Meerjarenprognose gebiedsontwikkeling 2022

A Resultaat op

Project Anna ´s Hoeve Bouwpl a n Sta ti ons pl ei n Totaal lopende grondexploitaties

Eindwaarde

V/N

Maximaal

Bandbreedte

Risico

Negatief

B Positief

C=A+B Saldo

-4.333.040 V

-1.341.747

-402.874

13.000

-389.874

388.500 N

-2.560.000

-1.069.000

215.000

-854.000

-3.944.541 V

-3.901.747

-1.471.874

228.000

-1.243.874

Tabel 10; verzameling risico's 2022 Met welke risico’s wordt nog meer rekening gehouden in het MPG?

Boven op het risicoprofiel op de projecten wordt in het MPG rekening gehouden met risico’s die projectoverstijgend zijn. Vanwege de bovengemiddelde hoge prijsstijging van 8,8% (Consumentenprijsindex mei 2021 – mei 2022) en de eerder beschreven (macro-economische) ontwikkelingen bestaat de mogelijkheid dat meerjarig sprake is van hogere grondexploitatiekosten en bouwkosten (die van invloed zijn op de grondwaarde). Om het effect van hogere inflatie op de grondexploitaties te bepalen is een gevoeligheidsanalyse (stresstest) voor de actieve grondexploitaties opgesteld.

1. Hoge rente/hoge kostenstijging/daling opbrengsten Rentestijging (% per jaar) Kostenstijging (% per jaar) Opbrengstenstijging (% per jaar)* Project: ✓ Anna’s Hoeve ✓ Stationsplein

Huidige parameters

1

2

3

4

1,5%

5%

4,5%

4%

3,5%

2,83%

3,5%

3%

2,5%

2%

2,5%

-2%

-1,5%

-1%

-0,5%

€ 4,3 mio € 0,4 mio

€ 4,7 mio € 2,5 mio

€ 4,7 mio € 2,2 mio

€ 4,6 mio € 1,8 mio

€ 4,6 mio € 1,5 mio

Totaal effect (EW) Totaal effect CW 2022

€ 3.9 mio € 3,6 mio

€ 2,2 mio € 2,2 mio

€ 2,5 mio € 2,4 mio

€ 2,8 mio € 2,7 mio

€ 3,1 mio € 3,0 mio

2. Lage rente/lage kostenstijging/stijging opbrengsten Rentestijging (% per jaar) Kostenstijging (% per jaar) Opbrengstenstijging (% per jaar)* Project: ✓ Anna’s Hoeve ✓ Stationsplein

Huidige parameters

1

2

3

4

1,5%

2,5%

2%

1,5%

1%

2,83%

2%

1,5%

1%

0,5%

2,5%

0,5%

1%

1,5%

2%

€ 4,3 mio € 0,4 mio

€ 4,5 mio € 1,0 mio

€ 4,4 mio € 0,7 mio

€ 4,4 mio € 0,4 mio

€ 4,3 mio € 0,1 mio

Totaal effect (EW) Totaal effect CW 2022

€ 3,9 mio € 3,6 mio

€ 3,5 mio € 3,2 mio

€ 3,7 mio € 3,4 mio

€ 4,0 mio € 3,7 mio

€ 4,2 mio € 3,9 mio

3. Combinatievarianten

Huidige parameters 1,5%

1

2

3

4

3%

2,5%

2%

1,5%

2,83%

2,5%

2%

1,5%

1%

2,5%

-1%

-0,5%

0%

0,5%

€ 4,3 mio € 0,4 mio

€ 4,5 mio € 1,6 mio

€ 4,5 mio € 1,3 mio

€ 4,4 mio € 1,0 mio

€ 4,4 mio € 0,7 mio

€ 3,9 mio € 3,6 mio

€ 2,9 mio € 2,7 mio

€ 3,2 mio € 3,0 mio

€ 3,4 mio € 3,2 mio

€ 3,7 mio € 3,4 mio

Rentestijging (% per jaar) Kostenstijging (% per jaar) Opbrengstenstijging (% per jaar)* Project: ✓ Anna’s Hoeve ✓ Stationsplein Totaal effect (EW) Totaal effect CW 2022

.* opbrengstenstijging geldt niet voor Anna’s Hoeve omdat deze contractueel al vastliggen. Is dus niet meer gevoelig voor opbrengstenstijging.

Door de relatief korte looptijd en de verregaande realisatie van kosten en opbrengsten met betrekking tot Anna’s Hoeve is op basis van de gevoeligheidsanalyse geen reden het risicoprofiel aan te passen. Daarentegen is de grex Stationsplein wel relatief gevoelig. Deze beweegt zich aanvullend binnen een bandbreedte van € 2,5 mio nadelig en € 0,1 mio nadelig. Omdat voor deze grex al een verliesvoorziening is

gevormd, betekent dit een aanvullende bandbreedte van € 2,1 mio nadelig en € 0,3 mio voordelig. Per saldo bedraagt dit aanvullend een risicobedrag van € 1,8 mio. Dit maakt dat het bekende risicoprofiel stijgt naar een saldo van € 3,0 mio. Tot slot is in de risicoanalyse met betrekking tot de project specifieke risico’s sprake van gewogen risico’s. Hiermee wordt voorkomen dat er risico op risico wordt gestapeld en een te negatief beeld ontstaat. Het is namelijk niet aannemelijk dat álle geanalyseerde risico’s zich voor 100% voor zullen doen. Maar als een risico zich voordoet, dan bestaat de kans dat dit risico groter is dan het gewogen risico waarmee is gerekend. Waar wordt géén rekening mee gehouden in de prognose reserve grondexploitatie? De belangrijkste aanname in bepaling van het weerstandsvermogen is dat er geen wijziging plaats vindt op de grondexploitatieportefeuille. Er wordt voor de huidige beoordeling dus geen rekening gehouden met toevoeging van nieuwe projecten met een voordelig dan wel nadelig begroot resultaat, inclusief bijbehorende risico’s. Ook wordt hier nog geen rekening gehouden met nieuwe onttrekkingen of dotaties die eventueel volgen uit nieuwe besluitvorming. Heeft de gemeente voldoende weerstandsvermogen op grondexploitaties? De voorgaande elementen maken onderdeel uit van de prognose reserve grondexploitatie.

De te verwachten onttrekkingen en dotaties zijn hierbij meerjarig in beeld gebracht. De prognose RSO 2022 laat zien dat de reserve aan het eind van de looptijd (opgenomen tot 2026) ruimschoots voldoende is om alle geanalyseerde risico’s en begrote onttrekkingen en dotaties op te kunnen vangen. Verwacht wordt dat bij de huidige grondexploitatieportefeuille er in 2027 € 9,8 mio. aan weerstandsvermogen resteert. Op basis van bovenstaande uitgangspunten wordt gesteld dat de gemeente voldoende weerstandsvermogen heeft om (geanalyseerde) tegenvallers op de huidige grondexploitatieportefeuille op te kunnen vangen. NB. Dit is nog zonder de aanvullende risicobuffer die aanwezig is binnen de beschikbare weerstandscapaciteit gemeentebreed.

