Uitwerkingsnota grondprijzen 7 september 2021

De gemeente wil slagvaardig te werk gaan en potentiële kopers helderheid verschaffen over de prijzen. De gemeente hanteert vaste m²-prijzen tot een bepaalde perceelgrootte en differentieert hierbij per wijk. De prijzen zijn marktconform en worden vastgesteld door externe taxateurs. De gemeente laat de grond taxeren als het perceel groter is dan een bepaalde afmeting. Deze perceelgrootte is afhankelijk van de wijk. De gemeente biedt het perceel snippergroen voor de getaxeerde waarde plus taxatiekosten aan. Prijzen zijn kosten koper. Stap 4. Eigendom of gebruik Uitgangspunt is dat de gemeente snippergroen in eigendom uitgeeft. De gemeente heeft geen ambities om een beheerorganisatie op te richten om de bruikleen en/of huurovereenkomsten te beheren. Bron: Nota Grondbeleid gemeente Gooise Meren 2020

28

Bijlage C: Grondprijs-methoden (Genormeerd) residuele grondwaardebepaling is de meest marktconforme methode De residuele grondwaardebepaling betreft de bepaling van het residu. De waarde die resteert wanneer btw, stichtingskosten en winsten worden afgetrokken van de verkoopwaarde van een vastgoedobject is dan de residuele grondwaarde (het residu), de waarde van de bouwrijpe grond. Residueel rekenen benadert marktconformiteit. De werkelijke prijs komt naar voren bij bieden. Bij genormeerd residueel rekenen wordt op basis van (vooraf) vastgestelde standaardtypen doorrekeningen gemaakt. Deze standaarden zijn afgeleid van veel in de markt voorkomende woning- en kavelgroottes. Het voordeel van de genormeerd residuele methode is dat niet alles achter de komma uitgerekend hoeft te worden. Deze methode wordt ook gebruikt voor het opstellen van grondprijsbeleid en eerste doorrekeningen. Naarmate onderhandelingen verder gaan en er meer bekend is over de te realiseren woningen, kunnen de berekeningen worden aangevuld/aangepast met projectspecifieke input. Voor een residuele benadering is actueel inzicht en kennis over het verloop van de verkoopopbrengsten en de bouw- en ontwikkelingskosten van belang. Deze methode heeft als groot voordeel dat er gebruik gemaakt wordt van actuele gegevens om een marktconforme grondprijs te bepalen. Daarmee is de gemeente flexibel in iedere marktsituatie.

Grondquotebenadering vaak te weinig gedifferentieerd De grondquote wordt voornamelijk gebruikt voor huurwoningen en de grondprijs wordt bepaald aan de hand van een vooraf vastgesteld percentage van de commerciële waarde (de VON-prijs van een woning) of over een andere eenheid zoals de bouwkosten. De quote kan worden bepaald door vergelijking met omliggende gemeenten of door een residuele berekening aan de hand van referentieprojecten. Bij vergelijking tussen gemeenten moet wel rekening gehouden worden met verschillen in marktprijzen en bouwkosten. Ook kan gewerkt worden met indexen en garantieprijzen. Door te rekenen met een vaste grondquote stijgt de grondwaarde bij een hogere commerciële waarde (VON-prijs) of hogere stichtingskosten. De basis voor deze methode is de gedachte dat iemand die de kosten voor een duur huis kan opbrengen, ook meer kan betalen voor de grond. Het voordeel van een grondquote is dat het snel duidelijkheid biedt aan marktpartijen. Veel gemeenten gebruiken deze methode ook als snelle check op de grondprijzen die wel residueel doorgerekend zijn. Het nadeel van een grondquote is dat een vast percentage geen of minder rekening houdt met de kwaliteit van de locatie.

Als namelijk een zelfde woning (met dezelfde bouwkosten) gebouwd wordt op een toplocatie versus een mindere locatie en de grondquote blijft hetzelfde, dan gaat er bij de toplocatie een groter deel van de verkoopopbrengsten (realisatiewinst) naar de marktpartij, terwijl het verschil veroorzaakt wordt door de kwaliteit van de locatie (bereikbaarheid, voorzieningen, uitstraling van de omgeving). Ook worden bij een vaste grondquote de ontwikkelingen

