Uitwerkingsnota Grondprijzen - Raadsvoorstel

VOORSTEL zaaknummer:

754010

afdelingsnaam:

BenO-Ruimtelijke Kwaliteit

steller:

Marc Dols

telefoonnummer

035 629 2237

onderwerp:

Uitwerkingsnota Grondprijzen 2021

Voorstel 1.

De Uitwerkingsnota Grondprijzen vast te stellen;

Titel Beeldvormende sessies

Uitwerkingsnota Grondprijzen 2021

Toelichting Vanwege het technische onderwerp is er een beeldvormende sessie georganiseerd. De inbreng is verwerkt in de nota. De uitwerkingsnota grondprijzen is een uitwerking van de vastgestelde Nota Grond- en Vastgoedbeleid 2020-2023.

BEELDVORMING 24 maart

OORDEELSVORMING

BESLUITVORMING

Raadscommissie 25 augustus 2021

Raadscommissie 25 augustus 2021

Raad 15 september 2021

Samenvatting Voor u ligt de Uitwerkingsnota Grondprijzen 2021 van de gemeente Hilversum. Deze nota is een uitwerking van de op 11 december 2019 door de raad vastgestelde Nota Grond- en Vastgoedbeleid 20202023 ‘Inspelen op de situatie’1. De uitwerking van deze nota is tot stand gekomen in uitwisseling met de betrokken beleidsvelden en woningcorporaties. In de uitwerkingsnota kiest Hilversum voor een andere grondprijsmethodiek bij de bepaling van de grondprijzen voor de segmenten snippergroen, sociale huurwoningen en maatschappelijk vastgoed. Door de grondprijzen vast te stellen op basis van de residuele grondprijsmethodiek wordt het grondbeleid van Hilversum binnen de drie segmenten reëler en transparanter. Het wordt duidelijker op welke wijze de gemeente Hilversum al dan niet bijdraagt aan de maatschappelijke opgaven. Ook sluit het nieuwe voorgestelde beleid daarmee beter aan bij de toenemende druk op ruimte. Indien het voor de opgave wenselijk is, wordt er daarnaast een mogelijkheid gecreëerd om de grondprijzen op basis van maatwerk te subsidiëren. De overwegingen voor de nieuwe voorgestelde grondprijsmethoden staan toegelicht in de bijgevoegde Uitwerkingsnota Grondprijzen.

Inleiding De Uitwerkingsnota Grondprijzen (bijlage 1) bouwt voort op de keuze voor situationeel grondbeleid uit de Nota Grond- en Vastgoedbeleid 2020-2023. Hiermee sturen we op een transparant en toekomstbestendig grondbeleid. Situationeel grondbeleid maakt flexibiliteit en maatwerk per locatie of initiatief mogelijk. Daarnaast is het centrale uitgangspunt in de nota ‘geen vastgoed en grond, tenzij’. Dat betekent dat de gemeente panden en grond die niet nodig zijn voor gemeentelijke doelstellingen afstoot en daarmee het maatschappelijk rendement van de resterende portefeuille vergroot. Een toelichting op de verschillende grondprijsmethoden is te vinden in bijlage C van de Uitwerkingsnota. Eveneens is als bijlage bij dit voorstel een eerdere toelichting over de residuele grondwaarde toegevoegd die is geschreven naar aanleiding van T19/154 (Verduidelijkende informatie n.a.v. vragen tijdens de commissie RO & Wonen van 27 november jl. / residuele grondwaarde / Toezegging T19/154). 1 https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=hilversum&id=100308992

