Meerjaren Prognose Gebiedsontwikkeling 2025

De ambitie is om in de traditie van Dudok minstens één nieuw rijksmonument te realiseren.

25

Sportpark Heden Medio 2023 heeft de gemeenteraad de kaders vastgesteld voor de gebiedsontwikkeling Sportpark (Stedenbouwkundig Plan Sportpark). Het stedenbouwkundig plan beschrijft de ambitie voor het gebied. Momenteel omvat het gebied al een mix van kantoren, scholen en sportfaciliteiten, maar mist het de levendigheid die een gemengde buurt met zich meebrengt. De huidige infrastructuur is sterk gericht op autoverkeer, terwijl er een groeiende behoefte is aan betere verbindingen voor fietsers en voetgangers. De gemeente werkt eraan om deze balans te verbeteren en ruimte te creëren voor toekomstige ontwikkelingen. Toekomst De komende jaren transformeert het Arenapark in een sportieve en groene buurt: Sportpark. Hier worden sporten, werken, studeren en wonen gecombineerd. Zo wordt het een levendige plek waar Hilversummers graag willen wonen, komen om te sporten en te leren én waar bedrijven zich willen vestigen. Het stedenbouwkundig plan gaat ruimte bieden aan: ca. 81.000 m² wonen (850 tot 900 nieuwe woningen), ca. 70.000 m² ruimte voor werken, 37.000 m² voor grootschalige voorzieningen (zoals een sportcomplex, internationale school en hotel) en 6.000 m² voor kleinschalige voorzieningen (zoals een supermarkt, fysiotherapeut en eetcafé). Het gebied wordt klimaatadaptief en draagt bij aan herstel van de biodiversiteit en een gezonde leefomgeving.

Met betere verbindingen voor langzaam verkeer en een aantrekkelijk OV-knooppunt wordt het een toekomstbestendige wijk waarin duurzaamheid en circulariteit centraal staan.

26

Wat draagt het project bij aan de beleidsdoelstellingen? Sportpark wordt een groene, gezonde en duurzame leefomgeving met volop ruimte om te bewegen. Waar veel groene daken, binnentuinen, parkjes, zonnepanelen en houten gebouwen te zien zijn. Hiervoor gebruiken wij natuurlijke en gerecyclede materialen. De nieuwe gebouwen worden energiezuinig en maken gebruik van zonnepanelen en bodemenergie. Het gebied wordt ingericht op het veranderende klimaat door bijvoorbeeld regenwater beter op te vangen en te gebruiken bij droogte.

Meedoen

Duurzaam

Alles rondom een OV-knooppunt centraal in het gebied. De ambitie is het station te verplaatsen naar het hart van het gebied met een nieuwe spooronderdoorgang die het Sportpark en het Laapersveld met elkaar verbindt. Hierdoor is niet alleen het station beter bereikbaar en veiliger, maar wordt Sportpark nog meer een aantrekkelijke bestemming via het spoor. In lijn met de Mobiliteitsvisie zet het stedenbouwkundig plan in op mobiliteitstransitie. In het stedenbouwkundigplan is ruimte opgenomen voor een mobiliteitshub met een bushalte, fietsenstallingen met deelfietsen en een kleine P&R-locatie. Voetgangers krijgen de hoogste prioriteit en de infrastructuur is zo ontworpen dat fietsers zich snel en veilig naar de stad kunnen verplaatsen. Het aantal autoparkeerplaatsen wordt beperkt en afgestemd op de behoefte, een groot deel van Sportpark wordt autovrij. Dankzij een brede onderdoorgang onder het spoor blijft de buurt goed bereikbaar voor iedereen. In Sportpark worden in totaal 900 woningen gerealiseerd, goed voor ongeveer 81.000 m² woonoppervlak. Het streven is om de eerste 100-150 woningen in ca. 2030 op te leveren. Voor de resterende woningen is de opleverdatum nog niet vastgesteld. “Dankzij de gebiedsontwikkeling van het Sportpark is dit straks dé internationaal aantrekkelijke kantorenlocatie met ruimte voor wonen en sport.”

Actief

Het Arenapark is de belangrijkste kantoorlocatie in de Gooi- & Vechtstreek, maar veel kantoren zijn inmiddels verouderd. Om nieuwe bedrijven, banen en talenten aan te trekken, is een modernisering van het gebied noodzakelijk. Het Arenapark is de laatste plek in de regio waar nog veel kantoren kunnen worden gebouwd. Een plek waar werknemers, ondernemers en scholieren elkaar ontmoeten en van elkaar leren. Door de bouw van extra kantoren en andere werkplekken ontstaat er 70.000 m² extra ruimte voor bedrijven. Vooral bedrijven die iets doen met ‘sport & gezondheid’ en ‘media & ICT’ passen hier goed.

27

Bruisend Hart Verleden De aanleg van de spoorlijn tussen Amsterdam en Utrecht/Amersfoort bracht dit gebied vanaf 1880 tot ontwikkeling. Het gebied met de Geuzenbuurt, Electrobuurt en Kleine Driftbuurt groeide uit tot een gemengd gebied met een veel fabrieken en woningen. Dit industrieel erfgoed is nog steeds zichtbaar in de wijk. De omgeving rond het Oosterspoorplein werd een woon-winkelgebied. De huidige vormgeving van het Oosterspoorplein met de waaiervormige bestrating refereert vandaag de dag aan het voormalige locomotievendepot langs het spoor. Na de sloop van het depot heeft het Oosterspoorplein zich als een open plein ontwikkeld. In de Gebiedsagenda 1221 is het gebied rond het Oosterspoorplein omgedoopt tot toekomstig Bruisend Hart. Heden Het totale stationsgebied gaat op de schop. Beide zijden van het spoor ondergaan een grote transformatie. Het Oosterspoorplein en de directe omgeving wordt vernieuwd tot een groene en veilige plek waar mensen zich welkom voelen en waar ze graag wonen, werken en verblijven; het Bruisend Hart van Hilversum Oost. Het krijgt een volwaardige stationsingang en er komt een mix van wonen, werken, voorzieningen en een aantrekkelijke en veilige openbare ruimte. Hier komt nieuwbouw, met daarin een nieuwe fietsenstalling met ten minste 2.500 plekken.

