Nota Actualisatie Grondexploitaties 2023 def 3
Tekst van het document
NOTA ACTUALISATIE GRONDEXPLOITATIES 2023 De jaarlijkse actualisatie van de grondexploitaties van de gemeente Hilversum
2 MEI 2023
Inhoud 1. Inleiding ...............................................................................................................................................1 1.1 Achtergrond...................................................................................................................................1 1.2 Actualisatie (ongewijzigd beleid)...................................................................................................1 1.3 Herziening (gewijzigd beleid) ........................................................................................................1 1.4 Uitgangspunten/parameters .........................................................................................................1 2. Genomen besluiten m.b.t. grondexploitaties in 2022.........................................................................3 2.1 Winsten in 2022 ............................................................................................................................3 2.2 Verliezen in 2022 ...........................................................................................................................3 2.3 Samenvatting.................................................................................................................................3 3.
Geactualiseerde grondexploitaties 2023.............................................................................................4 3.1 Financiële vergelijking individuele grondexploitaties....................................................................4 3.2 Financiële vergelijking totaal kosten- en opbrengstensoorten .....................................................5 3.3 Samenvatting.................................................................................................................................6 4. Financieel effect jaarrekening 2022 ....................................................................................................8 4.1 Voorziening....................................................................................................................................8 4.2 Tussentijds winst nemen ...............................................................................................................8 4.3 Vennootschapsbelasting ...............................................................................................................9 4.4 Samenvatting...............................................................................................................................10 5.
Financieel effect begroting 2023; taakveld 8.2 .................................................................................11 5.1 Verhoogde rentebijschrijving voorziening verlieslatende grondexploitaties ..............................11 5.2 Winsten grondexploitaties op taakveld 8.2.................................................................................11 5.3 Samenvatting...............................................................................................................................12 6. Risico´s...............................................................................................................................................13 6.1 Risico’s actualisatie 2023.............................................................................................................13 6.2 Risico’s actualisatie 2022.............................................................................................................13 6.3 Samenvatting...............................................................................................................................14 7.
Meerjarig perspectief ........................................................................................................................15 7.1 Samenvatting...............................................................................................................................16 8. Verwerking financiële gevolgen begroting 2023 ...............................................................................17 8.1 Samenvatting...............................................................................................................................17
1. Inleiding 1.1 Achtergrond Jaarlijks actualiseren wij de grondexploitaties en leggen deze aan u ter besluitvorming voor. Het voorliggende raadsvoorstel betreft de actualisering 2023 van de grondexploitaties. Voor een goed begrip is het noodzakelijk, dat u kennis neemt van de bijlage ‘Toelichting vakjargon’. Het volledige “pakket” met betrekking tot de actualisatie 2023 laat zich als volgt duiden;
In het kader van de P&C-cyclus actualiseren wij ten behoeve van begroting en voorjaarsnota de grondexploitaties éénmaal per jaar. Actualisatie doen wij slechts op basis van ongewijzigd (door de Raad) vastgesteld beleid. In de actualisatie zijn dus nooit beleidswijzigingen per afzonderlijke grondexploitatie opgenomen. Op deze wijze voorkomen wij, dat bij het vaststellen van de geactualiseerde grondexploitaties de Raad impliciet akkoord gaat met beleidswijzigingen. Beleidswijzigingen inzake nieuwe en bestaande grondexploitaties leggen wij separaat ter besluitvorming voor aan de Raad. Dit noemen wij herzieningen.
1.2 Actualisatie (ongewijzigd beleid) Uit de vorige alinea vloeit voort, dat de thans voorliggende actualisatie is gebaseerd op ongewijzigd beleid en derhalve betrekking heeft op bijvoorbeeld: • indexering van lasten en baten als gevolg van inflatiecorrecties; • wijzigingen van lasten en baten als gevolg van technische aanpassing en • verschuivingen van de planningen in tijd. Zo kunnen vertragingen in de uitvoering van bouwplannen leiden tot meerkosten, maar ook tot het verschuiven van lasten en baten naar een volgend begrotingsjaar.
