Bijlage 2. Nota Grond en vastgoedbeleid 2025-2028

Nota grond- en vastgoedbeleid 2025 - 2028

Samen kansen benutten

Inhoud Inhoud...................................................................................................................................................................................1 Voorwoord ..........................................................................................................................................................................2 Leeswijzer ...........................................................................................................................................................................3 1 Toekomstbestendig grond- en vastgoedbeleid .......................................................................................4 1.1 Tijd voor een nieuwe nota ....................................................................................................................4 1.2 Opgaven doelmatig aanpakken ..........................................................................................................5 1.3 Maatschappelijk ambities en opgaven ............................................................................................6 1.4 Kaders ...........................................................................................................................................................6 2 Instrumenten en bevoegdheden

...................................................................................................................8 2.1 Grond en vastgoed beleid als instrumenten voor stedelijke ontwikkeling.....................8 2.2 Rollen en bevoegdheden raad en college .......................................................................................9 3 Grondbeleid .........................................................................................................................................................11 3.1 Doelen van grondbeleid ......................................................................................................................11 3.2 Actiever grondbeleid ............................................................................................................................11 3.3 Afwegingen voor ontwikkelstrategie ............................................................................................12 3.4 Selectie van marktpartijen.................................................................................................................15 4 Grondprijsbeleid ................................................................................................................................................16 4.1 Hoofdlijnen

...............................................................................................................................................16 4.2 Marktconforme prijzen .......................................................................................................................16 4.3 Actualisatie grondprijsbeleid ...........................................................................................................17 4.4 Grondprijsbeleid voor specifieke doelgroepen en bestemmingen ..................................18 5 Vastgoedbeleid ...................................................................................................................................................21 5.1 Gemeentelijke vastgoedportefeuille..............................................................................................21 5.2 Actiever vastgoedbeleid .....................................................................................................................23 5.3 Beslisboom vastgoedstrategie .........................................................................................................24 5.4 Huisvesting maatschappelijke voorzieningen ..........................................................................26 5.5 Rollen en bevoegdheden bij vastgoedbeleid .............................................................................27 5.6 Afstoten,

huren of verwerven van vastgoed ..............................................................................28 5.7 Beheer en exploitatie gemeentelijke vastgoedportefeuille .................................................30 5.8 Verhuurbeleid gemeentelijk vastgoed..........................................................................................31 5.9 Verduurzaming gemeentelijke vastgoedportefeuille.............................................................32 6 Reserve stedelijke ontwikkeling .................................................................................................................34 6.1 Achtergronden ........................................................................................................................................34 6.2 Strategische heroriëntatie .................................................................................................................34 6.3 Sturing op kansen en risico’s ............................................................................................................36 7 Overzicht uitgangspunten .............................................................................................................................37 Bijlage 1 Begrippenlijst ....................................................................................................................................39 Bijlage 2

Wet- en regelgeving: algemeen..................................................................................................41 Bijlage 3 Ruimtelijke en financiële beleidskaders ................................................................................43 Bijlage 4 Samenvattend overzicht rolverdeling gemeenteraad en college ................................44

1

Voorwoord Hilversum staat voor grote maatschappelijke opgaven. We willen dat Hilversum ook in de toekomst een fijne plek blijft om te wonen, werken en leven. Daarom investeren we in betaalbaar wonen, duurzaamheid, klimaatbestendigheid, goede zorg en sterke voorzieningen. Deze ambities vragen om slimme keuzes en een doelgerichte inzet van de middelen die we hebben. Grond en vastgoed spelen hierbij een belangrijke rol. Ze vormen geen doel op zich, maar zijn een middel om onze plannen waar te maken. Daarom actualiseren we ons grond- en vastgoedbeleid. We willen wendbaarder zijn, beter kunnen inspelen op kansen in de markt en gericht investeren daar waar het meeste oplevert voor Hilversum. Al onze plannen vragen om ruimte. Ruimte om te wonen, te werken, te sporten of om te genieten van cultuur. Ook hebben we ruimte nodig om de energietransitie mogelijk te maken, Hilversum te vergroenen en beter bestand te maken tegen de klimaatverandering. We willen nieuwe initiatieven een kans kunnen geven en ruimte maken om elkaar te ontmoeten, elkaar te helpen, of om voor elkaar te zorgen als dat nodig is. Die ruimte is in Hilversum beperkt. Daarom is het belangrijk dat de gemeente zich actiever gaat bewegen op de grond- en vastgoedmarkt om te zorgen dat die ruimte er blijft, of zelfs vergroot wordt. In deze nota leggen we uit hoe we dat willen doen.

We geven richting aan een actiever gronden vastgoedbeleid, met heldere uitgangspunten en een duidelijke rolverdeling tussen college en raad. Zo kunnen we samen zorgen dat Hilversum klaar is voor de toekomst. Namens het gemeentebestuur van Hilversum, Floris Voorink Wethouder Grondbeleid en grondexploitaties en Vastgoed

April 2026

2

Leeswijzer Hoofdstuk 1 beschrijft de aanleiding voor deze nieuwe nota grond- en vastgoedbeleid. Het onderbouwt de ontwikkeling naar de keuze voor een actiever grond- en vastgoedbeleid met een schets van de maatschappelijke ambities en opgaven. Hoofdstuk 2 geeft een overzicht van de instrumenten voor grond- en vastgoedbeleid. En vervolgens een duiding van de rollen en bevoegdheden van college en raad bij het gebruik van die instrumenten. Hoofdstuk 3 beschrijft het grondbeleid en geeft uitleg over de afwegingen bij een ontwikkelstrategie. In hoofdstuk 4 staat de uitwerking daarvan in het grondprijzenbeleid. Dit wordt nader uitgesplitst voor verschillende doelgroepen en bestemmingen. Hoofdstuk 5 gaat over het beleid voor het gemeentelijk vastgoed. Hierbij staat ook een beslisboom voor de gemeentelijke vastgoedstrategie. Hoofdstuk 6 beschrijft de doelen en mogelijkheden van de reserve stedelijke ontwikkeling, aangepast aan de strategische heroriëntatie hiervoor. Hoofdstuk 7 geeft een overzicht van de uitgangspunten die in de nota grond- en vastgoedbeleid genoemd zijn.

3

1 Toekomstbestendig grond- en vastgoedbeleid Hilversum heeft een groot aantal ruimtelijke en maatschappelijke ambities. Goed en actueel grond- en vastgoedbeleid kan in hoge mate bijdragen aan het behalen van die doelen. Deze nieuwe nota biedt de gemeente houvast om actiever positie te bepalen.

1.1 Tijd voor een nieuwe nota Toen de vorige nota – de nota grond- en vastgoedbeleid 2020-2023 Inspelen op de situatie – verscheen, was de vraag naar woningen al groot. Sindsdien is die vraag alleen maar toegenomen. Er kwam meer bewustzijn rondom duurzaamheid en de opgave van de energietransitie kreeg vorm. Inmiddels is de omvang van beide thema’s gegroeid, evenals de urgentie van de aanpak. Het is dus tijd voor een nieuwe nota grond- en vastgoedbeleid. In deze nieuwe nota grond- en vastgoedbeleid 2025-2028 legt Hilversum een actueel en toekomstbestendig beleid vast. Dit beleid vormt het uitgangspunt voor de noodzakelijke sturing, grip en regie om onze opgaven en ambities te behalen. Deze nota bevat de uitgangspunten van de gemeentelijke visie en strategie voor de periode 2025-2028. Het geeft op hoofdlijnen aan hoe de gemeente invloed wil en kan uitoefenen op de ruimtelijke ordening om haar beleidsdoelstellingen te realiseren. De nieuwe nota krijgt als titel “Samen kansen benutten”. Van faciliterend via situationeel naar actiever beleid Na een periode van faciliterend grond- en vastgoedbeleid is Hilversum in 2019 overgestapt naar een situationeel grond- en vastgoedbeleid: per situatie bekijken welke strategie het beste past. De rol van de gemeente kan daarbij variëren tussen een actieve, regisserende of faciliterende rol.

