbesluit bestaande bouw geldt een
Onderdeel
Maatregelen
minimumeis van twee toiletten, waarbij maximaal 45 personen op een toilet zijn
Verdeelinrichting
Compleet vernieuwen met voldoende uitbreidingsmogelijkheid voor aansluiten PV-panelen.
aangewezen. Dat houdt in dat er volstaan kan worden met één toiletgroep. Het ligt daarbij
Compleet vernieuwen.
Dit vraagt om het verbreden van de toegangsdeur naar de toiletruimte, het verwijderen van
Compleet vernieuwen.
de twee separate toiletten, het monteren van geschikt sanitair en het aanleggen van
Noodverlichtings-installatie
Compleet vernieuwen.
alarmering. Daarnaast zal vanwege de sloopwerkzaamheden de afwerking van wanden, vloer en plafond moeten worden aangepakt.
Verlichting
- opstellen verlichtingsplan - aanbrengen basis LED-verlichting in elke ruimte - verlichting schakelbaar per ruimte uitvoeren - verlichting schakelen middels bewegingsmelders
Verwarmingsinstallatie
Compleet vernieuwen.
Warmwater-installatie
Compleet vernieuwen.
Ventilatie-/ luchtbehandeling
Compleet vernieuwen.
Regeling luchtbehandeling (GBS) Brandmeldinstallatie
voor de hand om de kleinste toiletgroep aan te passen naar een integraal toegankelijk toilet.
Afbeelding 8, voorstel positie integraal toegankelijke toiletruimte
6
Afwerking
4.3
Uitgaande van een totale aanpak waar het gaat om de gebouwschil, heeft de demarcatie
Door Stichting Cultuurhuis Hoeksche Waard is een inventarisatie uitgevoerd van de
in afwerking betrekking op het interieur. Hierbij is als uitgangspunt aangehouden dat
wensen per potentiële huurder. Deze wensen zijn opgenomen in onderstaande tabellen en
onderdelen die in basis goed en functioneel zijn, niet vervangen worden. Denk aan
ingedeeld naar de categorieën zoals genoemd in paragraaf 4.1.
verouderd tegelwerk en sanitair in het toilet of een verouderd pantrymeubel. Als dit
1. Door de huurder gewenste voorzieningen die door en voor rekening van de verhuurder
functioneel is en geen gebreken vertoont, blijft dit gehandhaafd.
Huurderswensen
worden gerealiseerd als onderdeel van het opleverniveau.
Aanpassingen die samenhangen met de maatregelen zoals opgenomen bij gebouwschil, installaties en toegankelijkheid worden bestempeld als behorend bij het opleverniveau, dat door en voor rekening van Bres wordt uitgevoerd. Denk hierbij aan het betegelen en functioneel inrichten van de integrale toiletruimte.
2. Door de huurder gewenste voorzieningen die door de verhuurder worden gerealiseerd voor rekening van de huurder. 3. Door de huurder gewenste voorzieningen die de huurder zelf voor eigen rekening kan realiseren na toestemming van de verhuurder.
Onderstaande werkzaamheden worden door/namens Bres uitgevoerd:
Voor een toelichting op de huurderwensen zie het vlekkenplan van Stichting Cultuurhuis
•
Hoeksche Waard dat als bijlage 1 is toegevoegd.
Het vervangen van alle systeemplafonds. Hierin worden voor zover mogelijk ook de ventilatieroosters,
•
Het aanbrengen van nieuwe vloerafwerking in de algemene verkeersruimtes. Dit
Airconditioning
x
betekent dat de huurders zelf nieuwe vloerafwerking in de gehuurde delen moeten
Zwaar geïsoleerd (akoestisch)
x
x
aanbrengen.
Medium geïsoleerd (akoestisch) 5 dubbele wandcontactdozen
Het gegrond opleveren van nieuw aan te brengen binnendeurkozijnen, binnendeuren en aftimmeringen. Dit betekent dat de huurders zelf het houtwerk moeten schilderen.