1.3 Herziening (gewijzigd beleid) Ten behoeve van transparante besluitvorming worden nieuwe grondexploitaties separaat aan de Raad ter besluitvorming voorgelegd. Reeds vastgestelde grondexploitaties, waarvan de raming wijzigt als gevolg van (majeure) beleidswijzigingen, leggen wij eveneens separaat aan de Raad voor. Wij noemen dit herzieningen.
1.4 Uitgangspunten/parameters Het rentepercentage waarmee in de grondexploitaties rekening wordt gehouden is 1,5% en is niet gewijzigd ten opzichte van 2022. De manier waarop de rente nu bepaald wordt, wordt sinds 2016 door nieuwe richtlijnen van de BBV (Besluit Begroting en Verantwoording) voorgeschreven.
1
Conform de nieuwe richtlijnen van de BBV wordt een rentepercentage van 2,0% aangehouden over de Voorziening verlieslatende grondexploitaties. De maximale looptijd van een grondexploitatie is 10 jaar. Bij de actualisatie grondexploitaties 2022 werd één percentage bepaald voor respectievelijk de kosten- en de opbrengstenstijging. Met dit percentage werd de hele resterende looptijd van een grondexploitatie doorgerekend. Met ingang van de actualisatie grondexploitaties 2023 is deze systematiek vervangen, nu wordt de stijging specifieker bepaald voor de resterende looptijd. In schema: Gebruikte parameters Rentepercentage kostenstijging Renteperentage opbrengstenstijging Rentepercentage grondexploitaties Rentepercentage voorziening planexploitaties Tabel 2; parameters
Actualisatie 2022 2,83% 2,50% 1,50% 2,00%
Actualisatie 2023 2023 6,00% -1,00% 1,50% 2,00%
2
2024 4,00% 0,00% 1,50% 2,00%
2025 4,00% 0,00% 1,50% 2,00%
2026 en verder 2,00% 2,00% 1,50% 2,00%
2. Genomen besluiten m.b.t. grondexploitaties in 2022 2.1 Winsten in 2022 Via de actualisatie sluiten we o.a. winstgevende grondexploitaties af. De winstgevende resultaten van grondexploitaties worden verwerkt ten gunste van de jaarrekening 2022. In de begroting 2022 is geen rekening gehouden met de winsten uit afgesloten grondexploitaties. Er zijn ook geen winsten uit afgesloten grondexploitaties ten gunste van het jaarrekeningresultaat 2022 gebracht. Eventuele tussentijdse winstneming uit lopende grondexploitaties is opgenomen in hoofdstuk 5.
2.2 Verliezen in 2022 Via de actualisatie sluiten we ook verlieslatende grondexploitaties af. De nadelige resultaten van grondexploitaties worden gedekt door de ‘Voorziening verlieslatende grondexploitaties’ op basis van de actualisatie grondexploitaties 2022. Nadelige verschillen ten opzichte van de dekking door de ‘Voorziening verlieslatende grondexploitaties’ komen ten laste van het jaarrekeningresultaat, voordelige verschillen komen ten gunste van het jaarrekeningresultaat. In de begroting 2022 is geen rekening gehouden met af te sluiten grondexploitaties in 2022. Er zijn in 2022 ook geen verlieslatende grondexploitaties afgesloten.
2.3 Samenvatting Conform de verwachting van de actualisatie grondexploitaties 2022 zijn er inderdaad geen grondexploitaties afgesloten in 2022.
3
3. Geactualiseerde grondexploitaties 2023 De geactualiseerde grondexploitaties zijn geheim en hebben wij voor u ter inzage gelegd inclusief cijfermatige specificaties en toelichtingen. Aan iedere grondexploitatie is een verschillenanalyse toegevoegd. Deze verschillenanalyse geeft een verklaring van de financiële verschillen tussen de bestuurlijk vastgestelde grondexploitaties in 2022 en de nu geactualiseerde grondexploitaties 2023. Hieronder presenteren wij in tabelvorm informatie die betrekking heeft op afzonderlijke grondexploitaties.
