Programma van Eisen stedenbouwkundig plan centrumgebied Hilversumse Meent - Raadsvoorstel

RAADSVOORSTEL zaaknummer:

1807306

afdelingsnaam:

Leefomgeving

steller:

Rozemarijn de Heer

Telefoonnummer

035-629 2615 Programma van eisen voor het stedenbouwkundig plan

onderwerp:

centrumgebied Hilversumse Meent

Voorstel 1. Het Programma van Eisen (PvE) vast te stellen als richtinggevend document voor het verder uitwerken van het stedenbouwkundig plan voor het centrumgebied van de Hilversumse Meent.

Planning Titel

Toelichting

BEELDVORMING

OORDEELSVORMING

BESLUITVORMING

Programma van Eisen Stedenbouwkundig plan centrumgebied Hilversumse Meent

Vaststelling Programma's van Eisen inclusief financiële ramingen

4 februari 2026 BVS

11 februari 2026 Commissie Ruimtelijke Ordening & Projecten

4 maart 2026 gemeenteraad

Samenvatting De gemeente werkt conform de startnotitie (RIB 2025-60) aan een stedenbouwkundig plan voor het centrumgebied van de Hilversumse Meent om de ambities uit de Woonagenda Hilversumse Meent (2025) te kunnen waarmaken. De afgelopen maanden zijn onderzoeken uitgevoerd en gesprekken geweest om beter inzicht te krijgen in waar de ruimtelijke kansen liggen om: •

woningen voor jongeren en ouderen toe te voegen zodat doorstroming binnen de wijk kan plaatsvinden;

•

te zorgen dat de voorzieningen aansluiten op de veranderende behoeften als gevolg van demografische ontwikkelingen;

•

te zorgen dat het centrumgebied als één geheel wordt ontwikkeld passend bij de opzet van de wijk. 1

Op basis van de inzichten uit de onderzoeksfase zijn ruimtelijke ontwikkelkansen in beeld gebracht met een voorlopige schets van een stedenbouwkundig plan. Het beschrijft waar woningen, voorzieningen, verkeersroutes, parkeerplekken en groen kunnen komen en wat daarbij belangrijk is. Bij de inloopbijeenkomst op 25 november 2025 en online participatie konden vervolgens alle betrokkenen hun mening geven op de voorlopige schets van het stedenbouwkundig plan. De voorlopige schets van het stedenbouwkundig plan, waarin de belangrijkste uitkomsten van de participatie zijn verwerkt, is vertaald in het Programma van Eisen (PvE). Inhoudelijk wordt in het PvE weergegeven welke kansen en randvoorwaarden de gemeente ziet om het centrumgebied van de Hilversumse Meent klaar te maken voor de toekomst. Met deze functionele kaders op hoofdlijnen geeft de gemeente de richting aan waarbinnen de uitwerking van de ontwikkeling plaats moet vinden. Dit PvE vormt daarmee een tussenstap naar het stedenbouwkundig plan, dat naar verwachting in oktober 2026 aan de gemeenteraad wordt aangeboden voor vaststelling. Op basis van kengetallen is een eerste doorrekening gemaakt van de financiële consequenties van het PvE.

In tegenstelling tot de in de Woonagenda gecommuniceerde positieve businesscase, zijn de inzichten nu dat de gemeente naast een waarschijnlijk voordelige grondexploitatie, rekening moet houden met een investering in gemeentelijk vastgoed. In de volgende fase, de ontwerpfase, kan beter inzicht worden gegeven in zowel de ruimtelijke implicaties als de financiële consequenties. Onderdeel van de ontwerpfase is onder andere een ontwerpend onderzoek voor het multifunctionele woonzorgcomplex. Om verschillende architectenbureaus hiervoor opdracht te verlenen, de uitkomsten goed te presenteren én te betrekken bij het participatietraject zijn extra financiële middelen van € 75.000 nodig. Hiervoor is binnen het budget Ruimtelijke Ordening dekking gevonden onder thema 0.01, taakveld 8.1 ‘Mooie stad’.

Inleiding Aanleiding Op 5 maart 2025 is de Woonagenda Hilversumse Meent 2025-2030 door de gemeenteraad vastgesteld. Om een vliegende start met de uitvoering te maken van de woonagenda is – bovenop de huidige middelen en capaciteit - in de Voorjaarsnota 2025 € 200.000 beschikbaar gesteld om de projectorganisatie goed op te tuigen en een stedenbouwkundig plan voor het centrum van de Hilversumse Meent op te stellen. Hiervoor is in het college van B en W op 8 juli 2025 de startnotitie om te komen tot een stedenbouwkundigplan voor het centrumgebied van de Hilversumse Meent vastgesteld. Middels de ‘Raadsinformatiebrief 2025-60 inzake Aan de slag 2