De huidige marktsituatie en de maatschappelijke opgave vragen om een actievere rol van de gemeente. Gemeentelijke regie en sturing, zodat Hilversum zich kan ontwikkelen op de manier die in onze visies is vastgelegd. Het behalen van de gewenste mix aan ambities gaat niet vanzelf. Kansen die bijdragen aan het behalen van de opgave, juist ook op het vlak van ruimtelijke en maatschappelijke voorzieningen, zullen we proactief moeten signaleren en benutten. Daarom kiezen we nu voor een actiever grond- en vastgoedbeleid. Hiermee hebben we een instrument om in Hilversum een disbalans tussen de bevolkingsopbouw, de woningvoorraad en de bereikbaarheid van werk en maatschappelijke voorzieningen te voorkomen. Deze wijziging is in lijn met de landelijke trend om meer grip te krijgen op gebiedsontwikkeling. Uitgangspunt 1: Actiever grond- en vastgoedbeleid om opgaven te realiseren Om de ruimtelijke en sociale ontwikkelingen in haar gemeente te ondersteunen, hanteert Hilversum een actiever grondbeleid. Afhankelijk van de situatie en de context kiezen we daarbij het meest passende instrument. Er is hier dus sprake van een koerswijziging ten opzichte van onze omgevingsvisie, waarin we nog uitgegaan van situationeel grond- en vastgoedbeleid.

Deze koerswijziging moet wel in balans blijven met onze financiële uitgangspunten en mogelijkheden en besluiten die al genomen zijn voor de lopende ontwikkelingsprojecten. Een actiever grondbeleid dat alleen is gericht op aankoop van grond en vastgoed is financieel niet haalbaar. Met de vier lopende ontwikkelingsprojecten (Stationsplein, Koninginneweg, Sportpark en Bruisend Hart) hebben we de maximale schuldquote nu bereikt. Het vasthouden aan deze uitgangspunten zal leiden tot knelpunten in de toekomstige uitvoering. Dit leidt waarschijnlijk tot negatieve adviezen over de financiering en mogelijk tot negatieve besluitvorming.

4

1.2 Opgaven doelmatig aanpakken Hilversum hoort bij de veertig grootste gemeenten van Nederland. Het ligt strategisch tussen Amsterdam, Amersfoort, Almere en Utrecht, en vervult een spilfunctie in de regio Gooi en Vechtstreek. De komende jaren staan we voor grote opgaven. Verandering in de bevolkingssamenstelling (o.a. vergrijzing) leidt tot maatschappelijke uitdagingen op het gebied van betaalbaar wonen, bereikbare en betaalbare zorg, en het op peil houden van het juiste voorzieningenniveau en de algemene bereikbaarheid. Daarnaast spelen maatschappelijke veranderingen een rol, zoals het langer en vaker thuis wonen van ouderen en andere kwetsbare groepen. In het ruimtelijk domein staan we voor grote transitievraagstukken, zoals verduurzaming, omgaan met de effecten van klimaatverandering en de energietransitie. Ook de Omgevingswet heeft voor het grondbeleid een aantal veranderingen en mogelijkheden met zich meegebracht. Gebiedsontwikkeling De gemeente is de afgelopen jaren gestart met een aantal grote gebiedsontwikkelingen, zoals Crailo, de Spoorzone, het Stationsgebied en verkenningen voor het Circusterrein. Behaalde en gewenste resultaten zijn onder andere: • Een groot aantal woningen in Anna’s Hoeve. • Voortzetting verwerven van panden en gronden aan de Koninginneweg en Larenseweg. • Uitgifte van het eerste bouwblok in het Stationsgebied.

• Realiseren van flexwoningen op het Circusterrein. • Verdere uitvoering van plannen voor het Arenapark. Er is urgentie om opgaven aan te pakken. Tegelijk moeten we rekening houden met de integraliteit – de samenhang met andere vraagstukken – en de complexiteit van (binnen)stedelijk bouwen. Het is dus overduidelijk dat stevige gemeentelijke regie nodig is, in de vorm van een actiever gemeentelijk grond- en vastgoedbeleid. We doen dit afgewogen met aandacht voor risico’s en voor onze financiële positie. Een goed en actueel grond- en vastgoedbeleid biedt instrumenten die, bij een juiste inzet ervan, zeer effectief zijn om opgaven en ambities tijdig te behalen. Grond- en vastgoedbeleid kent daarmee een ander karakter dan veel ander gemeentelijk beleid. Het is ondersteunend en staat ten dienste van de ruimtelijke en maatschappelijke opgaven, waarbij de beleidsvelden verantwoordelijk zijn voor de financiële aspecten van de vraagstukken. Investeringen bekijken in samenhang Een strikt actiever grondbeleid, gericht op verwerven van panden en gronden, is alleen haalbaar als er voldoende financiële middelen beschikbaar zijn. Het uitvoeren van dit beleid moet financieel verantwoord zijn en passen binnen de netto schuldquote (ons vermogen om geld te kunnen lenen).

Dit is noodzakelijk om te voorkomen dat de financiële positie van de gemeente verzwakt door het uitvoeren van een volledig actief grondbeleid. De investering in grond of vastgoed concurreert binnen de beschikbare investeringsruimte met andere gemeentelijke investeringsplannen en ambities. Deze investering en het effect op de financiële positie van de gemeente moet daarom worden beoordeeld in samenhang met alle andere geplande en gewenste investeringen.

5

1.3 Maatschappelijk ambities en opgaven De sociale visie Wij zijn Hilversum 2040 en de Omgevingsvisie benadrukken het belang van sterke wijken en buurten. Dat vereist voldoende ruimte voor maatschappelijke voorzieningen, zoals voorzieningen gericht op gezondheid, zorg en welzijn, onderwijs, kinderopvang, gemeentelijke diensten, ontmoetingsplekken, cultuur en sport. Onze keuze voor een actiever grondbeleid is gebaseerd op de brede opgaven waaraan het grondbeleid tegenwoordig moet bijdragen. Meer dan vroeger zitten daar maatschappelijke opgaven bij die niet als vanzelfsprekend marktinteresse hebben, maar wel nodig zijn bij het behouden en realiseren van de gewenste leefkwaliteit in Hilversum. De rol van de gemeente hangt hierbij af van de bereidheid van de markt om ook bij te dragen aan de integrale opgaven. In sommige wijken en buurten zijn – mede door gebrek aan ruimte – knelpunten in het voorzieningenaanbod ontstaan, zoals een tekort aan huisartsen. Voor ontwikkelaars blijkt het niet vanzelfsprekend om ruimte voor voorzieningen te creëren in de gebiedsontwikkeling. Daarom is het noodzakelijk om dit vanuit de gemeente actiever te stimuleren. Een manier hiervoor is bijvoorbeeld het zorgvuldig toekennen van functies in het Omgevingsplan, bij voorkeur op basis van gemeentebreed vastgesteld richtinggevend beleid.

Maatschappelijke voorzieningen Om beter in beeld te krijgen waar de knelpunten zich richting 2040 mogelijk voordoen, is een leidraad advieslijnen voor maatschappelijke voorzieningen ontwikkeld. De nieuwe leidraad advieslijnen voor maatschappelijke voorzieningen geven een richtinggevende indicatie (in m² per 1000 inwoners) van de behoefte aan maatschappelijke voorzieningen die volgen uit de doelen en ambities van de Omgevingsvisie Hilversum 2040 en de sociale visie Wij zijn Hilversum, inclusief de onderliggende beleidskaders. Deze leidraad breng daarmee de maatschappelijke behoefte en effecten duidelijk in beeld waardoor we gerichter kunnen sturen op aan- en verkoop van grond en vastgoed. Momenteel maakt de gemeente ad hoc per project en per aanvraag een afweging voor maatschappelijke voorzieningen. De leidraad advieslijnen voor maatschappelijke voorzieningen helpt bij het maken van afwegingen over voorzieningen in wijken en buurten en het daarvoor benodigde vastgoed. Het zorgt dat bij gebiedsontwikkeling voldoende aandacht is voor maatschappelijke voorzieningen.