Het station van Hilversum krijgt hiermee twee volwaardige voorkanten, is daarmee klaar voor de toekomst. Om de structuurvisie verder te concretiseren is een stedenbouwkundig plan opgesteld voor dit gebied, dat in mei 2024 is vastgesteld door de gemeenteraad. In het vervolg daarop wordt in mei 2025 een beeldkwaliteitsplan en een omgevingsplanwijziging ter besluitvorming voorgelegd aan de gemeenteraad voor dit gebied. Toekomst Na de vaststelling van de omgevingsplanwijziging en het beeldkwaliteitsplan kan het vizier gericht worden op de uitvoering. Eerst zal er in 2026 een inrichtingsplan voor de openbare ruimte worden vastgesteld. Vanaf 2027 kunnen de eerste werkzaamheden in het gebied van start gaan. Naar verwachting is dit in het gebied aan weerszijden van de Larenseweg. Na 2030 zal het deel op het Oosterspoorplein worden gestart, in navolging van de ontwikkelingen aan de centrumzijde van het station.

28

Actief

Meedoen

Duurzaam

Wat draagt het project bij aan de beleidsdoelstellingen? In het gebied komt een nieuwe groene brink die de centrale openbare ruimte gaat vormen. Het Bruisend Hart wordt zo groen mogelijk, zodat er verkoeling is op een hete zomerdag. Het groen zorgt er ook voor dat regenwater in de bodem kan zakken. In het Bruisend Hart wordt minimaal 3.000 m2 groen gerealiseerd, dit is 2.200 m2 meer groen dan nu aanwezig is. Daarbij maken we een toekomstgerichte buurt door: diverse beplanting en maatregelen in en aan gebouwen voor verschillende diersoorten en een toekomstgericht energiesysteem met warme- en koudeopslag in de bodem. Auto’s mogen langs de randen van het gebied maximaal 30 kilometer per uur rijden en de routes zijn allemaal eenrichtingsverkeer. Op een deel van de fietsroute tussen de Larenseweg en de Zuiderweg is de auto te gast. Er wordt een inpandige fietsenstalling voor OV-reizigers gerealiseerd met ten minste 2.500 plekken. Er worden circa 150 nieuwe woningen gebouwd. In de huidige situatie zijn 39 woningen in het plangebied aanwezig. Eén hiervan, de woning boven Café Dudok, blijft behouden. De andere bestaande 38 woningen zullen verdwijnen. Per saldo worden er circa 110 woningen toegevoegd. Medio 2029 kunnen de eerste 50 woningen worden opgeleverd. De overige 100 woningen worden na 2030 opgeleverd.

In het Bruisend Hart komen vooral appartementen en bovenwoningen, met een gebruiksoppervlak tussen de 35m2 en 75m2. Daarmee komen er voor verschillende doelgroepen nieuwe woningen bij: voor een- en tweepersoonshuishoudens, en voor kleine gezinnen. Ook is er aandacht voor huisvesting van ouderen. De brink zal een ontmoetingsplek voor de buurt en de stad vormen. Met de ligging direct aan het station en als zichtlocatie, is het Bruisend Hart een goede locatie voor inspirerende werkplekken en (creatieve) bedrijvigheid. Het Bruisend Hart concurreert niet met het centrum, doordat de ruimte voor detailhandel en dienstverlening (ca. 900 m2) en horeca (ca. 500 m2) beperkt is, en vooral gericht op de buurt en op passanten in het gebied. Het plan bestaat uit 3.800 m2 tot 6.000 m2 bedrijfsen kantoorruimte. Dit is verdeeld over bouwblok A (Stationsgebouw) en bouwblok B (aan de Zuiderweg).

29

Anna’s Hoeve Verleden Anna’s Hoeve kent een lange geschiedenis als natuur- en recreatiegebied aan de oostkant van Hilversum. In de vorige eeuw werd het gebied gebruikt als zandafgraving en later als vuilstort. Na sanering en herinrichting werd het een groen en heuvelachtig landschap, dat geliefd was bij wandelaars en natuurliefhebbers. In de jaren 2000 ontstonden de plannen om hier een duurzame woonwijk te realiseren, met respect voor de omliggende natuur en het ecologische belang van het gebied. Heden De wijk Anna’s Hoeve is inmiddels bijna voltooid en heeft zich ontwikkeld tot een groene en duurzame woonwijk met een mix van koop- en huurwoningen. De bouw van de laatste woningen in 2025 afgerond. De wijk is energiezuinig opgezet, met woningen die voldoen aan de nieuwste duurzaamheidsnormen. Er is veel aandacht besteed aan biodiversiteit, waterbeheer en groenvoorzieningen. De aansluiting op het wegennet en het openbaar vervoer maakt de wijk goed bereikbaar, terwijl de nabijheid van het natuurgebied zorgt voor een prettige woonomgeving. Anna’s Hoeve is daarmee een voorbeeld van hoe wonen en natuur in balans kunnen worden gebracht.