•
In principe geldt voor alle overige onderdelen dat eventuele nadere afwerking door en voor
3 dubbele wandcontactdozen
rekening van de huurders uitgevoerd dient te worden.
2 dubbele wandcontactdozen 2 dubbele wandcontactdozen
x
Ruimte M8
Wens
huurders zelf de wanden moeten sausen.
Ruimte M7
Wensen Muziekhoek
Het sausklaar opleveren van nieuw te plaatsen binnenwanden. Dit betekent dat de
Ruimte M1
•
Ruimte M6
verlichting,
Ruimte M5
zoals
Ruimte M4
verwerkt
Ruimte M3
installatie-componenten
rookmelders, et cetera.
Ruimte M2
nieuwe
Demarcatie
x
x
x
x
x
x
x
2*
x
x
x
x
x
3* x x
x
3* 1 1
x x
x
x
x
1 1
7
x
x
x
x
2*
x
x
1 1
x
N.t.b. aantal wandcontactdozen
x
1
Noodstroomvoorziening
x
x
2**
Vaste internetverbinding
x
x
1***
Opdelen in drie aparte ruimtes - elke ruimte eigen toegang - 3 dubbele wandcontactdozen per ruimte
x
Demarcatie
2 2 1
Stromend water en afvoer (al aanwezig)
x
n.v.t.
2 dubbele wandcontactdozen
x
1
5 dubbele wandcontactdozen Richtbare spots aan plafond
x x
Pantry updaten Wensen Gymzaal
Ruimte S6
Ruimte S10
x
Ruimte S5
Ruimte S9
x
x
Ruimte S3
Ruimte S5
x
5 dubbele wandcontactdozen 2 dubbele wandcontactdozen
Serverruimte
Ruimte S4
Airconditioning
Wens
Ruimte A2
Ruimte S2
Demarcatie
Ruimte A1
Wens
Ruimte S1
Wensen lokalen A1 en A2 en overige ruimten begane grond
Ruimte A3
Wensen Omroep Hoeksche Waard
x
2*
Wens
Ruimte S8
Ruimte KH
Ruimte KD
n.v.t.
Ruimte S7
x
Ruimte D1
Geen eisen aan ruimte
1 3*
Demarcatie
Airconditioning
x
x
x
x
x
2*
5 dubbele wandcontactdozen
x
1
Vloer geschikt voor dans
x
3*
Tussenmuur
Spiegelwand Medium geïsoleerd (akoestisch)
x x
3* 3*
Eigen ingang of doorgang Stromend water en afvoer
x x
x x
x x
x x
x x
x x
x x
x x
Geluidsbeheersing (galm)
x
3*
5 dubbele wandcontactdozen
x
x
x
x
x
x
x
x
1
n.v.t.
Keukenblok met twee kastjes
x
x
x
x
x
x
x
x
2*
Geen eisen aan ruimte Inrichting kleedruimte
x
x x
x
x
x
x
Ruimte R8
Ruimte R7
Ruimte R6
Ruimte R5
Ruimte R4
Ruimte R3
Ruimte R2
Wens
Ruimte R1
Wensen ruimtes verdieping
x
Demarcatie
1 1 1
2*
*) Voor deze zaken geldt dat de noodzaak van de wensen nader onderzocht dient te
**) Noodstroomvoorziening is in beginsel voor rekening van Omroep Hoeksche Waard.
worden en dat doorgerekend moet worden wat de consequenties zijn. Vervolgens kan worden bezien in hoeverre (een deel van) deze wensen subsidiabel is, dan wel bekostigd
***) Het pand krijgt de beschikking over één glasvezelaansluiting.
kan worden door Stichting Cultuurhuis Hoeksche Waard of verrekend in de huurprijs.
