Meerjarenprognose gebiedsontwikkeling 2022

Meerjaren Prognose Gebiedsontwikkelingen 2022 (MPG 2022)

2

Inhoud

1.

Inleiding...................................................................................................................................................4 1.1 Doelstelling MPG .................................................................................................................................4 1.2 Relatie met de planning- en control cyclus.......................................................................................4 1.3 Coalitieakkoord Hilversum 2022-2026 ‘Hilversum koesteren’ .........................................................5 1.4 Afbakening van het MPG.....................................................................................................................5 1.5 Leeswijzer.............................................................................................................................................6 1.6 Disclaimer: Ambitie in onzekere tijden ..............................................................................................6

2.

Achtergrond ............................................................................................................................................7 2.1 Grondbeleid en grondexploitaties......................................................................................................7 2.2 Wat is een grondexploitatie? ..............................................................................................................7 2.3 Wat is een gemeentelijke grondexploitatie? .....................................................................................8 2.4 Belangrijkste kenmerken grondexploitaties Hilversum ...................................................................9 2.5 Hoe moet ik een grondexploitatie lezen? ........................................................................................10 2.6 Hoe worden de kosten bepaald?......................................................................................................10 2.7 Hoe worden grondopbrengsten bepaald?.......................................................................................10 2.8 Wat gebeurt er als risico’s optreden?..............................................................................................11 2.9 Hoe dekken wij de risico’s op onze grondexploitaties? ................................................................11 2.10 Wanneer nemen wij winst?

.............................................................................................................12

3.

Marktontwikkelingen en indexen ........................................................................................................13 3.1 Inleiding ..............................................................................................................................................13 3.2 Woningmarkt ......................................................................................................................................13 3.3 Bouwnijverheid ..................................................................................................................................13 3.4 Commercieel vastgoed......................................................................................................................14 3.5 Grondprijzen.......................................................................................................................................14 3.6 Grond-, weg- en waterbouw..............................................................................................................15 3.7 Overige kosten ...................................................................................................................................15 3.8 Parameters: rente, kosten- en opbrengstenstijging.......................................................................15

4.

Actieve grondexploitaties....................................................................................................................17 4.1 Inleiding ..............................................................................................................................................17 4.2 Risicomanagement ............................................................................................................................17 4.3 Portefeuille .........................................................................................................................................19 4.4 Financiën ............................................................................................................................................19 4.5 Weerstandsvermogen .......................................................................................................................20 4.6 Anna’s Hoeve Bouwplan ...................................................................................................................23 4.7 Stationsplein ......................................................................................................................................24

5.

Samenwerkingsproject Crailo .............................................................................................................26

5.1 Projectomschrijving ..........................................................................................................................26 5.2 Programmatische kaders .................................................................................................................26 5.3 Stand van zaken project....................................................................................................................26 5.4 Financieel resultaat ...........................................................................................................................27 5.5 Effect op de financiële positie van gemeente Hilversum...............................................................27 5.6 Risico analyse ....................................................................................................................................28 6.

Facilitaire projecten..............................................................................................................................29 6.1 Inleiding ..............................................................................................................................................29 6.2 Stand van zaken.................................................................................................................................29 6.3 Projectportfolio ..................................................................................................................................30

7.

Perspectiefgebieden ............................................................................................................................31 7.1 Algemeen............................................................................................................................................31 7.2 Welke perspectiefgebieden onderscheiden we in Hilversum? .....................................................32

8.

Strategie ................................................................................................................................................33 8.1 Algemeen............................................................................................................................................33 8.2 Risicomanagement ............................................................................................................................33 8.3 Weerstandsvermogen in relatie tot onze reserves .........................................................................34 8.4 Financiële strategie ...........................................................................................................................34

1. Inleiding 1.1 Doelstelling MPG Voor u ligt de Meerjaren Prognose Gebiedsontwikkelingen (MPG) 2022 van de gemeente Hilversum. Met het MPG willen we op een transparante wijze inzicht geven in de gemeentelijke gebiedsontwikkelingen die in 2022 verder zijn geactualiseerd. We kiezen ervoor om op hoofdlijnen informatie te geven over de ontwikkelingen. De informatie heeft voornamelijk betrekking op de waardebepalende factoren in de gebiedsontwikkelingen: programma, planning, parameters en grondprijzen. Op basis van deze factoren maken we een prognose van kosten, opbrengsten en het resultaat. Daarnaast geven we inzicht in de risico’s van de gebiedsontwikkelingen en de (mogelijke) dekking daarvan. De periodieke rapportage van de doorrekening van onze gebiedsontwikkelingen is voor het eerst in 2021 gepresenteerd in de Meerjaren Prognose Gebiedsontwikkelingen (MPG). Het MPG is primair geschreven voor het college van burgemeester en wethouders en de gemeenteraad. Dat is ook de reden dat het MPG per gebiedsontwikkeling op hoofdlijnen in gaat op het doel, de verschillen, de planning en de risico’s. De toelichtingen op de projecten bevatten financieel gevoelige informatie die de onderhandelingspositie van de gemeente kan schaden. De rapportage is daarom op onderdelen vertrouwelijk. De uitgangspunten per project worden bij het openen van de grondexploitatie vastgesteld.

De geactualiseerde grondexploitaties gaan uit van de vastgestelde bestuurlijke kaders. Het is een weergave van eerder genomen besluiten en de voortgang van het plan. Deze rapportage wordt conform de huidige inzichten en afspraken minimaal eenmaal per jaar opgesteld. Het MPG geeft informatie over actuele ontwikkelingen binnen onze gebiedsontwikkelingen en de verwachte financiële resultaten, de bijbehorende risico’s en de ontwikkeling van het beslag op de gemeentelijke exploitatie, vermogenspositie, en de financiële gezondheid van onze gemeente. Met de doorontwikkeling van dit instrument beoogt het college om: ✓ Helder inzicht te geven aan de gemeenteraad over de voortgang van de plannen en het te verwachten financiële resultaat met inbegrip van kansen en risico’s. ✓ De financiële continuïteit in onze gebiedsontwikkelingen te borgen door uitgangspunten en aannames in een vaste structuur vast te leggen. ✓ Grip te houden op de financiën per gebiedsontwikkelingen en de financiële houdbaarheid in het bijzonder. Door actualisatie kan tijdig bijgestuurd worden waar nodig en mogelijk (sturen op kansen en risico’s). ✓ Een onderbouwing te geven van de resultaten ter verantwoording en onderbouwing naar de gemeenteraad.

1.2 Relatie met de planning- en control cyclus Het MPG heeft een relatie met diverse documenten uit de planning- en control cyclus. Het MPG bieden we idealiter in het voorjaar (juni) tegelijkertijd met de jaarrekening en voor de voorjaarsnota aan de raad aan. Door verschillende omstandigheden is het ons tot onze spijt voor de tweede keer op rij niet gelukt om dit tijdig te realiseren. Desondanks zijn we van mening dat het MPG een waardevolle aanvulling is voor de benodigde context waartegen besluitvorming het komende jaar kan worden afgewogen. De vastgestelde cijfers van de jaarrekening 2021 liggen voor wat betreft de geactualiseerde en geopende grondexploitaties ten grondslag aan het MPG 2022. Voor de overige ontwikkelingen is het gebaseerd op de meest recente schattingen en inzichten. Voor sommige projecten zitten we nog in vroeg stadium van planvorming, voor andere projecten zitten we al in de uitvoering. Indien er in de loop van het jaar sprake is van majeure