3.1 Financiële vergelijking individuele grondexploitaties Vergelijking geschiedt op basis van de in 2022 en in 2023 bestaande grondexploitaties. A
X
B
Y
C=B-A
Z=Y-X
Resultaat op eindwaarde 2022
Voordelig/Nadelig
Jaar van afsluiten conform actualisatie 2022
Resultaat op eindwaarde 2023
Voordelig/Nadelig
Jaar van afsluiten conform actualisatie 2023
Verschil op eindwaarde 2023-2022
Effect actualisatie voordelig/nadelig
vertraging 2023 in vergelijking met 2022
V
2025 -2.967.813
V
2025 1.365.227
N
0
Totaal effect actualisatie -4.333.040
V
-2.967.813
V
1.365.227
N
0
388.500
N 2027
3.323.532
N 2029 2.935.032
N
2
388.500
N
3.323.532
N
2.935.032
N
2
Totaal effect actualisatie incl. herziening -3.944.541
V
355.719
N
4.300.259
N
2
Projectnaam
Projectnummer
-4.333.040
Geactualiseerde grondexploitaties 6820006 Anna 's Hoeve bouwpl a n
6820014 Sta ti ons pl ei n Totaal effect herziening
Totaal afgesloten grondexploitaties
0
0
0
0
Tabel 3; de verschillen per grondexploitatie op eindwaarde tussen actualisatie 2022 en actualisatie 2023
Toelichting tabel 3 en tabel 4 Nota bene Het betreft hier financiële effecten op eindwaarde over de gehele looptijd van de projecten gezamenlijk. Er is dus m.b.t. deze bedragen geen direct verband met de jaarrekening 2022.
4
1. De vermelde eindwaarden (kolommen A en B) zijn de saldo’s van kosten en opbrengsten per grondexploitatie in het jaar van afsluiten van die grondexploitatie; 2. Het nadeel van € 4.300.259,- (regel totaal effect actualisatie incl. herziening) heeft betrekking op verlies- én winstgevende grondexploitaties en geeft aan in welke mate de grondexploitaties op eindwaardeniveau (d.w.z. in het jaar van afsluiten) na actualisatie 2023 nadeliger zijn geworden ten opzichte van de in 2022 vastgestelde grondexploitaties 2022. 3. De Vertraging Z is Kolom Y -/- X.
3.2 Financiële vergelijking totaal kosten- en opbrengstensoorten In de onderstaande tabel 4 hebben wij voor u gespecificeerd hoe het financiële nadeel van € 4.300.257- ontstaat met betrekking tot de diverse kosten- en opbrengstensoorten zoals deze in de grondexploitaties worden onderscheiden. U treft in tabel 4 rechts onderaan hetzelfde saldo aan als in Tabel 3, regel totaal effect actualisatie. De genoemde bedragen zijn dus de bedragen die ontstaan door optelling van alle bedragen zoals opgenomen in de lopende grondexploitaties 2023. Als voorbeeld: het totaal van de grondverkopen van alle grondexploitaties 2023 tezamen is geraamd op een bedrag van € 66.366.666,-.
5
Totaal actualisatie 2022
Totaal actualisatie 2023
7.937.855
9.346.594
1.408.739 nadelig
607.908
701.494
93.586 nadelig
Bouwrijp maken
3.278.023
4.095.807
817.784 nadelig
Woonrijp maken
16.019.849
17.078.371
1.058.522 nadelig
Exploitatie panden
8.089
4.089
Planontwikkeling
8.881.970
8.900.725
18.755 nadelig
Toerekening Kosten
4.297.181
4.564.578
267.397 nadelig
Bijdragen aan derden
5.291.511
5.293.879
2.368 nadelig
Totaal Kosten
46.322.385
49.985.536
3.663.151 nadelig
Totaal actualisatie 2022
Totaal actualisatie 2023
Verkopen
60.398.790
61.365.433
Bijdragen van derden
5.001.233
5.001.233
Totaal opbrengsten
65.400.023
66.366.666
Saldo excl. winstname (kosten -/- opbrengsten) -19.077.638 Tussentijdse winstname t/m 2021 15.133.097
-16.381.130 16.736.849
Aankopen Milieuvoorzieningen
Verschil 2023 -/- 2022
Voordelig/ nadelig
-4.000 voordelig
Verschil 2023 -/- 2022
Voordelig/ nadelig
966.643 voordelig 0 966.643 voordelig 2.696.508 nadelig 1.603.752
Saldo (kosten -/- opbrengsten) -3.944.541 355.719 4.300.257 nadelig Tabel 4; de verschillen naar kosten- en opbrengstensoorten van alle grondexploitaties (verlies- en winstgevend) tezamen tussen de grondexploitaties zoals vastgesteld in 2022 en actualisatie 2023
Voor een nadere toelichting van de verschillen zoals genoemd in de tabellen 3 en 4 verwijzen wij naar de verschillenanalyse zoals die in de afzonderlijke grondexploitaties is opgenomen.