Meedoen

Bewoners zijn gestimuleerd om de woningen zo duurzaam mogelijk te maken, met ondersteuning van een duurzaamheidsadviseur van de gemeente Hilversum die kopers heeft geïnformeerd over mogelijke duurzame maatregelen. In Anna’s Hoeve zijn de afgelopen jaren bijna 600 woningen opgeleverd. In 2024 zijn er 89 woningen op de Joop Stokkermanstraat (nieuwbouwappartementen in het middensegment) en 44 woningen op de Zandheuvelweg opgeleverd.

Actief

Duurzaam

Wat draagt het project bij aan de beleidsdoelstellingen? Anna's Hoeve is ontwikkeld als een duurzame wijk met energiezuinige koop-, huur- en zelfbouwwoningen. De gemeente heeft ingezet op het gebruik van duurzame materialen voor zowel het bouwen van de woningen als de inrichting van de openbare ruimte.

Hoewel Anna's Hoeve primair een woonwijk is, draagt het bij aan de lokale economie door de toevoeging van voorzieningen, zoals het in 2017 geopende schoolgebouw Villa Vrolik. Voor voorzieningen zijn de bewoners gericht op onder meer winkelcentrum Riebeeck dat door deze extra bestendingen herontwikkeld kan worden. 30

Flexwonen Circusterrein Verleden Op het terrein langs de huidige Diependaalselaan lagen vroeger vloeivelden ten behoeve van het rioleringsstelsel in Hilversum. Deze vloeivelden werden in 1939 vervangen door een rioolwaterzuiveringsinstallatie. Lange tijd werd de locatie gebruikt voor functies waarvoor elders in de stad geen ruimte was. De afgelopen jaren zijn er vele verschillende plannen voor het Circusterrein aan de Diependaalselaan voorbij gekomen. Helaas bleek geen enkel plan haalbaar. De vele kabels en leidingen in de grond maken het een ingewikkelde klus. Heden Ondertussen zijn er plannen om het terrein toch te gaan herontwikkelen. Maar omdat dit nog wel even duurt, hebben de gemeente Hilversum, het Rijk en de woningcorporaties een intentieovereenkomst getekend om woningbouw op het Circusterrein in Hilversum te versnellen. Het doel van deze samenwerking is het op korte termijn realiseren van circa 400 flexwoningen. Vanwege de woningnood is hier grote behoefte aan. Hiermee wordt voorzien in de woonbehoefte van vooral Hilversumse starters, Hilversummers die met spoed een woning nodig hebben en statushouders. De gemeenteraad heeft in maart 2024 ingestemd met een voorstel tot investeringen in de benodigde openbare ruimte en nutsvoorzieningen, ten behoeve van de flexwoningen welke door de woningbouwcorporaties worden ontwikkeld, geplaatst en beheerd.

Momenteel wordt het terrein bouwgrijp gemaakt, zodat in mei 2025 de grond aan de corporaties kan worden overgedragen. Toekomst Hilversum is een stad in het groen. Om dat groen te beschermen, is het belangrijk dat nieuwe bouwinitiatieven altijd binnenstedelijk plaatsvinden. De ruimte is schaars in Hilversum en daarom moeten we de ruimte die we hebben goed benutten. Het Circusterrein is één van de weinige plekken die we hiervoor nog beschikbaar hebben en waar de gemeente ook eigenaar van is. De inzet is om hier een gemengd gebied te maken, waar zowel wonen, werken als maatschappelijke voorzieningen een plek kunnen krijgen. De flexwoningen blijven maximaal vijftien jaar staan. Ondertussen worden de plannen voor de herontwikkeling van het Circusterrein verder uitgedacht. De flexwoningen worden elders geproduceerd en worden vervolgens naar het Circusterrein vervoerd. De planning is erop gericht dat bewoners vanaf oktober 2026 de sleutel van hun nieuwe huis krijgen.

31

Actief

Meedoen

Duurzaam

Wat draagt het project bij aan de beleidsdoelstellingen? Het Circusterrein weerspiegelt de gezamenlijke ambitie voor een inclusieve en duurzame stadsontwikkeling. Alle woningen zijn uitgerust met zonnepanelen. De gebouwen beschikken over een eigen binnentuin, en tussen de nieuwbouw en de Kerkelanden-flats komt een park voor ontmoeting, spelen en sport. Daarnaast worden er 240 parkeerplaatsen gerealiseerd. Er worden op korte termijn 379 verplaatsbare woningen gerealiseerd die 15 jaar blijven staan. Verdeeld over acht gekoppelde woongebouwen komen appartementen en studio’s van verschillende groottes. Het gaat om studio’s van 25 m2, tweekamerappartementen van 45 m2 en driekamerappartementen van 50 m2. Er wordt ingezet op 379 sociale huurwoningen. De woningen zijn bedoeld voor mensen die op korte termijn een woning nodig hebben. Zoals starters, spoedzoekers en statushouders. De bouw van de woningen start naar verwachting in de zomer van 2025. Voor de toekomstige gebiedsontwikkeling wordt het circusterrein een mix van wonen, werken en maatschappelijke functies. In een van de woongebouwen komt een maatschappelijke ruimte voor bewoners en omwonenden. Ook komen er kleine werkruimten voor de gemeente, de woningcorporaties en andere partijen die in de wijk actief zijn, waaronder een huismeester en community builder.

