Raadsinformatiebrief 2023-55 inzake Prestatieafspraken met woningcorporaties Hilversum 2023 - 2027

Bijdragen aan activiteiten gericht op ontmoeting van huurders, zoals een buurtbarbecue of wijk- of buurtfeest. Woningcorporaties mogen deze ontmoetingen organiseren en (financieel) ondersteunen. Sinds 1 januari 2022 is het niet langer vereist de leefbaarheidsactiviteiten in de prestatieafspraken op te nemen. Ook het maximum investeringsbedrag voor leefbaarheidsactiviteiten is komen te vervallen.

Geclusterd wonen Geclusterd wonen houdt in dat er in een woongebouw sprake is van: clusters van minimaal vijf wooneenheden een gezamenlijke ontmoetingsruimte (of in de directe nabijheid, mits het bestemd is voor de bewoners van de geclusterde woonvorm) een woonvorm die voor minimaal 50% is bestemd voor 55-plussers een zelfstandige woonvorm (geen intramurale zorginstelling). Er kan wel sprake zijn van gezamenlijk ingekochte zorg- en/of servicediensten.

Prestatieafspraken Hilversum 2023 tot en met 2027

19

Bijlage 2 – Projectenlijst nieuwbouw, peildatum 1 juni 2023 Tabel 1: Opleveringen 2023 tot en met 2027 Projectnaam Ontwikkelaar/ eigenaar grond Anna's Hoeve De Alliantie/ gemeente

Oplevering 2024

Gasthuisstraat

G&O

2024

Circusterrein (flexwoningen)

Corporaties/ gemeente

2024-2025

Volante

Dudok Wonen

Larenseweg 30

totale programma 145

Sociale huur

Middenhuur 44

10

10

+/- 400

+/- 400

2024

108

108

Dudok Wonen

2025

65

33

Vertrouwelijk 1

De Alliantie/ gemeente

2027

55

55

Vertrouwelijk 2

G&O / gemeente

2024

17

17

800

623

Totaal Tabel 2: Opleveringen 2028 tot 2030 Projectnaam Ontwikkelaar/ eigenaar grond Larenseweg 135a ev* Dudok Wonen/ de Alliantie

totale programma 66

Sociale huur 32

32

126

101

Middenhuur

Koop/dure huur/ middelduur plus/ ntb

34

Vertrouwelijk 3 *

Dudok Wonen

30

30

Borneolaan*

De Alliantie

17

17

Arenapark

Divers

850

281

Stationsgebied

gemeente

370

122

185

Crailo

gemeente

270

82

30

Bruisend Hart/ Oosterspoorplein

Divers

150

50

Vertrouwelijk 4*

De Alliantie

24

12

12

Zeverijn

De Alliantie

60

45

15

1837

671

276

Totaal

Koop/dure huur/ middelduur plus/ ntb 101

*project waar versnelling mogelijk is

Prestatieafspraken Hilversum 2023 tot en met 2027

20

Bijlage 3 – Monitoring Jaarlijks monitoren we de afspraken van het afgelopen jaar in een bestuurlijk overleg dat in het voorjaar wordt gehouden. Als peildatum gebruiken we 31 december van het voorgaande kalenderjaar. In een bestuurlijk overleg in het voorjaar bespreken we de monitor. In het bestuurlijk overleg in het najaar bepalen we of het nodig is om aanvullende afspraken vast te leggen in een Jaarschijf die geldt vanaf het volgende kalenderjaar. Hoofdstuk 1 – Beschikbaarheid Tabel 1: Stand sociale huurvoorraad per 31/12 van dat kalenderjaar Hilversum 2022 2023 Stichting Dudok Wonen 2.745 Goois Wonen (commerciële dochter Dudok Wonen) 68 De Alliantie 5.533 Gooi en Omstreken 3.149 Habion 146 Woonzorg Nederland 105 TOTAAL 11.746 Verschil met vorig jaar 82 Bron: Regionale Woonmonitor

2024

2025

2026

2027

Tabel 2: Aandeel sociale huur ten opzichte van totale woningvoorraad per 31/12 van dat kalenderjaar 2022 2023 2024 2025 2026 2027 Stand 31-12 SH* Stand 31-12 totale woningvoorraad** Aandeel sociale huur

11.746 43.620 27%

*Prognose op basis van de Regionale Woonmonitor én tabel 3 ** Prognose op basis van https://open.hilversum.nl/pages/3260addc1183404aa59ab6147220d74a en de planmonitor

Prestatieafspraken Hilversum 2023 tot en met 2027

21

Nr

Afspraak

Monitoring

Afspraakhouder

Stand van zaken

1

Sociale huurvoorraad bedraagt tenminste 27% van de totale woningvoorraad

Zie tabel 2 hierboven

allen

In 2027

Afspraakhouder

Stand van zaken

2023 mei

2023 okt

2024 mei

2024 okt

2025 mei

2025 okt

2026 mei

2026 okt

2027 mei

2027 okt

2023 mei

2023 okt

2024 mei

2024 okt

2025 mei

2025 okt

2026 mei

2026 okt

2027 mei

2027 okt

2 3 Etc.