8
4.4
Ruimtestaat
Op basis van het door Stichting Cultuurhuis Hoeksche Waard opgestelde vlekkenplan (zie
Ruimte volgens vlekkenplan
hoofdstuk 3) is onderstaande ruimtestaat gedefinieerd. De opgegeven oppervlaktes zijn
Verdieping
R1
Individuele kunstenaar/huurder
29 m 2
indicatief en voor zover mogelijk gebaseerd op de beschikbaar gestelde NEN2580-
Verdieping
R2
Individuele kunstenaar/huurder
29 m 2
rapportage. Voor nieuw te realiseren ruimtes is een globale berekening gemaakt van de
Verdieping Verdieping
R3 R4
Individuele kunstenaar/huurder Individuele kunstenaar/huurder
29 m 2 29 m 2
Verdieping
R5
Individuele kunstenaar/huurder
29 m 2
Oppervlakte bvo
Verdieping
R6
Individuele kunstenaar/huurder
29 m 2
Verdieping Verdieping
R7 R8
Individuele kunstenaar/huurder Individuele kunstenaar/huurder
29 m 2 29 m 2
omvang. De verkeersruimtes en een deel van de algemene ruimtes zijn niet meegenomen. Ruimte volgens vlekkenplan
Oppervlakte bvo
Begane grond
A1
Individuele kunstenaar/huurder
26 m 2
Begane grond
A1
Individuele kunstenaar/huurder
26 m 2
Begane grond Begane grond
A1 A2
Individuele kunstenaar/huurder Individuele kunstenaar/huurder
19 m 2 56 m 2
Verdieping
R9
Individuele kunstenaar/huurder
29 m 2
Verdieping
R10
Individuele kunstenaar/huurder
29 m 2
Begane grond
A3
Omroep HW
61 m 2
Verdieping
Opslag
12 m 2
Begane grond
D1
Individuele kunstenaar/huurder
142 m 2
Begane grond Begane grond
KD KH
Kleedkamer Opbergruimte
14 m 2 11 m 2
Opmerking: er lijkt meer mogelijk te zijn qua verhuur, maar daarvoor zijn nog geen huurders
Begane grond
M1
Bandruimte 2
29 m 2
huurinkomsten stijgen.
Begane grond
M2
Bandruimte 1
29 m 2
Begane grond Begane grond
M3 M4
Individuele kunstenaar/huurder Individuele kunstenaar/huurder
8 m2 8 m2
Begane grond
M5
Popschool HW
26 m 2
Begane grond
M6
Popschool HW
26 m 2
Begane grond Begane grond
M7 M8
Popschool HW Muziekschool HW
21 m 2 52 m 2
Begane grond
S1
Omroep HW
16 m 2
Begane grond
S2
Omroep HW
23 m 2
Begane grond Begane grond
S3 S4
Individuele kunstenaar/huurder Omroep HW
14 m 2 7 m2
Begane grond
S5
Pantry
15 m 2
Begane grond
S6
Foyer, Expositieruimte
n.t.b.
Begane grond Begane grond
S7 S8
Stookhok Opbergruimte
14 m 2 22 m 2
Begane grond
S9
Omroep HW
19 m 2
Begane grond
S10
Omroep HW
9 m2
en oppervlaktes vast te leggen.
Bij meer verhuurmogelijkheden
zullen ook de
9
5.
Kosten-/batenanalyse Tevens is een overzicht gemaakt van de werkzaamheden die voor rekening van de
In dit hoofdstuk belichten we de financiële aspecten van het uitgevoerde onderzoek. De
huurders komen. Hieraan zijn geen bedragen gekoppeld, omdat voor werkzaamheden die
opgestelde raming geeft inzicht in de investeringskosten waarmee voor de beoogde
in eigen beheer worden uitgevoerd geen goede inschatting is te maken.