32

Crailo Verleden Crailo was ooit een levendig gebied waar onder andere dienstplichtige militairen werden opgeleid en later de eerste opvang werd geboden aan asielzoekers (statushouders). Lange tijd is een deel gebruikt als oefenterrein voor de Veiligheidsregio. Heden De gemeenten Gooise Meren, Laren en Hilversum hebben in 2017 samen besloten dat er een plan moet komen voor Crailo. Buurtschap Crailo, een buurtschap in de natuur. Het kazerneterrein Crailo is nu een groene oase in het Gooi. Omringd door natuur en grenzend aan Bussum. Een gebied dat altijd verborgen was voor het publiek, maar dat de komende jaren verandert in een nieuw buurtschap, om te wonen, te werken en te recreëren. Het gehele gebied wordt op natuur-inclusieve wijze ontwikkeld en gebouwd. Bestaand materiaal wordt waar mogelijk hergebruikt en uiteindelijk produceert het gebied meer energie dan dat het gaat gebruiken. Het eerste deel (Kazernekwartier) wordt ontwikkeld door een aantal partijen: BPD Ontwikkeling B.V., woningcorporatie De Alliantie Ontwikkeling B.V. en een drietal particulieren-/zakelijke Initiatieven. Toekomst Een buurtschap bestaande uit 590 woningen en ongeveer 5 hectare bedrijvigheid. Crailo ligt regionaal gezien direct ontsloten aan de A1 en heeft daardoor niet alleen aantrekkingskracht voor ’t Gooi, maar ook voor de rest van de Metropoolregio Amsterdam.

De locatie Crailo vormt een cruciale schakel tussen de natuurgebieden ten zuiden en ten noorden van de A1. Het functioneren van het enkele jaren geleden gerealiseerde ecoduct kan een impuls krijgen door de zuidwestelijke flank van het gebied bij de natuurzone te betrekken. De verwachting is dat de eerste bewoners in 2025 in Crailo gaan wonen.

33

Wat draagt het project bij aan de beleidsdoelstellingen? Pijlers onder de ontwikkeling van Buurtschap Crailo zijn onder meer de focus op het buitenleven, het samenhangende ecosysteem met versterking van de natuur en vergroting van de biodiversiteit en energiepositief en materiaalbewust.

Duurzaam

Buurtschap Crailo heeft de ambitie om meer energie op te wekken dan er in het gebied wordt gebruikt. Er komt 25 hectare aan openbaar gebied waarin gerecreëerd en gespeeld kan worden. De snelste verbindingen zijn te voet en te auto en de auto is te gast. Deelmobiliteit van elektrische auto’s wordt gestimuleerd en aantrekkelijk gemaakt voor iedere portemonnee. Ter bevordering van de biodiversiteit wordt in deelgebied Op Zuid circa 5.000 m² aan water aangelegd in de vorm van nieuwe poelen. Buurtschap Crailo wordt een all-electric wijk, dat betekent dat de warmte wordt gehaald uit warmtepompen. Per woning wordt gekeken welke type warmtepomp het meest geschikt is, zodat optimaal gebruik wordt gemaakt van duurzame energiebronnen. Crailo krijgt het karakter van een buurtschap. Er zijn plekken waar je elkaar ontmoet. Gezond buiten zijn en bewegen wordt gestimuleerd.

Actief

Meedoen

In buurtschap Crailo worden in totaal 590 woningen gerealiseerd, met een lage bebouwingsdichtheid van circa 14 woningen per hectare. De verdeling van de woningen bestaat uit 33% sociale huur, 27% middeldure woningen en 40% in het dure segment. Er komen meer appartementen dan grondgebonden woningen. Het plan biedt flexibiliteit, waardoor de exacte verdeling in aantallen en op kaartniveau nog niet vastligt. Wel wordt in alle drie de deelgebieden – Kazernekwartier, Op de Hei en Op Zuid – een gevarieerd aanbod gerealiseerd, waarbij sociale, middeldure en dure woningen door elkaar heen worden gebouwd. De koopwoningen worden verspreid over deze drie deelgebieden. De verkoop van de eerste woningen in het Kazernekwartier start naar verwachting eind 2025. Innovatief ondernemerschap is een pijler onder de ontwikkeling. In Crailo wordt een deel van het gebied ontwikkeld als werklocatie, wat bijdraagt aan de economische dynamiek en groei van de regio. In totaal is circa 5 hectare bestemd voor bedrijvigheid. Daarnaast is er in het Kazernekwartier ruimte voor maatschappelijke voorzieningen, zoals een gezondheidscentrum, kinderopvang of sportfaciliteiten. In deelgebied Op Zuid wordt Campus Crailo gerealiseerd, met een kavel van ruim 29.000 m² voor een bedrijf. Bij het entreegebouw is ongeveer 0,5 tot 1,0 hectare beschikbaar voor bedrijven, voorzieningen en een mobiliteitshub.

In het Kazernekwartier wordt circa 1,0 tot 1,5 hectare bestemd voor een mix van creatieve bedrijven en wonen, wat bijdraagt aan een levendige en innovatieve omgeving.

34

Hoofdstuk 6 Toekomstperspectief en conclusies De MPG 2025 geeft inzicht in de financieringsbehoefte van de perspectiefgebieden en de invloed hiervan op de financiële positie van de gemeente om toekomstige keuzes over projectbesluiten te kunnen faciliteren. De financieringsbehoefte van de perspectiefgebieden en de effecten daarvan op de financiële positie van de gemeente zijn in de voorgaande hoofdstukken inzichtelijk gemaakt. In dit hoofdstuk wordt, aan de hand van alles wat we nu weten, vooruit gekeken. Maar als eerste worden de belangrijkste uitkomsten van de MPG 2025 op een rij gezet: •

•

•

De marktomstandigheden in 2025 tonen verder herstel ten opzichte van 2024. De economische groei trekt aan, terwijl de inflatie is gedaald en stabiliseert rond 3%, wat zorgt voor meer vertrouwen en positieve vooruitzichten op de markt. Als gevolg van de ambities met betrekking tot de perspectiefgebieden komt de financiële positie van de gemeente onder druk te staan. Het kengetal solvabiliteitsratio komt in categorie C, zonder perspectief op herstel terug naar categorie B. Het weerstandvermogen is voldoende groot om eventuele tegenvallende resultaten analoog aan de stresstest op te kunnen vangen.

