Bijlage 7. Financiële consequenties PvE

Bijlage toelichting financiële consequenties bij Programma van Eisen stedenbouwkundig plan centrumgebied Hilversumse Meent 1. Aanleiding Deze bijlage beschrijft de mogelijke financiële gevolgen van de voorgestelde plannen in het Programma van Eisen voor het stedenbouwkundig plan voor het centrumgebied van de Hilversumse Meent. De financiële ramingen zijn nog indicatief, omdat we nog in een vroeg stadium zitten van de planontwikkeling. Het is nog niet zeker hoe de gebouwen er precies uit komen te zien en welk programma er exact inkomt. Bovendien zitten we nog helemaal aan het begin van de planvorming en vindt de daadwerkelijke uitvoering waarschijnlijk pas over 5 jaar plaats. In deze fase vragen we de raad nog niet om investeringskredieten beschikbaar te stellen, maar is het goed om nu een duiding te geven van de mogelijke financiële consequenties van de voorgestelde plannen, zodat een goede afweging kan worden gemaakt voor het Programma van Eisen. Bij het raadsvoorstel over het stedenbouwkundig plan in oktober kan meer inzicht worden gegeven in de financiële consequenties. 2. Financiële consequenties voor de gemeente Hieronder gaan we nader in op de mogelijke financiële gevolgen voor de gemeente. Deze vallen uiteen in investeringen in gemeentelijk vastgoed en in de openbare ruimte.

Hierbij is conservatief gerekend en zijn de berekeningen getoetst bij een extern bureau gespecialiseerd in het berekenen van bouwkosten. Ondanks dat de financiële gegevens conservatief zijn berekend en extern getoetst, is dit resultaat is echter gevoelig door wijziging in bouwkosten, programmaomvang en marktomstandigheden. Totaalbeeld investering in gemeentelijk vastgoed Het voorgestelde multifunctionele woonzorgcomplex en het parkeergebouw in het Programma van Eisen voor het stedenbouwkundig plan betreffen geen standaard gebouwen. Door de samenstelling van functies binnen de gebouwen en de wensen en eisen die worden meegegeven vanuit onze eigen beleidskaders en vanuit de participatie, zal het gaan om complexe bouwkundige constructies. Planeconomen binnen de gemeente hebben op basis van kengetallen en aannames een berekening gemaakt van de bouwkosten en de financiële consequenties daarvan voor de gemeente. Gezien de complexiteit van de opgave heeft ook een extern bureau (Bouwkostenbureau IGG) daarin meegekeken. De totale bouwkosten (indirect en direct) komen naar verwachting uit op ca. € 40 miljoen, waarvan € 12,2 miljoen voor het wijk- en jongerencentrum, de sportzaal en deels het gezondheidscentrum én € 5,8 miljoen voor het parkeergebouw. De overige kosten zitten vooral in de bouw van de woningen.

Het multifunctioneel woonzorgcomplex Programma: sportzaal, wijk- en jongerencentrum, gezondheidscentrum, ca. 105 woningen en gemeenschappelijke ruimte. Grondexploitatie voor het totale WZC‑programma levert een positief saldo van € 2,3 miljoen op (prijspeil 2026). Gemeentelijk vastgoed (sportzaal, wijkcentrum, jongerencentrum + bijdrage gezondheidscentrum), indicatieve investering: € 12,2 miljoen (incl. btw, prijspeil 2026) Jaarlast gemeentelijk vastgoed: ca. € 333.000 Totaalbeeld investering in openbare ruimte

1

Parkeergebouw Programma: ca. 134 parkeerplaatsen + commerciële plint Totale investering: € 5,8 miljoen (excl. btw) Jaarlast parkeerdeel: ca. € 136.000 Mogelijke dekking: deels via Mobiliteitsfonds

Om het centrumgebied goed in samenhang te ontwikkelen en de nieuwbouw van woningen en parkeeroplossingen te laten passen in de wijk stellen we de volgende investeringen in de openbare ruimte voor: - Herinrichting van het Wieltjesplein - Herinrichting van het “dorpsplein” (plein aan de zuidkant van Meentzicht) - Het inrichten van een looproute langs het parkeergebouw en om het winkelcentrum: de zogenaamde winkelstraat - De groene verbinden herstellen: ‘groene straten’ - Inrichten van parkeerplaatsen Verder stellen we voor een veilige verkeersafwikkeling, het creëren van extra parkeerplaatsen en het toevoegen van groen de herinrichting voor van de Noorder- en Zuidermeent. De herinrichtingen vanaf 2030 (wegen en pleinen) plannen we vanwege het bouwverkeer ná het gereedkomen van het te realiseren woonzorgcomplex. Diverse werkzaamheden zijn (deels) in bestaande onderhouds- en vervangingsprogramma’s opgenomen, maar vanwege de geplande uitvoeringstermijn zijn de budgetten (vanaf 2030) nog niet definitief gelabeld. Doel is uiteraard zoveel mogelijk dekking in de toekomstige onderhoudsbudgetten- en vervangingskredieten te vinden. Mocht dit niet voor 100% lukken, bijvoorbeeld omdat een hoger ambitieniveau gewenst is, dan zullen we de raad vragen hierover een besluit te nemen en eventueel aanvullende middelen beschikbaar te stellen. 3.