planuitwerking rekening moet worden gehouden. Daarnaast is een raming gemaakt waarin het scenario van nieuwbouw is doorgerekend. Met de opgestelde exploitatiebegroting zijn
Onderstaande tabel geeft het totaalbedrag en het bedrag per m 2 bruto vloeroppervlakte
de inkomsten en uitgaven gedurende de beheerperiode voor het eerste jaar in beeld
(bvo) uit de ramingsopzet weer.
gebracht. De gehanteerde bedragen zijn inclusief btw (tenzij anders aangegeven) en gebaseerd op prijspeil 2023. Het is niet bekend in welk jaar de realisatie van de plannen eventueel plaats zal vinden. Dit kan zowel positief als negatief van invloed zijn op de bedragen die nu zijn
Resultaten investeringsraming planontwikkeling € 3.293.423
Totaalbedrag ramingsopzet (inclusief btw)
€ 2.321
Kosten per m 2 bvo (totaal 1.419 m 2; inclusief btw)
opgenomen. De raming voor de totale kosten en uitsplitsing naar de verschillende categorieën zijn
5.1
Investeringskosten
opgenomen als bijlage 2.
Het ramen van investeringskosten in deze fase van planontwikkeling gebeurt op basis van eenheidsprijzen. In de ramingen is gerekend met realistische uitgangspunten op basis van
5.1.2
Raming nieuwbouw
de huidige beschikbare informatie. Voor zaken die nu nog niet bekend (kunnen) zijn, is
Om inzichtelijk te krijgen hoe de beoogde planontwikkeling zich verhoudt tot nieuwbouw, is
gerekend met realistische aannames. Onderdelen die niet in de raming zijn meegenomen,
op basis van kengetallen een ramingsopzet gemaakt voor nieuwbouw op dezelfde locatie.
staan ook als zodanig omschreven.
In de ramingsopzet is weergegeven wat qua kosten de bandbreedte is door het benoemen van een ondergrens en een bovengrens. De uiteindelijke kosten zijn afhankelijk van onder
5.1.1
Raming planontwikkeling
Op basis van het in hoofdstuk 4 omschreven Programma van Eisen en de gedefinieerde huurderswensen is een raming opgesteld die inzicht geeft in de kosten voor de beoogde planuitwerking. Als vertrekpunt voor de raming zijn de gegevens uit de beschikbaar gestelde MJOP en het EPA-U maatwerkadvies aangehouden. Bedragen uit de genoemde rapporten zijn geïndexeerd naar prijspeil 2023.
meer ontwerpkeuzes, keuzes in afwerking en benodigde/gewenste voorzieningen. Omdat is uitgegaan van nieuwbouw op dezelfde locatie, zijn geen kosten voor grondverwerving gerekend. Onderstaande tabel geeft de totaalbedragen en de bedragen per m 2 bruto vloeroppervlakte (bvo) uit de ramingsopzet weer. Resultaten investeringsraming nieuwbouw
ondergrens
bovengrens
Naast de opzet voor de totale kosten zijn ook de verschillende categorieën uitgewerkt,
Totaalbedrag ramingsopzet (inclusief btw)
€ 4.464.174
€ 5.528.708
zodat voor de directe kosten inzichtelijk is:
Kosten per m 2 bvo (totaal 1.419 m 2; inclusief btw)
€ 3.146
€ 3.896
•
welke kosten zijn toe te schrijven aan achterstallig onderhoud;
•
welke kosten zijn toe te schrijven aan verduurzaming;
•
welke kosten zijn toe te schrijven aan de planontwikkeling.
De ramingsopzet voor nieuwbouw is opgenomen als bijlage 3.
10
5.2
Kapitaallasten, exploitatiekosten en jaarlasten Als we bij nieuwbouw dezelfde onderverdeling van afschrijvingstermijnen zouden hanteren
5.2.1
als bij planontwikkeling, betekent dit dat de kapitaallasten voor het eerste jaar uitkomen op
Kapitaallasten
Op basis van de investeringskosten zijn de kapitaallasten voor planontwikkeling en nieuwbouw berekend, zoals uitgewerkt in onderstaande tabellen. Daarbij gelden de volgende uitgangspunten. •
onderstaande tabel. Let op: dit is slechts een indicatie, waarbij een verdeling van 70% bouwkundig en 30% installaties is aangehouden.