3.3 Samenvatting De voornaamste oorzaken van het nadelige verschil van €4.300.257,- zijn: • De toevoeging van de boekwaarden die betrekking hebben op de verwerving en sloop van de voormalige GAK-locatie aan de grondexploitatie Stationsplein. Toevoeging van de GAKlocatie aan de grondexploitatie Stationsplein brengt aan de andere kant relatief weinig extra grondopbrengsten met zich mee.
6
• • •
Verhoogde opbrengsten als gevolg van toevoegen 2 bouwlagen conform coalitieakkoord. De negatieve bijstelling van de verwachte opbrengstenstijging de komende jaren tempert het effect van de verhoogde opbrengsten. De verhoogde indexatie van geraamde kosten bouw- en woonrijp maken van prijspeil 2022 naar 2023 en de verhoogde kostenstijging van deze kosten vanaf 2023. Op aanwijzing van de externe accountant zijn bijdragen aan het mobiliteitsfonds geen onderdeel van de grondexploitaties totdat deze met de voortgang van de grondexploitatie daadwerkelijk realiteit worden.
7
4. Financieel effect jaarrekening 2022 In navolging van het voorgaande jaar en conform RIB S/12003301 worden de financiële gevolgen van de actualisatie 2023 (t) verwerkt in de jaarrekening 2022 (t-1).
4.1 Voorziening Het gaat daarbij om de effecten op de benodigde hoogte van de “Voorziening verlieslatende grondexploitaties” per 31 december 2022. In de “Voorziening verlieslatende grondexploitaties” dient per 31 december 2022 een bedrag aanwezig te zijn dat voldoende is om alle toekomstige verliezen van verlieslatende grondexploitaties op te kunnen vangen. Door de accountant is geadviseerd om de stand van de “Voorziening verlieslatende grondexploitaties” zo actueel mogelijk te berekenen bij de opstelling van de jaarrekening. Omdat de uitkomsten van de actualisatie 2023 het meest actuele beeld geven van de stand van zaken met betrekking tot te verwachten toekomstige verliezen op grondexploitaties worden deze uitkomsten verwerkt in de jaarrekening 2022. De “Voorziening verlieslatende grondexploitaties” is een voorziening die gewaardeerd wordt tegen contante waarde. Dit betekent dat de verliezen op Eindwaarde contant gemaakt worden, in dit geval naar 1 januari 2023. De eindwaarde -/- rentebijschrijvingen over de toekomstige jaren = Contante waarde (hoogte voorziening per 1 januari 2023). Op grond van de actualisatie grondexploitaties 2023 is er zoals blijkt uit tabel 5, een bedrag benodigd per 31 december 2022 van € 2.541.458,- om de toekomstige verliezen af te kunnen dekken.
Dit totale bedrag moet worden gestort in de voorziening, dit bedrag komt ten laste van het jaarrekeningresultaat 2022.