Hoofdstuk 2 - Betaalbaarheid Nr

Afspraak

Monitoring

26

G&O verhuurt maximaal 100 sociale huurwoningen aan middeninkomens

27 28 Etc.

Etc, etc Legenda stoplichtrapportage Loopt goed Heeft aandacht nodig Afgerond Niet uitgevoerd

Prestatieafspraken Hilversum 2023 tot en met 2027

22

Sturen op de benutting van de bestaande woningvoorraad Opkoopbescherming, leegstandverordening, doorstroombonus. 4 juli 2023

BOT Gemeenteraad Hilversum

Vandaag… 1)

Welkom en programma

10 min.

2)

Opkoopbescherming

30 min.

3)

Leegstand

30 min.

- PAUZE -

5 min.

3)

Doorstroming

30 min.

4)

De oogst…

15 min.

Doel is om te delen, maar vooral ook het gesprek te voeren. Maar tijd is beperkt, dus vragen en gesprek steeds na de inleiding! 2

3 x “Something completely different”, hoewel •

Het zijn allemaal instrumenten om de bestaande woningvoorraad “beter” te benutten. o Opkoopbescherming: koopwoningen beschikbaar houden voor lage- en middeninkomens;

o Leegstandsverordening: optimale benutting van de (woning)voorraad in tijden van schaarste, maar ook vanwege andere redenen.

o Doorstroombonus & huurbehoud: financiële prikkels om verhuizing uit een niet meer passende woning te stimuleren; 3

Opkoopbescherming Omvang, spreiding en proportionaliteit

In dit blok… • Wat is opkoopbescherming? Doel, reikwijdte en uitzonderingen.

• Onderbouwing voor Hilversum: nut en noodzaak en schaarste • Te maken keuzes: welke gebieden en tot welke WOZ-grens?

5

Wat is opkoopbescherming?

Opkoopbescherming (1) • Het instrument heeft als doel: 1) Het tegengaan van schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen, zodat andere woningkopers dan beleggers (starters en middeninkomens) meer kansen hebben op een koopwoning. 2) Het behouden of verbeteren van de leefbaarheid van de wijk.

7

Opkoopbescherming (2) • Verbod op de verhuur zonder vergunning van nieuw aangekochte goedkope- en middeldure koopwoningen (bestaande voorraad) in de eerste vier jaar na aankoop.

• Vergunning voor verhuur verlenen bij woningen die: 1. 2. 3. 4. 8

aan familie worden verhuurd; onderdeel zijn van een winkel-, kantoor- of bedrijfspand; tijdelijk worden verhuurd; eigen uitzonderingen + ontheffing schrijnende of bijzondere gevallen.

Werking opkoopbescherming Reikwijdte •

O.b.v. lokale situatie onderbouwen tot welke WOZ-waarde koopwoningen in het goedkope en middeldure segment vallen. Desgewenst categorieën woningen aanwijzen.

• • •

Gebiedsgericht (verplicht). De opkoopbescherming geldt uitsluitend voor bestaande koopwoningen die: 1) Na invoering worden aangekocht*, en; 2) Bij aankoop* in verhuurde staat waren voor een periode van minder dan zes maanden. * Als aankoopdatum geldt de datum van inschrijving van de akte van levering in de openbare registers.