1.4 Kaders Bij het opstellen van het grond- en vastgoedbeleid wordt rekening gehouden met enkele zaken die elders zijn vastgesteld. Dit zijn kaders vanuit de wet- en regelgeving (Omgevingswet, wet Markt en overheid, Wet Bibob en Didam-arrest) en om ruimtelijke en financiële kaders (Omgevingsvisie 2040, Woonvisie 2021-2030, Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) en Financiële verordening 2024). Zie voor nadere toelichting bijlage 2 en 3. Rekenkameronderzoek vastgoedbeheer Op verzoek van de rekenkamer vond in de periode juni 2016 - maart 2017 een onderzoek plaats naar de manier waarop de gemeente Hilversum haar vastgoedportefeuille beheert. Hier kwam uit dat de raad geen zicht had op de doeltreffendheid van het vastgoedbeheer, mede omdat er geen beleidsnota vastgoedbeleid bestond. De rekenkamer adviseerde onder andere om overkoepelende kaders vast te leggen en duidelijk te zijn over de rolverdeling tussen college en raad bij vastgoedbeheer. In maart 2017 ging het college voortvarend aan de slag met de aanbevelingen van de rekenkamer en is het project Basis op orde gestart. 1

Dit project richtte zich op: inzicht in het eigendom van gebouwen en gronden, aanschaf van een vastgoedbeheersysteem, meer inzicht in de exploitatie van het vastgoed op objectniveau, vastgoedportefeuille en verantwoordelijkheden zijn verdeeld over accounthouders en bouwkundigen, en betere vastgoedadministratie via een duidelijk rekeningschema, doorbelasting naar de juiste begrotingsprogramma’s en aanschaf software voor bouwkundigen voor opstellen van een meerjaren onderhoudsplanning (MOP). 1

6

In 2022 vond een nazorgonderzoek plaats om te kijken of de effectiviteit en doelmatigheid van het vastgoed was verbeterd. Hieruit bleek dat er vorderingen waren gemaakt in de ontwikkeling van het vastgoedbeleid en de optimalisatie van het vastgoedbeheer. Toch is het voor de raad nog onvoldoende mogelijk om te sturen op de doeltreffendheid en doelmatigheid van het vastgoed. Volgens de rekenkamer had dit drie redenen: - Het ontbreken van koppelingen tussen beleidsdoelen en vastgoedobjecten. - Het ontbreken van geautomatiseerde koppelingen tussen het nieuwe vastgoedbeheersysteem en andere systemen. - Een onduidelijke uitwerking van de rolverdeling tussen raad en college over de aan- en verkoop van vastgoed. In navolging hiervan heeft de raad via Amendement A23/67 Informatievoorziening raad inzicht in vastgoedbeleid 2 het college opgedragen om een aantal aanpassingen te doen in de begroting 2024 en in de jaarstukken (vanaf verslagjaar 2023). Onderhoud en verduurzaming gemeentelijk vastgoed In de Financiële Verordening 2024 is vastgelegd dat het college iedere 4 jaar een onderhoudsplan voor gemeentelijk gebouwen met voorstellen en bijbehorende kosten laat vaststellen door de raad. Eind 2024 is het geactualiseerde meerjaren onderhoudsprogramma 2024-2033 (MOP) aan de gemeenteraad voorgelegd.

Onderdeel van het gemeentelijk beleid voor de energietransitie is verduurzaming van het eigen vastgoed. In mei 2025 is het Verduurzamingsplan gemeentelijk vastgoed ter vaststelling aan de raad aangeboden. Dit plan is een leidraad voor het verduurzamen van het gemeentelijk vastgoed in de komende jaren en op lange termijn. Dit plan omvat tevens een vijfjarenplanning – 2026 t/m 2030 – voor de verduurzaming van de eerste geselecteerde panden. Deze eerste fase is gericht op onze ambitie om in 2030 een CO2-reductie van 55% te behalen voor het totale gemeentelijk vastgoed. De verschillende verduurzamingsscenario’s die voor deze panden zijn opgesteld, worden voorgelegd aan de raad. Dit gaat gepaard met een businesscase per pand gericht op rendabel verduurzamen. 3

2 Motie A23/67 Informatievoorziening raad inzicht in vastgoedbeleid stelt dat in het hoofdstuk Grondexploitatie en

vastgoed van begroting en jaarstukken een kengetal moet staan van de bezettingsgraad van het vastgoed in bezit van de gemeente over het afgelopen jaar voor zover sprake is van verhuurde objecten. Ook moet er een toelichting zijn van de mate van kostendekkendheid van de verhuur als percentage van de jaarlijkse exploitatielasten van de verhuurde panden. Met een onderscheid tussen commercieel en maatschappelijk vastgoed en toegelicht als deze om maatschappelijke redenen materieel afwijkt. In de begroting moet bij het aantal te verwachten verkopen van panden staan om welke type vastgoed het gaat en waarom deze verkoop volgens de beslisboom wordt ingezet. 3 Hiermee geven we invulling aan motie M23-88 Geef een goed en duurzaam voorbeeld.

7

2 Instrumenten en bevoegdheden Een transparant en actueel grond- en vastgoedbeleid is nodig om de juiste instrumenten goed te kunnen gebruiken bij het aanpakken van maatschappelijke opgaven. Hieronder staan de verschillende instrumenten en daarna een uitleg van de bevoegdheden van raad en college bij het gebruik van die instrumenten.

2.1 Grond en vastgoed beleid als instrumenten voor stedelijke ontwikkeling Grondbeleid is een effectief sturingsinstrument om gebiedsontwikkeling en de beleidsdoelstellingen van de gemeente tot stand te brengen. Vastgoedbeleid gaat over de vraag welk vastgoed de gemeente in eigendom houdt en hoe je dat onderhoudt en exploiteert. Vanuit onze actievere rol kijken we ook hoe we onze maatschappelijke opgaven kunnen bereiken zonder zelf eigenaar te zijn. Strategische keuzes In deze nota staan de strategische keuzes die de gemeente maakt. Duidelijkheid hierover is de basis voor een goede samenwerking binnen de gemeente en met externe partners. Het is goed om ons ervan bewust te zijn dat er een grote opgave ligt en dat onze (financiële) uitvoeringsruimte beperkt is. Ook binnen de uitvoering van het grond- en vastgoedbeleid moeten we keuzes maken wanneer er sprake is van tegenstrijdige belangen. Financieel en maatschappelijk rendement De gemeente Hilversum kiest bij haar grond- en vastgoedbeleid voor financieel rendement. Financieel rendement betekent dat we uitgaan van marktconforme of kostendekkende prijzen. Als het maatschappelijk rendement daarom vraagt, kunnen we ervoor kiezen om een subsidie te geven. Uitgangspunt 2: Financieel rendement Hilversum kiest bij haar grond- en vastgoedbeleid voor financieel rendement.

Bij verkoop of verhuur van gemeentelijk vastgoed realiseren we een marktconforme prijs. Daarbij is de prijs bij verhuur minimaal kostendekkend. Het invoeren van een marktconforme huur die minimaal kostendekkend moet zijn, mag niet leiden tot een verschraling van het aanbod. De hogere huurlasten kunnen gecompenseerd worden door een subsidie te verlenen. Voorafgaand aan verkoop of verhuur van grond en vastgoed doorlopen we de beslisboom Vastgoedstrategie. De kaders voor het maatschappelijk rendement worden bepaald op basis van vastgesteld beleid. Maatschappelijk rendement toont de verhouding tussen de input die nodig is voor een activiteit en de maatschappelijke effecten die deze activiteit tot gevolg heeft. Het gaat niet alleen om waardevermeerdering in euro’s. Juist andere waarden zijn hier ook belangrijk, zoals levendigheid in een buurt, werkgelegenheid of maatschappelijke en culturele voorzieningen. Maatschappelijk rendement is niet eenvoudig te meten of juridisch vast te leggen. Wettelijke regels – zoals de wet Markt en overheid, staatssteun, Didam-arrest en impliciete subsidiering – kunnen het moeilijk maken om maatschappelijk rendement mee te laten wegen bij het uitbrengen of accepteren van biedingen.