met stedenbouwkundig plan voor centrumgebied Hilversumse Meent’ is de raad hierover geïnformeerd. Onderzoeksfase Conform de startnotitie zijn de afgelopen maanden aanvullende onderzoeken gedaan boven op de onderzoeken die destijds voor de woonagenda zijn uitgevoerd. In het PvE (bijlage 1) staat de onderzoeksfase beschreven en in de bijlagen 3 t/m 6 zijn de belangrijkste onderzoeken na te lezen. De drie belangrijkste inzichten uit onderzoeksfase, die impact hebben op het stedenbouwkundig plan zijn: 1. Dat een ruime meerderheid in de wijk de ontwikkellocaties een goed idee vindt, maar ongeveer één op de drie Meentbewoners zich zorgen maakt over de ontwikkeling. Deze zorgen gaan over de hoogte, parkeergelegenheid en/ of de leefbaarheid. 2. Dat de opzet van het gebied en de gebouwen onvoldoende uitnodigt voor ontmoeten en bewegen, doordat veel naar binnen is gekeerd en routes en groen zijn onderbroken. 3. Dat de oorspronkelijke inspiratieschets van het multifunctionele woonzorgcomplex na doorrekening door een extern bureau een aantal pijnpunten bevat, waardoor de in de Woonagenda gecommuniceerde positieve businesscase nadeliger wordt. Ruimtelijke kansen Op basis van de inzichten uit de onderzoeksfase is een voorlopige schets van het stedenbouwkundig plan gemaakt met daarin de volgende ruimtelijke kansen: 1. Toevoegen van nieuwe woningen: a.

Een multifunctioneel woonzorgcomplex van 7 verdiepingen op de locatie van onder andere het wijk- en jongerencentrum en de sportzaal, waar alle huidige functies in terugkomen, aangevuld met een gezondheidscentrum én circa 100 woningen. b. De mogelijkheid bieden om het winkelcentrum aan de voorzijde met 3 woonlagen op te toppen, waardoor er 30 betaalbare starterswoningen kunnen worden bijgebouwd. c. De mogelijkheid bieden om het woningcomplex Meentzicht met 1 woonlaag op te toppen, waardoor er circa 10 woningen kunnen worden bijgebouwd. d. De mogelijkheid tot verdichting op de locatie waar nu 12 senioren bungalows op de Zeggemeent staan, waardoor er circa 30 tot 40 levensloopbestendige woningen kunnen worden bijgebouwd. 2. Een parkeergebouw met plek voor 134 auto’s, en de mogelijkheid voor deelmobiliteit en voorzieningen in de plint. Het parkeergebouw is bestemd voor de bewoners en bezoekers van het optoppen van winkelcentrum, optoppen Meentzicht en het multifunctioneel woon3

zorgcomplex en de bezoekers van het winkelcentrum. Het samenvoegen van de parkeerplekken op een centrale plek biedt de mogelijkheid voor dubbelgebruik. Dubbelgebruik kan doordat de gebruikers op de verschillende momenten op de dag / in de week parkeren. Zo willen bewoners gedurende de nacht parkeren, terwijl winkelend publiek dan juist niet parkeert. Hiermee wordt het aantal benodigde parkeerplekken beperkt en zo efficiënt mogelijk benut. Om het dubbelgebruik mogelijk te maken worden de parkeerplekken niet toegewezen aan bewoners. Het parkeergebouw krijgt eventueel wel een vorm van parkeerregulering om de overlast van langdurige stalling van voertuigen te voorkomen en de betreffende bewoners wel een parkeerplek aan te bieden. 3. Terugbrengen van de verbinding van het centrum met de groengordel en meer groen rond bebouwing, waardoor het centrumgebied groener wordt dan het nu is. 4. Routes herstellen en herinrichting wegen, waardoor het makkelijker én veiliger wordt om naar en door het centrumgebied te bewegen. 5. Aanpak van de openbare ruimte, waardoor het profiel meer samenhang krijgt, er meer ruimte voor ontmoeten komt én het uitnodigt om te bewegen. 6. Aanpassing van de Meentwerf: enerzijds meer openheid richting groengordel waardoor het meer uitnodigt voor ontmoeten en anderzijds meer ruimte voor creatieve initiatieven.

Externe feedback Vervolgens zijn de plannen aan de wijk middels een inloopbijeenkomst op 25 november 2025 en online via bouwenaanhilversum.nl/meentwonen gepresenteerd en gevraagd om ons mee te geven wat zij hiervan vinden. Alle opgehaalde feedback is te lezen in het bijgevoegde Reactiedocument (bijlage 2a). Op basis van de verkregen feedback zien wij voor nu geen aanleiding om andere ruimtelijke kansen te benoemen. Wel nemen wij zorgen en suggesties mee in de volgende stap: de Ontwerpfase. Financiële consequenties In het raadsvoorstel voor de vaststelling van de Woonagenda Hilversumse Meent 2025-2030 was nog sprake van een businesscase met een mogelijk voordeel voor de gemeente van € 1,6 mln. Helaas wijst nader onderzoek echter uit, dat hoewel de grondexploitatie nog steeds positief is, er een substantiële investering van de gemeente wordt gevraagd voor de maatschappelijke voorzieningen. Dit verschil van inzicht komt vooral doordat: -

De eerste berekening uitging van één getal, namelijk € 1,6 mln. Nader onderzoek wijst uit dat dit getal moet worden gesplitst in een aparte grondexploitatie voor de woningen én een investering in gemeentelijk vastgoed, waaronder het wijkcentrum en de sportzaal. 4

-

Er gebruik is gemaakt van te algemene kengetallen, die geen recht deden aan de bijzonderheden van de constructie van het gebouw. Er zijn kengetallen gebruikt alsof de voorzieningen in het gebouw losstaande functies zouden zijn in plaats van dat deze zijn geïntegreerd in één gebouw. Dit gold voor de parkeerlaag, het dakterras/ tuin boven sportzaal en het wijkcentrum.