4.6 Anna’s Hoeve Bouwplan Projectomschrijving De nieuwste woonwijk van Hilversum wordt ook de modernste van de mediastad. Dat is aan alles te merken. De eigentijds ogende woonwijk, zit vol met bijzonderheden. We streven naar een duurzame wijk, met duurzame woningen waar je ook de mogelijkheid hebt zelf je huis te (laten) ontwerpen en bouwen. Anna´s Hoeve wordt een fantastische wijk en zal dat de komende honderd jaar blijven! Er worden tussen de 500 en 600 woningen, zowel eengezinswoningen als appartementengebouwen gerealiseerd. De appartementsgebouwen zullen maximaal 16,5 meter hoog worden, dat komt neer op 5 bouwlagen. Minstens 1/3 van de woningen zal bestaan uit betaalbare koop- of huurwoningen. De wijk krijgt een parkachtige uitstraling met de voor Hilversum zo kenmerkende laanbomen. De wijk is omsloten door de prachtig ingerichte groenstrook van de Anthony Fokkerweg met veel speel- en sportmogelijkheden en natuurlijk de bijzondere natuurgebieden Anna`s Hoeve en het Laarder Wasmeer. In Anna´s Hoeve woon je op fietsafstand van het centrum. En met de ligging vlakbij uitvalswegen ben je in twintig minuten in Amsterdam en in een kwartier in Utrecht. Stand van zaken De bouwvelden zijn in vijf fasen uitgegeven.

Door de opzet van het masterplan hebben particulieren, groepen particulieren, kleine en grote ontwikkelaars, bouwers en corporaties de mogelijkheid op Anna´s Hoeve te bouwen. Op dit moment gaan de laatste woningen op bouwveld 5.3 in de verkoop. De meeste

huizen zijn gebouwd en er wonen mensen. Er wordt nog gewerkt op de laatste bouwvelden. Het project is rond 2025 helemaal klaar. Financieel resultaat

Effect op de financiële positie van gemeente Hilversum Op basis van peildatum 2022 is de verwachting dat de grondexploitatie gaat afsluiten met een voordelig saldo van € 19,5 mio. Omdat er al voor € 15,1 mio aan tussentijdse winst is genomen (toevoeging aan algemene middelen) resteert er nog € 4,3 mio aan winst te nemen. Dit is gebaseerd op de zogenaamde eindwaarde berekening. Dit is op basis van de contante waarde berekening € 4 mio. Deze tussentijdse winstname is ook verwerkt in de meerjarenbegroting. Risico analyse Gebaseerd op de uitgevoerde risico analyse bedraagt de bandbreedte van het risicobedrag maximaal € 1,3 mio nadelig en € 130k voordelig. Gewogen door kans x impact bedraagt het benodigde weerstandsvermogen € 390k.

4.7 Stationsplein Projectomschrijving Deze grondexploitatie is onderdeel van het grotere project Stationsgebied (perspectiefgebied), welke o.a. de realisatie van een nieuw busstation, een ondergrondse fietsenstalling bij het station en intensivering van wonen en werken omvat. Deze grondexploitatie omvat de realisatie van bouwblokken 2 en 3 op de nieuwe ondergrondse fietsenstalling bij het station. Er is een sterke relatie met de ondergrondse fietsenstalling, zowel constructief als in de bouwfasering, maar de ondergrondse fietsenstalling is geen onderdeel van deze grondexploitatie. Programma Voor het hele stationsgebied is in 2020 een bestemmingsplan in procedure gebracht welke tot onze teleurstelling vernietigd is door de Raad van State. Het nieuwe bestemmingsplan, waarin de mogelijkheden voor de ontwikkeling van het stationsplein zijn vastgelegd, ligt nu in december 2022 ter besluitvorming voor in de raad. Samen met het stedenbouwkundig plan en het beeldkwaliteitsplan vormen deze uiteindelijk de benodigde kaders voor de ontwikkeling van het stationsplein. Fasering

De ontwikkeling van het stationsplein, samen met de realisatie van de ondergrondse fietsenstalling, is het tweede grote onderdeel in de ontwikkeling van de stationsomgeving. Het wordt voorafgegaan door de realisatie van het nieuwe busstation, waar de grondexploitatie dus ook een afhankelijkheidsrelatie mee heeft. Stand van zaken De ontwikkeling van het Stationsgebied betreft een integrale opgave. De eerste stappen zijn gezet met het naar voren halen van de ontwikkeling van bouwblok 1 en de herinrichting van de Schapenkamp (planning Q1 2023) en de inrichting van het (tijdelijk) busstation ten behoeve van de ontwikkeling van het Stationsplein en de ondergrondse fietsenstalling. Aandachtspunt is het tijdig laten vaststellen van het nieuwe bestemmingsplan in de Raad (deadline is 2 februari 2023. De huidige planning is 7 december 2022). Financieel resultaat

Effect op de financiële positie van gemeente Hilversum Op basis van peildatum 2022 is de verwachting dat de grondexploitatie gaat afsluiten met een nadelig saldo van € 389k. Dit betekent dat er een verliesvoorziening negatieve planexploitatie moet worden getroffen tegen de zogenaamde netto contante waarde (NCW). Dit bedraagt € 345k welke ten laste van de algemene middelen komt en derhalve reeds verwerkt in de jaarrekening 2021 en als dusdanig opgenomen in de meerjaren begroting. Risico analyse Gebaseerd op de uitgevoerde risico analyse bedraagt de bandbreedte van het risicobedrag maximaal € 2,6 mio nadelig en € 215k voordelig. Gewogen door kans x impact bedraagt het benodigde weerstandsvermogen € 854k.

5. Samenwerkingsproject Crailo 5.1 Projectomschrijving In december 2017 hebben de gemeenten Gooise Meren, Laren en Hilversum samen besloten dat er een plan moet komen voor Crailo. Buurtschap Crailo, een plek voor iedereen die wil. De gezamenlijke ambities zijn toen vastgelegd in het Ambitiedocument Buurtschap Crailo. Een buurtschap bestaande uit 590 woningen en circa 5 hectare bedrijvigheid. Voor de uitvoering van de plannen is per 1 mei 2018 GEM Crailo opgericht. De Gemeenschappelijke Exploitatie Maatschappij is een Besloten Vennootschap die als een zelfstandige organisatie in opdracht van en namens de drie gemeenten de voorbereiding en uitvoering van de planontwikkeling begeleidt. Crailo ligt regionaal gezien direct ontsloten aan de A1 en heeft daardoor niet alleen aantrekkingskracht voor ’t Gooi, maar ook voor de Metropoolregio Amsterdam. De locatie Crailo vormt een cruciale schakel tussen de natuurgebieden ten zuiden en ten noorden van de A1. Het functioneren van het enkele jaren geleden gerealiseerde ecoduct kan een impuls krijgen door het zuidwestelijke flank van het gebied bij de natuurzone te betrekken. Met het Ambitiedocument als vertrekpunt is de lat voor Buurtschap Crailo qua ambitieniveau hoog gelegd en nodigt het uit om het in wetten en gemeentelijk beleid voorgeschreven niveau in overeenstemming te brengen met de ambities.

5.2 Programmatische kaders Het te realiseren programma dat bij de besluitvorming van de gemeenteraden in december 2017 (Ambitiedocument Buurtschap Crailo, november 2017) als opgave is meegegeven bestaat uit de volgende onderdelen: ✓ Er zullen circa 590 woningen worden gerealiseerd waarvan een derde sociale huurwoningen zijn. ✓ Bijna de helft van het plangebied zal worden bestemd voor te behouden groen, nieuw groen en nieuwe natuur ten behoeve van de bufferzone bij het ecoduct. ✓ Er moet 5 hectare uitgegeven worden voor bedrijvigheid. Daarvan komt een deel terecht ten zuiden van het Gebed zonder End bij de A1 en een deel bij het ensemble van de Kolonel Palmkazerne. ✓ Daarnaast is er een zoekgebied opgenomen voor bedrijvigheid rond het entreegebied ter hoogte van de afslag met de A1 en rond het ensemble.