Uitgangspunt 3: Maatschappelijke bijdrage Voorafgaand aan de verkoop of verhuur van gemeentelijke grond en vastgoed wordt bepaald of het vastgoed eventueel bruikbaar is voor een maatschappelijke bijdrage. Wanneer de huur- of koopprijs niet haalbaar is voor een partij, is subsidie voor de huur of aankoop mogelijk. Als de overeengekomen verhuur of verkoop lager is dan de minimaal kostendekkende prijs, zal de gemeenteraad hiervoor een algemeen belang-besluit vaststellen. Hiermee creëren wij inzicht in het proces en de maatschappelijke bijdrage van de gemeente Hilversum.

8

2.2 Rollen en bevoegdheden raad en college In de gemeentewet staan de rollen en taken van de gemeenteraad en het college van burgemeester en wethouders. De gemeenteraad stelt de kaders en houdt daarop toezicht. Het college is het dagelijks bestuur en zorgt voor sturing, binnen de vastgestelde kaders, om de gestelde doelen te bereiken. De uitvoering van het beleid vindt plaats door het ambtelijk apparaat. Op basis van bestuurlijk goedgekeurde plannen en grondexploitaties worden de overeengekomen activiteiten uitgevoerd. Hieronder volgt een toelichting op de verschillende bevoegdheden bij het grond- en vastgoedbeleid. Gemeenteraad De gemeenteraad heeft een kaderstellende taak, budgetrecht en een verordenende bevoegdheid. De raad stelt daarom de kaders voor het grond- en vastgoedbeleid vast waarbinnen het college het grond- en vastgoedbeleid uitvoert. Vervolgens is het de taak van de raad om de uitvoering van het beleid te toetsen. Afwegingen en bevoegdheden gemeenteraad voor vaststellen kaders grond- en vastgoedbeleid Aspect gebiedsontwikkeling De vragen, behoeften en wensen van huidige en nieuwe inwoners, ondernemers en bezoekers van de stad.

Bevoegdheden gemeenteraad

Wat?

De vertaling van het waarom naar de ambities en opgaven, vastgelegd in de Omgevingsvisie en verder uitgewerkt in gebiedsvisies.

Vaststellen omgevingsvisie, gebiedsvisies en Omgevingsplan.

Hoe?

De vertaling van ambities naar functies, regels, locatiekenmerking en activiteiten voor een (ontwikkel)locatie in combinatie met het toetsen van de financiële haalbaarheid.

Bindend advies voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA).

Het vinden en ontwikkelen van een geschikte locatie. Hier komt de vraag aan bod wie de huidige eigenaar is en welke rol de gemeente bij voorkeur inneemt tijdens de ontwikkeling.

Vaststellen nota grond- en vastgoedbeleid met daarin het afwegingskader voor het bepalen van de voorkeursrol van de gemeente om op een locatie een gewenste ontwikkeling te kunnen realiseren.

Waarom?

Waar? Wie?

Vaststellen nota grond- en vastgoedbeleid met daarin het afwegingskader voor de integrale beoordeling en de (financiële) haalbaarheid.

Bevestigen van de voorkeursrol per ontwikkeling bij vestigen voorkeursrecht en bij verwervingen (afhankelijk van het aankoopbedrag) en door vaststelling van een grondexploitatie of entiteit voor samenwerking.

College van burgemeester en wethouders Het college voert het dagelijks bestuur van de gemeente voor zover deze taken niet vanuit een wettelijke grondslag aan de raad of burgemeester zijn toebedeeld. Daarnaast is het college bevoegd tot privaatrechtelijke rechtshandelingen van de gemeente.

9

Het college is gemachtigd tot aan- en verkopen van gronden en opstallen binnen de door de gemeenteraad gestelde kaders, en heeft het recht om strategische aankopen te doen. Bij nieuwe kansen moet het college de raad vooraf informeren. Het college kan met de raad afspraken maken over de ruimte die het college krijgt om zelf snel en proactief te handelen en daarover achteraf verantwoording van te leggen. Valt een nieuwe kans niet binnen de bevoegdheden van het college dan wordt deze kans eerst ter besluitvorming aan de raad voorgelegd. Het college informeert de gemeenteraad over de uitvoering van het grondbeleid via de planning- en controlcyclus (P&C). Dat gebeurt via de paragraaf Grondbeleid in de begroting en het jaarverslag. Via de paragraaf Grondbeleid van de begroting kan het college onder meer wijzigingen in wet- en regelgeving ten behoeve van het actueel houden van de nota opnemen. Zie bijlage 4 voor een overzicht van de rolverdeling tussen gemeenteraad en college.

Publiekrechtelijke en privaatrechtelijke rol In de basis heeft de gemeente een publiekrechtelijke rol. Dat betreft aanpassing van het bestaande publiekrechtelijk kader, bijvoorbeeld Omgevingsvisie, Omgevingsplan, Huisvestings- en doelgroepenverordening. Daarbij komt soms een privaatrechtelijke rol. Bijvoorbeeld bij de verkoop van grond door het stellen van aanvullende verkoopvoorwaarden of het openen van een grondexploitatie met daarin voorwaarden. Ook is het mogelijk een anterieure overeenkomst bij gebiedsontwikkeling op te stellen. Afhankelijk van diverse factoren kan de gemeente besluiten om door middel van grond- en vastgoedbeleid in meer of mindere mate sturing te geven aan ruimtelijke ontwikkelingen. Belangrijke factoren hierbij zijn de prioriteit van beleid dat de gemeente wil uitvoeren, en in hoeverre de gemeente zelf grond en/of vastgoed bezit, evenals de middelen om die te verwerven. Per opgave maakt de gemeente hiervoor een afweging. Nadrukkelijk moet de gemeente hierbij wel opletten dat privaatrecht niet wordt ingezet als belemmering van publiekrecht (de zogenoemde tweewegenleer4).

4 De tweewegenleer is een beginsel dat de overheid in principe de keus heeft tussen het privaatrecht en het

publiekrecht bij de behartiging van haar belangen. De Hoge Raad accepteert de tweewegenleer, maar stelt wel als voorwaarde dat een publiekrechtelijke regeling niet uitdrukkelijk of onaanvaardbaar wordt doorkruist door het gebruik van privaatrechtelijke middelen.

10

3 Grondbeleid Grondbeleid beschrijft mogelijke strategieën, rollen en instrumenten die de gemeente Hilversum kan inzetten om ruimtelijke en maatschappelijke doelen te bereiken. Met grondbeleid kan de gemeenteontwikkelingen sturen, stimuleren, realiseren of juist afremmen.

3.1 Doelen van grondbeleid Het gemeentelijk grondbeleid richt zich op het gebruik van de grond als bepalende factor voor de kwaliteit van de leefomgeving, uitgaande van de volgende doelstellingen: - bevorderen van een maatschappelijk gewenst ruimtegebruik; - verhogen van de kwaliteit van het ruimtegebruik; - bevorderen van een rechtvaardige verdeling van kosten en opbrengsten over gebruikers, grondeigenaren, ontwikkelaars, corporaties en de overheid. Bij grond in eigendom van de gemeente gaat het om gronden in exploitatiegebieden, agrarische gronden, gemeentelijk vastgoed en groenstroken. Daarnaast beschikt de gemeente over bijna alle gronden in het publieke domein vanwege het openbare karakter daarvan. Het gaat hierbij zowel om de gronden voor de bovengrondse als de ondergrondse infrastructuur. De gemeentelijke taak is hierbij niet alleen gericht op het beheer, maar ook vervanging, aanpassing, verbetering etc. Deze gronden vallen daarom buiten deze nota.