-

De opbrengsten van de woningen te hoog zijn ingeschat.

-

En sinds het opstellen van de berekening zijn de bouwkosten met 6,5% gestegen.

Naar aanleiding van de uitkomsten van bewonersparticipatie, ruimtelijke analyses en financiële inzichten is een nieuw ontwerp gemaakt voor het multifunctioneel woonzorgcomplex en is een apart parkeergebouw voorgesteld. Beide gebouwen zijn op basis van kengetallen doorgerekend door een extern bouwkostenbureau (IGG). De nieuwe schets van het multifunctionele woonzorgcomplex komt neer op een te verwachte positieve grondexploitatie van € 2,3 mln (prijspeil 2026) en een investering voor het wijk- en jongerencentrum en de sportzaal in het woonzorgcomplex van € 12,3 mln. (incl. btw, prijspeil 2026). De investering in een nieuw parkeergebouw is nu geraamd op € 5,8 mln (excl. btw, prijspeil 2026). Na vaststelling van het PvE wordt in de ontwerpfase gekeken waar nog optimalisaties in het ontwerp te halen zijn, die zorgen voor beter financieel resultaat. Ook wordt onderzocht welke dekking voor de investeringen in het gemeentelijk vastgoed mogelijk is.

Probleemstelling/doel Met een stedenbouwkundig plan voor het centrumgebied van de Hilversumse Meent, waar het Programma van Eisen nu een eerste tussenstap voor is, wordt toegewerkt naar een gezonde en duurzame wijk die klaar is voor de toekomst. Belangrijke doelen zijn: -

Toevoegen van woningen voor ouderen en jongeren, zodat doorstroming binnen de wijk kan plaatsvinden en meer mensen passend kunnen wonen.

-

Zorgen dat de voorzieningen aansluiten op de veranderende behoeften.

-

Zorgen dat het centrumgebied als één geheel wordt ontwikkeld passend bij de opzet van de wijk.

Het stedenbouwkundig plan vormt de basis voor vervolgstappen zoals het omgevingsplan, bouwplannen en de inrichting van de openbare ruimte.

Argumenten 1.1 Met het PvE wordt een belangrijke stap gezet om de ambities uit de Woonagenda Hilversumse Meent te realiseren en daarmee in te spelen op de behoeften in de wijk. 5

De belangrijkste ambitie uit de Woonagenda is het bijbouwen van woningen die geschikt zijn voor jonge starters en ouderen, zodat meer mensen in de wijk passend kunnen wonen en doorstroming op gang komt. Daarbij is ook de inzet om de leefomgeving aan te passen op de veranderende bevolkingssamenstelling en behoeften. Het PvE speelt hierop in door meer woningbouw mogelijk te maken, maar ook te zorgen voor voorzieningen die aansluiten bij de behoefte en de openbare ruimte en routes opnieuw in te richten. 1.2 Geeft uitvoering aan de Woonzorgvisie: woonzorgcomplex & zorgzame wijk. Het uitgangspunt in de Woonzorgvisie is dat we er als gemeente naar streven dat er voor álle Hilversummers passende huisvesting bestaat waarbij benodigde zorg en ondersteuning toegankelijk zijn. Voor ouderen kijken we daarbij vooral naar de lokale situatie. Aangezien de Hilversumse Meent de meest vergrijsde wijk in Hilversum is, maar één van de weinige wijken zonder woonzorgcomplex, sluit de bouw van een woonzorgcomplex op deze locatie volledig aan op wat we met de Woonzorgvisie beogen. Bovendien zetten we niet alleen maar in op het bouwen van levensloopbestendige woningen, maar ook op een gezondheidscentrum, waarin de zorg is geclusterd én op publiek maatschappelijke voorzieningen zodanig ingericht dat er een gemeenschap ontstaat, die voor elkaar zorgt.

1.3 De inhoud van het PvE sluit aan bij de (historische) opzet van de wijk. Het PvE bouwt voort op de waarden van de Meent: -

sociaal karakter door levendige plinten en ruimte voor ontmoeten;

-

wooncarrière door toevoegen ontbrekende woningen voor ouderen en jongeren;

-

tuinstad door te bouwen in het centrum en op plekken waar nu al bebouwing is;

-

samenhang door te kijken naar het hele centrumgebied;

-

samen met de wijk door participatie.

1.4 Gekozen parkeeroplossing in de vorm van parkeergebouw heeft meerdere voordelen Nieuw in dit PvE ten opzichte van de Woonagenda is het parkeergebouw. Om de volgende redenen is nu het parkeergebouw opgenomen als ruimtelijke kans: -

Zo kan het multifunctioneel woonzorgcomplex één verdieping lager.

-

De aanrijroute voor auto’s is beter; ontsluiting via woonstraat de Kroosmeent is ongewenst.

-

Gecombineerde parkeeroplossing, waarin gezamenlijke parkeerplekken komen voor het woonzorgcomplex, winkelcentrum en de optoplocaties in het centrum.

-

Minder parkeerplekken in totaal nodig door mogelijkheid van dubbelgebruik voor winkelend publiek, bewoners en bezoekers (geen gescheiden gedeelten). 6

-

Het biedt kansen voor het aanbieden van deelmobiliteit.