5.3 Stand van zaken project In juli 2021 hebben de drie gemeenteraden het bestemmingsplan Buurtschap Crailo unaniem vastgesteld. De drie bestemmingsplannen zijn vervolgens - door iedere gemeente apart - gepubliceerd op ruimtelijkeplannen.nl en fysiek ter visie gelegd in de gemeentehuizen. Tijdens de periode van tervisielegging hebben belanghebbenden de mogelijkheid gehad om beroep aan te tekenen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Er zijn enkele beroepsschriften op dit bestemmingsplan binnengekomen. Namens de gemeenteraden is hier vervolgens een verweerschrift op ingediend bij de Raad van State. De Raad van State is momenteel bezig met de inhoudelijke behandeling van dit dossier. GEM Crailo BV heeft door bovenstaande procedure behoefte aan additionele financiering. De additionele financiering is wenselijk en noodzakelijk om de snelheid in de uitvoering van de gebiedsontwikkeling Crailo te behouden. Zoals gebruikelijk is, worden de gronden na onherroepelijke inwerkingtreding van het bestemmingsplan overgedragen aan de ontwikkelaar, die op dat moment de koopsom voor de gronden voldoet. De additionele financieringsbehoefte is in deze dus tijdelijk van aard. De eventuele hogere financieringslasten worden binnen de grondexploitatie opgevangen. Het verkrijgen van additionele

financieringsruimte geeft GEM Crailo BV de gewenste financiële armslag om verdere negatieve gevolgen van de vertraging zoveel als mogelijk te beperken. De borgstellingen kennen, na positieve besluitvorming op voorliggend verzoek, de volgende omvang per gemeente:

5.4 Financieel resultaat

Van dit resultaat is 45% toe te rekenen aan de gemeente Hilversum. Dit betekent een voordelig resultaat van € 2,4 mio.

5.5 Effect op de financiële positie van gemeente Hilversum De gemeenten Hilversum, Laren en Gooise Meren (hierna: partijen) hebben op 21 december 2017 de Samenwerkingsovereenkomst Gebiedsontwikkeling Crailo (hierna: SOK) gesloten. Op 1 mei 2018 is GEM Crailo BV opgericht om de Gebiedsontwikkeling Crailo uit te voeren. Conform artikel 11 sub b van de SOK voorziet GEM Crailo in haar financieringsbehoefte door middel van externe financiering. Indien daarvoor garantstellingen zijn benodigd, worden de garantstellingen ter afzonderlijke en nadere besluitvorming – via de wettelijke wensen-en-bedenkingenprocedure van artikel 169 lid 4 van de Gemeentewet – voorgelegd aan de gemeenteraden, alvorens deze worden verstrekt. GEM Crailo BV is zelfstandige, zakelijke entiteit en kwalificeert daarmee als een deelneming van de drie gemeenten. De gemeenten participeren als aandeelhouders in GEM Crailo BV. Aan deze participatie zijn de gebruikelijke risico’s van een participatie verbonden en in dit geval ook de risico’s van het voeren van een grondexploitatie. Deze intergemeentelijke gebiedssamenwerking betreft een deelneming op onze balans. Hilversum staat samen ook garant voor de Gem Crailo.

Omdat deze intergemeentelijke GREX niet bij de deelnemende gemeenten op de balans staat, en het resultaat vooralsnog positief is, heeft het op termijn volgens de huidige inzichten een voordelig effect doordat naar rato van ons aandeel (45%) een deel van de mogelijke toekomstige winst naar ons terug zal vloeien.

5.6 Risico analyse Al draait deze grondexploitatie niet bij ons, het is en blijft een grondexploitatie met de gevoeligheid van wijzigingen in de zogenaamde parameters. Mocht deze grondexploitatie verlies gaan draaien dan is het

risico dat Hilversum naar rato van haar aandeel bij moet gaan storten. Tevens bestaat het risico dat Hilversum aangesproken wordt op haar afgegeven garantstelling. Nu de grondexploitatie Buurtschap Crailo ook (ruim) voldoende dekking voor de additionele financieringsruimte biedt, blijven de risico’s voor de gemeenten, verbonden aan de uitbreiding van de waarde van de borgstelling, zeer beperkt. Er zijn in de governance, zowel via de bedrijfsmatige aansturing als de grondpositie, voldoende waarborgen ingebouwd om met de opbrengsten van de ontwikkeling van Buurtschap Crailo de aangegane schuldpositie op termijn te kunnen inlossen.

6. Facilitaire projecten 6.1 Inleiding Naast een actief grondbeleid waarbij de gemeente zelf gronden ontwikkelt en haar kosten verhaalt via de gronduitgifte van kavels, kent de gemeente ook een faciliterend grondbeleid. Bij faciliterend grondbeleid is er sprake van initiatieven van derden die zelf de grondexploitatie voor hun rekening en risico nemen, waarbij de kosten die de gemeente maakt ten behoeve van deze plannen worden verhaald op de ontwikkelende partij. Het gaat daarbij om gemeentelijke kosten voor het begeleiden en toetsen van plannen en onderzoeken. Bij faciliterend Grondbeleid zijn de gemeentelijke investeringen en dus risico's beperkt. Dit kan aanleiding zijn voor de gemeente om voor deze vorm te kiezen. Maar in veel gevallen is de keuze tot faciliterend grondbeleid ingegeven zijn door het ontbreken van een (voldoende) grondpositie en medewerking van de eigenaren deze aan de gemeente te verkopen. Dat hoeft geen bezwaar te zijn. Met een duidelijke visie van de gemeente op de ontwikkeling van (een deel van) de stad kan ook met faciliterend grondbeleid de ruimtelijke doelstellingen van de gemeente worden bereikt. De gemeente kan via het bestemmingsplan sturen op de kwaliteit en programma van de ontwikkeling. Ook kan de gemeente een wat actievere rol op zich nemen als er bijvoorbeeld sprake is van aanleg van voorzieningen voor openbaar nut.

Daarbij kan afgesproken worden dat de gemeente deze voorzieningen aanlegt, of in geval de ontwikkelende partij deze voorzieningen aanlegt, de gemeente een meer toetsende en controlerende rol heeft. In beide gevallen worden de door de gemeente gemaakte kosten verhaald op de initiatiefnemer. Dat geldt ook voor kosten van planschade, bijdragen aan bovenwijkse voorzieningen en/of een bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen. Een deel van de gemeentelijke kosten wordt al verhaald via de leges. Kosten die buiten de leges om gemaakt worden kunnen verhaald worden via de privaatrechtelijke weg (anterieure overeenkomst) of de publiekrechtelijke weg (exploitatieplan). De anterieure overeenkomst is vormvrij en onderhandelbaar. Het exploitatieplan is gebonden aan regels omtrent profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit.