wijzigingen in een van de grondexploitaties, wordt dit gerapporteerd in de tussentijdse bestuursrapportages (voorjaarsrapportage dan wel eindejaarsrapportage). Met de begroting heeft het MPG vanzelfsprekend ook een relatie. De geactualiseerde prognoses van kosten en opbrengsten, resultaten (winst en verlies) en risico’s verwerken we zoveel als mogelijk in de (meerjaren)begroting. Hierdoor stelt de raad de benodigde budgetten beschikbaar voor de uitvoering van de plannen. Zo worden de gebiedsontwikkelingen via de begroting betrokken bij de integrale afweging van de allocatie van middelen. Het MPG vormt daarmee een belangrijk document waar we de cumulatieve effecten van onze gebiedsontwikkelingen relateren aan de financiële gezondheid van de gemeente Hilversum. Het gemeentelijk grondbeleid is op dit moment vastgelegd in de “Nota vastgoed- en grondbeleid 20202023”. Deze nota heeft als doel op hoofdlijnen vast te leggen op welke wijze wij doelgericht handelen op de grondmarkt. Naast de nota vastgoed- en grondbeleid wordt jaarlijks bij de begroting en jaarrekening in de paragraaf grondbeleid verslag gedaan van o.a. het grondbeleid in relatie tot de realisatie van de doelstellingen van de programma’s uit de begrotingen, de te verwachten resultaten van de grondexploitaties en de stand van zaken omtrent de risico’s en reserves.

En bovendien rond de jaarrekeing vindt er altijd de asctualisatie van de grexen plaats en nu is het voorstel om dat vanaf 2023 in het MPG te doen. Gezien de vele gebiedsontwikkelingen en de toenemende actieve rol van de gemeente hierin heeft het college de intentie om in 2e helft 2023 het grond- en vastgoedbeleid hierop te actualiseren.

1.3 Coalitieakkoord Hilversum 2022-2026 ‘Hilversum koesteren’ In de door de vorige raad unaniem vastgestelde Woonvisie zijn de Hilversumse ambities op het gebied van wonen vastgelegd. De huidige Woonvisie is daarmee een belangrijke bouwsteen voor de op te stellen Omgevingsvisie. De ambities zoals verwoord in de Woonvisie onderschrijft het huidige college nog steeds. Het belang van voldoende betaalbare en kwalitatief goede woningen staat buiten kijf. De belangrijkste uitgangspunten uit de Woonvisie zijn bouwen voor doorstroming en bestaande stenen optimaal benutten. Hilversum ambieert met de huidige plannen 3.000 nieuwe woningen toe te voegen aan de woningvoorraad tot aan 2030. De lopende en toekomstige gebiedsontwikkelingen bieden voor deze groei voldoende mogelijkheden. Bij nieuwe ontwikkelingen houdt deze coalitie vast aan het uitgangspunt van 33% sociale huurwoningen en 50% woningbouw in de middel-dure segmenten, over het geheel genomen van alle nieuwbouwplannen in deze periode. Er wordt eveneens vastgehouden aan een percentage van 27% sociale huurwoningen van het totale woningbestand in Hilversum, zoals vastgelegd in de Woonvisie. Voortvloeiend uit dit akkoord realiseert het college zich dat de keuzes die de komende jaren binnen deze gebiedsontwikkelingen gemaakt moeten worden, consequenties hebben voor onze gemeentebegroting.

Een belangrijk voorbeeld van deze voorliggende keuzes is het voorstel aan de raad om twee woonlagen toe te voegen aan de gebouwen die op het huidige Stationsplein gebouwd gaan worden. Andere belangrijke keuzes komen mogelijk ook voort uit het actualiseren van het parkeerbeleid. En het temporiseren van de uitvoering (niet de planvorming) van bijvoorbeeld Bruisend Hart.

1.4 Afbakening van het MPG Het MPG heeft betrekking op de financiën van zowel het actieve als faciliterende grondbeleid van de gemeente. Actief grondbeleid wordt gekenmerkt door een actieve overheidsrol, waarbinnen de gemeente de benodigde gronden verwerft, de gronden ontwikkelt (grondproductie) en vervolgens bouwkavels verkoopt aan derden. De gemeente is penvoerder van de grondexploitaties, waarover in voorliggend MPG wordt gerapporteerd. Van faciliterend grondbeleid is sprake wanneer bouwplannen worden gerealiseerd op grond van particuliere eigenaren. De gemeente heeft een faciliterende rol als een bestemmingswijziging noodzakelijk is. Op grond van de Wet ruimtelijke ordening moet de gemeente de kosten die zij hiervoor maakt op de initiatiefnemer verhalen. Het faciliterend grondbeleid is voor de gemeente in feite budgettair neutraal. In deze nota zijn de beschrijving, voortgang en risico’s van omvangrijke projecten opgenomen.

1.5 Leeswijzer In het tweede hoofdstuk schetsen we de achtergrond en werking van grondbeleid en grondexploitaties. In hoofdstuk 3 geven we een doorkijk naar de marktontwikkelingen en indexen. In hoofdstuk 4 behandelen we alle actieve grondexploitaties van de gemeente en de actualisatie op hoofdlijnen. In het vijfde hoofdstuk beschrijven we het samenwerkingsproject Crailo en hoofdstuk zes onze facilitaire projecten. Hoofdstuk 7 beschrijven we onze perspectiefgebieden met de financiële analyse en de kansen en de risico’s per gebiedsontwikkeling. Tot slot beschrijven we in het laatste hoofdstuk de financiële strategie met betrekking tot onze ambities.

1.6 Disclaimer: Ambitie in onzekere tijden Bij het actualiseren van de grondexploitaties en het opstellen van het MPG is uitgegaan van de actuele informatie en verwachtingen medio 2022. Ten gevolge van onder andere de inval en voortdurende oorlog in Oekraïne, hoge inflatie en de enorme kostenstijgingen door materiaaltekorten, is er momenteel mogelijk al weer een ander perspectief. De effecten die de ontwikkelingen hebben op onze gebiedsontwikkelingen en daarmee op onze financiële positie zijn onzeker, bovendien kunnen ze elkaar ook nog versterken. De verwachtingen zijn dus ongewis. Er is ook nog sprake van andere ontwikkelingen die wellicht minder in beeld zijn zoals het beleid ten aanzien van Stikstof en PFAS. Een aantal ontwikkelingen hebben we als gemeente niet zelf in de hand, zoals de marktontwikkeling. Er zijn keuzes mogelijk en noodzakelijk om zo goed mogelijk te kunnen inspelen op deze ontwikkelingen. Om in zo’n moeilijke, onzekere tijd toch met ambitie grote investeringen in de stad te doen, voelt dus heel dubbel. En toch is het nodig. Want de plannen en investeringen die we ambiëren, maken Hilversum beter. In de toekomst, maar ook op de korte termijn.

2. Achtergrond 2.1 Grondbeleid en grondexploitaties Via het grondbeleid geeft de gemeente aan hoe zij via de inzet van gronden binnen de gemeentegrenzen, sturing willen geven aan de realisatie van haar ruimtelijke doelstellingen. Er zijn verschillende vormen van grondbeleid en daarbinnen weer verschillende ontwikkel- en samenwerkingsvormen. Elke vorm van grondbeleid heeft andere sturingsmogelijkheden, bepaalde voor- en nadelen, vraagt om andere voorwaarden en leidt tot andere verantwoordelijkheden, zowel vanuit de gemeente gezien als vanuit een ontwikkelende partij. De gemeente Hilversum kiest er voor om met betrekking tot het grondbeleid zo dicht mogelijk te blijven bij de boekhoudkundige indeling van de commissies BBV (Besluit Begroting en Verantwoording) en BADO (Bedrijfsvoering en Auditing Decentrale Overheden). Dit vormt namelijk een heldere basis voor de gemeentelijke bedrijfsvoering. De BBV en BADO spreken over aparte verslaggevingsregels voor 3 vormen van grondbeleid: ✓ Faciliterend grondbeleid; ✓ Actief grondbeleid; ✓ Juridische entiteiten (Publiek-private of Publiek-publieke Samenwerking). Faciliterend grondbeleid Faciliteren betekent ‘ondersteuning bieden’ of ‘vergemakkelijken’. De gemeente ondersteunt een ontwikkelende partij (particulier, professioneel) in meer of mindere mate in de totstandkoming en uitvoering van het ruimtelijke plan.