-

Er ontstaat zo ook ruimte voor een voorziening in de plint voor het activeren van de buitenruimte.

-

Met het gebouw kunnen we een helder omkaderde buitenruimte maken met duidelijke bebouwingswanden.

-

Toekomstgericht: mocht de parkeerbehoefte in de toekomst veranderen, dan kan het parkeergebouw eventueel worden aangepast of herbestemd, zonder dat dit invloed heeft op de woningen en voorzieningen.

-

Het zorgt voor lagere bouwkosten voor het multifunctioneel woonzorgcomplex aangezien een parkeerverdieping in het complex een dure constructie vergt (denk aan demping om trillingen te voorkomen en extra brandveiligheidsmaatregelen).

1.5 Bewoners en stakeholders in de wijk overwegend positief over wat nu voorligt De afgelopen periode zijn veel bewoners en stakeholders gesproken over de ruimtelijke kansen voor de Hilversumse Meent. In het bewonersonderzoek (bijlage 3) valt terug te lezen dat het merendeel van de bewoners achter de voorgestelde ruimtelijke kansen staat. Dit is ook uit de druk bezochte inloopbijeenkomst van 25 november 2025 en de online participatie gebleken (zie reactiedocument in bijlage 2). Verder zijn aparte gesprekken gevoerd met Stichting Hilversumse Meent, klankbordgroep van betrokken bewoners, de winkeliers, Netwerk Zorg en Welzijn, corporaties De Alliantie en G&O, Stichting Meentwerf en Natuurmonumenten en Goois Natuur Reservaat. Naast suggesties die zijn meegegeven, zijn stakeholders in de kern overwegend positief over de voorstellen die nu voorliggen. 1.6 Het stedenbouwkundig plan leeft in de wijk Er is een enorme betrokkenheid in de wijk bij het stedenbouwkundig plan. Zo hebben 675 Meentbewoners de vragenlijst ingevuld voor het bewonersonderzoek afgelopen september. Ook is de inloopbijeenkomst op 25 november 2025 door ongeveer 350 bewoners en stakeholders bezocht. Daarnaast is er ook grote betrokkenheid bij de winkeliers. Zij willen graag een voortrekkersrol vervullen door zodra het mogelijk is het winkelcentrum op te toppen met betaalbare woningen voor jongeren.

Zij zien immers onder hun personeel hoe hun jonge medewerkers worstelen met het vinden van woonruimte. Verder wordt in het ‘Netwerk zorg en welzijn’ breed de behoefte gedeeld om een multifunctioneel woonzorgcomplex te realiseren. Zij signaleren eenzaamheid onder ouderen, ouderen die bewust zorg mijden om maar in hun eigen huis te kunnen blijven wonen en bovenverdiepingen worden bewust dichtgetimmerd zodat ouderen niet de trap nemen. Verder signaleren de wijkagenten en jeugdboa’s problemen met 7

jongeren in de wijk, omdat zij uit verveling rottigheid in de wijk uithalen. Tenslotte signaleert de buurtcoach dat aanbod voor volwassenen jonger dan 60 jaar wordt gemist. Hier kan het stedenbouwkundig plan op inspelen. 1.7 Positief advies van de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit en Monumenten (CRK+M) De Commissie Ruimtelijke Kwaliteit en Monumenten (CRK+M) heeft waardering uitgesproken voor het gelopen traject en het Programma van Eisen dat nu voorligt. In bijlage 2b is het advies opgenomen op de voorlopige schets van het stedenbouwkundig plan. De gegeven aandachtspunten worden meegenomen in de uitwerking in het Stedenbouwkundig Plan en in de opdrachtgeving naar de ontwerpbureaus. De CRK+M wordt verder meegenomen en om advies gevraagd bij de ontwerpfase voor het stedenbouwkundig plan voor het centrum van de Hilversumse Meent. 1.8 Vroegtijdig betrekken gemeenteraad Het PvE zorgt ervoor dat de gemeenteraad in een vroegtijdig stadium wordt betrokken bij de ruimtelijke ontwikkelingen van de Hilversumse Meent. Het PvE is opgave formulerend en bevat nog geen uitgewerkt plan. Dit betreft een tussenstap. Het definitieve besluit en de vaststelling van het stedenbouwkundig plan in de gemeenteraad is voor oktober 2026 gepland. De gemeenteraad heeft nu de mogelijkheid om indien gewenst bij te sturen en/of ambities mee te geven.

1.9 Het gemeentelijk vastgoed is verouderd De gebouwen waar het wijkcentrum, het jongerencentrum, fysio en de sportzaal in zitten zijn ruim 40 jaar geleden gebouwd. De boekwaarde is laag en de onderhoudskosten zijn relatief hoog. Voor onderhoud is in het meerjarenonderhoudsplan tot 2035 voor € 1,2 mln geraamd, en bevatten een aantal grote posten. Als de raad besluit te investeren in nieuw gemeentelijk vastgoed hoeft dit onderhoud wellicht niet volledig uitgevoerd te worden. Het vastgoed is opgenomen in de Routekaart voor verduurzaming gemeentelijk vastgoed aangezien zowel het wijkcentrum als de sportzaal een energielabel E hebben. Echter, is verduurzaming van het vastgoed niet opgenomen in het programma vanwege herbestemmingsplannen op termijn, waardoor er geen geld voor is gereserveerd. Met sloop/ nieuwbouw van deze gebouwen zorgen we er dus niet alleen voor dat de ruimtes efficiënter en effectiever kunnen worden ingericht naar de behoeften van nu, maar ook dat de gebouwen weer helemaal voldoen aan de nieuwste richtlijnen voor gezondheid en duurzaamheid. Dit

8

laatste is ook belangrijk omdat het veelal de kwetsbare groepen zijn die hier gebruik van maken: naast ouderen komen er ook basisschoolleerlingen wekelijks sporten. 1.10

Afgelopen 50 jaar marginaal geïnvesteerd in de Hilversumse Meent.