Mutatie voorziening planexploitaties 2022
A
B
werkelijke Project nummer
stand voorziening Projectnaam
C=B-A
D=B-A
herberekening tlv resultaat stand voorziening
Vrijval of storting
31 december 2022 31 december 2022
voorziening referentie
0
0
0
351.876
2.893.334
2.541.458
Totaal effect herziening
351.876
2.893.334
2.541.458
Totaal effect actualisatie en herziening
351.876
2.893.334
2.541.458
Totaal afgesloten grondexploitaties
0
0
Geactualiseerde grondexploitaties
Totaal effect actualisatie Sta ti ons pl ei n
Tabel 5; de financiële effecten voorziening op de jaarrekening 2022
8
0
0
4.2 Tussentijds winst nemen In het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) is aangegeven op welke wijze rekening gehouden moet worden met tussentijds winst nemen bij positieve grondexploitatiecomplexen. Bij het stelsel van baten en lasten zoals geformuleerd in het BBV zijn het toerekeningbeginsel, het voorzichtigheidsbeginsel en het realisatiebeginsel essentiële uitgangspunten. Baten en lasten – en het daaruit vloeiende resultaat – moeten worden toegerekend aan de periode waarin deze zijn gerealiseerd. Bij meerjarige projecten betekent dit dat (de verwachte) winst niet pas aan het eind van het project als gerealiseerd moet worden beschouwd, maar gedurende de looptijd van het project tot stand komt en ook als zodanig moet worden verantwoord. Het verantwoorden van tussentijdse winst is daarmee geen keuze maar een verplichting die voortvloeit uit het realisatiebeginsel. Bij het bepalen van de tussentijdse winst is het wel noodzakelijk de nodige voorzichtigheid te betrachten. Met betrekking tot het tussentijds winst nemen maken we, conform het BBV, gebruik van de Percentage of completion-methode. Naar rato van de voortgang van het project wordt tussentijds winst verantwoord. Maatgevend is de realisatie tot en met het lopende jaar ten opzichte van het totaal van de kosten en opbrengsten van de grondexploitatie. In formule: % kostenrealisatie x % opbrengstrealisatie = % Poc.
Met betrekking tot Anna’s Hoeve bouwplan betekent dit dat de kosten voor 95,6% zijn gerealiseerd en de gronden voor 88,5% zijn verkocht, dan is de Poc dus 84,6%. Passen we dit Poc-percentage toe voor Anna’s Hoeve bouwplan dan is de rekensom als volgt 84,6% x € 19.777.918,- geprognosticeerde winst is € 16.736.849,-. Tot op heden is door tussentijdse winstneming uit de grondexploitatie Anna’s Hoeve bouwplan een al bedrag van € 15.133.097,- ten gunste van jaarrekeningen gebracht. Het bedrag waarvoor we tussentijds winst nemen in 2022 bedraagt dus € 16.736.849 -/- € 15.133.097 = € 1.603.752,-. Voor de grondexploitatie Stationsplein geldt dat deze negatief is, waardoor van winstneming uit deze grondexploitatie geen sprake is.
project
A B C= A -/- B begroot bijgesteld 2022 2022 Verschil
Anna's Hoeve bouwplan
3.654.793 1.603.752
2.051.042
Totaal 3.654.793 1.603.752 Tabel 6; tussentijdse winstneming over 2022
2.051.042
Op basis van de actualisatie grondexploitatie 2022 was een tussentijdse winstneming van € 3.654.793,- begroot. Dit bedrag is bij de eindjaarrapportage bijgesteld op basis van de actualisatie grondexploitaties 2023 naar € 1.603.752,-. De winstname is lager geworden door uitgestelde opbrengsten. De tussentijdse winstneming uit grondexploitaties wordt geprognosticeerd in het meerjarig perspectief c.q. de meerjarenbegroting. Aan het einde van het boekjaar wordt tussentijds winst genomen conform de regels van het BBV als blijkt dat aan de voorwaarden daaromtrent uit het BBV wordt voldaan. De prognose van tussentijdse winstneming is opgenomen in het hoofdstuk 6 Financieel effect begroting 2023 en hoofdstuk 8 Meerjarig perspectief. 9
4.3 Vennootschapsbelasting Over de winsten uit grondexploitaties moet vennootschapsbelasting worden betaald, verlieslatende grondexploitaties mogen met de winstgevende grondexploitaties worden verrekend. Op het taakveld 0.9 Vennootschapsbelasting wordt (de raming van) het te betalen bedrag vennootschapsbelasting als last verantwoord. Het gaat om een raming van het bedrag van de aanslag omdat de definitieve aanslag nog niet is ontvangen. De te betalen vennootschapsbelasting maakt geen onderdeel uit van het resultaat van de afzonderlijke grondexploitaties. Dat resultaat komt tot uitdrukking op taakveld 8.2 Grondexploitatie (niet-bedrijventerreinen). Op basis van de gegevens uit de actualisatie 2023 is een fiscale winst berekend van € 2.420.652,over het jaar 2022. Deze winst leidt tot een te betalen vennootschapsbelasting van € 582.000,-.