De gemeente stuurt hoofdzakelijk via haar publiekrechtelijke kaders en indien mogelijk via het sluiten van een anterieure overeenkomst. De grondexploitatie wordt voor eigen rekening en risico uitgevoerd door de ontwikkelende partij(en) op haar eigen grond. Er wordt daarom ook wel gesproken van een ‘private ontwikkeling’ of ‘particuliere grondexploitatie’. Actief grondbeleid De gemeente voert voor eigen rekening en risico de grondexploitatie, inclusief het opstellen van het ruimtelijk plan, civieltechnische voorbereiding- en uitvoering (bouw- en woonrijpmaken) en gronduitgifte. De gemeente sluit koop- of realisatieovereenkomsten voor de verkoop van haar gronden. Er wordt dan gesproken over ‘publieke ontwikkeling of ‘gemeentelijke grondexploitatie’. Projecten waarbij sprake is van verkoop gemeentelijke gronden, maar waarbij de gronden níet door de gemeente bouwrijp worden gemaakt, zijn géén gemeentelijke grondexploitaties en worden dan ook niet als zodanig ter besluitvorming voorgelegd. Deze gronden vallen technisch gezien onder faciliterend grondbeleid. Publiek-private Samenwerking of Publiek-publieke Samenwerking (PPS) De gemeente voert in samenwerking met derden, via een aparte juridische entiteit zoals een grondexploitatiemaatschappij, de grondexploitatie. De taken, risico’s en resultaten worden verdeeld onder de samenwerkingspartijen.

Gem Crailo is hier een voorbeeld van en op dit moment de enige in portefeuille.

2.2 Wat is een grondexploitatie? Een grondexploitatie is de eerste van verschillende en opeenvolgende exploitatiefasen in een nieuwbouwontwikkeling: 1. Grondexploitatie: de grond fysiek/fiscaal en planologisch geschikt maken voor de bouw van nieuwe opstallen en eventueel de inrichting van de openbare ruimte;

2. Bouwexploitatie: de bouw van nieuwe opstallen; 3. Vastgoedexploitatie: het beheer en exploitatie (verkoop, verhuur, etc.) van nieuwe opstallen; 4. Beheer openbare ruimte. *Alle fasen integraal wordt gedefinieerd als een ‘gebiedsexploitatie’. Voor een goed begrip over de werking van een grondexploitatie is dit inzicht van belang: via een grondexploitatie worden werken en werkzaamheden verricht om te komen tot het eindproduct, te weten bouwrijpe grond. Bouwrijpe grond vormt vervolgens de basis voor de volgende exploitatiefase van ontwikkeling: de bouwexploitatie. De werken en werkzaamheden om te komen tot bouwrijpe grond (en meestal inrichting van openbare ruimte) zijn kosten voor een grondexploitatie. De overdracht van bouwrijpe gronden naar de fase van bouwexploitatie zijn opbrengsten voor de grondexploitatie (en kosten voor de bouwexploitatie). Het begrip ‘grondexploitatie’ staat los van wie de grondexploitatie daadwerkelijk voert. Het begrip heeft ten eerste betrekking op specifieke werkzaamheden binnen de bouwkolom.

2.3 Wat is een gemeentelijke grondexploitatie? Hiervoor is aangegeven dat een grondexploitatie een fase is binnen een ruimtelijke ontwikkeling. Zowel een particulier/ontwikkelaar als de gemeente kan in principe de grondexploitatie voeren (zie ook: faciliterend grondbeleid vs actief grondbeleid). Of de gemeente daadwerkelijk de grondexploitatie zelf wil voeren is afhankelijk van verschillende factoren, zoals: ✓ Ambities m.b.t. het realiseren van haar ruimtelijke doelstellingen en de wens tot sturing hierop (en wat is het alternatief als de gemeente niét de grondexploitatie voert). ✓ Keuzes vanuit haar grondbeleid. ✓ Risico’s en weerstandsvermogen. ✓ Potentieel rendement. ✓ Afspraken met betrokken partijen (bijv. prestatieafspraken) ✓ Etc. Ook is het de vraag of de gemeente de grondexploitatie wel zelf kan voeren. De belangrijkste voorwaarde om als gemeente zelf een grondexploitatie te kunnen voeren is grondeigendom. Zonder grondeigendom of zonder een haalbaar voornemen om grond in eigendom te krijgen, kan geen sprake zijn van een gemeentelijke grondexploitatie. Hoewel de gemeente vanuit de Wet ruimtelijke ordening (Wro) beschikt over diverse instrumenten om grond in eigendom te krijgen, is het – naast financieel mogelijkheden - niet altijd mogelijk om grond in eigendom kan krijgen. Bijvoorbeeld vanuit het recht op zelfrealisatie.

Indien na afwegingen een voornemen bestaat om als gemeente een grondexploitatie te voeren, dan is de gemeente vervolgens gehouden aan diverse regels. Het belangrijkste bedrijfsvoeringskader voor grondexploitaties is het Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (‘BBV’). Het BBV heeft tot doel dat bij alle gemeenten op eenzelfde, transparante manier wordt omgegaan rondom begroten en verantwoorden. Voor grondbeleid en grondexploitaties in bijzonder, zijn specifieke richtlijnen vastgelegd in de notitie ‘Grondbeleid in begroting en jaarstukken’ (Commissie BBV, 2019). De Commissie BBV heeft hierin heldere definities opgesteld over wat een grondexploitatie is, wat er wel en niet op de gronden mag worden geboekt, wanneer winst mag/moet worden genomen, hoe de raad wordt

geïnformeerd en wanneer, etc. Bij het opstellen van nieuwegrondexploitaties en bij verantwoording hierover, sluiten wij aan op deze richtlijnen. In de richtlijnen spelen 3 begrippen een hoofdrol: 1. Bouwgrond in exploitatie (BIE). Die gronden in eigendom van de gemeente, waarvoor door de gemeenteraad een grondexploitatiecomplex met een grondexploitatiebegroting is vastgesteld. Feitelijk betreffen bouwgronden in exploitatie díe gronden die zich in het transformatieproces bevinden waarbij in bezit zijnde grond en (eventueel) aanwezige opstallen worden omgevormd naar bouwrijpe grond, met als oogmerk (opnieuw) te worden bebouwd. 2. Grondexploitatiecomplex (grondexploitatie of grex). Een grondexploitatiecomplex is een ruimtelijk plan, voorzien van een financiële vertaling. Het grondexploitatiecomplex bevat de grondexploitatieopzet met daarin in elk geval opgenomen (a) een kaart van het grondexploitatiecomplex, (b) een beschrijving van de bouwkavels, de bestemming en toegestane bouwvolumes, de omschrijving van de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het grondexploitatiecomplex, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte in het grondexploitatiecomplex, en (c) een grondexploitatiebegroting. 3. Grondexploitatiebegroting (begroting).

De financiële vertaling van een grondexploitatiecomplex, waarbij de kosten en opbrengsten gefaseerd zijn in tijd. Als de gemeenteraad besluit om een grondexploitatie te openen, dan betekent dit dat alle kosten en opbrengsten gedurende de looptijd van de grondexploitatie doorlopend worden geboekt op de betreffende bouwgrond in exploitatie (voorraadpositie bij onderhanden werk op de balans).