3.2 Actiever grondbeleid Met actiever grondbeleid hebben we meer mogelijkheden om onze ruimtelijke en maatschappelijke doelen te realiseren. Toch is niet alles mogelijk. Middelen (geld en capaciteit) zijn schaars en dus moeten we hierbij afgewogen keuzes maken. Dit vraagt om een strategische uitvoering van actiever grondbeleid: we kiezen voor het inzetten van instrumenten die leiden tot een hoge maatschappelijke bijdrage tegen zo laag mogelijke kosten. Met de relatief kleine eigen vastgoed- en grondportefeuille kunnen we niet al onze ambities waarmaken. Dat wil niet zeggen dat actief grond- en vastgoedbeleid zich direct richt op het aankopen van vastgoed. Er zijn juist genoeg instrumenten waarmee we onze opgaven kunnen bereiken zonder vastgoed aan te kopen. Een actievere rol aannemen om zaken te verbinden en te coördineren kan al veel bijdragen aan de realisatie van onze maatschappelijke opgaven. De keuze voor actiever grondbeleid betekent verder het volgende: Eerder en vaker inzet van actief instrumentarium De gereedschapskist van het grondbeleid bevat instrumenten voor de uitvoering van actiever grondbeleid. Dit biedt ons meer mogelijkheden dan in het verleden. Denk aan minnelijke anticiperende en strategische verwervingen en het (eerder) vestigen van voorkeursrechten. We houden rekening met de belangen en de rol van woningcorporaties bij de verwerving van ontwikkellocaties.

Ook de manier van gronduitgifte (verkoop, verhuur, bruikleen, erfpacht) biedt diverse mogelijkheden. Daarnaast zullen we mogelijk vaker gemeentelijke grondexploitaties openen. Ook verkennen we bij nieuwe (woon)concepten, zoals flexwoningen, welke instrumenten we hier kunnen inzetten.

11

Grond- en vastgoedbeleid eerder betrekken bij opgaven Actiever grond- en vastgoedbeleid vraagt om een andere manier van werken. We willen tijdig kansen signaleren én benutten. Daarvoor is het nodig dat het onderwerp grond- en vastgoedbeleid op ieder beleidsniveau en beleidsterrein tijdig de noodzakelijke aandacht krijgt. Zo kunnen we snel bepalen welk grondbeleidsinstrumentarium kan helpen om onze opgaven te realiseren. Grond- en vastgoedbeleid is steeds belangrijker bij het bereiken van onze opgaven. Risico van negatief resultaat gebiedsontwikkeling De nota grond- en vastgoedbeleid biedt de kaders en uitgangspunten voor een doordacht actiever grondbeleid gericht op het realiseren van gemeentelijke doelstellingen. Gewenste gebiedsontwikkelingen waarop de gemeente actief regie wil voeren, kunnen een negatief financieel resultaat hebben. Het voeren van een actiever grondbeleid maakt meer mogelijk, maar het is geen onbeperkte stapeling van programmakeuzes. Per project moet worden beoordeeld of inhoudelijk programmatische bijsturing en/of inzetten op externe dekkingsbronnen zoals (rijks)subsidies kunnen leiden tot een dekkende project begroting. Het is belangrijk om voor toekomstige gebiedsontwikkelingen financiële ruimte te bestemmen (bijvoorbeeld in de meerjaren programmabegroting. Daarnaast willen we de Reserve stedelijke ontwikkeling (zie hoofdstuk 6) actiever inzetten.

De keuze om hiervoor financiële middelen te bestemmen staat niet in deze nota. Dit wordt aan de raad voorgelegd, bijvoorbeeld bij de integrale afweging bij de Voorjaarsnota. De raad besluit vervolgens over de inzet van extra middelen voor specifieke aankopen of grondexploitaties. Uitgangspunt 4: Consequenties actiever grondbeleid De keuze voor actiever grondbeleid betekent dat we ambitieus zijn in onze plannen. We zetten ons maximaal in om onze opgaven te realiseren, maar kunnen niet altijd alles direct waarmaken vanwege geld- of ruimtegebrek. Wij zullen actiever opereren door het stellen van locatie-eisen, of het verbinden van partijen of door panden te huren die belangrijk zijn voor het realiseren van onze gemeentelijke doelstellingen. Daarnaast kijken we of het mogelijk is om door aankopen positie te creëren. Hiervoor zetten we de mogelijke grond- en vastgoedinstrumenten doelmatig en strategisch in.

3.3 Afwegingen voor ontwikkelstrategie We kiezen een ontwikkelstrategie op basis van onze ambities en een aantal afwegingen. Hieruit blijkt het niveau van regie en sturing, en de vorm van samenwerking met marktpartijen en andere overheden. Uiteraard zijn ambities niet per definitie locatiegebonden; ze kunnen ook voor het hele grondgebied gelden. Afwegingsschema Het afwegingsschema ontwikkelstrategie helpt om kaders te stellen voor de rol van de gemeente bij grondbeleid. Met dit afwegingsschema bepalen we vanuit de actievere insteek telkens onze rol en de acties die daarbij horen. Een eerste afweging is te kijken of een initiatief tot de gestelde doelstelling behoort en wat de prioriteit van deze opgave is. Daarna volgen afwegingen die te maken hebben met de situatie en met het risico en rendement.

12

Toelichting op de vragen uit het afwegingsschema ontwikkelstrategie Doel/ambitie Draagt het bij aan doelstellingen van de gemeente? Het gaat hier om de vraag of en in welke mate een mogelijke ruimtelijke ontwikkeling bijdraagt aan wat de gemeente wil bereiken. Ons actiever grondbeleid is bedoeld ter ondersteuning van ambities die in de diverse gemeentelijke visies staan. Heeft de opgave een hoge of lage prioriteit bij de gemeente? Na het vaststellen van de vraag of een ontwikkeling bijdraagt aan de opgaven en ambities van de gemeente volgt een afweging van de prioriteit. Niet alles wat bijdraagt aan onze doelen kan tegelijkertijd worden opgepakt, vanwege schaarste aan mensen en middelen. Situatie Grondbezit: Welke grondpositie heeft de gemeente (of kan het krijgen)? Het is van groot belang wie de eigenaar van de grond is. Als de grond eigendom is van de gemeente hebben we een sterke positie bij ontwikkeling van deze grond. We kunnen dit dan zelf oppakken waarbij direct sprake is van een actieve rol. Dit betekent niet per se dat de gemeente het eigendom moet behouden. Een programma van eisen op basis van input uit beleid en vanuit de buurt kan leiden tot de beslissing om de grond te verkopen en de ontwikkeling bij een marktpartij neer te leggen.

Invloed: Pakt de markt dit initiatief op? De tegenhanger hiervan is de situatie waarbij een marktpartij het eigendom heeft en de door de gemeente gewenste opgaven kan realiseren. In dat geval heeft de gemeente automatisch een meer stimulerende en faciliterende rol.

13

De wet biedt mogelijkheden voor kostenverhaal en voor het stellen van (kwalitatieve) locatieeisen op grond die geen eigendom is van de gemeente. Het is dus niet noodzakelijk om alle gronden te verwerven (actiever beleid). De gemeente kan ook kiezen voor het verwerven van enkele sleutelpercelen om de onderhandelingspositie van de gemeente te vergroten. Actiever wil niet altijd betekenen zelf verwerven. Capaciteit: Wat zijn onze beschikbare middelen (capaciteit, kennis, kunde, geld)? De keuze voor een ontwikkelstrategie heeft gevolgen voor de doorlooptijd, kosten en noodzakelijke ambtelijke inspanning. Deze middelen hoeven niet altijd bij de gemeente aanwezig te zijn. Soms zijn marktpartijen daarin veel beter, zoals bij de ontwikkeling van een zwembad. De gemeente kan dan kiezen voor een actievere stimulerende rol en de markt laten bepalen hoe het ideale zwembad eruitziet. Bij een ontwikkeling met een groot maatschappelijk belang kan een financieel tekort ontstaan waaraan de gemeente indien mogelijk een bijdrage levert. Afwegingen Risico: Wat is het risicoprofiel? Bij actiever grondbeleid en een actievere rol draagt de gemeente vaker financiële kansen en risico’s. Die zijn meestal substantieel en langjarig. Beoogde ontwikkelingen waarop de gemeente actiever regie wil voeren, hebben naar verwachting een negatief resultaat.