In de Uitwerkingsnota Grondprijzen wordt het beleid uit de Nota Grond- en Vastgoedbeleid verder uitgewerkt voor de grondprijzen behorend bij de segmenten snippergroen, sociale huurwoningen en maatschappelijk vastgoed. Ook geven we met de Uitwerkingsnota invulling aan een aantal grote vraagstukken zoals de vraag naar en betaalbaarheid van woningen en druk op de schaarse ruimte. Daarmee sluit deze Uitwerkingsnota ook aan bij het doel van de nieuwe Woonvisie 2021-2030 om te waarborgen dat er een goede mix ontstaat van voldoende beschikbare woningen, betaalbare woningen en kwalitatief goede woningen2. Daarnaast wordt er rekening gehouden met de energietransitie en verduurzaming door bij aan te sluiten bij de Bijna Energie Neutrale Gebouwen (BENG) normeringen zoals verwerkt in het bouwkompas. Het grondbeleid van Hilversum richt zich op het gebruik van de grond als bepalende factor voor de kwaliteit van de leefomgeving en hanteert daarbij de volgende doelstellingen:  bevorderen van een maatschappelijk gewenst ruimtegebruik;  verhogen van de kwaliteit van het ruimtegebruik;  bevorderen van een rechtvaardige verdeling van kosten en opbrengsten over gebruikers, grondeigenaren, ontwikkelaars, corporaties en de overheid.

Probleemstelling/doel Vaste grondprijzen doen geen recht aan de diversiteit aan locaties en initiatieven. Door een gestandaardiseerde grondprijs vast te stellen op basis van de residuele methode en deze te toetsen middels de comparatieve methode wordt hier meer recht aan gedaan. Tegelijkertijd leidt de residuele methode tot een reëler en transparanter grondbeleid. Met het vaststellen van de Uitwerkingsnota Grondprijzen worden nieuwe grondprijzen vastgesteld voor de segmenten snippergroen, sociale huurwoningen en maatschappelijk vastgoed.

Argumenten 1.1. De voorgestelde grondprijzen geven meer transparantie over de wijze waarop de gemeente Hilversum al dan niet bijdraagt aan de maatschappelijke opgaven binnen de segmenten van snippergroen, sociale huurwoningen en maatschappelijke vastgoed. In plaats van een te lage grondprijs of standaard bijdrage kan per initiatief of locatie bewust worden gekozen voor maatwerkoplossingen. Zo kan Hilversum een bewuste afweging maken voor een subsidie indien dit voor de opgave wenselijk is. De voorgestelde grondprijzen geven zo transparantie over de manier waarop de gemeente bijdraagt aan de maatschappelijke opgaven. 1.2. De voorgestelde grondprijzen sluiten beter aan bij de toenemende druk op ruimte. Een vaste grondprijs doet geen recht aan de diversiteit aan locaties, de ambities voor stedelijke ontwikkeling, de waarde vermeerderende mogelijkheden voor aangrenzende percelen, het vraagstuk van oneigenlijk grondgebruik, aan de kleiner wordende woningen, de hoge bouwkosten voor grotere woningen en de druk van stijgende grondwaarden op niet-woonfuncties. 1.3. De voorgestelde grondprijzen leiden tot een reëlere vergoeding die overeenkomt met de te verwachte kosten van de dienstverlening. Zo is de verwachting dat de hogere prijzen voor snippergroen zullen leiden tot hogere opbrengsten.

Daarnaast leidt de bij snippergroen voorgestelde drempel tot minder aanvragen zonder afnameresultaat en daardoor tot een betere benutting van de beschikbare capaciteit. Dit wordt ook ondersteund door het toevoegen van de mogelijkheid om één gezamenlijk taxatierapport op te stellen door twee verschillende makelaars, in plaats van twee individuele rapporten.

2 De Woonvisie is op 30 juni in de raadscommissie besproken en is op 7 juli in de raad ter vaststelling voorgelegd.

https://hilversum.bestuurlijkeinformatie.nl/Agenda/Index/c810a5cb-68b6-497f-b6b8-254446b83804

Kanttekeningen 1.1. De voorgestelde grondprijsmethoden leiden bij de meeste segmenten tot een verhoging van de grondprijzen. In vergelijking met omringende gemeenten waren de grondprijzen van de gemeente Hilversum relatief laag. Op basis van de residuele grondprijsmethode komen we tot reëlere grondprijzen die beter aansluiten bij de waarde van de grond. Waar nodig wordt in het voorgestelde beleid de mogelijkheid geboden om per gebiedsontwikkeling afspraken te maken over specifieke gebiedswensen en uitvoeringszaken om tegemoet te komen in de hoogte van de grondprijzen. 1.2. Een andere grondprijsmethodiek voor sociale woningen leidt tot een lagere grondprijs voor appartementen en hogere grondprijs voor eengezinswoningen. Voor appartementen neemt de grondprijs p/m² brutovloeroppervlak (BVO) af ten opzichte van de huidige vaste grondprijs. De bouwgrond onder deze meergezinswoningen is relatief goedkoper dan bij (grondgebonden) eengezinswoningen. Een goedkopere grondprijs voor appartementen past bij de kleiner wordende woningen en daarbij behorende bouwkosten. De grondprijs voor eengezinswoningen per m2 op basis van kavelgrootte (kavel) stijgt juist. In de nieuwe benadering wordt namelijk ook rekening gehouden met de oppervlakte van het totale werkelijke perceel (grondgebruik).