2.4 Belangrijkste kenmerken grondexploitaties Hilversum De grondexploitaties van de gemeente Hilversum volgen het BBV en bestaan daarom altijd uit drie hoofdonderdelen: 1. een ruimtelijk deel, waarin wordt aangegeven wat het plangebied is en wat er (naar verwachting) wordt gebouwd en welke voorzieningen de gemeente wanneer oplevert (ruimtegebruik, werken en werkzaamheden, planning); 2. een financieel deel (‘grondexploitatiebegroting’), waarin de te verwachten kosten en opbrengsten, gefaseerd over de looptijd van het project, zijn aangegeven. Dit resulteert in een plansaldo. 3. en een risicoanalyse. De gemeentelijke grondexploitaties worden op dit moment via een jaarlijkse nota ‘Actualisatie Grondexploitaties’ op bovenstaande 3 onderdelen geactualiseerd (‘herzien’). De gemeenteraad stelt hiermee opnieuw deze grondexploitatiekaders vast. We zijn voornemens om vanaf 2023 deze actualisatie mee te laten lopen in de jaarlijkse vaststelling van het MPG.

2.5 Hoe moet ik een grondexploitatie lezen? Een begroting is het huishoudboekje van de grondexploitatie. Voor de verwachte kosten en opbrengsten worden aannames gebruikt ten aanzien van de planning, verwachte verkoopprijzen, geraamde kosten, verwachte rentelasten en plankosten etc. Gaandeweg worden deze ramingen vervangen door daadwerkelijk gemaakte kosten en opbrengsten. Een grondexploitatiebegroting bestaat uit: ✓ Grondexploitatiekosten: o.a. onderzoeken, grondaankoop, bodemsanering en sloop, grondverwerking, aanleg kabels en leidingen, inrichting openbare ruimte, plankosten en tijdelijk beheer. ✓ Faseringskosten: rente en inflatie. Voor onze grondexploitaties hanteren wij in deze MPG 2022 een 2,83 % kostenstijging en 2,5 % opbrengstenstijging. ✓ Grondopbrengsten: De uitgifte of inbreng van bouwrijpe gronden. ✓ Overige opbrengsten: o.a. subsidies, bijdragen van derden. ✓ Resultaat (plansaldo): de optelling van bovenstaande kosten en opbrengsten, gefaseerd over meerdere jaren, leidt tot een resultaat op eindwaarde. Dit resultaat kan negatief zijn, neutraal of positief. Indien het begroot eindresultaat nadelig is, dient vanuit het voorzichtigheidsbeginsel direct een verliesvoorziening te worden getroffen voor dit resultaat. Bij een voordelig resultaat is sprake van ‘winst’. Winst moet worden genomen als er voldoende zekerheid bestaat over de winst.

Bij grotere plannen betekent dit dat er tussentijds winst wordt genomen.

2.6 Hoe worden de kosten bepaald? Bij het opstellen van de grondexploitatiebegroting wordt ten eerste gekeken naar het ruimtelijk plan en het ruimtegebruik. Hoe groot is het plangebied, welk bouwprogramma is van toepassing, welke gronden worden (her)ingericht en welke niet, wat is de kwaliteit van de investeringen, etc. Dit vormt de onderbouwing van verschillende ramingen. In de meeste gevallen wordt een deskundig extern ingenieursbureau ingeschakeld om een specifieke raming te maken van de te verwachten werkzaamheden en kosten. Voor gronden die gemeentelijk eigendom zijn wordt gekeken of er een boekwaarde op zit. De hoogte van kosten moet altijd worden bezien in samenhang met de risico’s. Als verwacht wordt dat er een risico is met een hoge kans van optreden, dan verwerken wij dit risico (gedeeltelijk) in de grondexploitatiebegroting.

2.7 Hoe worden grondopbrengsten bepaald? De gemeentelijke grondexploitatie levert bouwrijpe kavels als eindproduct. Uitgifte van deze gronden dient als (gedeeltelijke) dekking voor de grondexploitatiekosten. De bouwrijpe grond heeft een bepaalde waarde. Bij het opstellen van de begroting wordt een inschatting gemaakt van deze grondwaarde. De wijze van waardering vindt op verschillende manieren plaats. Wij gebruiken de gemeentelijke nota Grondprijzen als basis voor de waarderingsmethoden. Door de grondprijzen vast te stellen op basis van de residuele grondprijsmethodiek wordt het grondbeleid van Hilversum reëler en transparanter. Het wordt duidelijker op welke wijze de gemeente Hilversum al dan niet bijdraagt aan de maatschappelijke opgaven. Ook sluit het daarmee beter aan bij de toenemende druk op ruimte. Indien het voor de opgave wenselijk is, wordt er daarnaast een mogelijkheid gecreëerd om de grondprijzen op basis van maatwerk te subsidiëren. Uiteindelijk worden de geraamde opbrengsten vervangen door daadwerkelijke opbrengsten die worden vastgelegd in een koopovereenkomst. De gemeente geeft haar gronden uit binnen de kaders van haar grondbeleid, grondprijsbeleid en verkoopbeleid waarbij marktconforme prijzen het uitgangspunt zijn. Bij de

uitgifte van bouwrijpe grond hanteren wij een marktconforme prijs, die bij voorkeur via een tender tot stand komt: hierbij wordt een tender opengesteld voor een ieder die daar op wil inschrijven. Als de omstandigheden het noodzakelijk maken, bepalen wij de grondprijs door een onafhankelijke taxatie op te laten stellen door een erkend taxateur.

2.8 Wat gebeurt er als risico’s optreden? Er zijn verschillende onzekerheden en risico’s die het begrote financiële eindresultaat van de grondexploitatie bemoeilijken. Dat kunnen zowel fysieke zaken zijn (welke ingrepen en investeringen zijn exact nodig, wat zit er in de ondergrond, etc.), als marktomstandigheden (wat wordt de ontwikkeling op de huizenmarkt, wat doet de inflatie) en onderhandeling en aanbestedingseffecten (concurrentie). Hoe goed de ramingen en onderzoeken ook zijn, de daadwerkelijk te maken kosten en opbrengsten zullen vrijwel altijd afwijken van hetgeen vooraf is begroot. Onvoorziene omstandigheden zullen zich altijd voordoen en vooraf gemaakte keuzes of aannames worden altijd nader uitgewerkt of herzien. Op hoofdlijnen zijn er 4 mogelijke effecten op het resultaat vanwege wijzigingen in de begroting: ✓ ✓ ✓ ✓

Verslechtering van een voordelig resultaat: de te verwachten winstneming wordt lager. Verbetering van een voordelig resultaat: de te verwachten winstneming wordt hoger. Verslechtering van een nadelig resultaat: de verliesvoorziening moet worden opgehoogd. Verbetering van een nadelig resultaat: de verliesvoorziening kan worden verlaagd.

Het is wenselijk dat de begroting en daarmee het begrote eindresultaat niet voor grote verrassingen komt te staan. In eerste instantie wordt dit gedaan door het hanteren van goede ramingen en onderbouwingen. Ten tweede moet duidelijk zijn welke uitgangspunten zijn gehanteerd, en welke risico’s/kansen er kunnen optreden en die een mogelijk effect hebben op het eindresultaat. Dit wordt via een risicoanalyse in beeld gebracht. De gemeente Hilversum hanteert het principe van de Monte Carlo-analyse. Hierbij wordt een inschatting gemaakt van het financieel effect van het risico, en de kans van optreden van dit risico. Samen vormt dit een impact van het risico. Naast de Monte Carlo-simulatie, die specifiek rekening houdt met (project)risico’s, kan de gemeente een alternatieve methode gebruiken ter toetsing van de juiste hoogte van de minimaal noodzakelijke weerstandscapaciteit: de IFLO-norm (Inspectie Financiën Lagere Overheden). Deze methode, ontwikkeld door het Ministerie van Binnenlandse Zaken, is relatief snel en eenvoudig en wordt door veel provincies en gemeenten gebruikt. De IFLO-norm is uitermate geschikt als toetsing van de Monte Carlo-simulatie.