In het scenario planontwikkeling is gerekend met de volgende afschrijvingstermijnen:
Kapitaallasten nieuwbouw (indicatief!)
ondergrens
bovengrens
-
10 jaar voor technische installaties
Installaties
€ 1.300.509
€ 1.619.869
-
20 jaar voor bouwkundig
Afschrijvingstermijn
10 jaar
10 jaar
-
25 jaar voor de PV-installatie
Rente
•
Voor de algemene projectkosten is een afschrijvingstermijn van 20 jaar aangehouden.
•
Voor het scenario nieuwbouw geldt een afschrijvingstermijn van 40 jaar voor het bouwkundige deel. Voor de kapitaallasten bij nieuwbouw zijn zowel de ondergrens als
•
€ 376.000 respectievelijk € 467.000 voor de onder- en bovengrens (lineair). Zie
Investering (inclusief btw)
Kapitaallasten lineair jaar 1 (inclusief btw) Bouwkundig
Investering (inclusief btw)
3,71%
3,71%
€ 178.000
€ 222.000
€ 3.034.521
€ 3.779.695
de bovengrens aangegeven.
Afschrijvingstermijn
40 jaar
40 jaar
De actuele rente waarmee de Gemeente Hoeksche Waard rekent bedraagt 3,71%.
Rente Kapitaallasten lineair jaar 1 (inclusief btw)
3,71% € 188.000
3,71% € 235.000
Investering (inclusief btw)
€ 129.144
€ 129.144
25 jaar 3,71%
25 jaar 3,71%
€ 10.000
€ 10.000
€ 376.000
€ 467.000
Kapitaallasten planontwikkeling Installaties
Investering (inclusief btw) Afschrijvingstermijn Rente Kapitaallasten lineair jaar 1 (inclusief btw)
Bouwkundig
Investering (inclusief btw) Afschrijvingstermijn Rente Kapitaallasten lineair jaar 1 (inclusief btw)
€ 700.003
PV-installatie
10 jaar
Afschrijvingstermijn Rente
3,71% € 96.000 € 2.464.276
Kapitaallasten lineair jaar 1 (inclusief btw) Kapitaallasten lineair jaar 1 (inclusief btw)
20 jaar 3,71% € 215.000
5.2.2
Exploitatiekosten en jaarlasten
Het overzicht op de volgende pagina laat een exploitatiebegroting zien, inclusief de PV-installatie
Investering (inclusief btw) Afschrijvingstermijn Rente Kapitaallasten lineair jaar 1 (inclusief btw)
Kapitaallasten lineair jaar 1 (inclusief btw)
€ 129.144 25 jaar 3,71%
berekende jaarlasten die verband houden met het cultureel centrum in het scenario van planontwikkeling bij een afschrijvingstermijn van 20 jaar. De weergave geldt voor het eerste jaar vanwege lineaire kapitaallasten.
€ 10.000 € 321.000
11
Ten aanzien van de beheervorm gelden de volgende uitgangspunten. •
-
Zoals eerder beschreven is Bres Accommodaties verantwoordelijk voor het groot on-
73.780 kW/h worden opgewekt.
derhoud buitenzijde en de wettelijke keuringen van installaties. Stichting Cultuurhuis
-
Hoeksche Waard is (eind-)verantwoordelijk voor beheer en exploitatie van het cultureel
Hoeksche Waard geen capaciteit meer beschikbaar is.
derhoud en klein onderhoud is opgenomen als bijlage 5. Gemeente Hoeksche Waard
-
treedt op als eigenaar van het pand. De demarcatielijst is slechts een indicatie en kan
De energiekosten zijn eventueel naar beneden bij te stellen door uit te gaan van een hogere ambitie (ENG in plaats van BENG), maar daarmee stijgen wel de
pas verder uitgewerkt worden als het project vastere vormen krijgt.
kapitaallasten.