Meerjaren Prognose Gebiedsontwikkelingen 2025 Markt De economische situatie in 2025 vertoont verdere tekenen van herstel na de krimp van 2023. In 2024 groeide de Nederlandse economie met 0,9%, en voor 2025 wordt een groei van 1,5% verwacht (Rijksoverheid, 2024). Deze groei wordt ondersteund door een toename van de wereldhandel en een aanhoudend herstel van consumentenbestedingen. Ondanks de positieve economische ontwikkeling blijft de inflatie een aandachtspunt. Na een daling in 2024 tot 3,3%, schommelt de inflatie in 2025 rond de 3%, wat nog steeds hoger is dan het Europese gemiddelde van 2% (De Nederlandsche Bank, 2024a). Het consumentenvertrouwen en het vertrouwen in de woningmarkt blijven gevoelig voor economische schommelingen, maar vertonen een lichte verbetering. De werkloosheid blijft laag en de arbeidsmarktkrapte zorgt ervoor dat lonen verder stijgen, wat bijdraagt aan koopkrachtverbetering en een stabiliserende woningmarkt (CBS, 2025b).

Grondexploitaties & investeringen De financieringsbehoefte van de overige perspectiefgebieden zijn zeer vergelijkbaar met de MPG 2024, behalve dat een inflatiecorrectie voor het jaar 2025 is toegevoegd aan de nog niet vastgestelde kredieten en grondexploitaties.

Algemeen Alle bekende financieringsbehoeften van de zes perspectiefgebieden zijn voor de MPG 2025 in kaart gebracht en in de tijd gezet vanaf 2025 aan de hand van de laatste planningen. Dit geeft een goed beeld van de spreiding van de financieringsbehoefte over de jaren. Het kan algemeen worden aangenomen dat de projectplanningen in de regel eerder vertragen dan versnellen. Het ligt dus voor de hand dat de in de MPG 2025 geschetste financieringsbehoefte van de perspectiefgebieden in de 35

realiteit een beetje af gaat vlakken doordat een aantal projecten vertragen of de start uitgesteld wordt. Aan de andere kant kan redelijkerwijs ook worden aangenomen dat er mogelijk nieuwe initiatieven tot projecten zullen ontstaan die in de toekomst tot de perspectiefgebieden (en het MPG) gerekend kunnen worden. Perspectiefgebied Crailo is licht positief en bevat geen grote publieke investeringen in ondergrondse garages, onderdoorgangen, etc. In de MPG 2025 hebben de volgende drie elementen de grootste invloed op financieringsbehoefte van de perspectiefgebieden: • • •

Ondergrondse fietsenstalling Stationsgebied OV-knoop Sportpark Opbrengsten Sportpark

Besluitvorming De financiering van gebiedsontwikkelingen is een raadsbevoegdheid. In relatie tot een aantal perspectiefgebieden zijn al raadsbesluiten genomen over de financiering. Dit zijn geopende grondexploitaties, vrij gegeven investeringskredieten of vrij gegeven exploitatiebudgetten voor onderdelen die reeds in uitvoering zijn. Daarnaast moeten in relatie tot een aantal perspectiefgebieden de belangrijkste besluiten met betrekking tot de financiering nog genomen worden door de raad. De diagram laat zien dat over een deel van de financiering nog besluitvorming door de raad plaats zal moeten vinden. In 2024 is het krediet voor de fietsenstalling vrijgegeven. Tot het onderdeel ‘Kosten in uitvoering‘ worden gerekend: de lopende grondexploitaties Anna’s Hoeve en Stationsplein, de lopende verwervingen Bruisend Hart en Stationsgebied, het nieuwe busstation Stationsgebied en de budgetten in relatie tot het Circusterrein. Op deze onderdelen kan nog weinig gestuurd worden. In de categorie ‘kosten nog ter besluitvorming’ is inmiddels van alle perspectiefgebieden een stedenbouwkundig plan vastgesteld (inclusief indicatie van de financiën/financieringsbehoefte).

De uitvoering van perspectiefgebied Stationsgebied is enkele jaren geleden ook al gestart, maar er moet nog steeds over belangrijke en dure componenten van het van het project, definitieve besluitvorming door de raad plaatsvinden. Hierdoor heeft de raad een grote invloed en grip op de effecten van deze besluiten op de financiële positie van de gemeente.

Subsidie Van de perspectiefgebieden zijn Anna’s Hoeve, Crailo en het Stationsgebied in uitvoering, andere zijn nog in verschillende stadia van voorbereiding op de uitvoering. De gebiedsontwikkeling Anna’s Hoeve 36

zit in zijn eindfase en is een financieel positieve gebiedsontwikkeling, waardoor het niet kansrijk meer is voor subsidies. Voor het Stationsgebied zijn al verschillende subsidies gevonden. Deze zijn ook in de MPG 2025 verwerkt. In het kader van het bouw- en woonrijp maken van het Circusterrein is een subsidie aangevraagd die het grootste deel van deze kosten zou kunnen dekken (inmiddels is bekend dat deze subsidie is toegekend, maar maakt nog geen onderdeel uit van de in de MPG 2025). Het perspectiefgebied Bruisend Hart (incl. verwervingskosten) lijkt op basis van de MPG 2024 een gebiedsontwikkeling te worden met een negatief saldo. De grondexploitatie Sportpark lijkt in de basis een winstgevende grondexploitatie, door een groot deel van de kosten van de OV-knoop toe rekenen aan deze grondexploitatie ontstaat een negatief eindsaldo. Zowel Bruisend Hart als Sportpark zouden kansrijk kunnen zijn voor subsidies. Deze mogelijke, toekomstige subsidies zijn geen onderdeel van de MPG 2025 en dus een kans om de effecten van de financieringsbehoefte van deze perspectiefgebieden op de financiële positie van de gemeente gunstig te beïnvloeden.