Volgens de IFLO-methodiek wordt de weerstandscapaciteit als volgt berekend: ✓ 10% van de netto boekwaarden (totale boekwaarde minus verliesvoorziening) van de grondexploitaties; ✓ 10% van de nog te maken kosten in de grondexploitaties.

2.9 Hoe dekken wij de risico’s op onze grondexploitaties? Om financiële risico’s op te kunnen vangen heeft de gemeente Hilversum de beschikking over een specifieke ‘reserve stedelijke ontwikkeling (RSO)’. De reserve dient ook als dekkingsbron voor nieuwe projecten met een nadelig resultaat en ter dekking van specifieke kosten zoals zijn vastgesteld door de raad. Op dit moment wordt deze reserve gevoed door winsten uit verkopen van gronden en vastgoed, niet zijnde grondexploitaties. De voeding komt daarnaast voor een vast deel uit een jaarlijkse toevoeging (€ 1,3 mio) vanuit een opgenomen dotatie ten laste van de algemene middelen. Het uitgangspunt van het college is dat de reserve meerjarig van voldoende omvang moet zijn om risico’s, onrendabele toppen en begrotingsverplichtingen meerjarig op te kunnen vangen.

2.10 Wanneer nemen wij winst? De commissie Besluit Begroting en Verantwoording heeft in de Notitie Grondexploitatie 2016 vastgelegd dat tussentijds winst genomen moet worden. In 2018 is een tussentijdse notitie over winstneming verschenen. Uit beide notities blijkt dat winstnemen geen keuze is maar een verplichting als gevolg van het realisatiebeginsel. Winstnemen geldt uiteraard alleen voor positieve grondexploitaties en niet voor negatieve. Bij Hilversum speelt dit daarmee voor Anna’s Hoeve. Voor het bepalen van de tussentijdse winst wordt de POC methode (percentage of completion) gebruikt; oftewel de mate waarin kosten en opbrengsten zijn gerealiseerd. De berekening gaat uit van het percentage van de gerealiseerd kosten ten opzichte van de totale kosten en het percentage van de gerealiseerde opbrengsten ten opzichte van de totaalopbrengsten. In de methode is ruimte om rekening te houden met de specifieke risico’s en kenmerken van de gemeentelijke grondexploitatie. POC methode zou moeten leiden tot een behoudende tussentijdse winst verantwoording. De winstneming komt op dit moment nog ten gunste aan de algemene middelen (= Algemene Reserve). Bij de bepaling van de winstneming is vanuit het voorzichtigheidsprincipe rekening gehouden met project specifieke risico's, zoals deze zijn verwoord in de MPG.

De marktrisico’s zoals genoemd in de MPG worden conform BBV niet meegenomen in de bepaling van de winstneming.

3. Marktontwikkelingen en indexen 3.1 Inleiding Macro-economische ontwikkelingen zijn van invloed op de resultaten van onze gebiedsontwikkelingen. De mate waarin deze ontwikkelingen van invloed zijn, wordt voornamelijk bepaald door de lange looptijd van de gebiedsontwikkelingen

3.2 Woningmarkt Corona lijkt weinig invloed te hebben gehad op de woningmarkt. De vraag naar woningen is nog altijd erg groot en zelfs sterker gestegen in de afgelopen jaren. Vooral van starters / toetreders is bekend dat ze een woning zoeken en lang op wachtlijsten staan. Van bestaande woningeigenaren is dat minder duidelijk. Wel kan op basis van het aantal belangstellenden per woning een indicatie worden verkregen. Vraag en aanbod op de woningmarkt zijn duidelijk al enige jaren niet in balans. Het aanbod aan woningen is gering. Hilversum is in trek bij woningzoekenden van zowel binnen als buiten de regio. De spanning op de Hilversumse woningmarkt is nog altijd ongekend groot. Er is veel vraag en relatief weinig aanbod. Het realiseren van nieuwe plannen vraagt tijd, inzet en zorgvuldigheid. Het aanbod droogt verder op, doordat verhuisplannen worden uitgesteld. Vaak is er geen zicht op een passende woning. Daarnaast geeft Vereniging Eigen Huis aan dat (op basis van onderzoek onder haar leden) kopers terughoudend zijn uit angst voor de prijsopdrijving in relatie tot de inflatiestijging. Mogelijk heeft dit effect op de hypotheekrente waardoor de betaalbaarheid onder druk kan komen te staan. Het ontbreken van voldoende doorstroming op de woningmarkt verkleint de kansen van starters. De woningen zijn de afgelopen jaren sterk in prijs gestegen.

De NVM heeft over een periode van 1 jaar een prijsstijging gemeten van 20%. Het bouwen van nieuwe woningen draagt bij aan het doorstromen van de woningmarkt. De hypotheekrente begint te stijgen. Voorlopig heeft dit nog weinig effect op kopers. De hoge inflatie en de oorlog tussen Rusland en Oekraïne zet financiële markten onder druk. Juist door de oorlog is de kans groot dat de inflatie nog verder toeneemt (toeleveringen gas en sancties). De prijsstijgingen en de oorlog kunnen aanleidingen zijn voor consumenten om minder te besteden. Het is lastig te voorspellen welke stappen de Europese Centrale bank gaat zetten, maar een rentestijging kan een middel zijn om de inflatie af te remmen. Een hogere hypotheekrente kan de woningmarkt de komende jaren flink gaan beïnvloeden.

3.3 Bouwnijverheid Corona heeft een indirecte invloed op de bouwprijzen. Door de lockdowns in diverse landen en de tijdelijke blokkade van het Suezkanaal is het containervervoer ontregeld. Er zijn lange wachttijden voor lege containers en de prijs per container is vertienvoudigd. Ook de vraag naar grondstoffen en bouwmaterialen is groot. In combinatie met de krapte op de arbeidsmarkt stijgen de bouwkosten sterk. Door gewijzigde regelgeving, zoals BENG is het woonproduct ook sterk veranderd. Er worden hogere eisen aan isolatie en ventilatie gesteld. Daarnaast gelden strengere eisen voor bijvoorbeeld warmtepompen. Hierdoor is de basisprijs van een woning hoger dan enkele jaren geleden. Het zuiver vergelijken van een nieuwbouwwoning uit 2019 met een nieuwbouwwoning uit 2021 is onmogelijk. Het effect van gasloos bouwen op de prijsstijging is circa 25% en het effect van BENG circa 5-10%.

Bouwbedrijven zijn op zoek naar oplossingen om de kosten te drukken zoals het toepassen van innovatieve (fabrieksmatige) bouwmethodes. De verwachting is dat de bouwkosten voorlopig zullen blijven stijgen als gevolg van krapte, capaciteitsproblemen en de grote vraag door versnelling van woningbouw. De kostenstijging van specifieke bouwmaterialen zoals PVC en staal is extreem: op sommige momenten is het prijsverschil meer dan 50%. Gemiddeld stijgen de prijzen bijna 20%. Bij andere materialen is de prijsstijging minder groot.