Zoals besproken met een vertegenwoordiger van Stichting Cultuurhuis Hoeksche
-
Er is uitgegaan van de tarieven van Bres en een gelijke verdeling tussen hoog en
Waard is zelfwerkzaamheid van de (vaste) gebruikers het devies. Zowel ten aanzien
laag tarief (piek/dal), maar er is geen rekening gehouden met het eventueel
van het zichzelf toegang verschaffen en afsluiten van de accommodatie, als ten aanzien
opslaan van energie op locatie.
van schoonmaak en klein onderhoud. In ‘ruil’ daarvoor maken de huurders tegen
-
laagdrempelige tarieven gebruik van het cultureel centrum. •
Er is geen rekening gehouden met het terugleveren van energie aan het energiebedrijf, omdat de netbeheerder heeft aangegeven dat hiervoor in de
centrum, inclusief het klein onderhoud (binnenzijde). De demarcatielijst voor groot on-
•
Met het toepassen van 217 PV-panelen (400 Wattpiek) kan naar verwachting
Stichting Cultuurhuis
Hoeksche Waard maakt actief werk van sponsor-
Ook voor de berekening van de energiekosten geldt 2023 als prijspeil en uitgangspunt voor de tarieven.
en
•
De grote (vervangings-)investeringen worden in het eerste jaar uitgevoerd en zijn
fondsenwerving, ook in natura. Zo kunnen lokale ondernemers ingezet worden voor
opgenomen in de investeringskosten en kapitaallasten. Na 10 jaar is rekening
taken op het gebied van bijvoorbeeld administratie en marketing.
gehouden met een beperkte opknapbeurt van het binnen- en buitenschilderwerk en het vervangen van de vloerafwerking en van niet eerder vervangen sanitair.
5.2.3 •
Toelichting exploitatiebegroting
In het kader van de planontwikkeling is door Stichting Cultuurhuis Hoeksche Waard
•
Er is navraag gedaan bij een btw-specialist over de mogelijkheid tot terugvorderen van de btw. Dit blijkt niet mogelijk te zijn.
geïnventariseerd wat het financieel draagvlak is bij de vaste gebruikers. Dit vertaalt zich in een huuropbrengst van € 60.000 per jaar (gemiddeld € 5.000 per maand). •
Voor incidentele huur zijn we uitgegaan van 10% van de vaste huur.
•
De overige opbrengsten bestaan uit reclame en sponsoring. Om niet het risico te lopen van oneerlijke concurrentie met lokale horecaondernemers, is geen rekening gehouden met opbrengsten uit horeca-gerelateerde activiteiten.
•
Het uitgangspunt een volledig op vrijwilligers gestoelde organisatie. Er is hierbij rekening gehouden met een beperkte vrijwilligersvergoeding.
•
De energiekosten zijn door ons berekend op € 60.000 (prijspeil tarieven en belastingen 2023 en een verbruik van 128.737 kW/h per jaar). -
Deze berekening is gebaseerd op de verstrekte EPA-U rapportage en gaat uit van de bestaande situatie met ambitie BENG en (tenminste) 30% opwekking door PVpanelen.
12
* = de kosten voor klein onderhoud worden door Stichting Cultuurhuis Hoeksche Waard voorzien door het in eigen beheer van deze werkzaamheden 13
Rekensom per betrokkene
Saldo Stichting Cultuurhuis jaar 1 (alle bedragen inclusief btw)
Op basis van baten en lasten is inzichtelijk gemaakt wat het berekende exploitatietekort
Baten - vaste verhuur
€ 60.000
- incidentele verhuur
€ 6.000
- overige opbrengsten
€ 2.500
voor elke betrokkene betekent. Saldo gemeente jaar 1 (alle bedragen inclusief btw)
planontwikkeling
planontwikkeling
Baten - kostprijs dekkende huur van Bres
p.m.