Heeft een project grote positieve impact op de samenleving, dan kan de gemeente overwegen meer risico te dragen. Bij keuze voor een groter risico maken we een financiële analyse van de ontwikkeling, met daarbij mogelijkheden om het risico zoveel mogelijk te beheersen. Inhoudelijke programmatische bijsturing en inzetten op het verkrijgen van subsidies kan leiden tot een sluitende of minder negatieve businesscase. Voor toekomstige grondexploitaties en verwervingen zal financiële ruimte nodig zijn om de (verwachte) tekorten te dekken of voor de benodigde cofinanciering door rijkssubsidies. Financiële dekking voor negatieve grondexploitaties brengen wij onder in de reserve stedelijke ontwikkeling (zie hoofdstuk 6). Rendement: Wat is het gewenste financiële en maatschappelijke rendement? We maken per situatie een afweging tussen financieel en maatschappelijke rendement. Dat doen we op basis van de gemeentelijke doelstellingen en de mogelijkheden op de betreffende locatie. Uitgangspunt blijft maximalisatie van maatschappelijk rendement en dat willen we bereiken tegen minimale kosten. De Omgevingsvisie Hilversum 2040 en de leidraad advieslijnen voor maatschappelijke voorzieningen bieden aanknopingspunten om het maatschappelijk rendement bij ruimtelijke ontwikkelingen te bepalen.

Hierbij kan naast maatschappelijk vastgoed ook worden gedacht aan realisatie van een (onrendabel) woningtype waaraan veel lokale behoefte is of een toevoeging van ruimtelijke kwaliteit aan het programma van de ruimtelijke ontwikkeling.

14

3.4 Selectie van marktpartijen Nationaal en Europees beleid voor de selectie van marktpartijen is gericht op meer transparantie en keuze op basis van concurrentie. We onderscheiden in deze nota de volgende vormen: openbare inschrijving, onderhandse aanbesteding en een-op-een-benadering. Duidelijke selectiecriteria Binnen de kaders van het Didam-arrest kan de gemeente de te volgen procedure voor selectie van marktpartijen naar keuze inrichten. Dat betekent dat de beginselen van 'first come, first served' of de 'economisch meest voordelige aanbieding of prijs' mogelijk zijn. De gemeente moet zorgen voor voldoende openbaarheid, zodat (potentiële) gegadigden tijdig op te hoogte zijn. De gemeente moet ook zorgen dat de selectiecriteria duidelijk, precies en eenduidig zijn geformuleerd en inhoudelijk objectief, toetsbaar én redelijk zijn. Ook geldt een publicatieplicht. In principe worden alle plannen en bouwgrond in concurrentie aangeboden. De selectiemethode die we hanteren is afhankelijk van de omvang van het plan en het moment waarop een ontwikkelaar wordt geselecteerd. Bij de afweging van de gebruikte selectiemethode tellen ook al vastgestelde voorwaarden uit omgevingsplannen mee.

Grote en kleine locaties Bij grote locatieontwikkelingen is het mogelijk om meerdere ontwikkelaars – die zijn gekozen door een voorselectie – te vragen een voorstel te doen voor realisatie van (delen van) het gebied binnen door de gemeente gestelde randvoorwaarden. Dit voorstel moet gepaard gaan met een bod op de grond. Voor kleinere locatieontwikkelingen worden, afhankelijk van de aard van de ontwikkeling, enkele partijen uitgenodigd waaruit wordt geselecteerd, dan wel een openbare inschrijving gehouden. Selectie vindt plaats op basis van specifieke criteria en een bod, getoetst aan een marktconforme taxatie. Zakelijk recht De gemeente bezit gronden waarop zakelijke rechten, zoals erfpacht en opstalrecht, worden of zijn gevestigd. Bij de vestiging van een zakelijk recht of de verkoop daarvan, besluit de gemeente eerst voor welk doel de grond wordt uitgegeven. Als blijkt dat er één partij geschikt is, dan vestigen we een zakelijk recht voor deze partij. Als we de grond niet een-op-een uitgeven maar openbaar, dan starten we een openbare of onderhandse selectieprocedure.

15

4 Grondprijsbeleid De druk op de ruimte in Hilversum neemt toe. Met een reëel en transparant grondprijsbeleid heeft de gemeente mogelijkheden voor sturing op vastgestelde beleidsuitgangspunten.

4.1 Hoofdlijnen De uitwerkingsnota grondprijzen 2021 Reële prijzen voor schaarse ruimte is in 2021 vastgesteld. Deze nota was een uitwerking van het onderdeel grondprijzen uit de nota gronden vastgoedbeleid 2020-2023 Inspelen op de situatie. De uitwerkingsnota grondprijzen bevat een reële en transparante werkwijze voor snippergroen, maatschappelijk vastgoed en sociale huurwoningen. Deze werkwijze sluit goed aan bij de toenemende druk op de ruimte. Daarnaast is de mogelijkheid gecreëerd om de grondprijzen op basis van maatwerk te subsidiëren. De hoofdlijnen van de uitwerkingsnota zijn verwerkt in deze nieuwe nota gronden vastgoedbeleid 2025-2028 “Samen kansen benutten”.

4.2 Marktconforme prijzen Voor het vaststellen van grondprijzen bestaan verschillende rekenmethoden. De meeste grondprijzen worden residueel bepaald; de grondwaarde wordt afgeleid uit de verwachte opbrengsten van een project min de kosten. Deze methode heeft als groot voordeel dat het gebruikmaakt van actuele gegevens om een marktconforme grondprijs te bepalen5. Daarmee is de gemeente flexibel in iedere marktsituatie. Uitgangspunt 5: Grondprijsbeleid Hilversum baseert het grondprijsbeleid op marktconforme prijzen waarvoor de residuele rekenmethode het meest passende instrument is. De residuele grondprijs is de totale opbrengst voor de ontwikkelaar minus de stichtingskosten en minus redelijke winst en risico voor de ontwikkelaar. De residuele grondwaarde wordt berekend door de investeringskosten (bouw- en ontwikkelingskosten) en het winstpercentage voor de ontwikkelaar in mindering te brengen op de commerciële waarde (verkoopwaarde; vrij op naam-prijs) van het ontwikkelde vastgoed. Voor de residuele benadering is inzicht nodig in bouwkosten (ontwikkeling), bijkomende kosten en de winst- en risicopercentages die gehanteerd mogen worden. Schematisch ziet deze methode er als volgt uit.

Initiatiefnemers hoeven bij kostenverhaal niet meer te betalen dan dat er opbrengsten zijn (artikel 13.14 Omgevingswet). Het is dus belangrijk om inzicht te hebben in de balans tussen kosten en opbrengsten van een ontwikkeling. De residuele waarde doet dit en heeft als uitkomst de waarde van de grond. 5

16

Transparant en marktconform De grondprijzen van de gemeente moeten transparant zijn opgebouwd en in principe door een onafhankelijke partij worden vastgesteld (wet Markt en Overheid). De transparantie en marktconformiteit bij verkoop van grond wordt geborgd door een openbare aanbestedingsprocedure en taxaties. Gemeenten kunnen gronden aanbieden via verschillende vormen van biedingsprocedures en tenders. De keuze voor een biedingsprocedure heeft betrekking op de prijs, plan- of partnerselectie, of een tussenvorm of combinatie hiervan. De biedingsprocedure zorgt voor een marktconforme prijs, de biedprocedure is immers de markt. Staatssteun en subsidies Voor sommige ontwikkelingen is het toegestaan om staatssteun te verlenen. Gemeenten mogen staatssteun verlenen aan organisaties, waaronder woningcorporaties, door grond die bedoeld is voor de uitvoering van Diensten van algemeen economisch belang (DAEB) onder de marktwaarde te verkopen. De realisatie en exploitatie van sociale huurwoningen en maatschappelijk vastgoed (zonder winstoogmerk) vallen hieronder. Dit is een van de steunmaatregelen die de ‘Notion of State Aid’ uit 2016 en de Woningwet voor sociale huisvesting als Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB) toestaan. Bij een startbesluit van een (beoogde) locatieontwikkeling kan de raad onder voorwaarden afwijken van de vastgestelde uitgifteprijs of grondprijsmethodiek.