Temporisering De MPG 2025 heeft de financieringsbehoefte van de perspectiefgebieden inzichtelijke gemaakt op basis van de laatste verwachtingen en planningen. Aan het begin van dit hoofdstuk is al opgemerkt dat projectplanningen eerder vertragen dan versnellen, maar dit kan uiteraard ook een bewuste keuze zijn om de financiële positie van de gemeente te waarborgen. Voor veel perspectiefgebieden is dit een kaart die nog gespeeld kan worden.

Anna’s Hoeve Uiteraard ligt het voor de hand dat temporisatie van de gebiedsontwikkeling Anna’s Hoeve niets oplevert, deze winstgevende gebiedsontwikkeling heeft juist een positief effect op de financiële positie van de gemeente en het project bevindt zich in de eindfase.

Stationsgebied Temporisatie van het perspectiefgebied Stationsgebied ligt al veel lastiger. Hoewel er op basis van lopende grondexploitatie Stationsplein nog geen woning is opgeleverd, zijn er voor deze gebiedsontwikkeling subsidies in beeld die de start van de woningbouw voor een bepaalde datum als eis stellen. De realisatie van de fietsenstalling is nauw verbonden aan de realisatie van de bouwblokken 2 en 3, die weer onderdeel van de grondexploitatie Stationsplein zijn. Ook de fietsenstalling maakt aanspraak op (grote) subsidiebedragen die mogelijk in het geding komen als bewust gekozen wordt voor temporisering. Met betrekking tot de ontwikkeling aan de Koninginneweg (nog niet geopende grondexploitatie Koninginneweg) is al iets meer mogelijk. Al is ook dit onderdeel van dezelfde subsidie op woningbouw, maar dan in relatie tot de eisen rond de oplevering van de laatste woningen. Hier zit eventueel nog enige rek in. De verwerving van de gronden en opstallen (op basis van Wvg) aan de Koninginneweg is vanuit de Wvg gebonden aan termijnen. De verworven gronden en opstallen krijgen een boekwaarde ter hoogte van de verwervingskosten. Tegenover deze investering staat daarmee ook een waarde op de balans, waardoor de verwerving boekhoudkundig neutraal is. Pas op het moment dat besloten wordt 37

tot uitvoering van de herontwikkeling van de Koninginneweg (openen grondexploitatie Koninginneweg), vervalt deze waarde. Dit waardeverlies wordt onderdeel van de op dat moment te openen grondexploitatie Koninginneweg, de verliesvoorziening voor deze grondexploitatie komt direct ten laste van de algemene middelen. De definitieve inrichting van de centrumring en de geluidssanering zijn volgend op de (getemporiseerde) grondexploitaties.

Sportpark Medio 2023 is het stedenbouwkundig plan Sportpark vastgesteld. Op dit moment wordt het perspectiefgebied verder uitgewerkt en voorbereid op uitvoering. Een grondexploitatie of een krediet (OV-knoop) zijn nog niet vastgesteld of vrij gegeven door de raad. Er zijn nog geen subsidies die het project binden aan gestelde voorwaarden. De gebiedsontwikkeling en de realisatie van de OV-knoop zijn kwalitatief onlosmakelijk met elkaar verbonden, maar kunnen financieel en in de tijd (enigszins) van elkaar los gekoppeld worden. Behoudens het feit dat er reeds overeenkomsten gesloten zijn, die gerespecteerd dienen te worden, zijn er kansen tot temporisering.

Overig Voor de verwervingskosten in relatie tot Bruisend Hart geldt hetzelfde als voor de verwerving aan de Koninginneweg. De verwerving is gebonden aan termijnen en de boekwaarde op grond en opstallen is boekhoudkundig neutraal, effecten gaan pas optreden als de waarde vervalt door werkelijke herontwikkeling. De keuze op welk moment de grondexploitatie Bruisend Hart te openen staat daardoor open. Het coalitieakkoord bevat reeds de beslissing om Bruisend Hart te temporiseren. Met betrekking tot het perspectiefgebied Circusterrein zijn de keuzemogelijkheden legio. Planuitwerking en (financiële) kaders hierbij moeten nog opgesteld worden, waardoor een (indicatieve) grondexploitatie ook nog geen onderdeel is van de MPG 2025. Er is nog geen planning voor het Circusterrein, wat de mogelijkheden tot temporisering onbeperkt maakt. Temporisering maakt echter wel dat de woningproductie zal achterblijven.

Inhoudelijke optimalisatie Inhoudelijke optimalisatie richt zich op het verbeteren van het financieel resultaat of financieringsbehoefte van een gebiedsontwikkeling door inhoudelijke aanpassingen te doen in het project. Hierbij kan gedacht worden aan de uitbreiding van het woonprogramma of het schrappen van bepaalde onderdelen of eisen. Optimalisatie is het makkelijkst te realiseren in gebiedsontwikkelingen waar de kaders en randvoorwaarden nog vastgesteld moeten worden. Hierbij kan het eerst gedacht worden aan het perspectiefgebied Circusterrein. De stedenbouwkundige plannen voor Stationsgebied en Sportpark zijn reeds door de raad vast gesteld. Het stedenbouwkundig plan voor Bruisend Hart is in 2024 aan de raad voorgelegd ter besluitvorming. Het bestemmingsplan van Stationsgebied is reeds onherroepelijk. Dit maakt dat voor inhoudelijke optimalisatie in het Stationsgebied ook de vaststelling van een aangepast bestemmingsplan (nu omgevingsplan) noodzakelijk is. Aanpassing en inhoudelijke optimalisatie van