9

Opkoopbescherming: het inregelen? Welke eigen gemeentelijke uitzonderingen? •

Aankoop door een woningcorporatie op grond van een terugkoopplicht (koopregelingen);

•

Als woningcorporaties of marktpartijen woonruimte kopen voor tijdelijke verhuur in afwachting van herstructurering/ stadsvernieuwing;

•

Aankopen via Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg);

•

Als woningcorporaties aan elkaar verkopen;

•

Aankopen voor cliënten met een zorgindicatie;

•

Aankopen voor de huisvesting van dak- en thuislozen;

•

Aankopen voor de huisvesting van personeel van voor de gemeente belangrijke bedrijven;

•

Aankopen voor de verhuur aan studenten of via friendscontracten;

•

Aankopen voor de huisvesting van ouderen;

•

Anders… 10

Fases en keuzemomenten Plan van aanpak Fase 2

Fase 1 Schaarsteonderbouwing op gebiedsniveau

11

Uitvoeringsopgave en € Fase 4

Fase 3 Nota van uitgangspunten en gemeenteraad

Bestuurlijk standpunt, inspraak en afstemming Fase 6

Fase 5 Beleidsvoorstel (Hvv + onderb.) en gemeenteraad

Implementatie, communicatie en informatie Fase 8

Fase 7 Raadsbesluit

Resultaten schaarste-onderzoek

Spanning op de woningmarkt Verhouding tussen gevraagde en recent betrokken woningen. •

Voornamelijk krapte in (betaalbaar) koopsegment.

•

Substitutievraag naar huurwoningen in de vrije sector.

Bron: CBS, Lokale Monitor Wonen, WoON 2021; bewerking RIGO. 13

Nut en noodzaak Opgekochte woningen

Gebieden (nut / proportionaliteit)?

Afname van aantal opgekochte woningen tot NHG: 47 in 2022 en gemiddeld 76 in 2018-2021. 14

Nut en noodzaak Afnemend aantal opgekochte woningen •

In 2022 47 woningen tot de NHG-grens opgekocht  dalende trend, waarschijnlijk als gevolg van een combinatie van factoren: 1) Verhoging overdrachtsbelasting; 2) Andere fiscale behandeling tweede woningen in BOX 3; 3) Wet betaalbare huur; 4) Andere dreigende gemeentelijke sturing.

•

Een deel van deze effecten gaat zijn weerslag nog krijgen.

15

Actueel aanbod Percentage betaalbaar per wijk

16

Prijsgrens en gebieden (schaarste)?

Het gesprek…

• Wat maakt u enthousiast? • Waar zitten uw zorgen? • Wat wilt u met het instrument bereiken? 17

Leegstand

In dit blok… • Op 8 maart 2023 vraagt de gemeente via motie M23-27 een leegstandsverordening uit te werken. • Ook hier hoort een onderbouwing bij: is er sprake van leegstand? Wat is de aard van deze leegstand? • In gesprek over oorzaken en beleidskeuzes. Onderzoek naar omvang en aard is nog niet verricht.

Waar hebben we het over?  Woningen, winkels/ bedrijfspanden, agrarisch vastgoed  Grijze gebieden tussen leeg en vol…  Suboptimaal of ongewenst gebruik…  Wanneer is leegstand problematisch/ongewenst?

Oplopende (woning)tekorten / strijdig gebruik met bestemming / verpaupering straatbeeld en afname aantrekkelijkheid / impact op de leefbaarheid / misstanden en veiligheidsrisico’s / kraken / gezondheidsrisico’s / ondermijning / verlies van erfgoed… 20

Mogelijke oorzaken leegstand • Beperkte vraag naar woningen (niet kunnen of willen zakken met de prijs)

• Herstructureringsleegstand • Frictie- of mutatieleegstand • Deels ongebruikte woonruimte

• Wel gebruikt maar administratief leegstaand • Logiesgebruik/ vakantieverhuur • Na overlijden (erfeniskwesties) • Speculatie

21

Wat is de omvang en aard van het probleem? •

Registratieleegstand is niet per se ongewenst;

•

Registratieleegstand verder afpellen: o o o o

Is het langdurig? Wat is de reden hiervoor? Bijv. nominatie sloop-nieuwbouw of renovatie corporatie. Wordt een pand niet toch gebruikt? Bijv. als tweede woning, of door bewoners die zich niet hebben ingeschreven? Zo ja, is dit dan ongewenst?

Dus:

•

Uitdaging om leegstand goed in beeld te krijgen;

•

Opgave om ongewenste leegstand te definiëren. 22

Aangrijpingspunten voor beleid…

Woningen • Prestatieafspraken tijdelijke verhuur • Welstandsbeleid artikel 12 Ww • Wijkgerichte aanpak (fysiek en sociaal) • Wonen boven winkels bestemmen • Monumentenbeleid/ beschermde stads- en dorpsgezichten • Beleid toeristische verhuur • Opkoopbescherming • Leegstandswet / Leegstandverordening 24

De leegstandverordening (1) Voor woningen en gebouwen 1) Meldingsplicht 2) Verplicht leegstandsoverleg 3) Leegstandsbeschikking 4) Verplichtende voordracht huurders door gemeente