Toelichting op investeringen in de gebouwen Toelichting investering in gemeentelijke vastgoed in multifunctioneel woonzorgcomplex: Aan de nu berekende € 12,2 mln liggen de volgende uitgangspunten ten grondslag: - Huidige afmetingen wijkcentrum, jongerencentrum en sportzaal blijven behouden. - Boven op de sportzaal is een openbare groenvoorziening getekend waar de bewoners van het woonzorgcomplex niet alleen op afstand van het groen kunnen genieten maar ook op samen kunnen komen. De combinatie van een toegankelijke daktuin constructie op een sportfaciliteit met een grote overspanning is complex. Deze combinatie vraagt een forse investering bovenop reguliere investeringen / bouwkosten. Nu niet investeren in het multifunctioneel woonzorgcomplex betekent niet dat er geen investeringen meer nodig zijn. De sportzaal is in 1979 gebouwd en in 1980 opgeleverd. Het wijkcentrum is gebouwd in 1977 en later in 1990 uitgebouwd en verbouwd tot wat we nu kennen als wijkcentrum De Kruisdam. De huidige bebouwing is dus al redelijk gedateerd. De boekwaarde van de investeringen in de huidige accommodaties is nog maar beperkt tot € 70.000 en kent een beperkte kapitaallast van nog geen € 2.000. Voor onderhoud is in het meerjarenonderhoudsplan tot 2035 voor € 1,2 mln geraamd, en bevatten een aantal grote posten.

Het wijkcentrum en de sportzaal hebben beiden energielabel E, het jongerencentrum heeft energielabel B. Dit laatste komt vooral doordat de ruimte relatief weinig wordt gebruikt, waardoor het verbruik laag is. Het huidige vastgoed is momenteel nog niet in de duurzame routekaart opgenomen, in afwachting van dit voorgelegd programma, en dient dus eventueel ook te worden meegenomen in toekomstige investeringen mocht dit voorstel geen toekomst vinden. Toelichting parkeergebouw Een parkeergebouw was nog niet voorzien en daarmee ook nog niet geraamd in het raadsvoorstel Woonagenda Hilversumse Meent (2025). In het parkeergebouw is een parkeerdeel (€ 4,9 mln) en een commerciële plint (€ 0,9 mln) voorzien.

2

Naast het parkeerdeel is het de bedoeling dat het parkeergebouw een voor de leefomgeving aantrekkelijke plint zal hebben. Deze extra investering ramen wij op € 0,9 mln exclusief btw (prijspeil 2026). Tegenover de jaarlijkse kapitaallasten (€ 21.000 in jaar 1) staan verhuurinkomsten uit deze plint. In een volgende fase zullen we nadrukkelijk ook moeten kijken naar de overige lasten en baten van beheer en onderhoud. Aan de nu berekende € 5,8 mln liggen de volgende uitgangspunten ten grondslag: - Parkeergebouw van 4 lagen (ca. 5.000 m²) op de plek van bestaande de parkeergelegenheid naast het winkelcentrum. - Parkeergebouw geeft ruimte aan ca. 134 parkeerplekken voor de woningen en andere functies van het multifunctioneel woonzorg complex, winkelcentrum en additionele woningen door het optoppen van het winkelcentrum en de flat Meentzicht. - Commerciële plint van ca. 380 m² BVO ten behoeve van dienstverlening vooral gericht op mobiliteit. 4. Uiteindelijke financiële consequenties kunnen afwijken Het is belangrijk om op te merken dat is gerekend met aannames en kengetallen op basis van een grove schets. Immers ligt er nog geen exact ontwerp voor beide gebouwen. Bovendien is hoogbouw complex, waardoor inschattingen vooraf ook veel moeilijker te maken zijn.

Denk aan complexe draag- en funderingsconstructies, inclusief het voorkomen van zettingsverschillen en trillingen in de omgeving. In dit stadium is het te verantwoorden om nu met aannames en kengetallen te rekenen, omdat het Programma van Eisen een tussenproduct betreft. In de Ontwerpfase welke volgt op de vaststelling van het Programma van Eisen worden de financiële consequenties verder uitgezocht. Dit kan leiden tot zowel een verbetering als een verslechtering van het financieel resultaat: Verbetering van financiële consequenties: - Optimalisaties in de gebouwen als gevolg van een beter ontwerp. - Juridische constructie van de gebouwen, welke kunnen leiden tot lagere BTW last. Net als bij het nieuwe sportcomplex op Sportpark/Arenapark zullen we bij het multifunctionele woonzorgcomplex aandacht moeten besteden aan de beheervorm. De beheervorm is mogelijk ook weer van invloed op de fiscale aspecten van de investeringen en de bijbehorende exploitatie na realisering. - Positieve waardeontwikkeling op de woningmarkt. - Mogelijkheid tot verkrijgen van subsidies op onderdelen van het programma. Verslechtering van financiële consequenties: - Een nieuw ontwerp kan ook leiden tot hogere kosten. We willen dat het ontwerp past bij de wijk en dat inwoners en stakeholders de ruimte krijgen om hierover mee te denken.

Dan bestaat ook de optie dat er weliswaar een prachtig, passend ontwerp komt maar dat het prijskaartje daarvoor hoger uitvalt. - Er is nu gerekend met aannames. Het kan zijn dat de werkelijke situatie hogere kosten met zich meebrengt door bijvoorbeeld onvoorziene moeilijkheden voor de fundering. Ook kan de planschade voortkomend uit de ruimtelijke consequenties hoger uitvallen. - Wellicht moet door de stikstofberekening het aantal nieuw te bouwen woningen omlaag. Uiteraard heeft dit gelijk gevolgen voor de grondexploitatie, maar ook de financiële haalbaarheid van andere voorzieningen.

3

-

De afgelopen tijd zijn de bouwkosten al sterkt gestegen. Dit kan zich door gaan zetten door stijgende materiaal- en/ of loonkosten. Behoefte aan extra maatregelen om zo duurzaam mogelijk te bouwen kunnen ook meerkosten met zich meebrengen.

4