6.2 Stand van zaken Bij facilitair grondbeleid doet de gemeente aan ‘kostenverhaal’. Dit is anders dan bij een grondexploitatie waar de kosten van de gemeente worden terugverdiend met de verkoop van grond. Bij kostenverhaal kunnen verschillende gemeentelijke kosten in rekening worden gebracht bij de ontwikkelaar. Om de financiën en de betalingen beter de borgen is een nieuwe werkwijze ontwikkeld. Bij de start van een project wordt met een ontwikkelaar een voorschotovereenkomst (VO) aangegaan, vooruitlopend op de in een latere fase overeen te komen intentieovereenkomst (IO) In de overeenkomst wordt een voorschot gevraagd ter dekking van de gemeentelijke kosten. Het voorschot wordt in de initiatieffase verrekend met de werkelijke kosten die de gemeente heeft gemaakt. Het voorschot is bedoeld om een planuitwerkingskader, een zogenaamd PUK, te maken voor het te ontwikkelen gebied. Het doel van het PUK is kaderstelling en geeft aan welke onderzoeksopgaven er liggen voor de initiatiefnemer bij het opstellen van een locatie-ontwikkelplan (LOP). Het PUK bevat ruimtelijke en functionele kaders op hoofdlijnen, waarbinnen de nodige flexibiliteit is voor de verdere uitwerking. Deze uitwerking zal gebeuren door de initiatiefnemer, middels het opstellen van een locatieontwikkelplan.

Het PUK wordt door de gemeenteraad vastgesteld en is onlosmakelijk onderdeel van de intentieovereenkomst met de ontwikkelaar. Door het vaststellen van het PUK is de gemeenteraad zodoende vroegtijdig betrokken en geïnformeerd over het initiatief. Met de nieuwe werkwijze is in 2021 een begin gemaakt en is nog volop in ontwikkeling. Het eerste PUK wordt nog dit jaar aan de gemeenteraad voorgelegd.

Als het locatie-ontwikkelplan is uitgewerkt door de ontwikkelaar en vastgesteld door de gemeenteraad dan wordt een anterieure overeenkomst gesloten waarin naast verhaal van plankosten voor onder meer het bestemmingsplan ook bijdragen voor gebiedsoverstijgende kosten en afspraken over parkeren en sociale woningbouw kunnen worden vastgelegd. Belangrijk is dat er voor die onderdelen ook onderliggende besluitvorming (beleid) van het college beschikbaar is op basis waarvan die afspraken kunnen worden vastgelegd. In de huidige fase is dit faciliterende beleid nog in ontwikkeling. In de afgelopen jaren zijn anterieure overeenkomsten vooral gemaakt gericht op het voorkomen van planschade en is kostenverhaal verzekerd via de leges. Dat is ook vaak ingegeven door gebrek aan capaciteit. Hierdoor ontstaat een vicieuze cirkel waarbij de regie van de ruimtelijke ontwikkeling teveel aan de markt wordt overgelaten en deze initiatieven niet bijdragen aan de voorraad betaalbare woningen en aan gebiedsoverstijgende kosten. Deze kosten komen dan volledig voor rekening van de gemeente zelf. De huidige capaciteit van de organisatie past niet meer bij de omvang van de projectportfolio. De nieuwe werkwijze moet ertoe leiden dat initiatieven eerst worden getoetst aan de ruimtelijke doelstellingen van Hilversum.

Na afweging en vaststelling dat deze ontwikkeling bijdraagt, wordt er vervolgens een intentie overeenkomst gemaakt waarin afspraken worden vastgelegd. Zo wordt geborgd dat de plannen die worden uitgewerkt, passen bij de ruimtelijke doelstelling van de gemeente in het betreffende gebied envoldoen aan de ontwikkelregels. Waar van toepassing worden hierin naast de vergoeding voor ambtelijke capaciteit ook vergoedingen voor gebiedsoverstijgende kosten in de anterieure overeenkomst opgenomen. Uit de in rekening gebrachte vergoedingen kan zodoende de benodigde ambtelijke capaciteit worden bekostigd. En de benodigde ambtelijke capaciteit kan vervolgens meebewegen met de projectportfolio: als er meer initiatieven zijn, kan er ook meer capaciteit worden ingezet/ingehuurd. Deze transitie heeft de organisatie in 2021 ingezet, maar deze nieuwe werkwijze goed verankeren, vraagt nog wel de nodige tijd. Het is wel urgent gezien de stijging van het aantal externe initiatieven.

6.3 Projectportfolio In de afgelopen tijd is een inventarisatie gemaakt van (toekomstige) overeenkomsten voor facilitaire projecten. Aan deze geïnventariseerde projecten is prioriteit toegekend met het bijbehorende potentiële programma. In de voorfase (intake) zien we op dit moment initiatieven op de gemeente afkomen met een globale omvang van ca 600 tot 700 woningen, op verschillende locaties. Deze kunnen leiden tot een intentieovereenkomst en/of anterieure overeenkomst dan wel regulier afgehandeld worden in het vergunningentraject. Van een aantal projecten zijn de woningen al in verkoop dan wel vergund en deze komen niet meer via kostenverhaal van gebiedsoverstijgende kosten in aanmerking.

7. Perspectiefgebieden 7.1 Algemeen Het realiseren van opgaven met een ruimtelijk effect, waarvoor grondbeleid wordt ingezet, vereist een uitgedachte aanpak. Deze opgaven bepalen in grote mate hoe de gemeente zich in de toekomst zal ontwikkelen. Er zit ook een zekere mate van prioritering in de verschillende ruimtelijke opgaven, en de daaruit voortvloeiende projecten hebben ook nog een meerjarig karakter. Daarom heeft de gemeente altijd een rol bij deze ontwikkelingen. Hoe breed die rol is, kan per opgave en locatie verschillen en is afhankelijk van een aantal factoren, te weten: ✓ Bovenaan staat het maatschappelijk of ruimtelijk belang. Als de gemeente haar ruimtelijke ambities of beleidsdoelstellingen met een ruimtelijk effect wil realiseren, wil zij een bepaalde mate van sturing en regie hebben op de ontwikkeling. ✓ Daarmee samenhangend wil de gemeente deze ambities en doelstellingen in een bepaalde periode verwezenlijken. Ze wil invloed op het tempo van de ruimtelijke ontwikkeling.

Wil de gemeente versnelling, vertraging of afstemming in de diverse programma’s realiseren? ✓ De grondpositie van de gemeente: heeft de gemeente reeds grondbezit in het te ontwikkelen gebied? ✓ De positie van de markt: hebben marktpartijen reeds grondbezit in het te ontwikkelen gebied? Kan de markt de opgave realiseren binnen voor de gemeente acceptabele voorwaarden of is er bij een opgave sprake van marktfalen? Of vereist de opgave een rol voor de gemeente als ontwikkelkatalysator? ✓ De gemeentelijke organisatie: heeft de gemeente voldoende capaciteit, expertise en deskundigheid beschikbaar? ✓ De financiële positie: is het risicoprofiel te overzien en op te vangen met de financiële middelen die daarvoor beschikbaar zijn? Deze factoren zijn van invloed op de grondhouding van de gemeente Hilversum in het realiseren van haar ruimtelijke ambities. Er kan een ontwikkelingsgerichte/visionaire of uitvoeringsgerichte/faciliterende houding worden gekozen, naar gelang de gemeente meer of minder invloed wil en kan uitoefenen in het realiseren van de ruimtelijke opgaven. Het bepalen van de mate van regie en de wijze van sturing vraagt dus om een bewuste keuze voor een basisinstelling, een soort grondhouding.