Alleen zinvol als onderdeel van een integraal en actief leegstandbeleid! 25

De leegstandverordening (2) Kanttekeningen vooraf… • • • • • •

Duidelijke signaalfunctie. Slapend of actief…? Alleen de eerste twee stapjes… (meldplicht/ overleg) Voorafgaand aan inzet weten wat de gemeente kan én wil, en vooral of er een alternatief is… Het sanctie-instrumentarium kan pas na een jaar worden ingezet en is “zacht”  (te) weinig om eigenaren in beweging te brengen. Ontsnappingsmogelijkheden voor eigenaren. Administratieve last is aanzienlijk. 26

Fases en keuzemomenten Plan van aanpak Fase 2

Fase 1 Leegstandsanalyse

27

Uitvoeringsopgave en € Fase 4

Fase 3 Nota van uitgangspunten en gemeenteraad

Bestuurlijk standpunt, inspraak en afstemming Fase 6

Fase 5 Beleidsvoorstel (Hvv + onderb.) en gemeenteraad

Implementatie, communicatie en informatie Fase 8

Fase 7 Raadsbesluit

Het gesprek… • Wat maakt u enthousiast? • Waar zitten uw zorgen? • Wat wilt u met het instrument bereiken? 28

Doorstroming

29

In dit blok… • Gezamenlijke (regionale) verkenning naar wat werkt / wat werkt elders en wat kunnen we toevoegen aan het bestaande arsenaal aan doorstroommaatregelen. • In welke mate kan een doorstroombonus en verhuizen met behoud van de oude huurprijs effectief zijn? (moties T23/24 en T23/16)

30

Wat bedoelen we met doorstroming? Verhuisketens

31

Regio: (meer) Aandacht voor beweging! Conclusie: • We hebben al goed werkende instrumenten op doorstroming maar we willen meer; vasthouden wat werkt, kansen benutten die er liggen en ruimte maken voor maatwerk. • Er is niet een ‘gouden’ instrument wat werkt. • Doorstroming is een proces: maak ruimte voor een ‘beweging’ in hoofden van mensen. • Generieke instrumenten voor wie al wil verhuizen en maatwerk wie nog steuntje of duwtje nodig heeft. 32

Doorstroming bevorderen Oude woning • Inkomensafhankelijk huurbeleid • Tijdelijke huurcontracten

33

Verhuizing • Voorrang voor doorstromers • Wooncoach  • Hulp bij zoeken • Hulp bij verhuizen • Verhuisvergoeding

Nieuwe woning • Productie van passende kwaliteit • Huurkorting-/ huurgewenning • Koopconstructies • Marketing aanbod

Werking doorstroombonus Ervaringen uit Den Haag • Subsidie voor huishoudens van max 3 personen bij verlaten grote sociale huurwoning. • Uit de evaluatie van de Subsidieregeling doorstroompremie grote sociale huurwoningen Den Haag 2016-2018 bleek dat bijna driekwart van de aanvragende huishoudens in de leeftijdscategorie ‘50+’ viel en dat de premie geen doorslaggevend verhuismotief vormde. • Toch mee doorgegaan. Subsidie verlaagd van 6.000 naar 2.700 euro, met totaal subsidiebudget van 194.000 euro. 34

Voor wie neem je echte een drempel weg? •

Verhuisvergoeding is er al  Verhuiskostenbonus

•

Huurkorting / huurgewenning  overtreffende trap: behoud oude huurprijs

•

Tussenevaluatie wooncoach: o Van de huishoudens die niet verhuisgeneigd zijn geeft 44% aan dat de nieuwe woonlasten de grootste belemmering is om te verhuizen.

o Bij de bewoners die wel verhuisgeneigd zijn geeft 12% aan dat de nieuwe woonlasten een belemmering is. 35

Het gesprek… • Wat maakt u enthousiast? • Waar zitten uw zorgen? • Wat wilt u met het instrument bereiken? 36

Wrap-up: drie instrumenten…

Wat spreekt het meest aan? Waar is nog twijfel over? Welke vragen hebben jullie nog?