4.4 Samenvatting Als gevolg van de actualisatie wordt een bedrag van € 2.541.458,- in de voorziening gestort, ten laste van het jaarrekeningresultaat 2022. Het nadelige verschil vanuit de tussentijdse winstname is reeds verwerkt in de eindejaarsrapportage.
10
5. Financieel effect begroting 2023; taakveld 8.2 Met betrekking tot de actualisatie van de grondexploitaties 2023 zijn ten aanzien van de begroting 2022 twee financiële effecten te onderscheiden. Deze worden in de volgende paragrafen behandeld.
5.1 Verhoogde rentebijschrijving voorziening verlieslatende grondexploitaties De stand van de voorziening verlieslatende grondexploitaties per 31 december 2022 is in werkelijkheid hoger dan opgenomen in de begroting 2022. Het verschil tussen de werkelijke stand per 31-12-2022 en de stand zoals begroot per 31-12-2022 wordt veroorzaakt door een verslechtering van de grondexploitatie Stationsplein.
A
C = B -/- A
Stand
Begroot
Rente begroot Werkelijk Rente werkelijk
1-1-2022 Voorziening planexploitaties
B
Stand
351.876
2022
1-1-2022
7.000
2.893.334
2022 58.000
verschil
voordeel
rente bijschrijving nadeel
51.000 nadeel
Tabel 7; rentebijschrijving
Rentebijschrijving op de voorziening verlieslatende grondexploitaties vindt plaats op basis van de werkelijke stand van de voorziening per 31 december 2022. Door de jaarlijkse rentebijschrijving groeit de voorziening naar de benodigde eindwaarde om de te verwachten verliezen op eindwaarde te kunnen afdekken.
5.2 Winsten grondexploitaties op taakveld 8.2 In de begroting 2023, die gebaseerd is op de actualisatie 2022, is geen te verwachten winst uit af te sluiten grondexploitaties. Ook de actualisatie 2023 verwacht geen winst uit af te sluiten grondexploitaties ten gunste van 2022. Wel is in de begroting 2023, op basis van de actualisatie 2022, een prognose tussentijdse winstneming opgenomen. Op basis van de actualisatie 2023, moet deze prognose bijgesteld worden. In 2023 wordt een voordeel ter hoogte van ruim € 2,5 mln. verwacht aan tussentijdse winstneming. Bij de voorjaarsnota wordt voorgesteld dit bedrag in 2023 te verwerken. De werkelijke berekening van de tussentijdse winstneming ten gunste van het jaarrekeningresultaat 2023 zal plaatsvinden bij de actualisatie grondexploitaties 2024 op basis van de stand van zaken op 1 januari 2024. De daadwerkelijke tussentijdse winstneming ten gunste van het jaarrekeningresultaat 2023 kan dus afwijken van de prognose.
11
project
A B C=B-/-A actualisatie 2022 actualisatie 2023 prognose winstneming 2023 prognose winstneming 2023 Verschil
Anna's Hoeve bouwplan
-185.746
2.328.690
2.514.436
Totaal -185.746 2.328.690 Tabel 8; prognose tussentijdse winstneming ten gunste van begroting 2023
2.514.436
5.3 Samenvatting In de onderstaande tabel 9 zijn de twee financiële effecten ten aanzien van de begroting 2023 overzichtelijke bij elkaar in één tabel opgenomen. In de tabel is af te lezen dat de actualisatie een voordelig financieel effect heeft voor de begroting van 2023.
Budgetair effect 2023 t.l.v.
effect omschrijving
t.l.v.
resultaat
regulier
winstgevende
resultaat
grexen
51.000
-
-
-
1 Rentebijschrijving aan de
totaal 51.000 nadeel
voorziening planexploitatie door hogere werkelijke stand per 1-1-2023 dan begroot 2 Verhoogde winst ten gunste van 2023 3 Tussentijdse winstneming
-
-2.514.436 + 51.000
Tabel 9; de financiele effecten op de begroting 2023
12
-2.514.436 voordeel +
-2.514.436
-2.463.436 voordeel
6. Risico´s 6.1 Risico’s actualisatie 2023 Bij de actualisatie 2023 is aandacht besteed aan de mogelijke aanwezige negatieve en positieve risico´s per grondexploitatie. De onder kolom A en B opgenomen bandbreedte van risico´s, (negatief dan wel positief) is het resultaat van een kans dat een risico zich zal voordoen maal het financiële gevolg van de betreffende risico.