De Hilversumse Meent is 50 jaar geleden gebouwd als typische gezinswijk. Te zien aan onder andere de vele eengezinswoningen (94%) en de vele speeltuintjes. Nu 50 jaar later is het de meest vergrijsde wijk van Hilversum (1 op de 3 inwoners is 65 jaar of ouder). Nog steeds een hele fijne wijk, want de meeste Meentbewoners willen niet uit de wijk. Maar het is duidelijk dat het woningaanbod en de opzet van de wijk niet meer aansluiten op de veranderende behoeften. De wijk verdient nu onze aandacht met een samenhangende visie om de transitie te maken van een gezinswijk naar een wijk voor iedereen. 1.11

Investeren in een multifunctioneel woonzorgcomplex is niet kostendekkend, maar

vertegenwoordigt wel een maatschappelijke waarde Het wonen in een woonzorgcomplex zorgt ervoor dat ouderen langer verantwoord zelfstandig thuis kunnen wonen, waarmee de instroom in de verpleegzorg kan worden vertraagd en aanpassingskosten vanuit de WMO kunnen worden voorkomen. Ook zijn er diverse onderzoeken, waaruit blijkt dat het wonen in een woonzorgcomplex zorgt voor betere mentale gezondheid doordat mensen minder eenzaam zijn. En als er meer mensen passend wonen verlaagt dit de druk op de formele- en informele zorg. Tenslotte bevordert het combineren van verschillende maatschappelijke voorzieningen met een woonzorgcomplex de gemeenschapszin en draagt het bij aan het verbinden van bewoners met de wijk. 1.12

Nog op zoek naar optimalisaties in de ontwerpen, waardoor het exploitatiesaldo beter

wordt Op basis van het vastgestelde PvE, waar de voorlopige schets van het stedenbouwkundig plan onderdeel van is, gaan vervolgens de ontwerpers aan de slag om nadere invulling te geven aan de gebouwen en openbare ruimte, waarbij zij nadrukkelijk de opdracht meekrijgen om: -

te zorgen dat de gebouwen passen bij de omgeving;

-

het een samenhangende geheel vormt;

-

te kijken waar optimalisaties in de ontwerpen te halen zijn door onder andere een efficiënte indeling.

Kanttekeningen 1.1 Het Programma van Eisen is nog globaal. 9

Mochten er uit de ontwerpfase goede ideeën komen voor optimalisaties in de inrichting en het programma van de gebouwen dan is het fijn om ruimte te houden om deze optimalisaties door te voeren. Ook moeten er in de volgende fase -naast de ontwerpen- nog zaken worden uitgezocht, welke impact kunnen hebben op de voorgestelde ontwikkelkansen. In het PvE staan deze als nader uit te werken aandachtspunten opgenomen. 1.2 Voor het realiseren van nieuwe woningen en het gezondheidscentrum is de gemeente afhankelijk van stakeholders De gemeente kan faciliteren dat woningbouw mogelijk wordt, maar kan het niet afdwingen. De winkeliers hebben aangegeven graag te willen investeren in het optoppen van het winkelcentrum om zo betaalbare woningen voor jonge starters mogelijk te maken. Zij geven aan bij hun eigen personeel de grote woningnood terug te zien en wat dat voor jongeren betekent, die graag voor het eerst op zichzelf willen wonen. De corporatie G&O is daarentegen heel terughoudend in het aangeven of en wanneer zij hun locaties willen ontwikkelen. De huisartsen en apotheek staan achter de plannen om naar het voorgestelde gezondheidscentrum in het multifunctioneel woonzorgcomplex te verhuizen, maar verwachten wel compensatie voor de verhuizing. Over dit laatste liggen nog geen afspraken.

1.3 Globale financiële doorrekening Nu is op basis van kengetallen een globale financiële doorrekening gemaakt van de verwachte kosten voor het multifunctioneel woonzorgcomplex en het parkeergebouw. In de vervolgfase pas kan de financiële doorrekening worden verfijnd. Ondanks dat we gaan zoeken naar optimalisaties in de ontwerpen, zodat door efficiënter ruimtegebruik bouwkosten afnemen, bestaat ook het risico op juist een stijging in de bouwkosten. Dit laatste kan met name worden veroorzaakt door de complexiteit in bouwconstructie, die een samengesteld gebouw met meerdere verdiepingen met zich meebrengt. We hebben gemeend er goed aan te doen op basis van volumestudies en kengetallen een indicatie te geven van de stichtingskosten voor het nieuwe gemeentelijk vastgoed. In de komende fase zullen we op basis van een ontwerpend onderzoek van het woonzorgcomplex nieuwe ramingen opstellen, die wij vervolgens betrekken bij het opstellen van (het investeringsprogramma van) de Voorjaarsnota 2027 gevolgd door de Programmabegroting 2028. 1.4 Niet alle Meentbewoners staan achter de voorstellen. Ondanks dat er veel mensen achter het plan staan, zijn er ook Meentbewoners die erop tegen zijn. Belangrijkste bezwaren gaan over de hoogte van de gebouwen (zorgen over onder andere 10