3.4 Commercieel vastgoed De exacte gevolgen van de crisis op de vastgoedmarkt moeten nog blijken. De steunpakketten dempen het effect op de economie. Het aantal faillissementen is lager dan normaal, maar het is de verwachting dat Corona van invloed gaat zijn op de toekomst en dat er sprake gaat zijn van zogenaamde na-ijleffecten. Thuiswerken, het belang van ontmoeten / sociale contacten maar ook e-commerce worden steeds meer zichtbaar. Detailhandel De detailhandelsbranche is vrij breed. Hieronder worden supermarkten en speciaalzaken gerekend, maar ook bouwmarkten, kledingwinkels, warenhuizen en boetieks. Er zijn winkels bij die hebben geprofiteerd van omzetstijging en andere winkels hebben vrijwel geen opzet gedraaid. De locatie gaat ook in de toekomst bepalend zijn voor de huurwaarde. A-locaties in historische binnensteden zijn aantrekkelijker dan de locaties in kleine kernen. Naar verwachting blijft de vraag de ruimte op A locaties groot en zullen de huren beperkt dalen. Op de minder courante locaties lijkt een huurdaling wel noodzakelijk om leegstand te voorkomen. Dit maakt mogelijk ook dat de afweging voor functiewijziging sneller wordt gemaakt. Als de huurwaarde daalt wordt het alternatief richting horeca, dienstverlening of wonen interessanter. Kantoren/bedrijfsvastgoed De Lockdowns zijn van invloed op de manier waarop gewerkt wordt.

Thuiswerken is bij veel bedrijven de regel geworden. Wel is de behoefte aan live-contact groot. Naar verwachting zal er een nieuwe balans ontstaat met dagdelen op kantoor en dagdelen thuis. De behoefte aan moderne kantoren is groot. Bedrijven willen onder andere vanwege duurzaamheid naar nieuwbouw of naar duurzaam gerenoveerde panden. Vooral verouderde panden zullen op korte termijn leeg komen, waarbij de meeste panden niet geschikt zijn voor renovatie. Veel vastgoedeigenaren verkennen woningbouw als alternatief.

3.5 Grondprijzen De positie van een gemeente op de grondmarkt wordt mede bepaald door de omvang van het gemeentelijke bezit aan onroerend goed en door de wens en de (financiële) mogelijkheid om gronden te verwerven. Deze wens kan te maken hebben met de keuze een actief grondbeleid te voeren. Een groot deel van het gemeentelijk eigendom is niet bedoeld voor de markt: deze eigendommen zijn in gebruik voor wegen, groenvoorzieningen en andere openbare voorzieningen. Bij het voeren van actief grondbeleid hoort ook het voeren van grondprijsbeleid. Hilversum hanteert bij de uitgifte van grond in beginsel marktconforme prijzen. Daarnaast differentieert Hilversum in zijn grondprijzen naar functie/bestemming van de grond (functioneel). Kortom: Hilversum voert een functioneel en marktconform grondprijsbeleid. In dit grondprijsbeleid wordt rekening gehouden met de economische draagkracht van de bestemming, activiteiten of functie en de locatie. Een bestemming als vrijstaande woning heeft meer economische

draagkracht dan een sociale huurwoning, waardoor de grondprijs onder de eerste hoger ligt dan onder de laatste. Uitgangspunt van het gemeentelijk grondprijsbeleid is het gebruik van de residuele grondwaarde methode. De residuele grondwaarde wordt bepaald door de bouw- en bijkomende kosten af te trekken van de vrij-op-naamprijs (VON-prijs). Overigens is bij deze methode deskundigheid nodig om zowel VONprijzen als de bouwkosten te toetsen. De methode is geschikt bij vastgoed waarbij voldoende marktwerking is, zodat een marktconforme prijs kan worden bepaald.

3.6 Grond-, weg- en waterbouw De civieltechnische branche heeft weinig hinder van Corona. Zeker niet op de korte termijn. Mogelijk dat de ervaringen rondom thuiswerken van invloed gaan zijn op het reisgedrag en daarmee de files. Dergelijke effecten kunnen aanleiding zijn om anders met investeringen in infrastructuur om te gaan. Vooralsnog zijn hier nog geen effecten van meetbaar. De GWW branche heeft wel last van de Stikstofregels en van PFAS. Dit is vooral van invloed op de orderportefeuilles. Dit is in sommige gevallen gunstig voor de aanbestedingsindex, vooral bij de grotere infrastructurele werken. Door de beschermingsmiddelen zoals kuchschermen, mondkapjes en handschoenen is de vraag naar kunststoffen groot. Hierdoor zijn grondstoffen schaars en lopen de levertijden op. vooral bij de PVC producten zoals buizen, moffen en koppelingen zijn de levertijden lang. De prijzen zijn in 2021 met circa 5% gestegen. Deze prijsstijging zal nog even doorwerken. De civieltechnische markt is een laat cyclische markt, waardoor de indexcijfers met vertraging marktontwikkelingen tonen. Op termijn zullen vraag en aanbod beter in balans komen, waardoor de verwachtingen voor de middellange termijn gunstig zijn: herstel richting inflatieniveau.

3.7 Overige kosten De inflatie is op dit moment hoog. Dat komt vooral door de gasprijzen. De vraag naar gas, de beperkte eigen voorraden en de oorlog tussen Rusland en de Oekraïne laten de prijzen oplopen. Verder is er door Corona sprake van uitgestelde consumentenbestedingen terwijl er wel voldoende (spaar)geld is. Producenten merken de toenemende vraag naar luxe producten en kunnen de kostenstijgingen relatief makkelijk aan de consumenten doorberekenen. Hierdoor loopt de inflatie op. De Europese centrale bank heeft in 2020 een inkoopprogramma (PEPP) opgestart om de Europese economieën tijdens de Coronacrisis op koers te houden. Dit inkoopprogramma wordt naar verwachting in 2022 afgebouwd. Het doel van de inkoopregeling was de economische gevolgen van Corona te beperken. De regeling is van nut geweest. De hoge inflatie en de oorlog tussen Rusland en Oekraïne zet financiële markten onder druk. Juist door de oorlog is de kans groot dat de inflatie nog verder toeneemt (toeleveringen gas en sancties). De prijsstijgingen en de oorlog kunnen aanleidingen zijn voor consumenten om minder te besteden. Het is lastig te voorspellen welke stappen de Europese Centrale bank gaat zetten, maar een rentestijging kan een middel zijn om de inflatie af te remmen.

Voor de langere termijn gaan de Nederlandse Bank, het Centraal Planbureau maar ook de Europese Centrale Bank er vanuit dat de inflatie herstelt tot circa 2%.

3.8 Parameters: rente, kosten- en opbrengstenstijging Voor de kosten en opbrengsten parameters is de Outlook Grondexploitaties 2022 van Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling geconsulteerd. Dit rapport biedt gedegen handvatten voor het inschatten van parameters bij grondexploitaties en zijn bepaald op grond van cijfers en prognoses van toonaangevende instanties. Er wordt onderscheid gemaakt tussen drie categorieën locaties. Met de categorie ‘toplocaties’ worden de grote steden van de Randstad, de direct aangrenzende kernen en in een aantal wijken van centrumsteden aangeduid. Het grootste deel van Nederland valt onder de categorie ‘midden locaties’. De ‘basislocaties’ bevinden zich vooral aan de randen van Nederland. Voor de parameters voor de gemeente Hilversum is de categorie ‘midden locaties’ geraadpleegd. Omdat de Outlook gepubliceerd is in december 2021, is hierin nog geen rekening gehouden met de gevolgen van de oorlog in de Oekraïne op de kostenstijgingen. In de

Outlook wordt verwacht dat de grondprijzen op korte en middellange termijn zullen blijven stijgen. Hierin is echter geen rekening gehouden met de snelle stijging van de hypotheekrente de afgelopen maanden. Als gevolg hiervan kunnen de woningprijzen en daarmee ook de grondprijzen sneller afvlakken.