Bovenstaande criteria doen uitspraak over zowel de wensen om het proces van gebiedsontwikkeling te sturen (maatschappelijke en ruimtelijke ambities en doelen, tempo), als de mogelijkheden om het proces te sturen (grondposities, organisatie, financiën). In dit hoofdstuk staan de (ruimtelijke en maatschappelijke) opgaven centraal. We noemen dat sinds MPG 1 onze zogenaamde perspectiefgebieden. De opgaven in Hilversum zijn binnen deze gebiedsontwikkelingen

divers van aard. Van voldoende woningbouw (kwantitatief en kwalitatief), via een levendig en toekomstbestendig centrum, naar de energietransitie en klimaatadaptatie. Deze opgaven vragen om maatwerk in de keuze van het te voeren grondbeleid. De rol van de gemeente varieert naar gelang haar mogelijkheden van actief tot faciliterend en alle vormen die ertussenin liggen.

7.2 Welke perspectiefgebieden onderscheiden we in Hilversum? In Hilversum onderscheiden we in 2022 vier perspectiefgebieden. Dat zijn onze grote gebieds- of locatieontwikkelingen die onder regie van de gemeente in voorbereiding zijn, maar die nog niet (volledig) tot besluitvorming over de uitvoering zijn gekomen. We onderscheiden het Stationsgebied, het Arenapark, Bruisend Hart en het Circusterrein. Per perspectiefgebied wordt in paragraaf 7.3 t/m 7.9 de stand van zaken weergegeven, in de vorm van een korte opsomming van projectdoelen, scope, status, programma, risico’s en knoppen. Per onderdeel is inzichtelijk gemaakt welke investeringen en grondexploitaties (grexen) in beeld zijn, alsmede de mogelijke dekking. Let wel: op dit moment heeft de gemeenteraad van deze perspectiefgebieden pas 1 grex (Stationsplein) geopend. Voor het Stationsgebied liggen er daarnaast al concrete voorstellen. Andere locaties zijn op dit moment nog minder ver in de planvorming. Om zo concreet mogelijk te kunnen zijn en het effect op de begroting en daarmee financiële positie te kunnen inschatten, is op basis van ‘expert judgement’ per perspectiefgebied een inschatting gemaakt welke kosten mogelijk onderdeel worden van een GREX, wat tot de investeringen kan behoren en welke kosten en opbrengsten gemoeid zijn met materiele vaste activa (MVA). Voor alle gebieden (m.u.v.

het Stationsgebied) geldt dat zulke inschattingen met het concreter worden van plannen in een volgend MPG betrouwbaarder kunnen zijn. In de paragrafen 7.3 t/m 7.7 wordt de totale impact van deze plannen op de begroting en financiële positie geanalyseerd en becijferd en is daarom op deze onderdelen geheim.

8. Strategie 8.1 Algemeen De realisatie van kwalitatief hoogstaande (binnen)stedelijke ontwikkeling binnen de gemeente Hilversum anno 2022, is een lastige opgave. De ruimte is beperkt, het eigendom versnipperd en het aantal betrokken partijen groot en divers. Gemeente Hilversum wordt daarmee geconfronteerd met een flink aantal complexiteiten die alleen maar problematischer lijken te worden. Zo is het bijvoorbeeld een gegeven dat er steeds meer actoren bij deze ontwikkeling betrokken zijn. Afstemming van de verschillende belangen tussen al deze actoren (en het vinden van een gezamenlijk belang) wordt daarbij steeds moeilijker waardoor de projecten steeds meer tijd in beslag nemen. Daarnaast is er sprake van een toenemende financiële complexiteit. De lange planhorizon van het project, talloze onzekerheden en conjunctuurschommelingen, hoge inbrengwaarden, onzekere subsidiestromen en ondoorzichtigheid maken binnenstedelijke gebiedsontwikkeling binnen de gemeente Hilversum een risicovolle bezigheid. Een aanvullende complicerende factor is de juridische context. Door de betrokkenheid van vele partijen met ieder hun eigen beweegredenen en verantwoordelijkheden, is een veelvoud aan juridische constructies tussen publiek en privaat mogelijk.

Door verscherpte Europese regelgeving ten aanzien van onderwerpen als de luchtkwaliteit en het aanbestedingsrecht heeft eveneens een verhoging van complexiteit plaatsgevonden. En dan is er ook nog de bestuurlijke context. Bij elke vorm van ruimtelijke ontwikkeling bestaan risico’s. De gevolgen die voortkomen uit die risico’s zijn soms te dragen, maar vaak kan de schade dusdanig zijn dat ze een grote invloed hebben op het functioneren. Om niet (of beperkt) de gevolgen van risico’s te moeten ervaren is het verstandig om risico’s goed in te schatten en hanteerbaar te maken.

8.2 Risicomanagement De gemeente Hilversum zet actief in op risicomanagement. Onder risicomanagement wordt verstaan: het regelmatig en systematisch onderzoeken van de risico’s die de financiële haalbaarheid en de doelstelling van een project bedreigen en het formuleren en toepassen van maatregelen, waarmee deze risico’s zo doeltreffend mogelijk beheerst kunnen worden. Het risicomanagement kan worden gezien als een van de belangrijkste sturingsmaatregelen om de gestelde doelen te realiseren. Door beter inzicht te hebben in de risico’s die mogelijk tot verslechteringen kunnen leiden, kan beter worden gestuurd op maatregelen om de verslechteringen te voorkomen. Per project wordt periodiek een risicoanalyse uitgevoerd waarbij de risico's worden gekwantificeerd en er beheersmaatregelen worden geformuleerd. Deze worden vertaald naar een risicoparagraaf die deel uitmaakt van de grondexploitatie. De risico’s worden gemeentebreed verwerkt in beheerssysteem NARIS. De financiële positie van de gebiedsontwikkelingen en grondexploitaties in het bijzonder wordt voor een groot deel bepaald door de risico’s. Er kan onderscheid gemaakt worden naar specifieke risico’s en algemene risico’s. Specifieke risico’s komen voort uit de specifieke context van het project, bijvoorbeeld tegenvallers ten aanzien van uitvoering, aanbesteding en contracten. De algemene risico’s hebben o.a.

betrekking op schommelingen in de vastgoedmarkt en zijn van toepassing voor de gebiedsontwikkeling in zijn totaliteit. Grondexploitaties zijn gevoelig voor economische schommelingen. Daarom heeft het college in deze MPG door middel van scenario’s (stresstest) een doorkijk gemaakt naar de meerjarige gevoeligheden. In de nabije toekost spelen naast ons Stationsgebied nieuwe grote gebiedsontwikkelingen zoals Arenapark, Bruisend Hart en Circusterrein een substantiële rol. Deze toekomstige gebiedsontwikelingen zijn complex en omvangrijk. De project-specifieke risico’s in deze gebiedsontwikkelingen zijn nog niet voldoende nauwkeurig te bepalen.

8.3 Weerstandsvermogen in relatie tot onze reserves De Reserve Stedelijke Ontwikkeling (RSO) moet in de toekomst gezien gaan worden als het kapitaal dat kan worden ingezet voor het opvangen van de risico’s binnen de portefeuille van de gebiedsontwikkelingen. Op dit moment dient de Algemene Reserve nog voornamelijk als het belangrijkste kapitaal voor het opvangen van deze risico’s. In deze paragraaf wordt het huidig verloop van de Reserve Stedelijke Ontwikkeling alsmede de Algemene Reserve gepresenteerd en wordt ingegaan op het benodigde weerstandsvermogen. Het principe van het college is het zogenaamde ‘sparen voor de toekomst’. Dit betekent concreet de reserves van de gemeente Hilversum versterken om het toegenomen risicoprofiel door de portefeuille gebiedsontwikkelingen te mitigeren. Het huidig college stelt in de programmabegroting voor om vanaf boekjaar 2023 bijna 37,8 mio (specifieke dotatie plus begrotingsoverschotten) te sparen en toe te voegen aan de Algemene Reserve. Daarnaast wordt er specifiek aan de Reserve Stedelijke Ontwikkeling in de periode 2022-2026 11,9 mio toegevoegd als extra risicobuffer. Naast dit principe hanteert het college het voorgeschreven principe vanuit de toezichthouder om structureel een sluitende begroting te presenteren.