schaduwvorming, inkijk en niet passend bij de wijk), parkeergelegenheid (veel mensen zijn nu gewend om voor de deur te parkeren) en leefbaarheid (in beleving van sommigen is de Hilversumse Meent nu al druk bevolkt). De kans is aanwezig dat er protestacties komen bij behandeling van dit PvE en het stedenbouwkundigplan in de commissie en de gemeenteraad. Ook komen er naar alle waarschijnlijkheid later in het traject bezwaarprocedures op de wijziging van het omgevingsplan en de bouwvergunningen. 1.5 Wat er gerealiseerd kan worden is afhankelijk van het begrotingsperspectief Om het stedenbouwkundig plan in de jaren erna vervolgens uit te voeren gaan diverse stakeholders in de Hilversumse Meent investeren. Op basis van het voorliggend PvE zal de gemeente bereid moeten zijn om in de toekomst te investeren in het gemeentelijk vastgoed in het multifunctioneel woonzorgcomplex en het parkeergebouw. Daarnaast zal de gemeente bereid moeten zijn om te investeren in de herinrichting van delen van de openbare ruimte, waarvoor we zoveel als mogelijk de bestaande onderhoudsbudgetten- en vervangingsinvesteringen willen inzetten. 1.6 Nog nader uit te zoeken voor ontwikkeling gemeentelijk vastgoed Als het PvE wordt vastgesteld, moeten er los van de ontwerpfase nog andere aspecten worden onderzocht. Deze kunnen een risico vormen voor de ontwikkelingen: -

Wat de beste juridische constructie/ eigendomssituatie is voor het multifunctioneel woonzorgcomplex en het parkeergebouw. Hiervoor wordt nader advies ingewonnen bij fiscaal specialisten en een markttoets gedaan.

-

Passend onderzoek is nodig naar aanleiding van eerste stikstofanalyse. Hiervoor wordt ook contact gezocht met de Provincie Noord-Holland.

-

Er is nog geen oplossing gevonden voor het tijdelijk onderbrengen van huidige functies in afwachting van sloop/nieuwbouw conform A25-013 – Waarborg voorzieningen De Meent. Er zijn wel diverse ideeën aangedragen, maar deze moeten nog worden getoetst op haalbaarheid.

Financiën, middelen & capaciteit Financiële consequenties voorstellen stedenbouwkundig plan In dit voorstel vragen we de raad nog niet om investeringskredieten beschikbaar te stellen, maar willen we de raad wel informeren over de actuele financiële inzichten. In het raadsvoorstel voor de vaststelling van de Woonagenda Hilversumse Meent (5 maart 2025) was nog sprake van een businesscase met een mogelijk voordeel voor de gemeente van 11

€ 1,6 mln. Helaas wijst nader onderzoek echter uit, dat hoewel de grondexploitatie nog steeds positief is, er een substantiële investering van de gemeente wordt gevraagd voor de maatschappelijke voorzieningen. Dit verschil van inzicht komt vooral doordat: -

De eerste berekening uitging van één getal, namelijk € 1,6 mln. Nader onderzoek wijst uit dat dit getal moet worden gesplitst in een aparte grondexploitatie voor de woningen én een investering in gemeentelijk vastgoed, waaronder het wijkcentrum en de sportzaal.

-

Er gebruik is gemaakt van te algemene kengetallen, die geen recht deden aan de bijzonderheden van de constructie van het gebouw. Er zijn kengetallen gebruikt alsof de voorzieningen in het gebouw losstaande functies zouden zijn in plaats van dat deze zijn geïntegreerd in een gebouw. Dit gold voor de parkeerlaag, het dakterras/ tuin boven sportzaal en het wijkcentrum.

-

De opbrengsten van de woningen te hoog zijn ingeschat.

-

En sinds het opstellen van de berekening zijn de bouwkosten met 6,5% gestegen.

Met de inzichten uit de onderzoeksfase is een nieuwe inspiratieschets gemaakt voor het multifunctioneel woonzorgcomplex. Grootste wijzigingen ten opzichte van de eerdere inspiratieschets zijn dat (a) de parkeerlaag uit het gebouw is gehaald, (b) dat er nu een gezondheidscentrum in het gebouw is voorzien en (c) is gekozen voor een carré vorm. Als parkeeroplossing is gekozen voor een apart parkeergebouw met voorzieningen in de plint op de locatie van de parkeerplaatsen voor het winkelcentrum. Voorlopige inschatting De nieuwe schets van het multifunctionele woonzorgcomplex is op basis van kengetallen doorgerekend en komt neer op een te verwachte positieve grondexploitatie van € 2,3 mln (prijspeil 2026) en een investering voor het wijk- en jongerencentrum en de sportzaal in het woonzorgcomplex van € 12,3 mln. (incl. btw, prijspeil 2026). De investering in een nieuw parkeergebouw is nu geraamd op € 5,8 mln (excl. btw, prijspeil 2026). Na vaststelling van het PvE wordt in de ontwerpfase gekeken waar nog optimalisaties in het ontwerp te halen zijn, die zorgen voor beter financieel resultaat. Ook wordt onderzocht welke dekking voor de investeringen in het gemeentelijk vastgoed mogelijk is. Zo kan het Mobiliteitsfonds worden ingezet om de afschrijvingslasten van het parkeergebouw te dekken.