Parameter

2022

2023-2024

2025-2031

Vanaf 2032

1,5%

1,5%

1,5%

1,5%

Vastgestelde parameter Hilversum

2%

2%

2%

2%

Voorgeschreven parameter BBV

2%

2%

2%

2%

Vastgestelde parameter Hilversum

2,83%

2,83%

2,83%

2,83%

Bandbreedte Outlook Grondexploitaties

3-5%

2-4%

2%

2%

Vastgestelde parameter Hilversum

2,5%

2,5%

2,5%

2,5%

Bandbreedte Outlook Grondexploitaties

2-4%

1-3%

2%

2%

Vastgestelde parameter Hilversum

2,5%

2,5%

2,5%

2,5%

Bandbreedte Outlook Grondexploitaties

1-3%

1-3%

2%

2%

1. Rekenrente Vastgestelde parameter Hilversum 2. Disconteringsvoet

3. Kostenindex

4. Opbrengstindex woningbouw

5. Opbrengstindex commercieel vastgoed

4. Actieve grondexploitaties 4.1 Inleiding In dit hoofdstuk geven we actuele informatie over de ontwikkelingen in de grondexploitaties. Dit hoofdstuk bevat daarnaast de samenvatting van de financiële resultaten van de grondexploitaties. Onderdeel hiervan is de prognose van de financiële resultaten van vorig jaar en dit jaar. Voor de onderbouwing wordt verwezen naar de toelichting per actieve grondexploitatie. Dit hoofdstuk bevat de samenvatting van de financiële resultaten van de actieve grondexploitaties. Voor de onderbouwing wordt verwezen naar de toelichting per actieve grondexploitatie. Een project in exploitatie betreft een vastgestelde en administratief geopende grondexploitatie waarbij de haalbaarheid in de eerste projectfase is aangetoond en deze is vastgesteld door de gemeenteraad. De grondexploitatie wordt geopend en laat het resultaat op eindwaarde zien en een onderbouwing van alle relevante kosten en opbrengsten. Een vastgesteld plan vormt daarbij altijd de basis van de berekeningen. Jaarlijks worden de actieve grondexploitatie geactualiseerd. Dan wordt een beoordeling gemaakt van de gemaakt kosten, de nog-te-maken kosten, inzichten in planning en marktontwikkelingen. Voor een project met een nadelig saldo wordt een voorziening op eindwaarde getroffen ten laste van de Algemene Middelen (= begrotingssaldo of algemene reserve) .

Een voordelig saldo wordt bij afsluiting van het project verrekend met de Algemene Middelen. In principe worden winsten uit een voordelige exploitatie conform regelgeving niet eerder genomen dan dat deze daadwerkelijk gerealiseerd zijn.

4.2 Risicomanagement Het spreekt voor zich dat het maken van een risicoanalyse zeer zinvol is. Niet alleen ten behoeve van het in beeld brengen en daar waar mogelijk beheersen van de financiële risico’s, maar ook voor het identificeren van andere risico’s zoals juridisch, organisatorisch, technisch, planologisch, sociaal maatschappelijk, politiek-bestuurlijk. Deze risico’s hebben overigens dikwijls ook een financieel effect. Het maken van een risicoanalyse heeft meerdere doelen: Ten eerste om de aanwezige risico’s te kunnen benoemen en vervolgens, daar waar mogelijk, te beheersen. Ten tweede om het begrote eindresultaat in een breder perspectief te plaatsen en daarmee inzicht te geven in het realiteitsgehalte van de grondexploitatiebegroting. Ten derde vormt de risicoanalyse de basis voor het kwantificeren van het neerwaarts risico (= benodigde weerstandscapaciteit). De gemeente moet beschikken over voldoende buffer (= aanwezige weerstandscapaciteit) ter dekking van mogelijke financiële tegenvallers c.q. financieel negatieve scenario’s. Per project en per item zijn er financiële verkenningen en risicoanalyses uitgevoerd. Het resultaat van deze analyse geeft antwoord op onder andere de volgende twee vragen: “ Zijn de grondexploitatiebegrotingen (per saldo) reëel begroot?” en “ Hoe groot is het neerwaartse risico t.o.v. de begrote resultaten en de begrote reserves?”.

Inherent aan reëel begroten is dat er circa 50% kans is op een beter resultaat en 50% kans is op een slechter resultaat dan begroot. Projecten maken meestal financieel onderdeel uit van een portefeuille met meerdere projecten. Alle winstgevende en verlieslatende resultaten komen respectievelijk ten gunste en ten laste van de reserves. De hamvraag is dan: “Wat zijn de financiële risico’s?” en “Wat is de minimaal vereiste weerstandscapaciteit?”. Ten behoeve van het bepalen van de minimaal vereiste weerstandscapaciteit wordt het neerwaartse risico financieel gekwantificeerd. Vervolgens wordt de vereiste weerstandscapaciteit afgezet tegen de aanwezige weerstandscapaciteit. Op basis daarvan wordt er een beter beeld verkregen van de kansen op combinatie van meerdere gebeurtenissen = een scenario.

Voor onze actieve grondexploitaties hebben we de grondexploitaties in een drietal scenario’s uitgewerkt met wijzigende parameters (bandbreedte). Scenario 1 pessimistisch scenario: hoge rente/hoge kostenstijging/daling opbrengsten

Scenario 2 optimistisch scenario: lage rente/lage kostenstijging/stijging opbrengsten

Scenario 3 gecombineerd scenario

Bovenstaande doorrekeningen zijn theoretisch van aard. Geraamde saldi van grexen en gebiedsontwikkelingen in het bijzonder zijn altijd gebaseerd op aannames en schattingen over een langere periode vol onzekerheden. Daarom is het van belang de geprognosticeerde saldi altijd binnen een bepaalde bandbreedte te zien, afhankelijk van externe factoren. Naar gelang de planvorming en realisatie voortschrijdt, neemt over het algemeen deze bandbreedte en de omvang van de risico’s af. Context De risicoanalyses voor het MPG zijn enigszins anders dan andere jaren. Aangezien er nog steeds rekening gehouden moet worden met de mogelijke gevolgen van de stikstofcrisis en de coronacrisis. Maar er moet dit jaar ook aandacht worden besteed aan de mogelijke risico’s ten gevolge van de oorlog in Oekraïne. Een potentieel risico van de oorlog in Oekraïne is kostenstijgingen voor alle energievragende grondstofproducten binnen een project. Dit terwijl er momenteel al extreme kostenstijgingen te zien zijn in de GWW sector. Maar ook de stijgende bouwkosten, en vooral de onzekerheid hierin door de oorlog, maakt dat ontwikkelaars en aannemers er samen niet uitkomen en het afgeven van prijzen met grote veiligheidsmarges gebeurt. Het gevolg is een drukkend effect op de grondopbrengsten. Ook letten we dit jaar op de mogelijk verdere stijging van de rente door de Europese Centrale Bank.

Die begin dit jaar al is opgehoogd en verwacht wordt dat deze trend zal doorzetten. Door rentestijgingen wordt de leencapaciteit bij woonconsumenten verlaagd. Doordat woonconsumenten minder kunnen lenen, kan woningprijsdaling een gevolg zijn. Wat de precieze gevolgen zullen zijn van verschillende gebeurtenissen en crisissen op de grondexploitaties weten we nog niet en is lastig te benoemen of te becijferen. Wel weten we dat vertraging

van projecten om allerlei verschillende redenen op de loer ligt en dat de huizenmarkt wellicht nog ‘een klap’ te verwerken krijgt. Anderzijds weten we ook dat de druk op de woningmarkt, ook in de regio G&V, niet opeens verdwijnt. De vraag naar de juiste, duurzame en betaalbare woningen zal aanblijven. Met dit in het achterhoofd hebben we ook de risicoanalyses uitgevoerd. Er wordt rekening gehouden met vertraging van projecten, eventuele rentestijgingen, eventuele extreme kostenstijgingen en/of lagere grondopbrengsten in de risicoanalyses. Voor alle onderstaande projecten hebben we kwantitatieve risicoanalyses uitgevoerd. In samenspraak met verschillende vakdisciplines actualiseerden we de risicoanalyses uit het MPG 2021 en benoemden we voor de grondexploitatie de kansen en risico’s opnieuw. Vervolgens rekenden we aan die risico’s minimale en maximale geldbedragen toe.