In de voorliggende programmabegroting 2023 is het college erin geslaagd de raad een meerjarig structureel sluitende begroting voor te leggen met jaarlijks een begrotingsoverschot van € 1 mio. Het college is zich er namelijk terdege van bewust dat er een verschil is tussen financieren en bekostigen van onze voorgenomen gebiedsontwikkelingen. Een belangrijke eigenschap van de activiteiten binnen de gebiedsontwikkelingen is de marktgevoeligheid. Ook het feit dat iedere situatie en project weer anders is, vraagt om maatwerk. Binnen de gebiedsontwikkelignen is geen, zoals bij vele andere gemeentelijke activiteiten, sprake van stabiele lasten en baten over de jaren. Het ene jaar kan volop geïnvesteerd worden in bijvoorbeeld verwervingen of de aanleg van infrastructuur, terwijl het volgende jaar er vooral grondopbrengsten gegenereerd worden. De jaarresultaten schommelen daardoor aanzienlijk en zijn daarnaast ook conjunctuurgevoelig. Het verevenen van voor- en nadelen, maar ook veel of minder investeren in verschillende jaren (strategische aankopen) binnen deze gebiedsontwikkelingen is dan ook van groot belang. Met een meerjarenperspectief, waarbij de voordelen van het ene jaar de nadelen in het andere jaar kunnen opvangen, kan beter sturing worden gegeven aan de benodigde middelen op langere termijn.

Voorgesteld wordt om de huidige Reserve Stedelijke Ontwikkeling (RSO) hiertoe te bestemmen. Op deze manier wordt de Algemene Reserve minder beïnvloed door de fluctuaties van onze gebiedsontwikkelingen, wat een rustiger beeld geeft. Daarmee wordt ook bereikt dat transparant is welke algemene middelen beschikbaar zijn. Uiteraard blijft wel overeind dat er geen ‘hek om de gebiedsontwikkelingen’ komt. In alle omstandigheden blijft de raad bevoegd om keuzes te maken en de beschikbare reserves op alternatieve wijze in te zetten. De stand van de Reserve(s) moet uiteindelijk ook worden afgezet tegen de norm van het weerstandvermogen. De norm voor het weerstandsvermogen is de buffer die nodig is om de lopende risico's op te kunnen vangen en wordt bepaald aan de hand van de risico’s voor de komende jaren. Hiervoor dient inzichtelijk gemaakt te worden welke risico’s, zowel positief als negatief, de gebiedsontwikkeling binnen de gemeente Hilversum de komende jaren lopen. Deze gesaldeerde risico’s kunnen vervolgens worden vertaald aan de hand van een Monte Carlo-analyse in een norm voor het weerstandsvermogen.

8.4 Financiële strategie Onze binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen hebben op basis van de vorige hoofdstukken te maken met hoge kosten voor sloop, bodemsanering, grondverwervingskosten en kosten in verband met het proces van planvorming. Deze kosten worden onvoldoende gedekt door de opbrengsten uit de gebiedsontwikkeling. Naast toenemende exploitatietekorten drogen tegelijkertijd de externe financieringsbronnen – ook wel ‘voorzieningen’ genoemd – op. Allereerst ligt verevening tussen een exploitatie met een tekort en een met een overschot, de zogenoemde bovenplanse verevening, steeds minder voor de hand, gelet op de verschuiving naar complexe binnenstedelijke exploitaties en de huidige economische omstandigheden.

Deze zorgen er in de nabije toekomst mogelijk voor dat de reserves van de gemeente Hilversum snel kleiner zullen worden, waardoor tekorten ook steeds moeilijker hieruit kunnen worden gefinancierd. Kortom: locatie- en gebiedsontwikkelingen zullen zich in toenemende mate zelf moeten kunnen bedruipen in de gemeente Hilversum. Voor het verder verlagen of dekken van de toekomstige exploitatietekorten zijn er zogenaamde knoppen om aan te draaien. Deze zijn erop gericht om de haalbaarheid van gebiedsontwikkeling te vergroten, vooral op financieel-economisch gebied. Gebiedstransformaties in de gemeente Hilversum zijn zoals eerder beschreven complexe integrale opgaven waaraan meerdere partijen over een langere periode werken. Niet alleen moeten dit soort transformatieprojecten antwoord bieden op de urgente vraag naar woningen en andere functies, ook wordt een koppeling verwacht met andere grote opgaven zoals mobiliteit, gezondheid, sociale cohesie en diversiteit, de energietransitie en klimaatadaptatie. De financiering van integrale opgaven is hierdoor complex, omdat hiervoor bijdragen uit verschillende (publieke en private) potjes nodig zijn welke met risicodragende investeringen moeten worden gecombineerd.

Met onze gebiedstransformaties in Hilversum proberen we bovendien vorm te geven aan de veranderende ruimtebehoeften van de maatschappij en de verschillende partijen die daarvan onderdeel zijn bij onze projecten te betrekken. Het belang van financiering is dus in de ogen van het huidige college vooral een gezamenlijk belang: het genereert maatschappelijk-economische impact voor bewoners, bedrijven, gemeente en medeoverheden. Dat partijen binnenstedelijke transformaties mede kunnen gaan financieren, houdt dan ook impliciet in dat ze hierbij belang hebben en dat ze hierover iets te zeggen willen hebben. Financiering organiseren is daarmee dus veelal afhankelijk van verschillende partijen die hun eigen voorwaarden stellen aan het wel of niet toekennen van geld. Bij het organiseren van de financiering van binnenstedelijke gebiedstransformaties, moet je dus altijd denken in meerdere belangen, in uiteenlopende voorwaarden en in meervoudig profijt. Vanuit de integraliteitsgedachte en schaalgrootte van gebiedstransformaties is het in de ogen van het college niet ongebruikelijk dat een bundeling van middelen plaatsvindt. Bijvoorbeeld door de inzet van gedeelde financieringsarrangementen.

In tegenstelling tot vastgoedontwikkeling, waarbij vooral marktpartijen aan zet zijn, is er bij stedelijke gebiedstransformaties namelijk altijd sprake van een zekere vorm van publiek-publieke en publiek-private cofinanciering. Niet alleen op perceelniveau, ook op gebiedsniveau zijn immers investeringen in publieke doelen nodig, zoals infrastructuur, openbare ruimte en andere publieke voorzieningen. Het organiseren en inzetten van financiering is daarom niet uniform: het is zowel partij-, locatie- als opgave-afhankelijk. Daardoor bestaat er geen blauwdruk voor de financiering van onze binnenstedelijke gebiedstransformaties en zullen we nu en in de toekomst meerdere financieringsvormen verder moeten gaan benutten. Bestaande gebieden transformeren vereist in de meeste gevallen forse fysieke ingrepen met hoge kosten. Denk aan bodemsanering, sloop van verouderde gebouwen, de aanleg van riolering en nutswerken, de aanleg van pleinen, wegen en parkeerplaatsen, enzovoorts.