38

stedenbouwkundige plannen is eenvoudiger en uiteraard mogelijk per raadsbesluit, maar ligt niet per se voor de hand. Ook voor het Bruisend Hart wordt nu gewerkt aan producten die de kaders en randvoorwaarden schetsen van de toekomstige ontwikkeling. Deze zijn echter ook de onderlegger van het lopende verwervingsproces. Hetzelfde geldt voor de Koninginneweg als onderdeel van het perspectiefgebied Stationsgebied. De huidige plannen zijn ook daar de onderlegger van de het lopende verwervingsproces. Aanpassing/optimalisatie van de plannen staat op gespannen voet met de lopende verwervingsprocessen. Na complete verwerving lijkt het makkelijker om plannen te optimaliseren. Al moet er daarbij wel aandacht zijn voor de (dan) in het verleden overeengekomen verwervingsprijzen, die mogelijk werden bepaald door geboden (bouw)mogelijkheden van voor de optimalisatie. In relatie tot Anna’s Hoeve zijn alle gronden verkocht en is optimalisatie in dit stadium niet meer mogelijk. Ook de bouwplannen rond het Stationsplein (onderdeel van het perspectiefgebied Stationsgebied) gaan richting uitvoering. Verdere optimalisatie lijkt daardoor niet erg voor de hand te liggen. Ook optimalisaties aan de gewenste ondergrondse fietsenstalling, bijvoorbeeld afschalen van de capaciteit om kosten te besparen, gaan gepaard met gevolgen voor de planning.

Grip en sturing De ambities van de gemeente op het vlak van gebiedsontwikkeling zijn hoog. De effecten van deze ambities op de drie geselecteerde kengetallen die de financiële positie van de gemeente het meest bepalen aangaande gebiedsontwikkelingen zijn dan ook duidelijk te zien (hoofdstuk 4). Twee van de drie kengetallen (schuldquote en grondexploitatie) zijn in aanvang zeer gezond en beginnen in categorie A. De schuldquote zal al snel in categorie B geraken en nadert op termijn categorie C. De schuldquote inclusief stresstest belandt op termijn net in categorie C. Het derde kengetal, de solvabiliteitsratio, laat in aanvang al een ander beeld zien. De solvabiliteitsratio start net in categorie C en de ambities met betrekking tot gebiedsontwikkelingen duwen dit kengetal in verder in categorie C. Waar de ontwikkeling van de kengetallen enerzijds duidelijk zichtbaar de effecten van de ambities van de gemeente op de financiële positie laten zien, moeten er anderzijds nog vele besluiten door de gemeenteraad genomen worden die overeenstemmen met de ambities die ten grondslag liggen aan de MPG 2025. Van de totale benodigde financieringsbehoefte is op dit moment slechts een kwart door de raad vrij gegeven en in uitvoering. Dit betekent dat driekwart van de financieringsbehoefte nog voor besluitvorming aan de raad moet worden aangeboden.

De gemeenteraad heeft hiermee nog ruim de mogelijkheid om bij deze besluitvorming ook de gevolgen op de financiële positie van de gemeente in hun overwegingen mee te nemen. Daarbovenop komt dat, vooral voor de ambities die nog ter besluitvorming aan de raad moeten worden aangeboden, nog aanvullende dekking gezocht moet/kan worden in de vorm van bijvoorbeeld subsidies. Deze zijn op dit moment niet bekend en daardoor ook geen onderdeel van de MPG 2025, maar dit zal een positief effect hebben op de financiële positie van de gemeente. Ook geldt voor veel onderdelen dat alsnog door de raad besloten kan worden om deze te temporiseren. Voor (onderdelen van) perspectiefgebieden waar de kaders en randvoorwaarden reeds zijn vastgesteld, zal voor de uitvoering nog steeds besluitvorming door de gemeenteraad noodzakelijk

39

zijn. Waarbij de effecten op de financiële positie van de gemeente opnieuw in de overweging mee genomen kan worden.

40

Bronnenlijst ABF Research (2024). Primos-prognose 2024. Verkregen via: https://abfresearch.nl/2024/07/11/primos-prognose-2024/ ABN AMRO (2024a). Stand van Vastgoed. Verkregen via: https://www.abnamro.nl/nl/zakelijk/insights/sectoren-en-trends/stand-van-sectoren/realestate/index.html ABN AMRO (2024b). Woningbouwmonitor. Verkregen via: https://www.abnamro.com/research/nl/onze-research/woningmarkt-is-en-blijft-zeer-gespannen CBS (2025a). Huizenprijzen in bijna alle gemeenten gestegen. Verkregen via: https://www.cbs.nl/nlnl/nieuws/2025/08/huizenprijzen-in-bijna-alle-gemeenten-gestegen CBS (2025b). Inflatie daalt naar 3,3 procent in januari. Verkregen via: https://www.cbs.nl/nlnl/nieuws/2025/07/inflatie-daalt-naar-3-3-procent-in-januari Cushman & Wakefield (2024a). Meer transactiedynamiek op kantorenmarkt door groeiende vraag naar kwaliteit. Verkregen via: https://www.cushmanwakefield.com/nlnl/netherlands/news/2024/10/more-transaction-dynamics-in-office-market-due-to-growingdemand-for-quality Cushman & Wakefield (2024b). Netherlands Marketbeat Retail 2024 Q3. Verkregen via: https://www.cushmanwakefield.com/nl-nl/netherlands/insights/nederlands-compleet De Nederlandsche Bank (2024a). De stand van onze economie. Verkregen via: https://www.dnb.nl/actuele-economische-vraagstukken/de-stand-van-onze-economie/ De Nederlandsche Bank (2024b). De Woningmarkt.