4.3 Portefeuille Welke grondexploitaties zitten in de portefeuille? Het MPG heeft betrekking op alle door de raad vastgestelde gemeentelijke grondexploitaties. Per heden maken de volgende grondexploitaties onderdeel uit van de portefeuille: Aantal 1 2

Vastgestelde grondexploitaties Anna’s Hoeve Bouwplan Stationsplein (2021)

Wat is er het afgelopen jaar veranderd in de opbouw van de portefeuille? De grondexploitatieportefeuille verandert zowel door de toevoeging van nieuwe projecten als het afsluiten van afgeronde projecten. Bij het MPG 2021 waren er 2 grondexploitaties opgenomen, te weten Anna’s Hoeve Bouwplan en Egelshoek. Nu zijn dat er wederom 2. Ten opzichte van het MPG 2021 is project Egelshoek financieel afgesloten en is project Stationsplein gedurende het afgelopen jaar operationeel geworden. Welke nieuwe grondexploitaties worden verwacht? Een grondexploitatie is in voorbereiding zodra het college een projectopdracht voor het project heeft vastgesteld. Op dit moment zijn er 4 gemeentelijke grondexploitaties in voorbereiding: Koninginneweg (Stationsgebied), Arenapark, Bruisend Hart en Circusterrein. Deze zijn onderdeel van onze zogenaamde perspectiefgebieden.

4.4 Financiën Hoe ziet de grondexploitatiebegroting er in totaal uit? Als de 2 grondexploitatiebegrotingen worden opgeteld, ontstaat het volgende financiële beeld: MPG 2022

Kosten

Opbrengsten

saldo (EW)

Winst/Verlies (EW)

19.077.638

Winst (tussentijds) 15.133.098

Totaal

46.322.385

65.400.023

Anna’s Hoeve Bouwplan

35.336.859

54.802.997

19.466.138

15.133.098

4.333.040

Stationsplein

10.985.526

10.597.026

388.500

-

388.500

3.944.540

Wat is het begrote eindresultaat per grondexploitatie? Het resultaat van € 3,9 mio voordelig is feitelijk een optelling van de resultaten van de 2 geactualiseerde grondexploitaties. Uit bovenstaand overzicht kan worden opgemaakt dat er:

✓ 1 grondexploitatie (Anna’s Hoeve) is met een positief resultaat: € 4,3 mio. Hierop vindt (tussentijds) winstneming plaats. ✓ 1 grondexploitatie (Stationsplein) is met een nadelig resultaat: - € 0,4 mio. Dit tekort wordt vooraf gedekt via een verliesvoorziening Wat is de input voor de programmabegroting 2023? Onderstaande tabel geeft aan hoe de grondexploitaties zijn verwerkt in de programmabegroting 2023. Totaal lasten Totaal baten Onderhandenwerk Saldo jaarschijf

2022 3.956.474 9.910.775 -519.308 -5.954.301

2023 5.058.361 500.000 4.039.053 4.558.361

2024 945.781 4.984.834 945.781

2025 1.537.348 10.097.026 -3.574.844 -8.559.678

2026 2.278.945 -895.213 2.278.945

Omdat het saldo van de baten en lasten worden verwerkt binnen de gemeentelijke balans is er geen effect op de reguliere exploitatiebegroting. Wat is het verschil in resultaat ten opzichte van het MPG 2021? Resultaat MPG 2021 (Jaarrekening 2020) Resultaat MPG 2022 (Jaarrekening 2021) Verschil

€ 6,2 mio voordelig € 3,9 mio voordelig € 2,3 mio nadelig

Het verschil in eindresultaat van de grondexploitatiebegroting ten opzichte van het MPG 2021 is € 2,3 mio nadelig. Met de evaluatie van de financiële verordening 2018 is door de raad besloten om met terugwerkende kracht vanaf de begroting 2021 directe personeelskosten toe te rekenen aan grondexploitaties. De verwerking van de kosten van ambtelijke inzet (plankosten) in de actualisatie 2022 is de voornaamste oorzaak van het nadelige verschil. Wat is de ontwikkeling op verliesvoorzieningen? Voorzieningen worden getroffen bij een te verwachten nadelig resultaat van de grondexploitatie. Dit is het geval bij grondexploitatie Stationsplein. De verliesvoorziening was bij MPG 2021 nog niet aanwezig. Het verschil wordt veroorzaakt door dat voor de grondexploitatie Stationsplein bij jaarrekening 2021 ter dekking van het nadelig resultaat een extra verliesvoorziening van € 345k op netto contante waarde is getroffen. Momenteel is de huidige verliesvoorziening minimaal net zo groot als het begrote eindresultaat van de nadelige grondexploitatie. Bij jaarrekening 2022 wordt bezien of de huidige verliesvoorziening nog toereikend is.

4.5 Weerstandsvermogen Wat is het weerstandsvermogen? Het weerstandsvermogen geeft in het algemeen aan of de gemeente voldoende middelen heeft om financiële tegenvallers op te kunnen vangen, zodanig dat de gemeentelijke financiële huishouding niet wordt verstoord. Het weerstandsvermogen is een confrontatie tussen de weerstandscapaciteit en financiële risico’s. De weerstandscapaciteit zijn de middelen en mogelijkheden waarover de gemeente beschikt om niet begrote kosten te kunnen dekken.

Specifiek voor gemeentelijke grondexploitaties wordt het weerstandsvermogen apart inzichtelijk gemaakt. Daarbij wordt de weerstandscapaciteit meerjarig vergeleken met het risicoprofiel op de grondexploitaties. De Reserve Stedelijke Ontwikkeling (vanaf hier: RSO) moet in de toekomst gezien gaan worden als het kapitaal dat kan worden ingezet voor het opvangen van de risico’s binnen de portefeuille van de gebiedsontwikkelingen. Op dit moment dient de Algemene Reserve nog voornamelijk als kapitaal voor het opvangen van deze risico’s. In deze paragraaf wordt het huidig verloop van de RSO gepresenteerd en wordt ingegaan op het benodigde weerstandsvermogen. Het weerstandsvermogen voor de huidige grondexploitaties wordt in deze MPG de ‘prognose RSO’ genoemd. Wat is de stand van het weerstandsvermogen? De reserve heeft bij jaarrekening 2021 een stand van € 962.000. Dit vormt het uitgangspunt van de prognose RSO. De ontwikkeling van de reserve over het jaar 2021 is verantwoord in de jaarrekening 2021. Met welke dotaties en onttrekkingen is rekening gehouden? De volgende onttrekkingen zijn opgenomen in de prognose RSO: Verloop RSO Beginstand Dotaties Onttrekkingen Eindstand

2022 962.000 2.269.000 -1.070.000 2.161.000

2023 2.161.000 7.272.000 -500.000 8.933.000

2024 8.933.000 1.300.000 10.233.000

2025 10.233.000 1.300.000 11.533.000

2026 11.533.000 1.300.000 12.833.000

Wat is het risicoprofiel op de grondexploitaties? In de projectanalyses is per actieve grondexploitatie een samenvattende analyse gegeven van de specifieke projectrisico’s, projectkansen en marktrisico’s. De hieronder gepresenteerde tabel is opgenomen in de meest recente nota Actualisatie Grondexploitaties. Actualisatie 2022 Verzameling Risico-paragrafen Bedragen in Euro´s