Actualisatie 2023 Verzameling Risico-paragrafen Bedragen in Euro´s
A Resultaat op
Project
Eindwaarde
V/N
Maximaal
Bandbreedte
Risico
Negatief
B
C=A+B
Positief
Saldo
Anna ´s Hoeve Bouwpl a n
-2.967.813 V
-1.690.247
-115.462
-
-115.462
Sta ti ons pl ei n
3.323.532 N
-3.304.000
-1.261.800
145.000
-1.116.800
355.719 N
-4.994.247
-1.377.262
145.000
-1.232.262
Totaal lopende grondexploitaties Tabel 10; verzameling risico's 2023
Hierboven vindt u in tabel 10 een samenvatting van de aanwezige risico´s (negatief dan wel positief) per grondexploitatie 2023 zoals deze de grondslag heeft gevormd voor de risicobepaling in het kader van de jaarrekening 2022. Ieder risico dat zich feitelijk manifesteert, zal ongeacht of het nu wel of niet in de risicoanalyse van de grondexploitaties is opgenomen, derhalve direct en naar volle omvang van invloed zijn op het te realiseren resultaat. In het geheime ter inzage gelegde document met geactualiseerde grondexploitaties is bij iedere grondexploitatie een analyse van de risico’s opgenomen.
6.2 Risico’s actualisatie 2022 Ter vergelijking met de risico’s zoals die bij de actualisatie 2022 waren onderkend is hieronder de tabel uit 2022 opgenomen.
Actualisatie 2022 Verzameling Risico-paragrafen Bedragen in Euro´s
A Resultaat op
Project Anna ´s Hoeve Bouwpl a n Sta ti ons pl ei n Totaal lopende grondexploitaties
Eindwaarde
V/N
Maximaal
Bandbreedte
Risico
Negatief
B Positief
C=A+B Saldo
-4.333.040 V
-1.341.747
-402.874
13.000
-389.874
388.500 N
-2.560.000
-1.069.000
215.000
-854.000
-3.944.541 V
-3.901.747
-1.471.874
228.000
-1.243.874
Tabel 11; verzameling risico's 2022
13
6.3 Samenvatting De belangrijkste resultaten van de bovenstaande paragrafen zijn in de onderstaande tabel 12 samengevat. Ieder risico dat zich feitelijk manifesteert, zal ongeacht of het nu wel of niet in de risicoanalyse van de grondexploitaties is opgenomen, derhalve direct en naar volle omvang van invloed zijn op het te realiseren resultaat. Per saldo is het totaal aan risico´s en het noodzakelijke weerstandsvermogen met € 11.612,verminderd (voordelig).
Vergelijking Risico´s in jaren A
B
actualisatie actualisatie 2022 Nega ti eve Ri s i co´s (ka ns ma a l gevol g) Pos i ti eve Ri s i co´s (ka ns ma a l gevol g) Totaal
2023
-1.471.874 -1.377.262 228.000
145.000
-1.243.874 -1.232.262
Tabel 12; verschillen risico's 2023 ten opzichte van 2022
14
C = B -/- A Verschil 2023 - 2022 Opmerking 94.612 vermi nderi ng nega ti eve ri s i co´s -83.000 vermi nderi ng pos i ti eve ri s i co´s 11.612 per saldo minder risico´s
7. Meerjarig perspectief De verlieslatende grondexploitaties leiden niet tot een meerjarig effect. Het verlies nemen wij op basis van het voorzichtigheidsprincipe in het huidige jaar in één keer door, indien nodig, te doteren aan de voorziening verlieslatende grondexploitaties. De winstgevende grondexploitaties kennen bij actualisatie wel een meerjarig effect. De toekomstige verwachte winst kan op grond van de actualisatie toe- of afnemen, terwijl op grond van nieuwe inzichten over het moment van afsluiten ook het moment van winstneming kan verschuiven in de tijd. Daarbij moet sinds 2018 verplicht tussentijds winst genomen worden indien aan de voorwaarden daaromtrent uit de BBV wordt voldaan. In tabel 13 hebben wij de informatie met betrekking tot de te verwachten winsten op basis van de actualisatie 2022 en de actualisatie 2023 voor de jaren 2023-2026 langs een tijdsbalk uitgezet. Dit betreffen prognoses. De daadwerkelijke winsten kunnen afwijken van de prognose. De toename van de te verwachten toekomstige winsten met € 2.393.637,- wordt vooral veroorzaakt door het doorschuiven van opbrengsten van 2022 naar 2023. Het voordeel over deze jaren staan dus in directe relatie met de tegenvallende winstname over 2022. De tussentijdse winstneming over de komende jaren is geen onderdeel van de grondexploitatie maar is uitgerekend op basis van de grondexploitaties 2023.