Hoe kun je als gemeente Hilversum deze publieke voorzieningen financieren en private partijen zoveel als mogelijk laten meebetalen als zij daar voordeel aan hebben? Hoe kunnen we de financiële haalbaarheid van onze binnenstedelijke transformatieprojecten verder vergroten? Globaal gezien kun je de financiële businesscase (vaak gelijk aan de grondexploitatie) op gebieds- of projectniveau optimaliseren óf de businesscase verbreden door te kijken naar de maatschappelijke/meervoudige waardencreatie die met gebiedstransformaties mogelijk gemaakt wordt. Het college ambieert dat investeringen uiteindelijk financieel en maatschappelijk renderen. De strategie die het college hierbij hanteert, is te omschrijven als volgt: Strategie 1 – Businesscases optimaliseren: sturen op kostenreductie en opbrengstverhoging Het optimaliseren van de businesscase van binnenstedelijke transformatieprojecten gaat in eerste instantie over kosten verlagen en opbrengsten verhogen. De gezamenlijke partijen moeten nadenken in hoeverre bepaalde uitgaven de kwaliteit van een gebiedstransformatie ten goede komen (of juist schaden). Ingrepen op projectniveau, met focus op kosten verlagen en opbrengsten verhogen, kunnen al snel enkele

duizenden tot tienduizenden euro’s per woning financieel-economisch voordeel opleveren. Hieronder staat aan welke knoppen de gemeente Hilversum mogelijk nog kan draaien. Deze ‘knoppen’ bevatten praktische keuzes, die meer of minder politiek van aard zijn. ✓ Parkeernorm verlagen en slimmer (gebundeld) organiseren van parkeren. ✓ Programma meer marktconform maken (wensen eindgebruikers) wat betreft functiemix, stedenbouw, woningtypologie, vormgeving openbare ruimte en parkeren. ✓ Goedkoper en meer functiegericht bodemvervuiling saneren. ✓ Het aandeel sociale huurwoningen verminderen, eventueel vervangen door sociale koopwoningen. ✓ Bestaande infrastructuur handhaven, waardoor je geen kosten maakt voor het verleggen van kabels en leidingen. ✓ Inventiever omgaan met de waterbergingsopgave kan leiden tot waardencreatie (woningwaarde is hoger aan water door aantrekkelijke openbare ruimte) en efficiënter ruimtegebruik. ✓ Scherper prioriteren bij archeologisch onderzoek, opgravingen en conservering. ✓ (Huur)inkomsten uit tijdelijk of voortgezet gebruik kunnen de exploitatie gunstig beïnvloeden en bijdragen aan waardencreatie door positionering gebied. ✓ (Extra) kwaliteitseisen schrappen of matigen als hiernaar geen of weinig vraag is bij eindgebruikers.

✓ Grondgebruik en programma kritisch doorlichten en zoeken naar de optimale (financiële) balans tussen verdichting (verruimen vastgoedprogramma), hoogbouw en verdunning. Toevoegen van bouwlagen, verlagen van parkeernormen en fasering van de uitvoering zijn hier ook voorbeelden van. ✓ Dure technische milieuvoorzieningen vermijden die niet wezenlijk bijdragen aan de omgevingskwaliteit. ✓ Verder doorvoeren van gefaseerde aanpak, projecten opknippen en anders faseren. ✓ Inventiever mixen van sloop, behoud en transformatie. Binnen onze projecten is en wordt veel aandacht besteed aan planoptimalisatie en de verschillende knoppen waaraan je kunt draaien. Deze worden per project bestuurlijk voorgelegd. Strategie 2 – Businesscases verbreden: sturen op meervoudige waardencreatie Het lukt niet altijd om de onrendabele top(pen) van onze projecten weg te werken door kosten te verminderen en opbrengsten te verhogen. Betekent dit dan automatisch dat die projecten dan niet meer haalbaar zijn? Financieel-economisch helaas wel, als je de businesscase alleen bekijkt vanuit de waardeketen van gebiedstransformatie. Volgens het college blijft de bekostiging van waardevolle binnenstedelijke gebiedstransformaties en herstructureringen altijd een zorg, omdat de maatschappelijke baten vooral in de sfeer van leefbaarheid liggen.

Vanuit het oogpunt van maatschappelijke kosten en baten kunnen dergelijke projecten zeer rendabel zijn, maar financieel-economisch zijn ze vaak zeer verliesgevend. Binnenstedelijke transformaties hebben echter ook breder maatschappelijk nut, al kun je die maatschappelijke meerwaarde niet altijd in geld uitdrukken. Deze baten kun je dus niet altijd in harde euro’s uitdrukken – laat staan direct kapitaliseren – maar daarvoor kun je eventueel wél andersoortige financieringsbronnen vinden. Zo zijn er publieke investeringen in allerlei beleidsdomeinen waarop goed functionerende stedelijke gebieden van invloed zijn, waaronder sociale zaken, werkgelegenheid, onderwijs en veiligheid. Waarden zoals gezondheid, veiligheid, duurzaamheid, identiteit en inclusiviteit vertalen naar concrete financieel-economische kostenbesparingen of opbrengstverhogingen, blijft in de praktijk echter wel weerbarstig. Dat maakt het integreren van maatschappelijk rendement in gebiedsontwikkeling complex omdat middelen dan veelal moeten komen uit andere (publieke) financieringsbronnen, gekoppeld aan beleidsdomeinen als sociale zaken, werkgelegenheid, onderwijs en veiligheid. Daarnaast is het zaak door een slimme koppeling van opgaven in binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen ook andere partijen te committeren met investeringen die de ontwikkeling van een gebied ondersteunen.

Zo zijn waterschappen bijvoorbeeld mogelijk best bereid om oplossingen voor slimme (klimaatadaptieve) waterberging in bijvoorbeeld de openbare ruimte in het stedelijk gebied (mede) te financieren. Dit soort oplossingen leidt

doorgaans tot minder wateroverlast, wat hun waterbeheertaak vergemakkelijkt en de beheerkosten reduceert. Het college acht het daarmee verstandig om een bredere benadering te hanteren dan ‘slechts’ proberen de grondexploitatie sluitend te krijgen. We onderzoeken actief of er andere partijen zijn die waarden inbrengen of toevoegen aan het gebied. Grondexploitaties en gebiedsontwikkelingen zijn immers een middel en geen doel op zich. We stellen dus niet alleen de grondopbrengst centraal, maar veel meer de maatschappelijke impact op onze stad. Dat vergt vanzelfsprekend politiek-bestuurlijke durf en meer integrale besluitvorming. Desondanks vraagt het ook aandacht voor de onrendabele top. De financiële dekking (bekostiging) moet wel ergens gevonden worden. Binnen onze projecten zoeken we als college in de gehele waardeketen van gebiedsontwikkeling gezamenlijk met andere partijen naar financieringsarrangementen die meer doen dan een onrendabele top dekken. Het (financieel) betrekken van partijen die relevante belangen hebben bij een gebiedstransformaties zoals bestaande eigenaren kunnen nu en in de nabije toekomst zeer interessant zijn.