Zo is het mogelijk bij een opgave maatwerk te bieden door middel van compensaties of subsidies.

4.3 Actualisatie grondprijsbeleid In de nota grondprijzen 2021 is afgesproken dat het college jaarlijks in een grondprijzenbrief – hierna genoemd grond- en huurprijzenbrief – de actuele grondprijzen voor sociale huurwoningen, maatschappelijke voorzieningen en snippergroen vaststelt. Dit wordt in een raadsinformatiebrief met de raad gedeeld. Bij het vaststellen van de nota grondprijzen in 2021 is ook besloten om deze uitwerkingsnota grondprijzen – net als de nota grond- en vastgoedbeleid – eens in de vier jaar te evalueren en aan te passen (planning 2025). De gemeenteraad heeft in 2021 ook besloten de in de grondprijzennota genoemde bedragen jaarlijks te evalueren bij de grond- en huurprijzenbrief6. Elke vier jaar de uitwerkingsnota grondprijzen zelf evalueren is daarmee eigenlijk overbodig geworden en vervalt daarom. De jaarlijkse indexering en differentiatie in de grond- en huurprijzenbrief blijft gehandhaafd. Als uit de jaarlijkse evaluatie van de grondprijzen blijkt dat aanpassingen nodig zijn die verder gaan dan indexering en differentiatie van de uitwerkingsnota grondprijzen, wordt dit voortaan in de grond- en huurprijzenbrief voorgelegd ter besluitvorming aan de raad. Hiermee voldoen we aan het beleid dat de grondprijsberekening en de hoogte van de grondprijzen voor verschillende functies worden aangepast aan de marktontwikkelingen.

(artikel 16 Besluit Begroting en Verantwoording). Uitgangspunt 6: Indexatie en actualisatie grondprijzen Uitgangspunt in de jaarlijkse grond- en huurprijzenbrief is het indexeren van de genoemde segmenten met de CBS-consumentenprijsindex alle huishoudens. Als uit de jaarlijkse evaluatie van de grondprijzen blijkt dat aanpassingen nodig zijn die verder gaan dan indexering en differentiatie, wordt dit bij de grond- en huurprijzenbrief ter besluitvorming aan de raad voorgelegd.

6 H1 in de Nota Grondprijzen 2021.

17

4.4 Grondprijsbeleid voor specifieke doelgroepen en bestemmingen De gemeente hanteert aangepaste grondprijzen voor ontwikkelingen voor specifieke doelgroepen en bestemmingen. Sociale woningbouw voor doelgroepen Hilversum wil haar grip op de woonvoorraad vergroten. Het gaat daarbij vooral om een actieve rol van de gemeente bij de sociale huurvoorraad. De ambities voor het woonbeleid van de gemeente zijn beschreven in de Woonvisie 2021-2030 en in de Woonzorgvisie die in 2025 wordt vastgesteld. Voor de nieuwbouw van sociale huurwoningen is het belangrijk dat er een natuurlijke relatie ontstaat tussen de ruimteclaim van een ontwikkeling en de opbrengsten daarvan voor de gemeente Hilversum. Dat vraagt om een reële prijs voor de schaarse ruimte. We hebben weinig grondposities beschikbaar voor woningcorporaties. In de praktijk is er dus weinig nieuwbouw van sociale huurwoningen op gemeentelijke grond. Als dit wel voorkomt, kiezen we voor een residuele benadering op basis van een exploitatie van 25 jaar. In de uitwerkingsnota grondprijzen 2021 Reële prijzen voor schaarse ruimte is gekozen om van een vaste prijs per kavel voor eengezinswoningen en meergezinswoningen over te stappen naar een residueel bepaalde prijs per vierkante meter. Nieuwbouwwoningen worden steeds kleiner.

Een vaste kavelprijs voor de grond – ongeacht de grootte van het perceel – sluit dan niet meer aan bij de ruimte die de woning inneemt. Bovendien zijn de totale kosten voor het bouw- en woonrijp maken van een grote woning hoger, terwijl de vaste kavelprijs gelijk blijft. Daarom is gekozen voor de volgende systematiek: • Bij appartementen geldt een grondprijs per m2 bvo (bruto-vloeroppervlakte). Een lagere prijs per eenheid kan dan ook bijdragen aan de realisatie van meer sociale huurwoningen. • Bij eengezinswoningen wordt ook gerekend met een grondprijs per m2. Dit gebeurt op basis van de kavelgrote omdat hier sprake is van bebouwing en een tuinperceel. De corporatie verplicht zich contractueel de sociale huurwoning minimaal 25 jaar te verhuren voor een huurprijs die de liberalisatiegrens niet overstijgt. Als hier niet aan wordt voldaan, volgt een nabetaling aan de gemeente. De nabetaling betreft het verschil tussen de dan geldende marktwaarde van de grond en de oorspronkelijk aan de gemeente betaalde grondprijs. Daartegenover staat dat de gemeente kan besluiten om in specifieke gevallen een compensatie of subsidie toe te kennen voor de realisatie van sociale huurwoningen.

In specifieke gevallen kan de gemeente per gebiedsontwikkeling een subsidie geven voor het realiseren van specifieke gebiedswensen en uitvoeringszaken, gekoppeld aan de (financiële) uitdagingen van de maatschappelijke opgave. Dit kan alleen als het een dienst van algemeen economisch belang (DAEB-activiteit) betreft, zoals bijvoorbeeld een woningcorporatie. Dit wordt met de corporaties besproken in de prestatieafspraken. Middenhuur Hilversum is een gewilde woonstad. Het inwonertal groeit en er is veel druk op de woningmarkt. Er is onvoldoende aanbod van woningen met een middenhuur. Het middenhuursegment biedt woningen voor huishoudens die (nog) geen koopwoning willen of kunnen financieren. Deze huishoudens komen ook niet in aanmerking voor een sociale huurwoning omdat hun inkomen te hoog is of omdat de wachttijd te lang is. Uitbreiding van middenhuur kan doorstroming uit de sociale huur bevorderen.

18

De gemeente wil dat er meer woningen met een middenhuur komen. Daarvoor is sturing nodig. Hiervoor heeft de gemeente diverse mogelijkheden, namelijk: - Privaatrechtelijk: • Bij aanbieding van eigen grondposities kunnen we voorwaarden stellen. • Bij ontwikkelingen binnen bestaande erfpachtrechten kunnen we zaken regelen in de erfpachtvoorwaarden. • Bij nieuwe gronduitgiften of ontwikkelingen op grond van publieke eigenaren kunnen we aanvullende eisen stellen. - Publiekrechtelijk: • In de Woonvisie die is vastgesteld in juni 2021 staat dat we bij nieuwbouw eisen stellen voor de verdeling sociaal (33%), middensegment (50%) en vrije sector (17%). • Beleid voor middenhuur vindt niet plaats via het grondprijzenbeleid, maar via het Omgevingsplan. Daarin staat de definiëring en gewenste instandhoudingstermijn van middenhuur. Dit maakt het mogelijk om publiekrechtelijk eisen te stellen aan particuliere (grond)eigenaren voor de samenstelling van het woningprogramma. Zo kunnen de nieuwe woningen minimaal 20 jaar in het middenhuursegment blijven. De huurregulering voor middenhuur belemmert de markconforme ontwikkelingen. Dat heeft dus invloed op de waarde van woningen en daarmee op de residuele grondprijs en de beleggingswaarde. Grondprijsverlaging kan helpen om de bouw van huurwoningen met een middenhuur te stimuleren. Hoeveel verlaging nodig is, hangt af van de markt.