Deze zijn dus nog geen onderdeel van de grondexploitaties en gaan dus de huidige eindwaarden nog beïnvloeden. Het verschil tussen de eindwaarde van de huidige grondexploitaties en de optelling van de tussentijdse winstneming komt door de rente die in de grondexploitatie betaald wordt over de tussentijdse winstneming zodra deze daar onderdeel van wordt.
15
Actualisatie Project 2023 Anna's Hoeve bouwplan
Jaar van tussentijdse winstneming 2023 2024 2025
2026
2.328.690
Totaal
-9.368
577.553
-
-
-
-
2.328.690
-9.368
577.553
-
2.896.875
-185.746
475.097
213.887
-
503.238
Stationsplein
-
-
-
-
-
Totaal actualisatie 2022 Verschil Anna's Hoeve bouwplan
-185.746
475.097
213.887
-
503.238
2.514.436
-484.465
363.666
-
2.393.637
-
-
-
Stationsplein Totaal actualisatie 2023
-
2.896.875 -
2022 Anna's Hoeve bouwplan
Stationsplein
-
Verschil actualisatie 2023 -/- 2022
2.514.436 -484.465 363.666 voordeel nadeel voordeel voordeel Tabel 13; fasering verwachte vrijval winst en tussentijdse winstneming conform actualisatie 2023 in vergelijking met de actualisatie 2022
2.393.637 voordeel
7.1 Samenvatting De verplichte tussentijdse winstneming leidt tot een gefaseerde toerekening van de baten van een voordelige grondexploitatie aan de algemene middelen. De rentelasten van de tussentijdse winstnemingen beïnvloeden de eindwaarde van de grondexploitatie. Per saldo neemt de tussentijdse winstneming over de komende jaren toe met € 2.393.637,-. Dit heeft een directe relatie met de tegenvallende winstname over 2022 uit de grondexploitatie Anna’s Hoeve doordat een deel van de opbrengsten een jaar doorschuift van 2022 naar 2023.
16
8. Verwerking financiële gevolgen begroting 2023 De Actualisatie grondexploitaties 2023 is gebaseerd op ongewijzigd beleid en heeft derhalve betrekking op; • • •
indexering van lasten en baten als gevolg van inflatiecorrecties; wijzigingen lasten en baten als gevolg van technische aanpassing en: verschuivingen van de planningen in tijd;
Vooruitlopend op de besluitvorming van de Raad (zie voorgestelde beslissing hieronder); 1. zullen wij de budgettaire consequenties 2023 van deze actualisatie verwerken conform bijgaande begrotingswijziging voor 2023. 2. zullen wij de financiële gevolgen van deze actualisatie, zoals gebruikelijk verwerken in de meerjarenraming 2024 – 2027 zoals op te nemen in de programmabegroting 2024, die eind dit jaar aan de Raad zullen worden voorgelegd.
8.1 Samenvatting De actualisatie van de grondexploitaties 2023 heeft vooral door een verhoogde tussentijdse winstname een effect op de begroting.
Rentebijschrijving voorziening planexploitaties 51.000 Verhoogde winst grondexploitaties 2023 Tussentijdse winstneming -2.514.436 effect begroting 2023 -2.463.436 Voordelig Tabel 14; Budgettair effect 2023 actualisatie 2023 taakveld 8.2
17