Alternatieve vormen van bekostiging zoals de gebiedsinvesteringszone (GIZ) en revolverende fondsen zijn interessant om verder te onderzoeken omdat de voorwaarden voor financiering vaak gekoppeld zijn aan het bereiken van maatschappelijk-economisch nut. Deze arrangementen maken de financiering van stedelijke transformatieprojecten mede mogelijk, waarbij oplossingen voor bijvoorbeeld de energietransitie, klimaatadaptatie, gezondheid en duurzame mobiliteit kunnen worden gekoppeld. De grondexploitatie blijft centraal staan, maar tegelijkertijd wordt de stedelijke impact van dit soort projecten verbreed en vergroot. Strategie 3 – Private bijdragen aan publieke voorzieningen Publieke voorzieningen zijn een belangrijk onderdeel van onze gebiedsontwikkelingsprojecten. Daarmee is ook veel geld gemoeid. De hoge kosten vormen hier een barrière, waardoor gebiedsontwikkeling (transformatie) mogelijk niet van de grond komt. Doorgaans financiert de gemeente de publieke voorzieningen zelf. We proberen als college de beschikbaar gestelde geldmiddelen (deels) te verhalen op partijen die baat hebben bij de voorzieningen. Gemeente Hilversum zet de volgende strategieën actief in om private partijen te laten bijdragen aan publieke voorzieningen.

3.1 Kostenverhaal Bepaalde kosten die de gemeente Hilversum maakt voor de exploitatie van een gebied kan de gemeente verhalen op degenen die daarvan profiteren. Met het systeem kostenverhaal kan de gemeente de door haar gemaakte kosten voor ruimtelijke ontwikkelingen verhalen. Deze kosten moeten een sterk verband hebben met de publieke voorzieningen in het exploitatiegebied. Voorbeelden zijn de plankosten van de gemeente en de kosten van boven- en ondergrondse infrastructuur in het te (her)ontwikkelen gebied. Daarbij behoren ook het bouw- en woonrijp maken, de aanleg van groenvoorzieningen en waterpartijen, bodemsanering en compensatie van in het gebied verloren gegane natuurwaarden en groen. Deze kosten kan de gemeente privaatrechtelijk of publiekrechtelijk verhalen. Als een ontwikkelende partij zelf de genoemde voorzieningen aanlegt, is er geen aanleiding om kosten te verhalen. Gemeente Hilversum heeft vier handelingsopties om exploitatiekosten te verhalen op de ontwikkelende partijen: 3.1.1 Grond uitgeven Waar we als gemeente een actief grondbeleid voeren, zijn de gemeentelijke kosten die direct samenhangen met de exploitatie van een gebied te verhalen via gronduitgifte. De gemeente kiest hier voor gronduitgifte in eigendom (verkoop) en niet in erfpacht. De kosten die de gemeente heeft gemaakt, zijn dan onderdeel van de verkoopprijs.

Het gaat hier om kostenverhaal via het privaatrecht. 3.1.2 Anterieure overeenkomsten sluiten Als de gemeente geen grond verkoopt, omdat de ontwikkelaar de grond al in eigendom heeft, maakt de gemeente toch vaak kosten voor planvorming, riolering, parkeren in de openbare ruimte enzovoort. Die kan de gemeente verhalen op de partij die baat heeft bij deze voorzieningen. Ofwel: de ontwikkelaar. Om de kosten te verhalen, moeten de gemeente en ontwikkelaar een zogeheten anterieure overeenkomst sluiten.

De overeenkomst vereist, zoals elke overeenkomst, wilsovereenstemming en is vormvrij (tenzij er een exploitatieverordening van kracht is, dan kunnen er toch bepaalde regels zijn). Is er geen wilsovereenstemming, dan kan de gemeente de kosten publiekrechtelijk verhalen via een exploitatieplan (op basis van art. 6.12 Wro). De overeenkomst heet ‘anterieur’, omdat deze wordt gesloten vóór het vaststellen van het planologisch kader voor de ontwikkeling. Dat is doorgaans een (wijziging van een) bestemmingsplan of een omgevingsvergunning voor afwijking van het bestemmingsplan. Het college heeft duidelijke voorkeur voor kostenverhaal via anterieure overeenkomst. Het biedt de gemeente samen met de ontwikkelaar de mogelijkheid om via een overeenkomst te sturen op inhoud en kwaliteit. Met andere woorden: er is ruimte voor maatwerk. Via een anterieure overeenkomst kunnen partijen namelijk overeenkomen dat de ontwikkelaar ook kosten vergoedt voor voorzieningen die niet publiekrechtelijk verhaald kunnen worden. Dat wil zeggen: de ontwikkelaar betaalt meer dan publiekrechtelijk via het exploitatieplan zou moeten. Dat gebeurt in de praktijk ook met regelmaat. Doorgaans bevat een anterieure overeenkomst daarom ook allerlei andere afspraken over de inhoud van de ruimtelijke ontwikkelingen op de grond van de ontwikkelaar. Vaak gaan die afspraken over het programma en de kwaliteitsniveaus.

3.1.3 Exploitatieplan (kostenverhaalregels) opstellen Een exploitatieplan (op basis van art. 6.12 e.v. Wro) is de publiekrechtelijke wijze van kostenverhaal (Afdeling 6.4 Wet ruimtelijke ordening bevat de regels voor de inhoud en procedure van het plan). Het exploitatieplan staat in de Omgevingswet bekend als de ‘kostenverhaalsregels’. Dit exploitatieplan past, net als de anterieure overeenkomst, bij facilitair grondbeleid. Een exploitatieplan kan betrekking hebben op: ✓ de kosten die een direct verband hebben met de exploitatie van het gebied; ✓ financiële bijdragen voor bovenwijkse voorzieningen; ✓ financiële bijdragen voor bovenplanse verevening. Een exploitatieplan wordt door gemeente Hilversum vooral gebruikt als het niet mogelijk is om een anterieure overeenkomst te sluiten doordat er geen wilsovereenstemming is. Meestal is dat het geval als de ontwikkelaar vindt dat de gemeente te veel kosten in rekening wil brengen. Ook wordt een exploitatieplan gebruikt als een bestemmingsplan wordt vastgesteld en er nog geen concrete ontwikkelaars in beeld zijn waarmee de gemeente een anterieure overeenkomst kan sluiten. Het feitelijke kosten verhalen gebeurt wanneer de ontwikkelaar een omgevingsvergunning aanvraagt voor zijn bouwproject. Bij de verlening van de vergunning krijgt de ontwikkelaar ‘de rekening’.

Welke kosten de gemeente precies kan verhalen via een exploitatieplan en een (anterieure of posterieure) overeenkomst, is gelimiteerd tot de kostensoorten op de zogeheten kostensoortenlijst (zie artikelen 6.2.3 tot en met 6.2.5 van het Besluit ruimtelijke ordening.) Het gaat dan om zaken als de kosten van bodemsanering, onderzoekskosten, egalisering, aanleg van voorzieningen enzovoort. Deze kostensoorten gelden dus voor de publiekrechtelijke wijze van kostenverhaal via het exploitatieplan. Kies je als gemeente voor een anterieure overeenkomst? Dan hebben deze kostensoorten ook een schaduwwerking op de onderhandelingen met de ontwikkelaar. NB. Bij kostenverhaal geldt ook het principe van macro-aftopping; er geldt een maximum aan de hoogte van de te verhalen kosten. Het totaal aan te verhalen kosten mag dus niet hoger zijn dan de totale baten die de ontwikkelaar heeft bij de ontwikkeling. Het principe beschermt ontwikkelaars tegen te hoge grondexploitatiekosten en tegen verlieslatende ontwikkeling. Dit betekent ook dat een eventueel tekort voor rekening van de gemeente moet komen. Wel kan de gemeente dit tekort dekken door de inzet van subsidies of (indien mogelijk) middelen uit de reserves.