Lasten - kapitaallasten
€ 321.000
- exploitatielasten eigenaar (o.b.v. 2023)
€ 6.478
- kapitaallasten voorbereidingskrediet
€ 5.270
- legeskosten (alleen eerste jaar) - extra bijdrage aan Bres t.b.v. kostprijs dekkende huur
€ 55.441 p.m.
- aanvulling exploitatietekort Bres
€ 95.824 saldo gemeente:
Saldo Bres jaar 1 (alle bedragen inclusief btw)
- € 484.013
Lasten - vrijwilligersvergoeding
€ 5.000
- energiekosten
€ 60.000
- kosten klein onderhoud (begroot op € 28.000) - schoonmaakkosten
€0* € 7.500
- huur aan Bres inclusief belastingen, verzekeringen en administratiekosten (op basis van 1.419 m 2 bvo x € 60,50)
€ 85.850
Aanvulling vanuit Bres € 95.824
- aanvulling exploitatietekort saldo Stichting Cultuurhuis:
€0
planontwikkeling * = de kosten voor klein onderhoud worden door Stichting Cultuurhuis Hoeksche Waard
Baten - huur van Stichting Cultuurhuis inclusief belastingen, verzekeringen en administratiekosten (op basis van 1.419 m 2 bvo x € 60,50)
voorzien door het in eigen beheer van deze werkzaamheden € 85.850
- subsidie
n.n.b.
- extra bijdrage van gemeente t.b.v. kostprijs dekkende huur
p.m.
Lasten - kosten groot onderhoud (op basis van 1.419 m 2 bvo x € 64,71)
€ 91.824
- aanvulling exploitatietekort stichting Cultuurhuis
€ 89.850
- kostprijs dekkende huur aan gemeente Hoeksche Waard
p.m.
Aanvulling vanuit gemeente Hoeksche Waard € 95.824
- aanvulling exploitatietekort saldo Bres:
€0 14
6.
Risico’s en kansen
wijzigingen en aanpassingen van bijvoorbeeld de dakisolatie kunnen blijken dat constructieve aanpassingen nodig zijn.
6.1
Om de omvang van het risico inzichtelijk te maken en het risico beter te kunnen
Risico’s
beheersen, kan reeds vroegtijdig een verkennend constructief onderzoek worden
Voor dit project kunnen we in deze fase de volgende risico’s benoemen. •
Netcongestie
uitgevoerd. •
Eenvoudig gezegd is er momenteel op veel plaatsen een stroomtekort. Het gevolg
Bezwaren omgeving Vanuit de omgeving zouden bezwaren kunnen komen tegen de voorgenomen plannen.
hiervan is dat in veel gemeenten geen zwaardere - of verzwaring van de bestaande -
Om de omvang van het risico inzichtelijk te maken en het risico beter te kunnen
elektra-aansluiting gerealiseerd kan worden. Dit kan een risico vormen voor de
beheersen, is het van belang om - als de plannen concretere vormen aannemen -
benodigde voorzieningen, denk ook aan de voeding van warmtepompen in combinatie
vroegtijdig
met PV-panelen.
met de omgeving in gesprek
te gaan.
Het opstellen
van een
communicatieplan kan hierbij behulpzaam zijn.