38

www.rigo.nl

Arend Jonkman

Senior adviseur

06 195 472 67

arend.jonkman@rigo.nl

Thierry Wever

Senior adviseur/ partner

06 442 694 33

thierry.wever@rigo.nl

Firefox

1 van 2

https://gemeentehilversum.smart.pr/

5 juli 2023

Afspraken over betaalbaar, prettig en duurzaam wonen Vandaag ondertekenden de in Hilversum actieve woningcorporaties en hun huurdersorganisaties samen met de gemeente prestatieafspraken. Met deze prestatieafspraken richten partijen zich sterk op beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen voor mensen met een bescheiden inkomen, het bevorderen van doorstroming, het verbeteren van leefbaarheid en het langer zelfstandig thuis wonen van mensen met een zorgvraag. Woonvisie De prestatieafspraken dragen bij aan de doelen van de woonvisie van de gemeente Hilversum. Het aandeel sociale huur blijft ten minste 27% van de totale woningvoorraad. Daarnaast wordt doorstroming bevorderd en wordt ruimte geboden aan bijzondere doelgroepen. Ook wordt bij nieuwbouwprojecten ingezet op ten minste 33% sociale huurwoningen. In de afspraken staan deze uitgangspunten centraal. Op de projectenlijst die onderdeel is van de prestatieafspraken staan 800 nieuw te bouwen woningen tot en met 2027. Hiervan zijn er 623 in de categorie sociale huur. Duurzaamheid In de afspraken is veel aandacht voor het verder verduurzamen van bestaande woningen. Naast de doelstellingen op het gebied van CO2-neutraliteit is er ook aandacht voor circulariteit, klimaatadaptatie en meer groen. Er zijn extra inspanningen opgenomen om toe te werken naar 50% CO2-reductie in 2030 en een aardgasvrije gebouwde omgeving in 2040.

Maar er is ook aandacht voor de aanpak van energiearmoede en het stimuleren van duurzaam gedrag. Betaalbare woonlasten zijn daarbij het uitgangspunt. Maatwerkafspraken De gesprekken de afgelopen maanden zijn constructief geweest, maar vroegen van alle partijen flexibiliteit. Op sommige onderdelen zijn ook maatwerkafspraken gemaakt. Zo krijgt G&O ruimte om extra sociale huurwoningen te realiseren voor middeninkomens. Dudok Wonen gaat dit jaar onderzoeken of zij bij lage midden huurwoningen en sociale koop voorrang kunnen geven aan inwoners met een cruciaal beroep. De Alliantie gaat meer inzetten op doorstroming en onderzoekt de mogelijkheid om bestaande voorrangsregels voor sociale huurders bij verkoop uit te breiden. Om nieuwbouw mogelijk te maken en de voorraad sociale huurwoningen te laten groeien zijn bouwlocaties nodig. De gemeente spant zich in om deze

4-7-2023 16:25

Firefox

2 van 2

https://gemeentehilversum.smart.pr/

bouwlocaties beschikbaar te stellen en mee te werken aan de ontwikkeling hiervan. Karin Walters, wethouder Wonen: "Het was niet eenvoudig, maar ik ben erg blij met het resultaat. Met deze afspraken laten we zien dat we met zijn allen de schouders eronder zetten. We zorgen ervoor dat betaalbaar wonen toegankelijk blijft en dat de huizen duurzaam en prettig zijn om in te wonen." Namens de corporaties zegt Anne Oosterbaan, directeur de Alliantie G&V: "Door doorstroming te stimuleren komen meer woningen beschikbaar en kunnen we meer mensen passend huisvesten. De corporaties en gemeente hebben een grote ambitie om de doorstroming op lokaal niveau te bevorderen." Samenwerking Deze prestatieafspraken vormen een goede basis voor de verdere samenwerking met huurders en corporaties de komende jaren. Namens de huurdersorganisaties zegt Willy Nijboer: "De huurdersbelangenorganisaties leveren een belangrijke bijdrage in de gesprekken over wonen in Hilversum. We spreken namens de huurders van nu én die van de toekomst. We streven naar een passende en betaalbare woonplek, zonder tien jaar op een wachtlijst te hoeven staan. Dat doen we samen met de gemeente en de woningcorporaties." Onderdeel van de afspraken is een jaarlijkse monitor om ervoor te zorgen dat de sociale huurvoorraad eind 2027 tenminste 27% van de totale woningvoorraad bedraagt.

Als gedurende de komende jaren blijkt dat het aandeel sociale huurwoningen afneemt, dan nemen corporaties en gemeente maatregelen om dit tegen te gaan. Versnelling van nieuwbouw, extra nieuwbouw en het verminderen van het aantal verkopen van sociale huurwoningen, zijn knoppen waaraan gedraaid kan worden. Meer informatie Voor meer informatie: pers@hilversum.nl/ 06 - 34 34 20 75

Geen berichten meer ontvangen van ons? Klik hier

4-7-2023 16:25