29

binnen de opbrengstenkant en de kostenkant niet meegenomen, waardoor deze methode niet marktconform is. Bovendien is in de huidige markt vaak maatwerk noodzakelijk, waardoor uitzonderingen op het quotebeleid meer regel dan uitzondering zijn. Comparatieve methode wordt vooral gebruikt voor bedrijventerreinen Bij de comparatieve methode wordt een parallel getrokken met de koop- of gronduitgifteprijzen die gehanteerd worden in direct omliggende of anderszins vergelijkbare gemeenten en projecten. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de plaatselijke omstandigheden, zoals ligging, bereikbaarheid, voorzieningenniveau et cetera. Deze methode wordt veelal als aanvulling op andere methoden of als toets gebruikt. Bij de comparatieve methode staat de prijs van de bouwgrond centraal, bij de residuele benadering draait het om de verkoopprijs. Voor de comparatieve methode worden echter prijzen gebruikt waarvan niet bekend is hoe deze (in het verleden) zijn bepaald. Belangrijke referenties voor het vaststellen van de grondprijs zijn vaak gerealiseerde transacties. Een risico daarbij is dat vaak niet duidelijk is of vergeten wordt wat de oorspronkelijke uitgangspunten waren.

Ook kan het voorkomen dat door deze methode gemeenten juist naar elkaar (blijven) kijken voor het hanteren van grondprijzen, waarmee de relatie met de waarde van de (toekomstige) bestemming verloren gaat en er een prijzenoorlog of prisoners dilemma ontstaat. Kostprijsbenadering heeft helemaal geen relatie met de waarde Bij de kostprijsmethode wordt de grondprijs van bouwrijpe grond bepaald aan de hand van de kosten die gemaakt zijn voor het leveren van bouwrijpe grond (vaak inclusief de historische kostprijs). Al deze kosten moeten minimaal gedekt worden uit de verkoop van de gronden. Grond die volgens de kostprijsmethode wordt uitgegeven levert voor de gemeente dus geen inkomsten op. Voordeel hiervan is dat de grondprijs eenvoudig te bepalen is, maar deze neemt gedurende de jaren echter alleen maar toe (rentekosten, extra proceskosten et cetera) zolang deze niet is verkocht. Het nadeel van een kostprijsbenadering is dat de methode niet leidt tot marktconforme grondprijzen. Er wordt immers geen rekening gehouden met actuele marktinzichten en kwaliteit en waarde van de grond. Daarmee voldoet deze methode niet aan de Europese regelgeving die stelt dat gemeenten bouwgrond minimaal dienen te verkopen tegen de marktwaarde. Ook loopt een gemeente het risico op het verlenen van staatssteun.

Ook kan het hanteren van de kostprijsbenadering betekenen dat onrendabele projecten zoals sociale huur en maatschappelijke voorzieningen niet meer worden gerealiseerd, omdat de kosten om de grond bouwrijp te maken niet gedekt kunnen worden (tenzij hier specifieke andere geldstromen binnen de gemeente voor beschikbaar worden gesteld). Biedprocedures / tenders: de “vrije markt”, mits voldoende inschrijvingen Gemeenten kunnen gronden aanbieden via verschillende vormen van biedprocedures/tenders. De keuze voor een biedprocedure heeft betrekking op de prijs, plan- of partnerselectie (of een tussenvorm/combinatie hiervan). Een selectie op prijs vindt meestal plaats als de opdrachtgevende partij precies weet wat zij wil (er is bijvoorbeeld al een vastgesteld gedetailleerd bestemmingsplan). De uitvraag richt zich op de goedkoopste inschrijver. Deze selectie vindt binnen de gebiedsontwikkeling 30

nauwelijks meer plaats. Planselectie houdt in dat de partij die het beste plan (kwaliteit) of de prijs-kwaliteitverhouding biedt, de tender wint. Deze vorm komt binnen de gebiedsontwikkeling het meeste voor. De partnerselectie is een relatief nieuwe vorm binnen de gebiedsontwikkeling. Hierin wordt niet geselecteerd op een plan met een bieding en/of op de prijs, maar op een partner(profiel). Hiermee hoopt de opdrachtgevende partij (de gemeente) op een effectievere wijze om tot samenwerking te komen die ook nog eens flexibel kan worden ingericht. Dit moet bijdragen aan de kwaliteit en de risico-beperking van meer onzekere of experimentele projecten. Een nadeel van de biedprocedure en planselectie is dat met name het voorproces erg duur kan zijn en veel vooraf is vastgelegd. (Voor meer informatie over deze biedprocedures zie de Reiswijzer Gebiedsontwikkeling 2019 van het Ministerie van BZK). Aangezien bij deze methoden meerdere marktpartijen een bod kunnen neerleggen bij de gemeenten, is hier in feite sprake van een ‘vrije markt’ en daarmee marktconformiteit. De individuele belangen van marktpartij (o.a. de omvang van de orderportefeuille, economische perspectieven en andere individuele afwegingen zoals de verwerving van grondposities) bepalen of een marktpartij een bod doet en hoe hoog dat bod is.