Effect op schuldquote over tijdshorizon van 10 jaar In achtneming van de aannames van de Positon Paper (zie RIB 2025-63) zal door een extra investering en de positieve grondexploitatie de schuld toenemen met € 14,2 miljoen en de baten met € 55.000. Daarmee zal de “schuldquote over een tijdshorizon van 10 jaar” verslechteren. Als 12

alle andere omstandigheden gelijk blijven zal de schuldquote over een tijdhorizon van 10 jaar 3,45% hoger uitkomen (ten opzichte van de Programmabegroting 2026). Kapitaallastenontwikkeling over 10 jaar: Uit onderstaande tabel blijken de kapitaallasten voor de volgende jaren:

Bovenstaande berekeningen zijn uitgevoerd op basis van de bedragen en aannames in dit voorstel. In bovenstaande cijfers zijn niet meegenomen de eventuele investeringen in de openbare ruimte en de eventuele dekking vanuit het Mobiliteitsfonds. Actualisatie financiële paragraaf Eind 2026 verwachten we de raad het stedenbouwkundig plan te laten vaststellen. Daarbij zullen we de financiële paragraaf ook weer actualiseren. Bij een positief raadsbesluit over het stedenbouwkundig plan worden de benodigde investeringen betrokken bij het opstellen van de Voorjaarsnota 2027. In november 2027 stelt de raad dan de Programmabegroting 2028 inclusief het investeringsprogramma vast. Subsidiemogelijkheden In navolging van de motie M24-137 is onderzocht of het traject voor het stedenbouwkundig plan voor het centrumgebied van de Hilversumse Meent konden indienen als pilot voor de subsidie Uitvoeringsversnelling woningbouw van de VNG. In de eerste helft van 2025 zou hiervoor een volgende ronde voor de werving en selectie van nog 5 pilots starten. Dit bleek niet mogelijk. Vanuit de VNG ontvingen wij het volgende bericht: “Helaas komt er vanuit dit traject geen nieuwe ronde met pilots. Het ministerie en VNG zijn samen aan het verkennen hoe een uitvoeringsprogramma kan worden vormgegeven rondom de woningbouwopgave.

Hoe en op welke wijze dit vorm krijgt is nog niet bekend.” Hiermee beschouwen wij motie M24-137 als afgedaan voor de Hilversumse Meent. Daarnaast is onderzocht of wij op voorhand subsidiemogelijkheden zien voor één of meerdere ruimtelijke ontwikkelkansen, zoals opgenomen in het PvE. Voor nu blijkt dit echter nog te onzeker om hier überhaupt uitspraken over te doen aangezien we naar alle waarschijnlijkheid

13

pas in 2030 kunnen starten met bouwwerkzaamheden. Geen van de huidige subsidies kijkt meer dan vijf jaar vooruit. Voorbereidingskosten 2025 en 2026: € 275.000 Bij de vaststelling van de Woonagenda Hilversumse Meent 2025-2030 heeft de gemeenteraad in de Voorjaarsnota 2025 € 200.000 voor het jaar 2025 beschikbaar gesteld om de projectorganisatie goed op te tuigen en een stedenbouwkundig plan voor het centrum van de Hilversumse Meent op te stellen. Van de € 200.000 resteert eind 2025 circa € 80.000. Om de voorgenomen werkzaamheden af te ronden zullen we de raad bij de Jaarstukken 2025 voorstellen dit restant over te hevelen naar 2026. Het overgebleven budget is nodig voor inhuur van advies, organiseren van bijeenkomsten en communicatie. Voor de uitvoering van motie M25-009 Een passend ontwerp voor het multifunctioneel woonzorgcomplex in de Hilversumse Meent hebben we aanvullend € 75.000 nodig. Dit bedrag wordt vooral besteed aan de inhuur van drie nog te selecteren architectenbureaus, waarbij zij ieder € 20.000 per ontwerp ontvangen voor zowel het ontwerp van het multifunctioneel woonzorgcomplex als het parkeergebouw. Aangezien dit veel ontwerpkracht vergt en de bureaus worden gevraagd om de ontwerpen rechtenvrij op te leveren, is een vergoeding per bureau nodig.

Het overige bedrag wordt ingezet voor de participatie, zodat bewoners en stakeholders goed hun mening kunnen geven op de verschillende ontwerpen. Voor het maken van extra presentatiemateriaal om de participatie op de ontwerpen goed vorm te geven en de ontwerpen te toetsen op haalbaarheid is aanvullend € 15.000 nodig. Binnen het budget Ruimtelijke Ordening is hiervoor dekking gevonden onder thema 0.01, taakveld 8.1 ‘Mooie stad’. Totaal bedragen de voorbereidingskosten in 2025 en 2026 samen dan € 275.000.