Om de omvang van het risico inzichtelijk te maken en het risico beter te kunnen beheersen, kan in een volgende fase een capaciteitsberekening gemaakt worden om de energiebehoefte inzichtelijk te maken. •
Asbest Er is een bedrag in de raming opgenomen voor asbest. De hoogte van het bedrag is een aanname voor het kunnen inventariseren en saneren. Bij oudere gebouwen is het risico aanwezig dat er meer asbest wordt aangetroffen waardoor het gereserveerde bedrag ontoereikend is, of dat er asbest wordt aangetroffen op onvoorziene of moeilijk bereikbare plaatsen, waardoor meer kosten met de sanering gemoeid zijn en/of het saneren meer tijd in beslag neemt dan vooraf aangenomen. Om de omvang van het risico inzichtelijk te maken en het risico beter te kunnen beheersen, kan reeds vroegtijdig een asbestinventarisatie worden uitgevoerd.
•
Flora en Fauna Bij bouw- en renovatiewerkzaamheden dient rekening gehouden te worden met de aanwezigheid van beschermde plant- en diersoorten en broedperiodes van vogels. Wanneer hier onvoldoende zicht op is kan dit grote gevolgen hebben voor de planning. Om de omvang van het risico inzichtelijk te maken en het risico beter te kunnen beheersen, kan reeds vroegtijdig een quickscan worden uitgevoerd.
•
Constructieve issues Bij een grootschalige renovatie en verduurzaming zoals hier beoogd, bestaat het risico op mankementen aan de bestaande constructie. In hoofdstuk 4 is al iets genoemd over de aanwezige begane grondvloeren. Maar daarnaast zou bij voorgenomen indelings-
6.2
Kansen
Met het oog op de financiële kant van het project bestaat de mogelijkheid aanspraak te maken op subsidies met betrekking tot bijvoorbeeld de voorgenomen verduurzaming van het pand. Er is een subsidieonderzoek uitgevoerd waarbij met de kennis van nu en op basis van de huidige geldende regelingen is aangegeven wat hierin mogelijk zou kunnen zijn. Een deel van de beschikbare subsidieregelingen is alleen relevant voor stichtingen en dit biedt dit kansen voor Stichting Cultuurhuis Hoeksche Waard. Te denken valt aan Het Cultuurfonds, VSBfonds, Oranje Fonds en DOEN. De kans is aanwezig dat bij toekenning van een of meerdere van deze regelingen een substantieel deel van de kosten gedekt kan worden. Van de regelingen waarvoor gemeente Hoeksche Waard als eigenaar van het pand eventueel in aanmerking komt, noemen we de ISDE-regeling en de DUMAVA-regeling als meest kansrijk. Voor eerstgenoemde regeling geldt als voorwaarde dat de eigenaar van het pand vennootschapsbelasting betaalt. Als er een indicatie van de omvang van eventueel toe te kennen subsidie gegeven moet worden, schatten we in dat dit ten hoogste € 500.000 - € 700.000 zou kunnen bedragen. Daarbij gaan we uit van een DUMAVA-subsidieregeling zoals die momenteel geldt.
Uiteraard zijn hier de eerder genoemde voorbehouden en voorwaarden van kracht; zo is er onmogelijk aan te geven of de huidige regelingen nog bestaan ten tijde van de realisatie van het project en als dat al zo is, of het project wordt ingeloot.
15
Bijlagen Bijlage 1: vlekkenplan •
Vlekkenplan Stichting Cultuurhuis Hoeksche Waard d.d. 24-04-2023
Bijlage 2: ramingsopzet planontwikkeling •
Ramingsopzet planontwikkeling totaal d.d. 30-01-2024
•
Kosten ontwikkeling d.d. 13-10-2023
•
Kosten verduurzaming d.d. 13-10-2023
•
Kosten achterstallig onderhoud d.d. 13-10-2023
•
Werkzaamheden door huurders d.d. 13-10-2023
Bijlage 3: ramingsopzet nieuwbouw •
Ramingsopzet nieuwbouw d.d. 13-10-2023
Bijlage 4: subsidie-onderzoek •
Rapportage Sportsubsidie.nl d.d. 04-01-2024
Bijlage 5: demarcatielijst •
Demarcatielijst (indicatief) groot- en klein onderhoud d.d. 18-03-2024
16