Aandachtspunt is wel of er voldoende partijen in staat zijn om in te schrijven en of zij zich ook daadwerkelijk inschrijven/een bod doen. Als de gestelde eisen immers te hoog zijn is er geen sprake meer van een ‘vrije’ markt. En als het aantal biedingen beperkt is, dan is de marktconformiteit niet goed te achterhalen. Gemeenten hanteren echter vaak een minimale verkoopprijs die gebaseerd is op een waardebepaling door een onafhankelijke partij. Een ander risico is dat marktpartijen een (zeer) hoog bod doen en dan proberen het programma te veranderen. Taxatie/waardebepaling door onafhankelijk adviseur (ingeschakeld door gemeente) De gemeente huurt in dit geval een externe partij in om de grondwaarde vast te stellen. De grondwaarde wordt vastgesteld door een taxateur of deskundige op basis van de ligging, wat er op de grond mag worden gebouwd en de marktprijzen. Het voordeel van een waardebepaling is dat er gebruik gemaakt wordt van actuele gegevens om de marktconforme waarde te benaderen. Bovendien wordt er gebruik gemaakt van een onafhankelijke partij, die geen belang heeft bij de onderhandeling over of de ontwikkeling van de grond. Dit kan positief bijdragen aan het verkorten van de discussie over de grondprijs met de marktpartij.

Bron: Wat is grond waard, onderzoek Stec Groep voor VNG, augustus 2020

31

Bijlage D: Referenties voor het huur- en koopsegment Stichtingskosten per m² BVO liggen in de huidige markt ook voor sociale huur hoog In onderstaande tabel zijn de gehanteerde uitgangspunten opgenomen voor de doorrekening van de kasstroommodellen voor de huurwoningen. Tabel A: Gehanteerde uitgangspunten Type Verkoopopbrengst

Rijwoningen € 295.200

€ 229.190

per m²

€ 3.280

€ 3.526

index

2,50%

2,50%

per m²

€ 8,11

€ 10,20

totaal

€ 730

€ 663

index

2,00%

2,00%

totaal

€ 825

€ 825

index

2,40%

2,40%

totaal

€ 500

€ 500

index

2,30%

2,30%

totaal

€ 1.295

€ 1.188

index

2,50%

2,50%

Leegstand

5,50%

5,50%

Mutatiegraad

7,50%

7,50%

Disconteringsvoet

5,10%

5,30%

85%

85%

Rekenhuur

Onderhoud

Beheerkosten

Verhuurdersheffing

Beleggerswaarde/ verkoopwaarde

Totaal (nominaal)

Appartmenten

Bron: Aedes 2020, Aw, Handboek Marktwaardering 2020, funda.nl 2021, bewerking Stec groep 2021

In de volgende tabel staan de stichtingskosten opgenomen voor enkele referentietypen uit het bouwkostenkompas. In de doorrekening hebben we gebruikgemaakt van deze input, aangevuld/aangescherpt met recente ervaring in andere projecten en onze bureauexpertise.

32

Tabel B: Gebruikte referenties uit bouwkostenkompas en gehanteerde uitgangspunten Type

Uitgangspunten Rijwoningen Vormfactor5: 71% Bouwkosten/aanneemsom:

Sociale huurwoning

€ 1065 per m² BVO

(tot 3 lag) Vormfactor: 76% Bouwkosten/aanneemsom: € 1069 per m² BVO9 Rijwoning (tot 3 lagen) Vormfactor: 76% Bouwkosten/aanneemsom: €925 per m² BVO Conceptwoning (tot 3 lagen) Gehanteerde uitgangspunten voor doorrekening

Vormfactor: 76% Bouwkosten/aanneemsom: € 1000 / m2 BVO

rjwoningen Bijkomend: 27% Stichtingskosten: € 1.270 / m2 BVO Type

Uitgangspunten Appartementen Vormfactor: 75% Bouwkosten/aanneemsom: € 1.252 per m² BVO

Sociale huurwoning (tot 3 lagen)

5 De Vormfactor is de verhouding tussen het verhuurbaar vloeroppervlak (VVO) en het bruto

vloeroppervlak (BVO) van een gebouw varieert van 0 tot 1. Een hoge vormfactor geeft aan dat een gebouw relatief veel bruikbaar oppervlak heeft en weinig ruimte gebruikt voor liften, techniek, muurdiktes e.d.