Het verschil tussen de twee grondprijzen sluit aan bij de beperkte omvang van de grondpositie van Hilversum en de verwachte type bebouwing. De verwachting is namelijk dat de komende jaren voornamelijk (sociale huur)appartementen worden gerealiseerd op twee ontwikkellocaties: het stationsgebied en het circusterrein. De hogere grondprijs voor sociale eengezinswoningen zal hierdoor in de praktijk vaak niet worden gehanteerd. Indien dit tot problemen leidt kan een oplossing worden gevonden middels de mogelijkheid voor maatwerk. 1.3. Een aanpassing van de grondprijzen in Hilversum kan effect hebben op de grondprijzen in omliggende gemeenten. Als centrumgemeente kijken omliggende gemeenten onder andere naar Hilversum om te evalueren of en hoe de eigen grondprijzen moeten worden aangepast. Indien de gemeente Hilversum haar grondprijzen aanpast, is het de verwachting dat omliggende gemeenten dat ook gaan doen. Voor sociale huurwoningen kan dit ertoe leiden dat het hoge tarief voor eengezinswoningen voor de sociale huur bij omliggende gemeenten wordt overgenomen. De stijging die in de nota wordt voorgesteld is echter passend bij de opgave waar Hilversum voor staat en sluit aan bij de druk op ruimte in Hilversum. Op basis van de benchmark is het daarom logisch om voor Hilversum hogere grondprijzen te hanteren dan bij omliggende gemeenten.

Financiën, middelen & capaciteit De Uitwerkingsnota is een beleidsinstrument en vereist zelf geen financiële middelen. Het handelen volgens hetgeen gesteld is in de nota leidt wel tot financiële resultaten en vraagt om middelen en capaciteit, bijvoorbeeld bij het uitwerken van maatwerkoplossingen. hiervan wordt in de uitwerkingsnota in paragraaf 2.1 een uitwerking gegeven.

Uitvoering In de nota worden twee prijspeilen gehanteerd. De prijzen voor snippergroen en maatschappelijk vastgoed zijn gebaseerd op prijspeil 2020. Deze worden na het vaststellen van de uitwerkingsnota geïndexeerd naar prijspeil 2021 met de Consumentenprijsindex 2020 (1,3%). De grondprijzen voor sociale huurwoningen zijn wel al op prijspeil 2021. In de bijgevoegde uitwerkingsnota wordt telkens geduid welk prijspeil voor welk type grondprijs wordt gehanteerd. Na het vaststellen van de uitwerkingsnota Grondprijzen zijn de nieuwe grondprijzen van kracht. Jaarlijks worden deze prijzen middels de nota Grondprijzen geïndexeerd, vastgesteld door het college en ter informatie aan de raad gestuurd middels de memo Grondprijzen. Eens in de vier jaar wordt deze Uitwerkingsnota Grondprijzen geëvalueerd en zo nodig bijgesteld. De eerstvolgende evaluatie zal plaatsvinden in 2025. Een en ander wordt verwerkt in de grondexploitaties bij de actualisatie van de grondexploitaties 2021. Burgemeester en wethouders van Hilversum, de gemeentesecretaris, de burgemeester,

W. Groot, ls.

Ch. B. Aptroot, wnd.

Bijlage(n) 1. 2. 3.

Uitwerkingsnota Grondprijzen Collegebrief over T19-154 - Toelichting residuele grondprijsmethode Benchmark grondprijzen omliggende gemeenten Hilversum