Voor het bepalen van de grondprijs voor woningen met een middenhuur kijken we per locatie naar de situatie. Hiervoor gebruiken we de residuele methode. Maatschappelijk vastgoed De huidige krapte op de woningmarkt zorgt voor extra druk op de beschikbare ruimte. Daarmee komen ook het behoud en de realisatie van maatschappelijke voorzieningen verder onder druk. Het behoud van minder kapitaalkrachtige niet-woonfuncties is een voorwaarde voor het functioneren en de kwaliteit van de stad. Vanwege de stijgende grondwaarden zitten deze niet-woonfuncties in het nauw. Het is daarom belangrijk om goed af te wegen waarvoor we die beperkte ruimte inzetten en welke grondprijzen we hanteren. Hilversum maakt onderscheid tussen maatschappelijke voorzieningen met en zonder winstoogmerk. In de uitwerkingsnota grondprijzen 2021 zijn voor beide segmenten tarieven vastgesteld. Deze tarieven worden jaarlijks geëvalueerd bij de grond- en huurprijzenbrief en geïndexeerd met de CBS-consumentenprijsindex alle huishoudens. Daarnaast is voor onbebouwde gronden voor maatschappelijke functies, zoals recreatiegebieden, buitensportvelden en scoutingterreinen, een separate prijs per vierkante meter vastgesteld. Snippergroen Snippergroen is een naam voor kleine stroken gemeentegrond die een functie hebben als openbaar groen of openbare verharding.

Deze zijn van ondergeschikte betekenis en kunnen dienen als uitbreiding van een tuin die bij een direct aangrenzend perceel hoort. Het verkopen of verhuren van snippergroen is een economische activiteit die de gemeente moet toetsen aan de Wet markt en overheid. Uitgangspunt is dat de gemeente bij deze handelingen in ieder geval de integrale kosten doorberekent. In het huidige beleid gelden verschillende regels voor de verkoop van snippergroen aan particulieren en bedrijven. In het nieuwe beleid beperkt de gemeente de verkoop van percelen snippergroen. De gemeente kiest hiervoor door onder meer klimaatadaptatie en uitbreiding van het elektriciteitsnet in combinatie met het beperkte grondeigendom. Gemeentelijke groenstroken dragen bij aan een gezonde, groene gemeente. Ze geven de omgeving een natuurlijk groen aanzicht en ze zorgen voor een aantrekkelijke leefomgeving. Daarnaast dienen groenstroken onder meer als 'spons' om regenwater op te nemen, als groeiruimte voor bomen, als leefgebied voor verschillende flora en fauna, en ze werken verkoelend voor de omgeving. Door klimaatveranderingen en onze duurzame ambities worden we ons steeds bewuster van de waarde van groenstroken voor de gemeente.

19

Als het vanwege het beheer voor de gemeente toch voordeliger is om te verkopen, kunnen we hier alsnog voor kiezen. Het gaat hierbij om percelen die vanaf de openbare ruimte niet voor ons bereikbaar zijn, niet geschikt zijn voor het plaatsen van kasten van energienetwerken en waar geen kabels en/of leidingen in de grond aanwezig zijn. Het gebeurt regelmatig dat bewoners of bedrijven stukjes snippergroen – al dan niet bewust – bij hun tuin of erf hebben getrokken. Soms is er zelfs een afscheiding geplaatst. In enkele gevallen heeft de gemeente hiervoor toestemming gegeven en ligt er een schriftelijke overeenkomst aan ten grondslag, maar regelmatig gebeurt dit ook zonder toestemming. De gemeente loopt dan het risico dat de bewoner of het bedrijf door verjaring eigenaar wordt van de grond. Handhaving op illegaal grondgebruik kan via het privaatrecht (vanuit eigendom) en via het publiekrecht (bijvoorbeeld op grond van de APV, omgevingsplan, specifieke verordeningen). Beide wegen kunnen deels gelijktijdig, dan wel na elkaar worden bewandeld. Op het moment dat we illegaal grondgebruik signaleren, kijken we naar de urgentie van de zaak. Handhavingstrajecten kosten veel capaciteit en duren vaak lang. In urgente gevallen vindt er onderzoek plaats.

Uitgangspunt 7: Verkoop snippergroen In het kader van de wens om te verduurzamen en het risico van netcongestie beperkt de gemeente in haar nieuwe beleid de verkoop van percelen snippergroen. Op het moment dat het voor de gemeente beheersmatig een voordeel oplevert om te verkopen, is het voor percelen tot maximaal 100 m² mogelijk om hier van af te wijken.

20

5 Vastgoedbeleid De gemeentelijke vastgoedportefeuille is bedoeld voor maatschappelijke voorzieningen zoals scholen, sportaccommodaties en buurthuizen. Een deel van het gemeentelijk vastgoed is in de loop der tijd in het bezit gekomen, vaak als gevolg van wettelijke taken of doordat we financier of initiatiefnemer waren van een project. In het nieuwe vastgoedbeleid pakken we een actievere rol in de huisvesting van maatschappelijke voorzieningen. Daarnaast gebruikt de gemeente haar vastgoed om waar mogelijk op stedelijke ontwikkeling bij te sturen.

5.1 Gemeentelijke vastgoedportefeuille Het bezitten van vastgoed is geen kerntaak van de gemeente en geen doel op zich. De beschikbaarheid van vastgoed, door eigenaarschap of via huur, is altijd facilitair. Het vastgoed is noodzakelijk om taken van de gemeente uit te voeren of om beleid effectief en efficiënt te realiseren. Ons vastgoed moet dus bijdragen aan taken en doelstellingen van de gemeente. De afgelopen jaren is een groot deel van het niet-strategische vastgoed afgestoten. Hierdoor is een kleinere kernportefeuille ontstaan die we strategisch inzetten. Omdat onze portefeuille relatief klein is ten opzichte van onze opgaven willen we met actiever vastgoedbeleid ook andere mogelijkheden benutten, zodat we onze doelstellingen kunnen realiseren. Strategische inzet gemeentelijke vastgoedportefeuille Een deel van het niet-strategisch vastgoed is de afgelopen jaren afgestoten omdat dit geen bijdrage leverde aan onze opgaven. Dit verkooptraject heeft geleid tot financiële opbrengsten en een voorraad strategisch vastgoed die we kunnen inzetten voor onze beleidsdoelen. Het is nodig om de keuze tussen in beheer houden, of incidenteel afstoten goed te onderbouwen. Aan de andere kant kan het in bepaalde situaties juist zinvol zijn om grond of vastgoed te verwerven om daarmee richting gewenste ontwikkelingen te kunnen sturen.

Op basis van een maatschappelijke en financiële businesscase – waarbij ook rekening wordt gehouden met de algemeen gestelde financiële kaders binnen de gemeente – is het mogelijk om een afweging te maken, bijvoorbeeld uit inzichten van de leidraad advieslijnen voor maatschappelijke voorzieningen. Uitbreiding van de vastgoedportefeuille behoort daarmee tot een van de mogelijkheden. Daarnaast kan de gemeente kiezen voor een bemiddelende rol tussen partijen. Bij iedere locatie die zich aandient willen we een gemotiveerde en snellere afweging te maken. Om de gemeenteraad hierbij te betrekken, voegen we een spoedprocedure toe aan onze interne processen. Uitgangspunt 8 Wendbaarheid en kansen Hilversum voert een spoedprocedure in gericht op verwerving van gronden en vastgoed waarbij aandacht is voor betrokkenheid van en informatie aan de gemeenteraad. Beleidsondersteunend vastgoed (kernportefeuille) De kernportefeuille bestaat uit beleidsondersteunend vastgoed dat een functie heeft voor de realisatie van gemeentelijk beleid. Hierbij onderscheiden we verschillende categorieën: • Vastgoed voor eigen huisvesting Om de eigen organisatie te huisvesten, zowel de kantoorlocaties als de buitendienst. • Maatschappelijk vastgoed Voorzieningen in het maatschappelijk domein, zoals buurthuizen, multifunctionele accommodaties en sportaccommodaties.