Communicatie Na vaststelling van het Programma van Eisen volgt een nieuwsbericht en brengen wij alle Meentbewoners en stakeholders ook nog via gerichte communicatie op de hoogte van de vaststelling en de vervolgstappen. Hiervoor maken wij gebruik van: -

de projectenwebsite bouwenaanhilversum.nl/meentwonen

-

Digitale nieuwsbrief (inmiddels hebben zich hiervoor bijna 500 mensen ingeschreven)

-

Wijkblad Je Meent ’t en Website van de Stichting Hilversumse Meent

14

Uitvoering Na vaststelling van het Programma van Eisen gaan we direct over naar de ontwerpfase om te komen tot een stedenbouwkundig plan. Deze fase loopt van maart tot juni 2026. De belangrijkste stappen in de ontwerpfase zijn: -

Ontwerpend onderzoek voor het voorgestelde multifunctionele woonzorgcomplex

-

Ontwerpen openbare ruimte en overige ontwikkellocaties

-

2e wijkbijeenkomst: beoordelen ontwerpen

-

Opstellen beeldkwaliteitsplan

Raadsleden worden in deze fase uitgenodigd om tijdens een informele sessie mee te denken op de verschillende ontwerpen. Na de ontwerpfase worden de verschillende uitkomsten van het ontwerpend onderzoek vertaald naar een beeldkwaliteitsplan. Vervolgens worden het Programma van Eisen en het beeldkwaliteitsplan samengebracht tot een samenhangend stedenbouwkundig plan. We vragen stakeholders om mee te lezen en via een externe feedbackronde halen we input op van alle inwoners en betrokkenen. Na de zomer 2026 gaan we de besluitvormingsfase in, waarin we het stedenbouwkundig plan voor het centrumgebied van de Hilversumse Meent ter vaststelling voorleggen aan de gemeenteraad. Het stedenbouwkundig plan vormt de basis voor vervolgstappen. Eerst moet het omgevingsplan worden gewijzigd en pas daarna kunnen bouwplannen worden ingediend. Pas als het multifunctionele woonzorgcomplex is gebouwd en de woningen boven het winkelcentrum zijn gerealiseerd kan het parkeergebouw worden gebouwd. Als laatste volgt de inrichting van de openbare ruimte en de herinrichting van de routes en wegen. Dit betekent overigens niet dat we tot het omgevingsplan is gewijzigd niets kunnen doen in de wijk. Het moment is nu (ook benoemd in de Woonagenda Hilversumse Meent), dus waar we al het verschil kunnen maken, proberen we dat te doen. Op dit moment werken wij vooruitlopend op het stedenbouwkundig plan aan: •

Uitvoering geven aan M25-008 – Bevordering interne doorstroming van de Hilversumse Meent. We zijn nu bezig met een aanvullende afspraak op de Prestatieafspraken 2023 t/m 2027 om de voor senioren geschikte woningen in de Hilversumse Meent in afwachting van het multifunctionele woonzorgcomplex met voorrang voor woningzoekenden met lokale binding toe te wijzen. Dit vergroot de kans voor Meentbewoners om in aanmerking te komen

15

voor een seniorenwoning. Voor de Huisvestingsverordening 2028 wordt een voorstel uitgewerkt om buurtbinding als extra voorrangscategorie toe te kunnen voegen. •

Vergroenen speelplek Kroosmeent: In 2026 wordt de versteende speelplek aan de Kroosmeent opnieuw ingericht vanuit Programma Groen. De stenen en tegels maken plaats voor groen, natuurlijke speelaanleidingen en speelruimte. Hiermee wordt de groene verbinding tussen het centrum van de Meent en de groengordel versterkt. Dit sluit goed aan bij de ambities van het stedenbouwkundig plan voor het centrum Hilversumse Meent en de wens om bewoners, met het oog op gezondheid, meer te laten bewegen en de kans te bieden om elkaar te ontmoeten. Bij het maken van het ontwerp voor deze groene speelplek worden omwonenden intensief betrokken. Daarnaast willen wij de scholen en buitenschoolse opvang goed betrekken bij het maken van het ontwerp. Naar verwachting wordt de groene speelplek in het najaar van 2026 aangelegd.

•

Multifunctionele beweegroute: In de groengordel wordt, aansluitend op bestaande padenstructuren in en om de Hilversumse Meent, een multifunctionele beweegroute gecreëerd. Het doel van deze beweegroute is om alle inwoners van de Meent de gelegenheid te geven om te kunnen bewegen, sporten, spelen en elkaar te ontmoeten. Om deze routes goed toegankelijk te maken is een koppeling tussen het centrum en de groengordel noodzakelijk. Variatie in routing en aanbod van beweeg- sport- en speelaanleidingen is hierbij een belangrijk aandachtspunt. De multifunctionele beweegroute wordt gerealiseerd vanuit het programma spelen, bewegen en ontmoeten.

Burgemeester en wethouders van Hilversum, 13 januari 2026 de gemeentesecretaris,

de burgemeester,

mr. C.P. Torres Barrera

dr. ir. G.M. van den Top

Bijlage(n) 1. Programma van Eisen stedenbouwkundig plan voor het centrumgebied van de Hilversumse Meent 2. a. Reactiedocument en b. Advies Commissie Ruimtelijke Kwaliteit en Monumenten 3. Bewonersonderzoek 16

4. Verkeeronderzoek 5. Parkeerdrukmeting 6. Voorzieningenonderzoek 7. Toelichting op financiële consequenties

17