MPG 2024

Overig Voor de verwervingskosten in relatie tot Bruisend Hart geldt hetzelfde als voor de verwerving aan de Koninginneweg. De verwerving is gebonden aan termijnen en de boekwaarde op grond en opstallen is boekhoudkundig neutraal, effecten gaan pas optreden als de waarde vervalt door werkelijke herontwikkeling. De keuze op welk moment de grondexploitatie Bruisend Hart te openen staat daardoor open. Het coalitieakkoord bevat reeds de beslissing om Bruisend Hart te temporiseren. Met betrekking tot het perspectiefgebied Circusterrein zijn de keuzemogelijkheden legio. Planuitwerking en (financiële) kaders hierbij moeten nog opgesteld worden, waardoor een (indicatieve) grondexploitatie ook nog geen onderdeel is van de MPG 2024. Er is nog geen planning voor het Circusterrein, wat de mogelijkheden tot temporisering onbeperkt maakt.

Inhoudelijke optimalisatie Inhoudelijke optimalisatie richt zich op het verbeteren van het financieel resultaat of financieringsbehoefte van een gebiedsontwikkeling door inhoudelijke aanpassingen te doen in het project. Hierbij kan gedacht worden aan de uitbreiding van het woonprogramma of het schrappen van bepaalde onderdelen of eisen. Optimalisatie is het makkelijkst te realiseren in gebiedsontwikkelingen waar de kaders en randvoorwaarden nog vastgesteld moeten worden. Hierbij kan het eerst gedacht worden aan het perspectiefgebied Circusterrein.

26

De stedenbouwkundige plannen voor Stationsgebied en Sportpark zijn reeds door de raad vast gesteld. Het stedenbouwkundig plan voor Bruisend Hart ligt ongeveer tegelijkertijd met de MPG 2024 aan de raad voor ter besluitvorming. Het bestemmingsplan van Stationsgebied is recent onherroepelijk geworden. Dit maakt dat voor inhoudelijke optimalisatie in het Stationsgebied ook de vaststelling van een aangepast bestemmingsplan (nu omgevingsplan) noodzakelijk is. Aanpassing en inhoudelijke optimalisatie van stedenbouwkundige plannen is eenvoudiger en uiteraard mogelijk per raadsbesluit, maar ligt niet per se voor de hand. Ook voor het Bruisend Hart wordt nu gewerkt aan producten die de kaders en randvoorwaarden schetsen van de toekomstige ontwikkeling. Deze zijn echter ook de onderlegger van het lopende verwervingsproces. Hetzelfde geldt voor de Koninginneweg als onderdeel van het perspectiefgebied Stationsgebied. De huidige plannen zijn ook daar de onderlegger van de het lopende verwervingsproces. Aanpassing/optimalisatie van de plannen staat op gespannen voet met de lopende verwervingsprocessen. Na complete verwerving lijkt het makkelijker om plannen te optimaliseren. Al moet er daarbij wel aandacht zijn voor de (dan) in het verleden overeengekomen verwervingsprijzen, die mogelijk werden bepaald door geboden (bouw)mogelijkheden van voor de optimalisatie.

In relatie tot Anna’s Hoeve zijn alle gronden verkocht en is optimalisatie in dit stadium niet meer mogelijk. Ook de bouwplannen rond het Stationsplein (onderdeel van het perspectiefgebied Stationsgebied) gaan richting uitvoering. Verdere optimalisatie lijkt daardoor niet erg voor de hand te liggen. Ook optimalisaties aan de gewenste ondergrondse fietsenstalling, bijvoorbeeld afschalen van de capaciteit om kosten te besparen, gaan gepaard met gevolgen voor de planning.

Grip en sturing De ambities van de gemeente op het vlak van gebiedsontwikkeling zijn hoog. De effecten van deze ambities op de drie geselecteerde kengetallen die de financiële positie van de gemeente het meest bepalen aangaande gebiedsontwikkelingen zijn dan ook duidelijk te zien (hoofdstuk 4). Twee van de drie kengetallen (schuldquote en grondexploitatie) zijn in aanvang zeer gezond en beginnen in categorie A. Ook inclusief de gemeentelijke ambities blijven deze twee kengetallen de komende 10 jaar naar verwachting in categorie A, ook inclusief stresstest. Het derde kengetal, de solvabiliteitsratio, laat in aanvang al een ander beeld zien. De solvabiliteitsratio start (diep) in categorie B en de ambities met betrekking tot gebiedsontwikkelingen duwen dit kengetal in 2027 naar categorie C. De toevoeging van de financieringsbehoefte vanuit het IHP doet daar nog een schepje boven op. Waar de ontwikkeling van de kengetallen enerzijds duidelijk zichtbaar de effecten van de ambities van de gemeente op de financiële positie laten zien, moeten er anderzijds nog vele besluiten door de gemeenteraad genomen worden die overeenstemmen met de ambities die ten grondslag liggen aan de MPG 2024. Van de totale benodigde financieringsbehoefte is op dit moment slechts een kwart door de raad vrij gegeven en in uitvoering.

Dit betekent dat driekwart van de financieringsbehoefte nog voor besluitvorming aan de raad moet worden aangeboden. De gemeenteraad heeft hiermee nog ruim de mogelijkheid om bij deze besluitvorming ook de gevolgen op de financiële positie van de gemeente in hun overwegingen mee te nemen. Daarbovenop komt dat, vooral voor de ambities die nog ter besluitvorming aan de raad moeten worden aangeboden, nog aanvullende dekking gezocht moet/kan worden in de vorm van bijvoorbeeld subsidies. Deze zijn op dit moment niet bekend en daardoor ook geen onderdeel van de MPG 2024, maar dit zal een positief effect hebben op de financiële positie van de gemeente. Ook geldt voor veel onderdelen dat alsnog door de raad besloten kan worden om deze te temporiseren. 27

Voor (onderdelen van) perspectiefgebieden waar de kaders en randvoorwaarden reeds zijn vastgesteld, zal voor de uitvoering nog steeds besluitvorming door de gemeenteraad noodzakelijk zijn. Waarbij de effecten op de financiële positie van de gemeente opnieuw in de overweging mee genomen kan worden.