33

Vormfactor: 75% Bouwkosten/aanneemsom: € 1.365 per m² BVO Appartment tot 8 lagen Gehanteerde uitgangspunten voor doorrekening

Vormfactor: 75% Bouwkosten/aanneemsom: € 1.250 / m2 BVO

rjwoningen Bijkomend: 27% Stichtingskosten: € € 1.588 / m2 BVO Bron: bouwkostenkompas 2021, bewerking Stec 2021

34

Bijlage E: Grondprijzen sociale huurwoningen gemeente Utrecht (grondprijzenbrief 2019)

SH2 = tot € 650 SH3 = tot € 710 (prijspeil 2019)

35

Bijlage F Benchmark Hilversum Gemeente

Huishouden s

% corporatieWoningen

% SH Doelgroe p

CorporatieVoorraad/ doelgroep

Mutatiegraad corporatiewoningen

Scheefheid Goedkoop7

Duur8

Hilversum Almere Baarn Blaricum Bunschoten

42.700 89.300 11.100 4.900 8.400

30% 27% 25% 22% 14%

28% 24% 24% 21% 13%

107% 108% 110% 108% 110%

7,3 7,3 7,9 7,6 8,7

11% 9% 15% 16% 10%

18% 26% 19% 19% 16%

Eemnes Gooise Meren Huizen Laren Soest Stichtse Vecht Utrecht

4.000 25.900

23% 22%

22% 22%

106% 103%

6,1 8,6

10% 13%

18.500 5.000 20.600 28.200

33% 17% 22% 23%

31% 17% 21% 22%

109% 108% 105% 106%

7,4 7,1 6,6 6,1

181.70 0

33%

26%

109%

8,4

Gemiddeld

24%

23%

107%

7,4

Winkels/ 1.000 inw.

Gemiddelde afstand tot (in km) Huisarts

Super markt

Kinderda g-verblijf

Basisschool

Treinstation

Groot overstapstation

€480 €467 €462 €516 €474

5,5 3,1 5,5 4 4,9

0,6 0,9 0,9 1 0,9

0,6 0,8 0,6 0,9 0,8

0,5 0,5 0,6 0,7 0,6

0,5 0,6 0,7 0,7 0,7

1,6 2 1,5 2,5 8

2,2 4,5 8,4 8 9,3

21% 16%

€549 €470

3,4

1,1

1

1,1

1,1

6,9 2

8,1 7,8

11% 15% 14% 17%

20% 16% 11% 13%

€491 €478 €443 €473

6,3 4,5 10,4 4,6

0,7 0,8 0,8 0,8

0,8 0,7 0,9 0,7

0,5 0,5 0,5 0,6

0,6 0,6 0,7 0,7

7,5 5,1 2,1 3,2

10,8 5,6 7,5 10,6

4,5

0,9

0,9

0,7

0,7

14%

14%

€447

1,7

3,8

4,5 5,2

0,6 0,9

0,6 0,8

0,4 0,6

0,5 0,7

4,1

7,6

13%

17%

Gem. nettohuur 6

€ 481

Bronnen: CBS 2021 (2018-2021), Lokale Monitor Wonen       

Hilversum heeft met 30% een groot % corporatiewoningen, tegenover het gemiddelde van 24%. Huizen en Utrecht hebben een groter %. Hilversum heeft ook een groot % huishoudens in de doelgroep voor sociale huur (28%) tegenover 23% gemiddeld in de benchmark. Maar op basis hiervan is de voorraad sociale huurwoningen in Hilversum gemiddeld: 107%. De mutatiegraad van 7,3 in Hilversum ligt iets onder het gemiddelde van 7,4. De scheefheid in Hilversum ‘slaat iets meer uit richting duur’, maar de gemiddelde nettohuurprijs ligt op het gemiddeld van € 480. Winkeldichtheid in Hilversum is relatief hoog (5,5) tegenover het gemiddelde van 5,2. De gemiddelde afstand tot diverse voorzieningen in Hilversum ligt voor Hilversum lager dan gemiddeld in omliggende gemeenten.

6 Huur minus toeslag 7 indien het belastbaar huishoudinkomen hoger dan of gelijk aan € 40.349 is en het huishouden gehuisvest is in een woning met een huurprijs lager dan of gelijk aan de

liberalisatiegrens (€ 710,68). 8 indien een huishouden tot de doelgroep huurtoeslag behoort en in een woning woont met een huurprijs boven de aftoppingsgrens.

1