Verkregen via: https://www.dnb.nl/actueleeconomische-vraagstukken/woningmarkt/ Gemeente Amsterdam (2024). Wonen in de Metropoolregio Amsterdam 2023, factsheets per gemeente. Verkregen via: https://onderzoek.amsterdam.nl/publicatie/wimra-2023-factsheets-pergemeente Gemeente Hilversum (2024). Monitor Economie 2024. Verkregen via: https://omgevingsvisie.hilversum.nl/economischevisie/documenten+economie/default.aspx?id=291 8184 Hilversum in cijfers (2024). Bevolking. Verkregen via: https://hilversum.incijfers.nl/dashboard/bevolking ING (2024a). Commerciële vastgoedmarkt zet kleine stap richting herstel. Verkregen via: https://www.ing.nl/zakelijk/sector/real-estate/vooruitzicht-real-estate ING (2024b). De Nederlandse Woningmarkt, 18 oktober 2024. Verkregen via: https://www.ing.nl/zakelijk/economie/woningmarkt/nederlandse-woningmarkt JLL (2024a). Netherlands Logistics Market Dynamics Q3 2024. Verkregen via: https://www.jll.nl/nl/trends-inzichten/onderzoek/netherlands-logistics-market-dynamics

41

JLL (2024b). Vraag naar kantoren structureel minder. Verkregen via: https://www.jll.nl/nl/nieuws/vraag-naar-kantoren-structureel-minderKadaster (2024). Woningmarkt 3e kwartaal 2024: In merendeel gemeenten minder dan de helft betaalbaar. Verkregen via: https://www.kadaster.nl/-/woningmarkt-3e-kwartaal-2024-in-een-derdevan-de-gemeente-meer-dan-de-helft-betaalbaar# Metafoor (2024). Outlook Grondexploitaties 2025. Verkregen via: https://www.metafoorro.nl/outlook-grondexploitaties-2025/ NVM (2024a). Analyse Woningmarkt 3e kwartaal 2024. Verkregen via: https://www.nvm.nl/media/rvepybrr/bijlage-1-analyse-woningmarkt-3e-kwartaal-2024.pdf NVM (2024b). Opnieuw dieptepunt in verhuurtransacties, huurprijs stijgt bijna 7 procent op jaarbasis. Verkregen via: https://www.nvm.nl/nieuws/2024/opnieuw-dieptepunt-inverhuurtransacties-huurprijs-stijgt-bijna-7-procent-op-jaarbasis/ Rabobank (2024). Kwartaalbericht Woningmarkt: Prijsstijging koopwoningen zwelt aan. Verkregen via: https://www.rabobank.nl/kennis/d011440392-kwartaalbericht-woningmarkt-prijsstijgingkoopwoningen-zwelt-aan Rijksoverheid (2024). Economische ontwikkelingen. Verkregen via: https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/prinsjesdag/economische-ontwikkelingen Stec groep (2024). Gemeenten verhogen wederom grondprijzen voor 2025. Verkregen via: https://stec.nl/benchmark-gemeentelijk-grondprijsbeleid-2024-2025/

42

Bijlage 1: Begrippen en afkortingen BBV

Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten.

BENG

Bijna Energieneutrale Gebouwen. Een reeks nieuwe bouwregels die eisen stellen aan de energiebehoefte van gebouwen. De waarde van het project zoals opgenomen in de administratie. De waarde is historisch tot stand gekomen via werkelijke kostenboekingen en gerealiseerde opbrengsten. De grond bewerken zodat deze bebouwd kan worden, waaronder het aanleggen van een bouwweg en riolering naar de bouwvelden. Bruto-vloeroppervlakte. Dit betreft de vloeroppervlakte van de ruimte, dan wel van meerdere ruimten van een vastgoedobject gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de (buitenste) opgaande scheidingsconstructie (buitenmuren). Ander woord voor de toekomstige waarde: het verschil van kosten en opbrengsten inclusief rente en inflatie. Een begroting die wordt opgesteld om grondkosten en grondopbrengsten van een ruimtelijk ontwikkelingsplan (zoals een nieuw bestemmingsplan) in beeld te brengen, ook bekend als grex. Grondexploitatiemaatschappij. Private- en publieke partijen bundelen elkaars krachten in deze vorm van grondbeleid. Reeds vastgestelde grondexploitaties, waarvan de raming wijzigt als gevolg van (majeure) beleidswijzigingen, legt men separaat aan de Raad voor. Dit zijn herzieningen. Meerjaren Prognose Gebiedsontwikkelingen. De som van alle toekomstige kasstromen op contante waarde. De kosten en opbrengsten worden vergeleken o.b.v. de huidige waarde.

Gebiedsontwikkelingen waarin de gemeente een belangrijke rol in de ontwikkeling speelt door grondeigendom, een uitzonderlijk grote

Boekwaarde

Bouwrijp maken

BVO

Eindwaarde

Grondexploitatie

GEM

Herziening

MPG Netto Contante Waarde

Perspectiefgebieden

43

RSO

Verwerving Woonrijp maken

financiële betrokkenheid heeft en daarbij ook een belangrijke financiële risicodrager is. Reserve stedelijke ontwikkeling; een financiële dekkingsbron voor nieuwe projecten met een nadelig resultaat en ter dekking van specifieke kosten zoals zijn vastgesteld door de raad. Het verkrijgen van, in dit geval, gronden en/of opstallen. Het inrichten van de openbare ruimte voor definitief gebruik.

44