28

Bronnenlijst ABN AMRO, 2023. Huizenprijzen dalen minder dan verwacht, volgend jaar toename in vooruitzicht. Verkregen via: https://www.abnamro.com/nl/nieuws/huizenprijzen-dalen-minder-dan-verwachtvolgend-jaar-toename-in-vooruitzicht CBS, 2023. Inflatie stijgt naar 1,6 procent in november; 4,2 procent exclusief energie. Verkregen via: https://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2023/50/inflatie-stijgt-naar-1-6-procent-in-november-4-2-procentexclusief-energie ING, 2023. Herstel commerciële vastgoedmarkt na eerste helft 2024. Verkregen via: https://www.ing.nl/zakelijk/sector/real-estate/vooruitzicht-real-estate Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V., 2023. Outlook Grondexploitaties 2024: Voorzichtige tekenen van herstel. Verkregen via: https://www.metafoorro.nl/outlook-grondexploitaties-2024/ Nibud, 2023. Energielabel vanaf 2024 bepalend voor hoogte maximale hypotheek. Verkregen via: https://www.nibud.nl/nieuws/energielabel-vanaf-2024-bepalend-voor-hoogte-maximale-hypotheek/ Rabobank, 2023. Huizenprijzen volgend jaar terug op niveau zomer 2022. Verkregen via: https://www.rabobank.nl/kennis/d011404680-huizenprijzen-volgend-jaar-terug-op-niveau-zomer2022 Rabobank, 2023. Lichte groei Nederlandse economie in 2024 en 2025 verwacht, vertaalt niet één-opéén in meer brede welvaart.

Verkregen via: https://www.rabobank.nl/kennis/d011404206-lichtegroei-nederlandse-economie-in-2024-en-2025-verwacht-vertaalt-niet-een-op-een-in-meer-bredewelvaart ABN Amro, 2023.Woningmarktmonitor januari 2023; Huizenprijzen dalen verder door hogere hypotheekrente. Verkregen via: https://www.abnamro.nl/nl/prive/hypotheken/actueel/huizenmarkt/woningmarktmonitor-januari2023.html Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs [NVM], 2023. Meer keuze voor kopers op de woningmarkt. Verkregen via: https://www.nvm.nl/nieuws/2023/meer-keuze-voorkopers-op-woningmarkt/ Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs [NVM], 2022. Ontwikkelingen commercieel vastgoed 2022 Q4. Verkregen via: https://www.nvm.nl/nvm-business/publicaties-enmarktrapportages/ Rabobank, 2022. Vastgoedsector: blik op 2022 én 2023. Verkregen via: https://www.rabobank.nl/kennis/d011337094-vastgoedsector-blik-op-2022-en-2023 Stadskwadraat B.V., 2022. Prognose parameters gebiedsontwikkeling 2023. Verkregen via: https://www.stadkwadraat.nl/kennis-delen

29

Bijlage 1: Begrippen en afkortingen BBV

Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten

BENG

Bijna Energieneutrale Gebouwen. Een reeks nieuwe bouwregels die eisen stellen aan de energiebehoefte van gebouwen

Boekwaarde

De waarde van het project zoals opgenomen in de administratie. De waarde is historisch tot stand gekomen via werkelijke kostenboekingen en gerealiseerde opbrengsten

Bouwrijp maken

De grond bewerken zodat deze bebouwd kan worden. Hier valt onder anderen het aanleggen van een bouwweg en riolering naar de bouwvelden onder

BVO

Bruto-vloeroppervlakte. Dit betreft de vloeroppervlakte van de ruimte, dan wel van meerdere ruimten van een vastgoedobject gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de (buitenste) opgaande scheidingsconstructie (buitenmuren)

Eindwaarde

Ander woord voor de toekomstige waarde: het verschil van kosten en opbrengsten inclusief rente en inflatie

Grondexploitatie

Een begroting die wordt opgesteld om grondkosten en grondopbrengsten van een ruimtelijk ontwikkelingsplan (zoals een nieuw bestemmingsplan) in beeld te brengen, ook bekend als grex

GEM

Grondexploitatiemaatschappij. Private en publieke partijen bundelen elkaars krachten in deze vorm van grondbeleid

Herziening

Reeds vastgestelde grondexploitaties, waarvan de raming wijzigt als gevolg van (majeure) beleidswijzigingen, legt men separaat aan de Raad voor. Dit zijn herzieningen

MPG

Meerjaren Prognose Gebiedsontwikkelingen

Netto Contante Waarde

De som van alle toekomstige kasstromen op contante waarde. De kosten en opbrengsten worden vergeleken o.b.v. de huidige waarde 30

Perspectief gebieden

Gebiedsontwikkelingen waarin de gemeente een belangrijke rol in de ontwikkeling speelt door grondeigendom, een uitzonderlijk grote financiële betrokkenheid heeft en daarbij ook een belangrijke financiële risicodrager is

RSO

Reserve stedelijke ontwikkeling; een financiële dekkingsbron voor nieuwe projecten met een nadelig resultaat en ter dekking van specifieke kosten zoals zijn vastgesteld door de raad

Verwerving

Het verkrijgen van, in dit geval, gronden en/of opstallen

Woonrijp maken

Het inrichten van de openbare ruimte voor definitief gebruik

31